房屋轉(zhuǎn)租賃的賬務(wù)處理

房屋轉(zhuǎn)租賃的賬務(wù)處理審計(jì)雜貨鋪?zhàn)?/p>

2023-08-16發(fā)表于北京以下文章來(lái)源于張章說(shuō)分錄

，作者張章說(shuō)分錄房屋轉(zhuǎn)租房屋轉(zhuǎn)租，即從甲方租入房屋，然后再把房屋分割或整體轉(zhuǎn)租給其他客戶，企業(yè)依靠租金差來(lái)賺取利潤(rùn)。需要說(shuō)明的是，第一，從甲方租入的房屋，必須是無(wú)條件支付房租的。不能是待我方租出以后，在開(kāi)始計(jì)算應(yīng)給甲方的房租；第二，從甲方租入房屋的年限最少1年以上，少于一年的適用于簡(jiǎn)單租賃處理，不在今天的討論之中。01、租入房屋的賬務(wù)處理租期超過(guò)一年的房屋，需要確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)。使用權(quán)資產(chǎn)的入賬初始成本為，租期內(nèi)需要支付租金的現(xiàn)值及租入資產(chǎn)時(shí)需要支付的其他直接費(fèi)用。包括：簽字費(fèi)、上任租客的搬離補(bǔ)償、中介費(fèi)等。案例：2×23年1月1日，張章公司租下某棟建筑物的9層與出租人甲公司簽訂了為期10年的租賃協(xié)議，公司裝修后用于轉(zhuǎn)租。有關(guān)資料如下：（1）初始租賃期內(nèi)的不含稅租金為每年1000萬(wàn)元，續(xù)租期間為每年1100萬(wàn)元，所有款項(xiàng)應(yīng)于每年年初支付；（2）為獲得該項(xiàng)租賃，張章公司發(fā)生的初始直接費(fèi)用為400萬(wàn)元，其中，300萬(wàn)元為向該樓層前任租戶支付的款項(xiàng)，100萬(wàn)元為向促成此租賃交易的房地產(chǎn)中介支付的傭金；（3）作為對(duì)張章公司長(zhǎng)約租賃的激勵(lì)，甲公司承諾，張章公司能夠在8月份前對(duì)外開(kāi)始租賃，將會(huì)獲得甲公司100萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)，本公司經(jīng)過(guò)評(píng)估認(rèn)為可以拿到獎(jiǎng)勵(lì)；（4）張章公司2023年增量貸款利率為5%。（5）租賃期結(jié)束后，預(yù)計(jì)回復(fù)到租賃初始狀態(tài)的費(fèi)用為100萬(wàn)。說(shuō)明1：小編為簡(jiǎn)化處理，更直觀反應(yīng)租房的賬務(wù)處理，此處假設(shè)不考慮相關(guān)稅費(fèi)影響。說(shuō)明2：（P/A，5％，9）＝7.10782；（5%利率的年金現(xiàn)值）說(shuō)明3：（P/F，5％，10）＝0.6139（5%利率下10年后資金現(xiàn)值）1、未支付租賃費(fèi)、棄置費(fèi)用折現(xiàn)②、由于租金未年初支付，所以租賃負(fù)債-租賃付款額為：9×1000=9000萬(wàn)③、租賃付款額現(xiàn)值=9000×（P/A，5％，9）=9000×7.10782=7107.82萬(wàn)④、未確認(rèn)融資費(fèi)用額=9000萬(wàn)-7107.82萬(wàn)=1892.18⑤、棄置費(fèi)用現(xiàn)值=100×（P/F，5％，10）＝100×0.6139＝61.39萬(wàn)2、確認(rèn)應(yīng)當(dāng)歸屬”使用權(quán)資產(chǎn)“的其他費(fèi)用使用權(quán)資產(chǎn)初始成本=1000+7107.82+61.39+400-100＝8469.213、租入房屋的分錄（單位：萬(wàn)元）借：使用權(quán)資產(chǎn)8469.21租賃負(fù)債——未確認(rèn)融資費(fèi)用1892.18貸：租賃負(fù)債——租賃付款額9000銀行存款1300（1000+400-100）預(yù)計(jì)負(fù)債

61.39說(shuō)明：如果甲公司承諾的100萬(wàn)并未到賬，則此100萬(wàn)計(jì)入應(yīng)收賬款。上面分錄銀行存款調(diào)整為1400，借方調(diào)整，多應(yīng)收賬款100萬(wàn)。4、24年末未確認(rèn)融資費(fèi)用攤銷額24年年末未確認(rèn)融資費(fèi)用攤銷額＝（年初租賃付款額9000－年初未確認(rèn)融資費(fèi)用1892.18）×5％＝355.39（萬(wàn)元）借：財(cái)務(wù)費(fèi)用——利息費(fèi)用355.39貸：租賃負(fù)債——未確認(rèn)融資費(fèi)用355.395、24年末棄置費(fèi)用利息攤銷攤銷棄置費(fèi)用應(yīng)負(fù)擔(dān)的利息費(fèi)用＝61.39×5％＝3.07（萬(wàn)元）借：財(cái)務(wù)費(fèi)用—利息費(fèi)用3.07貸：預(yù)計(jì)負(fù)債3.076、使用權(quán)資產(chǎn)折舊按直線折舊法折舊，年折舊額計(jì)算公式如下：8469.21÷10=

846.92萬(wàn)

（月折舊再除12，在此不再計(jì)算）借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

846.92萬(wàn)貸：使用權(quán)資產(chǎn)折舊

846.92萬(wàn)02、出租房屋的賬務(wù)處理出租過(guò)程中，租金收入為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，無(wú)論預(yù)交房租還后交房租，都不影響按實(shí)際租出月確認(rèn)收入。1、租客預(yù)交租金借：銀行存款貸：預(yù)收賬款2、租客押金借：銀行存款貸：其他應(yīng)付款—XX押金3、確認(rèn)收入借：預(yù)收賬款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-簡(jiǎn)易計(jì)稅4、裝修費(fèi)用借：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用—裝修費(fèi)貸：銀行存款5、每月攤銷裝修費(fèi)借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用—裝修費(fèi)6、向第三方租賃平臺(tái)支付中介費(fèi)借：銷售費(fèi)用貸：銀行存款7、房屋維護(hù)修繕費(fèi)借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：銀行存款等8、為方便租賃購(gòu)置的電氣等其他固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)-xx貸：銀行存款借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：累積折舊9、客戶損壞資產(chǎn)進(jìn)行賠付客戶損壞固定資產(chǎn)后，往往賠付額度會(huì)高于固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值，所以不能直接做其