飾品小屋創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書及世茂產(chǎn)品在寧波市場(chǎng)的情況分析

PAGEPAGE1寧波項(xiàng)目城市分析報(bào)告飾品小屋創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書在青春時(shí)尚的今天，越來越多的少女對(duì)精美別致的飾品情有獨(dú)鐘，免疫力低下，開一家物美價(jià)廉的飾品店是創(chuàng)業(yè)的一個(gè)不錯(cuò)的選擇。時(shí)尚飾品讓女人釋放美麗，美麗情結(jié)讓女人慷慨解囊，而街上的女性人流四處尋找著時(shí)尚飾品賣家，可是卻零零散散，找不到成型的女性時(shí)尚專業(yè)經(jīng)濟(jì)圈。女人無奈的嘆氣聲，敲擊和觸動(dòng)著商賈投資者的神經(jīng)。開一家小飾品店，首先成本較低，只需2萬元足夠，而且我們也正處在青春年少時(shí)期，對(duì)同齡人的喜好比較了解，開店比較占優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然，現(xiàn)在的飾品店比比皆是，想要賺錢，就必須要與眾不同。剛開始創(chuàng)業(yè)，也可以加入連鎖店，積累一些經(jīng)驗(yàn)，干兩年后再開自己的店。

宗旨：新穎時(shí)尚浪漫溫馨

名稱：飾品小屋

經(jīng)營策略：1。迎合消費(fèi)者心理，比如現(xiàn)在非常流行的日韓風(fēng)格，情侶系列，充滿野性張力或與眾不同的飾品。2.想要賺錢，就要與眾不同，我們沒有MIX-box那樣充足的資金去做廣告，就要另辟蹊徑。例如DIY，Doityuorself.它興起于近幾年，逐漸成為一種流行。簡(jiǎn)單來說，DIY就是自己動(dòng)手，沒有性別、年齡的區(qū)別，每個(gè)人都可以自己做，利用DIY做出來的物品自有一份自在與舒適。而且，自己動(dòng)手做非常新穎，也很有新意。3.開店選址很重要，飾品店如何選址，飾品店選址要考慮哪些因素?這個(gè)問題其實(shí)很簡(jiǎn)單，答案就是人流以及消費(fèi)能力。人流越大，消費(fèi)能力越高，你的市場(chǎng)也就越大，但是由于中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的太快，很多市價(jià)被高估，所以這種地段的租金以及轉(zhuǎn)讓費(fèi)都是新開店的人難以承受的。一般來說有經(jīng)濟(jì)能力的首選：步行街、市中心街道、商場(chǎng)、大型購物超市里，人流是保證，越好的地方你的空間也就越大，這些店面一般都是可以讓你賺大錢的，當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)也高。經(jīng)濟(jì)能力一般的首選：大學(xué)附近、大型小區(qū)附近、二、三級(jí)街道、盡量避開中學(xué)、小學(xué)，那不是開飾品店的地方，消費(fèi)能力有限的。同時(shí)大家要盡量避免和當(dāng)?shù)氐呐l(fā)市場(chǎng)相沖突，除非你有固定的良好貨源，有希望做批發(fā)。面積：傳統(tǒng)意義上的飾品店20個(gè)平方是最合適的面積，也是現(xiàn)在門面中最多的面積，當(dāng)然很多朋友選擇只賣項(xiàng)鏈或者只賣一類商品，2-3個(gè)平方都?jí)蛄耍侨绻娣e再大，如30平方、40個(gè)平方，我個(gè)人覺得已經(jīng)超過了飾品店所能銷售的能力了，應(yīng)該要搭配衣服、包包來賣了。飾品店選址沒有訣竅的，走的越多，看的門面越多，你成功的機(jī)會(huì)也就越大！同時(shí)我也希望剛開始開飾品店的朋友不要著急，一定要細(xì)心觀察，因?yàn)檫x店址是最最重要的，良好的開端讓你成功的幾率要大很多很多。一個(gè)好位置，不愁你的東西賣不掉。4.店面設(shè)施：店面裝修重點(diǎn)突出商品個(gè)性。結(jié)合當(dāng)今的潮流方向和產(chǎn)品定位，把鋪?zhàn)诱w風(fēng)格定位為簡(jiǎn)約、質(zhì)樸。天花板采用灰藍(lán)色調(diào)，地板采用淺灰色調(diào)，再配置幾款白色的貨架，簡(jiǎn)約裝修與顏色鮮明的裝飾品相映成趣。店鋪的擺設(shè)力求個(gè)性，要給顧客留下深刻印象，把店鋪打扮成亮麗風(fēng)景，家居飾品店也應(yīng)該給顧客留下溫馨、舒適的感覺。

二.產(chǎn)品貨品講究“天下無雙”發(fā)飾耳環(huán)項(xiàng)鏈吊墜毛衣鏈胸針手鏈戒指絲巾扣等，還可分為水晶類，塑料類，銀飾等，DIY布類。三.步驟（一）市場(chǎng)分析目前，飾品連鎖店在我國還不是很多，很有市場(chǎng)潛力。成立或加盟飾品連鎖店是個(gè)不錯(cuò)的主意，通常能獲得比其它產(chǎn)品的連鎖經(jīng)營更高的投資回報(bào)。

（二）消費(fèi)群類型1.沖動(dòng)型購買：年輕女性很少有經(jīng)過時(shí)尚飾品店而不入者，有的一逛就是好幾家。一個(gè)女孩子笑稱，看到這些小店，常不由自主就走了進(jìn)去，不管買不買，都要過過眼癮。面對(duì)這些工藝精美、造型新穎的飾品，女孩們很難控制自己的購買欲！難以控制的購買欲成就了空前巨大的購買力！2.潮流式購買：時(shí)尚從出現(xiàn)到形成潮流，打開無數(shù)女孩的錢包！因?yàn)閷?duì)她們而言，時(shí)尚的缺失意味著個(gè)性和品味的缺失，她們不能容忍“人新我舊”。潮流式購買必將帶來潮流般的財(cái)富！3.消費(fèi)更頻繁：時(shí)尚與季節(jié)的更替，設(shè)計(jì)理念的更新以及“喜新厭舊”的心理，都要求女孩子的飾品消費(fèi)必須常換常新，每季不只買一兩次，每次不只買一兩件，頻繁的購買必定讓飾品專營店財(cái)源滾滾！4.花錢更隨意：購買飾品不需要特別的購買能力，只花很少的精力去比較和選擇，消費(fèi)者的心理是“只要喜歡我就買”，價(jià)格適合的小飾品當(dāng)然使女孩們?cè)摮鍪謺r(shí)就出手。四.銷售及宣傳將店開在學(xué)校附近，可以請(qǐng)一部分學(xué)生來發(fā)傳單，也可以舉行小晚會(huì)，歌唱大賽等。開業(yè)和節(jié)日時(shí)搞促銷。商品定價(jià)不能太貴，尤其在學(xué)校附近開店，要迎合學(xué)生的消費(fèi)水平。五.發(fā)展前景如果開飾品店成功的話，可以一步一步的使之變成連鎖店，這樣它的影響力就會(huì)越來越大啦，我的創(chuàng)業(yè)也算成功嘍。世茂產(chǎn)品在寧波市場(chǎng)的情況分析一、城市分析（一）概況寧波位于我國海岸線中段，長江三角洲南翼，東臨舟山群島，南依三門灣，西接紹興市，北瀕杭州灣。下轄6區(qū)5縣（市），市域總面積9365平方公里，總?cè)丝?60.86萬人，其中市區(qū)面積2560平方公里，人口291.87萬人。改革開放以來，寧波經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，顯示出巨大的活力和潛力，成為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的地區(qū)之一。港口貨物吞吐量達(dá)2.7億噸，居全國第二。城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力躋身全國十強(qiáng)。被評(píng)為國家園林城市、國家優(yōu)秀旅游城市、國家衛(wèi)生城市和全國首批文明城市。寧波市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)寧波05年06年07年至08年第三季度GDP（億元）2446.42864.53433.12804.27GDP增長率12.5%13.4%14.8%人口（萬人）556.7560.4564.6人均GDP（億元）387335128561032人均可支配收入（元）17408196742230719566（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)1、供需總量單位2005200620072008第三季度土地購置開發(fā)面積萬平方米518.13657.20447.08341.31新開工面積萬平方米812.36841.05986490.33竣工面積萬平方米706.68736.21634.07232.5銷售面積萬平方米466.5609.31767.21246.66已出讓土地待開發(fā)面積1469.57在建未售面積3355.3可售住宅面積543需消化年數(shù)4.5需消化年數(shù)10.2需消化年數(shù)1.7近幾年來寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)新開工量大，導(dǎo)致在建未售面積達(dá)3355.3萬平方米，其中有16%（543萬平方米）是可售住宅。已出讓土地待開發(fā)面積1469.57在住宅方面，08年開始后，寧波市六區(qū)可售面積逐月遞增，到9月已累積達(dá)到201.12萬平米，這一現(xiàn)象有繼續(xù)增加的趨勢(shì)。這一現(xiàn)象說明今后住宅市場(chǎng)的銷售壓力將繼續(xù)增加。在08年，市場(chǎng)受到了宏觀調(diào)控政策的影響，銷售面積相比去年同期出現(xiàn)了大幅下降，08年前三季度過去后，成交總量只有去年總量的三分之一。2、價(jià)格年份200320042005200620072008年前三季度房?jī)r(jià)收入比4.004.405.286.446.997.76商品住宅均價(jià)254130263810508760907752價(jià)格年增長率7.8%19.1%25.9%33.5%19.7%27.3%近年，寧波市商品住宅的房?jī)r(jià)收入比一直維持在4-7的區(qū)間內(nèi)，房?jī)r(jià)處于合理的水平。近5年寧波市商品住宅銷售一直保持持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。在增長率方面，總體上也表現(xiàn)出高漲的態(tài)勢(shì)，直到2007年才首次出現(xiàn)回落，接近2004年的水平。價(jià)格漲幅較大。2003-2007年商品住宅價(jià)格年均漲幅高達(dá)21.2％。08年開始后，由于宏觀調(diào)控的影響，造成市場(chǎng)供給相對(duì)減少。同時(shí)，寧波近兩年人均可支配收入的增加，加大了消費(fèi)者改善住房的愿望。以上兩個(gè)原因造成了08年房?jī)r(jià)漲幅的增加。3、結(jié)構(gòu)根據(jù)08年9月寧波市六區(qū)二手房交易數(shù)據(jù)分析可知，均價(jià)6000-8000元/平米的住宅市場(chǎng)需求度最高。價(jià)格所占比例小于600028.13%6000-800045.17%8000-1000017.72%10000以上8.98%寧波老城區(qū)未開發(fā)的土地面積已經(jīng)很少，市場(chǎng)上多為上世紀(jì)末建造的80-90平米的老式住房。故現(xiàn)在發(fā)展的中心已經(jīng)輻射至離老城區(qū)最近的鄞州區(qū)和北侖區(qū)。而公司的項(xiàng)目處于北侖區(qū)。通過與項(xiàng)目公司的溝通以及結(jié)合寧波住宅與房地產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的9月寧波市六區(qū)住宅成交信息，我們得出如下結(jié)論：北侖市場(chǎng)消費(fèi)者偏好戶型戶型面積（平米）偏好程度四室180-190弱三室120-140強(qiáng)二室90-100較強(qiáng)一室50較弱4、區(qū)域分析寧波市區(qū)主要有：江東、江北、海曙（老城區(qū)），鎮(zhèn)海，北侖，鄞州共六個(gè)區(qū)。上半年六區(qū)商品房銷售總金額的區(qū)屬分布分析區(qū)域比例海曙區(qū)1.54%江東區(qū)4.62%江北區(qū)21.45%北侖區(qū)3.22%鎮(zhèn)海區(qū)6.06%鄞州區(qū)60.23%寧波商品住宅市場(chǎng)中，出現(xiàn)了鄞州區(qū)一枝獨(dú)秀的局面。其主要原因有如下幾點(diǎn)：總面積要大于其它幾區(qū)。老城區(qū)可開發(fā)土地面積已經(jīng)相當(dāng)稀少，該區(qū)是離老城區(qū)最近的區(qū)域。政府把該區(qū)定位為現(xiàn)在重點(diǎn)發(fā)展的核心區(qū)域。項(xiàng)目所在的北侖區(qū)，設(shè)有北侖區(qū)一個(gè)行政區(qū)和寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、寧波保稅區(qū)、寧波出口加工區(qū)、大榭開發(fā)區(qū)、寧波梅山保稅港區(qū)5個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)，是浙江省、寧波市對(duì)外開放時(shí)間最早、程度最高、國家級(jí)開發(fā)開放功能區(qū)最為集中的區(qū)域。近幾年，北侖經(jīng)濟(jì)的迅速增長帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。05年06年07年08年1-9月北侖商品房銷售面積（萬平米）34.7654.7379.9520.33占全市比例7.4%9.1%10.4%7.1%商品房銷售均價(jià)（元）3797385345375124由上圖表所見，北侖區(qū)的商品房銷售面積約占整個(gè)寧波市場(chǎng)份額的10%，而商品房均價(jià)比全市價(jià)格平均低1000元/平米。5、競(jìng)爭(zhēng)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬平米）物業(yè)類型房型面積（平米）均價(jià)（元/平米）萬科金色水岸31.19高層精裝兩居8911000其他90/140/170中海東湖觀邸15.80別墅250最低300萬/套最高900萬/套280310綠城寧波皇冠花園一期19.43高層二居11011000三居120/140四居160/180/190寧波桂花園二期6.00多層/小高層100/140/1706000華潤卡納湖谷31.72別墅25000寧波主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的樓盤都集中在了老城區(qū)中，項(xiàng)目所在的北侖區(qū)所面臨的競(jìng)爭(zhēng)不強(qiáng)，所以項(xiàng)目在此區(qū)域具有獨(dú)特的區(qū)位和品牌優(yōu)勢(shì)。另外，根據(jù)項(xiàng)目公司提供的信息我們可以知道，此區(qū)域的住宅價(jià)格大約在6000-7000左右。由于項(xiàng)目目前處于建設(shè)階段，因此可以考慮品牌、客戶定位等綜合因素考慮銷售價(jià)格。（三）綜述今后幾年，寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給充足，可售面積有持續(xù)增長的趨勢(shì)，因此，項(xiàng)目在今后幾年的銷售會(huì)面臨較大的市場(chǎng)壓力。寧波市場(chǎng)消費(fèi)者更偏好100-120平米的住宅，故公司項(xiàng)目應(yīng)把這一區(qū)間面積戶型作為主力。二、項(xiàng)目分析（一）產(chǎn)能分析1、計(jì)劃產(chǎn)能（1）總體情況按08年度KPI（9月版）要求，2008年A2地塊應(yīng)開工總建筑面積16300平米；2009年將新增B地塊總建筑面積177000平米。表：常州項(xiàng)目產(chǎn)能表（單位：m2）產(chǎn)品類型產(chǎn)能情況2008年計(jì)劃開工總建筑面積截止10月底開工總建筑面積年初已開工面積2008年預(yù)測(cè)竣工總建筑面積2008年預(yù)測(cè)竣工(可售部分)總建筑面積1234住宅150000000.000.00車庫0000.00商業(yè)130001351700.00酒店-（2）KPI完成情況表2：08年度（1月版）和08年度（9月版）KPI指標(biāo)匯總表序號(hào)物業(yè)類型開工節(jié)點(diǎn)預(yù)售證竣工備案交房時(shí)間開發(fā)狀態(tài)1A2地塊商業(yè)1.3萬已開工未取得2008-12-312009-5基礎(chǔ)階段2A2地塊住宅15萬未開工未取得2002010前期準(zhǔn)備3B地塊商業(yè)1.2萬未開工未取得20102011前期準(zhǔn)備4B地塊住宅16.5萬未開工未取得20102011裝飾階段A2地塊開工前期政府手續(xù)辦理緩慢，已影響到08年（9月版）KPI指標(biāo)的順利實(shí)施。目前A2地塊商業(yè)樁基施工已結(jié)束、住宅還未開工；B地塊的商業(yè)和住宅仍在辦理前期相關(guān)手續(xù)。（3）2009年產(chǎn)品推出情況按目前工作狀態(tài)寧波項(xiàng)目2008年內(nèi)將無產(chǎn)品推出，2009年具備工程可銷售條件的住宅為15萬平方米；商業(yè)2.5萬平方米（A2：1.3萬、B：1.2萬），共計(jì)17.5萬平方米。2、產(chǎn)能儲(chǔ)備分析寧波項(xiàng)目08年度仍處于項(xiàng)目公司前期籌備階段，從產(chǎn)能與人員配置、資金支付、產(chǎn)出能力、工程條件四方面的情況匹配關(guān)系上分析，寧波項(xiàng)目產(chǎn)能目前處于可控狀態(tài)。（二）存貨情況分析寧波項(xiàng)目08年度沒有取得預(yù)售許可證、工程開發(fā)仍處于前期手續(xù)辦理過程中，因此目前無存貨。（三）存貨消化能力無（四）建議1、銷售指標(biāo)綜合存貨和滯銷產(chǎn)品的分析意見后可以發(fā)現(xiàn)，常州項(xiàng)目在建的未實(shí)現(xiàn)銷售的建筑面積有224182平米，可能的消化周期需要2年左右，如在加上二期新增的17萬平米，則需要至少在增加2年的消化時(shí)間。（1）存貨消化：A2地塊商業(yè)未售面積為13517平米價(jià)值2.5億元測(cè)算，降價(jià)20％，銷售實(shí)現(xiàn)80％，2009年銷售指標(biāo)可定為1.5億元。（2）新增開工：可增加150000平方米左右的住宅和12000平米商業(yè)價(jià)值14億元測(cè)算。降價(jià)20%，銷售實(shí)現(xiàn)60%，2009年銷售指標(biāo)可定為住宅6億元，商業(yè)2億元綜上所述，