房地產(chǎn)威尼斯名人苑企劃方案樣本

威尼斯名人苑企劃方案市場分析虹口地區(qū)區(qū)域前景改革開放使虹口成為投資熱土，城區(qū)建設(shè)如火如荼，投資了4.2億完畢區(qū)內(nèi)道路改造和拓寬，并從外區(qū)引進(jìn)和合資了130余家房地產(chǎn)公司，年內(nèi)開發(fā)量達(dá)到了200萬平米。上海最具開發(fā)前景北外灘黃金區(qū)域也正在為廣大投資商所看中，虹口區(qū)正在形成以虹口公園為中心依托北外灘而成高檔生活居住區(qū)。瑞虹新城、正潤歐洲花園、綠洲紫荊花園，國際公寓等一批高檔住宅樓宇構(gòu)成高檔生活居住區(qū)基本框架。

周邊個案狀況分析周邊樓盤大體可分為兩個檔次，一為樓盤均價6500元/平米高檔特色樓盤，一為樓盤均價5500元/平米左右中檔樓盤。樓盤名稱均價（元/平米）銷售率高檔樓盤瑞虹新城、700080%（一期）綠洲紫荊、650095%正潤歐洲、660099%中檔樓盤藝樹林、440020%金殿苑、550025%中皇廣場、500050%虹錦家話、500065%飄鷹花苑、480060%臨平采風(fēng)520040%

本案狀況分析本案作為區(qū)域內(nèi)新推向市場樓盤，樓宇定位將有兩個選取即是定位于高檔樓盤還是中檔樓盤。高檔樓盤中檔樓盤均價（元/平米）65005500競爭樓盤瑞虹新城、綠洲紫荊花園、正潤歐洲花園。藝樹林、金殿苑、中皇廣場、虹錦家話、飄鷹花苑、臨平采風(fēng)。面向客戶開放性，深具發(fā)展?jié)摿μ囟A層。可來自于外區(qū)。區(qū)域性，以原住民為主體目的客戶群。預(yù)測價格空間源于階層客戶經(jīng)濟(jì)特性，消費潛力巨大，總價承受力強(qiáng)，價格空間有較大彈性，易于拓展。區(qū)域性客戶總價承受力相對薄弱，價格空間鋼性較強(qiáng)，拓展空間狹小。產(chǎn)品取向產(chǎn)品、文化、服務(wù)附加值全面提高。體現(xiàn)一定產(chǎn)品附加值。從上表中可以看出，如果定位于中檔樓盤，周邊存在較多競爭樓盤，將面臨極大競爭壓力。目的客戶區(qū)域范疇較小并且她們心理承受價格彈性有限，一旦周邊中檔樓盤低價回籠資金，將會吸引大批本案目的客戶，而本案作為新上市樓盤，如跟著降價競爭話，對后續(xù)體量市場去化會形成極大風(fēng)險，如不降價競爭話，就無法與周邊樓盤抗衡，使本案處在更為不利境地。如果定位于高檔樓盤，正潤歐洲花園、綠洲紫荊花園都已銷售完畢或進(jìn)入銷售末期，周邊只有瑞虹新城形成競爭威脅。并且定位于高檔樓盤，目的客戶不局限于周邊區(qū)域，客戶來源面遼闊，同步高檔樓盤目的客戶經(jīng)濟(jì)實力雄厚，價格拓展空間大。定位：本案應(yīng)定位于區(qū)域高檔樓盤。

本案定位取向本案與瑞虹新城定位于同一檔次高檔樓盤，與瑞虹新城競爭同一目的客戶群體，就必然會受到瑞虹新城強(qiáng)大競爭壓力。本案面臨瑞虹新城壓力重要體當(dāng)前品牌壓力上：瑞虹新城品牌壓力又可分為公司品牌壓力服務(wù)品牌壓力產(chǎn)品特色品牌壓力A：公司品牌壓力：重要來自于瑞安房產(chǎn)市場知名度和曾在上海成功開發(fā)過瑞安廣場等數(shù)個項目。服務(wù)品牌壓力：重要基于瑞虹新城大量媒體廣告宣傳、夯實良好銷售現(xiàn)場控制和服務(wù)先期介入所形成市場美譽(yù)度。如何化解公司品牌和服務(wù)品牌壓力：只要本案在推廣方略中充分注意媒體運用，注意現(xiàn)場控制和物業(yè)管理提前介入，就能最大限度化解以上兩個品牌壓力。B：產(chǎn)品特色壓力：來自于瑞虹新城超大規(guī)模社區(qū)規(guī)劃，齊全配套設(shè)施并通過長時間廣告訴求所形成。如何化解產(chǎn)品特色品牌壓力：本案只有在功能、設(shè)施、服務(wù)全面超越瑞虹新城條件下，通過積累廣告效應(yīng)，樹立自己品牌和產(chǎn)品優(yōu)勢，在軟硬件上壓倒瑞虹新城，才干化解瑞虹新城產(chǎn)品特色品牌壓力。本案定位取向：全面超越瑞虹新城高檔特色文化樓盤。

目的客戶定位定位原則基于本項目中檔體量，高檔物業(yè)定位市場特性，結(jié)合戰(zhàn)略目的考慮，主體目的客戶界定原則有三：一、主體目的客戶受眾面應(yīng)具備充裕寬度。二、主體目的客戶階層中個體發(fā)展?jié)摿薮?物業(yè)消費承受能力強(qiáng)。三、主體目的客戶階層具符合將來生活潮流共同價值取向，以此作為本項目定位重要根據(jù)。

定位我司通過對國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向研判，以為在上海同步符合這三個條件階層是：知識智能階層——將來中產(chǎn)階級主體此階層定位與瑞虹新城主體目的客戶定位相吻合。

宏觀背景提示科教興國成為國內(nèi)國策，預(yù)示著知識經(jīng)濟(jì)時代到來成為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要趨勢。上海作為當(dāng)前中華人民共和國經(jīng)濟(jì)發(fā)展前沿區(qū)域，已對這種趨勢作出了及時敏感反映。3、虹口區(qū)作為上海沿江經(jīng)濟(jì)新興發(fā)展區(qū)域，已在產(chǎn)業(yè)布局上，提前作出了以高科技含量、知識密集型產(chǎn)業(yè)作為地區(qū)主體產(chǎn)業(yè)改造方向決策。4、知識經(jīng)濟(jì)時代中人力運作核心即是將來中產(chǎn)階級主體——知識智能階層。5、上海市政府已作出構(gòu)筑跨世紀(jì)人才高地戰(zhàn)略，以迎接知識經(jīng)濟(jì)到來。將來知識智能型人才在上海，特別是在新興開發(fā)地區(qū)導(dǎo)入集聚，勢在必行。種種跡象表白：知識智能階層擴(kuò)展將成為21世紀(jì)前十年蔚為壯觀一道風(fēng)景線。知識智能階層在為知識經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)核心力量，創(chuàng)造更高層次物質(zhì)財富與精神財富同步，也將成為自身價值得以充分發(fā)揮，受益最大群體。綜上所述，隨著知識經(jīng)濟(jì)時代到來與迅速發(fā)展，老式農(nóng)業(yè)、工業(yè)社會特有“金字塔型”社會級別體系，將逐漸被知識經(jīng)濟(jì)社會“橄欖型”社會級別體系取代。這樣一種急速成長，極具消費潛力群體，無疑是一座極具開發(fā)價值市場金礦。深層次關(guān)注、研究這一群體利益需求及特性，并以此作為產(chǎn)品定位、形象定位、推廣、銷售方式定位指引，將是本案戰(zhàn)略目的實現(xiàn)主線保障。

知識智能階層特性行業(yè)特性——高科技產(chǎn)業(yè)：生物醫(yī)藥、通訊設(shè)備、機(jī)電一體化，精細(xì)化工、計算機(jī)、信息電子…——金融產(chǎn)業(yè)：銀行、證券、六大要素交易市場…——貿(mào)易產(chǎn)業(yè)：各類進(jìn)出口公司…——都市開發(fā)產(chǎn)業(yè)：大型都市改造行業(yè)（工程設(shè)計、預(yù)決算人員，工程技術(shù)人員）、房地產(chǎn)業(yè)…以上行業(yè)中，外資注入所形成獨資、合資機(jī)構(gòu)因其強(qiáng)勢收入經(jīng)濟(jì)特性，將占主導(dǎo)地位?！鐣l(fā)展產(chǎn)業(yè)：高等教誨機(jī)構(gòu)、新聞機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、其它文化產(chǎn)業(yè)…

職業(yè)特性——經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人、管理顧問、專業(yè)代理人（商）、高檔營銷人員——專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：工程師、建筑師、電腦程式設(shè)計師、會計師、高檔醫(yī)師、證券高檔從業(yè)者、策劃創(chuàng)意人員、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、高檔貿(mào)易從業(yè)人員——社會人文領(lǐng)域：律師、記者、藝術(shù)家、畫家、音樂家、古玩鑒賞家、專家

年齡特性這一階層中佼佼者主體年齡分布在35歲—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低趨勢。

經(jīng)濟(jì)特性總價/收入敏感度分析威尼斯項目備注1、預(yù)期平均單價6000元/平米見價格定位2、預(yù)期面積（見戶室配比）115平方米3、平均總價690000元4、首付3成210000元7成組合貸款5、組合貸款還款額480000元7成組合貸款6、7成月還款4530元10萬元公積金貸款，余額銀行商業(yè)貸款7、家庭月收入水平11325元每月還款額除以40%（即月還款為月總收入40%）8、家庭年收入水平135900元家庭月收入×129、總價/年收入5．08倍項目平均總價÷家庭年收入

——靜態(tài)（即時）經(jīng)濟(jì)特性依照行業(yè)及職業(yè)特性分布，咱們推算出本地知識智能階層人士家庭（以三口之家二人收入為根據(jù)）年均收入水平依其所處企、事業(yè)單位效益差別，可分為三個經(jīng)濟(jì)收入層次：比例家庭年收入水平15萬以上高位階層10%10萬—15萬中間階層30%6萬—10萬基本階層60%本案重要以高位階層為重要目的客戶，并以高位階層購房消費引導(dǎo)，帶動一某些中間階層人群跟入。

——動態(tài)經(jīng)濟(jì)特性由于該階層人士所處行業(yè)處在本地將來產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心地帶，其行業(yè)迅速發(fā)展水平引起這某些人士收益也將有迅速提高?？梢灶A(yù)期，該階層人士是將來本地收入水平增長較快一種群體，由此，也提示出該階層人士消費增長潛力巨大。定位于該階層人士進(jìn)行有放矢企劃、營銷組織，將保障本案體量去化與價格拓展，并使符合這一階層價值取向物業(yè)品牌得以樹立與延續(xù)。

客戶來源區(qū)域特性——結(jié)合前述提示本案目的客戶與瑞虹新城相似，采用階層目的客戶定位?？紤]本案在價格上與瑞虹新城等高檔次樓盤較高價位相比存在一定價格落差（瑞虹新城均價6500元/平米—7000元/平米，本案均價6000元/平米），本案在產(chǎn)品附加值、文化附加值、服務(wù)附加值上已全面超越瑞虹新城，因此咱們以為就本案體量在1—2年完整去化過程中，其吸納客戶來源具相本地區(qū)開放輻射性。即目的客戶來源地不但局限于本案所在區(qū)域，可向全市目的階層人群吸納。具浦江沿岸金融中心工作背景人士。附近商業(yè)中心（四川路、南京路等）工作背景人士。我市為迎接知識經(jīng)濟(jì)時代到來所構(gòu)筑人才高地戰(zhàn)略是面向全國，因而，有志在上海創(chuàng)業(yè)立家外埠知識智能階層人士，由于對上海區(qū)域文脈沒有太多理解，地區(qū)概念不強(qiáng)，亦將成為本案重要客戶來源。

生存心態(tài)特性——有毅力與決心，不屈不撓，具較強(qiáng)彈性耐力與競爭意識?！唛_放性心態(tài)，善于包容吸納一切世界文明發(fā)展先進(jìn)成果，以此作為立身之本。在自身價值得以充分發(fā)揮并得到社會認(rèn)同同步，同樣向往體現(xiàn)世界文明發(fā)展趨勢生活方式，并在其物質(zhì)、精神、勞務(wù)消費中體現(xiàn)出來?！S著知識經(jīng)濟(jì)時代成熟及在整體國民經(jīng)濟(jì)中處在核心地位，階層內(nèi)成員在觀念、利益、地位等方面認(rèn)同感加強(qiáng)，具較強(qiáng)歸屬傾向。

生活方式特性——消費生活方式：不因生活穩(wěn)定而不求進(jìn)取，爭取更多收入，在滿足基本物質(zhì)生活資料消費基本上，謀求更為豐富精神消費與勞務(wù)消費。隨著該階層成熟與崛起，閑瑕時間消費、休閑、活動內(nèi)容會呈現(xiàn)較強(qiáng)階層特性，在吻合其生涯職業(yè)背景同步，以便拔高自己，使自己歸屬于一種特定階層。由于住宅是其生活重要載體之一，因而與住宅相配套符合該階層閑瑕消費特性、活動方式設(shè)施安排，將獲得該階層人士極力認(rèn)同，這是咱們制定相應(yīng)產(chǎn)品方略時應(yīng)予以高度注重。——家庭生活方式：該階層人士最底起始年齡基本在30歲以上，家庭構(gòu)筑及穩(wěn)定、溫馨家庭生活維護(hù)，成為其關(guān)注另一焦點。這某些人既是將來社會發(fā)展中堅力量，亦是其家庭中頂梁柱?；诩彝ビ^念確立與強(qiáng)化，較強(qiáng)家庭責(zé)任感引導(dǎo)其更為關(guān)注家人生活質(zhì)量與發(fā)展前景，涉及妻子和父母居住感受，孩子生長環(huán)境與成長等。這亦將為咱們產(chǎn)品方略與推廣方略運用起較強(qiáng)提示作用。值得提出是，老式四世同堂居住模式在本地，特別是該階層人士中所占比例越來越少，三口之家為將來占主導(dǎo)地位家庭居住模式。物業(yè)消費特性居住物業(yè)作為體現(xiàn)知識智能階層生活形態(tài)重要載體,應(yīng)逼真反映這一階層人士所思、所想、結(jié)合前述特性分析，其物業(yè)消費心理與購買動機(jī)反映在：1、物業(yè)所在區(qū)位前瞻性：結(jié)合區(qū)域內(nèi)已建和正在建設(shè)市場知名度較高高檔樓盤（瑞虹新城、綠洲紫荊花園、正潤歐洲花園等），可把本案所處區(qū)域予以強(qiáng)勢訴求成一新興高檔住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)聚居了來自上海各處菁英人物。2、物業(yè)居住環(huán)境特色性和文化性：本項目以“威尼斯水景”主題中庭環(huán)境（見產(chǎn)品定位）為核心，結(jié)合原版再現(xiàn)圣馬可廣場風(fēng)情，形成獨特異域景觀，體現(xiàn)出社區(qū)濃郁文化背景特色。——以本地鮮見“服務(wù)式書房”（詳見產(chǎn)品定位）服務(wù)于知識智能階層，進(jìn)行社區(qū)文化活動空間延伸?！ǖ?、書亭、咖啡吧等細(xì)部設(shè)施在社區(qū)中設(shè)立，提高社區(qū)配套設(shè)施所具獨特威尼斯地區(qū)文化含量。3、社區(qū)型物業(yè)功能全面超越：本案與瑞虹新城競爭同一目的客戶群體，在品牌效應(yīng)上暫時無法超越瑞虹新城長期以來積累起來品牌知名度。只有依托在物業(yè)功能上全面超越瑞虹新城。才干有效與其競爭同一目的客戶群體。4、物業(yè)居住舒服性：——本項目可通過酒店式物業(yè)管理引入，進(jìn)行服務(wù)性產(chǎn)品含量全面提高，對將來業(yè)主家庭每個成員進(jìn)行全面人性關(guān)懷?！詷I(yè)主居住可持續(xù)適應(yīng)眼光，進(jìn)行居住功能空間（房型）含量界定（見產(chǎn)品定位）。本案主力目的客戶價值取向與心態(tài)可概括為：——對開放性文化吸納與包容；——對當(dāng)代生活方式向往與憧憬；——對自身在社會中所處階層驕傲與自豪。產(chǎn)品定位環(huán)境主題山不在高，有仙則靈。打動日益成熟客戶不再是很大一塊空地上樹木、景觀零亂堆積，而應(yīng)是通過各景觀元素有機(jī)結(jié)合，形成有風(fēng)格，有靈魂環(huán)境文化氛圍，使人漫步其中，非常自然地感受文化熏陶。

本案所處區(qū)位場合精神與本案主力目的客戶——知識智能階層人士價值取向，為項目環(huán)境主題文化氛圍定位指引了明確方向：西方文明肇始，文藝復(fù)興之地威尼斯文化在上海新興高檔住宅區(qū)原版重現(xiàn)核心主題第一客廳第一客廳分主題演繹NO.1圣馬可廣場NO.1圣馬可廣場NO.2麗都灣NO.3中華人民共和國山水園林以二個分主題環(huán)境區(qū)，形成一種完整威尼斯水與廣場相融合，第一客廳形象。

分主題NO.1圣馬可廣場以威尼斯知名游覽圣地圣馬可廣場（白鴿廣場）為建筑原形，原版再現(xiàn)威尼斯廣場特有人文風(fēng)情。景觀元素：1、鐘樓：文藝復(fù)興時期典型廣場構(gòu)筑元素，融合濃厚宗教色彩和歐洲哥特式建筑流派于一體，極具古典氣息。是社區(qū)文化特性表征建筑。2、劇院舞臺：以圣馬可廣場露天劇院為原形，形成社區(qū)公共視聽娛樂區(qū)。3、白鴿：建筑物靜，白鴿動，形成一副完美景觀，同步這也是圣馬可廣場又稱為白鴿廣場由來。4、油畫回廊：通過對圣馬克廣場細(xì)部仿造，突出主題。5、露天咖啡座：人參加是社區(qū)景觀設(shè)計重點，咖啡座是人與景觀面對面交流最佳場合。

分主題NO.2麗都灣以水系、橋廊、游船（剛朵拉）等威尼斯所特有景觀，體現(xiàn)威尼斯名人苑以水為主環(huán)境特色。景觀元素：1、水系：既有大面積湖泊水體，以襯托圣馬可廣場。又有彎曲延展河道。水參加，更增長了社區(qū)靈動感覺，這也符合威尼斯水道縱橫狀況。2、橋廊（甜愛橋）：——有水地方必然有橋，橋是道路延伸，帶領(lǐng)業(yè)主足跡進(jìn)入美景之中，同步也把美景帶入了每個業(yè)主生活。3、剛朵拉：威尼斯獨一無二小船，甚至可以理解為威尼斯象征。

建筑規(guī)劃與風(fēng)格當(dāng)代建筑最基本原則是，它是一種人文建筑，而建筑形式設(shè)計重要滿足使用者生活空間心理方面需求。同樣基于本案所處區(qū)位場合精神和主力目的客戶——知識智能階層價值取向考量，咱們以為本案在建筑風(fēng)格定位上原則是：當(dāng)代風(fēng)格雖然建筑物幾何形體基本上呈長方體造型，但色彩和材質(zhì)設(shè)計卻體現(xiàn)出鮮明設(shè)計個性，不是采用普遍運用三段式水平分割設(shè)計，而是以陽臺、窗套某些，鄰街三樓設(shè)計為錯落色彩分段，中間采用象牙白涂料，其他細(xì)部解決穿插其中。并輔以幾何型流暢屋頂造型，使整個建筑群體現(xiàn)當(dāng)代前衛(wèi)風(fēng)格。

功能設(shè)施本案不但要在要在環(huán)境布置上與瑞虹新城拉開差距，更重要是在硬件設(shè)施和軟件服務(wù)上全面超越瑞虹新城，只有這樣才干最大限度化解本案在品牌知名度上與瑞虹新城差距。

全面超越瑞虹新城設(shè)施對比表瑞虹新城本案超越精美裝修，稱心如意精美裝修，稱心如意。提供裝修用材選取菜單式服務(wù)。港式立面風(fēng)格簡約型當(dāng)代風(fēng)格。風(fēng)格更趨鮮明，吻合目的客戶對時代精神追求。萬米空間綠化庭院（燒烤園、小朋友樂園）第一客廳概念，主題環(huán)境布置。以4000平米湖區(qū)進(jìn)行量抗?fàn)?，以吻合目的客戶文化品位鮮明主題環(huán)境—歐洲最美麗客廳移植，體現(xiàn)質(zhì)升華于超越。泳池附設(shè)咖啡廳設(shè)有社區(qū)獨立咖啡吧。吧咖啡吧于環(huán)境融為一體，咖啡吧使環(huán)境更具人文情調(diào)，在咖啡吧中又可觀景品茶。獨立健身房獨立健身房+健身籌劃+健身教練。通過硬件提供與軟件服務(wù)相配合，體現(xiàn)健身科學(xué)性與合理性。專家主理幼兒哺育特色定向幼兒藝術(shù)哺育中心。為社區(qū)業(yè)主子女提供特色藝術(shù)培訓(xùn)，為幼兒從小打下良好藝術(shù)功底。智能化設(shè)施（二年前水準(zhǔn)）智能化設(shè)施（具備超前規(guī)劃、可更換模塊化。按當(dāng)時最新科技成果）。當(dāng)代科技發(fā)展一日千里，二年差距足以使咱們與瑞虹新城拉開好幾種檔次。開發(fā)商自己管理聘請通過ISO9002認(rèn)證物業(yè)公司管理。專業(yè)物業(yè)管理公司杜絕業(yè)主利益受損隱患，提供全封閉酒店式服務(wù)。社區(qū)內(nèi)提供餐飲服務(wù)社區(qū)外圍形成類似衡山路格局，集休閑餐飲與一體。再造虹口區(qū)高雅衡山路，使業(yè)主對功能使用從物質(zhì)性提高至心理滿足。特別建議——服務(wù)式書房：在體現(xiàn)設(shè)施文化含量同步，這是針對知識智能階層事業(yè)生涯特性而度身定做，把家功能和感覺向服務(wù)延伸，向公共區(qū)域拓展家空間。在服務(wù)式書房里，有電腦、有咖啡服務(wù)，工作時不受公共場合干擾和限制，又提供專業(yè)書籍、資料服務(wù)?！诜侵黝}環(huán)境區(qū)內(nèi)邊角地帶，可設(shè)立小朋友游戲設(shè)備、室外健身器材等場合。

戶型選取戶型，就是選取一種生活方式，這句話雖有一定偏頗處，但提示出人們對賴于生存居住空間結(jié)識與感受，一方面受制于生理與習(xí)慣，另一方面則體現(xiàn)出有類似音樂般感受力。這將最直接地影響居住者生理需求與心理需求滿足。同樣，基于知識智能階層多方面特性研究，基于項目所在地場合精神，結(jié)合外部可資運用資源（浦江美景、都市景觀）、內(nèi)部可資運用資源（中庭環(huán)境塑造），咱們在戶型定位上建議：基地北側(cè)（B、C座），東側(cè)（D座）樓體拔高，增長全景觀住宅戶數(shù)，并以大玻璃外挑八角低窗臺，借入外部可資運用資源，攬盡都市潮流氣息。社區(qū)頂層某些以全躍層豪宅定位。由于項目中庭景觀系數(shù)高及加大采光量需要，戶型重要對外窗口采用大玻璃外挑八角低窗臺。半圓型凸陽臺運用，同樣從視線角度解決居于室內(nèi)人“觀察與交流”心理欲望，并最大限度使外部景觀納入內(nèi)部空間，使景觀效應(yīng)最大發(fā)揮。盡量采用短進(jìn)深戶型設(shè)計，增長朝陽采光面，并保證最大限度南北通透。設(shè)立樓道內(nèi)門廳、戶內(nèi)玄關(guān)廳、戶內(nèi)起居廳與私密臥室區(qū)過渡廳，使人從公共空間到私密空間有一種過渡，通過空間提供一種時間上心理轉(zhuǎn)換，提高居住感受質(zhì)量?？?、餐廳獨立而又過渡自然。大復(fù)式客廳面寬5.4—5.7米之間大房型（三房帶廳）客廳面寬4.2—4.5米之間小房型（二房帶廳）客廳面寬3.9米

戶型分室比建議房型四室二廳三衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)二室二廳一衛(wèi)客廳272216餐廳1498臥1161616臥2131213臥3119臥410衛(wèi)1866衛(wèi)264衛(wèi)35廚房866陽臺966凈使用面積127平米90平米71平米建筑面積170平米左右120平米左右95平米左右得房率75%75%75%套比建議10%50%40%總價預(yù)估（6000元/平米計）102萬72萬57萬與瑞虹新城相似總價比較僅能購瑞虹新城平面房型三室二廳二衛(wèi)僅能購瑞虹新城平面房型二室二廳二衛(wèi)僅能購瑞虹新城北向小房型二室一廳一衛(wèi)總戶均面積：115平米形象定位品牌形象——凝聚社會中堅文化品位與價值取向第一客廳第一客廳FirstView物業(yè)形象——虹口區(qū)新興高檔住宅區(qū)又一杰作。

價格定位本項目采用市場競爭定價法（與本區(qū)重要高檔樓盤瑞虹新城相對照）和客戶認(rèn)知定價法相結(jié)合定價辦法來進(jìn)行價格定位，通過深刻洞察目的客戶——知識智能階層基本特性，進(jìn)行更具個性產(chǎn)品風(fēng)格創(chuàng)造，疊現(xiàn)出物業(yè)差別優(yōu)勢，并在此基本上創(chuàng)意引導(dǎo)出種種真正有說法、具文脈消費生活方式來，滿足目的客戶深層次心理需求，使客戶對本案價格認(rèn)知達(dá)到6500元/m2一線（吻合知識智能階層中高層人士消費能力）并保證在6000元/m2一線平穩(wěn)迅速去化。

推廣方略由于本案目的客戶與瑞虹新城重疊，就一定會與瑞虹新城形成競爭客戶局面。咱們可以采用與瑞虹新城同步進(jìn)行顯性競爭和隱性競爭方略。顯形競爭：與瑞虹新城進(jìn)行直接，面對面較勁，采用針對性極強(qiáng)戶外媒體，如道路旗、路牌、橫幅、燈箱等，在瑞虹新城影響范疇內(nèi)形成強(qiáng)勢廣告引導(dǎo)，爭取到瑞虹新城看房目的客戶能被引導(dǎo)到本案案場，運用本案在推廣過程中細(xì)致服務(wù)形成服務(wù)品牌和產(chǎn)品所實際具備優(yōu)勢獲得客戶承認(rèn)。隱性競爭：在各大常規(guī)媒體通道，如新民晚報、解放日報、新聞報等，以大密度廣告樹立本案品牌形象，形成與瑞虹新城差別和超越，最后獲得目的客戶承認(rèn)。

推廣方略核心：本案推廣方略核心是：以獨特環(huán)境文化和全面超越建筑理念樹立區(qū)域高檔樓盤品牌樓盤。

建立品牌：品牌導(dǎo)入點——主題文化環(huán)境特色。

銷售通道：以媒體推廣運用，樹立樓盤附加值形象目的客戶已經(jīng)擬定，鑒于目的客戶處在消費金字塔上部，客戶量相對稀少，尋找此類目的客戶有別于周邊普通樓盤，需要有針對性極強(qiáng)銷售通道來增長媒體有效率，強(qiáng)化受眾感知度。1、大眾媒體通道：路牌，燈箱，報紙廣告等２、特殊媒體通道：售樓VCD，樓刊，樓報等以此類媒體特殊性（售樓VCD直觀性，樓刊包容性，樓報可看性，知識性）吸引目的客戶關(guān)注。３、針對性媒體通道：直銷，織網(wǎng)銷售，針對社交團(tuán)隊銷售等針對性媒體通道是在目的客戶相對集中區(qū)域，或目的客戶所尋常翻閱雜志進(jìn)行有針對性促銷活動，吸引目的客戶。

七、推廣進(jìn)程第一期：鋪墊導(dǎo)入期時間軟性目的廣告主題媒體重點銷售目的三個月通過對上海市中心罕見4000平米水系大手筆，推出開發(fā)商營造特色文化樓盤，建立一種高檔精品住宅社區(qū)開發(fā)理念，帶動目的客戶對本案特色關(guān)注，初步樹立目的客戶對本案信心。導(dǎo)入本案品牌概念。市中心4000平米水系房子，你見過嗎？綠化率后還能講什么？——30%水化率。，再現(xiàn)威尼斯——物業(yè)文化內(nèi)涵體現(xiàn)。軟性新聞評論稿為主新民晚報解放日報新聞報申江服務(wù)導(dǎo)報積累客量：150組

第二期：開盤期時間軟性目的廣告主題媒體重點銷售目的二個月借勢虹口高檔住宅區(qū)域概念，把本案訴求成與瑞虹新城、綠洲紫荊、正潤歐洲花園同檔次高檔住宅社區(qū)，并予以文化性物業(yè)形象提高，吸引與瑞虹新城同級目的客戶前來看房。初步啟動樓盤品牌新興高檔住宅區(qū)新寵——威尼斯名人苑。人以品位而聚，物業(yè)以文化而貴。戶外媒體：本案影響范疇內(nèi)和瑞虹新城影響范疇內(nèi)道路旗，路牌，燈箱等。報紙媒體以軟性新聞評論稿和硬性廣告為主新民晚報解放日報新聞報申江服務(wù)導(dǎo)報新積累客量：200組合計積累客戶：350組銷售實現(xiàn)：總體量25%（110套）

第三期：強(qiáng)銷期時間軟性目的廣告主題媒體重點銷售目的四個月以本案文化性物業(yè)核心體現(xiàn)——中庭—第一客廳，確立本案與瑞虹新城等周邊高檔樓盤差別性優(yōu)勢，展開正面競爭，爭奪客戶。輔以物業(yè)細(xì)節(jié)優(yōu)勢描述，初步確立樓盤品牌。第一客廳——從戶內(nèi)延伸到戶外生活空間。社會中堅，品位與價值取向——第一客廳。窗前風(fēng)景——歐洲最美麗客廳：威尼斯圣馬可廣場。戶外媒體：本案影響范疇內(nèi)和瑞虹新城影響范疇內(nèi)道路旗，路牌，燈箱等。報紙媒體以硬性廣告為主新民晚報解放日報新聞報申江服務(wù)導(dǎo)報采用電視媒體加強(qiáng)廣告力度，強(qiáng)化目的客戶認(rèn)知度。新積累客量：400組合計積累客戶：750組銷售實現(xiàn)：總體量30%（132套）第四期：持續(xù)期時間軟性目的廣告主題媒體重點銷售目的四個月持續(xù)以本案硬件優(yōu)勢和軟件優(yōu)勢與瑞虹新城展開競爭。同步進(jìn)一步以本案文化內(nèi)涵加深目的客戶承認(rèn)度。樓盤品牌地位確立。文化，無所不在。名流薈萃——這里需要衡山路。菁英世紀(jì)觸角——智能社區(qū)。陽光燦爛日子——新人生，新空間。全能管家——人本物業(yè)管理。戶外媒體：本案影響范疇內(nèi)和瑞虹新城影響范疇內(nèi)道路旗，路牌，燈箱等。報紙媒體以硬性廣告為主密度恰當(dāng)減少，保持一定投放力度，維持市場曝光率新民晚報解放日報新積累客量：320組合計積累客戶：1070組銷售實現(xiàn)：總體量25%（110套）

第五期：銷售末期時間軟性目的廣告主題媒體重點銷售目的二個月以輝煌銷售業(yè)績，展示世紀(jì)之交文化型物業(yè)在特定階層中所具魅力，強(qiáng)化本案磁場效應(yīng)，在最后確立本案鮮明特色品牌同步，促動前期未及介入客戶迅速認(rèn)購。魅力四射——銷售神話再現(xiàn)滬上。媒體以報紙硬性廣告為主軟性報道為輔新民晚報解放日報新積累客量：150組合計積累客戶：1220組銷售實現(xiàn)：總體量10%（44套）總計：一年銷售期內(nèi)（鋪墊期除外）積累客戶1220組實銷套數(shù)396套，銷售率90%（以441套總戶數(shù)計）

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