【服務(wù)管理】商品房銷售培訓(xùn)問題

【服務(wù)管理】商品房銷售培訓(xùn)問題前言：本培訓(xùn)要緊涉及的內(nèi)容為房產(chǎn)法律、銀行貸款、物業(yè)治理、住房公積金等客戶關(guān)懷的問題，同時(shí)也是營(yíng)銷人員從更深的層次上需要把握的房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，期望通過培訓(xùn)，大伙兒能進(jìn)行主動(dòng)學(xué)習(xí)，主動(dòng)摸索，成為一名客戶認(rèn)可的、優(yōu)秀的房地產(chǎn)銷售專家。1問：商品房現(xiàn)售、預(yù)售的含義？答：商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付者房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。（點(diǎn)評(píng)：）2問：商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證的辦理程序按照哪些規(guī)定執(zhí)行？答：按照《都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)治理?xiàng)l例》和《都市商品房預(yù)售治理方法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（點(diǎn)評(píng)：）3問：商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件？答：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證（四）已通過竣工驗(yàn)收（五）拆遷安置差不多落實(shí)（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)治理方案差不多落實(shí)（點(diǎn)評(píng)：）4問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將哪些文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案？答：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件。（點(diǎn)評(píng)：）5問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照哪些規(guī)定執(zhí)行？答：按照《中華人民共和國擔(dān)保法》，《都市房地產(chǎn)抵押治理方法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（點(diǎn)評(píng)：）6問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否能夠在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人？答：否7問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)公布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行哪些規(guī)定？答：應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告公布暫行規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)所公布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。8問：商品房銷售合同應(yīng)當(dāng)明確哪些內(nèi)容？答：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住宅（二）商品房差不多狀況（三）商品房的銷售方式（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)刻；（五）交付使用條件及日期（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬（九）面積差異的處理方式（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜（十一）解決爭(zhēng)議的方法；（十二）違約責(zé)任（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)9問：商品房銷售有幾種計(jì)價(jià)方法以及商品房建筑面積的規(guī)定？答：商品房銷售能夠按套（單元）計(jì)價(jià)，也能夠按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)益、承擔(dān)責(zé)任。10問：《商品房銷售治理方法》對(duì)按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋有哪些規(guī)定？答：按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸、并約定誤差范疇，房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范疇內(nèi)，堅(jiān)持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范疇，合同中未約定處理方式的，買受人能夠退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。11問：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人沒有在合同中約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，依照法律規(guī)定，按什么原則處理？答：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí),買受人有權(quán)退房.買受人退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給賣受人,同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息.買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí),面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）X100%合同約定面積12問：房產(chǎn)廣告如何樣才能做到不違法答：《商品房銷售治理方法》出臺(tái)后，許多開發(fā)商在研究該方法的同時(shí)，也產(chǎn)生了許多的疑問和困惑，其中關(guān)于房產(chǎn)廣告感受越來越不行做了，看起來一不留神，就有虛假廣告的嫌疑，有關(guān)房地產(chǎn)廣告中的一些問題，確實(shí)需要開發(fā)商和有關(guān)部門引起重視。在有關(guān)規(guī)定尚未完善的現(xiàn)狀下，開發(fā)商的房子依舊要賣，房地產(chǎn)廣告依舊要做，但在宣傳時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意相應(yīng)的一些問題：形象廣告能夠做依照《廣告公布規(guī)定》第五條、第六條的規(guī)定，開發(fā)商在公布預(yù)售商品房廣告時(shí)，應(yīng)當(dāng)具有銷售許可證證明。同時(shí)廣告中，應(yīng)載明開發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售機(jī)構(gòu)名稱和銷售許可證書號(hào)。然而，該規(guī)定第六條第二款又規(guī)定，“廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，能夠不必載明上述事項(xiàng)”。因此，筆者明白得項(xiàng)目在取得銷售許可證往常，具體的銷售廣告是不能公布的，但假如僅僅是對(duì)項(xiàng)目做形象宣傳則能夠公布。未實(shí)現(xiàn)的細(xì)節(jié)先告知依照《廣告公布規(guī)定》第十一條、第十九條的規(guī)定，“房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明?！薄胺康禺a(chǎn)廣告中涉及物業(yè)治理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定；涉及尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)治理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明?！睋?jù)此，假如在期房銷售中，涉及到規(guī)劃道路、配套設(shè)施、物業(yè)治理等內(nèi)容，而有關(guān)內(nèi)容又尚未實(shí)現(xiàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先告知。這一規(guī)定關(guān)于開發(fā)商而言，依舊具有實(shí)際的操作價(jià)值的，因?yàn)樵S多購房者之因此在簽約時(shí)，對(duì)專門多細(xì)節(jié)提出疑問，甚至認(rèn)為開發(fā)商有欺詐行為，要緊是有許多細(xì)節(jié)，開發(fā)商沒有事先告知。促銷廣告要嚴(yán)謹(jǐn)依照《中華人民共和國廣告法》第九條第二款的規(guī)定，“廣告中說明推銷商品、提供服務(wù)附帶贈(zèng)送禮品的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明贈(zèng)送的品種和數(shù)量?！币虼耍偃缈谴黉N廣告的，要標(biāo)明贈(zèng)品的細(xì)節(jié)。此外，依照《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》和《關(guān)于禁止有獎(jiǎng)銷售活動(dòng)中不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的若干規(guī)定》，假如售房時(shí)，采取抽獎(jiǎng)式的有獎(jiǎng)銷售，最高獎(jiǎng)的金額不得超過五千元人民幣。廣告承諾口說無憑依照《商品房銷售治理方法》第十五條的規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)公布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。”依照這一規(guī)定，開發(fā)商在廣告中所明示的內(nèi)容，需要寫入合同，這意味著許多屬于要約邀請(qǐng)的內(nèi)容，就變成了要約，而依照《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，要約邀請(qǐng)是無須承擔(dān)責(zé)任的，要約則要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（點(diǎn)評(píng)：）13巧識(shí)房產(chǎn)證的真?zhèn)蔚谝?，格式?nèi)容不一樣。新的房屋權(quán)屬證書由建設(shè)部設(shè)計(jì)監(jiān)制，中國人民銀行北京印鈔廠獨(dú)家印制。新證共分三種：即《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。內(nèi)頁印有統(tǒng)一規(guī)范的填寫項(xiàng)目。由因此統(tǒng)一監(jiān)制、獨(dú)家印制，保證了權(quán)證的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一，增強(qiáng)了權(quán)證的權(quán)威性。其次，權(quán)證印制質(zhì)量上乘。封面為紅色(他項(xiàng)權(quán)證為藍(lán)色)，印有金色國徽。材料為進(jìn)口護(hù)照面料內(nèi)頁為粉紅色印鈔紙，采納了護(hù)照和鈔票印制工藝。第三，增加了防偽功能，如注冊(cè)號(hào)、團(tuán)花、水印等。第四，發(fā)證機(jī)關(guān)和用印真實(shí)。按照以上新證的特點(diǎn)從總體看它的印制質(zhì)量。由于新證是獨(dú)家按照專門工藝和選材印制，它的質(zhì)量、質(zhì)地和印制非一樣可比。印制精良者為真，印制粗糙者為偽。最重要、最本質(zhì)的辨別方法是把握新證的特點(diǎn)和防偽功能。要緊有以下幾個(gè)方面：建房注冊(cè)號(hào)。由于新證是建設(shè)部監(jiān)制，建設(shè)部對(duì)每個(gè)能夠發(fā)證的市(縣)發(fā)證機(jī)關(guān)進(jìn)行了注冊(cè)登記，并予以編號(hào)。在辨別時(shí)，要看它是否有編號(hào)，編號(hào)是否是建設(shè)部公告的全國統(tǒng)一編號(hào)。發(fā)證機(jī)關(guān)(蓋章)。那個(gè)地點(diǎn)要注意兩個(gè)方面：一是規(guī)范的發(fā)證機(jī)關(guān)是市(縣)的房地產(chǎn)治理局(房產(chǎn)治理局)或市(縣)人民政府。別的任何單位或部門都無權(quán)發(fā)證，它們發(fā)的權(quán)證都屬于非法、無效的；二是所蓋印章均為套印，印跡清晰、潔凈、平均，手工蓋印是不可比的。團(tuán)花。在封面里頁有土紅、翠綠二色細(xì)紋組成的五瓣疊加團(tuán)花。線條流暢，紋理清晰。花邊。首頁，即發(fā)證機(jī)關(guān)蓋章頁有上下等寬、對(duì)稱，左右等寬、對(duì)稱的咖啡色花紋邊框?；y細(xì)膩、清晰。暗印、水印。所用紙張為印鈔紙，淺粉底色，并印有等線宋體“房屋所有權(quán)證”底紋暗印。將紙對(duì)著光亮處，則可見高層或多層水印房屋。編號(hào)。在封面三頁，即“注意事項(xiàng)”頁右下角有印鈔廠的印刷流水編號(hào)。同一發(fā)證機(jī)關(guān)的權(quán)證號(hào)碼是連續(xù)的。發(fā)證編號(hào)。即首頁花邊框內(nèi)上端有由發(fā)證機(jī)關(guān)編列的權(quán)證號(hào)碼。此號(hào)碼與發(fā)證機(jī)關(guān)的簿冊(cè)、檔案記載相一致。（點(diǎn)評(píng)：）14購買手續(xù)不全的商品房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)實(shí)中，在市場(chǎng)上公布銷售的商品房，未必備齊各種必須的法律文件供購買者審查，其中以缺乏銷售許可證表現(xiàn)得最為突出。購房者若不經(jīng)意或由于其他緣故購買了手續(xù)不完備的房屋，都將或多或少地承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)?？赡茉斐傻牟涣己蠊校孩偃〉脵?quán)屬證件的時(shí)刻沒有保證。②為取得產(chǎn)權(quán)，購房還要額外支付費(fèi)用，如補(bǔ)交土地出證金、罰款等。③房屋能夠使用，但無法取得產(chǎn)權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓和出租。④房屋被政府沒收或拆除（點(diǎn)評(píng)：）15商品房預(yù)售登記后，購房人要求更名，應(yīng)如何辦理商品房預(yù)售登記后，購房人要求更名的，具有直系親屬關(guān)系(如夫妻關(guān)系、父母子女關(guān)系)，可在預(yù)售契約上更名，辦理時(shí)應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明，其他不具親屬關(guān)系的應(yīng)按預(yù)售轉(zhuǎn)讓程序辦理。（點(diǎn)評(píng)：）16什么緣故要辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)，能夠通過房地產(chǎn)治理部門對(duì)房屋買賣交易的合法性和唯獨(dú)性進(jìn)行確認(rèn)，有效保證買賣雙方的合法權(quán)益。對(duì)買方來說，預(yù)購的商品房是一種期得利益，通過辦理預(yù)售，預(yù)購登記手續(xù)，能夠減少因不了解政策或其它情形而造成投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)賣方來說也能夠減少因不必要的糾紛造成的缺失。17商品房的銷售面積如何運(yùn)算商品房的銷售面積是指購房者在與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內(nèi)建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。套內(nèi)建筑面積的運(yùn)算方法：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻風(fēng)光積+陽臺(tái)建筑面積。(1)套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ96-86)規(guī)定的方法運(yùn)算，其他建筑，按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》運(yùn)算。(2)套內(nèi)墻風(fēng)光積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的愛護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：[1]共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水投影面積的一半計(jì)入內(nèi)墻風(fēng)光積。[2]非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻風(fēng)光積。商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e運(yùn)算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租售的地下室、車棚、人防工程地下室。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積÷各套套內(nèi)建筑面積之和。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。18哪些公用建筑面積可攤給購房人？哪些公用建筑面積不得分?jǐn)偨o住戶可分?jǐn)偟墓膊糠譃楸敬睒堑拇筇?，公用門廳，走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、治理井、消防操縱室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房，熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)治理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻風(fēng)光積水平投影面積的一半。不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間有：倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；售房單位自營(yíng)、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、治理(包括物業(yè)治理用房)。19公用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t是什么新修訂的相關(guān)文件規(guī)定，商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偨o本幢樓房的住戶。20陽臺(tái)面積如何運(yùn)算按現(xiàn)行的《建筑面積運(yùn)算規(guī)則》：(1)封閉式的陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積的100%運(yùn)算建筑面積，(2)沒有封閉的陽臺(tái)按其水平投影面積的50%運(yùn)算建筑面積。21什么是套內(nèi)墻風(fēng)光積商品房各套內(nèi)使用空間周圍的愛護(hù)或承重墻體，分為共用墻體和非共用墻體。共用墻體是指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)。共用墻體水平投影面積的一半計(jì)人套內(nèi)墻風(fēng)光積，非共用墻水平投影全部計(jì)入套內(nèi)建筑面積。22什么是使用面積使用面積是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部的凈面積的總和。其中包括臥房、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間，儲(chǔ)藏室、壁柜(不吊柜)、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽臺(tái)。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計(jì)入面積。22《商品房買賣合同》中的銷售面積是由哪幾部分構(gòu)成？按有關(guān)規(guī)定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單位內(nèi)建筑面積(以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e與套內(nèi)墻風(fēng)光積和陽臺(tái)建筑面積之和。23什么是房屋建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑24什么是房屋建筑面積？房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。25什么是使用率？什么是有用率？住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一樣高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而有用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用有用率來吸引買房人。25現(xiàn)房期房分別如何樣判定合法性？按新規(guī)定，手續(xù)齊全的“合法”的期房，銷售必須“五證”“兩書”齊全，而現(xiàn)房銷售則未必，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷售許可證，購房人買如此的現(xiàn)房。只要看國有土地使用證和房屋所有權(quán)證這兩證二書就能夠，但已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，仍須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證，購房人購買時(shí)仍需要看“五證”“兩書”。26“兩書”是指什么？“兩書”是指新建住宅《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》。27“五證”是指什么？商品房的“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建筑工程規(guī)劃許可證，國有土地使用證，建設(shè)工程開工證，商品房預(yù)(預(yù))售許可證。28請(qǐng)問:目前，商品房銷售有哪幾種類型，現(xiàn)房銷售和商品房預(yù)售有什么不同？目前，商品房銷售分現(xiàn)房銷售和期房銷售(即預(yù)售)兩種。按2000年年底出臺(tái)的最新規(guī)定，現(xiàn)房銷售，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷售許可證，已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，仍須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房人交定金或預(yù)付款，而在以后的一定日期擁有現(xiàn)房的交易行為。29單位不給上住房公積金如何解決？按照《住房公積金治理?xiàng)l例》規(guī)定，住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。市政府明確規(guī)定，除離退休職工、1993年往常按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)待方法購買住房且未按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)價(jià)的職工夫妻雙方不建立住房公積金外，1996年6月3日前，北京市行政區(qū)域內(nèi)所有黨政機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體、事業(yè)單位、企業(yè)單位(包括全民、集體、民辦、私營(yíng)、股份制、外商投資企業(yè)及其他進(jìn)行工商稅務(wù)登記的企業(yè)和中外機(jī)構(gòu)駐京辦事機(jī)構(gòu))的中方固定職工，勞動(dòng)合同制職工，均應(yīng)按照規(guī)定比例建立住房公積金。中央在京企事業(yè)單位建立住房公積金也按此規(guī)定辦理。在京單位聘用外地非農(nóng)業(yè)戶口職工，凡簽訂正式勞動(dòng)用工合同，且沒有在戶口所在地建立住房公積金的，單位能夠其建立住房公積金；凡與單位簽訂正式勞動(dòng)用工合同，且工資由單位支付的職工，不管其檔案是否調(diào)入單位，單位均應(yīng)為其建立住房公積金。關(guān)于尚未建立住房公積金的企業(yè)職工，可向北京市住房資金治理中心或所屬分中心舉報(bào)。對(duì)企業(yè)虧損、繳存住房公積金確有困難的單位，按照《住房公積金治理?xiàng)l例》規(guī)定，須經(jīng)本單位職工代表大會(huì)或者工會(huì)討論通過，并經(jīng)住房資金治理中心審核，報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，可降低繳存比例或者緩繳。30請(qǐng)問：是否能夠用A市的住房公積金購買B市的住房？問：我在一個(gè)都市A工作了兩年(其間單位給我交納了住房公積金)，然后又連續(xù)攻讀博士學(xué)位3年(其間基金轉(zhuǎn)到市人才中心賬戶上)，現(xiàn)在我和我愛人想在她工作的都市B購買住房，我目前仍在讀博士學(xué)位，戶口不在都市B.現(xiàn)在我有一個(gè)問題請(qǐng)教：在購買住房時(shí)，能否利用我的公積金進(jìn)行貸?答：第一住房公積金封存狀態(tài)下不能申請(qǐng)公積金貸款，其次北京申請(qǐng)公積金貸款不能購買外地住房，第三到外省市工作能夠?qū)⒈臼薪ǖ淖》抗e金支取出來，但目前不能直截了當(dāng)轉(zhuǎn)移到外省市。31請(qǐng)問如何查詢公積金余額，公積金貸款的流程？問：您好，我想問以下幾個(gè)問題：1、個(gè)人住房公積金余額的查詢方法2、新出臺(tái)的住房公積金貸款額度及年限的具體運(yùn)算方法3、公積金貸款的借款申請(qǐng)表一定要到治理中心領(lǐng)取嗎？是否可到就近的治理中心領(lǐng)??？一些代辦機(jī)構(gòu)在網(wǎng)上公布的借款表是否可用？4、公積金貸款的流程及各時(shí)期?答：(1)請(qǐng)撥打67606291或67606292查詢。如已發(fā)到住房公積金繳存卡的交存人可通過工、建兩行的自動(dòng)取款機(jī)查詢；(2)參照2000年京資中心計(jì)字088號(hào)文件；(3)一樣應(yīng)到資金治理中心領(lǐng)取申請(qǐng)表，一些代辦公司在治理中心領(lǐng)取申請(qǐng)表后發(fā)給個(gè)人也是能夠的，但應(yīng)用原件(資金治理中心印制的)；(4)流程：第一步查清自己公積金交存的資金治理中心或分中心，第二步到分中心申請(qǐng)，領(lǐng)取材料，第三步分中心初審，第四步銀行調(diào)查，填寫合同，第五步放款，需帶的材料因各人購房等情形不同而不同，能夠申請(qǐng)貸款時(shí)問分中心。32繳納住房公積金滿幾年才可貸款？現(xiàn)貸款倍數(shù)是多少？問：我今年想要買房，關(guān)于公積金貸款我有一些問題：1。繳費(fèi)滿幾年才可公積金貸款？2?，F(xiàn)貸款倍數(shù)是多少？3。我老公現(xiàn)有公積金5000元，繳費(fèi)已兩年多；我現(xiàn)有公積金1680元，繳費(fèi)6個(gè)月，問用公積金貸款可貸多少？答：(1)目前政策沒有規(guī)定公積金建立期限與貸款資格問題，但政策有可能近期有一些調(diào)整；(2)參照2000年京房資中心計(jì)字088號(hào)文件運(yùn)算貸款額度。33二手房貸款政策二手房貸款一樣要求抵押登記后，再予放款，且必須通過指定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。34還清住房公積金貸款后還能夠再申請(qǐng)公積金貸款嗎？還清后能夠再次申請(qǐng)。35住房公積金貸款是按季提現(xiàn)，那么每季最多能夠提多少呢？問：住房公積金貸款是按季由公司提現(xiàn)的，那么每季最多能夠提多少呢？答：支取住房公積金用于還貸款支取額不應(yīng)超過每季度還款額。36交納公積金1年，現(xiàn)打算出國，能夠提取住房公積金和住房補(bǔ)貼？問：我立即要出國留學(xué)，在此之前我在單位工作了一年，并交納過公積金。請(qǐng)問我是否能將這些公積金和住房補(bǔ)貼提取出來。是否需要出國簽證等材料。答：能夠。但需出具出國一年以上的居留證明。37住房公積金貸款提早還貸如何辦理？問：公積金貸款差不多還了一部分，剩余部分現(xiàn)在預(yù)備一次還清，如何辦理手續(xù)？利息如何運(yùn)算？答：請(qǐng)您與當(dāng)時(shí)辦理貸款的銀行聯(lián)系，辦理提早還款手續(xù)。利息以原貸款利率和實(shí)際貸款期限運(yùn)算。38如何提取個(gè)人住房公積金帳戶的存款？問：我現(xiàn)差不多辦理完住房公積金，但關(guān)于如何提取我本人在公積金治理中心的帳戶的存款以及如何與我現(xiàn)還款所使用的建設(shè)銀行的儲(chǔ)蓄卡相聯(lián)系起來，不太清晰，現(xiàn)請(qǐng)專家給予詳細(xì)說明。答：支取住房公積金一樣需要通過單位到本人住房公積金交存機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)手續(xù)，個(gè)人需要提供本人購房合同及首會(huì)款發(fā)票。支取出來的住房公積金作為現(xiàn)金，還貸款方式與其他現(xiàn)金一樣，需在還款日前存入銀行儲(chǔ)蓄卡即可。39住房公積金，其貸款比例是不是因各都市的不同而不同。其貸款的最快期限是多長(zhǎng)時(shí)刻？由于各個(gè)都市具體情形的不同貸款比例也不一樣。貸款辦理手續(xù)，一樣應(yīng)在一個(gè)月左右，但會(huì)因借款人情形的不同而有所不同。40住房補(bǔ)貼如何領(lǐng)取？住房補(bǔ)貼領(lǐng)取的方法：(1)住房補(bǔ)貼資金治理，由市住房公積金治理中心(以下簡(jiǎn)稱市公積金中心)參照住房公積金的治理方法進(jìn)行治理，托付銀行承辦有關(guān)的金融業(yè)務(wù)。(2)各實(shí)施單位應(yīng)按規(guī)定的歸集渠道，在本單位儲(chǔ)備住房公積金的銀行，以職工本人名義開設(shè)住房補(bǔ)貼專用帳號(hào)，每月自發(fā)放工資之日起在10日內(nèi)將職工的住房補(bǔ)貼存入本人帳戶，并自存入之日起按住房公積金存款利率運(yùn)算利息。(3)實(shí)行住房貨幣分配的人員，在實(shí)施單位工作滿2年的，購買住房時(shí)可向市公積金中心申請(qǐng)?zhí)崛”救嗣碌淖》垦a(bǔ)貼本息余額用于支付購房款；款額不足的，可按規(guī)定申請(qǐng)職工政策性住房抵押貸款。(4)實(shí)行住房貸幣分配的人員承租住房時(shí)，可憑房屋租賃合同，每半年向市公積金中心申請(qǐng)?zhí)崛∫淮伪救嗣碌淖》垦a(bǔ)貼用于交納房租。(5)計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼期間職務(wù)發(fā)生變動(dòng)，從變動(dòng)職務(wù)的次月起按新職務(wù)計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼至累計(jì)25年滿為止。(6)計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼期間在市內(nèi)調(diào)動(dòng)工作的，原工作單位應(yīng)從辦結(jié)本人調(diào)離手續(xù)的次月起停止計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼，并將已計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼的月數(shù)、數(shù)額等情形(以下稱已計(jì)發(fā)情形)記入本人人事檔案；新工作單位可結(jié)合單位實(shí)際，依照已計(jì)發(fā)情形，連續(xù)向本人計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼。(7)計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼期間調(diào)離本市(含經(jīng)批準(zhǔn)出國、出境定居)的，原工作單位應(yīng)從辦結(jié)本人調(diào)離手續(xù)的次月起停止計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼的；已計(jì)發(fā)的住房補(bǔ)貼本息金額，本人可一次性提取，并由原工作單位將已計(jì)發(fā)情形記入本人人事檔案。(8)職工與單位終止勞動(dòng)關(guān)系或辭去公職、擅自離職或被辭退、除名、開除的，原工作單位應(yīng)從上述行為發(fā)生之日起停止計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼，并將已計(jì)發(fā)情形記入本人人事檔案。本人如重新參加工作，新工作單位可依照已計(jì)發(fā)情形，連續(xù)向本人計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼；如未重新參加工作，已計(jì)發(fā)的住房補(bǔ)貼本息余額，在達(dá)到職工法定退休年齡時(shí)可一次性提取。(9)職工離退休前未使用過的住房補(bǔ)貼本息余額，離退休時(shí)可一次性提取；離退休時(shí)如未領(lǐng)足規(guī)定年限的住房補(bǔ)貼，原工作單位應(yīng)連續(xù)按月按本人離退休時(shí)的職務(wù)待遇發(fā)放住房補(bǔ)貼至累計(jì)25年滿為止。(10)計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼期間去世的，從去世的次月起停止計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼；其中在實(shí)行住房貨幣分配前已參加工作的，可視本人工齡情形發(fā)放一次性住房補(bǔ)貼，但最多發(fā)至累計(jì)25年滿止。職工去世后，其名下的住房補(bǔ)貼本息余額可由其繼承人一次性提??；已辦理住房抵押貸款的，由其繼承人償還貸款本息。40什么是住房補(bǔ)貼？房補(bǔ)貼是國家為職工解決住房問題而給予的補(bǔ)貼資助，立即單位原有用于建房、購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼，分次(如按月)或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場(chǎng)上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補(bǔ)貼發(fā)放的原則是：堅(jiān)持效率優(yōu)先，兼顧公平的原則，由各地政府依照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。住房補(bǔ)貼發(fā)放的對(duì)象是職工。目前，行政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位差不多實(shí)施，企業(yè)依照自身的條件參照?qǐng)?zhí)行。已按房改優(yōu)待政策購買了規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)住房的職工不享受住房補(bǔ)貼；承租公有住房的職工在自愿退出所租住的住房后，能夠享受住房補(bǔ)貼。職工住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房補(bǔ)貼方法和職工住房面積標(biāo)準(zhǔn)按地點(diǎn)政府規(guī)定施行。職工的住房補(bǔ)貼額：向職工發(fā)放的住房補(bǔ)貼額等于每平方米建筑面積補(bǔ)貼額與該職工的住房補(bǔ)貼面積的乘積。無房職工的補(bǔ)貼面積，按規(guī)定的住房補(bǔ)貼面積的乘積。無房職工的補(bǔ)貼面積，按規(guī)定的住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)算。每個(gè)職工的住房補(bǔ)貼由各職工單位自行負(fù)擔(dān)。發(fā)放住房補(bǔ)貼應(yīng)考慮建立在住房公積金制度前的職工工齡。住房補(bǔ)貼的資金來源要緊有三大塊：一是國家下?lián)艿慕ǚ抠Y金；二是單位售房資金；三是單位多種渠道籌集的資金。發(fā)放住房補(bǔ)貼的差不多形式有：一次性住房補(bǔ)貼、差不多補(bǔ)貼加一次性補(bǔ)貼和按月補(bǔ)貼等三種形式。(1)一次性補(bǔ)貼方式，要緊針對(duì)無房的老職工，在職工購房時(shí)一次性發(fā)放。(2)差不多補(bǔ)貼加一次性補(bǔ)貼方式，按一樣職工住房面積標(biāo)準(zhǔn)，逐步發(fā)放差不多補(bǔ)貼，各級(jí)干部與一樣職工因住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)之差形成的差額，在購房時(shí)一次性發(fā)放。(3)按月補(bǔ)貼方式，要緊針對(duì)新職工，在住房補(bǔ)貼發(fā)放年限內(nèi)，按月計(jì)發(fā)。41消費(fèi)者用貸款購買商品住宅后，是否能夠用租金償還貸款？目前，購買一套商品住宅的市場(chǎng)價(jià)格都在十幾萬元到幾十萬元之間，而位置好、檔次高的商品住宅甚至要在百萬元以上。由于商品住宅的總價(jià)格高，即使是得到銀行的貸款支持，買房后每月所需償還的數(shù)額關(guān)于購房者而言依舊有相當(dāng)大的壓力，因此許多人對(duì)貸款買房依舊望而卻步。消費(fèi)者假如用貸款買到商品住宅以后，在償還貸款期間，能夠?qū)⑺徺I的商品住宅在一定期限內(nèi)出租，用所得租金收入償還貸款。這關(guān)于以自住為目的購房者來說不僅能夠減輕單純勞動(dòng)收入，逐月償還銀行貸款本息給堅(jiān)持家庭正常生活帶來的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也能夠利用出租房子的收入，加大逐月償還貸款本息的數(shù)額，縮短還款期限，減少利息負(fù)擔(dān)。至于以純粹投資為目的貸款購房者把租金收入用于償還銀行貸款更是順理成章的事了。在那個(gè)地點(diǎn)我們算一筆帳，譬如北京市某家庭的月收入為8000元，在東三環(huán)鄰近購買了一套80平方米住房，每平方米6500元，房屋總價(jià)為52萬元。首付款為15.6萬元，其余的36.4萬元通過申請(qǐng)個(gè)人住房擔(dān)保組合貸款而獲得，其中公積金貸款20萬元、商業(yè)付貸款16.4萬元，貸款期限為10年。那么，每月應(yīng)償還的貸款本息總額為4284元，占家庭月收入的54%。假如將房屋出租，租金凈收入大約在每月2500元，假如全部用于償還貸款，在不改變每月償還貸款本息數(shù)額的情形下，每月的還款額降為1784元，只占家庭收入的22%，這就大大緩解了因還貸款給家庭正常生活帶來的壓力。與此同時(shí)，我們還能夠算一筆帳，在10年中，那個(gè)家庭共需償還貸款本息是(4284元×12月×10年)=514080元，加上購房首付款15.6萬元，共是670080元。而10年內(nèi)的房租金收入為300000元，因此，那個(gè)家庭購買這套住房實(shí)際支付額僅為370080元。從這些數(shù)據(jù)，我們不難看出，以租金償還貸款確實(shí)是減輕貸款購房者還貸壓力的一種有效途徑。這種作法是否合理？銀行方面是否承諾呢？貸款購房者在征得貸款銀行的同意下，房屋在抵押期間，也確實(shí)是貸款期間是能夠出租的。具體做法是：第一應(yīng)向銀行提出出租申請(qǐng)，同時(shí)應(yīng)提交與承擔(dān)人簽訂的正式《租賃合同》。在《租賃合同》上，一樣明確三個(gè)問題：一是明確房子是為了取得貸款已進(jìn)行了抵押，二是明確房子出租的期限；三是明確貸款人不能及時(shí)還貸時(shí)，承租人應(yīng)無條件配合銀行的決定。42如何樣辦理房地產(chǎn)抵押登記？房地產(chǎn)抵押登記一樣包括抵押權(quán)設(shè)定的登記和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的登記兩個(gè)環(huán)節(jié)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的登記可分為抵押權(quán)因債務(wù)如期被履行時(shí)的注銷登記，與房地產(chǎn)權(quán)因折價(jià)或變賣、拍賣后的過戶登記，后一項(xiàng)嚴(yán)格來說不屬于抵押登記，而是產(chǎn)權(quán)變更登記。抵押當(dāng)事人應(yīng)自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到登記部門辦理抵押登記。以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用證書的治理部門；以都市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)治理部門。辦理抵押物登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門提供下列文件或其復(fù)印件：(1)主合同及抵押合同；(2)抵押當(dāng)事人的資格證明或法人資格證明；(3)《國有土地使用證》或《房屋所有權(quán)證》，共有的房屋須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；(4)以期權(quán)房屋作抵押的，須提交有效的預(yù)售(購)房屋合同；(5)有效的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；(6)上級(jí)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)其以房地產(chǎn)作抵押的證明。登記機(jī)關(guān)審查后，對(duì)合法的抵押予以登記，在權(quán)屬證書上辦理登記，核發(fā)載明抵押權(quán)的《他項(xiàng)權(quán)證》。《他項(xiàng)權(quán)證》由抵押權(quán)人領(lǐng)取及持有，經(jīng)注記的權(quán)屬證書發(fā)還抵押人保管。登記機(jī)關(guān)將有關(guān)材料復(fù)印存檔，登記資料承諾查閱、抄錄或者復(fù)印。43共有房地產(chǎn)如何設(shè)定抵押？共有房地產(chǎn)，每個(gè)共有人都有權(quán)對(duì)該房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，但須取得其他共有人的書面同意。按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，以抵押人本人所有的份額為限；以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，全部房地產(chǎn)均為抵押財(cái)產(chǎn)，抵押物變賣時(shí)，其他共有人員負(fù)連帶責(zé)任，在以變賣款償還債務(wù)后，其他共有人有權(quán)向抵押人追償。44用抵押貸款購買房屋后，如確實(shí)無能力歸還貸款如何辦？房地產(chǎn)抵押合同通過房屋所在地的房地產(chǎn)治理部門登記以后，就具有法律效力。不管是抵押權(quán)人，依舊抵押人，都必須依照抵押合同中的約定來處理有關(guān)問題。作為抵押人來說，應(yīng)承擔(dān)的要緊義務(wù)是按合同的約定按期歸還貸款本息。個(gè)人購買房屋的貸款，數(shù)額相對(duì)較小，而且歸還時(shí)刻較長(zhǎng)，銀行在運(yùn)算每一期應(yīng)當(dāng)歸還的數(shù)額時(shí)，已考慮了貸款人逐年應(yīng)當(dāng)支付的利息。因此，每一期歸還的數(shù)額差不多上相同的，假如貸款人沒有專門情形，一樣都能按期歸還。然而，遇到專門情形，如工作變動(dòng)、家庭收入突然減少或疾病等緣故，有的貸款人確實(shí)無法按期歸還貸款。作為貸款銀行來說，要愛護(hù)銀行的利益，就得向貸款人催還貸款。假如貸款人和銀行原先約定15年全部歸還貸款本息，這并不是說銀行要等到15年期滿后方能行使抵押權(quán)。假如一期、二期不能按時(shí)還款，銀行并不一定趕忙行使抵押權(quán)，但積存到一定程度，銀行就會(huì)行使這一權(quán)益。這時(shí)，貸款人就要依照實(shí)際情形權(quán)衡利弊。假如貸款人已大部分歸還，就能夠考慮臨時(shí)接濟(jì)，歸還其余的貸款本息。假如不是臨時(shí)的困難，就應(yīng)考慮采納其他方法來解決。比如，征得銀行同意，將購買的房屋轉(zhuǎn)讓，用轉(zhuǎn)讓所得的款項(xiàng)歸還貸款，并征得銀行同意，由新的購買者與銀行訂立抵押合同，由新的購買者連續(xù)履行還款義務(wù)。這盡管不是理想的方法，但比之銀行通過拍賣或是訴訟來解決，要主動(dòng)得多，經(jīng)濟(jì)缺失也更小。45我能申請(qǐng)按揭貸款嗎？需在哪些部門辦理哪些手續(xù)？按揭貸款是住房擔(dān)保貸款的一種，是指購房者以所預(yù)購住房做抵押，并由其所購買住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供時(shí)期性擔(dān)保的個(gè)人住房貸款。個(gè)人住房按揭貸款的發(fā)放對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人。申請(qǐng)個(gè)人住房貸款還需要在保險(xiǎn)公司、公證部門和當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)治理部門辦理抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)、合同公證和房產(chǎn)抵押登記等手續(xù)。46還款期限如何選擇？貸款期限是越長(zhǎng)越好，依舊短期的好？這要緊取決于購房者的經(jīng)濟(jì)能力及其投資偏好。一樣來說，還款期限越長(zhǎng)，則每月還款額越低，負(fù)擔(dān)就相對(duì)輕一些；反之，還款期限越短，則每月還款額越高，負(fù)擔(dān)就相對(duì)重一些?？梢?，延長(zhǎng)還款期限的目的要緊是為了降低每月還款額，然而否期限越長(zhǎng)越好呢？讓我們來看一個(gè)例子。以借款一萬元為例，假如一年還清，每月還款865元，假如兩年還清，每月只需還款448元，每月還款減少413元，負(fù)擔(dān)減輕50%左右。而比較第十九年和第二十年，19年的為每還款76元，20年的為每月還款78元，同樣是延長(zhǎng)一年，每月負(fù)擔(dān)只減少2元，約為2%。可見期限過長(zhǎng)不能使每月還款額大幅度減少，而白白增加了利息負(fù)擔(dān)。因此合理的期限為5—8年。47個(gè)人住房抵押貸款期限和額度是多少？依照有關(guān)規(guī)定，個(gè)人住宅抵押貸款期限最長(zhǎng)不超過30年。貸款額度最高不超過房屋售價(jià)的70%。借款人逾期償還貸款，以人民銀行(96)頒發(fā)156號(hào)文件規(guī)定，按逾期天數(shù)加收逾期額萬分之四的罰金，連同應(yīng)償還的貸款本息一并計(jì)收；借款人連續(xù)三個(gè)月沒有償還貸款本息或貸款合同期滿沒有還清全部貸款本息的，銀行有權(quán)對(duì)抵押房屋進(jìn)行處理，或由擔(dān)保人代為歸還貸款本息。48個(gè)人購房如何辦理保險(xiǎn)？個(gè)人在購買住房時(shí)并無強(qiáng)制保險(xiǎn)，但個(gè)人因購房申請(qǐng)公積金貸款和商業(yè)性個(gè)人住房擔(dān)保貸款時(shí)，貸款銀行要求借款人投保規(guī)定險(xiǎn)種作為借款條件。銀行所指定的險(xiǎn)種要緊為住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，其他涉及的險(xiǎn)種還有貸款保證保險(xiǎn)、人身保險(xiǎn)。住房保險(xiǎn)屬財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，與抵押行相聯(lián)系。該保險(xiǎn)與家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)不同的是其標(biāo)的專指用貸款購買的住房，不包括住房以外的裝修和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)。投保抵押住房保險(xiǎn)對(duì)銀行對(duì)個(gè)人都有利。銀行要求購房借款申請(qǐng)人投保此險(xiǎn)，是因?yàn)樵谫彿拷杩顣r(shí)住房設(shè)置了抵押，抵押物的安全關(guān)系到貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)，通過參加保險(xiǎn)能夠轉(zhuǎn)嫁因自然災(zāi)難導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)個(gè)人而言住房?jī)r(jià)值高，一般家庭需長(zhǎng)期積存才能購置，家庭經(jīng)濟(jì)承擔(dān)不起不測(cè)的災(zāi)禍，確實(shí)是貸款清償后或不向銀行貸款，也都有必要對(duì)住房加保險(xiǎn)。當(dāng)銀行認(rèn)為個(gè)人購房貸款在還款上存在較大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)還要求借款人投保貸款保證險(xiǎn)種，投保該險(xiǎn)保險(xiǎn)人要求以所購住房作借款抵押為條件。該保險(xiǎn)要緊為保證貸款銀行利益，當(dāng)發(fā)生連續(xù)3個(gè)月借款人無法按合同規(guī)定履行還本付息時(shí)，保險(xiǎn)公司先予以賠償，使銀行及時(shí)收回貸款和利息，然后保險(xiǎn)公司向借款人追償代付的欠款及利息，如借款人無力償還債務(wù)，則保險(xiǎn)公司有權(quán)處置抵押住房。作為購房貸款須保險(xiǎn)的，銀行方要求保險(xiǎn)手續(xù)在貸款發(fā)放往常辦妥。一樣程序?yàn)殂y行與個(gè)人簽訂購房貸款、抵押等合同后就辦理公證和保險(xiǎn)，然后辦理抵押登記，最后辦理放款。48購買一套商品房到底需要花哪些錢？購買一套商品房費(fèi)用由以下三部分組成：(一)房?jī)r(jià)款：每平方米(建筑面積)售價(jià)×建筑面積。(二)稅費(fèi)：1、在交易過程中：①契稅：買方繳納房?jī)r(jià)款的4%；建筑面積在120平方米以下的一般住宅減半交，即交2%。②買賣手續(xù)費(fèi)：120平方米(含)以下的每套房屋買賣交易的手續(xù)費(fèi)為1000元；120-5000平方米(含)的每套房屋交易手續(xù)費(fèi)為3000元；5001平方米以上的每套手續(xù)費(fèi)為10000元。③印花稅：買賣雙方各繳納房?jī)r(jià)款的0.05%。④公共修理基金：購房款的2%。2、在申辦產(chǎn)權(quán)證過程中：①登記費(fèi)：每建筑平方米0.3元。②房屋所有權(quán)工本費(fèi)：每證收費(fèi)4元。③印花稅：每件5元。(三)物業(yè)治理費(fèi)：按《北京市物業(yè)治理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》統(tǒng)一收取。49看中一套商品房并預(yù)備購買，該交定金依舊訂金？按《擔(dān)保法》規(guī)定，定金是指合同當(dāng)事人在合同訂立時(shí)或合同履行前，為了保證合同的履行而由一方付給另一方一定數(shù)量貸幣金額的擔(dān)保形式，合同履行后，定金應(yīng)當(dāng)收回或抵作價(jià)款。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，同意的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。為防止意外，購房者一定要保留好定金收據(jù)。另外，按照我國《擔(dān)保法》，定金合同是實(shí)踐性合同，即以定金的交付為生效條件，若購房者簽訂認(rèn)購書并約定支付一定數(shù)額的定金后，實(shí)際上卻并沒有交付定金，不打算買該房時(shí)，賣方也不得按認(rèn)購書向購房者追討。定金應(yīng)于簽定合同時(shí)交付。定金雖有預(yù)付款的性質(zhì)，卻與預(yù)付款有本質(zhì)的區(qū)別：在不履行經(jīng)濟(jì)合同時(shí)，預(yù)付款沒有擔(dān)保作用，不產(chǎn)生定金的法律后果；而付款方不履行合同時(shí)，有權(quán)要求返還預(yù)付款。訂金是指購房人怕看中的房子不能買到而交的預(yù)訂的錢，對(duì)合同沒有擔(dān)保作用，不像定金對(duì)違約情形有處罰的作用，因此，當(dāng)付款方不想購買時(shí)，有權(quán)要求開發(fā)商退還。目前，北京樓市上購買商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房都有交定金或訂金的做法，但法律和市國土資源和房屋治理局并沒有這方面的規(guī)定。49遇專門情形，借款合同如何變更或終止？①借款合同需要變更的，必須經(jīng)貸款經(jīng)辦行、借款人及有關(guān)各方協(xié)商同意，并依法簽訂變更合同。②借款人死亡、宣告失蹤或喪失勞動(dòng)能力，其財(cái)產(chǎn)繼承人、監(jiān)護(hù)人或受遺贈(zèng)人連續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同的，應(yīng)簽訂新的借款合同并辦理有關(guān)手續(xù)。③借款人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后，抵押物或質(zhì)押物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止。50借款人在還款期限內(nèi)，由于各種緣故逾期還款，該如何處理？在還款期限內(nèi)，借款人未按合同約定的時(shí)刻償還貸款本息的，在接到貸款經(jīng)辦行發(fā)出的催交通知書后，必須趕忙補(bǔ)付欠交的貸款本息及逾期罰息。逾期額為基數(shù)，每逾期一天，計(jì)收萬分之四。51什么情形下借款人須購買保險(xiǎn)？為使居民合法擁有的住房(含以抵押貸款方式購買的商品房)在遭受自然災(zāi)難或意外事故的缺失后能夠得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，當(dāng)借款人以抵押方式或抵押加時(shí)期性保證貸款方式，申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)貸款時(shí)必須購買財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)?？捎少J款銀行代辦保險(xiǎn)手續(xù)。依照有關(guān)規(guī)定，保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)限于被保險(xiǎn)人合法擁有產(chǎn)權(quán)的住房(含以抵押貸款方式購買的商品房)，包括被保險(xiǎn)人購買的商品房中計(jì)入房屋銷售價(jià)格、在銷售合同中列明的房屋附屬設(shè)施和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)，但該房屋附屬設(shè)施和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)不屬于本保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)范疇。由于下列緣故造成保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)缺失和費(fèi)用支出，保險(xiǎn)人負(fù)賠償責(zé)任：①火災(zāi)、爆炸、水管爆炸；②雷擊、暴雨、洪水、臺(tái)風(fēng)、暴風(fēng)、龍卷風(fēng)、雪災(zāi)、雹災(zāi)、冰凌、泥流石、崖崩、突發(fā)性滑坡、地面突然下降；③空中運(yùn)行物體的墜落，以及外界建筑物和其他固定物體的倒塌；④在發(fā)生上述災(zāi)難或事故中，為防止其蔓延，采取合理的、必要的施救措施而造成保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的缺失；⑤以及為減少缺失對(duì)保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)采取施救、愛護(hù)、整理措施而發(fā)生的合理費(fèi)用。由于下列緣故造成的保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的缺失，保險(xiǎn)人不負(fù)賠償責(zé)任：①戰(zhàn)爭(zhēng)、軍事行動(dòng)或暴力行為；②核子輻射或各種污染；③地震及其次生災(zāi)難；④被保險(xiǎn)人或其家庭成員的有意行為；⑤保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、原材料缺陷，工藝不善等內(nèi)在的緣故以及自然磨損，正常修理造成的缺失所引起的費(fèi)用。保證期限：自投保次日(一樣從入住之日)12時(shí)起到保單約定的終止之日12時(shí)止。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)運(yùn)算：保險(xiǎn)費(fèi)=保險(xiǎn)金額(即所購房款)×0.56%×保險(xiǎn)期限52申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款有幾種擔(dān)保方式？個(gè)人住房貸款實(shí)行抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵押加時(shí)期性保證貸款四種擔(dān)保方式。①抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。②質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、建設(shè)銀行存單等有價(jià)證券交由貸款行占有，貸款行以上述權(quán)益憑證作為貸款的擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。③保證貸款方式指貸款行以借款提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。④抵押加時(shí)期性保證貸款方式指貸款行以借款人提供的所住房作抵押，在借款人取得該住房的房屋所有權(quán)證和辦妥抵押登記之前，由開發(fā)商提供時(shí)期性連帶責(zé)任保證而向借款人發(fā)放的貸款。最常見的個(gè)人商業(yè)性住房貸款確實(shí)是抵押加時(shí)期性保證貸款方式。53申請(qǐng)住房貸款銀行要調(diào)查什么？第一是對(duì)申請(qǐng)人的調(diào)查。申請(qǐng)人的身份證和戶口(藍(lán)印戶口也能夠申請(qǐng)，但要有特定條件)，假如用戶成員和直系親屬參與借款，銀行也要檢查身份證和戶口本。假如配偶不在同一戶口內(nèi)參與借款，還需提供結(jié)婚證。申請(qǐng)人假如要求公積金借款，要提供按時(shí)交納公積金的證明。對(duì)申請(qǐng)人的調(diào)查，最重要的是申請(qǐng)人是否具有經(jīng)濟(jì)償還能力。在確定貸款年限時(shí)，有時(shí)還要考慮到工作年限，假如到法定退休年限還有5年，而申請(qǐng)公積金貸款的年限是10年，那么銀行批準(zhǔn)的可能性不大。對(duì)申請(qǐng)人的調(diào)查，還包括與房產(chǎn)商簽定的購房合同或協(xié)議，并要有購房交款證明。目前個(gè)人先交房款的30%，也有可能今后會(huì)降到20%，但再降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)就大了。其次是對(duì)房產(chǎn)商的調(diào)查，包括房產(chǎn)商與貸款申請(qǐng)人簽定的住房合同或協(xié)議，這也是專門重要的。房產(chǎn)商的實(shí)力不強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)治理紛亂、信譽(yù)不佳等都會(huì)給買者和銀行住房貸款帶來苦惱和風(fēng)險(xiǎn)?？傊瑐€(gè)人住房貸款還款期比較長(zhǎng)，為了幸免不必要的苦惱，銀行為安全起見會(huì)進(jìn)行必要的調(diào)查。在國外，調(diào)查期一樣一個(gè)月到三個(gè)月。54商業(yè)性個(gè)人住房貸款額度最高是多少？貸款期限最長(zhǎng)幾年？現(xiàn)行的利率是多少？能不能提早還？依照中國人民銀行的最新規(guī)定，貸款額度最高不超過所購住房全部房款或評(píng)估價(jià)值的80%，但在實(shí)際操作過程中，具體到每個(gè)項(xiàng)目，還會(huì)因開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、項(xiàng)目的建設(shè)情形、個(gè)人的經(jīng)濟(jì)情形等不同而不同。各家銀行為了吸引客戶，已將貸款期限延長(zhǎng)到30年。只要貸款期限和年齡加起來不超過70年，即40歲以下的人士，一樣都能申請(qǐng)到30年的貸款。對(duì)資金充裕、并有投資意愿的人來說，長(zhǎng)期貸款比較有利。能夠借入長(zhǎng)期資金，同時(shí)對(duì)外作出短期投資，回報(bào)足以償還長(zhǎng)期借貸并有贏余。關(guān)于資金緊張的購房人，除了還貸以外，沒有更多的錢做其他投資，因此依舊第一考慮幸免支出過多利息，應(yīng)以中短期(10-15年)貸款比較合適。北京銀行現(xiàn)在也能夠?qū)崿F(xiàn)提早部分或全部還款。假如購房人收入增加，能夠提早償還部分貸款本金或者是一次性償還貸款本息。需要提早還款的應(yīng)提早15天向銀行提出申請(qǐng)，經(jīng)貸款銀行同意后，與貸款銀行簽定變更協(xié)議。關(guān)于提早部分還款，建行規(guī)定必須還月還款額的整倍數(shù)，工商行從1997年底開辦了任意時(shí)刻、任意金額(超過還款額度)的提早還款業(yè)務(wù)。貸款利息分兩檔，即1---5年是一檔，6---30年是一檔?，F(xiàn)行的年利率是：貸款期限為5年以內(nèi)(含5年)的，年利率為5.31%；貸款期限在5年以上的，年利率為5.58%。在提早還款時(shí)，假如你原先申請(qǐng)的是6---30年的，而最終在1---5年內(nèi)還清，利息還要按6---30年那一檔運(yùn)算。另外，個(gè)人住房貸款的利率不是一成不變的，假如人民銀行對(duì)利率進(jìn)行調(diào)整，那么受理銀行將在第二年1月1日起通過借款人并執(zhí)行新的稅率55如何樣申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款？各商業(yè)銀行提供的商業(yè)性個(gè)人住房貸款程序差不多類似，下面以建行北京分行提供的個(gè)人住房貸款為例，說明如何樣申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款。依照中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款必須具備以下六個(gè)條件：①有北京市戶口或有合法的居住身份證件，如身份證，戶口薄，軍人證、暫住證等；②必須有穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)收入；③差不多簽訂了合法有效的購買、建筑、大修等合同、協(xié)議或有關(guān)批準(zhǔn)文件等；④不低于所購買房款20%以上的首付款；⑤能夠提供擔(dān)保；⑥與銀行簽訂合作協(xié)議。56福利分房如何做抵押貸款？假如您建立了公積金購買福利房時(shí)可申請(qǐng)公積金貸款。申請(qǐng)貸款時(shí)需提供售房單位的售房方案、方案批復(fù)文件及與售房單位簽訂售房合同。57個(gè)人住房貸款要注意點(diǎn)啥？第一、對(duì)家庭現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力作綜合評(píng)估，以此確定購房的首期付款金額和比例。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的內(nèi)容包括存款和可變現(xiàn)資產(chǎn)兩大部分。后者又涵蓋了有價(jià)證券、現(xiàn)有住房置換等。第二、對(duì)家庭以后的收入及支出作合理的預(yù)期。這包括收入預(yù)期和以后大額支出的預(yù)期。前者要考慮的因素包括年齡、專業(yè)、學(xué)歷、工作單位性質(zhì)、行業(yè)前景乃至宏觀進(jìn)展趨勢(shì)等。一樣來說，年輕、高學(xué)歷、專業(yè)前景好、單位效益好的家庭成員收入預(yù)期較高。個(gè)體經(jīng)營(yíng)者和規(guī)模較小的私營(yíng)業(yè)主應(yīng)該對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有充分預(yù)期，慎重制定貸款及還款打算。后者要考慮的因素包括結(jié)婚、生育、健康、求學(xué)、出國以及購買其他大額消費(fèi)品等。假如您的家庭預(yù)期有較大的支出，這將會(huì)削弱您的還款能力。第三、學(xué)會(huì)運(yùn)算自己的還款能力。還款能力是決定可貸款額度的重要依據(jù)。還款能力的運(yùn)算方法是用家庭平均月收入減去家庭平均月支出的余額。在運(yùn)算時(shí)要考慮到收入和支出的可能變化。第四、學(xué)會(huì)運(yùn)算自己的可貸額度。借款人的可貸額度可用如此的公式運(yùn)算：可貸額度借款人的月還款能力除以相應(yīng)貸款年限的每萬元貸款的與月還款額×10000元。第五、組合貸款的最優(yōu)組合原則。公積金貸款盡可能多，商業(yè)貸款盡可能少。因?yàn)楣e金貸款的利率遠(yuǎn)比商業(yè)性貸款要優(yōu)待。第六、首期付款的寬松原則。首期付款不能把手頭的現(xiàn)金用完，而應(yīng)該留有一筆相當(dāng)?shù)馁Y金用于住房裝修和更新家具、家電等室內(nèi)用品。58貸款——自己辦依舊找代理？a、自己辦貸款省錢、費(fèi)時(shí)刻假如不走冤枉路的話，辦理貸款跑個(gè)五六趟一樣就能完成了(組合貸款因?yàn)樯婕暗焦e金貸款和商業(yè)貸款兩項(xiàng)，要苦惱一些)。但因?yàn)橘J款所需的材料較多，如身份證、戶口本、各種發(fā)票、證明文件等，買房人往往會(huì)因?yàn)椴牧蠋Р蝗茉┩髀贰Ａ硗猓砀竦奶顚懸草^苦惱，各銀行要求不一樣，比如收入證明一欄有的要蓋財(cái)務(wù)章、有的要蓋公章，問不清晰就得一切重來。盡管各銀行都有咨詢，但經(jīng)常占線。因此，買房人實(shí)際辦貸款時(shí)，就不只是五六趟的理想狀態(tài)了。b、找代理辦貸款花錢買方便。目前可代辦貸款的機(jī)構(gòu)專門多，收費(fèi)各不相同，但服務(wù)成效差不多一致：貸款人差不多不用跑腿，頂多到銀行去一次，就能順利得到貸款。值得注意的是，一樣代辦機(jī)構(gòu)的收費(fèi)都只是服務(wù)費(fèi)，如“康正”所收的服務(wù)費(fèi)，只是上門協(xié)助貸款人填寫申請(qǐng)表和貸款有關(guān)合同、遞送貸款資料、協(xié)助辦理抵押物審核評(píng)估、協(xié)助辦理保險(xiǎn)手續(xù)等，與貸款有關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用，如律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等還需自己另交；“廣盛”的二手房貸款收費(fèi)服務(wù)范疇是核查買賣雙方的身份、買方的資信調(diào)查、二手房產(chǎn)權(quán)的調(diào)查、代辦評(píng)估、公證、保險(xiǎn)、抵押登記、過戶手續(xù)、出具律師意見等，服務(wù)費(fèi)中除含公證費(fèi)、律師費(fèi)外，評(píng)估、過戶、保險(xiǎn)等費(fèi)用需貸款人自己交。59當(dāng)?shù)盅旱姆康禺a(chǎn)發(fā)生意外時(shí)，抵押人和抵押權(quán)人該如何辦？抵押人占管的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失時(shí)，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情形告知抵押權(quán)人，并應(yīng)采取措施防止缺失的擴(kuò)大。由于不可抗力等自然緣故造成抵押物損毀、滅失的，抵押人不負(fù)有責(zé)任，但抵押人因此獲得賠償金、保險(xiǎn)金的，抵押權(quán)人有權(quán)在賠償金、保險(xiǎn)金的數(shù)額之內(nèi)要求提供擔(dān)保。由于抵押人本身的有意或過失造成抵押物損毀、滅失的，抵押人有義務(wù)重新提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。不管在何種情形下，抵押房地產(chǎn)的殘余價(jià)值仍作為債權(quán)的擔(dān)保。在用房地產(chǎn)抵押貸款期間，保持抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，關(guān)于抵押權(quán)人(貸款銀行)來說尤為重要。這是因?yàn)楫?dāng)債務(wù)人不能按期歸還貸款時(shí)，貸款銀行需要將抵押的房地產(chǎn)予以變賣，從變賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。假如抵押的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失，變賣該房地產(chǎn)所獲得的價(jià)款將可能無法償還債務(wù)人所欠的借款。因此當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)發(fā)生損毀、滅失時(shí)，抵押權(quán)人要采取一定的措施，來保證它的利益：(1)假如是由于抵押人的行為，使抵押房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，那么抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為，并有權(quán)要求抵押人復(fù)原抵押物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。(2)假如抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)的損毀、滅失無過錯(cuò)的，即抵押房地產(chǎn)的損毀、滅失是由于第三人的緣故或不可抗力的緣故(如地震、洪水等)造成的，那么抵押權(quán)人能夠在抵押人因損害而得到的賠償范疇內(nèi)要求提供新的擔(dān)保，抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。60是所有的房地產(chǎn)都能夠抵押?jiǎn)?？關(guān)于哪些房地產(chǎn)能夠設(shè)定抵押，哪些房地產(chǎn)依法不能夠抵押，在《中華人民共和國擔(dān)保法》和有關(guān)的法律中都有明確的規(guī)定，具體內(nèi)容如下：能夠設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，包括通過出讓方式取得的土地使用權(quán)、依法取得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)、預(yù)售商品房、在建工程。具體又能夠分為：(1)依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓(補(bǔ)交地價(jià))方式取得的國有土地使用權(quán)；(2)公司、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物；(3)依法獲得的預(yù)售商品房；(4)依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)和房屋及地上定著物；(5)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。依法不能夠抵押的房地產(chǎn)有：(1)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；(2)已依法公告在國家建設(shè)征用拆遷范疇內(nèi)的房地產(chǎn)；(3)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；(4)列為文物愛護(hù)的古建筑、有重要紀(jì)念意義的建筑物；(5)被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)；(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)；(7)未經(jīng)中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師確認(rèn)已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)；(8)行政機(jī)構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)；(9)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律承諾抵押的除外。以房地產(chǎn)設(shè)定的抵押時(shí)，要注意以下問題：(1)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范疇內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)能夠抵押，劃撥土地應(yīng)當(dāng)與國有土地上的房屋同時(shí)抵押。(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范疇內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。集體土地的使用權(quán)在一樣情形下是不承諾設(shè)定抵押的，只有在以下兩種情形下才承諾設(shè)定抵押：一是抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；二是以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范疇內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。(3)為按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，抵押人要書面通知其他共有人，抵押的設(shè)定只能以抵押人所占有的那個(gè)份額為限。假如要以共同所有的房地產(chǎn)來設(shè)定時(shí)，則必須取得全體共有人的書面同意，這時(shí)抵押人為所有共有人。(4)外商投資企業(yè)和股份制企業(yè)以其房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，必須通過企業(yè)董事會(huì)或聯(lián)合治理機(jī)構(gòu)的書面批準(zhǔn)，這類抵押所設(shè)定的抵押期不應(yīng)超過企業(yè)的營(yíng)業(yè)期限和土地的使用年限。61房地產(chǎn)抵押的合同應(yīng)當(dāng)具備哪些條款？以房地產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂的抵押合同。依照我國有關(guān)的法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)具備下列條款：(1)抵押當(dāng)事人的自然情形；(2)抵押物的坐落、類型、結(jié)構(gòu)、面積、價(jià)值、房屋所有權(quán)屬、土地使用權(quán)屬及權(quán)證編號(hào)；(3)被擔(dān)保的主債權(quán)的種類、數(shù)額；(4)債務(wù)人履行債務(wù)的期限；(5)抵押擔(dān)保的范疇；(6)抵押物的占管人、占管方式和責(zé)任，意外毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；(7)抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)的方式；(8)爭(zhēng)議的解決方式；(9)抵押當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。62房地產(chǎn)抵押貸款的利息運(yùn)算和本金償還方式有哪幾種？房地產(chǎn)抵押貸款依照利息運(yùn)算和本金償還方式的不同，能夠分為以下幾種：(1)漸進(jìn)式抵押貸款這種貸款是在償還期依照借貸人的收益水平規(guī)定合理的、不等的償還額，或每次還款額相同但還款的時(shí)刻間隔逐步變小。運(yùn)算每分段還款期的還款增加幅度可由借貸雙方協(xié)商確定。(2)遞減式還款抵押貸款這是指先固定每個(gè)還款期所需償還的本金，然后以日息運(yùn)算每期應(yīng)對(duì)的利息。例如在第二個(gè)還款期時(shí)，從總貸款額中扣除已還的本金，以此作基數(shù)來運(yùn)算本期應(yīng)對(duì)的利息。因此，貸款人應(yīng)對(duì)本息逐期相繼減少。(3)定息抵押貸款這是指金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，在整個(gè)還款期限內(nèi)固定抵押貸款利率的做法。這種抵押貸款方法。對(duì)借貸人來說，好處是能夠準(zhǔn)確地測(cè)算出他在以后的一段時(shí)刻內(nèi)的支出，但要承擔(dān)比目前市場(chǎng)利率還要高的抵押利率。這是因?yàn)橥ǔ＝鹑跈C(jī)構(gòu)為了減少風(fēng)險(xiǎn)，并不固定整個(gè)還款期的利率，只固定一段時(shí)刻的利率水平。(4)重新協(xié)議利率抵押貸款或滾動(dòng)抵押貸款這是指抵押貸款在還款期限內(nèi)每隔3年、4年或5年，承諾雙方重新協(xié)議抵押利率。有些金融機(jī)構(gòu)將這種抵押形式與漸進(jìn)式抵押貸款相結(jié)合加以運(yùn)用，吸取二者各自的優(yōu)點(diǎn)。利用漸進(jìn)式抵押貸款能夠減少初期償還金額，能夠促使更多的人利用抵押貸款，而利用重新協(xié)議利率抵押貸款能夠使貸款人在利率上升后將缺失轉(zhuǎn)移給借貸人。但有時(shí)會(huì)給借貸人造成雙重不利的阻礙，即一方面利率上升增加了借貸人的還款負(fù)擔(dān)，另一方面漸進(jìn)式抵押貸款又有打算地增加了借貸人的還款額。此外，還有比例升值貸款，增快還本抵押和可調(diào)整利率抵押貸款等形式。63購房寶典：如何驗(yàn)收精裝修房每年年底差不多上樓盤交鑰匙的高峰期，隨著精裝修樓盤數(shù)量的逐步增加，購買精裝住宅的消費(fèi)者也隨之增加，專門多讀者來電詢問對(duì)精裝房的裝修項(xiàng)目如何驗(yàn)收？達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)才算合格？-驗(yàn)收精裝房依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)北京市建裝協(xié)家裝委員會(huì)工程質(zhì)量部主任金錚告訴記者，目前，北京裝飾行業(yè)使用的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)：一個(gè)是《北京市家庭裝飾工程室內(nèi)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》(本版將連續(xù)刊登)，另一個(gè)是《高級(jí)裝飾工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，使用哪一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)要看購房合同里是如何簽訂的，以合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收。-哪些裝修項(xiàng)目應(yīng)注意驗(yàn)收因?yàn)楸狈綒夂虻木壒?，一些裝修項(xiàng)目在驗(yàn)收時(shí)可能會(huì)或多或少地存在一些因?yàn)闅夂蚓壒十a(chǎn)生的問題，因此，專家建議第一把驗(yàn)收的目光放在隱藏工程上：檢查廚房衛(wèi)生間的上下水管道。看排水管道排水是否順暢，上水管是否存在滲漏現(xiàn)象，能夠把洗菜池、面盆、浴缸放滿水，然后排出去，檢查一下排水速度。對(duì)馬桶的下水檢查則需反復(fù)多次地進(jìn)行排水試驗(yàn)，看看排水成效。檢查配電線路。打開所有的燈具開關(guān)，看燈具是否都亮。假如條件承諾還應(yīng)該用萬用表檢查插座是否有電，用機(jī)檢查線路是否有信號(hào)，用天線檢查工具檢查電視天線的信號(hào)。檢查木工制品以及油漆工制品。這一步比較復(fù)雜，簡(jiǎn)單地說，應(yīng)該檢查木制品是否變形，接縫處開裂現(xiàn)象是否嚴(yán)峻，五金件安裝是否端正牢固，油漆是否存在流淌現(xiàn)象，墻壁涂料是否顯現(xiàn)大范疇開裂現(xiàn)象，這些差不多上能夠靠我們的眼睛去觀看。檢驗(yàn)墻地磚的空鼓問題。檢查廚房衛(wèi)生間以及其他部位的墻地磚的空鼓，用一個(gè)小橡皮槌隨意地敲敲瓷磚、地磚就能夠了，假如空鼓率超過3%，說明存在質(zhì)量問題(空鼓率是指100塊瓷磚地磚當(dāng)中存在多少空鼓的，它的空鼓率確實(shí)是多少)。檢查細(xì)節(jié)。對(duì)一些邊邊角角的地點(diǎn)做認(rèn)真檢查，如衛(wèi)生間門口是否有擋水條，窗子是否會(huì)存在雨水流入，開關(guān)插座面板是否存在劃痕，浴室五金安裝位置是否合理等等。-檢查建材的品牌與合同是否相符另外，專家建議業(yè)主在驗(yàn)收施工項(xiàng)目的工程質(zhì)量時(shí)還應(yīng)該花時(shí)刻檢查一下建材的品牌。據(jù)了解，一些精裝修樓盤業(yè)主在驗(yàn)收時(shí)發(fā)覺防盜門、衛(wèi)生潔具、裝飾材料、燈具、整體櫥柜等都顯現(xiàn)了與原先合同約定的品牌不符的問題。建材產(chǎn)品和設(shè)備品牌被更換，意味著住宅品質(zhì)可能被變換。業(yè)主應(yīng)檢查被更換的品牌與原合同約定的差別到底在哪，小心被更換的建材產(chǎn)品檔次下降。文/本報(bào)記者藺麗爽名詞說明空鼓：局部面層材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。64住宅樓上架設(shè)廣告牌，居民是否應(yīng)該受益？在北京我們經(jīng)常能發(fā)覺，許多居民樓上都架設(shè)了廣告牌，那么，作為業(yè)主的小區(qū)居民，這些廣告收益是否與他們有直截了當(dāng)關(guān)系。關(guān)于那個(gè)問題，由于按“套”或“單元”、“單位”購買房產(chǎn)的客戶，在其購房?jī)r(jià)款中實(shí)際上都已包含公共建筑的分?jǐn)們r(jià)款，因此，購房客戶應(yīng)是公共建筑的按份共有人。樓房的屋頂盡管是頂樓用戶的房間天花板，直截了當(dāng)為頂樓用戶起到隔熱、擋風(fēng)、保溫、承載雨雪等作用。但我認(rèn)為，頂板并非頂樓用戶的專有財(cái)產(chǎn)，它實(shí)際上是在為整個(gè)樓宇的用戶服務(wù)。因此，一座樓宇的頂板是樓宇的公共建筑部分，由大廈的各個(gè)產(chǎn)權(quán)人共有。因此，在樓頂上搭建廣告牌，或在一些建筑的外墻墻體上涂刷廣告語，如此的行為，差不多上對(duì)樓頂、毗鄰墻體等公共建筑的使用。而承諾他人使用如此的公共建筑并得到酬勞，實(shí)際上是公共建筑產(chǎn)生的收益。依據(jù)民法學(xué)理論，所有權(quán)有四項(xiàng)權(quán)能，即占有、使用、收益、處分。這四項(xiàng)權(quán)能只能由所有權(quán)人行使或由所有權(quán)人授權(quán)他人行使。假如非所有權(quán)人未得到所有權(quán)人的事先許可或事后追認(rèn)而擅自行使占有、使用、收益、處分等權(quán)能，就構(gòu)成了對(duì)所有權(quán)人的侵害。相應(yīng)的，在共有的情形下，應(yīng)由共有人共同行使上述四項(xiàng)權(quán)能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追認(rèn)、非共有人在未得到共有人的同意或追認(rèn)的情形下擅自行使上述四項(xiàng)全能的，就構(gòu)成了對(duì)共有人共有權(quán)的侵害。在通常的情形下，開發(fā)商尚未將所有的樓房賣出，則小區(qū)居民與這棟大廈的開發(fā)商、其他購房客戶均為這棟樓宇公共建筑部分的按份共有人，對(duì)樓頂?shù)裙步ㄖ碛泄灿袡?quán)，行使占有、使用收益、處分等權(quán)能。盡管，各方由于所占的共有權(quán)份額不同，權(quán)益大小不同，但作為按份共有人，彼此間是平等的民事主體。各方的共有權(quán)均應(yīng)得到尊重與愛護(hù)。開發(fā)商想在樓頂上搭建廣告牌獲得收益，不是不能夠，但應(yīng)該向其他共有人——已購房客戶通報(bào)情形，征得所有共有人的同意。假如此事難以協(xié)商一致，應(yīng)當(dāng)按照各自擁有的共有權(quán)份額進(jìn)行表決，一樣按照擁有共有權(quán)份額一半以上的共有人的意見辦理，但不得損害其他共有人的權(quán)益。廣告牌的使用費(fèi)屬于共有物產(chǎn)生的收益，應(yīng)當(dāng)屬于全體共有人所有，或是分配給全體共有人，或是用于為共有人服務(wù)的公益事業(yè)，任何共有人也不能單獨(dú)占有，非共有人更不能占有。那個(gè)案例中，開發(fā)商假如沒有就廣告牌一事與其他共有人商量，取得的使用費(fèi)自己占有，這是不對(duì)的。而大廈的物業(yè)治理公司不是共有人，卻也獲得使用費(fèi)收入，更是沒有法律依據(jù)，差不多分割了其他共人的合法權(quán)益。65公共區(qū)域的照明費(fèi)如何分?jǐn)?？住宅樓?nèi)公共照明系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費(fèi)屬能源費(fèi)范疇，按照國家計(jì)委、建設(shè)部《都市住宅小區(qū)物業(yè)治理服務(wù)收費(fèi)暫行方法》(計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào))的規(guī)定，該能源費(fèi)用能夠計(jì)入物業(yè)治理費(fèi)成本，并由收益人即樓內(nèi)全體人分?jǐn)?。目前，我市物業(yè)治理企業(yè)大多采取上述原則解決樓內(nèi)公共照明電費(fèi)問題。66物業(yè)治理公司有權(quán)罰款嗎？從法律角度來講，罰款確實(shí)是一種行政處罰行為，而不存在所謂“行政處罰罰款”與“經(jīng)濟(jì)處罰罰款”之分。除行政處罰之外，所有的相似情形都不能再稱之為“罰款”。既然罰款是一種行政處罰行為，那么設(shè)定和實(shí)施罰款行為就必須以《中華人民共和國行政處罰法》為法律依據(jù)，不能違反法律的規(guī)定?！缎姓幜P法》第十五條規(guī)定：“行政處罰由具有行政處罰權(quán)的行政機(jī)關(guān)在法定的職權(quán)范疇內(nèi)實(shí)施”，而物業(yè)治理公司只是一個(gè)企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機(jī)關(guān)，因此無權(quán)實(shí)施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行為，這種行為是違反《行政處罰法》之規(guī)定的。其一，專門多物業(yè)治理企業(yè)的心態(tài)和指導(dǎo)原則不對(duì)，沒有把自己當(dāng)作提供服務(wù)者而當(dāng)作了治理者，因此在工作中就有專門多與其職能不符的做法，隨意罰款確實(shí)是其中之一。排除其對(duì)職能、權(quán)益的錯(cuò)誤明白得，將對(duì)其正確定位自己、理順關(guān)系、提高服務(wù)質(zhì)量，都有一定的意義。其二，一些裝修人員在施工區(qū)域吸煙以及搬家公司損壞了電梯都可能被罰款，這些行為只是違反安全規(guī)定的行為或民事?lián)p害行為，物業(yè)治理公司能夠禁止，也能夠要求他們支付違約金或賠償金，但不能罰款。違約金或賠償金以實(shí)際缺失和違約責(zé)任為準(zhǔn)。綜上所述，物業(yè)治理公司確實(shí)無權(quán)實(shí)施罰款等行政處罰行為。即使對(duì)業(yè)主的違約行為，物業(yè)治理公司只能使用違約金和賠償金進(jìn)行治理。67物業(yè)治理公司有權(quán)以業(yè)主不交物業(yè)治理費(fèi)而停水電嗎？某小區(qū)物業(yè)治理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立，具有相應(yīng)的物業(yè)治理資質(zhì)，系獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)法人。某日，開發(fā)商給該物業(yè)治理公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶系分期付款購房，但其入住后卻遲遲未將剩余房款付清。開發(fā)商為此要求對(duì)該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。該物業(yè)治理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活，導(dǎo)致該住戶的強(qiáng)烈不滿。分析那個(gè)案例，在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房?jī)r(jià)款的義務(wù)，享有取得房屋所有權(quán)的權(quán)益。而在物業(yè)治理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)治理費(fèi)的義務(wù)，享有同意物業(yè)治理企業(yè)服務(wù)的權(quán)益。在任何一個(gè)法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利均應(yīng)一致。履行了相關(guān)合同義務(wù)，就應(yīng)該享有相應(yīng)的權(quán)益，反之，則應(yīng)按照合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，這確實(shí)是責(zé)權(quán)益一致。但是兩種法律關(guān)系混淆就不行，不能說沒有履行那個(gè)法律關(guān)系中的義務(wù)就不能享有另外一個(gè)法律關(guān)系中的權(quán)益，如此做就會(huì)導(dǎo)致責(zé)權(quán)益不一致。上述案例中的住戶，同時(shí)是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)治理關(guān)系的主體。他未按期交納購房款，說明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時(shí)付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。開發(fā)商能夠按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至能夠要求解除合同等。能夠雙方談，也能夠打官司。但假如該住戶差不多按照物業(yè)治理合同的規(guī)定交納了物業(yè)治理費(fèi)等，這就意味著他在物業(yè)治理法律關(guān)系中差不多履行了自己的義務(wù)，那么他就應(yīng)該得到完善的物業(yè)治理服務(wù)，包括水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備的良好使用等。物業(yè)治理公司應(yīng)該保證其權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，而其他人(包括開發(fā)商)則不能對(duì)這種權(quán)益進(jìn)行侵害?，F(xiàn)在開發(fā)商要求物業(yè)治理公司用停水、電的方式使住戶按時(shí)交款，事實(shí)上質(zhì)確實(shí)是：由于住戶未履行房屋買賣關(guān)系中的義務(wù)而不能享有物業(yè)治理法律關(guān)系中的權(quán)益。這明顯是對(duì)住戶合法行使權(quán)益的阻止，是不對(duì)的。而物業(yè)治理公司按照其要求對(duì)住戶停水、電，則違抗了其法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對(duì)的。假設(shè)該住戶欠交物業(yè)治理費(fèi)或欠交水電費(fèi)，物業(yè)治理公司在這時(shí)候能夠按照物業(yè)治理協(xié)議的內(nèi)容停止水、電等的供應(yīng)。但即便是那個(gè)時(shí)候，也是物業(yè)治理公司依據(jù)合同及法律行事，而不是聽命于開發(fā)商的調(diào)遣。68物業(yè)公司是否有權(quán)以業(yè)主拒簽《物業(yè)公約》為由扣押房屋鑰匙？北京的絕大多數(shù)樓盤在交房的時(shí)候都有如此的情形：業(yè)主去辦理入住手續(xù)的時(shí)候，被告知要找物業(yè)治理公司辦理。物業(yè)治理公司讓業(yè)主填表、簽訂物業(yè)治理公約、交費(fèi)、給鑰匙等等。順利辦下來倒也無事，但有時(shí)就可能顯現(xiàn)問題。有些物業(yè)治理公司要求業(yè)主一次性交齊一年或更長(zhǎng)時(shí)刻的物業(yè)治理費(fèi)，引起業(yè)主不滿而拒絕交費(fèi)；有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)治理公約含有不公平、不合理的內(nèi)容則拒絕簽約；有些業(yè)主則是由于其他問題與物業(yè)治理公司發(fā)生矛盾或爭(zhēng)吵。在這種情形下，有些物業(yè)治理公司就會(huì)采取不給鑰匙的做法。這種做法的欠妥之處在于，業(yè)主購買房屋，就與房屋的開發(fā)商之間形成了一種房屋買賣關(guān)系，房屋買賣合同確實(shí)是他們之間這種法律關(guān)系的反映。在這一法律關(guān)系中，業(yè)主與物業(yè)治理公司雙方各有多種權(quán)益、義務(wù)，然而關(guān)于開發(fā)商而言，最全然的權(quán)益是收取業(yè)主的購房款項(xiàng)，最全然的義務(wù)是向業(yè)主交付房屋。業(yè)主差不多按照房屋買賣合同的約定，向開發(fā)商付了全部的購房款，開發(fā)商就應(yīng)該履行其向業(yè)主交付房屋的義務(wù)。什么是交付房屋，確實(shí)是給業(yè)主辦理入住手續(xù)，給業(yè)主鑰匙，使得業(yè)主能夠占有、使用該房屋，如此才是履行了開發(fā)商的義務(wù)。既然是合同義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該按照我國《合同法》的約定來履行之。我國《合同法》第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”。那個(gè)地點(diǎn)面最少有兩個(gè)意思，一是當(dāng)事人應(yīng)該自己履行，二是當(dāng)事人應(yīng)該全面履行。先說“自己履行”，房屋買賣合同是業(yè)主與開發(fā)商簽訂的，購房款也是交給了開發(fā)商，那么開發(fā)商就應(yīng)該自己交付房屋，不能讓物業(yè)治理或其他機(jī)構(gòu)來履行交付房屋的義務(wù)。假如確實(shí)有困難，能夠讓其他機(jī)構(gòu)代理辦理入住手續(xù)，那么，作為代理人的其他機(jī)構(gòu)不能以自己的名義顯現(xiàn)，而只能以開發(fā)商的名義交付房屋。再說全面履行，只要業(yè)主沒有違約情形，開發(fā)商就應(yīng)該向業(yè)主交付房屋，不能增加業(yè)主的責(zé)任與義務(wù)，而物業(yè)治理公司作為代理交付房屋的機(jī)構(gòu)，只是替開發(fā)商完成交房事務(wù)，不能在此過程中加入自己的權(quán)益內(nèi)容，增加業(yè)主的責(zé)任義務(wù)?，F(xiàn)在我們能夠發(fā)覺問題了，從法律角度上講，房屋買賣關(guān)系與物業(yè)治理法律關(guān)系是兩種獨(dú)立的法律關(guān)系，不應(yīng)該互相混淆。不管業(yè)主與物業(yè)治理公司之間如何，差不多上物業(yè)治理法律關(guān)系的內(nèi)容，與房屋買賣法律關(guān)系無關(guān)。作為房屋買賣關(guān)系當(dāng)事人的開發(fā)商，必須向業(yè)主交付房屋，而不能把物業(yè)治理法律關(guān)系中的內(nèi)容再強(qiáng)加到房屋買賣關(guān)系中來。假如開發(fā)商以業(yè)主完成物業(yè)治理法律關(guān)系中的義務(wù)作為交付房屋的條件，這確實(shí)是變相增加業(yè)主的合同義務(wù)與責(zé)任，是不符合《合同法》等法律的規(guī)定的。寬敞的業(yè)主之因此不滿，往往就在于此。總的說來，不管是開發(fā)商也好，物業(yè)治理公司也好，都不能因?yàn)闃I(yè)主沒有簽訂物業(yè)治理公約、對(duì)物業(yè)治理費(fèi)有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構(gòu)成開發(fā)商對(duì)業(yè)主的違約，也是對(duì)業(yè)主權(quán)益的侵害。69物業(yè)公司是否有權(quán)收取裝修治理費(fèi)？裝修治理費(fèi)該不該收？現(xiàn)在，當(dāng)住戶、租戶進(jìn)行裝修時(shí)，幾乎全部的物業(yè)治理機(jī)構(gòu)都要收取一些費(fèi)用。這些費(fèi)用總體看來，分為兩種類型，一是能夠退還的，二是不退還的。要退還的部分，要緊是裝修押金，而不退的費(fèi)用部分，則往往被稱為裝修治理費(fèi)。上述兩種費(fèi)用往往都沒有一個(gè)數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)的，不同的小區(qū)、不同的物業(yè)治理公司標(biāo)準(zhǔn)差別不小，確實(shí)是同一個(gè)小區(qū)、同樣的物業(yè)治理機(jī)構(gòu)，情形也有專門大不同。這要緊是因?yàn)?，國家關(guān)于裝修治理費(fèi)等并沒有一個(gè)明確的規(guī)定，因此各家物業(yè)治理機(jī)構(gòu)就依照自己的情形來制定標(biāo)準(zhǔn)，互相之間差別就專門大，隨意性也比較大。正是因?yàn)槿绱耍瑢ｉT多的業(yè)主有意見，許多人認(rèn)為，既然國家沒有規(guī)定，物業(yè)治理公司就不能收這錢。還有些人認(rèn)為，這些費(fèi)用隨意性大，因此對(duì)這錢的使用、效用等情形表示不信任。每個(gè)小區(qū)可能都能見到業(yè)主與物業(yè)治理公司之間，因?yàn)檫@些問題而發(fā)生爭(zhēng)吵。我們分析這些問題，需要結(jié)合實(shí)際生活。第一，關(guān)于裝修隊(duì)伍的押金，依舊應(yīng)該收取的。