物業(yè)管理運(yùn)作制度樣本

物業(yè)管理運(yùn)作制度

1.

管理處管理制度

2.

配電房及特種作業(yè)人員安全制度

3.

配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定

4.

水泵房管理制度

5.

低壓配電房操作程序

6.

高壓環(huán)網(wǎng)柜安全操作

7.

給排水管理制度

8.

財(cái)務(wù)公開(kāi)制度

9.

員工工作服管理規(guī)定

10.

工程暫時(shí)用電制度

11.

員工工作指引及行為規(guī)范

12.

管理人員培訓(xùn)制度

13.

管理人員獎(jiǎng)懲制度

14.

回訪制度

一、

管理處管理制度

管理處是掌握住宅區(qū)安全動(dòng)態(tài)，指揮安全管理工作重要部位，是管理處工作指揮中心，其管理十分重要，特訂如下制度：

一、管理處是住宅區(qū)最核心部位，閑人不得進(jìn)入。

二、管理處實(shí)行24小時(shí)值班，值班管理人實(shí)行2人3班制，且有足夠機(jī)動(dòng)人員待職。值班人員不得擅離職守。

三、保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔，設(shè)備無(wú)塵，保養(yǎng)完好無(wú)損。

四、管理處值班管理人員應(yīng)詳細(xì)填寫(xiě)值班時(shí)原始記錄、存檔備查。

五、隨時(shí)檢查各類信號(hào)與否正常，并作記錄。如有報(bào)警，派警員以最迅速度核查報(bào)警真?zhèn)螤顩r，并隨時(shí)與管理處聯(lián)系，以便隨時(shí)調(diào)度，合理解決。

六、管理處各操作手柄放在自動(dòng)位置，每周作一次手動(dòng)、自動(dòng)實(shí)際操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備與否處在完好狀態(tài)。

七、遇真實(shí)報(bào)警時(shí)控制室人員應(yīng)及時(shí)告知主任、各負(fù)責(zé)人員到場(chǎng)解決，并時(shí)刻監(jiān)視住宅區(qū)內(nèi)各部位呼喊，組織協(xié)調(diào)方面配合。

八、如警情較大，應(yīng)及時(shí)與“120、119”等機(jī)構(gòu)通報(bào)狀況，求助，事后總結(jié)事件經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

十一、定期對(duì)每種信號(hào)、報(bào)警做合計(jì)、分析，總結(jié)工作局限性，改進(jìn)系統(tǒng)工作態(tài)勢(shì)，合理安排管理人員工作崗位，加強(qiáng)管理工作。

二、

配電房及特種作業(yè)人員安全制度

一、配電房重地要特別注意安全，未經(jīng)批準(zhǔn)一律不得進(jìn)入。配電房要保持清潔衛(wèi)生，禁止堆放易燃、易爆、有毒、有腐蝕性物品及其她雜物以保持通道暢通無(wú)阻。

二、絕緣工具要保持完好，絕緣級(jí)別要符合安全規(guī)定。儀表、操作手柄、批示燈、按鈕等要保持完好可靠。接地電阻要符合安全規(guī)范，滅火器材要配備到位。

三、特種作業(yè)人員要嚴(yán)格執(zhí)行持證上崗制度，其證件必要在審驗(yàn)有效期內(nèi)并與操作內(nèi)容相符方可上崗。同步，持證人必要自覺(jué)參加年審工作。

四、特種作業(yè)人員要嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。停、送電要執(zhí)行工作制度，柜背操作、帶電操作、登高必要有保護(hù)人在場(chǎng)。禁止違章操作，保證安全。

五、需要機(jī)組運(yùn)營(yíng)時(shí)，機(jī)房負(fù)責(zé)人一定要到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，與保護(hù)人一起檢查線路無(wú)誤后方能投入運(yùn)營(yíng)。機(jī)組必要處在良好預(yù)備狀態(tài)，一旦需要即能投入工作。

六、各配電房負(fù)責(zé)人及特種作業(yè)人員均要執(zhí)行以上制度，違背者將視為違背勞動(dòng)紀(jì)律，并負(fù)責(zé)由此引起直接責(zé)任。執(zhí)行中如有異常，必要及時(shí)向主管部門(mén)提出，以便修正。

三、

配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定

一、操作人員必要具備高度責(zé)任感，以保持設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

二、未經(jīng)允許，任何閑雜人員不得擅自進(jìn)入機(jī)房。

三、設(shè)備操作人員，必要持有《特種作業(yè)操作證》方可上崗。

四、操作人員必要對(duì)設(shè)備運(yùn)營(yíng)狀態(tài)以及故障解決進(jìn)行詳細(xì)記錄。

五、設(shè)備檢修人員必要準(zhǔn)時(shí)檢查配電室溫度、濕度與否達(dá)到安全原則。

六、每日對(duì)配電設(shè)備進(jìn)行巡邏，保證其完好運(yùn)營(yíng)。

七、每月按期檢查變壓器運(yùn)營(yíng)狀況，并按籌劃?rùn)z修配電設(shè)備一次。

八、每個(gè)季度檢查各開(kāi)關(guān)和固定螺栓，如有松動(dòng)，應(yīng)進(jìn)行緊固，保證接觸良好。

九、每年對(duì)接地網(wǎng)檢查、測(cè)試一次。

十、各類開(kāi)關(guān)觸頭浮現(xiàn)不平或毛刺時(shí)，將不平處打平、打光。

十一、功率因素補(bǔ)償?shù)陀?.9時(shí)，應(yīng)及時(shí)修復(fù)。

十二、設(shè)備室必要保持清潔整潔，禁止在室內(nèi)吸煙、堆放雜物。四、

水泵房管理制度

水泵房是提供住戶生活、消防用水關(guān)健部位，是直接關(guān)系到住戶生活和生命財(cái)產(chǎn)安全重要部位。為管理好水泵房，明確職責(zé)，制定如下制度。

一、水泵房及地下水池，消防系統(tǒng)所有機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé)監(jiān)控，定期檢查保養(yǎng)、維修及清潔清掃，并作記錄。解決不了問(wèn)題及時(shí)書(shū)面報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)。

二、水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé)，其她人不得操作，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入泵房。

三、水泵房?jī)?nèi)所有設(shè)備在正常運(yùn)轉(zhuǎn)下，開(kāi)關(guān)應(yīng)放在自動(dòng)位置，所有操作標(biāo)志簡(jiǎn)樸明確，主接觸器開(kāi)關(guān)每半月檢查清洗一次。

四、消防泵按定期保養(yǎng)規(guī)定進(jìn)行檢查，每旬進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”操作檢查，每年進(jìn)行一次全面檢查。

五、水泵球閥定期檢查保養(yǎng)，泵房每周打掃一次，水泵管道每月檢查擦洗一次。

六、水泵控制回路應(yīng)每月進(jìn)行一次緊固，檢查與否可靠，檢查備用水泵能否在主機(jī)浮現(xiàn)故障狀況下，自動(dòng)運(yùn)營(yíng)。

七、注意電機(jī)運(yùn)營(yíng)時(shí)電流、溫升狀況，聲音與否異常，機(jī)械與否滑動(dòng)靈活，定期進(jìn)行對(duì)軸加油，使水泵達(dá)到100％良好狀態(tài)。

八、污水池衛(wèi)生常清掃，水泵、管道常保養(yǎng)。

九、地下水池、中位水箱、高位水箱液位閥每周檢查一次，與否處在良好狀態(tài)。

五、

低壓配電房操作規(guī)程

一、合閘送電操作規(guī)范：

1、非機(jī)電組人員不得進(jìn)行合閘操作作業(yè)。

2、合閘前，應(yīng)斷開(kāi)各分路所有空氣開(kāi)關(guān)。

3、擬定整個(gè)線路無(wú)人進(jìn)行操作，無(wú)短路現(xiàn)象。

4、合閘后檢查各表批示，并觀測(cè)五分鐘。

二、停電操作規(guī)范：

1、斷開(kāi)各分回路空氣開(kāi)關(guān)，拉下各回路刀閘開(kāi)關(guān)。

2、斷開(kāi)低壓配電柜總開(kāi)關(guān)。

3、掛好禁止合閘標(biāo)志

三、維護(hù)作業(yè)：

1、禁止帶電操作。

2、按籌劃進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。

六、

高壓環(huán)網(wǎng)柜安全操作

一、必要由管理處主任批準(zhǔn)、或持有高壓操作允許證人員方可進(jìn)入高壓環(huán)網(wǎng)柜室。

二、保持室內(nèi)清潔，設(shè)備干凈無(wú)塵，不得堆放雜物。

三、禁止在室內(nèi)吸煙。

四、操作環(huán)網(wǎng)柜前，應(yīng)仔細(xì)閱讀環(huán)網(wǎng)柜闡明書(shū)及注意事項(xiàng)。

五、斷電后，必要進(jìn)行接地保護(hù)。

六、合閘前，必要斷開(kāi)接地保護(hù)。七、

給排水管理制度

一、給排水管理人員必要理解、熟悉樓宇內(nèi)供水系統(tǒng)，如：水管、水池、水箱、水泵，開(kāi)關(guān)閥門(mén)及分閥門(mén)位置。

二、應(yīng)定期巡視水泵操作與否正常，供水系統(tǒng)有無(wú)損壞或滴漏，水箱與否清潔，必要定期安排清洗水池以保持衛(wèi)生。

三、發(fā)現(xiàn)水管爆裂時(shí)，必要盡快關(guān)上有關(guān)閥門(mén)，大水管爆裂，則總閥門(mén)關(guān)閉,并即時(shí)發(fā)出告示,受影響住戶,及時(shí)安排緊急維修。

四、注意水池保養(yǎng)，防止破裂和滲漏，并且緊蓋水池，防止蚊蟲(chóng)滋生。

五、救火用輸水設(shè)備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)及時(shí)維修，同步禁止使用消防喉作其她用途。

六、經(jīng)常檢查溝渠及沙井與否暢通，及時(shí)清理渠道蓋上垃圾，以防止下雨時(shí)渠水受阻而水浸。

七、樓宇外墻公用下水管渠發(fā)生破裂，應(yīng)及時(shí)維修，以免污水流出影響環(huán)境衛(wèi)生。

八、樓宇底層溝渠有臭味溢出時(shí)，應(yīng)及時(shí)檢查及維修。

九、安裝及維修樓宇外供水系統(tǒng)設(shè)備，應(yīng)與自來(lái)水公司聯(lián)系修理。

十、樓宇內(nèi)水表發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)告知顧客，并及時(shí)檢修。

十一、接到供水公司發(fā)出停水告知時(shí)，應(yīng)及時(shí)向住戶發(fā)出告知，使住戶有所準(zhǔn)備。

十二、化糞池每年進(jìn)行四次檢查，寫(xiě)出書(shū)面材料，定出抽糞方案，并做好記錄備案。

八、

財(cái)務(wù)管理公開(kāi)制度

為了進(jìn)一步規(guī)范管理運(yùn)作，加強(qiáng)群眾監(jiān)督，依照《遼寧省住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于物業(yè)管理法規(guī)、政策，特制定本制度：

一、管理處需定期向所有業(yè)主發(fā)布財(cái)務(wù)帳涉及：管理服務(wù)費(fèi)收入和支出狀況。

二、管理服務(wù)費(fèi)收入涉及某些商業(yè)用房租金、向業(yè)主收取管理服務(wù)費(fèi)、有償維修費(fèi)等其她合法收入；管理服務(wù)費(fèi)支出涉及公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)合尋常管理、維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、管理處人員津貼、福利及辦公費(fèi)用、公用設(shè)施、設(shè)備必要保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用。

三、管理服務(wù)費(fèi)收支項(xiàng)目，由財(cái)務(wù)人員依照帳本實(shí)際狀況每三個(gè)月發(fā)布一次，接受關(guān)于部門(mén)和業(yè)主監(jiān)督和征詢。

四、財(cái)務(wù)管理公開(kāi)采用定期在花園宣傳欄內(nèi)張榜發(fā)布，過(guò)期到管理處查詢形式。

五、如有重大事項(xiàng)或以為有必要須提前或推后發(fā)布財(cái)務(wù)帳目，須向全體業(yè)主書(shū)面闡明。

六、如關(guān)于部門(mén)或業(yè)主對(duì)所發(fā)布帳目有質(zhì)疑，請(qǐng)到管理處查詢。如需對(duì)帳目進(jìn)行闡明或必要改正，須另行在宣傳欄內(nèi)發(fā)布。

九、

員工工作服管理規(guī)定

一、新工作服：凡新到崗人員均發(fā)放兩套工作服，工作滿兩年后，可更換新工作服。

二、不得在上班時(shí)間以外著工作服，不得將工作服轉(zhuǎn)借給其她人。

三、如因工作因素導(dǎo)致工作服損壞，需由當(dāng)事人寫(xiě)明損壞因素，書(shū)面報(bào)告管理處主任，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后方可更換。

四、非因工作因素導(dǎo)致工作服損壞，由當(dāng)事人自行承擔(dān)購(gòu)買(mǎi)工作服費(fèi)用。

五、冬、夏之交需更換工作服時(shí)，需由領(lǐng)用人將工作服清洗干凈，交還管理處后，由管理處統(tǒng)一發(fā)放。

六、如員工辦理離、辭手續(xù)時(shí)，需將工作服洗凈后交回管理處，并作為離、辭人員完善手續(xù)之一。

十、

工程暫時(shí)用電制度

為了加強(qiáng)社區(qū)用電管理，防止用電不當(dāng)而發(fā)生人身安全、設(shè)備安全事故，保證社區(qū)電力正常運(yùn)營(yíng)，特制定此制度。

一、前來(lái)聯(lián)系暫時(shí)用電者，必要持有合格電工上崗證方可填寫(xiě)暫時(shí)用電審批表。按用電量多少、時(shí)間長(zhǎng)短預(yù)付用電費(fèi)用押金。

二、必要裝有供電局檢查合格三線四制電度計(jì)量表，按負(fù)荷大小、長(zhǎng)度選取導(dǎo)線、漏電總開(kāi)關(guān)。用電量不得超過(guò)總負(fù)荷20％，線路安裝高度不得低于15M。

三、線路不得隨處拖動(dòng)，移動(dòng)線路必要用多股橡質(zhì)軟電纜。

四、線路必要是三線四制，此外加一條可靠保護(hù)接地，每分支用電線路必要安裝不超過(guò)10A可靠空氣開(kāi)關(guān)，不得使用金屬導(dǎo)線代替保險(xiǎn)絲。

五、移動(dòng)照明、潮濕環(huán)境、地下通道線路必要使用安全電壓，不聽(tīng)勸阻者停止供電。

六、使用電動(dòng)工具時(shí)，必要檢查其絕緣強(qiáng)度與否達(dá)到0.5MΩ以上,不得戴手套，長(zhǎng)袖衣服要扣鈕扣，違背者后果自負(fù).

七、燒電焊前須檢查周邊與否有可燃物品。電焊時(shí)必要兩人以上同步作業(yè)，至少配備1211滅火器一種。

八、電焊作業(yè)完畢后，必要詳細(xì)檢查周邊環(huán)境，與否有遺留火種，擬定無(wú)熱源后方可離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)。違者重罰并補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)損失十一、

員工工作指引及行為規(guī)范

（一）管理人員守則

一、總則

1、熱愛(ài)祖國(guó)，擁護(hù)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)，遵守國(guó)家法律、法規(guī)和各項(xiàng)政策，遵守公司規(guī)章，維護(hù)國(guó)家尊嚴(yán)。

2、遵守社會(huì)公德，講究職業(yè)道德，講究文明禮貌，熱愛(ài)本職工作，維護(hù)公司名譽(yù)，遵守勞動(dòng)紀(jì)律。

3、敬業(yè)樂(lè)業(yè)、積極進(jìn)取、刻苦學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)、不斷提高業(yè)務(wù)水平和工作能力、提高服務(wù)質(zhì)量。

二、忠于職守

1、準(zhǔn)時(shí)上、下班，工作時(shí)間不得擅離崗位，不得遲到早退，下班后未經(jīng)容許不得在社區(qū)內(nèi)逗留。

2、上、下班必要行走員工通道，進(jìn)入崗位必要穿工作制服。

3、工作時(shí)間不得打私人電話，不得陪帶親友到工作區(qū)域參觀游逛，操作人員不得會(huì)客。緊急私人電話則由所在部門(mén)或人事部接受轉(zhuǎn)告。

4、在工作崗位上不準(zhǔn)吃東西、不準(zhǔn)閱讀書(shū)報(bào)、不準(zhǔn)聊天、唱歌、聽(tīng)收錄音機(jī)。

5、未經(jīng)部門(mén)主管指派，員工不準(zhǔn)進(jìn)入本崗位工作區(qū)外。

6、不準(zhǔn)與客人爭(zhēng)辯、不準(zhǔn)用粗言穢語(yǔ)對(duì)待客人與同事、不得譏諷或譏笑客人、不容許存在不理睬客人怠慢行為、不得在公共場(chǎng)合與人爭(zhēng)辯或大聲喧嘩。

7、在工作(服務(wù))崗位，要熱情、禮貌、周到接待客人，與客人和同事交談要使用敬語(yǔ)。當(dāng)值時(shí)要按公司規(guī)定原則姿式站立服務(wù)，不準(zhǔn)倚靠墻壁或家私，不準(zhǔn)高聲談話或聊天，不許當(dāng)著賓客面做不雅觀動(dòng)作，如：梳理頭發(fā)、掏耳朵、觸摸鼻孔等。

8、公司員工不得運(yùn)用職權(quán)給親友以特殊優(yōu)惠。

三、工作態(tài)度

1、禮貌。禮貌是公司員工最起碼準(zhǔn)則。無(wú)論對(duì)待客人還是對(duì)待同事都要以禮相待，使用敬語(yǔ)。在對(duì)客服務(wù)時(shí)，還要做到：迎客要問(wèn)候聲、告別客人要有道謝聲、工作浮現(xiàn)差錯(cuò)和失誤要有致歉聲。

2、微笑。微笑服務(wù)是公司對(duì)員工基本規(guī)定。微笑自然、得體、要發(fā)自內(nèi)心，使客人感到賓至如歸、溫馨和諧、輕松高興。

3、效率。做任何事情都講效率，說(shuō)到就要做到，對(duì)工作不推諉、不拖拉，接待客人要善始善終，交接工作要清晰。

4、責(zé)任。對(duì)各項(xiàng)工作要有責(zé)任心，要有對(duì)客人、對(duì)公司高度負(fù)責(zé)精神。

5、誠(chéng)實(shí)。誠(chéng)實(shí)、可靠、正直、不循私情、不行賄受賄、不貪圖別人錢(qián)財(cái)和物品、不向客人索要小費(fèi)。

6、細(xì)致。認(rèn)真、耐心、細(xì)致、兢兢業(yè)業(yè)、一絲不茍。

四、儀表儀容

1、員工進(jìn)入崗位必要穿著工作服，并保持工作服干凈、整潔，領(lǐng)花、袖口要扣好，襯衣要將下擺放入褲(裙)內(nèi)，西裝要系領(lǐng)帶，皮鞋要保持光亮，襪頭不可外露，不可穿破損襪子，衣褲紐扣要扣好，拉鏈應(yīng)拉緊。

2、保持身體清潔、勤洗澡沖身，勤更換內(nèi)衣、勤洗頭理發(fā)、勤修剪指甲；工作期間不吃異味食品，保持口腔衛(wèi)生。

3、不準(zhǔn)梳留怪異發(fā)型，女員工不準(zhǔn)披頭散發(fā)，頭發(fā)長(zhǎng)度不適當(dāng)過(guò)肩；男員工頭發(fā)發(fā)腳不遮耳部，發(fā)長(zhǎng)不蓋衣領(lǐng)，每天須剃胡須，不準(zhǔn)燙發(fā)、不準(zhǔn)留小胡子、不準(zhǔn)留大鬢角。

4、站立要端正，挺胸、收腹、昂首、兩眼平視。男子兩臂自然下垂于體前交叉，右手放在左手上。女子將雙手背于背后；男子雙腳開(kāi)立與肩同寬，腳尖向前；女子雙腳呈＂Ｖ＂字形，膝和后腳跟要靠緊。

5、就坐姿式要保持上體挺直，兩肩放松，下巴向內(nèi)收，胸部挺起，使背部與臀成始終角，雙手自然地放在膝上，坐在椅子面積三分之二處為宜。

6、行走要輕松穩(wěn)健、挺胸昂首、兩眼平視、步距要符合原則。

7、在崗位上行為要規(guī)范。不準(zhǔn)在客人面前打噴嚏、打哈欠、伸懶腰、挖耳鼻、梳頭發(fā)、剔牙、打飽咯、挖眼屎、搓泥垢、修指甲；不準(zhǔn)交頭接耳；不準(zhǔn)說(shuō)笑聊天。

五、電話接聽(tīng)：電話鈴聲響三聲之內(nèi)必要接聽(tīng)，先說(shuō)“您好，九嘉物業(yè)公司某某部門(mén)或管理處”，然后再詢問(wèn)對(duì)方有什么可以協(xié)助。不得使用不禮貌或粗魯語(yǔ)言。

六、言談：與客戶交談時(shí)，應(yīng)不卑不亢，兩眼平視對(duì)方，不時(shí)點(diǎn)頭，以示在認(rèn)真傾聽(tīng)。

七、服從上司

1、各級(jí)員工必要有強(qiáng)烈服從意識(shí)。每一位員工必要明確自己直接上司，切實(shí)服從上司工作安排和督導(dǎo)，準(zhǔn)時(shí)完畢本職任務(wù)。

2、不得頂撞上司，不得無(wú)端遲延、回絕或終結(jié)上司安排工作，若遇疑難或不滿可按正常程序向領(lǐng)導(dǎo)或人事部門(mén)投訴。

3、若在工作中浮現(xiàn)意外狀況而自己直屬上司不在場(chǎng)，又必要及時(shí)解決時(shí)，可越級(jí)向上級(jí)主管請(qǐng)示或反映。

八、合伙精神

公司和各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作，依賴于各種部門(mén)或崗位共同合伙。各部門(mén)工作都是為著一種共同目的。員工必要樹(shù)立合伙意識(shí)，在做好本職工作同步，還要為下一崗位或部門(mén)創(chuàng)立條件，保證業(yè)主(住戶)對(duì)咱們工作滿意。

九、工作行為與規(guī)范

公司對(duì)每個(gè)崗位工作都制定了工作程序和規(guī)范，作為約束和指引員工工作環(huán)節(jié)。普通狀況下，員工不可隨意更改，如需變更，須征得關(guān)于部門(mén)批準(zhǔn)，由公司管理部門(mén)通過(guò)一定程序進(jìn)行更改。

十、服務(wù)準(zhǔn)則

業(yè)主至上，賓至如歸，使業(yè)主(住戶)對(duì)咱們服務(wù)無(wú)可挑剔，是公司全體員工共同準(zhǔn)則。

十一、上、下班及簽到

1、員工必要準(zhǔn)時(shí)上下班。在工作時(shí)間內(nèi)未經(jīng)主管批準(zhǔn)，不得無(wú)端早退，員工必要按部門(mén)主管編排時(shí)間表進(jìn)行工作，若需對(duì)值班時(shí)間做出調(diào)節(jié)或更改，必要事先得到主管批準(zhǔn)，否則均按曠工論處。

2、員工上、下班必要按規(guī)定簽到。

3、代人或托人簽到，均屬舞弊行為，將會(huì)受到公司嚴(yán)肅處分。

十二、證件及工號(hào)牌、員工工作證

員工證是員工當(dāng)值證件和標(biāo)志，僅供員工當(dāng)值使用，不準(zhǔn)借給她人，員工證和工號(hào)牌如有遺失，應(yīng)及時(shí)向管理部報(bào)告并辦理補(bǔ)領(lǐng)手續(xù)。

員工離職時(shí)應(yīng)將員工證交回管理部。

十三、員工工作制服

1、新員工入職后，公司將依照員工工作崗位需要，按規(guī)定提供統(tǒng)一工作制服，所有工作制服均屬公司財(cái)產(chǎn)，員工必要按照公司規(guī)定程序簽領(lǐng)并按照公司制服管理規(guī)定進(jìn)行使用和保管。

2、員工在上崗當(dāng)值期間必要按規(guī)定著裝，并保持工裝整潔、端莊。除在公司規(guī)定范疇內(nèi)因公或批準(zhǔn)外，不準(zhǔn)穿著或攜帶制服離開(kāi)公司。

3、員工離職時(shí)，必要將制服交回公司，并按規(guī)定辦清退還手續(xù)，如有遺失或人為損失，則需按規(guī)定補(bǔ)償。

十四、公司財(cái)物

1、愛(ài)護(hù)公司財(cái)物是每位員工義務(wù)，每一位員工必要養(yǎng)成節(jié)約用電、節(jié)約用水和節(jié)約使用其他易耗品良好習(xí)慣。

2、未經(jīng)批準(zhǔn)員工不得擅自取用公司內(nèi)各類物品作個(gè)人自用，否則，以偷盜論處。員工如因蓄意疏忽或惡意而引致公司財(cái)產(chǎn)損失，將會(huì)受到所損壞物價(jià)值之10倍索賠，并受到嚴(yán)肅處分。

3、如果員工犯有盜竊財(cái)物行為，將會(huì)被及時(shí)開(kāi)除職務(wù)并送公安部門(mén)查辦。

十五、人事資料

員工入職后為了便于公司考察、使用，需要填交各種人事資料。員工填交各種表格必要真實(shí)，不得隱瞞偽造，如有隱瞞或偽造，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)公司及時(shí)作出嚴(yán)肅解決，并保存追究行政責(zé)任權(quán)力。

十六、拾遺

員工在社區(qū)范疇內(nèi)，拾到任何財(cái)務(wù)，都應(yīng)即時(shí)送交部門(mén)主管或轉(zhuǎn)送公司管理部，并將詳細(xì)情形記錄在拾遺本內(nèi)。若拾遣不報(bào)，據(jù)為已有，則以盜竊論處；拾金不昧者，則將受到獎(jiǎng)勵(lì)。

十七、員工通道

員工上下班，必要行走指定員工通道，行走員工樓梯或通道。

十八、員工餐廳

1、員工當(dāng)值期間必要在公司員工飯?zhí)糜蒙?，并?zhí)行公司規(guī)定就餐規(guī)則，不得在飯?zhí)靡酝獾胤竭M(jìn)膳。(經(jīng)管理部門(mén)批準(zhǔn)者除外)

2、員工進(jìn)膳必要按部門(mén)主管安排時(shí)間進(jìn)行。用餐時(shí)應(yīng)出示餐卡，接受飯?zhí)藐P(guān)于人員核算。

3、員工每月將獲公司頒發(fā)餐卡一張，餐卡只限持卡員工個(gè)人使用，不得轉(zhuǎn)借她人，若有遺失，應(yīng)即上報(bào)部門(mén)主管并知會(huì)管理部，辦理補(bǔ)領(lǐng)手續(xù)，并按規(guī)定補(bǔ)交費(fèi)用。

十九、保密

未經(jīng)公司批準(zhǔn)，員工不得向外界透露、傳播或提供公司內(nèi)部資料，公司一切關(guān)于文獻(xiàn)、檔案和資料不得交給無(wú)關(guān)人員，如有查詢，可請(qǐng)查詢者通過(guò)正常手續(xù)與管理部聯(lián)系。\o"評(píng)分0"（二）管理人員職業(yè)道德規(guī)范

職業(yè)道德，就是從事一定職業(yè)人，在工作中所遵循與其職業(yè)活動(dòng)緊密聯(lián)系準(zhǔn)則和規(guī)范。員工職業(yè)道德，就是員工在接待業(yè)主(住戶)時(shí)所應(yīng)遵循職業(yè)行為準(zhǔn)則。它核心是為業(yè)主(住戶)服務(wù)，并通過(guò)全體員工一言一行，表達(dá)出公司對(duì)業(yè)主(住戶)服務(wù)精神，反映出公司精神面貌。

物業(yè)管理公司員工職業(yè)道德規(guī)范內(nèi)容，涉及對(duì)員工在思想基本、服務(wù)精神、經(jīng)營(yíng)作風(fēng)、工作態(tài)度以及職業(yè)修養(yǎng)等方面規(guī)范規(guī)定。這是調(diào)節(jié)員工在其工作中如何對(duì)的解決各種關(guān)系行為準(zhǔn)則。

一、思想基本方面規(guī)范規(guī)定

一方面要樹(shù)立熱愛(ài)本職，忠于職守思想。熱愛(ài)本職，重要是指熱愛(ài)自己所從事職業(yè)，維護(hù)本職業(yè)利益，在技術(shù)上精益求精，力求掌握最佳職業(yè)技能；忠于職守，重要是指要結(jié)識(shí)到自己從事職業(yè)對(duì)社會(huì)、對(duì)她人應(yīng)履行義務(wù)，具備高度職業(yè)責(zé)任感，發(fā)揚(yáng)職業(yè)獻(xiàn)身精神。

二、服務(wù)精神方面規(guī)范規(guī)定

物業(yè)管理行業(yè)是服務(wù)行業(yè)，其主線宗旨是為業(yè)主(住戶)服務(wù)。因而，所有員工必要本著全心全意為人民服務(wù)精神，積極、熱情、耐心、周到地為業(yè)主(住戶)服務(wù)。

要努力提高服務(wù)質(zhì)量。應(yīng)逐漸建立規(guī)范服務(wù)，即正常服務(wù)、多功能服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)、當(dāng)代技術(shù)服務(wù)質(zhì)量規(guī)定。正常服務(wù)就是在物業(yè)管理過(guò)程中熱情、公平、周到、負(fù)責(zé)；多功能服務(wù)就是提供與物業(yè)管理有關(guān)連帶服務(wù)以滿足各種需要；專項(xiàng)服務(wù)就是為服務(wù)對(duì)象提供特殊需要；當(dāng)代技術(shù)服務(wù)就是隨著商業(yè)技術(shù)裝備逐漸改進(jìn)，擴(kuò)大科學(xué)技術(shù)服務(wù)。

要熱愛(ài)業(yè)主(住戶)，把她們當(dāng)親人，要以平等態(tài)度接待她們，一視同仁，不厚此薄彼，不以衣帽取人，做到生人熟人一種樣，大人小孩一種樣，職務(wù)高低一種樣。

三、經(jīng)營(yíng)作風(fēng)方面規(guī)范規(guī)定：

社會(huì)主義社會(huì)條件下一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，都是為人民日益增長(zhǎng)物質(zhì)文化需要和社會(huì)主義當(dāng)代化建設(shè)服務(wù)。因而，每一種員工必要端正經(jīng)營(yíng)作風(fēng)，做到＂信譽(yù)第一，誠(chéng)信無(wú)欺＂。

四、工作態(tài)度方面規(guī)范規(guī)定

廉潔奉公，公私分明，這是社會(huì)主義職業(yè)道德本質(zhì)規(guī)定。每一種員工必要嚴(yán)于律已，清正廉潔，不損公肥私。要敢于同貪污、盜竊等違法行為做斗爭(zhēng)。要始終把集體利益放在第一位，個(gè)人利益放在第二位，個(gè)人利益服從集體利益。

五、職業(yè)修養(yǎng)方面規(guī)范規(guī)定

要樹(shù)立崇高抱負(fù)和信念。要樹(shù)立對(duì)的人生觀，人生觀解決人為什么活著，如何活著問(wèn)題，是指引人們思想言行＂總開(kāi)關(guān)＂。人生目、抱負(fù)和信念，對(duì)人生起著精神推動(dòng)力作用。

要努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)。光有為業(yè)主(住戶)服務(wù)思想是不夠，還必要有為業(yè)主(住戶)服務(wù)本領(lǐng)。這就規(guī)定員工必要抓住一切機(jī)會(huì)和時(shí)間努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)，不斷提高業(yè)務(wù)水平和服務(wù)技能。

要有高度正義感和社會(huì)責(zé)任感，敢于抵制一切違背社會(huì)主義職業(yè)道德行為，做到不敷衍，不放任，不采用自由主義態(tài)度，為整個(gè)社會(huì)風(fēng)氣好轉(zhuǎn)做出自己貢獻(xiàn)。

十二、

管理人員培訓(xùn)制度

一、培訓(xùn)宗旨：

向管理要效益、向培訓(xùn)要人才

通過(guò)短期密集培訓(xùn)及中長(zhǎng)期培訓(xùn)，多余人才，快出人才，出好人才，造就新型適合金欣社區(qū)智能化物業(yè)管理高素質(zhì)人才，為行業(yè)造就一批精通管理與當(dāng)代技術(shù)專業(yè)隊(duì)伍。

二、培訓(xùn)目的：

100％持證上崗率

成功掌握2－3門(mén)有關(guān)專業(yè)

通過(guò)2－3年造就一批當(dāng)代物業(yè)管理高素質(zhì)隊(duì)伍

三、培訓(xùn)內(nèi)容：

1．各崗位培訓(xùn)，特種工種操作及新技術(shù)、技能培訓(xùn)；

2．服務(wù)質(zhì)量服務(wù)技巧培訓(xùn)；

3．公司形象及住戶滿意系統(tǒng)ＣＳ培訓(xùn)；

4．金欣社區(qū)管理模式培訓(xùn)；

5．電腦基本操作技能培訓(xùn)；

6．法律、法規(guī)、物業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)培訓(xùn)。

四、培訓(xùn)方式：

集中密度短期與中長(zhǎng)期培訓(xùn)相結(jié)合，自辦培訓(xùn)與聯(lián)辦、代訓(xùn)相結(jié)合，知識(shí)構(gòu)造原理培訓(xùn)與詳細(xì)實(shí)踐操作相結(jié)合。

五、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)建立、監(jiān)督、獎(jiǎng)罰辦法及培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)

培訓(xùn)由公司領(lǐng)導(dǎo)專職負(fù)責(zé)，專設(shè)培訓(xùn)部、層級(jí)貫徹，統(tǒng)籌安排。

入住前期培訓(xùn)：每日培訓(xùn)、周末考核

入住后期培訓(xùn)：每周培訓(xùn)，月月考核

管理人員培訓(xùn)與考核將作為工作業(yè)績(jī)重要考核根據(jù)之一，嚴(yán)格按照先進(jìn)、及格、不及格級(jí)別別處以不同限度獎(jiǎng)罰，不合格者將予以調(diào)換崗位甚至辭退。

在所有培訓(xùn)管理人員中，實(shí)行10％裁減率，能者上，庸者下，力求通過(guò)培訓(xùn)，提高各級(jí)管理人員綜合素質(zhì)，將物業(yè)管理推向更高境界。

培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)：聘請(qǐng)教師、場(chǎng)租、書(shū)籍等費(fèi)用，原則上由管理服務(wù)費(fèi)中提取，依照實(shí)際狀況可由被培訓(xùn)人員補(bǔ)充某些局限性經(jīng)費(fèi)。\o"評(píng)分0"十三、

管理人員獎(jiǎng)懲制度

為增強(qiáng)管理人員服務(wù)意識(shí)，勉勵(lì)其積極性、創(chuàng)造性并對(duì)違背勞動(dòng)紀(jì)律和規(guī)章制度管理人員予以應(yīng)有懲處，管理處在管理中將嚴(yán)格貫徹＂獎(jiǎng)優(yōu)罰劣＂基本方針，即：＂有功必獎(jiǎng)，有過(guò)必罰＂、＂小過(guò)即改，既往不咎＂、＂制度面前，人人平等＂。

一、獎(jiǎng)勵(lì)

1．獎(jiǎng)勵(lì)條件：

員工體現(xiàn)符合下列條件之一者，管理處將酌情予以獎(jiǎng)勵(lì)：

1）對(duì)改進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理、提高效益方面有重大貢獻(xiàn)；

2）在完畢工作、任務(wù)及服務(wù)質(zhì)量方面有明顯成績(jī)；

3）在創(chuàng)造、技術(shù)改進(jìn)或提出合理化建議，獲得重大成果或使公司在經(jīng)營(yíng)管理中獲得明顯效益；

4）節(jié)約資金和能源；

5）防止或挽救事故有功，使國(guó)家和人民利益免受重大損失；

6）檢舉、揭發(fā)損害管理處及住宅區(qū)利益或違規(guī)行為，抵制歪風(fēng)邪氣，事跡突出；

7）一貫忠于職守，積極負(fù)責(zé)，廉潔奉公；

8）見(jiàn)義勇為，舍已為人或做好人好事事跡突出；

9）其她應(yīng)當(dāng)予以獎(jiǎng)勵(lì)。

2．獎(jiǎng)勵(lì)方式：

1）口頭或通報(bào)表?yè)P(yáng)；

2）記功；

3）晉升工資或晉級(jí)；

4）通令嘉獎(jiǎng)；

5）授予榮譽(yù)稱號(hào)。

在予以上述獎(jiǎng)勵(lì)同步，可發(fā)給一次性獎(jiǎng)金。

3．獎(jiǎng)勵(lì)程序：

凡符合獎(jiǎng)勵(lì)條件者，由所在部門(mén)直接向上級(jí)將事跡書(shū)面報(bào)告和《獎(jiǎng)懲建議申請(qǐng)書(shū)》呈報(bào)管理處主任辦公室，經(jīng)公司經(jīng)理訂立后執(zhí)行。

二、懲罰

1．過(guò)錯(cuò)種類：

管理人員過(guò)錯(cuò)分甲、乙、丙三類，觸犯其中任何一條都要給以相應(yīng)懲罰。

――有下列行為之一者，屬甲類過(guò)錯(cuò)：

1）上班遲到、早退；

2）非因工作需要，上班時(shí)間會(huì)客聊天或長(zhǎng)時(shí)間占用電話；

3）遲延執(zhí)行上級(jí)命令；

4）不按規(guī)定著裝；

5）有其她不道德行為。

――有下列行為之一，屬乙類過(guò)錯(cuò)：

1）代人打卡、遲到、早退當(dāng)月合計(jì)達(dá)5次以上；

2）不按規(guī)定規(guī)定進(jìn)行操作，尚未導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失；

3）當(dāng)值時(shí)擅自離崗、睡崗或干