山子股份：坤元評報（2024）67號寧波銀億房產(chǎn)資產(chǎn)評估報告

本資產(chǎn)評估報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制山子高科技股份有限公司擬進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的寧波銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（模擬體）股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)評估報告坤元評報〔2024〕67號（共一冊 第一冊）坤元資產(chǎn)評估有限公司二〇二四年三月二日目 錄聲 明 1資產(chǎn)評估報告·摘要 1資產(chǎn)評估報告·正文 4一、委托人、被評估單位及其他資產(chǎn)評估報告使用人 4二、評估目的 9三、評估對象和評估范圍 10四、價值類型及其定義 24五、評估基準(zhǔn)日 24六、評估依據(jù) 24七、評估方法 26八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 32九、評估假設(shè) 33十、評估結(jié)論 35十一、特別事項說明 35十二、資產(chǎn)評估報告使用限制說明 59十三、資產(chǎn)評估報告日 60資產(chǎn)評估報告·備查文件一、被評估單位基準(zhǔn)日審計報告 61二、資產(chǎn)評估機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照 67三、資產(chǎn)評估機構(gòu)備案公告 68四、資產(chǎn)評估機構(gòu)從事證券服務(wù)業(yè)務(wù)備案名單 69五、簽名資產(chǎn)評估師職業(yè)資格證書登記卡 70六、評估對象涉及的主要權(quán)屬證明資料清單 72七、委托人、被評估單位的承諾函 76八、資產(chǎn)賬面價值與評估結(jié)論存在較大差異的說明 78評估結(jié)果匯總表及明細(xì)表 79山子高科技股份有限公司擬進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的（模擬體山子高科技股份有限公司擬進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的（模擬體股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)評估報告1坤元資產(chǎn)評估有限公司1坤元資產(chǎn)評估有限公司聲 明一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師不承擔(dān)責(zé)任。本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。三、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔(dān)責(zé)任。四、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托人、被評估單位申報并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。五、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。六、資產(chǎn)評估專業(yè)人員已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進行了查驗，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，并且已提請委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評估報告的要求。七、本資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)充分關(guān)注資產(chǎn)評估報告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。PAGE1坤元資產(chǎn)評估有限公司PAGE1坤元資產(chǎn)評估有限公司山子高科技股份有限公司擬進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的寧波銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（模擬體）股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)評估報告坤元評報〔2024〕67號評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報告正文。摘 評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報告正文。一、委托人、被評估單位及其他資產(chǎn)評估報告使用人本次資產(chǎn)評估的委托人為山子高科技股份有限公司（以下簡稱山子股份），被評估單位為寧波銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱寧波銀億房產(chǎn)）。根據(jù)《資產(chǎn)評估委托合同》，本資產(chǎn)評估報告的其他使用人為國家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人。二、評估目的因山子股份擬轉(zhuǎn)讓寧波銀億房產(chǎn)及部分下屬公司的股權(quán)，已編制了擬轉(zhuǎn)讓的寧波銀億房產(chǎn)模擬主體（合并）財務(wù)報表，為此需要對寧波銀億房產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的（模擬體）股東全部權(quán)益價值進行評估。本次評估目的是為該經(jīng)濟行為提供寧波銀億房產(chǎn)（模擬體）股東全部權(quán)益價值的參考依據(jù)。三、評估對象和評估范圍評估對象為涉及上述經(jīng)濟行為的寧波銀億房產(chǎn)（模擬體）的股東全部權(quán)益。評估范圍為寧波銀億房產(chǎn)申報的并經(jīng)過天健會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）20231231202312314,952,444,963.563,514,438,600.841,438,006,362.72按照寧波銀億房產(chǎn)提供的經(jīng)審計的202312313,223,634,748.46128,558,789.3412,428,583.62元。模擬體范圍列表如下：序號公司名稱寧波銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司穿透持股比例備注1寧波銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司模擬合并體2寧波銀億建設(shè)開發(fā)有限公司100%一級子公司3寧波銀億置業(yè)有限公司100%一級子公司4寧波市鎮(zhèn)海銀億房產(chǎn)開發(fā)有限公司100%一級子公司5寧波矮柳置業(yè)有限公司72.0359%一級子公司6象山銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%一級子公司7舟山魯家峙投資發(fā)展有限公司67%一級子公司8上海悠金琺碼信息科技有限公司100%一級子公司9南京中兆置業(yè)投資有限公司100%二級子公司10南昌市銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%一級子公司11大慶銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%一級子公司12北京同景興業(yè)投資有限公司100%二級子公司13寧波銀隆商業(yè)管理咨詢有限公司100%二級子公司14寧波銀策房地產(chǎn)銷售代理服務(wù)有限公司100%一級子公司15寧波銀億筑城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%一級子公司16南京銀億建設(shè)發(fā)展有限公司100%一級子公司17南昌銀億物業(yè)服務(wù)有限公司100%二級子公司18大慶同景投資咨詢有限公司100%三級子公司19慈溪恒康投資有限公司100%一級子公司20寧波富田置業(yè)有限公司70%一級子公司21余姚銀億四明廣場新華聯(lián)百貨有限公司100%三級子公司22南昌銀億九龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%一級子公司23寧波銀勝房地產(chǎn)銷售代理有限公司100%二級子公司24新疆銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%一級子公司25上海寧涌商業(yè)管理咨詢有限公司100%三級子公司26上海迎碧投資管理有限公司50.56%三級子公司27上海碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司50.00%四級子公司28寧波銀億時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%一級子公司29江西銀洪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司55%二級子公司30高安市天鑫置業(yè)投資有限公司80%一級子公司31杭州銀睿房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司51%一級子公司32上海特銳諾信息科技有限公司100%二級子公司33杭州天鍥企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）49.93%（按實收資本出資比例為53.6078%）二級參股公司34寧波榮耀置業(yè)有限公司100%模擬置出35余姚銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%模擬置出36寧波海尚大酒店有限公司100%模擬置出序號公司名稱寧波銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司穿透持股比例備注37余姚銀億商業(yè)管理有限公司100%模擬置出38寧波銀億海尚酒店投資有限公司100%模擬置出39呼倫貝爾銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%模擬置出40寧波銀億世紀(jì)投資有限公司100%模擬置出41寧波江北銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%模擬置出42寧波銀億通達(dá)商業(yè)管理有限公司100%模擬置出43寧波銀億新城置業(yè)有限公司65%模擬置出44銀億地產(chǎn)(香港)投資控股有限公司100%模擬置出四、價值類型本次評估的價值類型為市場價值。五、評估基準(zhǔn)日評估基準(zhǔn)日為2023年12月31日。六、評估方法根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，本次采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行評估。七、評估結(jié)論31,172,486.92（壹拾柒萬貳仟肆佰捌拾陸元玖角貳分），與母公司股東權(quán)益的賬面價值1,438,006,362.721,406,833,875.8097.83%；12,428,583.6218,743,903.30元，增值率為150.81%。八、評估結(jié)論的使用有效期本評估結(jié)論僅對本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓之經(jīng)濟行為有效。本評估結(jié)論的使用有效期為一年，即自評估基準(zhǔn)日2023年12月31日起至2024年12月30日止。九、對評估結(jié)論有重大影響的特別事項對評估結(jié)論有重大影響的事項參見正文。資產(chǎn)評估報告的使用限制說明和特別事項說明請參閱資產(chǎn)評估報告正文。山子高科技股份有限公司擬進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的寧波銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（模擬體）股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)評估報告坤元評報〔2024〕67號山子高科技股份有限公司：程序，對貴公司擬進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的寧波銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（模擬體）20231231下：一、委托人、被評估單位及其他資產(chǎn)評估報告使用人(一)委托人概況名稱：山子高科技股份有限公司(以下簡稱山子股份)住所：甘肅省蘭州市城關(guān)區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)張?zhí)K灘573號八樓法定代表人：葉驥注冊資本：玖拾玖億玖仟柒佰肆拾柒萬零捌佰捌拾捌元整類型：股份有限公司（上市）6.統(tǒng)一社會信用代碼：91620000710207508J登記機關(guān)：甘肅省市場監(jiān)督管理局經(jīng)營范圍：許可項目：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；住宅室內(nèi)裝飾裝修；道路機動車輛生產(chǎn)。（項目以相關(guān)部門批準(zhǔn)文件或許可證件為準(zhǔn)）一般項目：物業(yè)管理；建筑材料銷售；住房租賃；園林綠化工程施工；規(guī)劃設(shè)計管理；新型建筑材料制造（不含危險化學(xué)品）；以自有資金從事投資活動；汽車零部件研發(fā)；工程和技術(shù)研究和試驗發(fā)展；新能源汽車生產(chǎn)測試設(shè)備銷售；汽車零部件及配件制造；汽車零配件零售；汽車零配件批發(fā)；新能源原動設(shè)備制造；新能源原動設(shè)備銷售；汽車裝飾用品制造；汽車裝飾用品銷售；電車制造；新能源汽車整車銷售；智能車載設(shè)備制造；智能車載設(shè)備銷售；半導(dǎo)體器件專用設(shè)備制造；半導(dǎo)體器件專用設(shè)備銷售；智能無人飛行器制造；智能無人飛行器銷售；智能機器人的研發(fā)；人工智能硬件銷售；智能機器人銷售；電力電子元器件制造；電力電子元器件銷售；電子專用設(shè)備制造；導(dǎo)航終端制造；集成電路芯片及產(chǎn)品制造；集成電路芯片及產(chǎn)品銷售；貨幣專用設(shè)備制造；集成電路制造；技術(shù)服務(wù)、技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)交流、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)推廣。（除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動）(二)被評估單位概況一）企業(yè)名稱、類型與組織形式名稱：寧波銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱寧波銀億房產(chǎn)）住所：寧波保稅區(qū)國際發(fā)展大廈404B法定代表人：方宇注冊資本：壹拾捌億柒仟肆佰零伍萬元整類型：有限責(zé)任公司（非自然人投資或控股的法人獨資）6.統(tǒng)一社會信用代碼：91330201610267335W登記機關(guān)：寧波市北侖區(qū)市場監(jiān)督管理局及裝潢材料的批發(fā)、零售；企業(yè)管理咨詢；房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)。（的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動）二）企業(yè)歷史沿革寧波銀億房產(chǎn)（原名寧波保稅區(qū)銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）成立于1994年12月6日，初始注冊資本為人民幣2,000萬元，成立時股東和出資情況如下：金額單位：人民幣萬元股東名稱出資額出資比例寧波市財政財務(wù)開發(fā)公司1,00050.00%香港越新實業(yè)公司1,00050.00%合 計2,000100.00%1998462,0001,00050%1,0002001年7月，寧波保稅區(qū)銀通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其持有的寧波銀億房產(chǎn)50%股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給香港銀源發(fā)展有限公司、寧波保稅區(qū)寶鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后寧波銀億房產(chǎn)的注冊資本和股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：金額單位：人民幣萬元股東名稱出資額出資比例香港銀源發(fā)展有限公司1,80090.00%寧波保稅區(qū)寶鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司20010.00%合 計2,000100.00%2004年9月，寧波保稅區(qū)寶鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將持有的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給寧金額單位：人民幣萬元股東名稱出資額出資比例香港銀源發(fā)展有限公司1,80090.00%寧波舜龍電業(yè)有限公司20010.00%合 計2,000100.00%2004年93,280發(fā)展有限公司與寧波舜龍電業(yè)有限公司共同出資。公司已于2004年11月305,280下：金額單位：人民幣萬元股東名稱出資額出資比例香港銀源發(fā)展有限公司4,75290.00%寧波舜龍電業(yè)有限公司52810.00%合 計5,280100.00%2008年7月，根據(jù)公司股東會決議，公司增加注冊資本人民幣37,125萬元，由香港銀源發(fā)展有限公司與寧波舜龍電業(yè)有限公司共同出資。公司已于2008年7月7完成工商變更手續(xù)。本次增資后寧波銀億房產(chǎn)的注冊資本為人民幣42,405權(quán)結(jié)構(gòu)如下：金額單位：人民幣萬元股東名稱出資額出資比例香港銀源發(fā)展有限公司38,164.5090.00%寧波舜龍電業(yè)有限公司4,240.5010.00%合 計42,405.00100.00%20097寧波銀源儲運有限公司的全資子公司。20097波銀億控股有限公司。20115肅蘭光科技股份有限公司。20125（201831名為山子高科技股份有限公司，以下簡稱山子股份）。202211100,000由山子股份出資。20231245,000由山子股份出資。187,405的全資子公司。三）被評估單位前三年及模擬的截至評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)、負(fù)債狀況及經(jīng)營業(yè)績1.合并財務(wù)報表金額單位：人民幣元項目名稱20201231日20211231日20221231日20231231日總資產(chǎn)10,610,024,480.078,618,293,183.978,376,213,492.833,352,193,537.80總負(fù)債10,627,650,617.108,939,800,074.698,238,038,399.733,223,634,748.46所有者權(quán)益-17,626,137.03-321,506,890.72138,175,093.10128,558,789.34歸屬于母公司所有者權(quán)益-203,609,558.12-398,900,611.8288,834,770.2412,428,583.62項目名稱2020年度2021年度2022年度2023年度營業(yè)收入4,895,340,813.331,477,817,768.86557,831,729.24709,813,088.13營業(yè)成本3,738,782,020.471,304,343,525.28549,978,040.69636,202,094.92利潤總額624,101,330.06-644,522,444.05-624,835,321.30-473,165,597.12凈利潤410,057,803.26-662,948,162.61-595,257,436.77-480,471,118.72歸屬于母公司所有者的凈利潤404,310,133.27-600,654,335.28-548,656,270.88-475,268,655.252.母公司財務(wù)報表項目名稱2020年12月31日2021年12月31日2022年12月31日2023年12月31日總資產(chǎn)10,077,272,525.227,832,287,032.296,344,961,543.804,952,444,963.56總負(fù)債8,623,664,049.417,415,194,424.084,554,564,423.303,514,438,600.84所有者權(quán)益1,453,608,475.81417,092,608.211,790,397,120.501,438,006,362.72項目名稱2020年度2021年度2022年度2023年度營業(yè)收入34,055,162.7516,622,990.0530,045,278.978,388,806.38營業(yè)成本29,939,419.8521,120,972.7244,746,920.548,406,055.47利潤總額38,009,569.43-1,036,509,048.70373,304,512.29-254,608,142.92凈利潤38,009,569.43-1,036,515,867.60373,304,512.29-254,608,142.92上述2020-2022（合并冊會計師審計，并出具了無保留意見的審計報告。四）被評估單位概況序號公司名稱序號公司名稱簡稱寧波銀億房產(chǎn)穿透持股比例1寧波銀億建設(shè)開發(fā)有限公司寧波銀億建設(shè)100%2寧波銀億置業(yè)有限公司寧波銀億置業(yè)100%3寧波市鎮(zhèn)海銀億房產(chǎn)開發(fā)有限公司鎮(zhèn)海銀億房產(chǎn)100%4寧波矮柳置業(yè)有限公司寧波矮柳置業(yè)72.0359%5象山銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司象山銀億房產(chǎn)100%6舟山魯家峙投資發(fā)展有限公司魯家峙投資67%7上海悠金琺碼信息科技有限公司上海悠金琺碼100%8南京中兆置業(yè)投資有限公司南京中兆置業(yè)100%9南昌市銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南昌銀億房產(chǎn)100%10大慶銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大慶銀億房產(chǎn)100%11北京同景興業(yè)投資有限公司北京同景投資100%12寧波銀隆商業(yè)管理咨詢有限公司寧波銀隆咨詢100%13寧波銀策房地產(chǎn)銷售代理服務(wù)有限公司寧波銀策銷代100%14寧波銀億筑城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寧波銀億筑城100%15南京銀億建設(shè)發(fā)展有限公司南京銀億建設(shè)100%16南昌銀億物業(yè)服務(wù)有限公司南昌銀億物業(yè)100%序號公司名稱簡稱寧波銀億房產(chǎn)穿透持股比例17大慶同景投資咨詢有限公司大慶同景咨詢100%18慈溪恒康投資有限公司慈溪恒康投資100%19寧波富田置業(yè)有限公司寧波富田置業(yè)70%20余姚銀億四明廣場新華聯(lián)百貨有限公司余姚銀億百貨100%21南昌銀億九龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南昌九龍湖100%22寧波銀勝房地產(chǎn)銷售代理有限公司寧波銀勝銷代100%23新疆銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新疆銀億房產(chǎn)100%24上海寧涌商業(yè)管理咨詢有限公司上海寧涌商管100%25上海迎碧投資管理有限公司上海迎碧投資50.56%26上海碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司上海碧桂園物業(yè)50.00%27寧波銀億時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寧波銀億時代房產(chǎn)100%28江西銀洪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江西銀洪房產(chǎn)55%29高安市天鑫置業(yè)投資有限公司高安市天鑫置業(yè)80%30杭州銀睿房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司杭州銀睿51%31上海特銳諾信息科技有限公司上海特銳諾100%32杭州天鍥企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）杭州天鍥49.93%（按實收資本出資比例為53.6078%）寧波銀億房產(chǎn)本級在持的房地產(chǎn)主要為尚未銷售的東岸名邸辦公用房、商業(yè)用房及車位、保稅區(qū)發(fā)展大廈、北京大廈等商業(yè)用房及金匯大廈、慈溪上府、日湖花園、時代華庭、新世境花苑、世紀(jì)廣場車位等物業(yè)。其中，開發(fā)產(chǎn)品主要系已開發(fā)完成的東岸名邸項目（商鋪、辦公樓及車位）及金匯大廈項目尚未銷售的車位；周（房屋建筑物主要系保稅區(qū)發(fā)展大廈、北京大廈等商業(yè)辦公用房及車庫。(三)委托人與被評估單位的關(guān)系委托人為被評估單位的母公司，本次擬轉(zhuǎn)讓持有的被評估單位股權(quán)。(四)其他資產(chǎn)評估報告使用人根據(jù)《資產(chǎn)評估委托合同》，本資產(chǎn)評估報告的其他使用人為國家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人。二、評估目的因山子股份擬轉(zhuǎn)讓寧波銀億房產(chǎn)及部分下屬公司的股權(quán)，已編制了擬轉(zhuǎn)讓的寧波銀億房產(chǎn)模擬主體（合并）財務(wù)報表，為此需要對寧波銀億房產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的（模擬體）股東全部權(quán)益價值進行評估。本次評估目的是為該經(jīng)濟行為提供寧波銀億房產(chǎn)（模擬體）股東全部權(quán)益價值PAGE10坤元資產(chǎn)評估有限公司PAGE10坤元資產(chǎn)評估有限公司的參考依據(jù)。三、評估對象和評估范圍評估對象為涉及上述經(jīng)濟行為的寧波銀億房產(chǎn)（模擬體）的股東全部權(quán)益。評估范圍為寧波銀億房產(chǎn)申報的并經(jīng)過天健會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）20231231202312314,952,444,963.563,514,438,600.841,438,006,362.72按照寧波銀億房產(chǎn)提供的經(jīng)審計的202312313,223,634,748.46128,558,789.3412,428,583.62元。模擬體范圍列表如下：序號公司名稱寧波銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司穿透持股比例備注1寧波銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司模擬合并體2寧波銀億建設(shè)開發(fā)有限公司100%一級子公司3寧波銀億置業(yè)有限公司100%一級子公司4寧波市鎮(zhèn)海銀億房產(chǎn)開發(fā)有限公司100%一級子公司5寧波矮柳置業(yè)有限公司72.0359%一級子公司6象山銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%一級子公司7舟山魯家峙投資發(fā)展有限公司67%一級子公司8上海悠金琺碼信息科技有限公司100%一級子公司9南京中兆置業(yè)投資有限公司100%二級子公司10南昌市銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%一級子公司11大慶銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%一級子公司12北京同景興業(yè)投資有限公司100%二級子公司13寧波銀隆商業(yè)管理咨詢有限公司100%二級子公司14寧波銀策房地產(chǎn)銷售代理服務(wù)有限公司100%一級子公司15寧波銀億筑城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%一級子公司16南京銀億建設(shè)發(fā)展有限公司100%一級子公司17南昌銀億物業(yè)服務(wù)有限公司100%二級子公司18大慶同景投資咨詢有限公司100%三級子公司19慈溪恒康投資有限公司100%一級子公司20寧波富田置業(yè)有限公司70%一級子公司21余姚銀億四明廣場新華聯(lián)百貨有限公司100%三級子公司22南昌銀億九龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%一級子公司序號公司名稱寧波銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司穿透持股比例備注23寧波銀勝房地產(chǎn)銷售代理有限公司100%二級子公司24新疆銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%一級子公司25上海寧涌商業(yè)管理咨詢有限公司100%三級子公司26上海迎碧投資管理有限公司50.56%三級子公司27上海碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司50.00%四級子公司28寧波銀億時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%一級子公司29江西銀洪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司55%二級子公司30高安市天鑫置業(yè)投資有限公司80%一級子公司31杭州銀睿房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司51%一級子公司32上海特銳諾信息科技有限公司100%二級子公司33杭州天鍥企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）49.93%（按實收資本出資比例為53.6078%）二級參股公司母公司會計報表具體內(nèi)容如下：

金額單位：人民幣元項目賬面原值賬面凈值一、流動資產(chǎn)4,311,118,530.64二、非流動資產(chǎn)641,326,432.92其中：長期應(yīng)收款0.00長期股權(quán)投資639,490,865.13其他權(quán)益工具投資0.00固定資產(chǎn)17,827,098.171,835,567.79資產(chǎn)總計4,952,444,963.56三、流動負(fù)債3,514,438,600.84負(fù)債合計3,514,438,600.84股東權(quán)益合計1,438,006,362.72委托評估對象和評估范圍與上述經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。（一）評估范圍內(nèi)主要資產(chǎn)情況除貨幣資金和往來款外，公司主要資產(chǎn)為存貨、長期應(yīng)收款、長期股權(quán)投資、其他權(quán)益工具投資、建筑物類固定資產(chǎn)及設(shè)備類固定資產(chǎn)等。具體如下：1．存貨存貨包括開發(fā)產(chǎn)品及周轉(zhuǎn)用房。其中，開發(fā)項目系東岸名邸尚余的商鋪（2,977.97（2,729.50平方米（21（29（鋪、辦公樓及車位），18752342198151套（56），234051（38），6（272.47）2．長期應(yīng)收款長期應(yīng)收款系舟山項目合作款。3．長期股權(quán)投資2314（合并范圍內(nèi)）、6公司（1）3金額單位：人民幣元序號被投資單位名稱投資日期投資比例賬面余額減值準(zhǔn)備賬面價值備注1高安市天鑫置業(yè)投資有限公司2015年12月80.00%90,400,000.0090,400,000.002大慶銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005年4月100.00%50,000,000.0050,000,000.003新疆銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2014年10月100.00%20,000,000.0020,000,000.004寧波銀億建設(shè)開發(fā)有限公司2005年8月66.70%13,714,082.0213,714,082.025寧波矮柳置業(yè)有限公司2004年3月72.0359%103,454,501.4623,616,844.2979,837,657.176南昌市銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2002年8月100.00%18,006,861.7118,006,861.717南昌銀億九龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2020年9月100.00%20,000,000.0020,000,000.008寧波市鎮(zhèn)海銀億房產(chǎn)開發(fā)有限公司2008年1月100.00%5,000,000.005,000,000.009上海悠金琺碼信息科技有限公司2004年3月100.00%608,007,590.60546,318,508.5961,689,082.0110舟山魯家峙投資發(fā)展有限公司2007年11月67.00%44,408,615.4244,408,615.420.0011寧波銀億筑城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011年8月100.00%10,000,000.009,635,206.28364,793.7212南京銀億建設(shè)發(fā)展有限公司2012年10月100.00%20,000,000.0020,000,000.0013慈溪恒康投資有限公司2010年12月100.00%5,000,000.005,000,000.0014寧波富田置業(yè)有限公司2008年4月70.00%21,000,000.0021,000,000.000.0015寧波銀億時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2016年12月90.00%30,478,387.5030,478,387.5016寧波銀策房地產(chǎn)銷售代理服務(wù)有限公司2009年4月100.00%5,000,000.005,000,000.0017寧波銀億置業(yè)有限公司2003年5月100.00%0.000.0018杭州銀睿房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2017年5月51.00%0.000.0019象山銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2023年1月100.00%220,000,001.00220,000,001.0020舟山銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009年11月17.00%0.000.0021舟山銀億新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011年3月17.00%0.000.0022寧波匯益企業(yè)管理咨詢有限公司2020年12月10.00%未出資23澄邁銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010年1月70.00%吊銷未注銷亦未出資合計1,284,470,039.71644,979,174.58639,490,865.13主要長期股權(quán)投資情況如下：高安市天鑫置業(yè)投資有限公司90,400,000.0080.00%。高安市天鑫置業(yè)成立于2015121日，取得統(tǒng)一社會信用代碼為91360983MA35FNH34U18811,300經(jīng)營范圍包括：投資咨詢及策劃，科技教育投資開發(fā)，房地產(chǎn)投資開發(fā)，土地綜合開發(fā)，園林綠化，物業(yè)管理，國內(nèi)貿(mào)易，文化產(chǎn)業(yè)投資，城鎮(zhèn)建設(shè)投資開發(fā)，停車場、倉儲、物流、貨運信息服務(wù)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技投資開發(fā)，科技開發(fā)，市場開發(fā)，（（基于合并報表的20231231反映，資產(chǎn)、負(fù)債及股東權(quán)益分別為203,359,951.53125,323,742.8478,036,208.6920230.00-474,062.56320（后改為連通南昌至高安的城市快速路）258,651.12443,871（中式庭院（寓357,113（中式庭院）35,702252,937（公寓）50,87717,597大慶銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對大慶銀億房產(chǎn)的長期股權(quán)投資賬面余額為50,000,000.00元，投資比例為100.00%。大慶銀億房產(chǎn)成立于20050429日，取得統(tǒng)一社會信用代碼為91230604772614141HE-15301，5,000為有限責(zé)任公司（自然人投資或控股的法人獨資），柜臺、房屋出租。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動2023123141,516,173.371,148,235.5240,367,937.852023年營業(yè)收入為266,666.67元，利潤總額為225,652.05元。大慶銀億房產(chǎn)歷史開發(fā)樓盤均已結(jié)束且清算完畢，目前無在開發(fā)項目，公司已完成稅務(wù)清算。新疆銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對新疆銀億房產(chǎn)的長期股權(quán)投資賬面余額為20,000,000.00100.00%。新疆銀億房產(chǎn)成立于20141027日，取得統(tǒng)一社會信用代碼為91652829313362598D52,000（非自然人投資或控股的法人獨資（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目,經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動）。2023123185,743,109.8466,932,684.0018,810,425.842023年營業(yè)收入為0元，利潤總額為-2,196.40元。2014122015109（8555,063.94平方米，土地性質(zhì)為住宅用地。因多種原因，該等土地目前處于閑置狀態(tài)（見“特別事項說明”）。寧波銀億建設(shè)開發(fā)有限公司對寧波銀億建設(shè)的長期股權(quán)投資賬面余額為13,714,082.0266.70%。寧波銀億建設(shè)成立于20050811日，取得統(tǒng)一社會信用代碼為91330201778222341P404B5,00020231231850,873,965.63748,015,844.72102,858,120.912023年營業(yè)收入為7,581,047.17元，利潤總額為-1,242,258.27元。502008做商業(yè)用房之用。該項資產(chǎn)已辦理權(quán)證，可自持但較難出售。寧波矮柳置業(yè)有限公司對寧波矮柳置業(yè)的長期股權(quán)投資賬面余額為103,454,501.4623,616,844.2979,837,657.1772.0359%。寧波矮20040305913302007562707568114,566.23商務(wù)樓、產(chǎn)品會展中心（國內(nèi)）的建設(shè)、經(jīng)營、本公司房屋租賃。20231231116,854,365.736,034,922.42110,819,443.312023年營業(yè)收入為0元，利潤總額為-1,746.76元。寧波矮柳置業(yè)歷史開發(fā)樓盤均已結(jié)束且清算完畢，目前無在開發(fā)項目。南昌市銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對南昌銀億房產(chǎn)的長期股權(quán)投資賬面余額為18,006,861.71100.00%。南昌銀億房產(chǎn)成立于200282日，取得統(tǒng)一社會信用代碼為91360100739197622819992,000建斌，類型為有限責(zé)任公司（外商投資企業(yè)法人獨資），相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動)。20231231210,369,659.56148,294,899.5762,074,759.992023年營業(yè)收入為0.00元，利潤總額為-453,330.32元。公司目前主要實物資產(chǎn)為開發(fā)產(chǎn)品及開發(fā)成本。其中開發(fā)產(chǎn)品為銀億上尚城5-21（138.41）432020615-295-3尚未平整完畢，銀億上尚城的《國有土地使用權(quán)出讓合同》《國有土地使用證》及建設(shè)用地規(guī)劃證系合并辦理，5-32024202520252025房源簽訂包銷協(xié)議，以約定價格對其進行銷售。南昌銀億九龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對南昌九龍湖的長期股權(quán)投資賬面余額為20,000,000.00元，投資比例為100.00%。南昌九龍湖成立于2014411日，取得統(tǒng)一社會信用代碼為91360122097148318M6881011127052,000（非自然人投資或控股的法人投資經(jīng)營范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工(以上項目憑資質(zhì)證書經(jīng)營)、房地產(chǎn)銷售、租賃、售后服務(wù)。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目,經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動)。202312311,355,951,806.261,498,037,043.35-142,085,237.092023年營業(yè)收入為56,413,800.03元，利潤總額為-88,459,441.16元。南昌九龍湖開發(fā)項目為位于江西省南昌市望城新區(qū)（現(xiàn)為紅谷灘新區(qū)）201433地面積104,983.331.27-4.2（其中計算容積率的用地面積為101,136.19）；住宅建筑高度和間距要求：多層及低層≥1:1.1HS、高層≥1:0.8HS；9070%128,177.707,333.1920,844.51212212228,062.821,313160,924.031,1681202312212將于2024年下半年交付，二期尚未開工。寧波市鎮(zhèn)海銀億房產(chǎn)開發(fā)有限公司對鎮(zhèn)海銀億房產(chǎn)的長期股權(quán)投資賬面余額為5,000,000.00元，投資比例為100.00%。鎮(zhèn)海銀億房產(chǎn)成立于20080117日，取得統(tǒng)一社會信用代碼為913302116712037145的營業(yè)執(zhí)照，注冊地址為鎮(zhèn)海駱駝街道綜合市場內(nèi)4號南樓，500（或控股的法人獨資），理咨詢、經(jīng)濟貿(mào)易咨詢服務(wù)；物業(yè)服務(wù)；自有房屋租賃。2023123110,875,514.112,932,420.497,943,093.622023營業(yè)收入為2,697,512.30元，利潤總額為985,480.73元。公司開發(fā)項目為海悅花苑，位于寧波市鎮(zhèn)海區(qū)駱駝街道。項目開工時間為2010520101120129海悅花苑無未售物業(yè)。該項目已完成土地增值稅清算。上海悠金琺碼信息科技有限公司608,007,590.60546,318,508.5961,689,082.01100.00%。上海悠200431091310110759856701K的營業(yè)執(zhí)照，注冊地址為上海市崇明區(qū)橫沙鄉(xiāng)富民支路58號(上海橫泰經(jīng)濟開發(fā)5,000品銷售；五金產(chǎn)品零售；家用電器銷售；辦公設(shè)備銷售；辦公用品銷售；建筑材料銷售；衛(wèi)生潔具銷售；計算機及辦公設(shè)備維修；數(shù)據(jù)處理和存儲支持服務(wù)；機械設(shè)備租賃；租賃服務(wù)（不含許可類租賃服務(wù)）；停車場服務(wù)；物業(yè)管理。（除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動）許可項目：建設(shè)工程施工；建設(shè)工程設(shè)計；建筑智能化系統(tǒng)設(shè)計。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動，具體經(jīng)營項目以相關(guān)部門批準(zhǔn)文件或許可證件為準(zhǔn)）20231231230,352,900.37175,252,470.8655,100,429.512023年營業(yè)收入為1,638,095.21元，利潤總額為-3,039,495.69元。22010720126201412舟山魯家峙投資發(fā)展有限公司對魯家峙投資的長期股權(quán)投資賬面余額為44,408,615.42元，減值準(zhǔn)備為44,408,615.4267.002007113091330903669189204F1410,000（憑資質(zhì)經(jīng)營（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目,經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動202312311,637.4584,603,462.64-84,601,825.192023業(yè)收入為0.00元，利潤總額為-36,022.57元。魯家峙投資作為履行合作開發(fā)魯家峙整島項目的法人實體，負(fù)責(zé)對項目實施進度監(jiān)督、招商引入項目、按協(xié)議規(guī)定提供資金等。目前，項目處于停止?fàn)顟B(tài)。寧波銀億筑城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對寧波銀億筑城的長期股權(quán)投資賬面余額為10,000,000.009,635,206.28364,793.72100.00%201108169133021258052141881,000萬元人民幣，法定代表人方宇，類型為有限責(zé)任公司(自然人投資或控股的法人獨資)，經(jīng)營范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營；物業(yè)管理；室內(nèi)外裝璜工程的施工、設(shè)計；自有房屋租賃。2023123178,016.96078,016.9620230潤總額為-6,455.83公司目前無實質(zhì)經(jīng)營業(yè)務(wù)。南京銀億建設(shè)發(fā)展有限公司對南京銀億建設(shè)的長期股權(quán)投資賬面余額為20,000,000.00100.00%。南京銀億建設(shè)成立于20121011日，取得統(tǒng)一社會信用代碼為91320118053275358KB2432,000程施工總承包；提供勞務(wù)服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。（部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動）20231231110,687,255.4286,037,482.0824,649,773.3420230-830,818.63公司目前無實質(zhì)經(jīng)營業(yè)務(wù)。慈溪恒康投資有限公司對慈溪恒康投資的長期股權(quán)投資賬面余額為5,000,000.00元，投資比例為100%。慈溪恒康投資成立于20101215日，取得統(tǒng)一社會信用代碼為913302825670015651581500（得從事吸收存款、融資擔(dān)保、代客理財、向社會公眾集（融）資等金融業(yè)務(wù)）；地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；物業(yè)管理；室內(nèi)外裝飾工程的設(shè)計、施工；自有房屋租賃。（PAGE20坤元資產(chǎn)評估有限公司PAGE20坤元資產(chǎn)評估有限公司須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動）202312314,466,355.67614,722.353,851,633.322023收入為6,233,626.66元，利潤總額為-1,734,322.61元。（73677873647126,771.01平方米，總可售建筑面積為110,372.22平方米（1101#地塊可售建筑面積為77,397.481203#32,974.74日，上品軒未售物業(yè)為車位64個。該項目已完成土地增值稅清算。寧波富田置業(yè)有限公司對寧波富田置業(yè)的長期股權(quán)投資賬面余額為21,000,000.00元，減值準(zhǔn)備為21,000,000.0070.00%2008042991330212674709147Q410-4163,000自有房屋租賃。2023123137,312,552.1856,488,145.51-19,175,593.33年營業(yè)收入為946,874.47元，利潤總額為-338,174.15元。公司開發(fā)項目系已開發(fā)完成的都會國際項目尚未銷售的房產(chǎn)（辦公樓2,573.22平方米及133個車位）。該項目已完成土地增值稅清算。寧波銀億時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30,478,387.5090%。寧波銀億時代房產(chǎn)成立于2016121日，取得統(tǒng)一社會信用代碼為91330212MA28336Y9Q3,350（非自然人投資或控股的法人獨資），經(jīng)營范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營；物業(yè)管理；室內(nèi)外裝璜工程的施工、設(shè)計。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動）。2023123196,322,786.95200,733,183.74-104,410,396.79年營業(yè)收入為0.00元，利潤總額為2,881,727.65元。寧波銀億時代房產(chǎn)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營，截至評估基準(zhǔn)日，所有房產(chǎn)均已銷售完畢（除一個位于通道的車位外），該項目土地增值稅已按清算方法計提。寧波銀策房地產(chǎn)銷售代理服務(wù)有限公司對寧波銀策銷代的長期股權(quán)投資賬面余額為5,000,000.00元，投資比例為100.00%。寧波銀策銷代成立于20090428日，取得統(tǒng)一社會信用代碼為913302056880109510132(6-11)室，500（非自然人投資或控股的法人獨資房屋租賃。20231231176,221,210.87131,267,286.3244,953,924.552023年營業(yè)收入為0.00元，利潤總額為26,352,315.24元。寧波銀策銷代的主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)銷售代理，同時持有對下屬企業(yè)的股權(quán)投資。寧波銀億置業(yè)有限公司0100.00%。寧波20035281325,048.97（非自然人投資或控股的法人獨資經(jīng)營范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)，商品房出售、出租、房產(chǎn)咨詢服務(wù)。2023123199,338,771.98118,414,745.78-19,075,973.80年營業(yè)收入為131,002,899.11元，利潤總額為-49,402,935.08元。8（1,166.22資性房地產(chǎn)115151031大廈人民路132號銀億外灘大廈的1項辦公用房，建筑面積107.15平方米。杭州銀睿房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司051%。杭州銀睿成立201752691330104MA28TAJ126622021,000經(jīng)營范圍包括：服務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)（憑資質(zhì)經(jīng)營），物業(yè)管理（憑資質(zhì)經(jīng)營），室（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動）2023123155,111.15055,111.1520230潤總額為0元。公司目前無實質(zhì)經(jīng)營業(yè)務(wù)。象山銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司220,000,001.00100.00%。象山銀億房產(chǎn)成立于2008121日，取得統(tǒng)一社會信用代碼為913302256712060504593-06，注冊資本為伍億貳仟萬元整，法定代表人熊文鋒，類型為有限責(zé)任公司（自然人投資或控股的法人獨資（法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動）。20231231637,284,861.00700,930,049.54-63,645,188.54年營業(yè)收入為565,266,551.69元，利潤總額為-66,423,313.20元。截至評估基準(zhǔn)日，象山銀億房產(chǎn)賬面實物資產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品（含周轉(zhuǎn)用房），部購入的濱海商業(yè)街項目（周轉(zhuǎn)用房）街道環(huán)城西路西側(cè)、110KV2017108（2,100.4926820211029201412023561（面積16,047.70、36（8,125.28）2204（1,051.58）、31（7,055.39）97371（636.261（396.81）20181128土地增值稅清算。2020622,140.06鋪已對外出租。4．其他權(quán)益工具投資5．建筑物類固定資產(chǎn)12404B、保稅區(qū)銀天415B10319951,476.07物分布于寧波市鄞州區(qū)、北侖區(qū)等處。6．設(shè)備類固定資產(chǎn)23輛辦公設(shè)備和車輛等。除車輛外，所有設(shè)備均分布于被評估單位經(jīng)營場所內(nèi)。（二）企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)類型、數(shù)量、法律權(quán)屬狀況等企業(yè)未申報無形資產(chǎn)。（三）企業(yè)申報的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量企業(yè)未申報表外資產(chǎn)。（四）引用其他機構(gòu)出具的報告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額本評估報告不存在引用其他機構(gòu)報告的情況。四、價值類型及其定義（一）價值類型及其選?。涸u估價值類型包括市場價值和市場價值以外的價值（投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等）兩種類型。經(jīng)評估專業(yè)人員與委托人充分溝通后，根據(jù)本次評估目的、市場條件及評估對象自身條件等因素，最終選定市場價值作為本評估報告的評估結(jié)論的價值類型。（二）市場價值的定義：市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且五、評估基準(zhǔn)日為使得評估基準(zhǔn)日與擬進行的經(jīng)濟行為和評估工作日接近，由委托人確定本次評估基準(zhǔn)日為2023年12月31日，并在評估委托合同中作了相應(yīng)約定。評估基準(zhǔn)日的選取是委托人根據(jù)本項目的實際情況、評估基準(zhǔn)日盡可能接近經(jīng)濟行為的實現(xiàn)日，盡可能減少評估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項等因素后確定的。同時本著有利于保證評估結(jié)果有效地服務(wù)于評估目的，準(zhǔn)確劃定評估范圍，準(zhǔn)確高效地清查核實資產(chǎn)，合理選取評估作價依據(jù)的原則，選擇距相關(guān)經(jīng)濟行為計劃實現(xiàn)日較接近的日期作為評估基準(zhǔn)日。六、評估依據(jù)（一）法律法規(guī)依據(jù)《資產(chǎn)評估法》；《公司法》《證券法》《民法典》；其他與資產(chǎn)評估有關(guān)的法律、法規(guī)等。（二）評估準(zhǔn)則依據(jù)《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》；《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》；《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估程序》；《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估報告》；《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估委托合同》；《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估方法》；《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估檔案》；《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——利用專家工作及相關(guān)報告》；《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價值》；《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》；《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——機器設(shè)備》；《資產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》；《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》；《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》。（三）權(quán)屬依據(jù)寧波銀億房產(chǎn)及下屬公司提供的營業(yè)執(zhí)照、公司章程等資料；財務(wù)報表及其他會計資料；動產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、機動車行駛證、發(fā)票、協(xié)議等權(quán)屬證明；其他產(chǎn)權(quán)證明文件。（四）取價依據(jù)被評估單位提供的評估申報表；被評估單位提供的前三年審計報告及評估基準(zhǔn)日模擬審計報告；議等原始資料；被評估單位提供的開發(fā)項目盈利預(yù)測資料；被評估單位定價策略及未來營銷方式等資料；資產(chǎn)所在地的類似房產(chǎn)的造價資料；資產(chǎn)所在地近期房地產(chǎn)市場價格信息；資產(chǎn)所在地近期土地交易市場價格信息；資產(chǎn)所在地近期租賃市場價格信息；報告；向生產(chǎn)廠家或其代理商的詢價記錄；等報價信息；《中華人民共和國車輛購置稅法》及其他市場價格資料、詢價記錄；中國統(tǒng)計出版社出版的《最新資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》；iFinD中國人民銀行公布的評估基準(zhǔn)日相關(guān)貸款市場報價利率（LPR）；企業(yè)會計準(zhǔn)則及其他會計法規(guī)和制度、部門規(guī)章等；料；其他資料。七、評估方法(一)評估方法的選擇依據(jù)現(xiàn)行資產(chǎn)評估準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定，企業(yè)價值評估的基本方法有資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場法和收益法。根據(jù)本次評估的企業(yè)特性，評估專業(yè)人員難以在公開市場上收集到足夠數(shù)量與被評估單位相類似的可比上市公司，也無法收集并獲得在公開市場上相同或者相似的交易案例，不適合采用市場法。因?qū)幉ㄣy億房產(chǎn)本級除少量房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外基本無其他經(jīng)營業(yè)務(wù)，其主要職責(zé)為對外投資、融資及經(jīng)營管理等，本次對其主要資產(chǎn)存貨已采用（動態(tài)）假設(shè)開發(fā)法評估，對于下屬公司的主要資產(chǎn)亦已采用適當(dāng)?shù)氖找嫱緩椒绞皆u估，故不再采用合并收益法評估。備實施這些評估方法的操作條件，故本次適宜采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。礎(chǔ)法對委托評估的寧波銀億房產(chǎn)的股東全部權(quán)益價值進行評估。(二)資產(chǎn)基礎(chǔ)法簡介資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評估單位評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及可識別的表外各項資產(chǎn)、負(fù)債價值，確定評估對象價值的評估方法。它是以重置各項生產(chǎn)要素為假設(shè)前提，根據(jù)委托評估的分項資產(chǎn)的具體情況選用適宜的方法分別評定估算各分項資產(chǎn)的價值并累加求和，再扣減相關(guān)負(fù)債評估值，得出股東全部權(quán)益的評估價值。計算公式為：股東全部權(quán)益評估價值=∑各分項資產(chǎn)的評估價值-∑各分項負(fù)債的評估價值主要資產(chǎn)的評估方法如下：一)流動資產(chǎn)1．貨幣資金貨幣資金均為銀行存款，以核實后賬面值為評估值。2．債權(quán)類流動資產(chǎn)債權(quán)類流動資產(chǎn)包括應(yīng)收賬款、預(yù)付款項、其他應(yīng)收款等。對于債權(quán)類流動資產(chǎn)，在分析賬齡、核實權(quán)益的基礎(chǔ)上，按預(yù)計可收回的金額或預(yù)計能夠?qū)崿F(xiàn)相應(yīng)的權(quán)益確定評估價值，同時將公司按規(guī)定計提的預(yù)期信用損失評估為零。3．存貨法進行評估。采用（動態(tài)）假設(shè)開發(fā)法評估。（動態(tài)）假設(shè)開發(fā)法是指在評估基準(zhǔn)日至項目全部銷售完成并清算完畢期間各年的可售物業(yè)收入的基礎(chǔ)上，扣除各年需發(fā)生的開發(fā)成本、銷售費用、管理費用、稅金及附加、土地增值稅和所得稅，形成各年的現(xiàn)金流凈額，然后折現(xiàn)至評估基準(zhǔn)日，最終確定待估開發(fā)項目評估價值的方法。計算公式為：?

???(1+式中：?——收益預(yù)測年限???—第t年的現(xiàn)金流凈額?——折現(xiàn)率?——明確的收益預(yù)測年限中的第t年?——t年的折現(xiàn)期其中：現(xiàn)金流凈額＝開發(fā)項目銷售形成的現(xiàn)金流收入－尚需支付的建造成本、銷售費用、管理費用、土地增值稅、稅金及附加和所得稅等現(xiàn)金流出本次選用收益法評估。收益法是指通過估算待估建筑物在未來的預(yù)期正常收益，選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將其折成現(xiàn)值后累加，以此估算待估建筑物評估價值的方法。計算公式為：P=∑[Rt/(1+r)t]+En/(1+r)n其中，P——評估值Rt——tr——折現(xiàn)率En——期末待估建筑物的凈值n——收益期的最末期。以審計后賬面值予以保留。公司按規(guī)定計提的存貨跌價準(zhǔn)備評估為零。二)非流動資產(chǎn)長期應(yīng)收款長期應(yīng)收款為應(yīng)收的項目合作款。在分析賬齡、核實權(quán)益的基礎(chǔ)上，按預(yù)計可收回的金額或預(yù)計能夠?qū)崿F(xiàn)相應(yīng)的權(quán)益確定評估價值，同時將公司按規(guī)定計提的壞賬準(zhǔn)備評估為零。長期股權(quán)投資2314（合并范圍內(nèi)6司（1）3單位所占份額確定長期股權(quán)投資的評估值。計算公式為：長期股權(quán)投資評估價值＝被投資單位股東全部權(quán)益的評估價值×股權(quán)比例（以下簡稱舟山銀億房產(chǎn)和舟山銀億新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱舟山新城房產(chǎn)）的長期股權(quán)投資，兩家被投資單位均與“恒大系”企業(yè)相關(guān)，投資收回存在重大不確定性，本次以審計后的賬面值（零）予以保留。對于投資參股公司寧波匯益企業(yè)管理咨詢有限公司（以下簡稱寧波匯益）（零予以保留。（零）予以保留。公司按規(guī)定計提的減值準(zhǔn)備評估為零。本次評估未考慮可能存在的控制權(quán)溢價或缺乏控制權(quán)的折價對長期股權(quán)投資價值的影響。其他權(quán)益工具投資1預(yù)計難以收回，本次以審計后賬面價值（零）保留。建筑物類固定資產(chǎn)38（516.32）雖已辦理相關(guān)房屋所有權(quán)證，但經(jīng)向企PAGE30坤元資產(chǎn)評估有限公司PAGE30坤元資產(chǎn)評估有限公司784519（零）保留。市場法是指在掌握與被評估房地產(chǎn)相同或相似的房地產(chǎn)(參照物)的市場價格的基礎(chǔ)上，以被評估房地產(chǎn)為基準(zhǔn)對比分析參照物并將兩者的差異量化，然后在參照物市場價格的基礎(chǔ)上作出調(diào)整和修正，確定待估房地產(chǎn)評估價值的評估方法?；竟綖椋捍婪康禺a(chǎn)比準(zhǔn)價格＝參照物交易價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×不動產(chǎn)狀況修正系數(shù)參照物的選定一般選擇三宗以上近期交易的類似結(jié)構(gòu)、同類地段、相同用途的物業(yè)作為參照物，再將上述參照物的交易價格統(tǒng)一調(diào)整為成交日一次付款、單位建筑面積上的人民幣買賣交易價格。因素修正調(diào)整計算根據(jù)待估物業(yè)與參照物的交易情況、交易日期、不動產(chǎn)狀況的不同，對參照物的價格進行交易情況修正、交易日期修正及不動產(chǎn)狀況修正，得出比準(zhǔn)價格。具體如下：測定各種特殊因素對正常建筑物價格的影響程度，從而排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。不動產(chǎn)狀況修正：是將參照物狀況下的價格修正為評估對象狀況下的價值，具體分為區(qū)域狀況修正、實物狀況修正和權(quán)益狀況修正。區(qū)域狀況修正考慮的因素主要有地區(qū)的商服繁華程度、公共交通便捷程度、道路通行條件、公共配套服務(wù)因物業(yè)管理條件、停車便捷度和其他特殊情況等。權(quán)益狀況修正考慮的因素主要有土地使用權(quán)類型、規(guī)劃限制條件、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封情況及權(quán)屬清晰情況等。評估價值的確定對于各可比實例測算所得的比準(zhǔn)價格，在分析其合理性的基礎(chǔ)上按平均數(shù)確定評估單價，再乘以待估房地產(chǎn)的建筑面積確定其評估價值。設(shè)備類固定資產(chǎn)確定采用成本法進行評估。成本法是指按照重建或者重置被評估資產(chǎn)的思路，將評估對象的重建或者重置成本作為確定資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值（包括實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值），以此確定資產(chǎn)價值的評估方法。本次評估采用成新折扣的方法來確定待估設(shè)備已經(jīng)發(fā)生的實體性貶值，計算公式為：評估價值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值＝重置成本×成新率－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值此外，對于實際已無實物的設(shè)備，評估為零。重置成本的確定產(chǎn)以設(shè)備現(xiàn)行購置價作為其重置成本。1）現(xiàn)行購置價場價作為現(xiàn)行購置價。2）相關(guān)費用3）重置成本重置成本＝現(xiàn)行購置價＋相關(guān)費用成新率的確定根據(jù)委估設(shè)備特點、使用情況、重要性等因素，確定設(shè)備成新率。年限法成新率＝（經(jīng)濟耐用年限－已使用年限）/經(jīng)濟耐用年限×100%計算公式為：K1＝尚可使用年限/經(jīng)濟耐用年限×100%K2＝尚可行駛里程/經(jīng)濟行駛里程C.理論成新率＝min{K1,K2}功能性貶值的確定本次對于委估的設(shè)備采用更新重置成本，故不考慮功能性貶值。經(jīng)濟性貶值的確定使用壽命縮短等情況，故不考慮經(jīng)濟性貶值。三)負(fù)債負(fù)債均為流動負(fù)債，包括應(yīng)付賬款、合同負(fù)債、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費、應(yīng)付利息、其他應(yīng)付款、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債及其他流動負(fù)債等。通過核對明細(xì)賬與總賬的一致性、對金額較大的發(fā)放函證、關(guān)聯(lián)方對賬、查閱原始憑證等相關(guān)資料進行核實。經(jīng)核實，各項負(fù)債基本均為實際應(yīng)承擔(dān)的債務(wù)，以核實后的賬面值為評估值。八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況整個評估過程包括接受委托、核實資產(chǎn)與驗證資料、評定估算、編寫資產(chǎn)評估報告、內(nèi)部審核及正式出具報告，具體過程如下：(一)接受委托階段接受委托人委托，簽訂資產(chǎn)評估委托合同；編制資產(chǎn)評估計劃；(二)資產(chǎn)核實階段了解被評估單位基本情況及委估資產(chǎn)狀況，并收集相關(guān)資料；審查核對被評估單位提供的資產(chǎn)評估申報表和有關(guān)測算資料；(三)評定估算階段根據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況和特點，制訂各類資產(chǎn)的具體評估方法；收集市場信息；(四)編制資產(chǎn)評估報告與內(nèi)部審核階段分析并匯總分項資產(chǎn)的評估結(jié)果，形成評估結(jié)論；編制初步評估報告；對初步評估報告進行內(nèi)部審核；(五)出具報告階段征求意見后，正式出具評估報告。九、評估假設(shè)基本假設(shè)（模擬體本次評估以公開市場交易為假設(shè)前提。本次評估以評估對象按預(yù)定的經(jīng)營目標(biāo)在既定的項目開發(fā)周期內(nèi)持續(xù)經(jīng)營為前提，即評估對象的所有資產(chǎn)仍然按照目前的用途和方式使用，不考慮變更目前的用途或用途不變而變更規(guī)劃和使用方式。具體假設(shè)本評估預(yù)測是基于被評估單位提供的在既定項目開發(fā)周期內(nèi)持續(xù)經(jīng)營下均在年度內(nèi)均勻發(fā)生；假設(shè)被評估單位在收益預(yù)測期內(nèi)采用的會計政策與評估基準(zhǔn)日時采用的評估專業(yè)人員根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，認(rèn)定這些評估假設(shè)在評估基準(zhǔn)日時成立，當(dāng)未來經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大變化時，評估專業(yè)人員將不承擔(dān)由于評估假設(shè)改變而推導(dǎo)出不同評估結(jié)果的責(zé)任。十、評估結(jié)論在本報告所揭示的評估假設(shè)基礎(chǔ)上，寧波銀億房產(chǎn)（模擬體）的資產(chǎn)、負(fù)債及股東全部權(quán)益采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估測算結(jié)果為：4,952,444,963.563,545,611,087.761,406,833,875.8028.41%；負(fù)債賬面價值3,514,438,600.84元，評估價值3,514,438,600.84元；1,438,006,362.7231,172,486.921,406,833,875.8097.83%。資產(chǎn)評估測算結(jié)果匯總?cè)缦卤恚?/p>

金額單位：人民幣元項目賬面價值評估價值增減值增值率%ABC=B-AD=C/A*100一、流動資產(chǎn)4,311,118,530.644,312,943,761.111,825,230.470.04二、非流動資產(chǎn)641,326,432.92-767,332,673.35-1,408,659,106.27-219.65其中：長期應(yīng)收款0.000.00長期股權(quán)投資639,490,865.13-773,088,857.53-1,412,579,722.66-220.89其他權(quán)益工具投資0.000.00固定資產(chǎn)1,835,567.795,756,184.183,920,616.39213.59資產(chǎn)總計4,952,444,963.563,545,611,087.76-1,406,833,875.80-28.41三、流動負(fù)債3,514,438,600.843,514,438,600.84負(fù)債合計3,514,438,600.843,514,438,600.84股東權(quán)益合計1,438,006,362.7231,172,486.92-1,406,833,875.80-97.83評估測算結(jié)果根據(jù)以上評估工作得出，詳細(xì)情況見評估明細(xì)表。上述評估結(jié)果與審計后合并報表中歸屬于母公司的所有者權(quán)益的賬面價值12,428,583.62元相比，評估增值18,743,903.30元，增值率為150.81%。十一、特別事項說明本次評估是基于山子股份擬轉(zhuǎn)讓的寧波銀億房產(chǎn)經(jīng)審計的模擬主體財務(wù)數(shù)據(jù)之上開展的，該等模擬主體架構(gòu)并不必然等于其評估基準(zhǔn)日的法律主體架構(gòu)。20242億商業(yè)管理有限公司、寧波銀億海尚酒店投資有限公司、呼倫貝爾銀億房地產(chǎn)開發(fā)11（考慮寧波銀億房產(chǎn)對呼倫貝爾銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以債權(quán)增資（債轉(zhuǎn)股）4,000-10,662.00）經(jīng)雙方0（山子股份下屬子公司）或從而確定模擬體范圍。模擬體范圍列表如下：序號公司名稱寧波銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司穿透持股比例備注1寧波銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司模擬合并體2寧波銀億建設(shè)開發(fā)有限公司100%一級子公司3寧波銀億置業(yè)有限公司100%一級子公司4寧波市鎮(zhèn)海銀億房產(chǎn)開發(fā)有限公司100%一級子公司5寧波矮柳置業(yè)有限公司72.0359%一級子公司6象山銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%一級子公司7舟山魯家峙投資發(fā)展有限公司67%一級子公司8上海悠金琺碼信息科技有限公司100%一級子公司9南京中兆置業(yè)投資有限公司100%二級子公司10南昌市銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%一級子公司11大慶銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%一級子公司12北京同景興業(yè)投資有限公司100%二級子公司13寧波銀隆商業(yè)管理咨詢有限公司100%二級子公司14寧波銀策房地產(chǎn)銷售代理服務(wù)有限公司100%一級子公司15寧波銀億筑城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%一級子公司16南京銀億建設(shè)發(fā)展有限公司100%一級子公司17南昌銀億物業(yè)服務(wù)有限公司100%二級子公司18大慶同景投資咨詢有限公司100%三級子公司19慈溪恒康投資有限公司100%一級子公司20寧波富田置業(yè)有限公司70%一級子公司21余姚銀億四明廣場新華聯(lián)百貨有限公司100%三級子公司22南昌銀億九龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%一級子公司23寧波銀勝房地產(chǎn)銷售代理有限公司100%二級子公司24新疆銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%一級子公司25上海寧涌商業(yè)管理咨詢有限公司100%三級子公司26上海迎碧投資管理有限公司50.56%三級子公司27上海碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司50.00%四級子公司28寧波銀億時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%一級子公司29江西銀洪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司55%二級子公司30高安市天鑫置業(yè)投資有限公司80%一級子公司序號公司名稱寧波銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司穿透持股比例備注31杭州銀睿房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司51%一級子公司32上海特銳諾信息科技有限公司100%二級子公司33杭州天鍥企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）49.93%（按實收資本出資比例為53.6078%）二級參股公司34寧波榮耀置業(yè)有限公司100%模擬置出35余姚銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%模擬置出36寧波海尚大酒店有限公司100%模擬置出37余姚銀億商業(yè)管理有限公司100%模擬置出38寧波銀億海尚酒店投資有限公司100%模擬置出39呼倫貝爾銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%模擬置出40寧波銀億世紀(jì)投資有限公司100%模擬置出41寧波江北銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%模擬置出42寧波銀億通達(dá)商業(yè)管理有限公司100%模擬置出43寧波銀億新城置業(yè)有限公司65%模擬置出44銀億地產(chǎn)(香港)投資控股有限公司100%模擬置出據(jù)寧波銀億房產(chǎn)與山子股份于2024年2限公司與寧波銀億房產(chǎn)的債權(quán)債務(wù)繼續(xù)保留外，寧波銀億房產(chǎn)（含下屬子公司）山子股份（含下屬子公司）的債權(quán)債務(wù)，按賬面值作價結(jié)算抵消。2023年12月31寧波銀億房產(chǎn)（含下屬子公司）對山子股份（含下屬子公司）整后結(jié)果如下：單位：元債務(wù)人（擬剝離公司）債權(quán)人（非剝離范圍公司）欠款本金及利息合計寧波銀億房產(chǎn)山子股份130,752,783.01南昌九龍湖寧波東方億圣投資有限公司240,961,760.17南昌九龍湖寧波昊圣投資有限公司382,363,996.29南昌九龍湖山子股份271,430,033.61寧波銀億房產(chǎn)寧波銀加電子商務(wù)有限公司275,943,485.64合計1,301,452,058.72房產(chǎn)及下屬公司的責(zé)任，評估專業(yè)人員的責(zé)任是對寧波銀億房產(chǎn)及下屬公司提供的資料作必要的查驗，評估報告不能作為對評估對象和相關(guān)資產(chǎn)的法律權(quán)屬的確認(rèn)和保證。若寧波銀億房產(chǎn)及下屬公司不擁有前述資產(chǎn)的所有權(quán)或其他有關(guān)權(quán)利，或?qū)η笆鲑Y產(chǎn)的所有權(quán)或其他有關(guān)權(quán)利存在部分限制，則前述資產(chǎn)的評估結(jié)果和寧波銀億房產(chǎn)及下屬公司股東全部權(quán)益價值評估結(jié)果會受到影響。寧波銀億房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品中金匯大廈2919815110（5623405（38紀(jì)廣場2個地下車位，截至評估基準(zhǔn)日尚未辦理不動產(chǎn)權(quán)證；寧波銀億房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品中永豐路商鋪（272.47）理了房屋所有權(quán)證，而未能辦理國有土地使用證；實際已拍賣。2803114.3484.84%（97.0115.16%（17.33），權(quán)證號：20150097831。寧波銀億房產(chǎn)房屋建筑物中的以下房產(chǎn)存在房屋所有權(quán)證及土地使用證（具體見下表：單位：元序號權(quán)證編號建筑物名稱建筑面積（㎡）土地面積（㎡）賬面價值1甬房權(quán)證保字第990196號保稅區(qū)發(fā)展大廈404B室49.275.7520,000.002甬房權(quán)證保稅字第20150097821號保稅區(qū)發(fā)展大廈2802室142.6716.6631,764.843甬房權(quán)證保字第20030186號保稅區(qū)發(fā)展大廈2809室142.679.3431,772.674甬房權(quán)證保字第20030229號保稅區(qū)銀天大廈415室98.5228.0823,077.355（）2004004711號北侖北京大廈A511室111.1013.8814,983.386甬房權(quán)證保稅字第20150097830號保稅區(qū)發(fā)展大廈2803室114.349.34104,291.187房權(quán)證鎮(zhèn)城字第2004003274號五里牌銅帆樓210A,B室110.6433.0017,796.468（）2005001223號開發(fā)區(qū)北京大廈B103室96.6012.0716,981.289甬房權(quán)證保字第20040243號保稅區(qū)發(fā)展大廈2709A室50.835.9416,705.5610甬房權(quán)證自移字第H200300169號鄞奉路43弄38號俱樂部516.32258.16502,504.18113,800平方米，據(jù)企業(yè)相關(guān)人員介紹，產(chǎn)權(quán)證預(yù)計于2024年3季度辦理完成。5-315-2（大證）土地管理部門收回，故5-3地塊未有單獨對應(yīng)的土地權(quán)證。杭州天鍥下屬公司持有的投資性房地產(chǎn)不動產(chǎn)權(quán)證證載的所有權(quán)人分別（1,176.74（849.72（546.11平方米（1,322.63、陳某某（合計建筑面積746.09平方米）、葉某（合計建筑面積897.42平方米）、（639.33（1,940.11、杭州木凱企業(yè)管理咨詢有限公司（合計建筑面積1,710.48平方米）。（或由其正常使用所涉資產(chǎn)，以實際拍賣價作為評估值；對于（4）所涉資產(chǎn)，以寧波銀億房產(chǎn)按份共有的所涉資產(chǎn)，正常評估，未考慮權(quán)屬變更或重新辦理權(quán)證事項的影響。下屬公司存在重大資產(chǎn)抵押、質(zhì)押、擔(dān)保、承諾事項：山子股份與寧波銀億房產(chǎn)相互擔(dān)保情況寧波銀億房產(chǎn)為山子股份（及下屬公司）提供擔(dān)保PAGE40坤元資產(chǎn)評估有限公司PAGE40坤元資產(chǎn)評估有限公司單位：元序號債權(quán)人債務(wù)人擔(dān)保人擔(dān)保資產(chǎn)（抵押或質(zhì)押）擔(dān)保借款本金及利息擔(dān)保物賬面價值擔(dān)保物評估價值原借款合同期限備注1中建投信托股份有限公司山子股份寧波銀億房產(chǎn)日湖花園52個車位291,903,983.73135,818,903.313,450,000.002017.2.24-2019.2.92中建投信托股份有限公司山子股份寧波銀億建設(shè)時代廣場50個車位2,100,000.003中建投信托股份有限公司山子股份大慶同景投資銀億陽光城45鋪（16,162.89）40,830,000.004中建投信托股份有限公司山子股份新疆銀億房產(chǎn)8宗土地使用權(quán)（土地面積合計490,363.94平方米）85,736,910.985限公司山子股份寧波銀億房產(chǎn)新疆銀億房地產(chǎn)公司股權(quán)0.006中建投信托股份有限公司山子股份寧波銀億置業(yè)200510611號的人132（107.15平方米）918,300.00查封7銀億股份公司債山子股份寧波銀億房產(chǎn)舟山銀億房產(chǎn)1.85%×2股權(quán)、舟1.85%×2股權(quán)及應(yīng)收債權(quán)329,011,0000.000.002015.12.14-2019.6.218昆侖信托有限責(zé)任公司南昌九龍湖（2014）09015號的土地使用權(quán)（土地面積104,983.33平方米）及相應(yīng)在建工程197,718,157.071,282,020,682.601,328,500,0002018.6.26-2024.6.269寧波昊圣投資有限公司297,063,538.632017.6.29-2024.6.2910浙江稠州商業(yè)銀行寧波分行寧波榮耀置業(yè)有限公司寧波銀億建設(shè)第201303430（（4,938.28平方米）（二押）932,018,204.988,170,190.1212,330,000.002019.6.26-2025.10.3111寧波銀億倉儲有限公司寧波銀加電子商務(wù)有限公司寧波銀億房產(chǎn)甬江東岸商鋪11套及辦公12套（建筑面積合計5,707.47平方米）226,132,045.6958,211,271.8558,620,000.002019.10.10-2024.10.10注：上述擔(dān)保物賬面價值等數(shù)據(jù)摘自審計報告。山子股份為寧波銀億房產(chǎn)提供擔(dān)保交易性金融負(fù)債23