【泰禾房地產(chǎn)企業(yè)融資方案探析15000字（論文）】

泰禾房地產(chǎn)企業(yè)融資方案分析【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有著舉足輕重的地位，它不僅提供了大量的就業(yè)崗位，促進(jìn)了我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展，更對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有非常重要的作用。。在房地產(chǎn)進(jìn)入“后白銀時(shí)代”，政策監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)，融資環(huán)境收緊的背景下，房企根據(jù)以往的融資經(jīng)驗(yàn)與新興的融資方式，結(jié)合自身特色，設(shè)計(jì)合理的融資方案，包括公司自身資質(zhì)建設(shè)，融資方式，融資時(shí)間，融資地點(diǎn)等，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展具有十分重要的意義。為此，本文根據(jù)基本融資理論，結(jié)合以往房企融資案例經(jīng)驗(yàn)，對(duì)比分析各類(lèi)房企的融資成本，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)當(dāng)下新興的融資渠道進(jìn)行分析，并結(jié)合泰禾自身特色，提出泰禾集團(tuán)在未來(lái)設(shè)計(jì)融資方案時(shí)如何以更低的成本融資。為房地產(chǎn)行業(yè)中有著與泰禾類(lèi)似情況的房企提供借鑒，以獲取更低的融資成本?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資成本；資產(chǎn)負(fù)債率；泰禾；萬(wàn)科；融資方案目錄1.緒論 11.1研究背景 11.2研究意義 11.3研究?jī)?nèi)容 21.4研究方法 22.融資的概念與意義 32.1融資的概念 32.2融資方式 32.3房地產(chǎn)企業(yè)融資的意義 33.泰禾集團(tuán)概況 33.1泰禾集團(tuán)簡(jiǎn)介 33.2泰禾集團(tuán)面臨的困境 43.3疫情與債務(wù)危機(jī) 54.泰禾集團(tuán)未來(lái)融資成本控制分析 64.1公司介紹 64.2項(xiàng)目分析 84.3管理團(tuán)隊(duì)建設(shè) 104.4股權(quán)融資 114.5物業(yè)平臺(tái)融資 124.6銀行貸款融資 134.7項(xiàng)目合作融資 164.8信托融資 174.9債券融資 184.10銷(xiāo)售回款 205.總結(jié) 20參考文獻(xiàn) 211.緒論1.1研究背景自改革開(kāi)放實(shí)施以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了巨大成就，國(guó)民生活質(zhì)量不斷提高，從滿足最基本衣食住行，到對(duì)生活品質(zhì)的追求逐漸提高。人民對(duì)居住環(huán)境的不斷追求作用于房地產(chǎn)，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，其中，在經(jīng)歷2008年由次級(jí)貸引發(fā)的金融危機(jī)后，政府實(shí)施了著名的“四萬(wàn)億”刺激經(jīng)濟(jì)的計(jì)劃，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也從這一年開(kāi)始，迎來(lái)了將近10年的黃金發(fā)展期，在近10年的黃金時(shí)代，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境、供給結(jié)構(gòu)、國(guó)家政策和融資渠道等都發(fā)生了很大的改變與進(jìn)步。在2008年至2017年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，全國(guó)各地城市房?jī)r(jià)不斷上漲，其中以一二線城市為代表，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度領(lǐng)跑全國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)十分可觀，在如此火熱的市場(chǎng)背景下，各地房企各顯神通，除了以龍頭房企萬(wàn)科，龍湖為代表的自律房企外，大多數(shù)房企都選擇通過(guò)“高負(fù)債，高杠桿”的模式發(fā)展，本篇文章的研究對(duì)象——泰禾集團(tuán)便是如此，泰禾作為閩系房企代表，在福州站穩(wěn)腳跟后，憑借“高負(fù)債，高杠桿”的發(fā)展模式，在2013年至2017年，在北京上海等一二線城市完成布局，并于2017年銷(xiāo)售額突破千億，加入千億房企俱樂(lè)部，可謂風(fēng)光無(wú)限。這種發(fā)展模式在市場(chǎng)監(jiān)管環(huán)境較為寬松，房企自身對(duì)債務(wù)規(guī)模控制合理的前提下，能夠很好地幫助企業(yè)發(fā)展，然而，從2018年前后，政府提出“房住不炒”的政策理念，各地政府更是發(fā)布各式各樣的“限購(gòu)令”，監(jiān)管部門(mén)對(duì)信托貸款，銀行貸款等融資方式的監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)，加上2020年開(kāi)始，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部，人民銀行頒布的“三道紅線”，這無(wú)疑給火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)澆了一盆冷水，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管與調(diào)控越來(lái)越規(guī)范與嚴(yán)格的大背景下，泰禾集團(tuán)面臨債務(wù)逾期，項(xiàng)目停工，融資受阻，股價(jià)下跌等前所未有的挑戰(zhàn)，本文將結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)背景下，分析泰禾集團(tuán)融資方案將做出那些調(diào)整，幫助其度過(guò)當(dāng)前難關(guān)，向更好的方向發(fā)展。1.2研究意義房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)民生息息相關(guān)的行業(yè)，關(guān)乎到人們的衣食住行，它不僅提供了大量就業(yè)崗位，更加快了我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展。從某種程度上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)是政府穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兜底產(chǎn)業(yè)，健康的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著積極作用，不健康的發(fā)展模式將會(huì)妨礙經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。然而，在當(dāng)前大背景下，我國(guó)大部分房企都面臨著“負(fù)債高，融資難”的發(fā)展困境，泰禾集團(tuán)亦是如此。因此，對(duì)泰和集團(tuán)的融資方案進(jìn)行研究，，能夠幫助該企業(yè)改變以往的激進(jìn)式，即高杠桿，高負(fù)債的發(fā)展模式,結(jié)合監(jiān)管政策與吸收以往優(yōu)秀房企的融資經(jīng)驗(yàn)，對(duì)其融資方案做出調(diào)整，能夠幫助泰禾集團(tuán)度過(guò)目前面臨的“債務(wù)預(yù)期，融資受阻，項(xiàng)目停工，股價(jià)下跌”等困境；不僅如此，本研究對(duì)于其他面臨同樣融資問(wèn)題的房企同樣具有重要的借鑒意義，在一定程度上能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)向健康平穩(wěn)的方向發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。1.3研究?jī)?nèi)容本文主要研究泰禾集團(tuán)當(dāng)前面臨的主要問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管政策，房地產(chǎn)傳統(tǒng)與新興融資渠道，并結(jié)合分析不同房企之間融資成本產(chǎn)生差異的原因，找出與泰禾集團(tuán)之間的異同，為泰禾集團(tuán)所面臨的主要問(wèn)題提出解決意見(jiàn)，并為集團(tuán)在未來(lái)控制融資成本提出建議，幫助集團(tuán)度過(guò)難關(guān)，朝更好的方向發(fā)展。1.4研究方法本論文的研究方法主要采用文獻(xiàn)資料法和案例分析法。（1）文獻(xiàn)分析法即通過(guò)圖書(shū)、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊等途徑手機(jī)大量關(guān)于泰禾集團(tuán)和房地產(chǎn)行業(yè)的資料，通過(guò)仔細(xì)閱讀、整理和歸納研究，使筆者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和泰禾集團(tuán)的大體情況有較清晰的了解，同時(shí)對(duì)融資方案分析有較宏觀的理解。通過(guò)對(duì)以往不同房企融資數(shù)據(jù)的分析，找出成本較低的融資方式與原因，并結(jié)合案例分析法，對(duì)泰禾未來(lái)融資方案給予建議。（2）案例分析法與對(duì)比分析法，主要是指收集以往優(yōu)秀房企融資的案例，從中找到融資成本較低原因，并對(duì)比泰禾與其之間的差距，總結(jié)未來(lái)融資時(shí)泰禾可以考慮利用的方法，使讀者更為信服。2.融資的概念與意義2.1融資的概念融資，是生活中十分常見(jiàn)的金融概念，主要可以從狹義與廣義兩個(gè)角度來(lái)說(shuō)，從狹義上來(lái)說(shuō)，融資可以理解為一個(gè)企業(yè)在資本市場(chǎng)上籌集資金的行為與過(guò)程。從廣義上來(lái)說(shuō)，融資等于金融，即貨幣資金的融合與流通的過(guò)程，企業(yè)在資本市場(chǎng)上通過(guò)各種方式為企業(yè)發(fā)展需要籌集或者貸放資金的行為。2.2融資方式房地產(chǎn)企業(yè)主要融資方式包括銀行貸款，債券融資，信托基金融資，IPO等，其中銀行貸款與債券融資在市場(chǎng)上比較受歡迎，而由于IPO融資對(duì)公司的要求較高，對(duì)于一些小型地方房企并不適用，信托基金融資在近幾年憑借其靈活的優(yōu)勢(shì)發(fā)展迅速，備受泰禾集團(tuán)喜愛(ài)，但其成本也比較高。不同融資方式在不同地方、時(shí)期、公司資質(zhì)、融資金額等不同情況下產(chǎn)生成本也是不同的，所以房企要根據(jù)具體情況選擇適合的融資方案。2.3房地產(chǎn)企業(yè)融資的意義房地產(chǎn)融資指房企為了獲得生存發(fā)展需要的資金，在資本市場(chǎng)籌措資金的行為，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)各個(gè)過(guò)程都需要有資金的支持，所以房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求十分活躍，房企在市場(chǎng)進(jìn)行融資是十分必要的，企業(yè)合理地利用融資取得的資金，能夠幫助企業(yè)更好地發(fā)展壯大，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但是若不科學(xué)規(guī)劃融資方案，包括利率、融資地點(diǎn)、融資方等，若企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力不夠，那么將會(huì)在未來(lái)成為企業(yè)發(fā)展壯大路上的隱形炸彈，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)倒閉，所以融資是把雙刃劍，利用好，則能幫助企業(yè)發(fā)展，利用不好，則會(huì)拖累企業(yè)發(fā)展，所以本文將結(jié)合泰禾集團(tuán)與其他房企以往融資案例的具體情況，對(duì)泰禾未來(lái)融資方案做出分析與建議。3.泰禾集團(tuán)概況3.1泰禾集團(tuán)簡(jiǎn)介泰禾集團(tuán)是一家從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，醫(yī)療，壽險(xiǎn)等多領(lǐng)域的大型知名上市公司。成立于1996年，并于2010年通過(guò)借殼福建三農(nóng)成功上市，并于2017年銷(xiāo)售額突破千億，加入千億房企俱樂(lè)部。集團(tuán)始終堅(jiān)定以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心，并依托集團(tuán)多年來(lái)在住宅，商業(yè)，壽險(xiǎn)，醫(yī)療，教育等多個(gè)領(lǐng)域積累的優(yōu)質(zhì)資源，積極實(shí)施“泰禾+”戰(zhàn)略，全面提高城市生活品質(zhì)于加強(qiáng)集團(tuán)向多元化格局發(fā)展布局，努力開(kāi)創(chuàng)“中國(guó)式美好生活”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為集團(tuán)核心業(yè)務(wù)，集團(tuán)堅(jiān)持“深耕核心一線，全面布局二線”的發(fā)展戰(zhàn)略，獨(dú)具匠心地打造了院子系，府系，公館系，大院系等產(chǎn)品IP，堅(jiān)持“文化筑居中國(guó)”的品牌內(nèi)涵，短短幾年，憑借其產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)別具一格的文化內(nèi)涵與輸出，在國(guó)內(nèi)主要一二線城市完成布局，并廣受追捧，品牌認(rèn)可度與影響力不斷提升，規(guī)模不斷壯大，聞名全國(guó)。3.2泰禾集團(tuán)面臨的困境即使泰禾集團(tuán)在2018年取得了1456億的亮眼的銷(xiāo)售成績(jī)，成功躋身中國(guó)房企前20強(qiáng)，但距離2017年泰禾老板黃其森在公眾面前喊話，2018年要取得2000億的目標(biāo)仍有差距，而從豪言壯志立下2000億的銷(xiāo)售目標(biāo)我們就可以看出，黃其森在公司發(fā)展上是有些激進(jìn)與不聯(lián)系公司實(shí)際情況的，因?yàn)?017年全年泰禾實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額823.73億元，同比增長(zhǎng)285.59%，若想要實(shí)現(xiàn)2018年2000億的銷(xiāo)售目標(biāo)，就意味著泰禾要連續(xù)兩年將以接近三倍的速度飛速發(fā)展。然而，從2018年前后，政府就陸續(xù)提出“房住不炒”的政策信號(hào)，加上各地政府陸續(xù)出臺(tái)“限購(gòu)令”，這些政策都在告訴市場(chǎng)，未來(lái)政府將對(duì)以不合理增長(zhǎng)速度的房?jī)r(jià)加以監(jiān)管與調(diào)控，尤其以一二線城市為代表，而泰禾的大部分土地儲(chǔ)備都集中在我國(guó)一二線城市，政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控，打擊了房?jī)r(jià)不合理的增長(zhǎng)速度，打擊了一些房產(chǎn)投資者，更是告訴普通購(gòu)房者房?jī)r(jià)飛漲的時(shí)代將一去不復(fù)返，這對(duì)泰禾在一二線布局的樓盤(pán)十分不友好，換句話說(shuō)，政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控直接影響了泰禾在一二線城市布局的樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格。政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控直接影響了泰禾的銷(xiāo)售計(jì)劃，進(jìn)而影響其銷(xiāo)售收入與現(xiàn)金流，最終影響凈利潤(rùn)。例如泰禾北京西府大院項(xiàng)目，早在17年的時(shí)候就達(dá)到了出售條件，在正要開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，調(diào)控政策出來(lái)了，作為泰禾在全國(guó)項(xiàng)目中，位置最好的北京西府大院，黃其森始終不愿意以7、8萬(wàn)的單價(jià)開(kāi)盤(pán)的，然而，泰禾巨大的負(fù)債壓力由不得黃老板任性，終于，在捂盤(pán)捂了兩年后，迫于巨大的負(fù)債壓力，不得不先推出部分樓盤(pán)以回籠資金。然而開(kāi)盤(pán)價(jià)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于曾經(jīng)暢想的“非20萬(wàn)不賣(mài)”。盡管回籠部分資金，但由于遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期價(jià)格，這與泰禾預(yù)期的現(xiàn)金流有很大偏差，導(dǎo)致了泰禾的資金壓力進(jìn)一步加大。資金壓力大，市場(chǎng)監(jiān)管?chē)?yán)，融資成本高是泰禾目前面臨的主要問(wèn)題，本文主要討論未來(lái)泰禾如何降低融資成本，以及有何新的融資渠道可以開(kāi)發(fā)。3.3疫情與債務(wù)危機(jī)隨著泰禾的實(shí)際現(xiàn)金流與預(yù)期有所偏差，導(dǎo)致其多年快速發(fā)展遺留下來(lái)的債務(wù)危機(jī)也慢慢曝光在公眾視野中，加上2020年遭遇了“黑天鵝”新冠肺炎，2020年7月6日，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，因房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境下行、新冠肺炎疫情等疊加因素的影響，公司現(xiàn)有項(xiàng)目的去化率短期內(nèi)有所下降，銷(xiāo)售預(yù)期存在波動(dòng)，同時(shí)由于公司自身債務(wù)規(guī)模龐大、融資成本高企、債務(wù)集中到付等問(wèn)題，使得其短期流動(dòng)性出現(xiàn)困難，全國(guó)各地項(xiàng)目無(wú)法施工，預(yù)期銷(xiāo)售計(jì)劃改變，預(yù)期現(xiàn)金流出現(xiàn)嚴(yán)重偏差，導(dǎo)致泰禾在2020年以來(lái)多支債務(wù)出現(xiàn)逾期。表3—1泰禾集團(tuán)2020年到期債務(wù)統(tǒng)計(jì)表資料來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)而泰禾集團(tuán)之所以在2020年出現(xiàn)大規(guī)模債務(wù)逾期，一方面是因?yàn)檎哒{(diào)控與新冠肺炎突發(fā)對(duì)影響了泰禾集團(tuán)的銷(xiāo)售收入與現(xiàn)金流，根本原因還是在于其連年高杠桿與激進(jìn)擴(kuò)張與，雖然在房地產(chǎn)行業(yè)高負(fù)債對(duì)于房企發(fā)展確實(shí)存在一定的積極意義，但當(dāng)公司在確定融資方案時(shí)，不結(jié)合公司發(fā)展規(guī)律，不觀察行業(yè)政策背景，不控制融資成本，不考慮公司現(xiàn)金流情況，那么公司的承壓能力將大大折扣，甚至在一些“黑天鵝”事件面前將影響公司生死存亡，所以泰禾集團(tuán)包括類(lèi)似房企在確定其融資方案時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮各個(gè)因素，提高風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)性，讓企業(yè)穩(wěn)中求進(jìn)。泰禾集團(tuán)未來(lái)融資成本控制方案一個(gè)公司想要在資本市場(chǎng)融資，就必須設(shè)計(jì)出一個(gè)融資方案，融資方案中體現(xiàn)的公司實(shí)力，融資方式，融資時(shí)期等對(duì)融資成本具有重要影響意義，例如龍頭房企或者國(guó)有房企在資本市場(chǎng)便能獲得較低的融資成本，因?yàn)槠鋫鶆?wù)違約風(fēng)險(xiǎn)小，也就意味著債權(quán)人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相較于一些中小型房企來(lái)的小。另外，不同時(shí)期，地點(diǎn)，資金提供方，融資方式所需付出的成本也不一樣，例如在新冠肺炎后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的時(shí)期，國(guó)家實(shí)行較為寬松的貨幣政策，市場(chǎng)利率處于歷史低位，這時(shí)發(fā)行債務(wù)便能承擔(dān)較低的融資成本，而在這些變數(shù)面前，泰禾集團(tuán)又將如何在政府監(jiān)管越發(fā)嚴(yán)格與房地產(chǎn)進(jìn)入“后白銀時(shí)代”的大背景下，度過(guò)債務(wù)危機(jī)并在未來(lái)合理控制融資成本，助力集團(tuán)順應(yīng)時(shí)代發(fā)展，成為行業(yè)標(biāo)桿。為此，本研究從公司介紹、項(xiàng)目分析、管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)、股權(quán)融資、物業(yè)平臺(tái)融資、銀行貸款融資、項(xiàng)目合作融資、信托融資、債券融資、銷(xiāo)售回款等方面出發(fā)，為泰禾集團(tuán)未來(lái)融資提出降低融資成本的方案。4.1公司介紹在公司介紹方面，泰禾集團(tuán)可以在融資方案中體現(xiàn)其中國(guó)房企前20強(qiáng)，上市公司的身份，泰禾集團(tuán)能夠成為中國(guó)房企前20強(qiáng)，并成功上市且市值一度高達(dá)540億元，這從側(cè)面反應(yīng)市場(chǎng)對(duì)泰禾集團(tuán)還是具有一定認(rèn)可的，且泰禾多年來(lái)深耕國(guó)內(nèi)一二線城市，手中握有大量一二線優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，這在下文項(xiàng)目介紹中會(huì)詳細(xì)介紹，而目前泰禾之所以深陷債務(wù)泥潭，雖然很大程度上歸根于其早些年的高杠桿與激進(jìn)擴(kuò)張，但這足以使泰禾的債務(wù)發(fā)生如此大規(guī)模的逾期，另外一個(gè)很重要的原因在于2020年初新冠肺炎這一突發(fā)事件，其全國(guó)范圍內(nèi)項(xiàng)目停止施工將近半年，預(yù)期現(xiàn)金流出現(xiàn)嚴(yán)重偏差，導(dǎo)致其發(fā)生如此大規(guī)模債務(wù)逾期，而目前國(guó)內(nèi)疫情基本得到控制，各地項(xiàng)目開(kāi)始陸續(xù)復(fù)產(chǎn)復(fù)工，現(xiàn)金流回歸正常，債務(wù)問(wèn)題將逐漸解決。后續(xù)再設(shè)計(jì)融資方案時(shí)，合理科學(xué)利用其中國(guó)房企20強(qiáng)，上市公司身份，融資成本都會(huì)比一些未上市的小型房企低，地方房企。另外，很重要的一點(diǎn)是，公司股東實(shí)力越強(qiáng)大，那么為公司提供的信用背書(shū)也就越強(qiáng)大，那么也能夠幫助公司獲得較低的融資成本。而在去年債務(wù)危機(jī)爆發(fā)后，泰禾集團(tuán)實(shí)際控制人即黃其森積極引入戰(zhàn)投，并最終在2020年7月31日與海南萬(wàn)益管理服務(wù)有限公司簽署了《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，而海南萬(wàn)益為萬(wàn)科全資子公司，萬(wàn)科方面擬以總對(duì)價(jià)24.3億元，接受泰禾19.9%泰禾股份，正式入股后將成為泰禾集團(tuán)第二大股東，換句話說(shuō)這次泰禾將與萬(wàn)科達(dá)成戰(zhàn)略合作，而此次正式入股后，萬(wàn)科將享有在泰禾的表決權(quán)眾與項(xiàng)目收益權(quán)，眾所周知萬(wàn)科作為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)龍頭，截止2020年Q3，公司凈負(fù)債率僅為28.51%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于“三道紅線”規(guī)定，常年保持行業(yè)低位，萬(wàn)科對(duì)有息負(fù)債的控制在行業(yè)中相對(duì)嚴(yán)格，這得益于萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)豐富的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，敏銳的戰(zhàn)略判斷，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)控制策略。而此次萬(wàn)科擬入股泰禾，雖然萬(wàn)科方面表示不承擔(dān)泰禾任何債務(wù)，不提供任何增信措施，泰禾目前所面臨的更多的是資金與融資問(wèn)題，其產(chǎn)品力與基礎(chǔ)力還是非常不錯(cuò)的，言下之意即在幫泰禾解決完資金與融資問(wèn)題后，萬(wàn)科正式入股泰禾后，泰禾手中在一二線城市積累的項(xiàng)目將為萬(wàn)科帶來(lái)可觀的收益。這或許才是萬(wàn)科愿意入股泰禾的真正目的。盡管這會(huì)使泰禾手上的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的收益一部分歸屬于萬(wàn)科，但這對(duì)目前深陷債務(wù)危機(jī)的泰禾又何嘗不是一件好事呢，在地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“后白銀時(shí)代”的大背景下，泰禾以往靠“高杠杠，高負(fù)債”的激進(jìn)擴(kuò)張策略已經(jīng)不在是最優(yōu)選擇，相反，地產(chǎn)公司要穩(wěn)中求進(jìn)，而萬(wàn)科便是穩(wěn)中求進(jìn)的代表之一，其作為行業(yè)龍頭，融資成本在國(guó)內(nèi)房企中也是處于低位。因?yàn)閺母鞣科髿v史融資成本數(shù)據(jù)來(lái)看，第一梯隊(duì)中包含中國(guó)海外發(fā)展，華潤(rùn)置地，金茂，龍湖，萬(wàn)科，招商蛇口等房企，融資成本大概在5%左右，第二梯隊(duì)中包含遠(yuǎn)洋，綠城，富力，世茂，旭輝等房企，融資成本在5%—6%左右，第三梯隊(duì)包含合景泰富，中駿，華夏幸福等房企，融資成本大概在6%—7%左右，而泰禾則位于融資成本較高的第四梯隊(duì)，成本普遍高于7%?？偟膩?lái)看龍頭房企的融資成本都是比較低的，而龍頭房企由一般為央企和大型公眾企業(yè)，例如有“業(yè)內(nèi)安全之王”之稱(chēng)的中國(guó)海外發(fā)展融資成本在2018年融資成本僅為4.3%，為國(guó)內(nèi)房企最低，而萬(wàn)科雖然不是國(guó)企，但由于深圳地鐵是萬(wàn)科第一大股東，也讓萬(wàn)科擁有了國(guó)資背景，讓其能夠以較低成本融資。所以，在萬(wàn)科正式入股泰禾后，萬(wàn)科多年積累下的財(cái)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，豐富的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)控制策略，都將成為泰禾未來(lái)發(fā)展計(jì)劃中重要的指標(biāo)，而泰禾背靠房企龍頭萬(wàn)科這棵大樹(shù)，也就擁有了來(lái)自萬(wàn)科的信用背書(shū)，加上萬(wàn)科的國(guó)資背景，這對(duì)于泰禾未來(lái)降低融資成本都將起到積極的作用，換句話說(shuō)，泰禾在未來(lái)設(shè)計(jì)融資方案時(shí)，可將萬(wàn)科為其第二大股東的重要地位體現(xiàn)出來(lái)，并結(jié)合泰禾自身特色與萬(wàn)科在控制融資成本上的寶貴經(jīng)驗(yàn)，加上融資市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科的認(rèn)可與信任，將有利于泰禾降低融資成本。4.2項(xiàng)目分析誠(chéng)然，泰禾在多年“高杠桿，高負(fù)債”的發(fā)展策略指導(dǎo)下，加上遇見(jiàn)突發(fā)“黑天鵝”，在近兩年遇到了資金鏈的問(wèn)題，影響集團(tuán)生存發(fā)展的問(wèn)題。然而，房地產(chǎn)行業(yè)本來(lái)就是高杠桿行業(yè)，不得不承認(rèn)，高杠桿確實(shí)幫助泰禾從一家區(qū)域性房企發(fā)展為在全國(guó)多個(gè)一二線城市完成布局的房企。好在泰禾把錢(qián)花在了刀刃上，通過(guò)多年的布局，公司的項(xiàng)目資源大都集中于一二線城市，也就意味著泰禾手中擁有的大都為資產(chǎn)減值空間小，升值空間大的優(yōu)質(zhì)資源。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的2021年2月份商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份，一線城市新開(kāi)發(fā)的商品房和二手房銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅分別為4.8%和10.8%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.6和1.2個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品房和二手房銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅分別為4.5%和2.9%，比上月上升0.4個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新建商品房和二手房銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅分別為3.6%和1.9%，比上月分別上升0.3和0.4個(gè)百分點(diǎn)。不難看出，即使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入“后白銀時(shí)代”，但一二線城市新建商品房住宅銷(xiāo)售價(jià)格仍在小幅增長(zhǎng)，即使一二線城市以外的房?jī)r(jià)也在上漲，但其增速還是低于一二線城市。而截止2019H1，根據(jù)現(xiàn)有資料顯示，公司土地儲(chǔ)備面積209.25萬(wàn)平方米，分別分布在福建12%，京津冀10%，長(zhǎng)三角72%，珠三角6%，而公司在建項(xiàng)目面積1637.06萬(wàn)平方米，分別分布在福建39%，京津冀9%，長(zhǎng)三角14%，珠三角18%和其他熱門(mén)一二線城市20%，而我國(guó)一二線城市在經(jīng)濟(jì)，政治，交通，教育，醫(yī)療等方面布局都比較全面于領(lǐng)先其他城市，這對(duì)消費(fèi)者有著天生的吸引力，換句話說(shuō)，一二線城市的購(gòu)房需求大，且抗風(fēng)險(xiǎn)能力也更強(qiáng)，泰禾手中的項(xiàng)目減值空間小，升值空間大，當(dāng)三四線城市紅利逐漸減弱后，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐步推進(jìn)，手握大規(guī)模一二線土地儲(chǔ)備的房企，才有抵抗風(fēng)險(xiǎn)，保障后續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的勇氣。另外，泰禾能成為國(guó)內(nèi)知名大型房企，與其獨(dú)到的產(chǎn)品IP是離不開(kāi)的，“文化筑居中國(guó)”，是泰禾對(duì)外宣稱(chēng)的理念。對(duì)中國(guó)文化的驕傲之情，是串起泰禾“院子系”產(chǎn)品主線條。從北京的中國(guó)院子為原點(diǎn)，泰禾的院子系產(chǎn)品已經(jīng)占領(lǐng)全國(guó)22座城市，落地44個(gè)項(xiàng)目。泰禾將新中式豪宅發(fā)揚(yáng)光大，尤其是“院子系”已經(jīng)成為地產(chǎn)圈內(nèi)的超級(jí)IP。憑借別具一格的產(chǎn)品文化，公司在豪宅市場(chǎng)立得自己的一席之位。其中，中國(guó)院子曾4次入圍“亞洲十大超級(jí)豪宅”，6次入圍“中國(guó)十大超級(jí)豪宅”。在院子系之后，泰禾也在不斷進(jìn)行產(chǎn)品的創(chuàng)新，細(xì)分出升級(jí)版的大院系和微縮版的小院系兩種產(chǎn)品類(lèi)型。目前，泰禾已經(jīng)形成了院子系、大院系、府系和園系等多條差異化的產(chǎn)品線，成為新中式豪宅的引領(lǐng)者。站在一個(gè)更高的層面來(lái)說(shuō)，泰禾的院子系產(chǎn)品彌補(bǔ)了建筑的中國(guó)文化缺失問(wèn)題，它也成為高識(shí)別度的產(chǎn)品。而泰禾院子系樓盤(pán)所到之處均成為現(xiàn)象級(jí)紅盤(pán)。泰禾手中大量一二線城市土地儲(chǔ)備，與其在國(guó)內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的產(chǎn)品IP，在房地產(chǎn)進(jìn)入“后白銀時(shí)代”的大背景下，為泰禾在后續(xù)資本市場(chǎng)融資時(shí)提供了較強(qiáng)的資產(chǎn)支持，加上若萬(wàn)科后續(xù)正式入股，相當(dāng)于又有了萬(wàn)科的信用背書(shū)，所以泰禾在后續(xù)融資方案設(shè)計(jì)時(shí)，可以體現(xiàn)出其手中掌握的大量一二線優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備資產(chǎn)，因?yàn)檫@些資產(chǎn)減值空間小，升值空間大，換句話說(shuō)，只要不再發(fā)生類(lèi)似新冠肺炎這種黑天鵝，在與萬(wàn)科逐步深入合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，這些資產(chǎn)將為泰禾帶來(lái)大量現(xiàn)金流，加上泰禾近年來(lái)也開(kāi)始逐步降負(fù)債，控制融資成本，將降低債權(quán)人的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)降低，也將促進(jìn)泰禾的融資成本降低。4.3管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)一個(gè)公司是否能夠穩(wěn)定發(fā)展，也是影響融資成本的一個(gè)重要因素，國(guó)內(nèi)龍頭房企之所以能夠獲得較低的融資成本，一方面是有來(lái)自國(guó)資的信用背書(shū)，另一方面也是因?yàn)槠涔芾韴F(tuán)隊(duì)和方式多年穩(wěn)定，企業(yè)能夠按照發(fā)展規(guī)劃穩(wěn)健發(fā)展，變相使債權(quán)人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)降低，獲得債權(quán)人信任，愿意以較低的利率為其提供資本。反觀泰禾近幾年的管理團(tuán)隊(duì)，公司高管變動(dòng)十分頻繁，這與泰禾喜歡重金在行業(yè)內(nèi)挖人是息息相關(guān)的，而這些花高新挖過(guò)來(lái)的管理者，身上一般都帶有上一家任職公司的企業(yè)特征，曾經(jīng)有泰禾內(nèi)部員工表示，部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)是萬(wàn)科出身的，這個(gè)部門(mén)這陣子的行事風(fēng)格就是萬(wàn)科風(fēng)格，而過(guò)了不久，當(dāng)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)換成從龍湖挖來(lái)的領(lǐng)導(dǎo)后，這個(gè)部門(mén)又會(huì)變成龍湖的工作模式開(kāi)展工作，這僅僅只是泰禾管理管理混亂的一角。而這些花重金挖過(guò)來(lái)的高管，由于來(lái)了后發(fā)現(xiàn)其工作風(fēng)格或者方向與泰禾并不適用于泰禾，又或是不認(rèn)可泰禾的文化定位等其他原因，導(dǎo)致在泰禾爆發(fā)資金鏈危機(jī)后，集團(tuán)副總經(jīng)理級(jí)別以上的高管離職人數(shù)達(dá)到了數(shù)十人，例如原龍湖北京總營(yíng)銷(xiāo)李亮，被挖來(lái)做副總裁，雖然為集團(tuán)組織起了集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)、策劃以及各區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)的完整系統(tǒng)，但由于其穩(wěn)中求進(jìn)的發(fā)展理念與泰禾老板黃其森火燒眉毛急于求成的理念不符合，導(dǎo)致李亮不久后便離職。而企業(yè)高管團(tuán)隊(duì)往往是公司重要決策的參與者，團(tuán)隊(duì)主要人物是否穩(wěn)定，對(duì)于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展起著不可忽視的作用，尤其泰禾這種處于快速發(fā)展階段的企業(yè)，頻繁的人事變動(dòng)可能導(dǎo)致接任者對(duì)前任領(lǐng)導(dǎo)政策，公司內(nèi)部問(wèn)題，文化，項(xiàng)目進(jìn)展程度等不夠了解，導(dǎo)致其在后續(xù)工作開(kāi)展上不夠順利，甚至可能改變以前的發(fā)展政策，導(dǎo)致公司在發(fā)展策略上經(jīng)常做出調(diào)整，而泰禾便是如此，頻繁的人事變動(dòng)導(dǎo)致其沒(méi)有持續(xù)穩(wěn)定的按照其最初制定的政策發(fā)展，增加了企業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)性，變相提高了了債權(quán)人所需承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)提高則導(dǎo)致融資所需付出的成本變高。好在泰禾近期為了能夠盡快度過(guò)債務(wù)危機(jī)，走出泥潭，開(kāi)始借鑒萬(wàn)科的發(fā)展理念，例如2021年3月1日宣布任命曾經(jīng)有萬(wàn)科工作背景的黃耀文擔(dān)任集團(tuán)副總經(jīng)理，其深厚的萬(wàn)科背景或許能夠幫助泰禾盡早走出債務(wù)危機(jī)，促進(jìn)萬(wàn)科正式入股泰禾。既然泰禾如今有與萬(wàn)科達(dá)成戰(zhàn)略合作的希望，且萬(wàn)科的發(fā)展模式在國(guó)內(nèi)被證明還是比較成功的，那么其在今后的發(fā)展規(guī)劃中，可以借鑒萬(wàn)科多年來(lái)管理團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定的經(jīng)驗(yàn)，取其精華，去其糟粕，并將其運(yùn)用在泰禾自身，總的來(lái)說(shuō)，要盡量保證公司管理團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定，使公司在一個(gè)穩(wěn)定軌道上發(fā)展，降低風(fēng)險(xiǎn)性，能夠降低其融資成本。4.4股權(quán)融資房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)層面的股權(quán)融資主要形式是公募融資，公募股權(quán)融資一般指通過(guò)股票交易市場(chǎng)向社會(huì)公眾投資者發(fā)行企業(yè)股票在資本市場(chǎng)上募集資金的行為，包含我們常提到的上市（IPO），上市后公司增發(fā)或者配股（SPO），而房企則經(jīng)常過(guò)這種方式在資本市場(chǎng)進(jìn)行股權(quán)融資。而房企通過(guò)IPO或者SPO融資獲的資金，無(wú)需向投資者支付利息，也不用償還本金，但實(shí)際上，即使這樣，在投資者購(gòu)買(mǎi)上市公式股票后，即使上市公司不用向投資者償還本金，但投資者將享受上市公司的股息，分紅，還有凈資產(chǎn)的增值收益，還有買(mǎi)賣(mài)股票賺取差價(jià)獲利，這與債券融資按照合約規(guī)定在固定日期支付固定利息有所差異，股權(quán)融資的成本是否產(chǎn)生具有不確定性，換句話說(shuō)，該成本是或然成本，當(dāng)然，發(fā)生時(shí)有高，也有低，即使企業(yè)盈利高，但分紅少，企業(yè)選擇將更多利潤(rùn)留存在企業(yè)，那么投資者的每股凈收益也會(huì)上升。但是無(wú)論用何種方式來(lái)體現(xiàn)，其成本大概都可以用資產(chǎn)回報(bào)率來(lái)權(quán)衡。思量到資產(chǎn)收益率（ROE）融合考慮了銷(xiāo)售凈利率，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，凈負(fù)債率等多項(xiàng)因素，所以選擇使用資產(chǎn)收益率來(lái)衡量公募股權(quán)融資的成本。例如當(dāng)ROE為20%時(shí)，即相當(dāng)于投資者每在該企業(yè)投資100元，一年后，若企業(yè)正常發(fā)展，投資者就可以額外獲得20元的收益，而這20元投資者收益可以當(dāng)作房企為公募股權(quán)融資付出的成本。通過(guò)對(duì)A股135家房企公募融資隱形成本數(shù)據(jù)分析，主要有以下特征，像龍頭萬(wàn)科的資產(chǎn)收益率比較高，導(dǎo)致其公募股權(quán)融資的“隱形成本”較高，所以其更常用成本較低的債權(quán)融資。而像泰禾這種中型房企的ROE為10.6%，其他類(lèi)似房企如中南建設(shè)為7.27%，金科股份為6.55%，北辰實(shí)業(yè)為5.3%，可以看出其資產(chǎn)收益率并沒(méi)有太高，但是又由于其規(guī)模有限，股東實(shí)力有限，導(dǎo)致資本市場(chǎng)面對(duì)中型房企進(jìn)行債權(quán)融資時(shí)普遍比資產(chǎn)收益率高，使其承擔(dān)成本變高，所以泰禾在后續(xù)融資方案設(shè)計(jì)時(shí)也可以考慮成本較低的公募融資，減少成本較高的債券融資。4.5物業(yè)平臺(tái)融資另外，談到公募融資，不得不說(shuō)到近兩年房地產(chǎn)企業(yè)分拆旗下物業(yè)公司獨(dú)立上市的浪潮，2020年物業(yè)資本市場(chǎng)空前火熱，有18家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功在不同交易所掛牌上市，截止2020年12月31日，成功上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共達(dá)42家。圖4—12014年以來(lái)港股與A股物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市情況統(tǒng)計(jì)資料來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)通過(guò)上圖可以看出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，物業(yè)服務(wù)的輕資產(chǎn)發(fā)展模式的價(jià)值開(kāi)始獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)可與接受，并在2017年后高速增長(zhǎng)。中指研究院分析指出，2021年即后續(xù)兩三年將是資本市場(chǎng)的集中爆發(fā)期，同時(shí)也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市融資的最佳窗口期，原因在于隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，物業(yè)服務(wù)的價(jià)值也開(kāi)始逐漸被資本市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)并認(rèn)可追捧，即將進(jìn)入下一個(gè)藍(lán)海市場(chǎng)，尤其是去年疫情期間，社區(qū)在防疫第一線中發(fā)揮了關(guān)鍵作用，物業(yè)服務(wù)的價(jià)值進(jìn)一步被挖掘。通過(guò)對(duì)已上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)分析發(fā)現(xiàn)，截止2020年12月31日，在港股上市的38家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市盈率平均值為38倍，甚至超過(guò)了同期科技公司的平均市盈率，而同期恒生指數(shù)市盈率平均值僅為10.8倍，可以看出資本市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良好預(yù)期。中指院數(shù)據(jù)顯示，2000—2020年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積預(yù)計(jì)累計(jì)達(dá)到209.3億平方米，其中住宅面積約184.4億平方米，“十四五”期間預(yù)計(jì)我國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積有67.8億平方米，加上保障性住宅，住宅供給總量將很有希望超過(guò)90億平方米，此外，伴隨城鎮(zhèn)化發(fā)展催生出來(lái)的老舊城區(qū)改造也催生出了更多的物業(yè)需求，全國(guó)需要改造的小區(qū)大約有22萬(wàn)個(gè)，設(shè)計(jì)改造面積約30億平方米。中信證券研報(bào)指出，預(yù)測(cè)未來(lái)3—5年物業(yè)管理市場(chǎng)總體規(guī)模將增加至24080億元，其中，住宅物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模將增加至15360億元，增值服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張至4224億元，市場(chǎng)容量將進(jìn)一步被打開(kāi).而物業(yè)服務(wù)當(dāng)前發(fā)展勢(shì)頭最好的地方大都位于國(guó)內(nèi)一二線城市，因?yàn)槠渫恋爻山涣看?，交易市?chǎng)活躍，舊改項(xiàng)目多，人們收入的提高對(duì)高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)需求也在快速增長(zhǎng)，而泰禾早先在布局上項(xiàng)目大多布局在國(guó)內(nèi)一二線城市，這些城市物業(yè)服務(wù)需求高，增長(zhǎng)快，而泰禾集團(tuán)早已在這些城市布局配套物業(yè)服務(wù)，且泰禾的定位是高端住宅，這也意味著公司通過(guò)物業(yè)管理獲得的毛利率較高，增值空間大，其下沉市場(chǎng)空間也大，鑒于物業(yè)行業(yè)屬于輕資產(chǎn)模式發(fā)展，凈資產(chǎn)收益率高且物業(yè)管理合同屬于長(zhǎng)期合同，具備跨越周期和抵抗疫情之類(lèi)突發(fā)事件的能力，收入也比較穩(wěn)定，能夠?yàn)榉科髱?lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，在借助自身在一二線的樓盤(pán)完成布局后，完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，也可以考慮進(jìn)軍國(guó)內(nèi)三四線城市甚至縣城，提高市場(chǎng)占有率，為母公司帶來(lái)持續(xù)收入，緩解泰禾集團(tuán)的債務(wù)壓力，與融資壓力?？偟膩?lái)說(shuō)，既然泰禾旗下有相關(guān)的物業(yè)平臺(tái)公司布局，那么也可以好好利用，并考慮將其在近幾年打造成集團(tuán)旗下控股的另一個(gè)上市平臺(tái)，增加融資渠道，支撐主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展。4.6銀行貸款融資銀行貸款與債券融資一直以來(lái)都是房企幾種融資渠道中常用的方式，其中銀行貸款利率比起債券融資一般情況下比較低，但銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，總是傾向于大型房企或者有國(guó)資背景的房企，他們往往能夠獲得利息較低的貸款，因?yàn)檫@類(lèi)房企一般信譽(yù)資質(zhì)較為優(yōu)秀，市場(chǎng)認(rèn)可度高，根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012—2014年房企向銀行貸款的年利率在6.15%—15%之間，行業(yè)平均借貸利率大約為7.6%，相較于大部分融資渠道成本明顯偏低，其中，像保利，綠地，萬(wàn)科等大型和具有國(guó)資背景的房企的貸款利率在6.15%—6.85%區(qū)間浮動(dòng)，而中小型房企從成本浮動(dòng)區(qū)間則為6.15%—15%，成本明顯偏高，尤其是對(duì)于泰禾這種憑借“高負(fù)債，高杠桿”模式發(fā)展的中型房企，銀行基于風(fēng)險(xiǎn)管控，在放貸時(shí)都會(huì)十分謹(jǐn)慎，要么給予更高的利率，要么不放貸。從下圖可以看出，擁有國(guó)資背景的保利地產(chǎn)差不多在同時(shí)期獲得銀行貸款的利率大約為民營(yíng)企業(yè)泰禾集團(tuán)的一半，可見(jiàn)股東實(shí)力與自身信譽(yù)資質(zhì)對(duì)銀行貸款利率有著重要影響。表4—2保利地產(chǎn)（國(guó)資背景）與泰禾集團(tuán)銀行貸款利息對(duì)比資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)（CRIC）基于銀行貸款利率具有很高的浮動(dòng)性，而浮動(dòng)多少更多取決于房企自身負(fù)債率，股東實(shí)力，泰禾在這兩點(diǎn)上有多種解決方法，在降低資產(chǎn)負(fù)債率上，泰禾在今后幾年可以放緩拿地腳步，減少利息較高的融資，控制融資成本，甚至可以出售部分項(xiàng)目股權(quán)以回籠資金，降低資產(chǎn)負(fù)債率，從而降低銀行房貸后的風(fēng)險(xiǎn)。這樣有利于其獲得安全且利息較低的貸款。在股東實(shí)力方面，鑒于未來(lái)萬(wàn)科可能成為泰禾第二大股東，在一定程度上能夠增加泰禾的股東實(shí)力，另外，據(jù)官方消息報(bào)道，在泰禾與萬(wàn)科初步達(dá)成戰(zhàn)略合作后，福建省政府多次牽頭多個(gè)相關(guān)職能部門(mén)與金融機(jī)構(gòu)共同協(xié)商解決泰禾債務(wù)危機(jī)問(wèn)題，并要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)泰禾不抽貸，不斷貸，共同推進(jìn)債務(wù)重組和風(fēng)險(xiǎn)化解處理，而東方資產(chǎn)，興業(yè)銀行，信達(dá)等都愿意協(xié)助泰禾度過(guò)債務(wù)危機(jī)。由此可見(jiàn)，鑒于泰禾為社會(huì)提供大量工作崗位，促進(jìn)福州經(jīng)濟(jì)發(fā)展，泰禾在福州市政府心中具有一定重要性，這也為后續(xù)泰禾引入福州市國(guó)資入駐，成為其股東帶來(lái)了可能性，若有機(jī)會(huì)引入國(guó)資成為集團(tuán)股東，這對(duì)于當(dāng)前深陷債務(wù)危機(jī)的泰禾無(wú)疑是個(gè)好消息，增強(qiáng)股東實(shí)力的同時(shí)，也為集團(tuán)提供了國(guó)資信用背書(shū)，也給予銀行和其他債權(quán)人信心，從而幫助泰禾獲取較以前來(lái)講更低利息的融資。總得來(lái)說(shuō)，集團(tuán)在未來(lái)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)自身的信譽(yù)資質(zhì)建設(shè)，提高資本市場(chǎng)對(duì)集團(tuán)的認(rèn)可與信任，這樣有利于其獲得較低利率的銀行貸款。另外，房企從銀行貸款獲取較低的利息還有一個(gè)辦法便是注意借貸時(shí)間，例如2020年初突發(fā)疫情，國(guó)家為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，實(shí)施了較為寬松的貨幣政策，而融資成本也處于歷史地位，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看也印證了這一結(jié)論，2020年1—9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金136976億元，同比增長(zhǎng)4.4%，其中國(guó)內(nèi)貸款20484億元，增長(zhǎng)4.0%，自籌資金44485億元，增長(zhǎng)5.9%，定金及預(yù)收款45145億元，增長(zhǎng)2.9%，個(gè)人按揭貸款21783億元，增長(zhǎng)9.5%.圖4—2國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金增速表資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖4—32020年1—9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金情況資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局由此可見(jiàn)，國(guó)內(nèi)房企正在借助融資成本相對(duì)處于低位是時(shí)間窗口抓緊儲(chǔ)備未來(lái)幾年的資金。所以泰禾在未來(lái)融資時(shí)也可以考慮當(dāng)利率處于相對(duì)低位的時(shí)期向銀行貸款或發(fā)行債券，儲(chǔ)備未來(lái)發(fā)展資金，在利率相對(duì)較高時(shí)期減少發(fā)債與貸款，合理科學(xué)地融資，這樣也可以節(jié)省融資成本。4.7項(xiàng)目合作融資對(duì)于一些因踩中“三道紅線”而融資受限的企業(yè)，由于其負(fù)債率偏高，風(fēng)險(xiǎn)高，融資成本往往較高，且礙于政策監(jiān)管，不方便在資本市場(chǎng)融資，泰禾則處于“三道紅線”中的紅線檔，不能增加有息負(fù)債，在此情況下，便可以引入其他有實(shí)力的房企共同開(kāi)發(fā)某個(gè)項(xiàng)目，達(dá)到緩解資金壓力的目的，雖然收益也會(huì)合作方分走一部分，但是鑒于其無(wú)法增加有息負(fù)債，且債務(wù)壓力大，聯(lián)手其他開(kāi)發(fā)商不妨也是一種好辦法，分散開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與資金壓力。另外，泰禾也可以適當(dāng)出售一些資產(chǎn)的股權(quán)，獲得開(kāi)發(fā)資金，當(dāng)然，這一方式的成本取決于最初獲得該項(xiàng)目時(shí)的成本與出售該項(xiàng)目的售價(jià)之間的差價(jià)，泰禾在債務(wù)危機(jī)時(shí)期，曾經(jīng)頻繁出售手中項(xiàng)目股權(quán)，來(lái)回籠資金。表4—3泰禾2019年項(xiàng)目出售統(tǒng)計(jì)表數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)數(shù)據(jù)整理從上表可以看出，截止2019年9月底，泰禾公告交易了14次，項(xiàng)目遍及杭州，廣州，佛山，福州，蘇州，漳州，長(zhǎng)沙等一二線城市，交易金額總計(jì)大約120億元，這筆資金對(duì)于無(wú)法增加有息負(fù)債的泰禾來(lái)說(shuō)能夠一定程度上緩解其融資壓力，幫助其解決債務(wù)危機(jī)問(wèn)題。這種出售項(xiàng)目股權(quán)來(lái)獲取資金的成本控制關(guān)鍵在于其最初獲得該項(xiàng)目的成本，例如上圖中世茂收購(gòu)的杭州蔣村項(xiàng)目，這宗土地是泰禾在2016年11月28日以14億元競(jìng)標(biāo)獲得，而世茂僅以3.79億元就拿下該項(xiàng)目51%的控股權(quán)，遠(yuǎn)低于14億元50%的7億元的對(duì)價(jià)。所以泰禾在后續(xù)打算以這種方式進(jìn)行后續(xù)融資時(shí)，應(yīng)該改變其以往喜歡以高溢價(jià)拿地的習(xí)慣，合理控制拿地成本，降低其后續(xù)出售該而付出的代價(jià)。4.8信托融資信托可就其字面而言，即接受他人的委托，經(jīng)營(yíng)代辦業(yè)務(wù)的行為。信托融資最大特點(diǎn)便是十分靈活，受托人根據(jù)委托人的意志，為了讓受托人的利益最大化，而擁有并依照專(zhuān)業(yè)方法管理信托財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)信托憑借其靈活的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)，在我國(guó)近年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2019年2季度，我國(guó)房地產(chǎn)信托基金總額大概在2.93萬(wàn)億，占國(guó)內(nèi)信托基金總額的15.38%，2018年房地產(chǎn)信托基金為我國(guó)房地產(chǎn)公司提供了新增貸款1.34萬(wàn)億，在房地產(chǎn)企業(yè)外部融資方式中排名第二，可見(jiàn)其重要地位。利用好這種新型融資工具，在一定程度上能夠幫助企業(yè)更好地發(fā)展，但是若不合理利用，則會(huì)為加重企業(yè)的資金壓力。因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托基金融這種新型的融資工具，其具有融資成本與風(fēng)險(xiǎn)都相較于其他傳統(tǒng)融資方式來(lái)的高的特點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托收益率達(dá)到頂峰，平均收益率基本都超過(guò)10%，雖然在2017年下降到7%左右，但是截止2018年年底，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托平均收益率還是接近9%，在這一收益率水平上，加上近幾年國(guó)家開(kāi)始逐漸對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)格的背景下，再加上信托產(chǎn)品的發(fā)行費(fèi)用，房企通過(guò)信托產(chǎn)品融資所需承擔(dān)的成本將不低于13%，與銀行貸款，股權(quán)融資等傳統(tǒng)融資方式相比，13%的融資成本對(duì)于任何一家房企來(lái)說(shuō)都已經(jīng)相當(dāng)高了。通過(guò)分析泰禾集團(tuán)負(fù)債結(jié)構(gòu)，我們能夠發(fā)現(xiàn)，借用2018年的數(shù)據(jù)來(lái)看，集團(tuán)有息負(fù)債占比65.09%，而有息負(fù)債中，成本與風(fēng)險(xiǎn)較低的銀行貸款僅占比18%，公司債占比20.73%，成本與風(fēng)險(xiǎn)較高的信托貸款則占比很重，高達(dá)61.27%，換句話說(shuō)，信托貸款占集團(tuán)負(fù)債總額的42%，這對(duì)于一個(gè)想要健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的房企來(lái)說(shuō)，無(wú)疑加重了其未來(lái)的償債壓力與資金壓力，當(dāng)然這種融資結(jié)構(gòu)也是不健康的。所以集團(tuán)在未來(lái)選擇融資方式時(shí)，最好不要過(guò)度依賴(lài)成本風(fēng)險(xiǎn)雙高的信托貸款融資，且在未來(lái)政府對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)格的背景下，豐厚利潤(rùn)的黃金時(shí)期已經(jīng)一去不復(fù)返，若泰禾還是選擇以往激進(jìn)的發(fā)展模式，在未來(lái)房企逐漸朝穩(wěn)健發(fā)展轉(zhuǎn)變的大背景下，那么其必將被淘汰出局。4.9債券融資債券融資作為傳統(tǒng)的融資方式，在市場(chǎng)上備受青睞，債券融資的成本其實(shí)與銀行貸款成本有共通之處，其主要看公司自身資質(zhì)，公司資質(zhì)越好，也就意味著債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)更低，風(fēng)險(xiǎn)低，那么也就意味著成本低，泰禾集團(tuán)作為一家上市公司，且其手中握有大量一二線土地儲(chǔ)備，加上市場(chǎng)對(duì)其產(chǎn)品IP的認(rèn)可，加上未來(lái)不乏萬(wàn)科入股的可能，結(jié)合其目前除了遇見(jiàn)債務(wù)危機(jī)外，公司本身并沒(méi)有什么其他能夠影響公司生死存亡的事情，待其度過(guò)債務(wù)危機(jī)后，加強(qiáng)自身信用資質(zhì)建設(shè)，借鑒萬(wàn)科歷年來(lái)的融資經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)融資成本管理，按照泰禾多年來(lái)積累下的不錯(cuò)的底子來(lái)說(shuō)，可以繼續(xù)利用債券融資，將成本控制在一個(gè)相對(duì)較低的范圍。另外，影響債券融資的因素還有發(fā)債時(shí)間，發(fā)債地點(diǎn)等。表4—4泰禾集團(tuán)2020年后需兌付債券統(tǒng)計(jì)資料來(lái)源：企業(yè)公告表4—7泰禾2019年發(fā)債融資統(tǒng)計(jì)表資料來(lái)源：企業(yè)公告通過(guò)上表我們可以看出，國(guó)內(nèi)外發(fā)債的利息是不同的，國(guó)內(nèi)發(fā)債的利息一般比在海外發(fā)債來(lái)的低，國(guó)內(nèi)發(fā)債也需要找到相對(duì)合適的時(shí)機(jī)，例如在新冠肺炎后，為了助力企業(yè)平穩(wěn)度過(guò)危機(jī)，我國(guó)實(shí)行了較為寬松的貨幣政策，融資成本在這時(shí)期處于歷史低位，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年前三個(gè)季度，房企境內(nèi)外合計(jì)發(fā)行債務(wù)約9718億元，其中境內(nèi)發(fā)債規(guī)模占比62%，第三季度房企境內(nèi)外債券融資發(fā)行307次，融資規(guī)模約3247億元，同比增長(zhǎng)14%，可以看出，企業(yè)正在借助融資成本相對(duì)較低的窗口期儲(chǔ)備企業(yè)未來(lái)發(fā)展所需要的資金。另外，對(duì)于海外發(fā)債，集團(tuán)也可以考慮近兩年持續(xù)走熱的綠色美元債券，雖然其只能用于合格的綠色項(xiàng)目，或者與其相關(guān)現(xiàn)有債務(wù)的融資，但根據(jù)以往房企成功發(fā)行的利率來(lái)看，其利率相對(duì)較低，對(duì)于集團(tuán)滿足綠色債券發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，也能夠一定程度上滿足資金需求。所以在未來(lái)，泰禾集團(tuán)也可以考慮在融資成本較低的時(shí)期發(fā)行債務(wù)進(jìn)行融資，并同時(shí)分析海內(nèi)外資本市場(chǎng)的利率，同時(shí)也要考慮不同債券品種在不同市場(chǎng)與時(shí)期的利率，選擇其中利率相對(duì)較低的市場(chǎng)發(fā)行。4.10銷(xiāo)售回款銷(xiāo)售回款作為房企現(xiàn)金流中最重要的一員，我們可以將其看為企業(yè)的內(nèi)源融資，其成本基本可以忽略不計(jì)，回款快，也就意味著將為企業(yè)帶來(lái)充裕的現(xiàn)金，能夠?yàn)槠渌?xiàng)目提供開(kāi)發(fā)資金，回款慢可能導(dǎo)致企業(yè)庫(kù)存增加，資金壓力大，那么不得不去市場(chǎng)融資，那么就必須付出一定成本。那么便會(huì)加大企業(yè)資金壓力，所以企業(yè)在未來(lái)需加強(qiáng)銷(xiāo)售回款能力。分析泰禾集團(tuán)2019年年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，截止2019年底，公司存貨賬面余額約為1470億元，占資產(chǎn)66%，而集團(tuán)產(chǎn)品大都為高端住宅和商業(yè)