綜合項(xiàng)目工程管理基礎(chǔ)手冊(cè)

序言維修保養(yǎng)在酒店正常運(yùn)作和給客人提供舒適享受過程中擔(dān)負(fù)著及其關(guān)鍵角色，各項(xiàng)設(shè)備使用性能好壞直接影響著客人對(duì)酒評(píng)價(jià)，因些在堅(jiān)持“預(yù)防為主、維修為輔”標(biāo)準(zhǔn)下，保持設(shè)備良好支行狀態(tài)、給客人提供最好服務(wù)將是維修職員最終目標(biāo)。這不單是維修技師責(zé)任，企業(yè)要求分店全體職員：設(shè)備設(shè)施操作人員是設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任者，實(shí)施以操作人為主設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任制，操作人員必需以嚴(yán)厲態(tài)度和科學(xué)方法正確使用和維護(hù)好設(shè)備，必需嚴(yán)格實(shí)施崗位責(zé)任制和多種設(shè)備操作規(guī)程維修技師要不停演練和鉆石各項(xiàng)業(yè)務(wù)技術(shù)，要定時(shí)進(jìn)行多崗位技能學(xué)習(xí)或培訓(xùn)，做到“四懂三會(huì)”（懂結(jié)構(gòu)、懂原理、懂性能、懂用途；會(huì)使用、會(huì)維護(hù)保養(yǎng)、會(huì)排除故障）設(shè)備操作人員必需嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，進(jìn)行設(shè)備開啟、支行和停機(jī)。維修技師必需堅(jiān)守崗位，嚴(yán)格招待巡回檢驗(yàn)制度，認(rèn)真填寫運(yùn)行、維修統(tǒng)計(jì)，嚴(yán)格實(shí)施交接班制度維修人員應(yīng)定時(shí)定點(diǎn)上崗檢驗(yàn)，隨時(shí)注意觀察設(shè)備運(yùn)作情況，以現(xiàn)缺點(diǎn)和隱患要立即消除，不能立即消除缺點(diǎn)，要立即向酒店總經(jīng)理和維修經(jīng)理匯報(bào)，并做好統(tǒng)計(jì)，確保設(shè)備正常運(yùn)作。關(guān)鍵設(shè)備應(yīng)定時(shí)檢驗(yàn)、維修，對(duì)在用、備用、封存和閑置設(shè)備，全部要定時(shí)進(jìn)行除塵、防潮、防腐蝕等維護(hù)保養(yǎng)工作，做好清潔、潤滑和禁固工作，立即消除跑、冒、滴、漏等情況發(fā)生操作和維修人員應(yīng)該為設(shè)備發(fā)明良好動(dòng)作環(huán)境，搞好設(shè)備環(huán)境即勞動(dòng)保護(hù)、安全生產(chǎn)工作，對(duì)本崗位設(shè)備要定時(shí)檢驗(yàn)維護(hù)，并做好清潔衛(wèi)生工作酒店總經(jīng)理必需對(duì)多種設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)落實(shí)實(shí)施進(jìn)行定時(shí)檢驗(yàn)，認(rèn)真總結(jié)操作和維修工作經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不停改善設(shè)備管理工作。目錄第一部分、維修保養(yǎng)制度篇（一）、維修定義-----------------------------------------------1（二）、維修工作職責(zé)--------------------------------------------1（三）、維修匯報(bào)制度--------------------------------------------1（四）、維修問題跟進(jìn)-----------------------------------------1（五）、維修房界定、設(shè)定和跟進(jìn)制度--------------------2（六）、設(shè)備巡查制度--------------------------------------------2（七）、維修技師招聘、必備條件和績效考評(píng)制度-----3（八）、維修檔案建立制度-----------------------------------3（九）、工具管理制度--------------------------------------------3（十）、酒店節(jié)能制度--------------------------------------------3（十一）、動(dòng)火、焊接相關(guān)要求--------------------------------4（十二）、維修物品采購------------------------------------------4（十三）、相關(guān)開業(yè)分店有噪音施工時(shí)間控制------------4（十四）、質(zhì)保期內(nèi)維修跟進(jìn)方法---------------------------5（十五）、大修安排---------------------------------------------5（十六）、分店電腦使用制度------------------------------------6（十七）、維修技師日常工作中酒店禮儀---------------------6第二部分、各系統(tǒng)操作規(guī)程及維修指導(dǎo)（一）、室外招牌燈維護(hù)和維修------------------------------------------7（二）、墻壁油漆發(fā)老，起層、脫落-------------------------------------7（三）、墻壁裂縫處理-------------------------------------------------------7（四）、天花裂縫處理-------------------------------------------------------7（五）、客房衛(wèi)生間天花漏水處理--------------------------------------7（六）、衛(wèi)生間地面滲水處理方法-----------------------------------------8（七）、客房各類燈具和電器-----------------------------------------------8（八）、地板翹起處理------------------------------------------------------8（九）、消防保養(yǎng)和演練步驟-------------------------------------------------8（十）、熱水系統(tǒng)和巡查-------------------------------------------------------10

（十一）、冷水供水系統(tǒng)-------------------------------------------------------18（十二）、排水系統(tǒng)-------------------------------------------------------------18（十三）、客房衛(wèi)生間玻璃膠處理-------------------------------------------18（十四）、客房潔具底部、墻角處理-----------------------------------------18（十五）、淋浴玻璃門----------------------------------------------------------18（十六）、防水問題處理-------------------------------------------------------19（十七）、空調(diào)系統(tǒng)-------------------------------------------------------------19（十八）、維修問題總結(jié)和匯總-------------------------------------------19（十九）、弱電系統(tǒng)覺故障處理方法----------------------------------19（十三）、相關(guān)表格--------------------------------------------------------------23第一部分、維修保養(yǎng)制度（一）、維修定義維修是一個(gè)泛指，其包含維護(hù)、保養(yǎng)和護(hù)理。經(jīng)過維護(hù)使酒店設(shè)備處于良好運(yùn)行狀態(tài)，延長設(shè)備使用壽命、節(jié)省維修成本（二）、維修工作職責(zé)維修技師職責(zé)：招待報(bào)修步驟，完成設(shè)備保養(yǎng)，定時(shí)巡檢設(shè)備故障判定、處理日常維修、緊急維修，追蹤維修結(jié)果教導(dǎo)酒店保養(yǎng)，針對(duì)性教導(dǎo)維修問題驗(yàn)收和監(jiān)督維修單位保養(yǎng)工作填寫維修工單填寫（統(tǒng)計(jì)、分析）酒店維修維保檔案完成酒店維修月報(bào)數(shù)據(jù)搜集設(shè)備驗(yàn)收和交接基礎(chǔ)維修工程監(jiān)理和質(zhì)量驗(yàn)收（三）維修問題跟進(jìn)2.對(duì)于質(zhì)保期內(nèi)維修，督促施工單位按時(shí)計(jì)劃進(jìn)行維保，對(duì)不按時(shí)保修，維修工程師另外找人維修，并由財(cái)務(wù)發(fā)質(zhì)保期維修備忘錄給原施工單位及法務(wù)部、財(cái)務(wù)部立案，扣除對(duì)應(yīng)維修內(nèi)容質(zhì)保金；3.對(duì)非質(zhì)保期維修或新增加項(xiàng)目維修，維修工程師聯(lián)絡(luò)維修單位出具維修方案和報(bào)價(jià)，確定后進(jìn)場維修4.施工單位進(jìn)場維修前應(yīng)和工程聯(lián)絡(luò)，依據(jù)酒店實(shí)際情況進(jìn)場維修，遵守酒店維修紀(jì)律，維修完后必需由總經(jīng)理或工程經(jīng)理署名確定5.對(duì)于維修問題跟進(jìn)不立即或未按計(jì)劃進(jìn)行維修，酒店應(yīng)立即郵件或電話和負(fù)責(zé)維修工程師、維修經(jīng)理聯(lián)絡(luò)，方便做另行安排（五）維修房界定、設(shè)定和跟進(jìn)制度1.各類使用功效正常：冷熱水、空調(diào)、床、照明、電視、電話、衛(wèi)生間使用功效確保正常，裝修確保不影響客人感受為前提，不得有大面積油漆脫落、發(fā)霉，無地板損壞嚴(yán)重、衛(wèi)生間無玻璃膠異常發(fā)黑等情況發(fā)生，含有以上各項(xiàng)條件方能夠正常出租2.存在以下任何問題全部應(yīng)設(shè)置維修房，立即進(jìn)行維修，待修復(fù)后方可出租。如有以下問題仍出租給客人且無事先充足通知?jiǎng)t視為工程經(jīng)理工作失誤A、無熱水、無冷水B、電視、空調(diào)工作不正常C、電話、上網(wǎng)不正常D、電源、照明不正常E、床鋪有故障F、衛(wèi)生間設(shè)施工作不正常G、有大面積油漆脫落、發(fā)霉、嚴(yán)重墻壁裂縫、地板嚴(yán)重腐爛翹起3.維修房必需制訂維修計(jì)劃，并估計(jì)維修完工日期，不得拖延維修。

（六）設(shè)備巡查制度全部設(shè)備、機(jī)房天天最少確保要巡查一次，并統(tǒng)計(jì)相關(guān)運(yùn)行參數(shù)和能耗數(shù)據(jù)各設(shè)備房要懸掛巡查統(tǒng)計(jì)本，上面關(guān)鍵統(tǒng)計(jì)巡查時(shí)間、房間情況說明、設(shè)備維修保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)和房間衛(wèi)生清理具體時(shí)間巡查統(tǒng)計(jì)要署名確定。統(tǒng)計(jì)要具體寫明每次維保所更換配件、材料和所做保養(yǎng)項(xiàng)目等對(duì)消防、監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)、熱水器、水泵等應(yīng)主動(dòng)聯(lián)絡(luò)維保單位進(jìn)行保養(yǎng)，并做好統(tǒng)計(jì)（七）維修工招聘、必備條件和績效考評(píng)制度1.維修技師招聘由總經(jīng)理負(fù)責(zé)招聘并安排具體工作2.維修技師必備條件是必需有電工上崗證，機(jī)電類設(shè)備維護(hù)常識(shí)，同時(shí)要略懂電腦知識(shí)，含有相關(guān)行業(yè)十二個(gè)月以上工作經(jīng)驗(yàn)3.維修技師績效考評(píng)和分店保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施情況和工程維護(hù)方面投訴掛鉤（八）維修檔案建立制度1.為便于進(jìn)行設(shè)備管理和愈加好地跟進(jìn)設(shè)備保養(yǎng)工作，酒店全部公共區(qū)域公用設(shè)備必需設(shè)置設(shè)備檔案2.檔案內(nèi)容包含設(shè)備安裝資料、維修保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)、設(shè)備安全單位、保養(yǎng)單位、設(shè)備原始參數(shù)及實(shí)際投入運(yùn)行時(shí)間、設(shè)備實(shí)際使用壽命等項(xiàng)目3.設(shè)備檔案必需定時(shí)進(jìn)行更新和檢驗(yàn)，依據(jù)實(shí)際情況制訂維修保養(yǎng)計(jì)劃4.必需有專員負(fù)責(zé)設(shè)備檔案保管和更新，隨時(shí)提醒安排保養(yǎng)計(jì)劃落實(shí)。全部大型設(shè)備維修更換配件必需統(tǒng)計(jì)在案5.設(shè)備檔案一式兩份，一份懸掛在設(shè)備旁邊，一份統(tǒng)一存放在酒店設(shè)備資料檔案內(nèi)備查和隨時(shí)統(tǒng)計(jì)，全部設(shè)備必需進(jìn)行匯總，并保留電子文檔，抄送總經(jīng)理立案。（九）工具管理制度1.相關(guān)工具使用，個(gè)人使用工具由職員個(gè)人自己保管，丟失了由職員個(gè)人負(fù)責(zé)2.對(duì)于共用工具，必需將全部共用工具具體列一份清單，此清單作為交接班時(shí)工具交接清點(diǎn)項(xiàng)目，維修技師交接班必需具體清點(diǎn)工具并署名確定，發(fā)生丟失由當(dāng)班負(fù)責(zé)3.工具發(fā)生丟失、損毀，由保管者說明原因，向酒店總經(jīng)理匯報(bào)，因?yàn)槿藶樵蛩斐捎韶?zé)任人按工具價(jià)值賠償4.工具因使用時(shí)間過長而發(fā)生磨損或毀壞，實(shí)施以舊換新制度，經(jīng)酒店總經(jīng)理同意可辦理報(bào)廢，重新申購和領(lǐng)用（十）酒店節(jié)能制度酒店能源消耗通常占酒店?duì)I業(yè)額10℅左右，這是一個(gè)很大消耗空間，假如控制得好，將大大提升酒店利潤。節(jié)能降耗從點(diǎn)滴做起，從本身做起，每個(gè)人要養(yǎng)成良好節(jié)能意識(shí)和習(xí)慣，將酒店當(dāng)成自己家一樣，為酒店發(fā)明更大利潤貢獻(xiàn)自己一份力量具體要從以下幾方面做起：相關(guān)空調(diào)使用要求：夏天室內(nèi)溫度設(shè)置不得低于26℃，冬季溫度設(shè)置不得高于22℃，盡可能將室內(nèi)外溫差控制在7-9℃之間。各會(huì)議室和辦公室要做到人走關(guān)空調(diào)，或提前10分鐘關(guān)空調(diào)相關(guān)照明控制要求：盡可能使用節(jié)能燈。隨手關(guān)燈，杜絕長明燈、白晝燈，酒店公共區(qū)域和其它辦公室或活動(dòng)場所在能夠利用自然光時(shí)候要留心關(guān)燈，并要做到人走燈熄，客房走廊在能夠自然采光情況下也要留心關(guān)燈電腦使用要設(shè)置成省電模式，在長時(shí)間不使用時(shí)，電腦自動(dòng)進(jìn)入休眠狀態(tài)相關(guān)客房熱水溫度設(shè)定，夏天出水溫度可合適調(diào)低至39-43℃之間，冬季可調(diào)高45-50℃之間，服務(wù)員清理房間衛(wèi)生時(shí)嚴(yán)禁使用熱水堅(jiān)持做好能源消耗統(tǒng)計(jì)和控制工作，決不浪費(fèi)一點(diǎn)一滴能源（十一）動(dòng)火、焊接審批制度嚴(yán)格招待動(dòng)火、燒焊審批制度，確需動(dòng)火、燒焊作業(yè)時(shí)，動(dòng)火操作人員或施工單位應(yīng)按要求向店長或店助申請(qǐng)動(dòng)火許可，得到許可后方可開工動(dòng)火、燒焊作業(yè)前應(yīng)清除動(dòng)火點(diǎn)周圍5米區(qū)域范圍內(nèi)易燃易爆危險(xiǎn)物品或作合適案例隔離，并向保安人員借取合適種類、數(shù)量滅火器材隨時(shí)備用，結(jié)束作業(yè)后應(yīng)即時(shí)歸還，若有動(dòng)用應(yīng)如實(shí)匯報(bào)離地面2米以上高架動(dòng)火作業(yè)必需確保有一人在下方專職負(fù)責(zé)隨時(shí)撲滅可能引燃其它物品火花未辦理“動(dòng)火許可證”私自動(dòng)火作業(yè)者，本單位人員給予記小過一次處分，嚴(yán)重給予開除(十二)維修物品采購大宗物品及數(shù)量較大物品先填寫申購單，等候?qū)徟庖妼?duì)于價(jià)值不大且數(shù)量較少或需緊急維修物品由維修技師向總經(jīng)理提出申請(qǐng)，得到總經(jīng)理許可后能夠先行購置，然后憑發(fā)票報(bào)銷全部材料和物品要設(shè)置盤點(diǎn)記錄表和領(lǐng)用記錄表，具體統(tǒng)計(jì)各材料使用去向和現(xiàn)存數(shù)量和購置數(shù)量通常有材料使用或消耗維修必需填寫工程維修單，如實(shí)注明材料使用數(shù)量及名稱，并需有部門主管署名確定對(duì)于一些能夠保修配件要搜集好交給供給商更換（未過保修期全部可聯(lián)絡(luò)供給商更換）最低庫存制度，全部維修物品必需確保最低庫存數(shù)量，維修備件數(shù)量達(dá)成最低庫存數(shù)量前，必需立即下單采購（十三）相關(guān)酒店有噪音施工時(shí)間控制施工項(xiàng)目有噪音必需嚴(yán)格按要求時(shí)間進(jìn)行依據(jù)實(shí)際情況，有噪音施工項(xiàng)目必需控制在天天早上9：30-12：00，14：30-18：00期間進(jìn)行，不得超出些時(shí)間段進(jìn)行有噪音施工必需在前臺(tái)粘貼溫馨通告，說明此段時(shí)間進(jìn)行施工（十四）質(zhì)保期內(nèi)維修跟進(jìn)制度質(zhì)保期內(nèi)發(fā)生工程質(zhì)量方面維修請(qǐng)按下面格式發(fā)傳真給施工隊(duì)確定，同時(shí)設(shè)置專門維修統(tǒng)計(jì)和檔案，確保施工單位已經(jīng)收到，同時(shí)以郵件形式發(fā)送維修工程師及責(zé)任人，酒店保留底查看，所需費(fèi)用報(bào)銷時(shí)注明此筆用在（**單位）施工質(zhì)保金內(nèi)扣除字樣，質(zhì)保期滿支付質(zhì)保金署名時(shí)以此為住據(jù)扣除對(duì)應(yīng)費(fèi)用。質(zhì)保期通常情況：水電、設(shè)備、燈具、消防和裝修類質(zhì)保時(shí)間為十二個(gè)月；土建、框架、防水、天面隔熱防潮等項(xiàng)目質(zhì)保期時(shí)間為兩年。備忘錄須有對(duì)應(yīng)報(bào)價(jià)明細(xì)作為附件質(zhì)保期內(nèi)維修備忘錄格式To:From:Tel:Name接收人名及手機(jī)號(hào)碼：Name發(fā)件人名及手機(jī)號(hào)碼：事由：今有以下項(xiàng)目需要貴企業(yè)幫助：1、2、以上項(xiàng)目請(qǐng)貴企業(yè)在日之前給和回復(fù)，日前完成維修，如到期不來或逾期不能完成維修將由酒店自行處理所需費(fèi)用以下：1.元；2.元，到時(shí)全部費(fèi)用將雙倍從工程質(zhì)保金內(nèi)扣除謝謝！酒店名稱：年月日：（十五）大修安排視客房使用情況制訂大修計(jì)劃用戶裝修項(xiàng)目要每3-4年左右進(jìn)行大修和翻新部分單項(xiàng)維修能夠依據(jù)使用情況制訂計(jì)劃大修計(jì)劃必需發(fā)總經(jīng)理，由總經(jīng)理決定是否能夠?qū)嵤?，大修?jì)劃包含維修項(xiàng)目、維修施工單位、估計(jì)維修費(fèi)用、計(jì)劃實(shí)施時(shí)間、計(jì)劃完工時(shí)間有以下情形必需安排大修計(jì)劃：油漆大面積發(fā)霉、嚴(yán)重裂縫、掛花、脫落、變形、色差嚴(yán)重客房衛(wèi)生間天花嚴(yán)重生銹、脫落、變形、振動(dòng)客房地板、地腳線損壞嚴(yán)重、變形客房天花發(fā)霉、變色、脫落、變形家私破損嚴(yán)重門框開裂、門框油漆脫落墻壁滲水、起泡（十六）分店電腦使用制度電腦嚴(yán)格招待使用權(quán)限制度任何人使用電腦使用本人密碼進(jìn)入不得利用電腦做和工作無關(guān)事情前臺(tái)電腦嚴(yán)禁使用移動(dòng)U盤嚴(yán)禁隨便安裝和下載各類和工作無關(guān)程序和軟件監(jiān)控主機(jī)不得安裝其它無關(guān)軟件(十七)維修技師日常工作中酒店禮儀維修技師在日常工作中和其它酒店職員一樣，要講究酒店禮儀，尤其要注意以下幾點(diǎn)：在樓層走廊要盡可能靠邊走，碰到客人二人而行，更要靠邊走，絕對(duì)不能從客人中間穿過碰到客人要主動(dòng)點(diǎn)頭問好，面帶微笑使用電梯時(shí)要遵照讓客人“優(yōu)異先出”標(biāo)準(zhǔn)搬運(yùn)維修用工具或材料時(shí)，注意不要碰撞到客人或酒店任何硬件，如需要人讓路必需禮貌在講“對(duì)不起”進(jìn)入客房要遵照敲門程序，有客人入住房間必需有客房服務(wù)員陪同方可進(jìn)入進(jìn)行維修第二部分、各系統(tǒng)操作規(guī)程及維修指導(dǎo)室外招牌燈維護(hù)和維修室外招牌假如維修方便話就立即依據(jù)燈具損壞情況進(jìn)行維修和修復(fù)假如不便于維修，就請(qǐng)專業(yè)企業(yè)每十二個(gè)月更換一次燈管，每三年更換一次整流器。每十二個(gè)月對(duì)固定支架進(jìn)行維護(hù)，刷油漆防銹假如損壞嚴(yán)重而且維修不便，也要請(qǐng)專業(yè)企業(yè)統(tǒng)一更換，更換燈管時(shí)就全部更換，整流器視使用年限假如滿3年也進(jìn)行統(tǒng)一更換檢驗(yàn)固定點(diǎn)有沒有老化松動(dòng)銹蝕等現(xiàn)象。如有應(yīng)立即進(jìn)行補(bǔ)強(qiáng)和除銹處理墻壁油漆發(fā)霉，起層、脫落查找具體原因（內(nèi)外墻滲水、撞壞、室內(nèi)結(jié)露）假如是滲水造成，必需先做好防水處理，再進(jìn)行油漆修補(bǔ)修補(bǔ)油漆時(shí)必需鏟除全部底灰和油漆，重新上灰，油油漆，而且必需整副墻全部重新油過，必需使用滾筒刷油此工作需要請(qǐng)專業(yè)維修企業(yè)進(jìn)行修復(fù)墻壁裂縫處理假如裂縫不是很顯著，能夠臨時(shí)不予理會(huì)假如裂縫嚴(yán)重影響客人感受，而且很顯眼，就必需進(jìn)行修補(bǔ)。對(duì)于異常裂縫，需立即請(qǐng)報(bào)上級(jí)，分析裂縫原因，是不是主體結(jié)構(gòu)原因引發(fā)修補(bǔ)方法是鏟除裂縫周圍底灰和油漆，重新上灰，沿裂縫貼裂崩帶，再刷油漆，而且必需整副墻全部重新油過，必需使用滾筒刷油（對(duì)于結(jié)構(gòu)沉降變形引發(fā)裂縫先要進(jìn)行加固方法然后再進(jìn)行表面按工藝要求修補(bǔ)）此工作需要請(qǐng)專業(yè)維修企業(yè)進(jìn)行修復(fù)。天花裂縫處理裂縫不顯著能夠暫不處理裂縫很顯著，并影響客人感受，檢驗(yàn)裂縫產(chǎn)生原因（滲水、變形）如是因?yàn)闈B水必需先做好防水，屬于變形就需要隨時(shí)依據(jù)裂縫情況進(jìn)行修補(bǔ)修補(bǔ)時(shí)必需先鏟除底灰，貼防裂繃帶，重新上灰刷油。新舊油漆之間接縫須平直、客房衛(wèi)生間天花漏水處理查找漏水原因，管道漏水話更換管道管道周圍地面滲水話，在上層地面做防水，需要打爛排水管周圍地面，重新敷設(shè)水泥，重新做好防水樓板裂縫產(chǎn)生滲水：先將該部位樓板進(jìn)行補(bǔ)強(qiáng)處理后再將上層衛(wèi)生間地面瓷磚踢掉，重新按標(biāo)準(zhǔn)做防水最終鋪貼地磚由專業(yè)維修企業(yè)進(jìn)行衛(wèi)生間地面滲水處理方法查找滲水原因，找出漏水點(diǎn)假如是地面防水沒好，要求拆除地磚，重新做防水，重新鋪地磚需要專業(yè)企業(yè)處理客房各類燈具和電器1.客房各類燈具（床頭燈、房間頂燈、衛(wèi)生間燈、走廊燈）每個(gè)月進(jìn)行除塵工作，加固工作2.客房電箱每六個(gè)月進(jìn)行電箱維護(hù)一次以上，項(xiàng)目包含除塵、接線收緊、漏電測試（每個(gè)月一次）3.房間各類電器要每六個(gè)月定時(shí)檢驗(yàn)使用情況，是否存在漏電情況，是否有安全隱患4、房間發(fā)生漏電跳閘情況處理：插座線路跳閘，拔掉全部電器，再打開開關(guān)，假如沒跳閘就說明電器有故障，檢驗(yàn)電器。假如還跳閘就說明線路或插座面板有問題，逐一拆除插座面板，同時(shí)檢驗(yàn)線路有沒有短路現(xiàn)象5.照明回路跳閘，原因關(guān)鍵有以下幾方面：燈具故障，燈具短路，更換燈具；線路故障，分段檢驗(yàn)線路情況，逐段排除故障段，根本找出故障路段（八）地板翹起處理1.檢驗(yàn)具體原因。（四面留置間隙、地板周圍封蠟防潮處理）2.地板質(zhì)量原因，聯(lián)絡(luò)地板廠家更換3.打開地板，假如底部有水，說明房間有滲水情況，請(qǐng)先做好防水后再聯(lián)絡(luò)地板廠商更換地板4.假如地板底部沒有水，說明沒有滲漏情況，和服務(wù)員拖地時(shí)留下水分太多相關(guān)系，要求服務(wù)員以后做房時(shí)一定要將地板上水抹干（九）消防保養(yǎng)和演練步驟分店消防系統(tǒng)檢驗(yàn)和保養(yǎng)項(xiàng)目跟進(jìn)（十）熱水系統(tǒng)保養(yǎng)和巡查一、操作和使用1.開機(jī)次序：接通熱水機(jī)組電源，電源指示燈亮（藍(lán)色），系統(tǒng)進(jìn)入自檢無誤后進(jìn)入等候狀態(tài)打開水路各閥門按一下“開機(jī)／關(guān)機(jī)”鍵，蜂鳴器提醒一聲，加熱指示燈（紅色），顯示器先顯示系統(tǒng)默認(rèn)設(shè)置溫度（50），3秒鐘后將顯示實(shí)際水溫警告：嚴(yán)禁在無水狀態(tài)下運(yùn)行熱水機(jī)組2.運(yùn)行開機(jī)后，機(jī)組即可進(jìn)入全自動(dòng)運(yùn)行狀態(tài)，自動(dòng)恒溫控制加熱時(shí)，加熱指示燈點(diǎn)亮（紅色）：當(dāng)水溫達(dá)成設(shè)定溫度時(shí)，加熱指示燈熄滅，保溫指示燈點(diǎn)亮（綠色），當(dāng)水溫低于設(shè)定溫度6℃時(shí)，重新開啟加熱注意：為保護(hù)壓縮機(jī)，停機(jī)后自動(dòng)重新開啟時(shí)有5分種間隔3水溫設(shè)置系統(tǒng)默認(rèn)設(shè)置溫度為50℃，依據(jù)實(shí)際使用需要，冬季客房出水溫度為45-50℃。夏季客房出水溫度為39-43℃。如設(shè)有自動(dòng)輔助電加熱，電加熱溫度設(shè)置為40℃，上限溫度為45℃，下限溫度為38℃，就是在水溫低于38℃時(shí)電加熱自動(dòng)水溫達(dá)成45℃電加熱器自動(dòng)切斷關(guān)機(jī)不會(huì)使設(shè)定參數(shù)丟失，停電和斷電會(huì)使設(shè)定溫度恢復(fù)為出廠默認(rèn)設(shè)定溫度4.關(guān)閉熱水機(jī)組按控制面板上“開機(jī)/關(guān)機(jī)”按鈕，關(guān)閉熱水機(jī)組關(guān)掉總電源打開泄水閥，完全放掉機(jī)組里滯留水（尤其是冬季冰凍地域要嚴(yán)格遵照實(shí)施）二、日常維護(hù)1.日常檢驗(yàn)加強(qiáng)巡視檢驗(yàn)力度，做好檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)和維護(hù)保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)，發(fā)覺異常立即處理加強(qiáng)外轉(zhuǎn)輔助設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，發(fā)明良好工作環(huán)境。保持熱泵周圍良好通風(fēng)做好能源消耗統(tǒng)計(jì)工作，計(jì)算每噸熱水有電量，立即發(fā)覺異?，F(xiàn)象2.蒸發(fā)器清潔蒸發(fā)器積灰嚴(yán)重、樹葉、紙片等雜質(zhì)堵住蒸發(fā)器，會(huì)降低熱水機(jī)組支行效率，增加能源消耗要求每個(gè)月用水沖洗一遍首先可用毛刷清理較大堵塞物，然后接水管，調(diào)低水流量，輕輕沖刷蒸發(fā)器，必需時(shí)能夠先噴部分滌塵，然后再用水沖洗3.板式換熱器清洗板式換熱器經(jīng)過長久水循環(huán)以后會(huì)結(jié)垢，造成水流量降低，降低機(jī)組效率，嚴(yán)重時(shí)會(huì)發(fā)生超壓報(bào)警所以依據(jù)各地實(shí)際使用情況，通常8個(gè)月要對(duì)板式換熱器進(jìn)行清洗一次清洗方法：首先配比5％稀檸檬酸，加入換熱器內(nèi)，浸泡約一小時(shí)（視結(jié)垢時(shí)間可合適延長）,然后反方向清洗，即用泵進(jìn)行和原水流方向相反強(qiáng)制循環(huán)，時(shí)間長短視清洗出水情況而定，最終用清水將檸檬酸清洗潔凈警告：清潔前必需先切斷電源。清潔蒸發(fā)器時(shí)不要使用高壓水直接沖三、熱水系統(tǒng)故障現(xiàn)象分析及處理方案1.開機(jī)不能開啟：首先檢驗(yàn)相序保護(hù)是否起保護(hù)作用，是，應(yīng)該查明原因后再起動(dòng)(A相序不對(duì)；B缺相、不平衡；C相序器松動(dòng)工作不穩(wěn)定；D燒壞需要換)2.控制器無顯示：檢驗(yàn)電源是否供給正常，有否供到電路板，如有則檢驗(yàn)電路板和顯示板連接點(diǎn)，不然更換3.顯示板：有電源顯示，其它指示燈不亮并按動(dòng)無任何反應(yīng)，檢驗(yàn)無連接不良后，可先斷電后再通電試驗(yàn)運(yùn)行是否有反應(yīng)，不然更換4.漏電報(bào)警：顯示E3，先檢驗(yàn)漏電原因后，才能通電開機(jī)（A可能是某連接點(diǎn)受潮B電路板感應(yīng)太敏感，可將感應(yīng)線拆卸）5.保溫后不起動(dòng)：保溫?zé)袅?，但溫度下降后不起?dòng)，檢驗(yàn)連接是否松動(dòng)，不然更換，假如顯示“E2”則為傳感器故障，檢驗(yàn)線路和傳感器6.高壓保護(hù)：指示燈亮，不能起動(dòng)，原因（A設(shè)置停機(jī)溫度《標(biāo)準(zhǔn)溫度是50度》過高造成高壓保護(hù)B小循環(huán)進(jìn)、出水不流暢：1）進(jìn)水量不夠造成熱交換溫度過高2）出水不通暢高溫水積壓）排除故障方法：清除過濾器雜物后，1）需要等壓力下降后；2）關(guān)掉電源開關(guān)；3）手動(dòng)復(fù)位；4）通電起動(dòng)7、液位溢水：水滿后不停有水流出：A液位器控制失效；B液位探頭氧化（刮去氧化層）；C電磁閥關(guān)不嚴(yán)（拆開閥芯并進(jìn)行清理）；D回水閥開啟過大(關(guān)小回水閥)8.低壓保護(hù)：是指機(jī)組低壓，低于設(shè)定2千克保護(hù)壓力情況下不能起動(dòng)，這種情況電路是正常，控制顯示操作開關(guān)按動(dòng)無反應(yīng)，檢驗(yàn)低壓表壓力是否低壓保護(hù)，則需要檢驗(yàn)漏氟原因并做處理后，加注適量氟后會(huì)自動(dòng)解除低壓保護(hù)，同時(shí)會(huì)起動(dòng)機(jī)組9.機(jī)組不制熱水：1）機(jī)組是否停機(jī)，2）機(jī)組集熱器（風(fēng)機(jī)盤管）是否太臟需要清洗，3）檢驗(yàn)是否漏氟或不夠4）檢驗(yàn)壓縮機(jī)工況是否正常5）檢驗(yàn)視液鏡氟流動(dòng)情況，判定膨脹閥是否工作6）膨脹閥不工作現(xiàn)象是低壓部分毛細(xì)管不冷并無冷凝水7）電磁閥正常通電后會(huì)打開10蒸發(fā)器結(jié)霜處理：1）檢驗(yàn)熱泵機(jī)組電源，2）開啟電加熱進(jìn)出水管路閥門，3）開啟電加熱4）用溫水沖洗熱泵機(jī)組蒸發(fā)網(wǎng)，直到冰霜全部融化5）過半小時(shí)后再開啟熱泵機(jī)組，并留心機(jī)組工作情況11.電加熱投入使用應(yīng)該注意：定時(shí)測試電加熱運(yùn)行情況，定時(shí)檢測電加熱溫度設(shè)定（伴隨天氣氣溫高低進(jìn)行調(diào)整），測量其電流大小。查看電熱器進(jìn)出水水溫和水流量，檢驗(yàn)閥門有沒有打開12配套設(shè)備損壞：1）到周圍五金店購置后立即對(duì)其進(jìn)行更換，假如還在保修期內(nèi)，要求供給商付錢；2）變頻器壞，把主電源跨過變頻器直接接到水泵，通知變頻器廠家跟進(jìn)維修。已過質(zhì)保期一樣通知相關(guān)變頻器廠家進(jìn)行維修3）水泵壞：啟用備用水泵，通知廠家立即進(jìn)行維修，已過質(zhì)保期聯(lián)絡(luò)周圍水泵維修點(diǎn)進(jìn)行維修13.客房沒熱水：1）檢驗(yàn)機(jī)組運(yùn)行情況，查看熱水出水溫度2）檢驗(yàn)加壓水泵運(yùn)行情況，檢驗(yàn)水泵出水情況和出水壓力；3）查看房間熱水閥門是否被關(guān)閉，4）查看熱水水箱水位，補(bǔ)水是否立即14.無法補(bǔ)水：1）檢驗(yàn)補(bǔ)水壓力2）檢驗(yàn)液位繼電器工作情況3）檢驗(yàn)過道水泵工作情況15、工作水箱水位高，儲(chǔ)熱水箱水位低：1）檢驗(yàn)過道水泵工作情況2）檢驗(yàn)液位繼電器工作情況，3）檢驗(yàn)增壓水泵工作情況4）檢驗(yàn)回水閥開啟情況16.機(jī)組漏雪種：1)檢驗(yàn)機(jī)組低壓壓力；2）檢驗(yàn)高壓壓力；3）補(bǔ)加雪種；4）檢驗(yàn)補(bǔ)加雪種后工作情況（高低壓壓力）；5）檢驗(yàn)漏雪種原因和部位；6）進(jìn)行防漏處理17、客房熱水出熱水時(shí)間長：1）檢驗(yàn)機(jī)組出水溫度2）檢驗(yàn)回水管回水量3）檢驗(yàn)回水閥開啟情況4）檢驗(yàn)房間回水閥開啟情況5）檢驗(yàn)房間熱水管道保溫情況（十一）冷水供水系統(tǒng)水池每十二個(gè)月確保清洗一次（專業(yè)清洗企業(yè)）、管道維護(hù)每六個(gè)月一次（除銹、刷油、潤滑）電箱維護(hù)每個(gè)月一次（開關(guān)收緊接線、除塵、線路整理）每七天檢驗(yàn)自動(dòng)補(bǔ)水閥門動(dòng)作情況變頻器發(fā)生故障處理：拆除變頻器，直接將電源接到水泵上（注意水泵運(yùn)轉(zhuǎn)方向），通知變頻器廠家維修，修完恢復(fù)正常接線水泵不出水：檢驗(yàn)水泵進(jìn)水管道進(jìn)水有沒有異常、將水泵進(jìn)行排空氣處理、查看備用泵止回閥是否無法工作、查看水泵是否反轉(zhuǎn)、查看水泵變頻器輸出是否太低（十二）排水系統(tǒng)化糞池視使用情況、容量，每十二個(gè)月或六個(gè)月疏通一次開面排水每個(gè)月檢驗(yàn)一次，確保無積水化糞池堵塞處理：打開化糞池檢修口，用消防栓水帶沖洗化糞池，聯(lián)絡(luò)抽糞車來帛吸化糞池（十三）客房潔具底部、墻角處理客房潔具底部、墻角采取白水泥封邊定時(shí)要用刷子清理假如污染嚴(yán)重，重新刷白水泥待白水泥干透后再賣房（十五）淋浴玻璃門每個(gè)月定時(shí)檢驗(yàn)玻璃門門鉸固定情況、滑輪固定情況，每三個(gè)月全部房間必需輪檢一遍發(fā)覺玻璃門有下垂現(xiàn)象立即進(jìn)行調(diào)整，發(fā)覺門鉸開裂或滑輪損壞立即進(jìn)行更換發(fā)生玻璃門破裂處理：撫慰客人，檢驗(yàn)玻璃門破裂原因，清理現(xiàn)場垃圾，注意一定要清理潔凈，聯(lián)絡(luò)施工隊(duì)更換玻璃門，重新賣房（十六）防水問題處理發(fā)覺漏水現(xiàn)象查找水源從水源處做防水處理客房衛(wèi)生間漏水必需打掉地磚重新做防水由專業(yè)企業(yè)進(jìn)行維修（十七）空調(diào)系統(tǒng)每個(gè)月清洗空調(diào)室內(nèi)機(jī)過濾網(wǎng)一次，空調(diào)室外機(jī)每十二個(gè)月清洗一次，每十二個(gè)月4-5月安排進(jìn)行清洗，請(qǐng)專業(yè)空調(diào)清洗企業(yè)進(jìn)行（十八）維修問題總結(jié)和匯總定時(shí)（每七天）總結(jié)維修問題，將不能處理問題進(jìn)行總結(jié)；將維修案例進(jìn)行溝通、總結(jié)和交流每個(gè)月統(tǒng)計(jì)維修次數(shù)較多維修項(xiàng)目、維修材料使用比較頻繁項(xiàng)目、存在安全隱患項(xiàng)目（十九）分店弱電