棚戶區(qū)改造專項方案及效果圖

XX縣XX鎮(zhèn)XXX片區(qū)棚戶區(qū)改造方案及效果圖為規(guī)范城市棚戶區(qū)改造范圍內土地、房屋征收賠償安置工作，推進棚戶區(qū)改造工作順利進行，提升城市品位，完善城市功效，依據《中國物權法》、《中國土地管理法》、《中國城鎮(zhèn)計劃法》、《中國城市房地產管理法》、《國有土地上房屋征收和賠償條例》（國務院令第590號）等相關法律法規(guī)，在遵照“決議民主、程序正當、結果公開”標準下，結合我縣XXX片區(qū)棚戶區(qū)改造暨煥文廣場城市綜合體建設實際情況，特制訂本方案。

一、征收主體

XX縣人民政府為該項目土地及房屋征收賠償安置責任主體，XX縣住房和城鎮(zhèn)建設局為房屋征收部門，XX縣城市棚戶區(qū)改造項目房屋征收賠償指揮部具體組織實施，負擔房屋征收、賠償安置具體工作。

二、征收賠償范圍

XXX片區(qū)棚戶區(qū)改造暨煥文廣場城市綜合體建設項目計劃紅線劃定范圍內建（構）筑物等設施。即：東至云泉路，南至西山路，西至煥文路，北至鐵路和XX一中大門口片區(qū)。

三、征收時間及簽約期限

（一）征收時間

自XX縣人民政府公布房屋征收公告起至6月30日止。

（二）簽約期限

6月10日前。

四、征收賠償方法

（一）貨幣賠償方法。

（二）產權調換方法。

（三）土地使用權調換和房屋價格重置法賠償相結合方法即異地自行建房方法，此安置方法只適適用于集體土地上房屋征收賠償安置。

五、征收賠償安置標準

（一）征收房屋賠償內容

1.被征收房屋價值賠償；

2.因征收房屋造成搬遷、臨時安置賠償；

3.因征收房屋造成停產停業(yè)損失賠償；

4.房屋室內裝飾裝修、室外隸屬設施等賠償。

（二）征收賠償安置對象

土地及房屋征收賠償安置對象為被征收土地使用權人及房屋產權人或正當繼承人。

（三）征收房屋賠償標準

1.房屋征收工作，根據房地合一、先賠償、后搬遷標準進行；

2.國有土地上被征收房屋價值賠償，不得低于征收公告公布之日被征收房屋類似房地產市場價格；

3.集體土地上被征收房屋價值賠償參考國有土地上房屋征收賠償標準實施；

4.黨政機關、人民團體和企機關，實施產權調換按1：1百分比進行產權調換，不享受相關獎勵及優(yōu)惠；

5.征收租賃房屋，由被征收人和房屋承租人自行協(xié)商解除租賃關系；

6.征收設有抵押權房屋，依據國家相關擔保抵押法律、法規(guī)要求實施。

六、被征收房屋認定

（一）權屬認定

1.含有《土地使用權證》和《房屋全部權證》，以登記權屬人或正當繼承人為準；

2.無任何法定證件手續(xù)，由縣國土資源局、縣住房和城鎮(zhèn)建設局依攝影關要求共同認定。

（二）計戶認定

1.以《房屋全部權證》全部些人為計戶單位；

2.以《建設工程計劃許可證》申請人或實際產權人為計戶單位；

3.以《土地使用權證》使用權人為計戶單位；

4.符合國家相關法律、法規(guī)要求產權人為計戶單位。

（三）面積認定

被征收房屋建筑面積以房屋及土地權屬證書登記為準；未取得房屋及土地權屬證書，以測繪機構依據房產測量規(guī)范（GB/T17986__）實際測繪數據為準。

（四）使用性質認定及相關賠償

1.被征收房屋使用性質認定，以房屋權屬登記證書登記用途為準；

2.房屋權屬證書載明為住宅房屋，實際用于經營，且被征收人在征收公告前已取得工商、稅務、衛(wèi)生等部門同意登記文書，視為營業(yè)用房進行賠償；

（五）棚戶區(qū)改造范圍內征收不予賠償建（構）筑物

1.違反要求在征收時限內實施新建、擴建、改建房屋；改變房屋用途及新增加裝飾裝修等；

2.違法建筑和超出同意期限臨時建筑；

3.經住建、國土等部門調查認定不予賠償建（構）筑物。

七、征收賠償標準

（一）貨幣賠償方法

征收部門在組織綜合調查評定XX縣城目前住房市場價格基礎上，確定房屋征收賠償基準價。標準以下：

1.被征收房屋為住宅(含土地）基準價賠償標準：框架結構2500元/m2，磚混結構2400元/m2，磚木結構1800元/m2，土木結構1700元/m2；

2.被征收房屋為商業(yè)營業(yè)用房（含土地）基準價賠償標準：臨煥文路、西山路等城市主干道一層商業(yè)營業(yè)用房按被征收房屋建筑面積25000元/m2賠償，臨云泉路、紫硯街等城市次干道一層商業(yè)營業(yè)用房按被征收房屋建筑面積15000元/m2賠償，臨建設巷等支路一層商業(yè)營業(yè)用房按被征收房屋建筑面積10000元/m2賠償；二層商業(yè)營業(yè)用房按上述對應地段標準40%進行賠償。

3.持有土地使用權證和房屋產權證獨立院落住戶，其實際建筑積容積率小于1.0，被征收房屋占地外正當用地按XX縣現行同地段基準地價進行賠償；

4.被征收房屋室內裝修分裝修很好、裝修一般分別進行賠償，裝修很好按建筑面積200元/m2賠償、裝修一般按建筑面積100元/m2賠償；

5.簡易房、磚圍墻、土圍墻等建筑按建筑面積簡易房300元/m2；磚（石）圍墻200元/m3，土圍墻80元/m3，果木等據實作價賠償。

征收賠償依據上述基準價進行協(xié)議商談，經商談達不成協(xié)議，被征收人有權申請含有三級以上資質房地產評定機構對被征收房屋進行價值評定，評定費用由被征收人負擔。

（二）產權調換方法

1.被征收人選擇房屋產權調換，由房屋征收部門提供符合國家建筑工程質量安全驗收標準房屋作為安置用房。

（1）房屋產權調換能夠選擇原址安置調換，或選擇異地安置調換。原址安置調換是指在本方案征收賠償范圍內調換；異地安置調換是指由房屋征收部門指定安置地點調換；

（2）征收非公益事業(yè)用房隸屬物不作產權調換，由征收人給貨幣賠償；

（3）租住直管公房或自管公房住戶，標準上由產權人提供房源給予安置。符合保障性住房條件并提出申請，能夠優(yōu)先配租配售保障房；

（4）選擇產權調換，被征收房屋水、電、有線電視、通訊等不再進行賠償，還房時根據原被征收房屋相同設施無償安裝開通。

2.被征收人選擇產權調換安置，根據先簽約、先搬遷、先選房標準進行，同期簽約、同期搬遷以抽簽、搖號等方法確定選房次序；

3.產權調換根據以下標準進行

（1）住宅根據被征收房屋建筑面積（不含簡易結構房屋）和安置房屋建筑面積1:1.1百分比進行產權調換；

（2）被征收房屋臨煥文路、西山路等城市主干道商業(yè)營業(yè)用房，根據被征收商業(yè)營業(yè)用房建筑面積（不含簡易結構房屋，下同）和安置商業(yè)營業(yè)用房同樓層建筑面積1:1百分比進行產權調換；臨云泉路、紫硯街等城市次干道商業(yè)營業(yè)用房，根據被征收商業(yè)營業(yè)用房建筑面積和安置商業(yè)營業(yè)用房同樓層建筑面積1:0.8百分比進行產權調換；臨建設巷等支路商業(yè)營業(yè)用房，根據被征收商業(yè)營業(yè)用房建筑面積和安置商業(yè)營業(yè)用房同樓層建筑面積1:0.6百分比進行產權調換；

（3）住宅按產權調換方法安置賠償，不結算被征收房屋價值和用于產權調換房屋位置、樓層、折舊等價值差價；

（4）安置住房建筑面積大于被征收房屋建筑面積10平方米（含10平方米）以下，超出部分按造價審計部門審定成本價格購置；超出10平方米以上部分按市場價購置。被征收住房建筑面積超出安置住房建筑面積，超面積部分按同類房屋征收賠償基準價進行貨幣賠償；

（5）安置商業(yè)營業(yè)用房，安置商業(yè)營業(yè)用房建筑面積大于被征收商業(yè)營業(yè)用房建筑面積5平方米（含5平方米）以下，超出部分按市場價60%購置，超出5平方米以上部分按市場價購置；被征收商業(yè)營業(yè)用房建筑面積超出安置商業(yè)營業(yè)用房建筑面積，超面積部分按同類房屋征收賠償基準價進行貨幣賠償。

4.安置房屋房屋全部權證及土地使用權證由征收人負責辦理，辦理房屋全部權證及土地使用權證所產生相關稅費，和被征收房屋相同建筑面積部分由征收人負擔，超出被征收房屋建筑面積部分由被征收人負擔。

（三）土地使用權調換和房屋價格重置法賠償相結合方法

集體土地上房屋，被征收人不愿意選擇貨幣賠償和產權調換，能夠選擇土地使用權調換和房屋價格重置法賠償相結合方法，安置地點由房屋征收部門按城市計劃要求選址公布。

1.集體土地上被征收房屋需要異地自建，征收部門在綜合調查評定XX縣城市計劃區(qū)內居民自建住宅建設成本基礎上（不含土地基準價），確定以下房屋征收賠償基準價：框架結構1500元/m2，磚混結構1400元/m2，磚木結構1200元/m2，土木結構1100元/m2，簡易房300元/m2；磚（石）圍墻200元/m3，土圍墻80元/m3；

2.土地使用權調換劃撥建設用地標準：依據被征收人土地使用權證登記用地面積進行劃撥，用地面積為50m2（不含50m2）—100m2（含100m2）劃撥100m2土地進行異地建設；用地面積為100m2（不含100m2）—150m2（含150m2）劃撥150m2土地進行異地建設；用地面積為150m2（不含150m2）—200m2（含200m2）劃撥200m2土地進行異地建設，用地面積小于50m2（含50m2）只進行貨幣賠償，不予土地使用權調換。

征收賠償依據上述基準價進行協(xié)商，商談達不成協(xié)議，被征收人有權申請含有三級以上資質房地產評定機構對被征收房屋進行價值評定，評定費用由被征收人負擔。

八、補助

（一）臨時安置過渡費及搬遷費

1.對選擇產權調換住宅用房，臨時安置過渡期限為30個月，被征收人自行處理過渡房源，臨時安置費按被征收住房建筑面積150元/m2標準一次性付給；由征收人提供周轉用房安置過渡，征收人不支付臨時安置過渡費；周轉用房建筑面積小于被征收住房建筑面積，不足部分按上述標準向被征收人支付不足部分面積臨時安置過渡費；選擇貨幣賠償安置方法不予賠償臨時安置過渡費。

2.搬遷補助費每戶元，一次性付給。

（二）停產停業(yè)損失賠償費

選擇產權調換商業(yè)營業(yè)用房停產停業(yè)損失賠償費按區(qū)位地段進行賠償，賠償期限按30個月計算；臨煥文路、西山路等城市主干道一層商業(yè)營業(yè)用房按被征收房屋建筑面積600元/m2標準一次性賠償，臨云泉路、紫硯街等城市次干道一層商業(yè)營業(yè)用房按被征收房屋建筑面積500元/m2標準一次性賠償，臨建設巷等支路一層商業(yè)營業(yè)用房按被征收房屋建筑面積400元/m2/標準一次性賠償。二層商業(yè)營業(yè)用房停產停業(yè)損失賠償費按上述同區(qū)位地段標準40%一次賠償。

選擇貨幣賠償商業(yè)營業(yè)用房不進行停產停業(yè)損失賠償。

停產停業(yè)損失賠償依據上述標準進行協(xié)商，經商談達不成協(xié)議，被征收人有權申請含有三級以上資質房地產評定機構對被征收房屋進行價值評定，評定費用由被征收人負擔。

（三）特殊補助

1.五保戶、民政部門撫養(yǎng)孤寡老人、烈士家眷，每戶可享受一次性3000元特殊補助費；

2.城市低保戶，每戶能夠享受一次性1000元特殊補助費。

九、獎勵

在征收公告要求期限內簽署協(xié)議并搬遷交房，依據時序實施梯次獎勵，在3月10日前簽署協(xié)議按被征收房屋建筑面積給200元/m2獎勵，最高獎勵10萬元；在3月11日至5月10日期限內簽署協(xié)議按被征收房屋建筑面積給100元/m2獎勵，最高獎勵4萬元。

十、爭議處理

（一）房屋征收部門和被征收人簽署房屋征收賠償安置協(xié)議后，一方當事人不推行協(xié)議約定義務，另一方當事人能夠依法提起訴訟。

（二）房屋征收部門和被征收人在征收公告要求簽約期限內未能簽署房屋征收賠償安置協(xié)議，或被征收房屋全部權人不明確，由房屋征收部門就被征收房屋進行證據保全后，報請XX縣人民政府根據《國有土地上房屋征收和賠償條例》要求，根據房屋征收賠償方案作出賠償決定，并在房屋征收范圍內給予公告。

被征收人對賠償決定不服，能夠申請行政復議，也能夠向人民法院提起行政訴訟。

被征收房屋產權有爭議，由爭議雙方當事人自行協(xié)商，若在征收公告要求簽約期限內協(xié)商達不成書面協(xié)議，按被征收房屋全部權人不明確處理。

（三）含有下列爭議情形之一，由縣人民政府依法申請人民法院實施：

1.被征收人對縣人民政府依據《國有土地上房屋征收和賠償條例》第二十六條作出賠償決定不服，提起行政復議或行政訴訟后，對復議或訴訟結果拒不實施；

2.被征收人逾期不實施縣人民政府依據《國有土地上房屋征收和賠償條例》第二十六條作出賠償決定，且在法定時限內既不申請復議，又不提起訴訟。

十一、房屋評定標準

（一）房屋征收評定由含有三級以上資質房地產評定機構進行評定。

（二）房屋征收評定應該堅持獨立、客觀、公證、正當標準。任何組織或個人不得非法干預征收評定活動和估價結果。

（三）房屋征收當事人對估價結果有異議，自收到估價匯報之日起10日內，能夠向原估價機構書面申請復核。

（四）房屋征收當事人對原估價機構復核結果有異議且協(xié)商達不成一致意見，自收到復核結果之日起10日內，能夠向云南省評定教授委員會申請判定。判定所需費用由申請人支付，其判定結果為最終判定。

十二、其它

（一）需提交證實文件

簽署房屋征收賠償安置協(xié)議時，被征收人需提交以下相關證實文件。

1.房屋全部權證、土地使用權證、戶口冊及身份證或和產權人關系等相關證件；

2.宅基地上建筑物須出具建房許可、用地許可手續(xù)及村民（居民）小組、小區(qū)、XX鎮(zhèn)等相關證實材料；

3.其它相關資料（工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證等各項有效證件）。

（二）嚴