房產(chǎn)公司委托經(jīng)營管理合同

委托經(jīng)營管理合同委托方：商業(yè)投資管理有限公司（以下簡稱甲方）法定代表人：[]地址：[]郵編：[]受托方：商業(yè)經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱乙方）法定代表人：地址：郵編：[]1、甲方為項(xiàng)目（以下簡稱“該項(xiàng)目”）之開發(fā)商置業(yè)有限公司（以下簡稱開發(fā)商），為該項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營管理和服務(wù)而成立的全資子公司，接受開發(fā)商及購買該項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)業(yè)主的委托，全權(quán)并排他地負(fù)責(zé)該項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營、管理和服務(wù)事務(wù)。2、乙方為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營、管理和服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，擁有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)、知識產(chǎn)權(quán)和管理體系，能為商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營、管理和服務(wù)提供系統(tǒng)服務(wù)和技術(shù)支持。3、甲方委托乙方為該項(xiàng)目提供經(jīng)營管理服務(wù)。為更好的經(jīng)營管理該項(xiàng)目，提升項(xiàng)目的品牌和形象，就經(jīng)營管理中涉及的事宜，在符合《中華人民共和國合同法》等法律法規(guī)的前提下，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議，共同遵守：第一條物業(yè)概況及甲方保證1.1、物業(yè)概況甲方委托乙方服務(wù)的該項(xiàng)目位于處，委托服務(wù)的商業(yè)物業(yè)范圍包括全部商鋪、商業(yè)管理用房、臨時商業(yè)用房、公共廣場、車庫車位、廣告位、商業(yè)運(yùn)營公共設(shè)施(物業(yè)管理用房除外)，總建筑面積約萬平方米，其中：地下室[]層，面積：約[]萬平方米；地上[]層商業(yè)裙房，面積：約[]萬平方米（以上所有物業(yè)以下簡稱“商業(yè)物業(yè)”）。實(shí)際委托經(jīng)營管理面積以政府有關(guān)部門出具的《房屋測繪報告》所確認(rèn)的面積為準(zhǔn)。1.2、甲方保證該項(xiàng)目開發(fā)商及購買該項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)業(yè)主的委托，擁有對外租賃之商品房的相應(yīng)證明文件及資格。項(xiàng)目本身之權(quán)屬或資格之瑕疵而引致的糾紛承擔(dān)全部責(zé)任。合作方式、委托期限、工作范圍2.1、合作方式除非滿足法律規(guī)定及本協(xié)議約定的解除條件甲方不可撤銷地委托乙方代理為商業(yè)物業(yè)提供經(jīng)營管理服務(wù)，甲方在本合同執(zhí)行期間內(nèi)不可再將上述工作委托任何第三方（經(jīng)雙方協(xié)商并書面確認(rèn)部分工作委托第三方的除外）。乙方在委托期內(nèi)有責(zé)任和義務(wù)為甲方培養(yǎng)商業(yè)管理人才，將其擁有的知識產(chǎn)權(quán)及管理體系供甲方使用。甲方的人員可派駐乙方工作且服從乙方的工作安排。派駐人員的勞動關(guān)系隸屬甲方，但須按乙方的考核體系接受乙方的考核。甲方派駐人員的薪酬及福利由甲方發(fā)放。2.2、委托期限2.2.1委托期限共計15年，每五年簽訂一次合同，每次合同期限五年，于合同屆滿時，丙方有優(yōu)先續(xù)約的權(quán)利。2.2.2第一階段經(jīng)營策劃及開業(yè)籌備期本合同生效之日起，至項(xiàng)目開業(yè)后一個月屆滿時止。2.2.3第二階段持續(xù)經(jīng)營管理階段計15年，自項(xiàng)目開業(yè)滿一個月后開始計算至15年屆滿時止(合同屆滿期如與買鋪業(yè)主簽訂的“商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議”的期限有沖突，則以“商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議”約定的委托期限為準(zhǔn))。如項(xiàng)目實(shí)際開業(yè)日推遲，經(jīng)營管理期隨之順延。持續(xù)經(jīng)營管理階段所約定的期限屆滿后一方如需終止合同，須于期限屆滿之日的6個月之前書面通知另一方，否則視為雙方按本合同同樣條件續(xù)訂，續(xù)訂的期限為五年。2.3委托工作范圍2.3.1經(jīng)營策劃及開業(yè)籌備期服務(wù)成果序號主要內(nèi)容所需資源及提交時間經(jīng)營管理及銷售模式的確定1確定經(jīng)營管理公司的商業(yè)模式。提供經(jīng)營管理公司商業(yè)模式示意圖及邏輯法律關(guān)系說明合同簽訂后10個工作日2確定項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營的銷售模式，起草業(yè)主委托經(jīng)營管理協(xié)議，編寫銷售答客問并培訓(xùn)銷售公司人員。第一項(xiàng)工作完成后的20個工作日開業(yè)籌備期工作1提報組織架構(gòu)、薪酬體系及績效考核方案合同簽訂后10個工作日2提報人員到崗及培訓(xùn)計劃合同簽訂后10個工作日3編制開辦費(fèi)預(yù)算并提報甲方審核通過合同簽訂后10個工作日4制定開業(yè)籌備期計劃并組織實(shí)施上項(xiàng)工作完成且甲方審批后的10個工作日5制定經(jīng)管公司的管理體系文件。包括：組織架構(gòu)和薪酬和考核激勵體系；各職能部門操作手冊等上項(xiàng)工作完成后的90個工作日6制定營運(yùn)方案上項(xiàng)工作完成后的30個工作日物業(yè)前期介入方案1經(jīng)營管理公司與物業(yè)管理公司工作界面劃分方案、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。與我司委托經(jīng)營管理合同簽訂后的90個工作日內(nèi)與物業(yè)管理公司洽談并商定完畢。2物業(yè)管理的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、考核及評價體系文件物業(yè)公司提供相應(yīng)技術(shù)文件、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)后的60工作日招商管理方案1招商公司提交的品牌落位方案、租賃決策文件、招商實(shí)施計劃的審核意見報告；甲方提供品牌落位圖后的10個工作日甲方租賃決策文件及招商實(shí)施計劃后的10個工作日2起草意向協(xié)議書、租賃合同及商業(yè)管理合同文本。意向協(xié)議書、租賃及商業(yè)管理合同文本的制定在上述工作完成后的10工作日3全面介入及管控招商計劃實(shí)施按品牌落位、租賃決策文件及實(shí)施計劃管控招商品質(zhì)及計劃完成情況（合同簽訂后至開業(yè)日）經(jīng)營測算報告1經(jīng)營財務(wù)測算報告（項(xiàng)目經(jīng)營期前二年的經(jīng)營預(yù)測）租賃決策文件甲方審核批準(zhǔn)后的30個工作日持續(xù)經(jīng)營管理階段（見附件二）營運(yùn)管理：=1\*GB3①商戶的管理和營運(yùn)輔導(dǎo)；=2\*GB3②對開業(yè)后的空鋪進(jìn)行補(bǔ)充招商；=3\*GB3③對經(jīng)營不善的商戶進(jìn)行調(diào)整。企劃推廣：年初制定全年的營銷推廣計劃，按月實(shí)施，并根據(jù)經(jīng)營情況做動態(tài)調(diào)整，以保障全年經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。商業(yè)物業(yè)運(yùn)營：=1\*GB3①對該商業(yè)物業(yè)進(jìn)行秩序維護(hù)管理、環(huán)境管理、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)管理、停車場管理等；=2\*GB3②對開業(yè)后工程遺留問題的督促整改工作；=3\*GB3③組織商業(yè)物業(yè)范圍內(nèi)的復(fù)盤會議。為消費(fèi)者進(jìn)行服務(wù)。為甲方及小業(yè)主收取租金。收取商業(yè)管理費(fèi)，用于支付商業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用。為商業(yè)物業(yè)開展多種業(yè)務(wù)創(chuàng)收，包括：停車場收入、廣告位收入、場地出租收入及多種經(jīng)營點(diǎn)收入。（8）為甲方及小業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)委托經(jīng)營管理服務(wù)，努力使資產(chǎn)的價值和租金收入穩(wěn)步提升。第三條服務(wù)費(fèi)用及結(jié)算方式3.1、開業(yè)籌備期間的費(fèi)用在開業(yè)籌備期間發(fā)生的費(fèi)用在開辦費(fèi)中體現(xiàn)，由乙方向甲方提交開辦費(fèi)預(yù)算，在此范圍內(nèi)對開業(yè)籌備的相關(guān)費(fèi)用及支出由甲方實(shí)報實(shí)銷。3.2、租金傭金“商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議”由小業(yè)主讓渡的租金收益亦歸甲方所有。甲方應(yīng)當(dāng)就該等全部租金收益（含小業(yè)主讓渡的租金收益）向乙方支付租金傭金。相關(guān)租賃稅費(fèi)由甲方承擔(dān)。服務(wù)內(nèi)容全年實(shí)際租金收益金額（X）管理傭金提取金額（Y）備注管理傭金（第1-5年，返租期內(nèi)）X＜合同租金總額的50%罰款20萬元,每低10%增加罰款10萬元.A≤X＜A+100Y=X×10%年次考核基數(shù)第一年A=70%×B第二年A=75%×B第三年至委托期滿A=85%×BA+100≤X＜A+200Y=（A+100）×10%+(X-A-100)×20%A+200≤X＜A+300Y=（A+100）×10%+100×20%+(X-A-200)×30%X≥A+300Y=（A+100）×10%+100×20%+100×30%+(X-A-300)×40%管理傭金（第6年至合同期滿）開發(fā)商自持部分的商業(yè)物業(yè)15%買鋪業(yè)主持有的商業(yè)物業(yè)按商鋪委托經(jīng)營管理合同中約定的傭金提取比例說明：1、以上單位為萬元；2、A為考核基數(shù)；3、B為全年合同租金總額；4、第1-5年實(shí)際收益比考核基數(shù)每遞增100萬元，就增加10%的分成比例，封頂40%。5、已訴訟的商戶的合同租金額須從全年合同租金總額中扣除。的結(jié)算，甲方應(yīng)在結(jié)算完成后三個工作日內(nèi)，向乙方足額支付租金傭金。3.3、商業(yè)管理費(fèi)該項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)中未出租部分空置商鋪（含開發(fā)商自留商鋪及小業(yè)主委托乙方經(jīng)營管理的商鋪《房屋測繪報告》上所列明為準(zhǔn)）。甲方承擔(dān)空置商鋪商業(yè)管理費(fèi)的期限為：從該項(xiàng)目開業(yè)之日起計算，最長不超過6個月（若商鋪?zhàn)赓U后因業(yè)態(tài)或品牌調(diào)整而產(chǎn)生空置商鋪的，該商鋪后期的空置時間段應(yīng)與該同一商鋪前期已有空置期合并計算，即無論何種情況甲方承擔(dān)同一商鋪空置期的商業(yè)管理費(fèi)最長時間不超過6個月）。3.3.3、該項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)中由甲方同意給予免租優(yōu)惠的已出租商鋪（含開發(fā)商自留商鋪及小業(yè)主委托乙方經(jīng)營管理的商鋪），免租期內(nèi)乙方未能收取的商業(yè)管理費(fèi)由甲方承擔(dān)全額補(bǔ)足給乙方。3.3.4、乙方在為該項(xiàng)目提供委托經(jīng)營管理服務(wù)過程中，如因開發(fā)商或甲方的原因?qū)е乱曳綗o法正常向該項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)中的經(jīng)營商戶收取商業(yè)管理費(fèi)的，或因開發(fā)商及甲方的原因?qū)е乱曳綗o法正常對外出租該項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)并收取商業(yè)管理費(fèi)的，經(jīng)甲方確認(rèn)后，對于乙方無法收取的商業(yè)管理費(fèi)由甲方承擔(dān)全額補(bǔ)足給乙方。甲方不得借故或以任何形式、理由，拖延、拒付。3.4、中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用甲方自留商鋪及小業(yè)主委托乙方經(jīng)營管理的商鋪《房屋測繪報告》上所列明為準(zhǔn)）。甲方承擔(dān)空置商鋪中央空調(diào)費(fèi)用的期限為：從該項(xiàng)目開業(yè)之日起計算，最長不超過6個月（若商鋪?zhàn)赓U后因業(yè)態(tài)或品牌調(diào)整而產(chǎn)生空置商鋪的，該商鋪后期的空置時間段應(yīng)與該同一商鋪前期已有空置期合并計算，即無論何種情況甲方承擔(dān)同一商鋪空置期的中央空調(diào)費(fèi)最長時間不超過6個月。甲方不得以任何形式、理由，拖延、拒付。3.5、經(jīng)營管理中其他收益3.6、經(jīng)營管理發(fā)生費(fèi)用的列支該項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)移交接管驗(yàn)收或開業(yè)一個月后（以先到者為準(zhǔn)），乙方為該項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用均由乙方從該項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)經(jīng)營商戶中收取的商業(yè)管理費(fèi)、中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用中列支（涉及該項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的改造及大修費(fèi)用的費(fèi)用除外）。包括駐場工作人員的人力成本、為該項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理所發(fā)生的廣宣費(fèi)用、運(yùn)營管理、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)、環(huán)境維護(hù)、秩序維護(hù)、運(yùn)營能耗、中央空調(diào)運(yùn)行與維護(hù)等所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用及日常開支。3.7、經(jīng)營管理中應(yīng)由甲方承擔(dān)的費(fèi)用3.7.1、該項(xiàng)目由于工程質(zhì)量等遺留問題需進(jìn)行整改的，本項(xiàng)工作實(shí)施和費(fèi)用由甲方承擔(dān)。3.7.2、已經(jīng)設(shè)計并列入施工圖但未實(shí)施的部分設(shè)備設(shè)施項(xiàng)目如需繼續(xù)實(shí)施的，本項(xiàng)工作實(shí)施和費(fèi)用由甲方承擔(dān)。3．7.3、在日常經(jīng)營中發(fā)現(xiàn)有設(shè)備設(shè)施功能性不足和缺失但需改善和增加的，本項(xiàng)工作實(shí)施和費(fèi)用由甲方承擔(dān)。3.7.4、商業(yè)區(qū)域內(nèi)部的單獨(dú)供給商業(yè)區(qū)域的設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)、秩序維護(hù)、綠化及清潔工作由乙方自行承擔(dān)；公共區(qū)域的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行及維護(hù)、秩序維護(hù)、綠化及清潔工作由開發(fā)商或甲方選聘的物業(yè)公司負(fù)責(zé)（具體界面由乙方和物業(yè)公司商定再附補(bǔ)充協(xié)議）。3.7.5、由于招商及經(jīng)營需求增添設(shè)施設(shè)備、物業(yè)裝修改造，經(jīng)甲方同意后，本項(xiàng)工作實(shí)施和費(fèi)用由甲方承擔(dān)。3.8、物業(yè)服務(wù)費(fèi)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)于該項(xiàng)目預(yù)售或交付前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署《前期物業(yè)服務(wù)合同》，以確保該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與經(jīng)營管理公司無縫對接。就日后選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)于該項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)所需支付的相關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)，乙方根據(jù)開發(fā)商或甲方選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的《商業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中約定以及乙方與物業(yè)公司確定的工作界面，取費(fèi)、品質(zhì)及考核標(biāo)準(zhǔn)，乙方與物業(yè)公司另行簽訂協(xié)議，并依據(jù)協(xié)議約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的支付標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)考核后支付給物業(yè)服務(wù)公司，該項(xiàng)費(fèi)用從乙方收取的商業(yè)管理費(fèi)中支付。第四條雙方權(quán)責(zé)4.1、甲方的權(quán)利義務(wù)對于商業(yè)物業(yè)存在的工程、設(shè)施設(shè)備的遺留問題，甲方有義務(wù)按整改期限及時解決和維修，并承擔(dān)有此產(chǎn)生的損失和維修費(fèi)用。4.2、乙方的權(quán)利義務(wù)為更好的經(jīng)營管理該項(xiàng)目，提升項(xiàng)目的品牌和形象，乙方有權(quán)將委托管理事項(xiàng)的全部或部分（包括但不限于招商、商業(yè)運(yùn)營、企劃推廣、商務(wù)活動等與項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作有關(guān)的事項(xiàng)）委托給有經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)經(jīng)營資質(zhì)的第三方公司完成，但乙方不得將項(xiàng)目設(shè)立任何形式的擔(dān)保。第五條重要事項(xiàng)約定5.1.、開發(fā)商和小業(yè)主前期一次性繳納的維修基金需存入特定銀行賬戶，不得挪用，以備該項(xiàng)目商業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備更新、改造時按國家規(guī)定對基金進(jìn)行使用，為確保上述兩項(xiàng)基金的保值與增值，這兩項(xiàng)基金經(jīng)過甲方審批同意后可委托乙方進(jìn)行相應(yīng)的保本理財管理。5.2、乙方按年度申報租金收入預(yù)算給甲方，實(shí)際收取以合同為準(zhǔn)。5.3、甲方和小業(yè)主需按《委托經(jīng)營管理合同》或《商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議書》的約定對該項(xiàng)目中各自所有的物業(yè)進(jìn)行投保。第六條違約責(zé)任及終止合約6.1、本合同經(jīng)雙方友好協(xié)商自愿達(dá)成，雙方應(yīng)誠信遵守。合同雙方應(yīng)全面、切實(shí)履行，若一方單方面終止本協(xié)議或修改本協(xié)議條款視為違約，違約方應(yīng)向守約方支付違約金人民幣伍佰萬元整，并賠償由此給守約方造成的損失。6.2、因一方嚴(yán)重違約導(dǎo)致另一方解除合同的，另一方有權(quán)需要違約方賠償各項(xiàng)損失。6.3、甲方在收到乙方對等金額發(fā)票后應(yīng)按本合同約定的期限向乙方支付相關(guān)費(fèi)用，如有拖欠，每拖欠一日甲方應(yīng)按拖欠金額的萬分之五向乙方支付逾期付款違約金，且乙方有權(quán)中止相關(guān)工作并依法向甲方提出索償，由此中止相關(guān)工作引起的經(jīng)營管理業(yè)績不佳與乙方無關(guān)；如果造成乙方損失的，應(yīng)當(dāng)由甲方向乙方賠償。甲方無正當(dāng)理由拒收乙方發(fā)票的，付款義務(wù)自乙方向甲方提示發(fā)票之日發(fā)生；若乙方開票遲延的或未能開具的，則甲方的付款日期相應(yīng)推遲或拒絕付款。6.4、商戶繳交的租金由乙方代收，商戶租金按合同由商戶直接支付給甲方或開發(fā)商,如果乙方在經(jīng)營管理中，存在隱瞞租金、管理費(fèi)用收取，挪用、截留代收租金、物業(yè)費(fèi)等情況的，甲方有權(quán)要求乙方立即改正，經(jīng)甲方催告后，乙方仍不改正的，甲方有權(quán)單方面解除本合同。6.6、如果乙方因違反本合同約定，被甲方解除本合同的，甲方應(yīng)提前6個月通知乙方，乙方應(yīng)將包括但不限于乙方簽訂的商業(yè)管理合同以及乙方因經(jīng)營管理需要簽訂的相關(guān)供方合同（不含乙方簽訂的勞動合同）一并轉(zhuǎn)交給甲方或甲方指定的管理公司統(tǒng)一處理并及時撤場，乙方交接撤場后上述合同的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)全部讓渡給甲方或甲方指定的管理公司承擔(dān)；如乙方拒不履行上述義務(wù)的，甲方有權(quán)要求乙方立即移交撤場，并要求乙方支付違約金萬人民幣。6.7、因甲方違約導(dǎo)致終止合約的，甲方仍須按本合同約定支付乙方與委托經(jīng)營管理有關(guān)的服務(wù)費(fèi)用，且支付期限不得遲于書面通知終