房屋征收業(yè)務(wù)評(píng)估（房地產(chǎn)估價(jià)課件）

房地產(chǎn)征收業(yè)務(wù)評(píng)估

方案要點(diǎn)及方案編制目錄/Contents12方案要點(diǎn)方案編制方案要點(diǎn)/014為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(被征收人)給予公平補(bǔ)償。被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》方案要點(diǎn)12征收估價(jià)的特殊性與高要求，估價(jià)師應(yīng)主動(dòng)收集信息，熟悉估價(jià)對(duì)象的基本情況。方案編制要點(diǎn)復(fù)雜的征收項(xiàng)目需對(duì)全流程可能出現(xiàn)的特殊問題進(jìn)行梳理討論，做好處理預(yù)案。 6方案編制要點(diǎn)3因歷史原因，土地權(quán)屬和房屋權(quán)屬登記不規(guī)范，登記用途與實(shí)際用途不一致的情況先由征收部門組織相關(guān)部門進(jìn)行書面認(rèn)定和明確，估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)認(rèn)定和明確的結(jié)果進(jìn)行估價(jià)。土地、房屋權(quán)屬不規(guī)范登記用途與實(shí)際用途不符7方案編制要點(diǎn)4估價(jià)參數(shù)應(yīng)優(yōu)先選用房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)組織公布的估價(jià)參數(shù)。5人員安排上，需要工作人員有豐富的專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，良好的溝通、協(xié)調(diào)能力。8方案編制要點(diǎn)6房屋估價(jià)測算既要保護(hù)被征收人的合法權(quán)益，同時(shí)也要在合法的前提下，為征收人節(jié)約成本，避免房屋征收補(bǔ)償工作中的糾紛。房產(chǎn)征收人房產(chǎn)被征收人房產(chǎn)估價(jià)師方案編制/0210一、擬本項(xiàng)目評(píng)估工作流程前期準(zhǔn)備外業(yè)工作內(nèi)業(yè)工作編制報(bào)告報(bào)告送達(dá)答疑11了解項(xiàng)目具體情況1項(xiàng)目的位置、四至、規(guī)模、用途、房屋狀況、建成年代、權(quán)屬狀況，居住人員構(gòu)成、教育水平、年齡結(jié)構(gòu)、外來人口等。一、前期準(zhǔn)備12搜集相關(guān)文件資料2項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、土地利用等相關(guān)批準(zhǔn)文件及批復(fù)材料，房地產(chǎn)權(quán)屬資料，征占地用地證明，居民戶口情況，其他相關(guān)材料(關(guān)于房地產(chǎn)的司法、訴訟等情況)。一、前期準(zhǔn)備13組織人員學(xué)習(xí)3根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、房屋結(jié)構(gòu)形式復(fù)雜程度，確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，安排項(xiàng)目工作參與人員進(jìn)行學(xué)習(xí)，熟悉項(xiàng)目情況和適用的法律法規(guī)，掌握重點(diǎn)。一、前期準(zhǔn)備項(xiàng)目部外業(yè)調(diào)查組內(nèi)業(yè)調(diào)查組技術(shù)指導(dǎo)組綜合解答組14安排工作計(jì)劃4根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、人員構(gòu)成情況編制工作和進(jìn)展計(jì)劃。一、前期準(zhǔn)備15確定評(píng)估原則5參加有關(guān)各方參與的協(xié)調(diào)會(huì)，確定評(píng)估原則。評(píng)估技術(shù)規(guī)范、入戶調(diào)查口徑及具體操作規(guī)程應(yīng)在入戶前應(yīng)當(dāng)制定完成。一、前期準(zhǔn)備16制定技術(shù)方案6在對(duì)該項(xiàng)目分析研究的基礎(chǔ)上，確定本項(xiàng)目的估價(jià)技術(shù)路線和征收評(píng)估依據(jù)。統(tǒng)一估價(jià)人員的思路和現(xiàn)場勘查標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)相關(guān)技術(shù)參數(shù)的選擇上盡量的保持一致。一、前期準(zhǔn)備17與各合作方配合7評(píng)估公司與合作方應(yīng)相互熟悉、分工合作、密切配合，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，在制定政策，宣傳解釋口徑等方面保持一致，為后續(xù)入戶調(diào)查、動(dòng)遷等工作打下基礎(chǔ)。一、前期準(zhǔn)備18二、外業(yè)工作(入戶調(diào)查):外業(yè)工作的核心：

查清被征收房屋的狀況。征收方測繪評(píng)估與戶主溝通協(xié)調(diào)測繪房屋的面積，繪制院落圖拍攝記錄房屋內(nèi)外的狀況19外業(yè)工作主要內(nèi)容示意圖繪制相關(guān)面積量測文字材料收集周邊情況調(diào)查記錄被征收人情況二、外業(yè)工作(入戶調(diào)查):123420外業(yè)工作主要內(nèi)容5678房屋情況自行裝修部分設(shè)備附屬物二、外業(yè)工作(入戶調(diào)查):21各小組：對(duì)各自白天取得的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理核算后輸機(jī)錄入并匯總計(jì)算。

視情況需要另外組成一個(gè)小組駐現(xiàn)場在此對(duì)漏戶、漏項(xiàng)等情況拾遺補(bǔ)漏，并及時(shí)反饋信息。在內(nèi)業(yè)測算過程中及時(shí)與征收部門溝通信息核實(shí)數(shù)據(jù)，保證測算的合理性和科學(xué)性。三、內(nèi)業(yè)測算22四、撰寫報(bào)告撰寫報(bào)告初稿根據(jù)測算結(jié)果，撰寫初步評(píng)估報(bào)告。三級(jí)審核逐級(jí)對(duì)初步評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審核，同時(shí)對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行平衡調(diào)整。出具正式征收評(píng)估報(bào)告針對(duì)不同被征收人出具正式的征收評(píng)估報(bào)告。23公示初步結(jié)果報(bào)告提交分戶報(bào)告及整體估價(jià)報(bào)告向被征收人公示向房屋征收部門提交五、報(bào)告送達(dá)24與征收部門配合，在征收現(xiàn)場結(jié)合前期宣傳工作對(duì)被征收人提供咨詢服務(wù)。本公司在此階段安排業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的評(píng)估人員和技術(shù)負(fù)責(zé)人組成答疑小組到征收現(xiàn)場，耐心細(xì)致做好解釋、咨詢工作。六、答疑階段

房地產(chǎn)征收業(yè)務(wù)

數(shù)據(jù)獲取途徑及數(shù)據(jù)測算目錄/Contents12數(shù)據(jù)獲取途徑數(shù)據(jù)測算數(shù)據(jù)獲取途徑/0128案例基本概況回顧顧忠明所屬位于合肥市蜀山區(qū)小廟鎮(zhèn)河南村地上房屋建筑物、附屬物及機(jī)器設(shè)備等在現(xiàn)狀利用條件下的征收補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行估價(jià)測算。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2017年11月8日；估價(jià)目的為確定被征收房屋建筑物、附屬物的補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)，評(píng)估被征收房屋建筑物及附屬物的價(jià)值。29(1)查閱政府有關(guān)部門頒布的征收資料：1、《合肥市人民政府關(guān)于調(diào)整合肥市被征收土地上房屋其他附著物及青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》2、《合肥市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償方法》3、《小廟鎮(zhèn)畜禽禁養(yǎng)區(qū)規(guī)模養(yǎng)殖場（養(yǎng)殖專業(yè)戶）關(guān)停拆遷實(shí)施方案》等。30(1)查閱政府有關(guān)部門頒布的征收資料：31(2)房屋被征收者主動(dòng)提供相關(guān)資料如房產(chǎn)證、房屋造價(jià)、房屋裝飾價(jià)格等。(3)查閱網(wǎng)絡(luò)資源上有關(guān)房地產(chǎn)的資料區(qū)域狀況房產(chǎn)交易信息最新政策32(4)估價(jià)人員實(shí)地查勘、測量，房屋建筑、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施、房屋裝飾裝修、機(jī)器設(shè)備等數(shù)量、面積、折舊度。(5)查閱有關(guān)部門的房地產(chǎn)登記等資料，核對(duì)產(chǎn)權(quán)信息。(6)市場比價(jià)獲得同類型物品的重置單價(jià)，如機(jī)器設(shè)備、裝修裝飾等價(jià)格。數(shù)據(jù)測算/0234房屋建筑物-磚混價(jià)格計(jì)算

A、房屋建筑物1、重置價(jià)值的確定（1）工程概況該建筑物為磚墻棚頂結(jié)構(gòu)，建筑年代為2014年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場勘查測量所得建筑面積為180.30㎡，地面為混凝土地坪。（2）重置單價(jià)的確定估價(jià)對(duì)象的重置單價(jià)為680元/平方米。35房屋建筑物-磚混價(jià)格計(jì)算

A、房屋建筑物2、成新率的確定根據(jù)現(xiàn)場勘查及使用保養(yǎng)狀況，綜合確定估價(jià)對(duì)象成新率為90%。3、評(píng)估單價(jià)的確定

評(píng)估單價(jià)=重置單價(jià)×成新率=680×90%=612元/㎡36

A、房屋建筑物4、評(píng)估價(jià)值的確定評(píng)估價(jià)值=評(píng)估單價(jià)×建筑面積=612×180.30=110344元房屋建筑物序號(hào)項(xiàng)目名稱建成年月計(jì)量單位工程量重置單價(jià)成新率評(píng)估單價(jià)評(píng)估總價(jià)備注1房屋建筑物-磚混2014㎡180.368090%612110,344

小計(jì)

110,344.00

構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施

B、構(gòu)筑物及輔助設(shè)施序號(hào)項(xiàng)目名稱算式計(jì)量單位工程量備注1砂石路（41+30）*4㎡284.00

2水泥地坪17.5*10.4㎡182.00

3圍墻-磚35*2+52.5*2㎡175.00

4水井-機(jī)磚井

米20.00

5廁所、豬圈、禽舍-磚墻石棉瓦頂3.5*2㎡7.00

382、 計(jì)算過程同房屋建筑物相同運(yùn)用的計(jì)算公式評(píng)估單價(jià)=重置單價(jià)×成新率評(píng)估價(jià)值=工程量×評(píng)估單價(jià)

B、構(gòu)筑物及輔助設(shè)施構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)量單位工程量重置單價(jià)成新率評(píng)估單價(jià)評(píng)估總價(jià)1砂石路㎡284.0020100%205,6802水泥地坪㎡182.0020100%203,6403圍墻-磚㎡175.0050100%508,7504水井-機(jī)磚井米20.00100100%1002,0005廁所、豬圈、禽舍-磚墻㎡7.00120100%120840小計(jì)20,910401、工程概況項(xiàng)目工程量測算1、防盜門窗-鋁合金門窗（塑鋼門窗）工程量12.80㎡

C、房屋裝飾裝修2、裝飾吊頂-鋁塑板工程量177.60㎡3、裝飾墻面-乳膠漆工程量295.68㎡411、工程概況項(xiàng)目工程量測算4、防盜門窗-防盜網(wǎng)工程量12.80㎡

C、房屋裝飾裝修5、空調(diào)-分體式工程量2個(gè)6、廚衛(wèi)設(shè)施-塔池工程量1座422、 計(jì)算過程同房屋建筑物相同運(yùn)用的計(jì)算公式評(píng)估單價(jià)=重置單價(jià)×成新率評(píng)估價(jià)值=工程量×評(píng)估單價(jià)

C、房屋裝飾裝修43房屋裝飾裝修序號(hào)項(xiàng)目工程量重置單價(jià)成新率評(píng)估單價(jià)評(píng)估總價(jià)1防盜門窗12.880100%801,0242裝飾吊頂-鋁塑板177.670100%7012,4323裝飾墻面-乳膠漆295.6820100%205,9144防盜門窗-防盜網(wǎng)12.850100%506405空調(diào)-分體式2180100%1803606廚衛(wèi)設(shè)施-塔池1200100%200200

小計(jì)

20,570

C、房屋裝飾裝修44D、機(jī)器設(shè)備1、評(píng)估范圍XGI型組合碾米機(jī)*1臺(tái)2、測算過程評(píng)估單價(jià)=重置單價(jià)×綜合成新率（1）設(shè)備概況：略（2）重置全價(jià)的確定XGI型組合碾米機(jī)的重置全價(jià)為16800元。45（3）成新率的確定①年限法成新率的計(jì)算2013年11月啟用至評(píng)估基準(zhǔn)日，已使用4年設(shè)備主體經(jīng)濟(jì)壽命按10年計(jì)。則：年限法成新率=(設(shè)備主體經(jīng)濟(jì)耐用年限-已使用年限)/設(shè)備主體經(jīng)濟(jì)耐用年限=（10-4）/10=60%D、機(jī)器設(shè)備46②現(xiàn)場勘察成新率的計(jì)算D、機(jī)器設(shè)備序號(hào)技術(shù)評(píng)定項(xiàng)目技術(shù)狀態(tài)及評(píng)定說明標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)分1設(shè)備基礎(chǔ)狀況基礎(chǔ)無腐蝕，狀況良好18152設(shè)備結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)完整，使用正常20163運(yùn)轉(zhuǎn)狀況水冷卻效果較好，增加外部冷卻，潤滑系統(tǒng)工作正常20174控制裝置齊全可靠，控制系統(tǒng)工作正常16115是否達(dá)到核定生產(chǎn)能力滿足生產(chǎn)工藝技術(shù)要求16126能耗及環(huán)保情況效果較好106合計(jì)1007747（2）確定凈收益增長率g ③綜合成新率＝年限法成新率×40%+現(xiàn)場勘察成新率×60%

＝60%×40%+77%×60%＝70%（取整）（4）評(píng)估價(jià)值的計(jì)算XGI型組合碾米機(jī)的評(píng)估價(jià)值=16800×70%×10%=1176元。

房地產(chǎn)征收

估價(jià)方法與結(jié)果確定目錄/Contents12估價(jià)方法結(jié)果確定案例解析3估價(jià)方法/0151常見四種估價(jià)方法比較法收益法成本法假設(shè)開發(fā)法篩選方法：被征收房屋價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對(duì)估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)?？梢酝瑫r(shí)選用兩種或者兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種或者兩種以上方法評(píng)估。52四種方法的適用情況比較法收益法成本法假設(shè)開發(fā)法被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有租金或者經(jīng)營收人既無收益又很少發(fā)生交易且無需開發(fā)的房地產(chǎn)被征收房屋是在建工程53被征收房屋的類似房地產(chǎn)市場價(jià)格指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在市場上的平均水平的價(jià)格。搜集評(píng)估時(shí)點(diǎn)近期類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格剔除偶然的和不正常的因素計(jì)算得出價(jià)格54 被征收房地產(chǎn)不同開發(fā)情形估價(jià)選擇當(dāng)被征收房地產(chǎn)為正常開發(fā)建設(shè)的待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇業(yè)主自行開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià);當(dāng)被征收房地產(chǎn)為非征收原因已停建、緩建的未完工程且采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。結(jié)果確定/0256結(jié)果確定：選用兩種或者兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)對(duì)各種評(píng)估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核后，確定被征收房屋價(jià)值評(píng)估結(jié)果。評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。案例解析/0358案例簡介：合肥市***事務(wù)所有限公司，接受合肥市蜀山區(qū)小廟鎮(zhèn)人民政府的委托，對(duì)顧忠明所屬位于合肥市蜀山區(qū)小廟鎮(zhèn)河南村地上房屋建筑物、附屬物及機(jī)器設(shè)備等征收補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2017年11月8日。估價(jià)目的為確定被征收房屋建筑物、附屬物的補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)，評(píng)估被征收房屋建筑物及附屬物的價(jià)值。

試分析本次估價(jià)擬采用的估價(jià)方法。

59估價(jià)方法適用性分析估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)

估價(jià)對(duì)象蜀山區(qū)小廟鎮(zhèn)，為國有土地房屋征收補(bǔ)償評(píng)估目的為確定被征收房屋建筑物、附屬物的補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)，評(píng)估被征收房屋建筑物及附屬物的價(jià)值?？蛇x估價(jià)方法比較法收益法假設(shè)開發(fā)法成本法基準(zhǔn)地價(jià)法是否選取不選取不選取不選取選取不選取601已建成使用的房地產(chǎn)23房地產(chǎn)、設(shè)備及地面附屬物價(jià)值與成本關(guān)聯(lián)性強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本和設(shè)備、附屬物重新購建成本能準(zhǔn)確反映的實(shí)際市場價(jià)值評(píng)估方法選擇及依據(jù)成本法61類似房地產(chǎn)市場可比實(shí)例較少；其成交價(jià)格為非充分競爭市場條件下的價(jià)格，不具備普通代表性。比較法未選評(píng)估方法及依據(jù)62估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)已開發(fā)完成，目前已列入被征收范圍，不具備再開發(fā)利用價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法未選評(píng)估方法及依據(jù)63估價(jià)對(duì)象同一供需圈和相似供需圈內(nèi)同類型房地產(chǎn)整體出租和經(jīng)營的收益案例較少；規(guī)模及類型差異大，收集到的實(shí)例不具有可比性。收益法未選評(píng)估方法及依據(jù)房屋征收復(fù)核估價(jià)

和鑒定目錄/Contents12復(fù)核估價(jià)與鑒定費(fèi)用承擔(dān)復(fù)核估價(jià)與鑒定/0167第二十條規(guī)定被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評(píng)估。(一)申請復(fù)核估價(jià)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》68申請復(fù)核估價(jià)1(一)申請復(fù)核估價(jià)提出書面復(fù)核估價(jià)申請2指出估價(jià)結(jié)果存在的問題369改變原估價(jià)結(jié)果估價(jià)結(jié)果不變重新出具估價(jià)報(bào)告書面告知復(fù)核估價(jià)申請人(二)復(fù)核估價(jià)70第二十二條被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請鑒定。被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定處理。《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》(三)估價(jià)專家鑒定71(三)估價(jià)專家鑒定（1）專家組估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組成專家組，對(duì)復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于三分之二。最低：示例：72估價(jià)專家委員會(huì)估價(jià)程序估價(jià)依據(jù)估價(jià)假設(shè)估價(jià)技術(shù)路線參數(shù)選取估價(jià)方法選用估價(jià)結(jié)果確定方式等73(三)估價(jià)專家鑒定出具書面鑒定意見不存在技術(shù)問題存在技術(shù)問題改正錯(cuò)誤，重新出具報(bào)告維持估價(jià)報(bào)告74房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照估價(jià)專家委員會(huì)要求，就鑒定涉及的估價(jià)相關(guān)事宜進(jìn)行說明。需要對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘和調(diào)查的，有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。復(fù)核估價(jià)與鑒定費(fèi)用承擔(dān)/0276第三十一條房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。但鑒定改變原評(píng)估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評(píng)估費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)?！秶型恋厣戏课菡魇赵u(píng)估辦法》費(fèi)用承擔(dān)12征收部門負(fù)責(zé)委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，因此評(píng)估費(fèi)用應(yīng)由委托評(píng)估的政府部門。如果鑒定證明原評(píng)估結(jié)果存在錯(cuò)誤，由此產(chǎn)生的復(fù)核評(píng)估費(fèi)用及鑒定費(fèi)用均應(yīng)由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。3征收部門或被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議要求復(fù)核評(píng)估的費(fèi)用，一般仍應(yīng)由征收部門承擔(dān)。不同情況費(fèi)用承擔(dān)主體

房地產(chǎn)征收估價(jià)

結(jié)果確定、報(bào)告撰寫目錄/Contents12估價(jià)結(jié)果確定報(bào)告撰寫估價(jià)結(jié)果確定/0181評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2017年11月8日房屋建筑物、附屬物的征收補(bǔ)償價(jià)值為：人民幣壹拾伍萬叁仟圓整（￥153000元）。82估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2016年10月10日的估價(jià)結(jié)果序號(hào)項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值（元）備注1固定資產(chǎn)—房屋建筑物110,344不含土地使用權(quán)2固定資產(chǎn)—構(gòu)筑物及輔助設(shè)施20,910

3固定資產(chǎn)—房屋裝飾裝修20,570

4固定資產(chǎn)—機(jī)器設(shè)備1,176搬遷費(fèi)合計(jì)153,000

報(bào)告撰寫/02841.報(bào)告封面房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

估價(jià)項(xiàng)目：顧忠明所屬位于合肥市蜀山區(qū)小廟鎮(zhèn)河南村地

上房屋建筑物、附屬物及機(jī)器設(shè)備等征收補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人：***房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu):合肥市*******事務(wù)所有限公司注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：***（注冊號(hào)：3420070037）***(注冊號(hào)：3420140036）估價(jià)報(bào)告出具日期：2018年10月20日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：合房評(píng)估字（2018）3539-16號(hào)852、致估價(jià)委托人函123第一段：表述清楚致函對(duì)象、本次所受委托估價(jià)對(duì)象，價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)目的。第二段：表述采用估價(jià)方法、測算，依據(jù)估價(jià)原則、科學(xué)估價(jià)程序評(píng)估出的估價(jià)結(jié)果。特別提示：講清楚使用事項(xiàng)、一些特殊情況的處理聲明。86致委托方函合肥市蜀山區(qū)小廟鎮(zhèn)人民政府：我公司接受貴方的委托并依據(jù)貴方提供的相關(guān)資料，對(duì)顧忠明所屬位于位于合肥市蜀山區(qū)小廟鎮(zhèn)河南村地上房屋建筑物、附屬物及機(jī)器設(shè)備等在現(xiàn)狀利用條件下的征收補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行估價(jià)測算，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2017年11月8日；估價(jià)目的為確定被征收房屋建筑物、附屬物的補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)，評(píng)估被征收房屋建筑物及附屬物的價(jià)值。2、致估價(jià)委托人函87我們的估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘和核實(shí)，根據(jù)特定的估價(jià)目的與相關(guān)的估價(jià)依據(jù)，遵循估價(jià)原則，依據(jù)科學(xué)的估價(jià)程序，房屋建筑物及附屬物采用成本法，經(jīng)過估價(jià)測算，得出估價(jià)結(jié)果如下：顧忠明所屬位于合肥市蜀山區(qū)小廟鎮(zhèn)河南村地上房屋建筑物、附屬物、機(jī)器設(shè)備等在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的征收補(bǔ)償價(jià)值：人民幣壹拾伍萬叁仟圓整（￥153000元）。2、致估價(jià)委托人函88特別提示：1、上述估價(jià)結(jié)果不包含估價(jià)委托人未委托的其他事項(xiàng)等，本次評(píng)估不考慮抵押、租賃、查封等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象的影響。2、本報(bào)告的使用期為本項(xiàng)目的期限內(nèi)。3、欲了解詳情，請閱讀本報(bào)告全文。合肥市*******估事務(wù)所有限公司法定代表人：***

二O一八年十月二十日2、致估價(jià)委托人函注：加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章

893.目錄（二級(jí)目錄略）010203致估價(jià)委托人函估價(jià)師聲明估價(jià)假設(shè)和限制條件04估價(jià)結(jié)果報(bào)告05附件904、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。914、我們依照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》等文件進(jìn)行分析測算，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師***已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的被征收房屋進(jìn)行了實(shí)地查勘。6、除參與本次評(píng)估的估價(jià)人員外，沒有其他人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。4、估價(jià)師聲明927、本估價(jià)報(bào)告由合肥市*******事務(wù)所有限公司負(fù)責(zé)解釋。8、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得作其他用途。9、本報(bào)告附件是本報(bào)告的重要組成部分，使用本報(bào)告時(shí)請仔細(xì)閱讀附件。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：姓名注冊號(hào)簽名簽名日期******

2018年10月20日******

2018年10月20日4、估價(jià)師聲明931．一般假設(shè)；2.未定事項(xiàng)假設(shè)；3.背離事實(shí)假設(shè)；4.不相一致假設(shè)；5.依據(jù)不足假設(shè)；6.報(bào)告使用限制。特別注意報(bào)告使用期限，不宜超過一年。

5.估價(jià)假設(shè)和限制條件941、估價(jià)委托人對(duì)申報(bào)材料負(fù)完全的法律責(zé)任，資料要完整真實(shí)。2、本次估價(jià)結(jié)果未考慮其它不可抗力對(duì)結(jié)果的影響。3、本估價(jià)報(bào)告依照法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。4、報(bào)告不得作其他用途。說明估價(jià)結(jié)果的有效使用期限。5、假設(shè)合肥市的市場材料價(jià)格于價(jià)值時(shí)點(diǎn)沒有明顯的價(jià)格波動(dòng)。6、本次估價(jià)結(jié)果中房屋價(jià)值不含土地使用權(quán)價(jià)值，包含附屬物價(jià)值、機(jī)器設(shè)備搬遷費(fèi)用等。估價(jià)報(bào)告使用限制5.估價(jià)假設(shè)和限制條件956.房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托方：***二、估價(jià)機(jī)構(gòu)單位名稱：合肥市*******事務(wù)所有限公司單位資質(zhì)：國家一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資格地址：合肥市房**大廈B座七樓法人代表：***聯(lián)系電話：0551-*******96三、估價(jià)目的略四、估價(jià)對(duì)象（1）區(qū)域概況略（2）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況略五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)2017年11月8日（委托方確定之日）。六、價(jià)值定義略6.房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告97

七、估價(jià)依據(jù)政策、法律條文、委托方提供的資料、公司掌握的市場資料和估價(jià)人員現(xiàn)場勘測勘察、記錄資料。八、估價(jià)原則1、合法原則；2、最高最佳使用原則；3、替代原則；4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則6.房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告98

九、技術(shù)路線A、房屋建筑物1、重置價(jià)值的確定；2、成新率的確定；3、評(píng)估單價(jià)的確定；4、評(píng)估價(jià)值的確定。B、構(gòu)筑物及輔助設(shè)施1、工程概況；2、評(píng)估價(jià)值的確定6.房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告99C、房屋裝飾裝修1、工程概況；2、補(bǔ)償價(jià)值的確定

D、機(jī)器設(shè)備1、評(píng)估范圍；2、評(píng)估方法；3、測算過程；4、機(jī)器設(shè)備評(píng)估結(jié)果。十、估價(jià)結(jié)果（要與前面估價(jià)師聲明內(nèi)一致）十一、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（姓名、注冊號(hào)、蓋章、蓋章日期）6.房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告100

十二、實(shí)地查勘期2017年11月20日至2017年12月20日十三、估價(jià)作業(yè)期2017年11月8日至2018年10月20日十四、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自估價(jià)報(bào)告結(jié)果出具之日起至項(xiàng)目征收補(bǔ)償結(jié)束時(shí)止。6.房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告1011.征收評(píng)估協(xié)議、營業(yè)執(zhí)照7.附件1022.估價(jià)對(duì)象位置圖7.附件估價(jià)對(duì)象1033.估價(jià)對(duì)象相關(guān)照片7.附件

房屋征收估價(jià)流程目錄/Contents12房屋征收估價(jià)流程案例房屋征收估價(jià)流程/01107(一)估價(jià)機(jī)構(gòu)選定估價(jià)機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不正當(dāng)手段承攬房屋征收估價(jià)業(yè)務(wù)。011.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；2.協(xié)商不成的，可以投票或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。108一般情況：由一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)范圍較大：可以由兩家以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)(二)估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)承攬多家機(jī)構(gòu)承擔(dān)時(shí)：：及時(shí)溝通統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)109(三)估價(jià)委托03房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)向估價(jià)機(jī)構(gòu)出具房屋征收估價(jià)委托書，并與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂房屋征收估價(jià)委托合同。110房屋征收估價(jià)委托合同應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng):1.委托人和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本情況;2.負(fù)責(zé)本估價(jià)項(xiàng)目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師;3.估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等估價(jià)基本事項(xiàng);4.委托人應(yīng)提供的估價(jià)所需資料;5.估價(jià)過程中雙方的權(quán)利和義務(wù);(三)估價(jià)委托111房屋征收估價(jià)委托合同應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng):6.估價(jià)費(fèi)用及收取方式;7.估價(jià)報(bào)告交付;.8.違約責(zé)任;9.解決爭議的方法;10.其他需要載明的事項(xiàng)。(三)估價(jià)委托112(四)估價(jià)準(zhǔn)備和業(yè)務(wù)開展制訂相應(yīng)工作計(jì)劃指派注冊房地產(chǎn)估價(jià)師開展估價(jià)工作不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收估價(jià)業(yè)務(wù)。04113(五)實(shí)地查勘05調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。房屋征收估價(jià)流程14房屋裝修:門套、墻裙、窗簾盒、隔斷、石材、貼面等;2房屋權(quán)屬:產(chǎn)權(quán)人、房屋產(chǎn)別、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、用途、面積等;3房屋建筑:朝向、建成年代、結(jié)構(gòu)、屋面、屋架、門窗等;房屋位置：坐落、方位、門牌號(hào)、房屋幢號(hào)等;房屋征收估價(jià)流程58其他需要記錄的項(xiàng)目。6附屬設(shè)施:門樓、院墻、簡易棚、防盜門、外窗護(hù)欄等;7樹木:樹木種類、直徑等;設(shè)備情況:廚房設(shè)備、暖氣、燃?xì)?、寬帶?116(六)初步估價(jià)結(jié)果公示房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)房屋征收部門被征收人提交分戶結(jié)果公示結(jié)果提出錯(cuò)誤

公示期間，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步估價(jià)結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。117(七)提交估價(jià)報(bào)告分戶初步估價(jià)結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托估價(jià)范圍內(nèi)被征收房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。118

(八)解釋說明被征收人或者房屋征收部門對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問的，出具估價(jià)報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明。

(九)資料保管房屋征收估價(jià)業(yè)務(wù)完成后，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管，供房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織等查驗(yàn)。案例解析/02120案例：新華社區(qū)二期拆遷房屋征收與補(bǔ)償房屋征收工作流程

(一)公共利益項(xiàng)目建設(shè)單位向房屋征收部門提出房屋征收申請,在提出房屋征收申請時(shí)應(yīng)提交下列文件、資料:略

(二)依據(jù)以上有關(guān)規(guī)劃,房屋征收部門(住建局)確定征收范圍后,發(fā)布凍結(jié)通告,送達(dá)相關(guān)部門。(三)委托房屋征收實(shí)施單位,房屋征收部門(住建局)與委托的征收實(shí)施單位簽訂委托協(xié)議書。121(四)對(duì)房屋調(diào)查登記并依法處理未經(jīng)登記的建筑物1.房屋征收部門(住建局)組織房屋征收實(shí)施單位及金城街道、新華社區(qū),對(duì)征收范圍內(nèi)房屋及土地使用權(quán)的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行入戶調(diào)查登記,同時(shí)組織國土、規(guī)劃、綜合執(zhí)法等相關(guān)部門對(duì)排法建筑物進(jìn)行認(rèn)定、公示。案例：1222.評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定房屋征收部門(住建局)發(fā)布評(píng)估通知,同時(shí)提供評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄(范圍:市建委提供的專家?guī)靸?nèi)),由被征收人選定評(píng)估機(jī)構(gòu)。征收人與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂評(píng)估委托書。案例：1233.依法確定被征收房屋的價(jià)值,出具房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門(住建局)和被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的,在接到評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)提出書面復(fù)核申請。4.房屋征收部門(住建局)在房屋征收范圍內(nèi)發(fā)布被征收房屋的調(diào)查結(jié)果。案例：124(五)擬定征收補(bǔ)償方案1.房屋征收實(shí)施單位擬定征收補(bǔ)償方案;2.房屋征收部門(住建局)對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行審核及修改;3.房屋征收部門(住建局)向區(qū)政府報(bào)送擬定的征收補(bǔ)償方案。案例：125(六)組織對(duì)征收補(bǔ)償方案論證區(qū)人民政府組織房屋征收、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、發(fā)展改革、財(cái)政、信訪、政府法制等部門對(duì)征收補(bǔ)償方案機(jī)型充分論證和修改。案例：126(七)公示征收補(bǔ)償方案1.房屋征收部門(住建局)在房屋征收范圍內(nèi)公布征收補(bǔ)償方案,并征求公眾意見。征求意見的期限不少于30日;2.房屋征收部門(住建局)做好意見的收集和整理工作;3.征求意見期滿后，房屋征收部門(住建局)向政府提交征求意見和補(bǔ)償方案修改情況的報(bào)告;4.公示征求意見和補(bǔ)償方案修改情況。房屋征收部門住建局)以政府名義公示征求意見情況和征收補(bǔ)償方案修改情況。案例：127(八)依法召開聽證會(huì)1.舊城區(qū)改建項(xiàng)目半數(shù)以上被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合《條例》和《辦法》規(guī)定的,區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織被征收人和公眾代表召開聽證會(huì);2.房屋征收部門(住建局)根據(jù)聽證會(huì)情況修改征收補(bǔ)償方案。(九)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估區(qū)人民政府依據(jù)有關(guān)規(guī)定,進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。案例：128案例：(十)發(fā)布房屋征