【太原市地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展問題探究9600字（論文）】

太原市地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展問題研究摘要國(guó)際經(jīng)濟(jì)學(xué)家公認(rèn)，中國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)起飛階段，經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)必將帶動(dòng)也需要房地產(chǎn)業(yè)的超前發(fā)展。因?yàn)榉康禺a(chǎn)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其適度發(fā)展和健康發(fā)展可以支撐和帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，太原市的城鎮(zhèn)發(fā)展速度也在不斷加快，房地產(chǎn)的過快發(fā)展隨之出現(xiàn)了諸多問題，影響到了整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展。作為太原基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了過度發(fā)展的勢(shì)頭，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)日趨旺盛，這對(duì)于太原舊城改造和住宅發(fā)展，改善居民居住環(huán)境，改變市民消費(fèi)觀念，推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起到了積極作用，但由于太原房地產(chǎn)業(yè)處在起步階段，還很不成熟，發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些不容忽視的問題，文章以城鎮(zhèn)化過程中太原房地產(chǎn)過度發(fā)展為例，研究當(dāng)前城鎮(zhèn)化過程中房地產(chǎn)出現(xiàn)的問題以及對(duì)應(yīng)解決措施，并對(duì)其房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了美好展望。關(guān)鍵詞：太原；城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)；過度發(fā)展；原因；對(duì)策目錄TOC\o"1-3"\u1前言 12城市化與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系 12.1房地產(chǎn)業(yè)是城市化的結(jié)果 12.2房地產(chǎn)業(yè)是城市化進(jìn)程的促進(jìn)者 23影響與制約太原市地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的因素 23.1房地產(chǎn)投資規(guī)模過大 23.2商品房?jī)r(jià)格上漲過快 33.3商品房結(jié)構(gòu)不合理 33.4房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂 33.5政府對(duì)住房的保障功能重視不夠 43.6土地資源管理不規(guī)范 44促進(jìn)太原市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策和建議 44.1建立合理的城市建設(shè)用地供給制度，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)管理 54.2加速住宅產(chǎn)業(yè)化 64.3建立資源節(jié)約型的房地產(chǎn)體系 74.4發(fā)展經(jīng)濟(jì)使用房，需要房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng) 85結(jié)語(yǔ) 8參考文獻(xiàn) 91前言美國(guó)地理學(xué)家(布萊恩·貝利，1962)曾指出：“一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與該國(guó)的城市化程度之間存在著某種聯(lián)系?！睆?zhí)?循環(huán)經(jīng)濟(jì)視角下的中國(guó)人口城市化研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué),2007.國(guó)際上，也普遍將一國(guó)的城市化水平作為衡量國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平的重要指標(biāo)。而由于房地產(chǎn)業(yè)在改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、促進(jìn)城市化等方面有著巨大的推動(dòng)作用，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，因此，各國(guó)和各級(jí)政府在制定經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策和計(jì)劃的時(shí)候，都把房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展放在極其重要的地位。城市化水平的提高，促進(jìn)城市人口增加，形成潛在的房地產(chǎn)需求，由于城市化進(jìn)程對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展有正的相關(guān)作用，進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)有效需求增加，使房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展；而房地產(chǎn)業(yè)由于其自身的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)等特點(diǎn)，其自身的發(fā)展又為城市化進(jìn)程提供了必要的生產(chǎn)、生活、居住、商業(yè)娛樂等活動(dòng)空間，在推動(dòng)城市化進(jìn)程中，提供了重要的物質(zhì)基礎(chǔ)馮振東.城市化進(jìn)程中失地農(nóng)民可持續(xù)生計(jì)研究[D].西北大學(xué),2007.。因此，研究城市化進(jìn)程中如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，不僅能促進(jìn)和提升地方經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的總水平，有力地帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)目前乃至今后政府相關(guān)宏觀政策的制定具有重大的意義。張?zhí)?循環(huán)經(jīng)濟(jì)視角下的中國(guó)人口城市化研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué),2007.馮振東.城市化進(jìn)程中失地農(nóng)民可持續(xù)生計(jì)研究[D].西北大學(xué),2007.鑒于此，本文以太原市為例，就該地區(qū)城市化進(jìn)程中如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展進(jìn)行探索，采用理論研究、比較分析和實(shí)證檢驗(yàn)相結(jié)合的方法，通過認(rèn)識(shí)與分析目前太原市房地產(chǎn)業(yè)和城市化進(jìn)程的發(fā)展現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的相關(guān)問題，然后通過實(shí)證分析檢驗(yàn)，以期能從其中得到經(jīng)驗(yàn)啟示和發(fā)展思路，為地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出貢獻(xiàn)。2城市化與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系2.1房地產(chǎn)業(yè)是城市化的結(jié)果關(guān)于城市化和房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系，有兩種說(shuō)法：一是房地產(chǎn)業(yè)是城市化的原因，通過加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以推動(dòng)城市化的進(jìn)程楊文.城市化進(jìn)程中可持續(xù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的研究[D].山東師范大學(xué),2007.；二是房地產(chǎn)業(yè)是城市化的結(jié)果程琳琳.大城市郊區(qū)土地利用結(jié)構(gòu)變化及土地可持續(xù)利用評(píng)價(jià)研究[D].南京農(nóng)業(yè)大學(xué),2002.。這兩種看法，似乎都有各自的道理，但它們運(yùn)用于實(shí)踐所帶來(lái)的結(jié)果卻是決然不同。楊文.城市化進(jìn)程中可持續(xù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的研究[D].山東師范大學(xué),2007.程琳琳.大城市郊區(qū)土地利用結(jié)構(gòu)變化及土地可持續(xù)利用評(píng)價(jià)研究[D].南京農(nóng)業(yè)大學(xué),2002.房地產(chǎn)是城市化的載體，就一般意義上講，房地產(chǎn)更主要的是城市發(fā)展的一個(gè)結(jié)果，而不應(yīng)該是推動(dòng)城市化進(jìn)程的主要原因王新龍.城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究[D].重慶大學(xué),2003.。城市化并不是單純的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥丝?，以?shù)量指標(biāo)量化為主，更主要的應(yīng)該是三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化、具備核心競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)業(yè)的形成等，應(yīng)以質(zhì)量指標(biāo)量化為主。如果單純地?cái)U(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，沒有其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐，在不久的將來(lái)，這類城市就會(huì)因?yàn)槿狈蜆I(yè)位置，使新進(jìn)入城市的居民不能夠在城市中就業(yè)，而使快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)推動(dòng)的“速成”城市化顯示出泡沫性質(zhì)，最終不僅要影響房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，還要影響整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，在前述關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)與城市化的兩種關(guān)系中，前者違背經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，其基礎(chǔ)存在著嚴(yán)重的泡沫，當(dāng)泡沫破滅的時(shí)候，城市必將承受經(jīng)濟(jì)規(guī)律的懲罰符夢(mèng)晉.城市化進(jìn)程中促進(jìn)廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策研究[D].廣西師范大學(xué),2012.。后者合乎經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，其城市化進(jìn)程必將帶來(lái)城市經(jīng)濟(jì)的繁榮。王新龍.城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究[D].重慶大學(xué),2003.符夢(mèng)晉.城市化進(jìn)程中促進(jìn)廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策研究[D].廣西師范大學(xué),2012.2.2房地產(chǎn)業(yè)是城市化進(jìn)程的促進(jìn)者城市化是當(dāng)今世界發(fā)展的普遍趨勢(shì)和潮流，是目前公認(rèn)的最顯著的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，太原市的城市化進(jìn)程正處于迅速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)雖然不是城市化的原因，但房地產(chǎn)業(yè)在城市化進(jìn)程中具有促進(jìn)者的重要作用。首先，通過房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)和加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對(duì)城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾處理、電力電信等進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，可以大大地提高城市的綜合服務(wù)功能；其次，可以改善城市人居環(huán)境。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)資料顯示，2002年，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到22.8平方米，比1997年提高5.2平方米，達(dá)到小康目標(biāo)，進(jìn)入小康之后的新階段，這里面，房地產(chǎn)業(yè)的投資建設(shè)功不可沒；第三，為不斷移入城市的人們提供居住條件；第四，推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)。小城鎮(zhèn)建設(shè)是具有中國(guó)特色的城市發(fā)展模式。房地產(chǎn)業(yè)認(rèn)真落實(shí)國(guó)家的帶動(dòng)戰(zhàn)略，依托大城市和新城區(qū)，不斷開發(fā)土地資源，活躍區(qū)域經(jīng)濟(jì)。如一些城市開發(fā)區(qū)、衛(wèi)星城的建設(shè)，都是通過加快小城鎮(zhèn)建設(shè)帶動(dòng)發(fā)展起來(lái)的張世良.快速城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究[D].鄭州大學(xué),2005.。張世良.快速城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究[D].鄭州大學(xué),2005.在城市化背景下發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該充分了解房地產(chǎn)業(yè)與城市化的關(guān)系，只有這樣，才能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有一個(gè)全新的認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展才合乎經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，才能合理推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趙愈,李世蓉,鄭亮.中國(guó)城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展截面分析[J].中國(guó)軟科學(xué),2010,S2:142-148.。趙愈,李世蓉,鄭亮.中國(guó)城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展截面分析[J].中國(guó)軟科學(xué),2010,S2:142-148.3影響與制約太原市地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的因素3.1房地產(chǎn)投資規(guī)模過大隨著太原市房地產(chǎn)發(fā)展的加速，很多開發(fā)商盲目投資，開發(fā)商的資質(zhì)缺乏合理限制，沒有足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，造成了開發(fā)投資過熱的現(xiàn)象孫慧宗.中國(guó)城市化與生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展研究[D].吉林大學(xué),2011.。目前在20個(gè)重點(diǎn)城市中，普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房占地比例約為城市房地產(chǎn)占地的60%，而傾向于購(gòu)買普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的人數(shù)卻占城市居住總?cè)丝诘?0%以上李苑元.城市化過程中的非均衡發(fā)展問題研究[D].上海社會(huì)科學(xué)院,2011.。首先，很多開發(fā)商在房產(chǎn)開發(fā)過程中將開發(fā)重點(diǎn)放在開發(fā)高檔公寓及別墅等奢侈住房上，而忽略了對(duì)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)，造成供給和需求結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失衡。居民為購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房而提前數(shù)月到售樓處排隊(duì)的現(xiàn)象屢見不鮮。因此，投資都應(yīng)根據(jù)需求和實(shí)際，若投資過度則會(huì)產(chǎn)生很多相應(yīng)的問題。房地產(chǎn)開發(fā)商都千方百計(jì)地“圈地”，進(jìn)行土地儲(chǔ)備，等到時(shí)機(jī)成熟，或?qū)⑼恋匾愿哳~的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，或進(jìn)行開發(fā)并瘋狂炒作，導(dǎo)致地價(jià)、房?jī)r(jià)飛漲。其次，大量資金和其他資源過度追逐房地產(chǎn)，房地產(chǎn)過熱發(fā)展將影響長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)過程。大量投資浪費(fèi)在房地產(chǎn)上將使制造業(yè)升級(jí)缺乏資金、技術(shù)和人力資源等方面的支持，從而使重化工業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力提高面臨巨大障礙。因此過度投資房地產(chǎn)會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)被房地產(chǎn)行業(yè)給鉗制，不能健康地發(fā)展同時(shí)也增加了經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。孫慧宗.中國(guó)城市化與生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展研究[D].吉林大學(xué),2011.李苑元.城市化過程中的非均衡發(fā)展問題研究[D].上海社會(huì)科學(xué)院,2011.3.2商品房?jī)r(jià)格上漲過快隨著城市化快速推進(jìn)和發(fā)展、居民收入不斷提高、外來(lái)人口向太原城鎮(zhèn)地區(qū)集中，導(dǎo)致了太原城鎮(zhèn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量的提高，同時(shí)促進(jìn)了房屋價(jià)格的上漲。大量人口涌向太原必然提高了太原市土地的價(jià)格和附加到房屋價(jià)格中的配套實(shí)施成本司馬文妮.中國(guó)城市化進(jìn)程中的土地利用問題研究[D].西北農(nóng)林科技大學(xué),2011.。最近幾年，太原市響應(yīng)和貫徹國(guó)家的法律法規(guī)，大力推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，在城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)實(shí)行“土地向業(yè)主集中、農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中、產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集中”的政策，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提高。這就說(shuō)明了太原市城鎮(zhèn)化過程中的城市拆遷和改造形成了大量的房地產(chǎn)被動(dòng)需求和投資需求。面對(duì)商品房地產(chǎn)需求的一再增加，在一定程度上就會(huì)推進(jìn)商品房市場(chǎng)中價(jià)格的上漲。那么最終房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求會(huì)慢慢上漲；對(duì)于居民可支配收入的增加，相應(yīng)的會(huì)對(duì)住房條件（環(huán)境、質(zhì)量等）的要求越來(lái)越高，以舊換新、以小換大、以從不好惡劣的鬧市搬到環(huán)境優(yōu)美的花園洋房，因此太原居民對(duì)于所住的房子要求越來(lái)越高，同時(shí)需求量也在增大，從而使得太原商品房?jī)r(jià)格上漲過快。司馬文妮.中國(guó)城市化進(jìn)程中的土地利用問題研究[D].西北農(nóng)林科技大學(xué),2011.3.3商品房結(jié)構(gòu)不合理從宏觀經(jīng)濟(jì)角度分析，房地產(chǎn)業(yè)往往是城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的支柱型產(chǎn)業(yè)，是城鎮(zhèn)財(cái)政收入的主要來(lái)源，同時(shí)其還具有明顯的輻射效應(yīng)，能夠有效的拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)，如建材行業(yè)、裝飾行業(yè)等的發(fā)展，因而地方政府在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中容易片面強(qiáng)調(diào)房地業(yè)對(duì)城市建設(shè)的重要貢獻(xiàn)，而忽視了房地產(chǎn)業(yè)的超規(guī)模開發(fā)對(duì)城市公共設(shè)施建設(shè)和其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展資源的占用，如建設(shè)用地、勞動(dòng)力等，從而導(dǎo)致城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，資源嚴(yán)重浪費(fèi)，給城鎮(zhèn)的后續(xù)發(fā)展造成巨大的隱患盧繼宏.人口均衡城市化的基本問題與路徑選擇研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué),2012.。盧繼宏.人口均衡城市化的基本問題與路徑選擇研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué),2012.3.4房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂主要表現(xiàn)在：商品住宅的供應(yīng)體制尚未真正理順，中、高、低檔商品住宅結(jié)構(gòu)需要進(jìn)一步研究協(xié)調(diào)；住宅二三級(jí)市場(chǎng)還需進(jìn)一步放開、搞活；中介市場(chǎng)不規(guī)范，缺乏強(qiáng)有力的管理；商品住宅價(jià)格有待進(jìn)一步理順；房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)游離特征仍舊明顯，房地產(chǎn)金融體系發(fā)育遲緩劉嘉漢.統(tǒng)籌城鄉(xiāng)背景下的新型城市化發(fā)展研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué),2011.。劉嘉漢.統(tǒng)籌城鄉(xiāng)背景下的新型城市化發(fā)展研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué),2011.3.5政府對(duì)住房的保障功能重視不夠在城市化進(jìn)程中，地方政府通過房地產(chǎn)拉動(dòng)城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展，本是雙贏的發(fā)展模式，由于地方政府眼界的狹隘性和本身的局限性，沒能有效的發(fā)揮在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，包括城市定位、土地調(diào)配、投資融資、商業(yè)模型、城市規(guī)劃等經(jīng)濟(jì)和行政職能，反而成為房地產(chǎn)商最大的利益相關(guān)者，成為除市場(chǎng)內(nèi)生的動(dòng)力之外的促進(jìn)土地快速貨幣化進(jìn)程的重要推動(dòng)者，因?yàn)橥恋刎泿呕浅鋵?shí)地方財(cái)政的重要來(lái)源。只要土地貨幣化過程不能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，即土地使用權(quán)的價(jià)值無(wú)法通過或不完全通過市場(chǎng)手段實(shí)現(xiàn)，那么地方政府就會(huì)有足夠的積極性不斷推升土地價(jià)格萬(wàn)鵬龍.中國(guó)集約型城鎮(zhèn)化研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué),2007.。萬(wàn)鵬龍.中國(guó)集約型城鎮(zhèn)化研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué),2007.3.6土地資源管理不規(guī)范主要表現(xiàn)在：土地開發(fā)供應(yīng)和批租沒有真正納入計(jì)劃管理，總量控制薄弱，政府宏觀調(diào)控乏力，難以與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)相適應(yīng)、相協(xié)調(diào)；土地批租的運(yùn)作方式，以“毛（生）地”、協(xié)議出讓為主，不利于建立公開、公正、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序；土地開發(fā)和批租政策，政出多門，極不規(guī)范，土地調(diào)整難以按規(guī)劃進(jìn)行；土地管理執(zhí)法力度不夠，監(jiān)督執(zhí)法力量薄弱，太原市違法占地現(xiàn)象屢禁不止，違章、違法建筑又有抬頭何志揚(yáng).城市化道路國(guó)際比較研究[D].武漢大學(xué),2009.。何志揚(yáng).城市化道路國(guó)際比較研究[D].武漢大學(xué),2009.4促進(jìn)太原市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策和建議隨著城市人口的快速增長(zhǎng)、城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及城市經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，拉動(dòng)了持續(xù)增長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，因此，如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使其反過來(lái)服務(wù)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)，為城市化進(jìn)程提供物質(zhì)基礎(chǔ)，有效強(qiáng)化城市功能，擴(kuò)大城市規(guī)模，提升城市檔次，改善城市環(huán)境質(zhì)量，就顯得極具重要意義李彪.我國(guó)城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展互動(dòng)關(guān)系研究[D].黑龍江大學(xué),2014.。李彪.我國(guó)城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展互動(dòng)關(guān)系研究[D].黑龍江大學(xué),2014.房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性，一方面要求國(guó)家實(shí)施市場(chǎng)調(diào)控，另一方面，過多的或不正確的調(diào)控手段則不僅不利于市場(chǎng)穩(wěn)定，還可能加劇市場(chǎng)波動(dòng)。因此，在城市化進(jìn)程中促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的政策選擇應(yīng)該更多地側(cè)重于長(zhǎng)期制度建設(shè)，避免過多的行政干預(yù)手段，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)干預(yù)手段和法律干預(yù)手段的運(yùn)用。作者通過分析目前城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題，依據(jù)已經(jīng)得出的基本結(jié)論，就如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，推動(dòng)廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，充分發(fā)揮房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱作用，進(jìn)而推動(dòng)欠發(fā)達(dá)地區(qū)快速穩(wěn)定發(fā)展，提出了以下四點(diǎn)政策建議：4.1建立合理的城市建設(shè)用地供給制度，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)管理土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的物質(zhì)基礎(chǔ)，土地供給制度決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的穩(wěn)定鄭歡.中國(guó)煤炭產(chǎn)量峰值與煤炭資源可持續(xù)利用問題研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué),2014.。太原市城市土地國(guó)家所有，實(shí)際上造成了城市地方政府壟斷控制一級(jí)土地市場(chǎng)，由于GDP偏好和土地財(cái)政偏好，城市地方政府和官員往往利用一級(jí)土地市場(chǎng)的壟斷地位，低價(jià)或免費(fèi)供應(yīng)工業(yè)用地，而控制住房用地規(guī)模，是的城市土地?cái)U(kuò)張進(jìn)程中，居住用地乃至住房供給增長(zhǎng)往往落后于就業(yè)崗位增長(zhǎng)，導(dǎo)致城市房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期形成供不應(yīng)求的局面，導(dǎo)致城市化進(jìn)程中地價(jià)、房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)齊昕.金融經(jīng)濟(jì)力與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究[D].東北財(cái)經(jīng)大學(xué),2013.。因此，有必要建立于城市擴(kuò)張(或總建設(shè)用地增長(zhǎng))掛鉤的城市居住用地供給制度，各城市應(yīng)依據(jù)年度建設(shè)用地增長(zhǎng)總規(guī)模，確定相應(yīng)的住房用地年度供給計(jì)劃規(guī)模，國(guó)家對(duì)各城市住房用地供給計(jì)劃規(guī)模完成情況核查，對(duì)未完成年度住房用地供給計(jì)劃規(guī)模的城市，動(dòng)機(jī)下一年度的全部建設(shè)用地指標(biāo)審批。鄭歡.中國(guó)煤炭產(chǎn)量峰值與煤炭資源可持續(xù)利用問題研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué),2014.齊昕.金融經(jīng)濟(jì)力與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究[D].東北財(cái)經(jīng)大學(xué),2013.同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)具有長(zhǎng)周期特點(diǎn)，包括土地購(gòu)置、土地整理開發(fā)、建筑施工、竣工裝修、房屋銷售等諸多環(huán)節(jié)，任何一個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)的延緩都可以導(dǎo)致整個(gè)開發(fā)進(jìn)程乃至最終產(chǎn)品—房屋的延緩產(chǎn)出，開發(fā)企業(yè)為了追求壟斷利潤(rùn)，往往尋找各種借口故意延長(zhǎng)某一個(gè)或數(shù)個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)囤地囤房，等待土地或房屋漲價(jià)以后再開發(fā)、轉(zhuǎn)售和銷售，造成土地資源的閑置浪費(fèi)，也加大房地產(chǎn)開發(fā)資金占用，更大幅度抬升房?jī)r(jià)孫春,王璨.城市化進(jìn)程中人口城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的互動(dòng)關(guān)系研究——基于省際面板數(shù)據(jù)的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)[J].重慶理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)),2014,12:42-47.。因此，有必要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程。其一，土地出讓初期即以“招拍掛”協(xié)議形式對(duì)土地開發(fā)進(jìn)程進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定，淘汰不符合招標(biāo)協(xié)議要求的標(biāo)書和投標(biāo)企業(yè)；其二，要求購(gòu)置土地企業(yè)在繳納土地出讓金的同時(shí)，交納相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)進(jìn)程保障金，有土地管理部門在其土地開發(fā)的各環(huán)節(jié)實(shí)施開發(fā)進(jìn)程監(jiān)督，對(duì)故意延緩開發(fā)進(jìn)程的企業(yè)，沒收其全部或部分開發(fā)進(jìn)程保證金，嚴(yán)重囤地企業(yè)則收回其土地使用權(quán)。孫春,王璨.城市化進(jìn)程中人口城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的互動(dòng)關(guān)系研究——基于省際面板數(shù)據(jù)的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)[J].重慶理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)),2014,12:42-47.房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展具有重要影響，城市化的推進(jìn)離不開房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，住宅業(yè)尤其重要趙愈,李世蓉,鄭亮.中國(guó)城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展截面分析[A].中國(guó)軟科學(xué)研究會(huì).第六屆軟科學(xué)國(guó)際研討會(huì)論文集(下)[C].中國(guó)軟科學(xué)研究會(huì):,2010:7.。住房是居民基本消費(fèi)品，城市化進(jìn)程意味著居民住房需要市場(chǎng)的鄉(xiāng)城轉(zhuǎn)換，城市穩(wěn)定的住房?jī)r(jià)格和市場(chǎng)供給有助于鄉(xiāng)城城市化移民按照自身收入就業(yè)狀況有序安排城市住房購(gòu)置從而形成有序的城市化模式轉(zhuǎn)換。城市房?jī)r(jià)過低，會(huì)導(dǎo)致鄉(xiāng)城城市化移民過早地形成舉家遷移城市化，導(dǎo)致類似拉美模式的過度城市化，城市房?jī)r(jià)過高，則會(huì)導(dǎo)致鄉(xiāng)城城市化移民長(zhǎng)期無(wú)力購(gòu)置城市住房，影響城市化決策，導(dǎo)致居住城市化大大滯后于就業(yè)城市化，城市化相對(duì)于工業(yè)化大大滯后。因此，在城市化進(jìn)程中，尤其要注意規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)管理，保持穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)并形成合理的房?jī)r(jià)。趙愈,李世蓉,鄭亮.中國(guó)城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展截面分析[A].中國(guó)軟科學(xué)研究會(huì).第六屆軟科學(xué)國(guó)際研討會(huì)論文集(下)[C].中國(guó)軟科學(xué)研究會(huì):,2010:7.4.2加速住宅產(chǎn)業(yè)化住宅產(chǎn)業(yè)化(HousingIndustrialization)，是1968年由日本通產(chǎn)省提日本學(xué)者谷重雄將提出的，其目的是通過工業(yè)化方式生產(chǎn)住宅，以提高建設(shè)效率，降低成本。產(chǎn)業(yè)定義為“將縱向的日本標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類的各個(gè)領(lǐng)域中與住宅有關(guān)部分橫向聯(lián)結(jié)起來(lái)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域”；住宅產(chǎn)業(yè)化就是“各關(guān)聯(lián)企業(yè)的活動(dòng)系統(tǒng)化”、“生產(chǎn)銷售的現(xiàn)代化”和“企業(yè)體系化”。英國(guó)學(xué)者西利將住宅產(chǎn)業(yè)化定義為“用整體綜合的方法把全部建設(shè)過程組織起來(lái)，使材料、構(gòu)件、機(jī)械設(shè)備和勞動(dòng)力能在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間內(nèi)發(fā)揮作用，以保證工廠和工地的工作得以連續(xù)地進(jìn)行”。太原市學(xué)者王剛根據(jù)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的性質(zhì)和目的，將其定義為“以現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和管理方法提升住宅產(chǎn)業(yè)的建設(shè)效率、效益和價(jià)值的過程”StephenE.Roulac.TheStrategicRealEstateFramework:Process,Linkages,Decisions[J].TheJournalofRealEstateResearch,1996(3):323-346。其含義包括四個(gè)方面：StephenE.Roulac.TheStrategicRealEstateFramework:Process,Linkages,Decisions[J].TheJournalofRealEstateResearch,1996(3):323-346(1)現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和管理方法是住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的基礎(chǔ)長(zhǎng)期以來(lái)，太原市住宅產(chǎn)業(yè)沿襲了傳統(tǒng)的建設(shè)模式，建筑本身及其建造過程的科技含量都較低。具體表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)化住宅標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的制定滯后、適用并具有適當(dāng)超前性的住宅建筑體系尚未建立、住宅部品的質(zhì)量有待提高和標(biāo)準(zhǔn)化、新型節(jié)能環(huán)保建材的研制和生產(chǎn)遲緩等各個(gè)環(huán)節(jié)。為此，必須注重科技成果轉(zhuǎn)化與住宅建設(shè)的銜接問題。只有將最新科技成果適當(dāng)?shù)貞?yīng)用到住宅建設(shè)中，住宅產(chǎn)業(yè)化才能具有強(qiáng)大的生命力。在以現(xiàn)代科技改造住宅傳統(tǒng)建設(shè)方式的同時(shí)，我們應(yīng)重視住宅產(chǎn)業(yè)管理現(xiàn)代化。管理現(xiàn)代化，就是在住宅建造過程和經(jīng)營(yíng)服務(wù)過程中，應(yīng)用現(xiàn)代管理思想和方法，提高住宅產(chǎn)品的附加價(jià)值。針對(duì)太原市住宅建設(shè)中普遍存在的裂縫、漏水等質(zhì)量問題，應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)和施工階段的監(jiān)理工作，并推廣住宅裝修一次到位，減少二次裝修對(duì)住宅質(zhì)量造成的破壞。住宅的經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)強(qiáng)調(diào)將分散的個(gè)體生產(chǎn)、服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)榧械摹⒋笠?guī)模的社會(huì)生產(chǎn)和服務(wù)過程，即“住宅協(xié)作服務(wù)社會(huì)化”。(2)提高建設(shè)效率是住宅產(chǎn)業(yè)化的核心提高住宅建設(shè)效率，即以工業(yè)化建設(shè)模式，替代太原市傳統(tǒng)的“秦磚漢瓦”式手工建設(shè)模式。住宅工業(yè)化，是體現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化本質(zhì)的核心內(nèi)容，包括“住宅構(gòu)配件工廠化、現(xiàn)場(chǎng)施工機(jī)械化、組織管理科學(xué)化”。只有采用構(gòu)配件工業(yè)生產(chǎn)、現(xiàn)場(chǎng)裝配的建設(shè)方式，才能成倍提高住宅建設(shè)效率和工人的勞動(dòng)生產(chǎn)率，使住宅建設(shè)業(yè)現(xiàn)代化。太原市在進(jìn)行住宅工業(yè)化生產(chǎn)過程中，應(yīng)吸取發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)本國(guó)住宅相關(guān)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)和能力，發(fā)展適應(yīng)性強(qiáng)的鋼結(jié)構(gòu)體系住宅和與之配套的整體式部品。(3)提升綜合效益是住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)動(dòng)力1996年，聯(lián)合國(guó)第二屆人類居住大會(huì)明確提出：“住宅建設(shè)要與可持續(xù)發(fā)展結(jié)合起來(lái)。”在太原市，住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中貫徹可持續(xù)發(fā)展思想，目前就是要將節(jié)水、節(jié)能、環(huán)境保護(hù)等技術(shù)與住宅建設(shè)結(jié)合起來(lái)，提升住宅產(chǎn)品的綜合效益。太原市是一個(gè)水資源匾乏的國(guó)家，人均水資源數(shù)量不足世界平均水平的14/，但住宅生活用水消耗量卻遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家。我國(guó)是一個(gè)能源短缺的國(guó)家，但采暖地區(qū)住宅單位面積能耗為發(fā)達(dá)國(guó)家的3倍，非采暖地區(qū)空調(diào)普及，能耗也很高。太原市人均耕地資源、森林資源不到世界平均水平的一半，但住宅建設(shè)中廣泛采用粘土磚和原木為主要建筑材料，資源浪費(fèi)嚴(yán)重。太原市政府已經(jīng)意識(shí)到并希望通過住宅產(chǎn)業(yè)化著手解決上述問題。注重采用節(jié)水、節(jié)能、環(huán)保技術(shù)，是住宅產(chǎn)業(yè)化的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。它將有力促進(jìn)太原市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)生明顯的綜合效益。隨著可持續(xù)發(fā)展理念逐步為廣大消費(fèi)者認(rèn)可和贊同，這種綜合效益將成為推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)一步發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。(4)提高住宅產(chǎn)品價(jià)值是住宅產(chǎn)業(yè)化的目標(biāo)價(jià)值，是消費(fèi)者對(duì)某一產(chǎn)品性能與成本的綜合判斷，可用性能價(jià)格比表示。住宅產(chǎn)業(yè)化的目標(biāo)，就是為太原市居民提供具有更高價(jià)值的住宅。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和個(gè)人收入的增加，居民對(duì)住宅功能、住宅環(huán)境、住宅綜合配套設(shè)施等方面的要求日益提高。為此，住宅產(chǎn)業(yè)化必須兼顧功能與成本兩個(gè)方面，注重提高住宅產(chǎn)品價(jià)值。這既是住宅產(chǎn)業(yè)化的目標(biāo)，又是其產(chǎn)品能否得到消費(fèi)者接受，得以順利發(fā)展的決定性因素。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展和住宅產(chǎn)業(yè)是相互聯(lián)系的，住宅產(chǎn)業(yè)對(duì)于實(shí)現(xiàn)太原市房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是一個(gè)十分適合也是非常有效的路子，我們應(yīng)該積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過住宅產(chǎn)業(yè)化推動(dòng)太原市房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。4.3建立資源節(jié)約型的房地產(chǎn)體系房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必須依據(jù)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益統(tǒng)一以及可持續(xù)發(fā)展原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)，引導(dǎo)適應(yīng)消費(fèi)，走資源節(jié)約型的發(fā)展道路Berkovec,J..ConsumptionandInvestmentMotivesandthePortfolioChoicesofHomeowners,JournalofRealEstateFinanceandEconomics.1997,14(2)，159-180Berkovec,J..ConsumptionandInvestmentMotivesandthePortfolioChoicesofHomeowners,JournalofRealEstateFinanceandEconomics.1997,14(2)，159-180在房地產(chǎn)業(yè)用地上，要加強(qiáng)城市規(guī)劃的執(zhí)行力度，控制土地出讓，實(shí)行有計(jì)劃的土地總量控制供應(yīng)制度，節(jié)約用地。根據(jù)用地社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地需求編制用地計(jì)劃。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地?cái)?shù)量進(jìn)行控制，開發(fā)用地必須與建設(shè)項(xiàng)目相結(jié)合，必須有明確的開發(fā)期限和進(jìn)度要求，必須有基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)的條件。在房地產(chǎn)開發(fā)上，要走綜合開發(fā)的路子。房地產(chǎn)開發(fā)不僅僅進(jìn)行房屋建設(shè)，同時(shí)要進(jìn)行各種配套的基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)設(shè)施建設(shè)。對(duì)水、電、通訊管線、道路、商服設(shè)施等應(yīng)同時(shí)設(shè)計(jì)、施工、投入使用，形成一個(gè)統(tǒng)一的整體，避免重復(fù)施工和各自為政的多種弊端，通過綜合開發(fā)可以有效地利用土地、節(jié)約資源。4.4發(fā)展經(jīng)濟(jì)使用房，需要房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格，就是中低收入家庭能接受的價(jià)格。發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，不僅需要功能齊全、技術(shù)含量相當(dāng)、適應(yīng)社會(huì)進(jìn)步，而且又有一個(gè)可以接受的低價(jià)，也就是“物美價(jià)廉”。在目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式下，是很難辦到的。提高了房地產(chǎn)業(yè)的集中度，就能有效的實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，而且推進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展和創(chuàng)新能力的提高。規(guī)模經(jīng)營(yíng)，成本下降；住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，必然提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，提高資源使用效率，成本也會(huì)下降；技術(shù)創(chuàng)新，也會(huì)使成本降低。綜合的結(jié)果就是經(jīng)濟(jì)適用房成本的降低，價(jià)格也會(huì)下降。如此一來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房才能發(fā)揮其真正的作用?？傊康禺a(chǎn)行業(yè)集中度的提高，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)向可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵一步，也是十分有效的途徑。5結(jié)語(yǔ)由于房地產(chǎn)作為消費(fèi)品兼投資品的特殊商品屬性，使得資本市場(chǎng)、收入預(yù)期、消費(fèi)預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響巨大，形成隨資本市場(chǎng)預(yù)期變化導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。而房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)有反過來(lái)影響資本市場(chǎng)、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，特別在快速城市化和高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)展中國(guó)家，由于住房在家庭消費(fèi)儲(chǔ)蓄中的比重較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)更進(jìn)一步影響發(fā)展利益的社會(huì)分享和城市化決策乃至城市化進(jìn)程和長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力。房地產(chǎn)業(yè)作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)體統(tǒng)的一部分,只要我們堅(jiān)持和遵循一定的原則,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是可能的。但是房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是一個(gè)龐雜的系統(tǒng)工程,要實(shí)現(xiàn)其可持續(xù)發(fā)展,必須依據(jù)有關(guān)原則,制定相應(yīng)的發(fā)展規(guī)劃的指標(biāo)體系,并且通過一定的措施把這些規(guī)劃和指標(biāo)層層落實(shí)。這就是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的途徑問題。在可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃下,通過加大發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和低價(jià)商品房、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化、提高行業(yè)集中度等措施,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展問題將會(huì)最終得到有效的解決。

參考文獻(xiàn)[1]張?zhí)?循環(huán)經(jīng)濟(jì)視角下的中國(guó)人口城市化研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué),2007.[2]馮振東.城市化