市場比較法2011教材

市場比較法——房地產估價方法之王第一節(jié)市場比較法概述一、市場比較法的概念是指將估價對象于估價時點近期的、類似地產交易的實際成交價格進行比較，通過對這類似房地產已知的實際成交價格進行適當?shù)亩喾矫娴男拚?，以此估算估價對象在估價時點的客觀合理價格的方法。理論依據(jù)：替代原理適用條件：僅適用于市場比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應有相關性和替代性。

①有足夠數(shù)量的比較案例（不少于3個）；②與待估土地具有相關性和替代性；③交易資料可靠；④交易合法。難以適用的情況：1.在沒有類似房地產交易或類似房地產交易較少的地區(qū)2.在較長時間內沒有發(fā)生類似房地產交易的地區(qū)3.估價對象為特殊房地產的，如教堂、寺廟、學校、醫(yī)院、名勝古跡、保護建筑等。估價基本步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎可比實例成交價格的修正（交易情況、日期、區(qū)域、個別）求取比準價格選擇可比實例1、可比實例的概念：與評估對象條件相似，作為評估對象比較參照的交易案例。（可比實例）從搜集的交易實例中選取3個以上（一般為3-5個）可比實例。2、比較案例的要求：與待估土地用途應相同或相似（如住宅、商業(yè)、廠房、辦公樓等）；與待估土地的地段應相同；與待估土地的建筑結構相同為正常交易或可修正為正常交易；與待估土地價格類型（買賣、租賃等）一致、地產權利等相同；交易時間與估價期日應接近或可進行比較修正。（2年，最長不超過3年）建立價格的可比基礎目的：主要是為后面進行交易情況、交易日期和區(qū)域因素、個別因素的修正服務。因為已選取的若干可比實例之間及它們與估價對象之間，可能再付款方式、成交單價、貨幣種類、面積內涵和面積單位等方面存在不一致，無法進行直接的比較修正，因此，需要對他們進行統(tǒng)一換算處理。換算處理包括：統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一采用單價同一幣種和貨幣單位同一面積等付款方式通過折現(xiàn)計算方法，統(tǒng)一為成交日期時一次性付清。(折現(xiàn)系數(shù)：）某宗房地產的成交總價為83萬元人民幣，分兩期支付，首付30萬元人民幣，余款53萬元與半年后付清。已成交日期一次付清為基準，當時人民幣的月利率為1%，則其成交日期時一次付清的價格相當于:可比實例成交價格的修正交易情況修正估價期日修正區(qū)域因素修正個別因素修正其它因素修正交易情況修正1、含義：是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差，將非正常成交價格調整為正常成交價格。2、造成價格偏差的因素：交易雙方有一定的利害關系；偏低急于脫售或急于購買；偏低或偏高不了解市場行情；偏高或偏低有特別動機或者特別偏好；偏高受債權債務關系影響；偏低相鄰地塊的合并；偏高特殊交易方式；交易稅費非正常負擔；其他。3、修正步驟：剔除非正常的交易案例；測定各種特殊因素對正常價格的影響程度，確定修正系數(shù)；利用修正系數(shù)，修正具體的交易案例。計算公式為：修正后的價格=比較案例價格×交易情況修正系數(shù)4、修正的方法主要有百分率法。采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：交易后的正常價格＝可比實例的成交價格×交易情況修正系數(shù)交易情況修正例：為評估某房地產價格，選取A房地產作為可比案例，可比案例A的成交價格為3200元/m2，比當時同類房地產的市場價格低10%，則估價對象房地產進行情況修正的正常價格為：期日修正1、概念：將可較實例在其成交日期時的價格調整為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。這種修正稱為期日修正。2、目的：:消除由于交易日期與估價期日的不同所造成的價格偏差，使比較案例的價格符合估價期日的實際市場情況。期日修正實質上是對地產市場狀況對土地價格的影響進行修正。經過了期日修正后，就將比較案例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。

3、修正方法：⑴利用類似房地產的價格指數(shù)進行修正⑵采用類似房地產的價格變動率進行修正⑴利用類似房地產的價格指數(shù)進行修正⑵采用類似房地產的價格變動率進行修正

例：評估某宗房地產2006年9月末的價格，選取了下列比較實例：成交價格3000元／m2，成交日期2005年10月末．另調查獲知這類房地產價格2005年6月末至2006年2月末平均每月比上月上漲1.5％，2006年2月末至2006年9月末平均每月比上月上漲2％．對該比較實例進行期日修正，修正到2006年9月末的價格為：

區(qū)域因素修正1、實質：將比較交易案例在其區(qū)域因素下的價格修正為在估價對象區(qū)域因素下的價格，消除由于地區(qū)特性不同所產生的價格差異。2、內容：區(qū)域因素包括區(qū)域繁華程度、交通狀況、基礎設施狀況、區(qū)域環(huán)境條件等?？偟乃悸肥牵喝绻容^案例區(qū)域因素好于估價對象區(qū)域因素,則應對比較案例價格做減價調整；反之，則應做增價調整。3、方法步驟：①確定比較因子；②評價各因子的比較修正系數(shù)；③利用修正系數(shù)，進行區(qū)域因素修正。

區(qū)域因素修正的一般公式：區(qū)域因素修正后的價格=可比實例成交價格×區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)＝估價對象區(qū)域因素指數(shù)可比實例區(qū)域因素指數(shù)例題：需評估某待估房地產2005年5月末的市場交易價格，經調查搜集相關資料，獲得估價對象房地產和可比實例房地產的區(qū)域因素條件，并經比較分析，各分項分值如表1所示，可比實例成交價格為4000元/m2.4000×100/90=4444(元/m2)區(qū)域因素條件分值表序號比較項目價格對象可比實例1地段等級15152交通條件15143配套設施15154環(huán)境狀況10115商業(yè)繁榮1086城市規(guī)劃597人文環(huán)境558旅游娛樂559視覺景觀5510其他條件53合計/10090個別因素修正個別因素包括宗地位置、面積、形狀、宗地基礎設施及市政設施狀況、地形、地質、臨街類型、臨街深度、臨街位置、宗地內開發(fā)程度、水文狀況、規(guī)劃限制條件等。其修正方法與區(qū)域因素修正基本相同。

個別因素修正后的價格＝比較交易案例價格×個別因素修正系數(shù)其他相關修正1、土地使用年期修正：2、容積率修正：

確定比準價格(一)四項修正的綜合求取有前面內容可知，市場比較法至少需要選取三個以上的可比實例，而每個可比實例都必須經過交易情況、交易期日、區(qū)域因素和個別因素的修正。修正到估價時點的價格。每個可比實例的綜合計算公式為：（二）比準價格的求取算術平均數(shù)求取；加權平均數(shù)求取；眾數(shù)求取等方法市場比較法估價案例分析【案例一】（一）估價對象概況：估價對象為城市規(guī)劃住宅區(qū)內的一宗住宅房地產，其他情況略（二）估價目的：求取該估價對象在2005年9月初的正常單價（三）估價時點：2005年9月初（四）估價作業(yè)日期：2005年9月3日-9月18日（五）估價方法：由于該類住宅房地產近期有較多的交易實例，故采用市場比較法。（六）已知條件：根據(jù)估價人員調查分析，在估價對象附近選取了A、B、C三宗已經成交類似商品住宅，有關資料如表所示三宗已成交類似商品住宅資料

比較項目ABC成交價格4500元/m2600美元/m25000元/m2成交日期2004年11月初2005年1月初2005年6月初交易情況-5%0%+2%區(qū)域因素+2%+3%-2%個別因素-3%+5%-2%其中，負值表示低于正常值（估價對象），正值表示高于正常值。另知，2005年1月初人民幣與美元的市場匯率為1:8.5；該類住宅以人民幣為基準的價格在2004年6月初至2005年3月初之間平均每月上漲1%，在2005年3月初至2005年9月初之間平均每月上漲1.5%。求取比準價格以上各修正價格差距不大，故將上述三個修正價格的簡單算術平均數(shù)作為比準價格，則最終該估價對象的價格為（5447.52+5259.96+5337.23）/3=5348.24(元/m2)【案例二】（一）估價對象概況：某房地產位于某市二級地段內，為一獨立式花園住宅，占地面積240m2，建筑面積460m2,庭院面積300m2，建筑物結構為磚木一等，內部裝修良好，保養(yǎng)程度約為七成新，設備有電話、空調等。（二）估價目的：求取該房地產2005年3月的市場交易價格（三）估價時點：2005年3月（四）估價作業(yè)日期：2005年1月20日-2月20日（五）估價方法：市場比較法（六）已知條件估價人員經過調查，選取了五個可比實例，相關資料、區(qū)域因素及個別因素比較見表1，表2，表3.另知，可比實例C的成交價格低于當時的正常市價2%，其余可比實例均為正常價格；同類物業(yè)的交易價格2003年平均月上漲1.5%，2004年平均月上漲2.5%，2005年平均月上漲2%。表1可比實例相關資料比較項目ABCDE

坐落區(qū)域一級三級二級二級三級

庭院面積(m2)250320330280220

建筑面積(m2)420480550380350

交易日期2004.52004.82003.102003.82005.1

交易單價（元/m2）1600014500158001350015080序號比較項目設定分值對象分值實例A實例B實例C實例D實例E1地段等級1091089982交通條件1081089873市政設施109999984環(huán)境景觀1010788775商業(yè)繁榮107877766文教設施107778777公共設施106878888小區(qū)等級108978879供求狀況1078