寫字樓服務(wù)建議書

01四月2024寫字樓服務(wù)建議書01四月2024寫字樓服務(wù)建議書1目錄contents第一部分：摘要第二部分：項目理解及愿景第三部分：重慶甲級寫字樓市場回顧第四部分：價格制定第五部分：目標(biāo)投資者第六部分：目標(biāo)租戶第七部分：市場策略第八部分：租賃政策目錄第一部分：摘要第二部分：項目理解及愿景第三部分：重慶甲級23摘要3摘要3引子:非常榮幸的受重慶國華置業(yè)有限公司之邀，就蔚然大廈辦公樓租售為貴司提供我們的想法及建議。此服務(wù)建議書闡述了我們的工作能力，業(yè)務(wù)資源，工作方法以及為貴司就此項目服務(wù)的巨大信心。伴隨著中國市場日新月異的變化，重慶也正經(jīng)歷著前所未有的發(fā)展，并日趨成熟。盡管當(dāng)今經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀，但蔚然若能切實的按照制定的各種方針貫徹執(zhí)行，那各種因素都將轉(zhuǎn)化成為項目優(yōu)勢。對于目標(biāo)市場充分的調(diào)查及了解如何吸引目標(biāo)客戶是我們進(jìn)行所有建議的前提條件。為此，我們展開了前期的市場調(diào)查及項目定位研究，這也體現(xiàn)了我們對于貴司此項目的長期關(guān)注及熱情。關(guān)于緯立行:重慶緯立行地產(chǎn)顧問有限公司成立于2012年11月15日，前身為重慶前3甲地產(chǎn)代理公司重慶緯聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司，2011年被世聯(lián)地產(chǎn)收購后，其核心團(tuán)隊新組建的一家地產(chǎn)公司。公司現(xiàn)有員工199名，90%為本科及以上學(xué)歷，擁有美國英國留學(xué)背景和國內(nèi)知名院校研究生等高素質(zhì)國際化人才。公司由業(yè)務(wù)線、中臺控制和后臺部門構(gòu)成；業(yè)務(wù)線擁有顧問事業(yè)部（市場及顧問咨詢）、代理事業(yè)部、商業(yè)顧問部三大營業(yè)部門，中臺為銷售管理部門和客戶服務(wù)部門，后臺為行政人力財務(wù)支持；公司業(yè)務(wù)已形成以業(yè)務(wù)線為核心，并由中臺控制的監(jiān)督執(zhí)行，后臺驅(qū)動的高效配合的成熟作業(yè)體系，為專業(yè)服務(wù)提供有效保障。摘要摘要引子:非常榮幸的受重慶國華置業(yè)有限公司之邀，就蔚然大廈辦公樓45項目理解&愿景5項目理解&愿景5項目理解—項目參數(shù)項目理解&愿景交通情況靠近計劃修建的輕軌6號線項目東臨長江，南瀕嘉陵江，北至大佛寺大橋，西接黃花園大橋距離解放碑及主城區(qū)重要商圈10分鐘內(nèi)車程物業(yè)信息總體量(sqm)總計:140815.69㎡總體量地上面積:113004.8㎡-辦公樓A塔：41596.81㎡-辦公樓B塔：28840.81㎡-吊樓部分：42567.24㎡地下面積:27810.83㎡物業(yè)高度(m)A塔樓:149.6mB塔樓:123.45m樓層(Floors)A塔樓:31FB塔樓:26F空調(diào)系統(tǒng)VAV交付時間2015年底層高(m)4.3m~5m架空地板(mm)150停車位896個電梯數(shù)量15項目理解—項目參數(shù)項目理解&愿景交通情況靠近計劃修建的輕軌6屋頂設(shè)備層屋頂設(shè)備層22—26層21層12—20層11層設(shè)備10層9層（大堂）296.77㎡375.19㎡單層：1591.56㎡/總計：7957.8㎡1843.16㎡單層：1591.56㎡/總計：14324.04㎡1159.58㎡826.25㎡1821.03㎡屋頂設(shè)備層屋頂設(shè)備層27—31層22-26層21層設(shè)備/避難12—20層11層10層9層（大堂）209.94㎡381.84㎡單層：1810㎡總計：9050㎡單層：1810㎡總計：9050㎡1810㎡單層：1810㎡總計：16290㎡1231.39㎡1231.39㎡2167.88㎡1-8層-吊層（16706.24㎡）A棟（36852.78㎡）B棟（24951.25㎡）A棟B棟項目理解&愿景可交易區(qū)域項目理解—項目計容面積分析圖

A塔樓B塔樓吊層匯總可租售區(qū)域

36852.7824951.2516706.2478510.27非可租售區(qū)域

4569.663652.5708222.23匯總41422.4428603.8216706.2486732.5可租售區(qū)域78510.27㎡非可租售區(qū)域8222.23㎡屋頂設(shè)備層屋頂設(shè)備層22—26層21層12—20層11層設(shè)備7項目理解&愿景項目理解—特殊賣點在如此一個熱衷炒作的時代，制造更多的輿論將至關(guān)重要，我們需要不間斷的傳達(dá)項目的差異化優(yōu)勢。熱門區(qū)域-兩江新區(qū)長江中上游金融中心重慶的“陸家嘴”金融行業(yè)總部聚集地江北嘴地標(biāo)性建筑業(yè)主的雄厚實力及金融背景優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理團(tuán)隊公共空間調(diào)性設(shè)計定制式物管服務(wù)觀江空中會所31米全亞洲第一高大堂無機(jī)械車庫最佳觀江視野平臺高清玻璃幕墻行政級安全設(shè)置國際化辦公設(shè)置酒店級大樓管理高標(biāo)準(zhǔn)硬件配置項目理解&愿景項目理解—特殊賣點在如此一個熱衷炒作的時代8項目理解—項目目標(biāo)排序樹立品牌標(biāo)桿控制項目風(fēng)險預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益客戶品質(zhì)物業(yè)品質(zhì)服務(wù)品質(zhì)公益事業(yè)租賃市場銷售市場投資市場租金收益銷售收益項目理解&愿景項目理解—項目目標(biāo)排序樹立品牌標(biāo)桿控制項目風(fēng)險預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益客9項目理解—愿景項目理解&愿景10品牌物業(yè)硬/軟件客戶社會效益風(fēng)險控制經(jīng)濟(jì)效益獨樹一幟的“蔚然”商務(wù)項目品牌代表企業(yè)核心價值觀的品牌示范項目全面超越市場現(xiàn)有物業(yè)品質(zhì)重新定義真正高端辦公空間體驗匯集全球知名商務(wù)名流企業(yè)和機(jī)構(gòu)重慶首屈一指的國際性公益平臺以控制項目風(fēng)險為核心關(guān)注品牌價值的前提下實現(xiàn)合理經(jīng)濟(jì)效益項目理解—愿景10品牌物業(yè)硬/軟件客戶社會效益風(fēng)險控制獨樹一10我們的服務(wù)為客戶提供高質(zhì)量與客觀建議，且始終以客戶利益至上理解現(xiàn)階段與未來寫字樓租售市場對該物業(yè)的影響。我們在寫字樓市場上領(lǐng)先的調(diào)研能力來支持我們的建議。理解潛在投資客戶的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)債務(wù)情況。實施一個透明、正式的地區(qū)市場營銷方案，確保訊息能夠給到盡可能多的潛在投資客戶。我們的團(tuán)隊能夠確保此訊息給到國內(nèi)，地區(qū)與全球的潛在投資人手上?；谡w市場情況與市場目前缺少相似物業(yè)的前提下，效益經(jīng)濟(jì)最大化的制定售價。對開發(fā)商,潛在投資客戶,租戶三方在寫字樓租售政策影響的啟示以及在開發(fā)商目標(biāo)愿景前提下不同租售政策的優(yōu)劣分析，以尋求到最佳市場策略。項目理解&愿景我們的服務(wù)為客戶提供高質(zhì)量與客觀建議，且始終以客戶利益至上項1112重慶甲級寫字樓市場回顧12重慶甲級寫字樓市場回顧12總體量85.6萬平方米總吸納量1.7萬平方米實際空置率24.6%該季度無新項目入市↓環(huán)比下降49.5%↓環(huán)比下降2.0個百分點

↓同比下降12.3個百分點注：1.總體量為截至到2013年4季度的重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓累計總量，總吸納量為2013年4季度累計吸納量，實際空置率和平均有效租金的同比變化以全年水平計算，環(huán)比變化以季度水平計算2.實際空置率按照租戶入駐情況統(tǒng)計3.平均有效租金指剔除物業(yè)管理費、扣除免租期租金的含稅租金2013年四季度重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓市場主要指標(biāo)江北嘴金融城3號平均有效租金92.1元/㎡/月↑環(huán)比增長0.7%↑同比增長2.8%重慶甲級寫字樓市場回顧整體市場總體量總吸納量實際空置率該季度無新項目入市↓環(huán)比下降49.13預(yù)計截止到2018年，全市將有超300萬平方米甲級寫字樓新增供應(yīng)，從分布來看，未來供應(yīng)主要集中在渝中區(qū)和江北區(qū)。重慶甲級寫字樓新增供應(yīng)、吸納量及空置率重慶甲級寫字樓市場回顧整體市場預(yù)計截止到2018年，全市將有超300萬平方米甲級寫字樓新增14注：未來供應(yīng)僅包括可甄別體量的項目

解放碑

化龍橋

楊家坪

江北嘴

觀音橋

新牌坊千平方米未來供應(yīng)將集中于江北嘴、解放碑、化龍橋重慶甲級寫字樓市場回顧整體市場注：未來供應(yīng)僅包括可甄別體量的項目解放碑化龍橋15四季度租賃需求有所減弱，空置率穩(wěn)步下降2013年第四季度，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓市場吸納量有所下降，凈吸納量17,358平方米，環(huán)比、同比均有下降?？罩寐史矫?，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率繼續(xù)下降，環(huán)比下降2個百分點，同比下降12個百分點。重慶甲級寫字樓市場回顧租賃市場四季度租賃需求有所減弱，空置率穩(wěn)步下降2013年第四季度，重16四季度優(yōu)質(zhì)寫字樓租金溫和上漲2013年第四季度，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓平均凈租金為92.1元/平方米/月，環(huán)比上升0.7%，同比上升2.8%；其中甲級寫字樓平均凈租金為102.9元/平方米/月，環(huán)比上升1.0%，同比上升4.5%；乙級寫字樓平均凈租金為88.4元/平方米/月，環(huán)比上升0.5%，同比上升1.6%。注：平均有效租金指剔除物業(yè)管理費、扣除免租期租金的含稅租金元/平方米/月重慶甲級寫字樓市場回顧租賃市場四季度優(yōu)質(zhì)寫字樓租金溫和上漲2013年第四季度，重慶優(yōu)質(zhì)寫字17重慶甲級寫字樓市場回顧租賃市場—典型案例去化表現(xiàn)樓棟入市時間推出樓層總體量（㎡）推出體量(㎡)已租賃面積（㎡）入住率T22013-102-1313950038400568714.8%T42012-12整棟277202772024182.6487.5%T52013-088、10-172910012188531343.59%瑞安企業(yè)天地T4T5瑞安企業(yè)天地T2重慶甲級寫字樓市場回顧租賃市場—典型案例去化表現(xiàn)樓棟入市時間18瑞安T4T5T2租賃客戶明細(xì)表塔樓入駐企業(yè)企業(yè)logoT4中美聯(lián)泰大都會人壽保險有限公司重慶分公司

重慶索通律師事務(wù)所施耐德電氣（中國）有限公司中國出口信用保險有限公司重慶管理部巴馬丹拿T5康實律師事務(wù)所重慶無相建筑設(shè)計咨詢有限公司T2搜狐焦點

廣州合生元生物制品有限公司重慶元素投資有限公司重慶發(fā)達(dá)投資管理有限公司上海天華建筑設(shè)計有限公司重慶甲級寫字樓市場回顧瑞安T4T5T2租賃客戶明細(xì)表塔樓入駐企業(yè)企業(yè)logoT19重慶甲級寫字樓市場回顧租賃市場—典型案例去化表現(xiàn)位于重慶解放碑偏核心地段的保利海航國際商務(wù)中心，寫字樓總體量58639㎡，推出面積23100㎡，從2013月6月至2014年2月份，該項目已出租約11000㎡，去化率為51%，推出面積部分空置率49%。塔樓入駐企業(yè)企業(yè)logo海航保利國際中心大華銀行

重慶緯立行地產(chǎn)顧問有限公司重慶雅實融資租賃有限公司盤古銀行雷格斯戴德梁行海航保利國際商務(wù)中心重慶甲級寫字樓市場回顧租賃市場—典型案例去化表現(xiàn)位于重慶解放20客戶所屬行業(yè)需求時間面積需求區(qū)域需求租金承受能力項目要求Metlife中美人壽大都會金融保險2014年6月底之前4000平方米渝中區(qū),江北,渝北60~902000方用于行政辦公2000方用于電銷中心重慶漢凱實業(yè)有限公司多元化投資2014年5月份之前1500渝中區(qū)100意向項目:瑞安企業(yè)天地中企動力電子商務(wù)2014年5月份500平方米北部新區(qū)/南岸區(qū)70~100國匯中心/土星花旗銀行銀行2014年1500~2000方渝中區(qū)130以內(nèi)意向物業(yè):WFC,IFC平安保險金融保險2014年3000平米南岸區(qū)70以內(nèi)玖璽國際重慶甲級寫字樓市場回顧租賃市場—潛在客戶需求客戶所屬行業(yè)需求時間面積需求區(qū)域需求租金承受能力項目要求Me21租賃客群分析市場上擁有較多與蔚然項目匹配之優(yōu)質(zhì)客戶。我們發(fā)現(xiàn)重慶市場上金融類及銀行企業(yè)對于高品質(zhì)物業(yè)需求強(qiáng)烈,其次是房地產(chǎn)等實體行業(yè)再次為服務(wù)業(yè)和商貿(mào)業(yè)。外資企業(yè)對于產(chǎn)品的軟硬件要求度高,追求品牌形象性好,差異度高的寫字樓項目,同時租金承受能力普遍較高,能與蔚然項目之目標(biāo)客戶形成很高的匹配度。租賃市場現(xiàn)狀分析本地租賃市場發(fā)展趨勢良好。我們看到近年重慶租賃市場呈現(xiàn)較好發(fā)展趨勢,租金穩(wěn)定上漲,各優(yōu)質(zhì)項目空置率持續(xù)下降,典型類似項目去化程度較高，具備較好的租賃市場氣候。租賃市場預(yù)估未來五年租賃市場將繼續(xù)保持現(xiàn)有積極發(fā)展態(tài)勢。項目建議：蔚然項目的租賃前景利好,而且無論從客群需求,質(zhì)量以及重慶租賃市場發(fā)展態(tài)勢來看,完全具備承載項目調(diào)性,樹立開發(fā)商品牌形象,架構(gòu)價值客戶體系,滿足開發(fā)商中長期投資產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益等愿景要求.重慶甲級寫字樓市場回顧租賃市場總結(jié)租賃客群分析重慶甲級寫字樓市場回顧租賃市場總結(jié)22企業(yè)天地2#、3#、5-8#大宗拆分自持租賃Before2014201420152016散售重慶甲級寫字樓市場回顧23天和國際中心天和國際中心環(huán)球金融中心江北嘴置業(yè)金融城2號江北嘴置業(yè)金融城3號、7號成大錦嘉國際大廈華潤中心企業(yè)天地9#、10#重慶國際都會東方（國際）廣場九龍倉國金中心T1-T3、T5-T6海航保利解放碑協(xié)信中心華潤中心重慶國際都會重慶涉外商務(wù)中心俊豪ICFC隆鑫·重慶中心隆鑫·重慶中心俊豪ICFC俊豪ICFC銷售市場—預(yù)售期供應(yīng)表企業(yè)天地大宗拆分自持租賃Before2014201420123供應(yīng)總面積（㎡）去化總面積（㎡）去化率（%）33325.9417025.2651.09%供應(yīng)總面積（㎡）去化總面積（㎡）去化率（%）102442.958640.2357.24%供應(yīng)總面積（㎡）去化總面積（㎡）去化率（%）46541.656465.4213.89%供應(yīng)總面積（㎡）去化總面積（㎡）去化率（%）8600022983.5726.73%重慶甲級寫字樓市場回顧銷售市場—主要甲級寫字樓項目去化表現(xiàn)供應(yīng)總面積（㎡）去化總面積（㎡）去化率（%）33325.94242013年四季度優(yōu)質(zhì)寫字樓資本值保持穩(wěn)定態(tài)勢截止至2013年第四季度，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓資本值為19,857元/平方米，環(huán)比、同比皆有細(xì)微下滑。甲級寫字樓資本值為21,755元/平方米，環(huán)比持平，同比略微下降；乙級寫字樓本季度平均售價為19,223元/平方米，環(huán)比、同比均基本持平。元/平方米重慶甲級寫字樓市場回顧銷售市場—寫字樓價格表現(xiàn)2013年四季度優(yōu)質(zhì)寫字樓資本值保持穩(wěn)定態(tài)勢截止至2013年25注解：以上數(shù)據(jù)來源于緯立行對市場監(jiān)控數(shù)據(jù)金融和商務(wù)服務(wù)業(yè)需求強(qiáng)勁，企業(yè)新成立及升級需求表現(xiàn)突出重慶甲級寫字樓市場回顧銷售市場—行業(yè)分布及搬遷目的注解：以上數(shù)據(jù)來源于緯立行對市場監(jiān)控數(shù)據(jù)金融和商務(wù)服務(wù)業(yè)需求26項目開盤時間樓層供應(yīng)量（㎡）銷售量（㎡）銷售率主力戶型(㎡）均價重慶江北協(xié)信中心2010-44-2528372.8928372.89100%130-138314000重慶甲級寫字樓市場回顧銷售市場—典型案例去化表現(xiàn)及客群至今該項目依然是觀音橋區(qū)域品質(zhì)較高物業(yè).受開發(fā)商拆零散售策略影響，升級擴(kuò)租較為困難，優(yōu)質(zhì)客戶不得不選擇其它新的物業(yè)。中遠(yuǎn)期來看，隨著物業(yè)硬件及運(yùn)營水平繼續(xù)降低，業(yè)態(tài)環(huán)境持續(xù)下降，投資回報也會隨之相對下降。項目開盤時間樓層供應(yīng)量銷售量銷售率主力戶型均價重慶江北協(xié)信中27項目開盤時間樓層供應(yīng)量（㎡）銷售量（㎡）銷售率主力戶型(㎡）均價重慶環(huán)球金融中心2012-0911-606380051008%220027000-32000重慶甲級寫字樓市場回顧銷售市場—典型案例去化表現(xiàn)及客群該項目位于解放碑核心位置，物業(yè)軟硬件品質(zhì)處于目前重慶市場最高配置標(biāo)準(zhǔn)，采用整層銷售的市場策略，（其中F18~F48為可購買樓層，F(xiàn)50~F63為自持可租賃樓層）；由于價格高出市場平均水平50%以上，故去化表現(xiàn)非常差?，F(xiàn)開發(fā)商已經(jīng)調(diào)整市場策略，自持一部分出租。目前只有工商銀行以及一投資客戶購買總計5100平方米。項目開盤時間樓層供應(yīng)量銷售量銷售率主力戶型均價重慶環(huán)球金融中28重慶甲級寫字樓市場回顧項目開盤時間樓層供應(yīng)量（㎡）銷售量（㎡）銷售率主力戶型(㎡）均價（元/平米）融恒時代廣場20129417025.2651.09%77.52-155025000銷售市場—典型案例去化表現(xiàn)及客群項目處于觀音橋”太陽谷”核心位置，地段優(yōu)勢明顯，且該區(qū)域甲級寫字樓需求很強(qiáng)，因此在重慶市場該價格層次上去化率相對較好。項目被拆分成小戶散售，因此會面臨未來物業(yè)品質(zhì)下降，優(yōu)質(zhì)客戶流失，投資者遠(yuǎn)期回報率下降的風(fēng)險。重慶甲級寫字樓市場回顧項目開盤時間樓層供應(yīng)量銷售量銷售率主力29銷售—物業(yè)入駐企業(yè)塔樓購買客戶入駐企業(yè)企業(yè)logo協(xié)信中心全部為個人購買LG商貿(mào)

杭州華三通信技術(shù)有限公司周生生（中國）商業(yè)有限公司青島分公司阿拉丁財富投資咨詢（北京）有限公司四川省岳池電力建設(shè)總公司重慶—分公司融恒時代全部為個人購買美國美中投資基金美國羅森王全球投資公司美國普洛斯公司環(huán)球金融中心工商銀行購買（約4400平方米）工商銀行

奧的斯電梯重慶甲級寫字樓市場回顧銷售—物業(yè)入駐企業(yè)塔樓購買客戶入駐企業(yè)企業(yè)logo協(xié)信中心全30客戶所屬行業(yè)需求時間面積需求區(qū)域需求價格承受能力項目要求和恒小額貸款股份有限公司小額擔(dān)保2014年3000平方米江北,渝北12000平方米普通寫字樓投機(jī)客戶/劉總個人投資2014年N/AN/AN/A投資回報率在10%左右投資客戶/馮XX個人投資2014年700江北約14000國匯中心/土星重慶萬物醫(yī)藥醫(yī)藥2014年300~500江北,20000以內(nèi)N/A中泉集團(tuán)浙江泵業(yè)有限公司工業(yè)設(shè)備2014年200江北16000以內(nèi)江北瑞能人才咨詢有限公司服務(wù)業(yè)2014年100渝中區(qū)20000以內(nèi)威斯汀新航道教育教育培訓(xùn)2014年800渝中區(qū)23000以內(nèi)榮恒時代,協(xié)信中心重慶旅商旅游2014年800~1000主城13000以內(nèi)N/A北京商貿(mào)投資公司重慶分公司商貿(mào)2014年700~800主城13000以內(nèi)N/A重慶九發(fā)建設(shè)有限公司房地產(chǎn)2014年1000主城15000以內(nèi)N/A重慶甲級寫字樓市場回顧銷售市場—客戶需求客戶所屬行業(yè)需求時間面積需求區(qū)域需求價格承受能力項目要求和恒31銷售客群分析本地銷售客戶質(zhì)量不高，數(shù)量較少。我們發(fā)現(xiàn),目前重慶市場上購買客戶普遍購買能力較差,客戶來自不同行業(yè),非本地投資客戶購買能力優(yōu)于本地客戶,有購買實力的客戶往往身兼本土企業(yè)老板身份,以自用為主,但企業(yè)品牌及整體實力較差,屬于質(zhì)量較差的投資客。實力較強(qiáng)的客戶基本上以金融銀行類客戶為主,該類投資客戶注重項目形象及軟硬件品質(zhì),為蔚然項目理想投資客戶。銷售市場現(xiàn)狀分析銷售市場表現(xiàn)欠佳。甲級寫字樓投資市場價格處于高位瓶頸期,供應(yīng)量較大,投資市場趨于飽和及價格炒高頂級甲級寫字樓去化率很低

乙級及普通寫字樓市場交易活躍銷售市場預(yù)估未來5年內(nèi)重慶甲級寫字樓銷售市場競爭激烈，價格瓶頸無法突破。項目建議：蔚然項目的銷售市場并不看好,主要將受往年重慶頂級寫字樓去化率不佳,市場供應(yīng)量較大,價格處于高位瓶頸期,匹配蔚然大廈愿景的投資客較少等方面影響.重慶甲級寫字樓市場回顧銷售市場—分析總結(jié)銷售客群分析重慶甲級寫字樓市場回顧銷售市場—分析總結(jié)3233價格制定33價格制定33價格制定租金制定考慮因素租金定位整體市場之經(jīng)濟(jì)狀況主要競爭對手的租金定位本項目在物管服務(wù)及配套設(shè)施之市場價值反映針對不同之客戶所提供之特別優(yōu)惠政策競爭對手實際租賃情況之分析租金制定價格制定租金制定考慮因素租金定位整體市場之經(jīng)濟(jì)狀況主要競爭對34價格制定租售價格之定價計算方法調(diào)整系數(shù)權(quán)重比例金融城2號T2海航保利大廈機(jī)動車行駛路線6%0.9=0.0540.9=0.054地鐵因素6%0.9=0.0540.9=0.054地標(biāo)性（可見性）6%0.7=0.0421=0.06標(biāo)準(zhǔn)層面積8%1=0.081=0.08架高地板5%1=0.050.7=0.035樓板承重4%1=0.040.9=0.036凈高8%1=0.081=0.08使用率8%1=0.080.8=0.064通訊5%0.8=0.040.8=0.04空調(diào)系統(tǒng)8%1=0.080.9=0.072電梯部數(shù)及梯速4%1=0.040.9=0.036電梯的載客量4%1=0.041=0.04大堂6%0.5=0.030.6=0.036交付狀況8%0.9=0.0720.5=0.04配套設(shè)施6%0.7=0.0420.7=0.042物業(yè)管理8%0.5=0.040.8=0.064綜合調(diào)整系數(shù)100%0.8640.833租金制定價格制定租售價格之定價計算方法調(diào)整系數(shù)權(quán)重比例金融城2號T235價格制定租金價格之定價計算方法在進(jìn)行綜合系數(shù)比較時，由于蔚然寫字樓項目目前階段有些因素待定，我們則以該類因素的市場平均值作為其標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較預(yù)測。公式推算平均有效租金=各樓盤平均有效租金/綜合系數(shù)指數(shù)金融城2號T2海航保利大廈租金區(qū)間價格115~14090~140項目平均有效租金127.5115綜合調(diào)整系數(shù)0.8640.833與各物業(yè)推算平均有效租金147.5138注：租金單位為人民幣：元/平方米/月，平均成交有效租金為不含物業(yè)管理費且除去免租期等因素的實際收益。加權(quán)平均上述數(shù)據(jù)得出現(xiàn)時蔚然寫字樓項目的平均成交租金價值為：142.75租金制定價格制定租金價格之定價計算方法在進(jìn)行綜合系數(shù)比較時，由于蔚然36價格制定參數(shù)指數(shù)及價格2014年之租金價值人民幣142.75元/平方米/月預(yù)計蔚然寫字樓項目推出市場時間2015年底交房近年重慶市場寫字樓租金平均升幅8%推算2015年有效租金(不含物管費)人民幣154.17元/平方米/月推算2016年有效租金(不含物管費)人民幣166.5元/平方米/月價格推算參數(shù)指數(shù)及價格參考2015年有效租金價格人民幣154.17元/平方米/月近年重慶寫字樓市場平均投資回報率0.056%公式:銷售單價=平均月租金*12/年投資回報率2015年預(yù)估平均銷售單價約33,036元/平方米指數(shù)型售價預(yù)估租金制定價格制定參數(shù)指數(shù)及價格2014年之租金價值人民幣142.737租金制定各樓層租金定價推算瑞安企業(yè)天地5號樓價格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)A棟B棟屋頂設(shè)備層屋頂設(shè)備層22—26層21層12—20層11層設(shè)備10層9層（大堂）參數(shù)B塔預(yù)估平均租金人民幣154.17元/平方米/月B塔總計可租賃樓層17F最低對外出租樓層10th最低對外出租樓層價格預(yù)設(shè)130元/平方米最高對外出租樓層價格推算約178元/平方米公式=(最高租金-最低租金)/租賃樓層樓層增幅約3元本項目2015年B塔樓樓層增幅推算注：樓層增幅依最低樓層設(shè)定租金值值而產(chǎn)生變化,當(dāng)該值設(shè)定較大時增幅減少,對于優(yōu)質(zhì)客戶,可依照一事一議原則追加其優(yōu)惠免租期或裝修期而不破壞租金價格設(shè)定。租金制定租金制定各樓層租金定價推算瑞安企業(yè)天地5號樓價格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)A棟3839目標(biāo)投資者39目標(biāo)投資者39潛在目標(biāo)投資者-方案一目標(biāo)投資者以下是在2013年擁有空閑資本且符合我們目標(biāo)投資者要求的部分投資客群.這僅為代表性名單,完整名單會在項目投入市場前提供.我們的數(shù)據(jù)庫擁有近3000個包括大型機(jī)構(gòu),財富公司與個人的名單,來自國內(nèi),地區(qū)與全球.我們的團(tuán)隊與這些投資群體擁有良好的關(guān)系,確保項目最大范圍的讓客戶群所認(rèn)知.鑒于方案一為整體獨棟銷售,因此潛在客戶群為大型機(jī)構(gòu)投資者.本土集團(tuán)中國金茂集團(tuán)全球投資者BlackstoneCarlyleUnionInvestmentTishmanSpeyerInvescoCPPIBAMAlphaMSREFQIAKIAADIANPSGICMitsuiFudosanSEB目標(biāo)投資者大型投資機(jī)構(gòu)潛在目標(biāo)投資者-方案一目標(biāo)投資者以下是在2013年擁有空閑資40潛在目標(biāo)投資者-方案二目標(biāo)投資者其它買家新華信托稅務(wù)局電力公司國有企業(yè)濰柴動力整體物業(yè)買家中國建設(shè)銀行中國招商銀行民生銀行方案2中的潛在客戶應(yīng)為最終用戶,例如大型金融機(jī)構(gòu)和國有企業(yè).目標(biāo)投資者大型終端用戶潛在目標(biāo)投資者-方案二目標(biāo)投資者其它買家新華信托國有企業(yè)濰柴41投資者背景目前運(yùn)營情況1.BOCI銀行部門投資

熟悉重慶市場。目前沒有項目2.TaipingLife本土保險公司

熟悉重慶市場。目前沒有項目3.ChinaLife本土保險公司熟悉重慶市場。目前沒有項目4.AnBangInsurance本土保險公司熟悉重慶市場。擁有本土項目5.TaikangInsurance本土保險公司熟悉重慶市場。目前沒有項目6.ICBCI銀行部門投資熟悉重慶市場。目前沒有項目7.ChinaDevelopmentBank擁有政府背景銀行有重慶分行8.Acendas新加坡背景基金熟悉重慶市場。目前沒有項目9.MiraeAsset韓國背景基金曾經(jīng)尋找重慶辦公項目10.GAWCapital香港背景基金熟悉重慶市場。目前沒有項目11.Homax臺灣背景基金尋找辦公項目12.JinmaoGroup本土投資尋找辦公項目目標(biāo)投資者潛在目標(biāo)投資者名單目標(biāo)投資者方式一：項目運(yùn)營后期帶租約整體收購方式二：項目運(yùn)營前期整體收購在呈現(xiàn)蔚然品牌價值后實現(xiàn)項目后期經(jīng)濟(jì)收益最大化實現(xiàn)在保證整體項目品質(zhì)前提下風(fēng)險控制和合理經(jīng)濟(jì)收益投資者背景目前運(yùn)營情況1.BOCI銀行部門投資2.42投資案例:金融街重慶金融中心項目概況交易日期2009-2010位置 江北江北嘴交易建面（平方米)A-21000,B-36000,C-31000,D-34000,賣方金融街控股買方(A)華夏銀行,(B)平安保險,(C)中國國家開發(fā)銀行,(D)中國人民人壽保險（金融銀行背景）大宗購買單價10,000-12,000元/平方米現(xiàn)時推導(dǎo)單價23,571元/平方米LifanCenter(Jiangbeizui)ACABD目標(biāo)投資者目標(biāo)投資者—投資案例投資動機(jī)城市核心商務(wù)區(qū)域（江北嘴金融中心）宏觀利好政策傾斜該區(qū)域江北區(qū)域甲級寫字樓偏少不能滿足市場需求重慶寫字樓市場投資回報率較高區(qū)域金融聚集度吸引投資案例:金融街重慶金融中心項目概況交易日期2009-20143投資案例:海航保利交易區(qū)域樓層面積（㎡）功能1F-4F14,309辦公，商業(yè)29F-58F58,639（29樓和44樓是避難樓層）辦公B1-B22,304酒店配套辦公空間，設(shè)備用房，車庫B3-B637,306酒店配套辦公空間，設(shè)備用房，車庫，人員保護(hù)空間項目概況交易日期2011年1月位置 渝中區(qū)解放碑占地面積（㎡）11,831建筑面積（㎡）183,300成交面積112,558賣方保利集團(tuán)買方海航集團(tuán)（航空運(yùn)輸、多元化投資背景）購買約65%大宗購買單價14,000元/平方米現(xiàn)時推導(dǎo)價格26,400元/平方米發(fā)展模式復(fù)合用途項目（辦公，商業(yè)）目標(biāo)投資者目標(biāo)投資者—投資案例投資動機(jī)重慶寫字樓市場投資回報率較高重慶自持型甲級寫字樓偏少，市場需求強(qiáng)烈解放碑為重慶傳統(tǒng)CBD，該區(qū)域建立高品質(zhì)寫字樓項目利于樹立企業(yè)品牌形象投資案例:海航保利交易區(qū)域樓層面積（㎡）功能1F-4F14,44投資案例：財信廣場項目交易區(qū)域面積功能備注55,000㎡(一棟寫字樓)辦公樓一棟寫字樓將作為中信銀行在重慶地區(qū)總部項目概況交易時間N/A位置江北江北嘴建筑面積（㎡）220,000項目構(gòu)造兩棟辦公樓，一個自持酒店和一個面積大約33,000㎡的購物中心。成交建面（㎡）55,000（一棟辦公樓）賣方財信地產(chǎn)買方中信銀行（銀行背景）大宗購買單價約RMB16,000-17,000元/平方米現(xiàn)時價格推導(dǎo)22,000元/平方米以上運(yùn)營模式自用目標(biāo)投資者目標(biāo)投資者—投資案例投資動機(jī)宏觀利好政策傾斜該區(qū)域重慶寫字樓市場發(fā)展環(huán)境良好江北區(qū)域甲級寫字樓偏少不能滿足市場需求重慶寫字樓市場投資回報率較高區(qū)域金融聚集度吸引投資案例：財信廣場項目交易區(qū)域面積功能備注55,000㎡45投資案例：力帆中心項目交易區(qū)域Floor樓層功能F9-F10商業(yè)F30-F37辦公150個停車位項目概況交易時間12Q1地址 江北江北嘴交易總量(sqm)14,400賣家力帆集團(tuán)買家廣東南粵銀行重慶分行（銀行背景）大宗投資單價25,600元/平方米現(xiàn)時價格29,000元/平方米運(yùn)營模式自用力帆中心(江北嘴)目標(biāo)投資者目標(biāo)投資者—投資案例投資動機(jī)看好江北嘴金融中心區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀利好政策傾斜該區(qū)域江北區(qū)域甲級寫字樓偏少不能滿足市場需求重慶寫字樓市場投資回報率較高區(qū)域金融聚集度吸引投資案例：力帆中心項目交易區(qū)域Floor樓層功能F9-F1046投資:企業(yè)天地項目項目概況交易日期2012位置 渝中區(qū)化龍橋交易建面（平方米)4#-29400、5#-29100賣方企業(yè)天地買方中國平安保險（金融保險）大宗投資單價13,461元/平方米現(xiàn)時單價推導(dǎo)20,000元/平方米發(fā)展模式純辦公4#5#目標(biāo)投資者目標(biāo)投資者—投資案例投資動機(jī)重慶寫字樓市場發(fā)展環(huán)境良好重慶高品質(zhì)自持項目缺乏，市場需求強(qiáng)烈重慶寫字樓市場投資回報率較高瑞安地產(chǎn)與政府聯(lián)合開發(fā)，政府對該區(qū)域的企業(yè)政策優(yōu)惠幅度較大，容易引起客戶投資:企業(yè)天地項目項目概況交易日期2012位置 渝中區(qū)化龍47投資市場研判總結(jié)市場策略投資物業(yè)特征區(qū)位：核心商務(wù)區(qū)域品質(zhì)：高品質(zhì)甲級寫字樓價格：整體購買溢價率達(dá)44.9%（2011年至今）市場：看好重慶高品質(zhì)寫字樓租賃市場背景：多為銀行投資自用/金融類型集團(tuán)公司背景投資標(biāo)的：投資標(biāo)的均為核心地段高品質(zhì)甲級寫字樓投資市場總結(jié)：重慶商務(wù)投資市場在核心商務(wù)區(qū)域的高品質(zhì)甲級寫字樓物業(yè)上具有較好的市場接受和活躍度。在重慶持有商務(wù)核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)具有較好的價值和前景未來重慶寫字樓市場發(fā)展前景良好自持型甲級寫字樓成為未來發(fā)展趨勢投資動機(jī)特征投資市場預(yù)期投資市場研判總結(jié)市場策略投資物業(yè)特征區(qū)位：核心商務(wù)區(qū)域市場：4849目標(biāo)租戶49目標(biāo)租戶49目標(biāo)租戶目標(biāo)租賃市場企業(yè)類型備注目標(biāo)客戶舉例說明開發(fā)及金融投資大面積租戶，對地理位置極為敏感，以其客戶的需求為導(dǎo)向

銀行理想的租戶，為寫字樓租戶提供配套服務(wù)，同時提升樓宇的整體品質(zhì)商務(wù)中心理想的租戶，其對大樓形象，租約靈活性，位置及配套設(shè)施較為注重

通訊技術(shù)此類租戶從大樓品質(zhì)及技術(shù)指標(biāo)方面著眼于自身的發(fā)展前景

服務(wù)業(yè)雖然目前在重慶需求面積較一般，但將會發(fā)展為潛在的大面積租戶

貿(mào)易及生產(chǎn)理想的租戶，會關(guān)注其自身西南總部的設(shè)立

國際企業(yè)辦事處理想的租戶，會關(guān)注其重慶的形象及區(qū)域的對外知名度

目標(biāo)租戶目標(biāo)租賃市場企業(yè)類型備注目標(biāo)客戶舉例說明開發(fā)及金融投50目標(biāo)租戶客戶益處

在租賃過程中，需要用通俗易懂的語言來表達(dá)辦公樓給租戶帶來的真正“益處”。若處理得當(dāng)，這能夠幫助并加速客戶的決策。我們將傳達(dá)以下幾點使租戶感受的“益處”：特點益處KEY1：江北嘴獨特地理位置地位身份KEY2：業(yè)主的實力與金融背景信心KEY3：強(qiáng)大的基礎(chǔ)設(shè)施/便捷交通/商務(wù)氛圍便捷性KEY4：設(shè)計品質(zhì)靈活性，地位身份KEY5：高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施可持續(xù)性KEY6：定制化的引領(lǐng)級物業(yè)管理長期租賃，地位身份綜上，我們建議蔚然大廈的主要客源產(chǎn)業(yè)鏈為金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、總部辦公中心或國際企業(yè)辦事處。

目標(biāo)租戶客戶益處

在租賃過程中，需要用通俗易懂的語言來表達(dá)辦51目標(biāo)租戶工作空間發(fā)展趨勢下表體現(xiàn)了過去二十年間，租戶對于辦公環(huán)境要求的變化及發(fā)展歷程。以下這些需求都應(yīng)成為蔚然大廈的設(shè)計，發(fā)展及市場營銷之標(biāo)準(zhǔn)20世紀(jì)80年代20世紀(jì)90年代初2000年-2007年未來時代BabyBoomersXXY熱點傳真機(jī)打字機(jī)64位電腦手機(jī)便捷的通訊方式架高地臺會談室筆記本電腦小巧手機(jī)靈活的工作環(huán)境辦公樓內(nèi)的咖啡廳臨時辦公空間辦公室得房率休息室開放式空間無線網(wǎng)絡(luò)/3G網(wǎng)絡(luò)即時通訊無分割、開放式辦公室辦公時間及地點的靈活重要點為合伙人提供轉(zhuǎn)角辦公室高級員工的靠窗辦公室辦公樓停車位辦公樓聲望寬闊的辦公樓大廳顯眼的辦公樓商業(yè)地段高端辦公樓轉(zhuǎn)角辦公室安全環(huán)保意識員工配套服務(wù)可變辦公空間得房率安全健康工作及家庭生活的平衡空間收縮或拓展健身房商業(yè)零售配套社會認(rèn)可度不重要能源的高效利用環(huán)保意識辦公樓內(nèi)配套能源的高效利用環(huán)保意識辦公樓內(nèi)部商業(yè)零售顯眼的地段空曠而無生氣的大廳私人辦公室不靈活的辦公空間資源浪費能源利用的低效率目標(biāo)租戶工作空間發(fā)展趨勢下表體現(xiàn)了過去二十年間，租戶對于辦公5253市場策略53市場策略53優(yōu)勢甲級A類寫字樓全樓一線江景定制式領(lǐng)先級的物管服務(wù)優(yōu)越的地理位置以及交通通達(dá)性高品質(zhì)硬件設(shè)施精裝寫字樓S.W.O.T分析市場策略優(yōu)勢甲級A類寫字樓S.W.O.T分析市場策略54劣勢目前有限的公共交通已有商業(yè)配套欠缺(如商店,餐館)周邊競品偏多，競爭壓力較大新興辦公樓區(qū)域，現(xiàn)目前辦公人群較少S.W.O.T分析市場策略劣勢目前有限的公共交通S.W.O.T分析市場策略55機(jī)遇強(qiáng)有力的租金上漲趨勢來自跨國企業(yè)租戶的剛需項目為頂級寫字樓，完善的寫字樓物管服務(wù)可迎合目前重慶高端寫字樓目標(biāo)客群的個性化需求，彌補(bǔ)目前趨勢下市場的空白S.W.O.T分析市場策略純租金價格會在2012年后達(dá)到峰值甲級寫字樓租金上漲水平高于乙級寫字樓機(jī)遇S.W.O.T分析市場策略純租金價格會在2012年后達(dá)56威脅2015到2016年依然會有大量寫字樓進(jìn)入市場化龍橋，兩路口，觀音橋區(qū)域甲級寫字樓供應(yīng)量較大，會對本項目形成威脅。瑞安企業(yè)天地至2016年基本成型，政府政策優(yōu)惠幅度較大。市場策略S.W.O.T分析重慶未來寫字樓供應(yīng)威脅市場策略S.W.O.T分析重慶未來寫字樓供應(yīng)57策略問題界定市場策略A：如何實現(xiàn)項目預(yù)期調(diào)性？蔚然大廈無論在寫字樓的硬件指標(biāo)還在在物業(yè)管理上都位居重慶寫字樓市場的最頂端位置在中后期市場中，項目聚集高品質(zhì)客群，形成行業(yè)標(biāo)桿口碑B:如何匹配高品質(zhì)客群？高端商務(wù)市場出現(xiàn)價格瓶頸，未來競爭激烈項目自持可以最大化能保持項目品質(zhì)，但對前期資金要求較高C:客觀市場下如何借助項目優(yōu)勢制定租售策略？D：如何在確保項目品質(zhì)前提下實現(xiàn)項目預(yù)期收益？策略問題界定市場策略A：如何實現(xiàn)項目預(yù)期調(diào)性？蔚然大廈無論在58租售策略方案一市場策略全部散售：TA,TB,吊樓部分整體分散出售可售區(qū)域TA,TB,吊樓可銷售面積78510.27平方米AB吊樓租售策略方案一市場策略全部散售：TA,TB,吊樓部分整體分59全部散售優(yōu)劣勢分析市場策略劣勢：從各個層面將與蔚然項目之愿景相違背客戶角度：重慶本土寫字樓投資客價格承受能較差。戶型劃分過散，中小型企業(yè)租戶較多。企業(yè)實力及品牌無法與蔚然項目的品質(zhì)及調(diào)性匹配，會快速逐漸削弱大樓品質(zhì)，無法提升開發(fā)商品牌。市場角度：甲級寫字樓去化水平不高。價格偏高。本項目在預(yù)售時間段內(nèi)甲級寫字樓供應(yīng)量較大，銷售壓力巨大，存在較大市場風(fēng)險。不利于物管后期的大樓統(tǒng)一維護(hù)租售策略方案一優(yōu)勢：前期會有一定的資金回流如本項目全部劃成1/4層進(jìn)行散售，短期內(nèi)會吸引一部分個人投資客或大中型企業(yè)回流一部分資金全部散售優(yōu)劣勢分析市場策略劣勢：從各個層面將與蔚然項目之愿景60全部散售市場策略物業(yè)類型對各方的影響開發(fā)商物業(yè)開發(fā)以回收現(xiàn)金為主要目的，銷售速度快希望最大限度滿足各類購買群體的需求，面積分割靈活和零散物業(yè)硬件品質(zhì)會因總體成本控制而受影響對開發(fā)商知名度提升作用不大租戶短期內(nèi)新物業(yè)可為用戶提供較為舒適的辦公環(huán)境產(chǎn)權(quán)分散將使大型客戶面臨與多個業(yè)主談判的局面，擴(kuò)租較為困難業(yè)主過多造成大樓維護(hù)意見較難統(tǒng)一，大樓設(shè)施設(shè)備容易老化租金和物業(yè)管理費較低，小業(yè)主租約較為靈活，對支付能力較弱的中小型公司吸引力大投資者將吸引有一定購買能力的小型公司和個人投資人購買時需關(guān)注物業(yè)品質(zhì)和區(qū)域位置的發(fā)展?jié)摿Χ唐趦?nèi)可獲得一定回報，物業(yè)長期競爭力較弱綜上因素：我們可以看到，全部散售方式能為雖能為開發(fā)商帶來一定的現(xiàn)金回流，但卻無法保證大樓的長期品質(zhì)，與大樓的調(diào)性不符，損害開發(fā)商形象，對投資者而言，無法保證其投資的長期回報。故我們不建議開發(fā)商采用該策略。企業(yè)類型備注品牌培訓(xùn)機(jī)構(gòu)一般租戶，吸引大量普通居民客戶及少年兒童，破壞大樓品質(zhì)。

小型金融性質(zhì)公司一般租戶，該類租戶的客群質(zhì)量較差，且租戶員工素質(zhì)一般不高。生活健康類公司一般租戶，租戶員工素質(zhì)較差，不利于大樓品質(zhì)租售策略方案一全部散售市場策略物業(yè)對各方的影響開發(fā)商物業(yè)開發(fā)以回收現(xiàn)金為主61市場策略全部自持：TA,TB,全部自持出租，吊樓招商運(yùn)營租賃區(qū)域TA,TB,吊樓可租賃面積78510.27平方米AB吊樓租售策略方案二市場策略全部自持：TA,TB,全部自持出租，吊樓招商運(yùn)營租62物業(yè)自持優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：將最大化實現(xiàn)開發(fā)商對于蔚然項目之愿景。客戶角度：

能吸引到銀行和跨國企業(yè)等最高品質(zhì)客戶，隨之建立起與本項目品質(zhì)相匹配的價值客戶體系，對開發(fā)商品牌形象起到良好的樹立及宣傳作用最有利于形成最優(yōu)業(yè)態(tài)組合實力型企業(yè)對于社會公益事業(yè)更加關(guān)注，參與度較高能更好的接受與吸收開發(fā)商搭建社會公益平臺的愿望。市場角度：從典型項目的去化率以及租金走勢來看，寫字樓租賃市場呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢市場上存在著大量擁有租賃需求的客戶，特別是銀行，跨國公司或金融企業(yè)。其它角度：有利于大樓的統(tǒng)一維護(hù)管理。劣勢：要求開發(fā)商擁有強(qiáng)大資金實力。自持型策略更加要求開發(fā)商注重遠(yuǎn)期回報，放棄近期銷售回報，所以對開發(fā)商資金實力要求較高。市場策略租售策略方案二物業(yè)自持優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：將最大化實現(xiàn)開發(fā)商對于蔚然項目之愿景63全部自持市場策略物業(yè)類型對各方的影響開發(fā)商物業(yè)長期價值可最大化，可享受物業(yè)的長期增值。不能為開發(fā)商在短期內(nèi)貢獻(xiàn)現(xiàn)金流，物業(yè)品質(zhì)及軟件服務(wù)要求高標(biāo)志性的建筑有利于建立開發(fā)商的知名度租戶高品質(zhì)物業(yè)為寫字樓租戶提供舒適的辦公環(huán)境單一業(yè)權(quán)可使物業(yè)資源分配上更為合理，物業(yè)品質(zhì)有長期保障能夠吸引到高品質(zhì)客戶形成大樓內(nèi)良好的業(yè)態(tài)提升大樓市場口碑租金和物業(yè)管理費高，對租戶的支付能力要求高綜上因素：目前國際上50%以上的寫字樓為自持物業(yè)，自持型物業(yè)能最大化反應(yīng)開發(fā)商項目調(diào)性，而且抗市場風(fēng)險能力最強(qiáng)，但需要開發(fā)商具有很強(qiáng)的資金沉淀能力。企業(yè)類型備注品牌銀行理想租戶，為寫字樓租戶提供配套服務(wù)，同時提升樓宇的整體品質(zhì)

跨國企業(yè)理想租戶，該類租戶公司實力強(qiáng)，人員素質(zhì)很高，提升大樓品質(zhì)。使領(lǐng)館理想租戶，對區(qū)域國際化程度起到提升作用租售策略方案二全部自持市場策略物業(yè)對各方的影響開發(fā)商物業(yè)長期價值可最大化，64部分自持優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：較穩(wěn)健的租售政策?？蛻艚嵌龋呵捌趯瑫r吸引到高質(zhì)量的投資及租賃客戶，利于為項目造勢宣傳，傳遞開發(fā)商企業(yè)價值觀，樹立良好聲望。市場角度：租務(wù)市場，租金、去化率來看均有良好表現(xiàn)。銷售市場，由于受市場較大供應(yīng)量、市場去化率不佳，項目自身定價遠(yuǎn)高于市場平均水平。劣勢：中遠(yuǎn)期客戶結(jié)構(gòu)及大樓品質(zhì)失衡，公開散售部分物業(yè)的市場風(fēng)險較大?？蛻艚嵌龋褐虚L期來看，隨著A塔樓出現(xiàn)拆分銷售的不利方面影響，A塔樓客戶將升級遷出，入駐新的一批客戶必將不如早期客戶，這樣就會造成蔚然項目內(nèi)部出軟硬件設(shè)施，客戶質(zhì)量不平衡，從而損害到項目的整體品質(zhì)及形象。市場層角度：從全市甲級寫字樓供給及歷史去化率數(shù)據(jù)來看，2015年作為蔚然項目預(yù)售年，市場上將會遭遇大量競品入市。從歷史數(shù)據(jù)來，全市寫字樓銷售去化率較低。市場策略租售策略方案三部分自持優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：較穩(wěn)健的租售政策。市場策略租售策略65市場策略部分大宗銷售：TA散售TB自持，吊樓招商運(yùn)營租賃區(qū)域TB,吊樓TB24951.25㎡吊樓16706.24㎡銷售區(qū)域TATA36852.78AB吊樓租售策略方案三市場策略部分大宗銷售：TA散售TB自持，吊樓招商運(yùn)營租賃區(qū)域66部分自持市場策略物業(yè)類型對各方的影響開發(fā)商物業(yè)可短期內(nèi)有現(xiàn)金流入。銷售市場環(huán)境欠佳情況下，一部分自持，一部分銷售的策略會對項目整體具備一定的風(fēng)險控制。兩棟物業(yè)的品質(zhì)將會存在失衡情況。無法最大化提升項目的品牌和開發(fā)商的品牌租戶理想租戶與優(yōu)質(zhì)租戶并存，客戶質(zhì)量不平衡業(yè)主有可能將物業(yè)面積拆分后再租賃給客戶，影響客戶品質(zhì)。投資者將吸引較強(qiáng)購買能力的大中型公司和個人投資人購買時需關(guān)注物業(yè)品質(zhì)和區(qū)域位置的發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)權(quán)為多個大業(yè)主持有，在物業(yè)維護(hù)上具有一定保障，物業(yè)長期具有競爭力。投資者受市場宏觀氣候影響較大。綜上因素：部分自持政策會造成項目及客戶在質(zhì)量的失衡，遠(yuǎn)期會使物業(yè)品質(zhì)下降，高品質(zhì)客戶流失，無法實現(xiàn)最大化經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)類型備注品牌開發(fā)及金融投資優(yōu)質(zhì)租戶，大面積租戶，對地理位置極為敏感，以其客戶的需求為導(dǎo)向。

跨國企業(yè)優(yōu)質(zhì)租戶，該類租戶公司實力強(qiáng)，人員素質(zhì)很高，提升大樓品質(zhì)。國際商貿(mào)優(yōu)質(zhì)租戶，會關(guān)注其自身西南總部的設(shè)立租售策略方案三部分自持市場策略物業(yè)對各方的影響開發(fā)商物業(yè)可短期內(nèi)有現(xiàn)金流入67市場策略愿景自持租賃全部散售部分自持品牌最大化體現(xiàn)遞減化體現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化體現(xiàn)物業(yè)軟件/硬件最優(yōu)化品質(zhì)不可控品質(zhì)非平衡品質(zhì)客戶理想客戶一般客戶優(yōu)質(zhì)客戶社會效益最大化實現(xiàn)遞減化實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化實現(xiàn)風(fēng)險控制/經(jīng)濟(jì)效益良好租賃市場環(huán)境對前期資金要求最高銷售市場在價格和去化量上具有極大的市場風(fēng)險雖具有良好租賃市場環(huán)境，但銷售市場風(fēng)險巨大租售策略—租售政策對比市場策略愿景自持租賃全部散售部分自持品牌最大化體現(xiàn)遞減化體現(xiàn)68市場策略愿景自持租賃品牌最優(yōu)方案物業(yè)軟件/硬件最優(yōu)方案客戶最優(yōu)方案社會效益最優(yōu)方案風(fēng)險控制/經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)方案租售策略—租售政策研判總結(jié)（反向推導(dǎo)）全自持租賃為愿景因素對比最優(yōu)方案重慶商務(wù)大宗投資市場的活躍重慶市場持有核心優(yōu)質(zhì)物業(yè)體現(xiàn)價值和前景我們建議開發(fā)商整體實行“物業(yè)自持租賃”的市場策略。市場策略愿景自持租賃品牌最優(yōu)方案物業(yè)軟件/硬件最優(yōu)方案客戶最69租售策略—租售政策研判總結(jié)（正向推導(dǎo)）市場策略樹立品牌標(biāo)桿控制項目風(fēng)險項目經(jīng)濟(jì)效益項目預(yù)期調(diào)性蔚然商務(wù)品牌整體市場：重慶甲級寫字樓銷售市場競爭激烈租賃市場：本地租賃市場發(fā)展趨勢良好銷售市場：價格高位瓶頸難以突破。項目自持租賃能最大化項目預(yù)期項目目標(biāo)層面項目愿景層面客觀市場層面策略分析層面綜合租售策略分析：為了實現(xiàn)項目最大化的品牌作用,建立開發(fā)商形象最大化發(fā)揮軟硬件效用吸引到最高品質(zhì)客戶建立價值客戶體系充分發(fā)揮項目公益平臺作用我們建議開發(fā)商整體實行“物業(yè)自持租賃”的市場策略。租售策略—租售政策研判總結(jié)（正向推導(dǎo)）市場策略樹立品牌標(biāo)桿項70租售策略—租售政策研判總結(jié)（特定情況分