房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法知識點歸納

房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法知識點歸納房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法（一）-房產(chǎn)稅一、納稅義務(wù)人：征稅范圍內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)所有人1、產(chǎn)權(quán)屬國家所有的：經(jīng)營管理單位納稅2、產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的：集體單位和個人納稅3、產(chǎn)權(quán)出典的：承典人納稅4、產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地或產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的：房產(chǎn)代管人或者使用人納稅5、無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)：使用人代為繳納房產(chǎn)稅6、融資租賃的：承租人納稅7、出租的：出租人納稅舉例下列各項中，符合房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人規(guī)定的是（C）。A.房屋產(chǎn)權(quán)屬于集體的由使用人繳納B.房屋產(chǎn)權(quán)出典的由出典人繳納C.產(chǎn)權(quán)糾紛未解決的由代管人或使用人繳納D.產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的不繳納二、征稅范圍1.征稅對象是房產(chǎn)。房產(chǎn)是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所。2.征稅范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。不包括農(nóng)村房屋。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前不征收房產(chǎn)稅；但對出售前已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。舉例下列房屋及建筑物中，屬于房產(chǎn)稅征稅范圍的是（C）。A.農(nóng)村的居住用房B.建在室外的露天游泳池C.個人擁有的市區(qū)經(jīng)營性用房D.尚未使用或出租而待售的商品房三、稅收優(yōu)惠1.國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)?！咎崾尽可鲜雒舛悊挝坏某鲎夥慨a(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房，不屬于免稅范圍。2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院、文化、體育、藝術(shù)這些實行全額或差額預(yù)算管理的事業(yè)單位所有的，本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)?！咎崾?】宗教寺廟自用的房產(chǎn)，是指舉行宗教儀式等的房屋和宗教人員使用的生活用房。【提示2】宗教寺廟、公園、名勝古跡中附設(shè)的營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍，應(yīng)照章納稅。4.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)?！咎崾尽繉€人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)應(yīng)照章納稅。5.經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。（1）對非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。（2）從2001年1月1日起，對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的公有住房，落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。（3）經(jīng)營公租房的租金收入免征房產(chǎn)稅。6.自2019年1月1日至2021年12月31日，對高校學(xué)生公寓免征房產(chǎn)稅?！咎崾尽拷滩?80-481頁的第6、7、9和10條同城鎮(zhèn)土地使用稅相同。舉例根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，不免征房產(chǎn)稅的有（ABD）。A.國家機關(guān)用于出租的房產(chǎn)B.公立學(xué)校附設(shè)招待所使用的房產(chǎn)C.公立幼兒園自用的房產(chǎn)D.公園附設(shè)飲食部使用的房產(chǎn)四、征收管理1、納稅義務(wù)發(fā)生時間：（1）原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營：從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納（2）自建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營：自建成次月起繳納（3）委托施工企業(yè)建房的：從辦理驗收手續(xù)次月起納稅（4）購置新建商品房：自房屋交付使用次月起繳納（5）購置存量房地產(chǎn)：自房屋權(quán)屬證書簽發(fā)次月起繳納（6）出租、出借房產(chǎn)：自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起繳納（7）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借自建商品房：自房產(chǎn)使用或交付次月起繳納（8）終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的：稅款計算截止到當(dāng)月末2、期限：按年計算、分期繳納。3、地點：房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)繳納。舉例下列關(guān)于房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的表述中，正確的有（BCD）。A.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之月起繳納房產(chǎn)稅B.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅C.納稅人出租房產(chǎn)，自交付出租房產(chǎn)之次月起繳納房產(chǎn)稅D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用之次月起繳納房產(chǎn)稅五、稅率比例稅率。由于房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為從價計征和從租計征兩種形式，所以房產(chǎn)稅的稅率也有兩種：一種是按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計征的，稅率為1.2%；另一種是按房產(chǎn)出租的租金收入計征的，稅率為12%?！咎崾尽繌?001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。六、應(yīng)納稅額計算：從價計征（一）應(yīng)納稅額計算：應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2%/12×應(yīng)稅月份舉例甲企業(yè)2018年初擁有廠房原值2000萬元，倉庫原值500萬元。2018年5月20日，將倉庫以1000萬元的價格轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，當(dāng)?shù)卣?guī)定房產(chǎn)稅減除比例為30%。甲企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（）萬元。A.17.65B.18.2C.18.55D.20.32000×（1-30%）×1.2%+500×（1-30%）×1.2%×5/12（二）計稅依據(jù)1.房產(chǎn)原值是納稅人按會計制度規(guī)定，在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋原價，包括應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，但未在該賬戶中記載的房產(chǎn)。2.對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等?！咎崾尽孔诘厝莘e率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。舉例某市一商貿(mào)企業(yè)2018年末建成辦公樓一棟，為建造辦公樓新征一塊土地，面積為45000平方米，土地單價為每平方米300元，房產(chǎn)建筑面積為20000平方米，建筑成本為2000萬元，該辦公樓使用年限為50年，計算該辦公樓原值（）萬元。A.3200B.3350C.2600D.3000該地的容積率＝20000÷45000＝0.44，稅法規(guī)定，容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。該房產(chǎn)的原值＝2000＋（20000×2×300）÷10000＝3200（萬元）3.納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應(yīng)地增加房屋原值。4.房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不能分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。如暖氣、照明、通風(fēng)等設(shè)備；電力、電訊、給排水、電梯等。無論會計核算中是否單獨記賬與核算，均應(yīng)并入原值計稅?！咎崾?】對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；【提示2】對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。舉例某上市公司2018年以5000萬元購得一處高檔會所，然后加以改建，支出500萬元在后院新建一露天泳池，支出500萬元新增中央空調(diào)系統(tǒng)，拆除200萬元的照明設(shè)施，再支付500萬元安裝智能照明和樓宇聲控系統(tǒng)，會所于2018年底改建完畢并對外營業(yè)。當(dāng)?shù)匾?guī)定計算房產(chǎn)余值扣除比例為30%，2019年該會所應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（B）萬元。A.42B.48.72C.50.4D.54.6七、應(yīng)納稅額計算：從租計征應(yīng)納稅額＝租金收入（不含增值稅）×12%（4%）【提示1】個人出租住房暫按4%【提示2】所謂房產(chǎn)的租金收入包括貨幣收入和實物收入。如果是以勞務(wù)或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計征。【提示3】對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。舉例甲公司2019年年初房產(chǎn)原值為8000萬元，3月與乙公司簽訂租賃合同，約定自2019年4月起將原值500萬元房產(chǎn)租賃給乙公司，租期3年，月租金2萬元（不含稅），2019年4～6月為免租使用期間。甲公司所在地計算房產(chǎn)稅余值減除比例為30%，甲公司2019年度應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為（C）萬元。A.65.49B.66.21C.66.54D.67.268000×（1-30%×1.2%）×6/12+7500×（1-30%×1.2%）×6/12+2×6×12%八、兩種計稅方法適用的特殊情形1.投資聯(lián)營的房產(chǎn)：參與利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的以房產(chǎn)余值計稅；收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的按租金收入計稅。2.融資租賃的房產(chǎn)：依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅?！咎崾尽砍凶馊俗院贤s定開始日的次月繳納，無約定的的合同簽訂的次月。3.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房地產(chǎn)：自營的按余值計稅；出租的按租金收入計稅?！咎崾?】無原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由稅務(wù)機關(guān)核定?！咎崾?】實際經(jīng)營的代管人或使用人繳納。舉例1、列情形中，應(yīng)從租計征房產(chǎn)稅的是（C）。A.融資租賃租出房產(chǎn)的B.以居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)進行自營的C.接受勞務(wù)抵付房租的D.具有房屋功能的地下建筑自用的2、下列各項中，應(yīng)作為融資租賃房屋房產(chǎn)稅計稅依據(jù)是（B）。A.房產(chǎn)售價B.房產(chǎn)余值C.房產(chǎn)原值D.房產(chǎn)租金九、地下建筑物應(yīng)納稅額計算1.工業(yè)用房產(chǎn)：房屋原價的50%～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1－原值減除比例）×1.2%2.商業(yè)和其他用房產(chǎn)：房屋原價的70%～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1－原值減除比例）×1.2%3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。1、某企業(yè)2018年有一處地下建筑物，為商業(yè)用途房產(chǎn)，房產(chǎn)原值（價）80萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定房產(chǎn)稅減除比例為30%，商業(yè)用途地下建筑房產(chǎn)以原價的70%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。2018年該企業(yè)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（）元。A.3920B.4312C.4704D.4820應(yīng)繳納房產(chǎn)稅＝80×70%×（1－30%）×1.2%×10000＝47042、某工業(yè)企業(yè)2016年2月自建的廠房竣工并投入使用。該廠房的原值為8000萬元，其中用于儲存物資的地下室為800萬元。假設(shè)房產(chǎn)原值的減除比例為30%，地下室應(yīng)稅原值為房產(chǎn)原值的60%。該企業(yè)2016年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（）萬元。A.56B.59.14C.61.60D.53.76與地上房屋相連的地下室，按照地上房屋的規(guī)定計算房產(chǎn)稅，房產(chǎn)原值不打折。房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法（二）-契稅法一、概念：以在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。二、納稅義務(wù)人：境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的的單位和個人。三、征稅范圍：（一）一般規(guī)定：1.國有土地使用權(quán)出讓：計稅依據(jù)為出讓金，不得因減免土地出讓金而減免契稅。2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。3.房屋買賣4.房屋贈與5.房屋交換（二）特殊規(guī)定（視同）：1.以土地、房屋權(quán)屬抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋?！咎崾尽堪捶课莠F(xiàn)值繳納。折價抵債按房產(chǎn)折價款繳納契稅。2.以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股。【提示1】按投資人入股房產(chǎn)現(xiàn)值（國有企事業(yè)房產(chǎn)須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門評估核價）繳納契稅?！咎崾?】以自有房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)，免契稅。3.以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬。4.以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬的。5.買房拆料或翻建新房。舉例下列房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情形中，產(chǎn)權(quán)承受方免于繳納契稅的是（C）。A.以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬B.將房產(chǎn)贈與非法定繼承人C.以自有房產(chǎn)投資入股本人獨資經(jīng)營的企業(yè)D.以預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬四、稅率1.契稅采用幅度比例稅率3%－5%，具體執(zhí)行稅率由各?。ㄊ?、自治區(qū)）政府在幅度內(nèi)確定。2.對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。（P487）3.對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。（P487）五、計稅依據(jù)1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣：成交價格。2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與：由征收機關(guān)參照相應(yīng)的市場價格核定。3.土地使用權(quán)交換、房屋交換：交換的差額?！咎崾尽拷粨Q價格相等時，免征契稅；交換價格不等時，由多交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方交納契稅。4.以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓時：由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補繳契稅，計稅依據(jù)為補繳的土地使用權(quán)出讓費或者土地收益。5.房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)：（1）采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的：按合同規(guī)定的總價款計征。（2）承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨計價的：按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。6.個人無償贈與不動產(chǎn)行為（法定繼承人除外）：對受贈人全額征收。舉例贈與房屋時，確定契稅計稅依據(jù)所參照的價格或價值是（D）。A.房屋原值B.攤余價值C.協(xié)議價格D.市場價格下列關(guān)于契稅計稅依據(jù)的表述中，正確的有（ABD）。A.購買的房屋以成交價格作為計稅依據(jù)B.接受贈與的房屋參照市場價格核定計稅依據(jù)C.采取分期付款方式購買的房屋參照市場價格核定計稅依據(jù)D.轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的土地使用權(quán)以補交的土地使用權(quán)出讓金作為計稅依據(jù)六、應(yīng)納稅額的計算應(yīng)納稅額＝計稅依據(jù)×適用稅率【提示】計稅依據(jù)不含增值稅舉例1、甲企業(yè)2016年1月因無力償還乙企業(yè)已到期的債務(wù)3000萬元，經(jīng)雙方協(xié)商甲企業(yè)同意以自有房產(chǎn)償還債務(wù)，該房產(chǎn)的原值5000萬元，凈值2000萬元，評估現(xiàn)值9000萬元，乙企業(yè)支付差價款6000萬元，雙方辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，則乙企業(yè)計繳契稅的計稅依據(jù)是（C）萬元。A.5000B.6000C.9000D.20002、居民甲某共有三套房產(chǎn)，2018年將第一套市價為80萬元的房產(chǎn)與乙某交換，并支付給乙某15萬元；將第二套市價為60萬元的房產(chǎn)折價給丙某抵償了50萬元的債務(wù)；將第三套市價為30萬元的房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)。若當(dāng)?shù)卮_定的契稅稅率為3%，甲某應(yīng)繳納契稅（A）萬元。A.0.45B.1.95C.2.25D.2.85七、稅收優(yōu)惠（一）一般規(guī)定1.國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅?！咎崾尽繉Ω黝惞兄茊挝粸榻鉀Q職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房，或由單位購買的普通商品住房，經(jīng)當(dāng)?shù)乜h以上人民政府房改部門批準(zhǔn)、按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購買住房，均可免征契稅。3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級人民政府確定是否減免。5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。6.經(jīng)外交部確認(rèn)，依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定，應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。7.公租房經(jīng)營單位購買住房作為公租房的，免征契稅。（二）特殊規(guī)定1.企業(yè)改制：企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定，原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制（變更）后的公司中所持股權(quán)（股份）比例超過75%，且改制（變更）后公司承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的，對改制（變更）后公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅?！咎崾?】整體改制，包括非公司制企業(yè)改制為有限責(zé)任公司或股份有限公司，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責(zé)任公司?！咎崾?】投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)、事業(yè)單位的出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。2.事業(yè)單位改制：事業(yè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定改制為企業(yè)，原投資主體存續(xù)并在改制后企業(yè)中出資（股權(quán)、股份）比例超過50%的，對改制后企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。3.公司合并：兩個或兩個以上的公司，依照法律規(guī)定、合同約定，合并為一個公司，且原投資主體存續(xù)的，對合并后公司承受原合并各方土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。4.公司分立：公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅?！咎崾尽客顿Y主體相同，是指公司分立前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。5.企業(yè)破產(chǎn)（1）債權(quán)人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)抵償債務(wù)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；（2）對非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照國家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工規(guī)定，與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；與原企業(yè)超過30%的職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動用工合同的，減半征收契稅。6.資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)（1）對承受縣級以上人民政府或國有資產(chǎn)管理部門按規(guī)定進行行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)國有土地、房屋權(quán)屬的單位，免征契稅。（2）同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。（3）母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅。7.債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)：經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)實施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。8.劃撥用地出讓或作價出資：以出讓方式或國家作價出資（入股）方式承受原改制重組企業(yè)、事業(yè)單位劃撥用地的，不屬上述規(guī)定的免稅范圍，對承受方應(yīng)按規(guī)定征收契稅。9.公司股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓：在股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受公司股權(quán)（股份），公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。舉例1、下列取得房產(chǎn)的情形中，免征契稅的有（BC）。A.個人購買家庭唯一非公有住房B.公租房經(jīng)營單位購買住房作為公租房C.城鎮(zhèn)職工首次取得公有制單位集資建成普通住房D.個人購買家庭第二套改善型住房2、下列行為中，應(yīng)當(dāng)繳納契稅的是（D）。A.個人以自有房產(chǎn)投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)B.企業(yè)將自有房產(chǎn)與另一企業(yè)的房產(chǎn)等價交換C.公租房經(jīng)營企業(yè)購買住房作為公租房D.企業(yè)以自有房產(chǎn)投資于另一企業(yè)并取得相應(yīng)的股權(quán)八、征收管理1.納稅義務(wù)發(fā)生時間：納稅人在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同當(dāng)天或者取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證當(dāng)天。2.納稅期限：納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向所在地契稅征收機關(guān)辦理申報，并在核定的期限內(nèi)繳納稅款。3.納稅地點：土地、房屋所在地的征收機關(guān)。4.對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。5.根據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)予受理。6.購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)在核實有關(guān)情況后應(yīng)予受理。房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法（三）-土地增值稅【知識點】土地增值稅：納稅義務(wù)人和征稅范圍一、納稅義務(wù)人：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。個人包括個體經(jīng)營者。二、征稅范圍1.基本征稅范圍和特殊征稅范圍（1）基本規(guī)定：①轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)課稅，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地不征稅。②對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅（2）房地產(chǎn)繼承、贈與：不征。（贈與行為特指直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人和公益性贈與）（3）出租：不征（4）房地產(chǎn)抵押:①抵押期不征；②抵押期滿，不能償還債務(wù)，房地產(chǎn)抵債，征稅。（5）房地產(chǎn)交換：征稅（個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)免征）（6）合作建房:①建成后自用，免征；②建成后轉(zhuǎn)讓，征稅（7）代建房：不征（8）房地產(chǎn)重新評估：不征2.企業(yè)改制重組政策（1）非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司（有限責(zé)任公司）。對改建前的企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。（2）兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。（3）企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。（4）單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！咎崾?】上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?！咎崾?】企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并申報繳納土地增值稅時，應(yīng)以改制前取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除?！咎崾?】企業(yè)在重組改制過程中經(jīng)省級以上（含省級）國土管理部門批準(zhǔn)，國家以國有土地使用權(quán)作價出資入股的，再轉(zhuǎn)讓該宗國有土地使用權(quán)并申報繳納土地增值稅時，應(yīng)以該宗土地作價入股時省級以上（含省級）國土管理部門批準(zhǔn)的評估價格，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。舉例下列情形中，應(yīng)當(dāng)計算繳納土地增值稅的是（A）。A.工業(yè)企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)B.房產(chǎn)所有人通過希望工程基金會將房屋產(chǎn)權(quán)贈與西部教育事業(yè)C.甲企業(yè)出資金、乙企業(yè)出土地，雙方合作建房，建成后按比例分房自用D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入【知識點】土地增值稅：應(yīng)納稅額計算方法一、應(yīng)納稅額的計算方法計算步驟如下：1.計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入A；2.計算扣除項目金額B；3.計算增值額C＝A-B（增值額＝收入—扣除項目）4.計算增值額C占扣除項目金額B的比例（C÷B），確定適用稅率；5.應(yīng)納稅額＝增值額C×適用稅率－扣除項目金額B×扣除系數(shù)二、稅率（四級超率累進稅率）

舉例假定某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房一棟，取得收入總額為1000萬元（不含稅），應(yīng)扣除的購買土地的金額、開發(fā)成本的金額、開發(fā)費用的金額、相關(guān)稅金的金額、其他扣除金額合計為400萬元。請計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅。（1）增值額＝1000－400＝600（萬元）（2）增值額與扣除項目金額的比率＝600÷400＝150%，確定稅率（3）應(yīng)繳納土地增值稅＝600×50%－400×15%＝240（萬元）【知識點】土地增值稅：增值額確定一、應(yīng)稅收入納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。從形式看，包括：（1）貨幣收入；（2）實物收入；（3）其他收入。【提示1】營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅?！咎崾?】特別注意和征稅范圍的結(jié)合。二、扣除項目（一）新建房地產(chǎn)的扣除項目的確定：1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。（1）土地使用權(quán)支付的地價款：①出讓方式為土地出讓金；②行政劃撥方式為補交的土地出讓金；③轉(zhuǎn)讓方式為實際支付的地價款（2）交納的有關(guān)稅費，如契稅、登記、過戶手續(xù)費?！局R點鏈接】契稅：國有土地使用權(quán)出讓，受讓者應(yīng)向國家繳納出讓金，以出讓金為依據(jù)計算繳納契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。【提示】特別注意和征稅范圍的結(jié)合。2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：（1）土地的征用及拆遷補償費：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。（2）前期工程費；（3）建筑安裝工程費；（4）基礎(chǔ)設(shè)施費；（5）公共配套設(shè)施費；（6）開發(fā)間接費用等?！咎崾尽刻貏e注意和征稅范圍的結(jié)合。【知識點鏈接】增值稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外）銷售額=全部價款和價外費用—受讓土地時向政府部門支付的土地價款?！咎崾尽俊跋蛘块T支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。3.房地產(chǎn)開發(fā)費用：銷售費用、管理費用、財務(wù)費用?！咎崾尽块_發(fā)費用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時，不是按實際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財務(wù)費用中的利息支出。（1）分?jǐn)偫⒅С?，并提供金融機構(gòu)貸款證明的：利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（2）不能分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┳C明的：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋開發(fā)成本）×10%以內(nèi)注意：①超過上浮幅度的部分不允許扣除。②超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。③全部使用自有資金，沒有利息支出的，按以上方法扣除。④有金融機構(gòu)和其他機構(gòu)借款的，不能同時適用兩種辦法。⑤清算時，已開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)至財務(wù)費用中扣。4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：城市建設(shè)維護稅、印花稅、教育費附加?！咎崾?】計算稅金時要注意題目中的納稅人的情況：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：城市建設(shè)維護稅、教育費附加（一稅一費）。（2）其他納稅人：印花稅（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.5‰貼花）、城市建設(shè)維護稅、教育費附加（二稅一費）?！咎崾?】地方教育費附加是否扣除注意審題。5.財政部規(guī)定的其它扣除項目加計扣除費用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%【提示】只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用，加計20%的扣除。舉例某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司通過競拍取得一宗土地使用權(quán)，支付價款、稅費合計6000萬元，本年度占用80%開發(fā)寫字樓。開發(fā)期間發(fā)生開發(fā)成本4000萬元；發(fā)生管理費用2800萬元、銷售費用1600萬元、利息費用400萬元（不能提供金融機構(gòu)的證明）。9月份該寫字樓竣工驗收，10-12月，房地產(chǎn)開發(fā)公司將寫字樓總面積的3/5直接銷售，銷售合同記載取得收入為12000萬元（不含稅）。12月，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的建筑材料供應(yīng)商催要材料價款，經(jīng)雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開發(fā)公司用所開發(fā)寫字樓的1/5抵償材料價款。剩余的1/5公司轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)自用。（注：開發(fā)費用扣除的比例為10%）請計算應(yīng)該繳納的土地增值稅?！咀ⅰ吭鲋刀惒捎煤喴子嫸惙椒?，不考慮地方教育費附加?！眱蓚€前置一個審核；“按步驟計算敲到對應(yīng)問題中”兩個前置：一是看主體看項目確定扣除項目；二是明確征稅范圍，特別注意已知條件中帶分?jǐn)?shù)的、百分?jǐn)?shù)的和平米數(shù)內(nèi)容。一個審核：取得土地使用權(quán)的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本。抵債部分的寫字樓也應(yīng)視同銷售繳稅。銷售收入＝12000÷3×4＝16000（萬元）土地使用權(quán)金額＝6000×80%×（4÷5）＝3840（萬元）開發(fā)成本＝4000×（4÷5）＝3200（萬元）開發(fā)費用＝（3840＋3200）×10%＝704（萬元）稅金及附加＝16000×5%×（7%＋3%）＝80（萬元）加計扣除金額＝（3840＋3200）×20%＝1408（萬元）扣除項目金額總計＝3840＋3200＋704＋80＋1408＝9232（萬元）增值額＝16000－9232＝6768（萬元）增值率＝6768÷9232×100%＝73.31%應(yīng)繳納土地增值稅＝6768×40%－9232×5%＝2245.6（萬元）（二）存量房地產(chǎn)的扣除項目的確定：房、地、稅1.房屋及建筑物的評估價格：重置成本價×成新度折扣率【提示1】重置成本價：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費的成本費用?！咎崾?】成新度折扣率：按舊房的新舊程度作一定比例的折扣。（注意：不是折舊率）【提示3】不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的：按發(fā)票金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除?！懊磕辍卑促彿堪l(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金：對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，在計征土地增值稅時不允許扣除。3.國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。【提示】對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。舉例某藥廠2018年7月1日轉(zhuǎn)讓其位于市區(qū)的一棟辦公樓，取得不含增值稅銷售收入24000萬元。2010年建造該辦公樓時，為取得土地使用權(quán)支付金額6000萬元，發(fā)生建造成本8000萬元。轉(zhuǎn)讓時經(jīng)政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估后，確定該辦公樓的重置成本價為16000萬元，成新度折扣率為60%，允許扣除相關(guān)稅金及附加1356萬元。要求：根據(jù)上述資料，按照下列順序計算回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。（1）回答藥廠辦理土地增值稅納稅申報的期限。（2）計算土地增值稅時該企業(yè)辦公樓的評估價格。（3）計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。（4）計算轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)繳納的土地增值稅。（1）土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。因此，該藥廠應(yīng)在7月8日前進行土地增值稅的納稅申報。（2）舊房及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格＝16000×60%＝9600（萬元）（3）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅?？鄢椖拷痤~合計數(shù)＝9600＋6000＋1356＝16956（萬元）（4）增值額＝24000－16956＝7044（萬元）增值額與扣除項目金額的比率＝7044÷16956×100%＝41.54%應(yīng)繳納的土地增值稅＝7044×30%＝2113.2（萬元）房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法（四）-土地增值稅的清算、稅收優(yōu)惠和征收管理一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算（一）土地增值稅的清算單位1.土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。2.開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。（二）土地增值稅的清算條件1、應(yīng)進行清算的情形：（1）開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2、要求的情形：（1）已竣工驗收的項目，已轉(zhuǎn)讓建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。舉例下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅清算的是（C）。A.取得銷售許可證滿1年仍未銷售完畢的B.轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)項目50%股權(quán)的C.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的D.房地產(chǎn)開發(fā)項目尚未竣工但已銷售面積達到50%的（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定1.將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。2.已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。3.銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。（四）土地增值稅的扣除項目1.扣除項目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。3.與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。4.銷售已裝修的房屋的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。5.多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。6.質(zhì)