物業(yè)管理企業(yè)會計賬務處理流程

會計實操文庫32/32物業(yè)管理企業(yè)會計賬務處理流程一、所設相關會計科目

1、資產類科目：現(xiàn)金

銀行存款

其他貨幣資金

短期投資

應收票據

應收賬款

預付賬款

其他應收款

待攤費用

長期待攤費用

固定資產

低值易耗品

固定資產清理

累計折舊

在建工程

2、負債類科目：應付工資

應付票據

應付賬款

短期借款

長期借款

其他應付款

預收賬款

預提費用

應交稅金

其他應交款

3、所有者權益類科目：

實收資本

資本公積

本年利潤

利潤分配

盈余公積

4、成本類科目：無

5、損益類科目：主營業(yè)務收入

其他業(yè)務收入

投資收益

營業(yè)外收入

主營業(yè)務成本

主營業(yè)稅金及附加

其他業(yè)務支出

營業(yè)費用

管理費用

財務費用

營業(yè)外支出

所得稅

以前年度損益調整

二、相關賬務處理（僅供參考）：1、存現(xiàn)

借：銀行存款

（明細科目為銀行所在名稱）

貸：現(xiàn)金2、提現(xiàn)

借：現(xiàn)金

貸：銀行存款3、預交地稅款

借：應交稅金—營業(yè)稅

—城建稅

其他應交款—教育費附加

—水利基金

貸:銀行存款4、地稅養(yǎng)老金誤收退稅

借：銀行存款

貸：其他應交款—養(yǎng)老保險基金5、代付上月員工小靈通話費

借：其他應收款—員工—電話費

貸：銀行存款6、代收電信公司電費（預收一年，每月分攤）

借：銀行存款

貸：預收賬款—基站電費7、電信公司電費計入

借：預收賬款—電費

貸：管理費用—電費8、轉存單位定期存款一份

借：其他貨幣資金—定期存款

貸：銀行存款9、付上月份稅款

借：應交稅金—營業(yè)稅

—城建稅

其他應交款—教育費附加

—水利基金

—養(yǎng)老保險基金

貸：銀行存款10、付上月份電話費

借：管理費用—電話費

貸：銀行存款11、付上月份水費（分辦公區(qū)、宿舍、食堂、

綠化、商鋪、消防、生活用水等）

借：管理費用—水費（辦公……）

預收賬款—業(yè)主二次供水（生活用水）

貸：銀行存款12、付上月中旬及本月中旬電費

借：管理費用—電費

預收賬款—業(yè)主二次供水能耗

—業(yè)主電梯能耗

貸：銀行存款13、收電信線路改造勞務費

借：現(xiàn)金

貸：其他業(yè)務收入—維修收入14、付萬用表檢測費用及購潤滑油

借：管理費用—維修費

低值易耗品—維修用具

貸：現(xiàn)金15、購書刊、洗發(fā)水（發(fā)放員工）

借：其他應付款—工會經費

貸：現(xiàn)金16、收商鋪水電費

借：現(xiàn)金

貸：其他應收款—商鋪—電費/水費17、發(fā)放上月管理員工工資

借：應付工資

貸：現(xiàn)金18、代付上月中隊戰(zhàn)士、搬運工工資（為減少交

養(yǎng)老保險人數(shù)，故作總公司支付）

借：其他應收款—總公司

—房開公司（代付搬運工工資）

貸：現(xiàn)金19、購軍靴、環(huán)衛(wèi)服裝

借：其他應收款—員工—服裝費

貸：現(xiàn)金20、支付上月垃圾裝車費

借：其他業(yè)務支出—裝修垃圾清運費

貸：現(xiàn)金/銀行存款21、付維修電機費及購買燈光等費用

借：管理費用—維修費

低值易耗品—維修用具

貸：現(xiàn)金22、購置保潔、維修用配件

借：低值易耗品—保潔用具

—維修用具

貸：現(xiàn)金23、收員工上月小靈通話費

借：現(xiàn)金

貸：其他應收款—員工—電話費24、收商鋪管理押金

借：現(xiàn)金

貸：其他應付款—商鋪押金25、退業(yè)主裝修保證金

借：其他應付款—業(yè)主—裝修保證金

貸：現(xiàn)金26、中隊活動開支

借：其他應付款—工分經費

貸：現(xiàn)金27、付馬匹治療費及購馬飼料款

借：管理費用—治安費

貸：現(xiàn)金28、付購菜款柴油大米及食油款

借：應付福利費—伙食費

貸：現(xiàn)金29、收物管費等

借：現(xiàn)金/銀行存款

貸：預收賬款—業(yè)主—物管費

—業(yè)主—電梯能耗費

—業(yè)主—二次供水

—業(yè)主—停車綜合服務費

—業(yè)主—垃圾清運費

其他應付款—業(yè)主—裝修保證金30、代房開公司代購垃圾袋

借：其他應收款—房開公司名稱

貸：現(xiàn)金31、罰款收入

借：現(xiàn)金

貸：營業(yè)外收入—賠款32、食堂購洗潔精及飯盒等

借：低值易耗品—廚房用品

貸：現(xiàn)金33、食堂購液化氣及煤氣罐一只

借：應付福利費

低值易耗品—煤氣罐

貸：現(xiàn)金34、購發(fā)票辦公用品、報銷車費等

借：管理費用—辦公費

—差旅費

貸：現(xiàn)金35、付生活垃圾費

借：管理費用—保潔費

貸：現(xiàn)金36、領用低值易耗品

借：管理費用—低值易耗品攤銷

貸：低值易耗品—維修用具

—保潔用具

—廚房用具37、商鋪電費計入

借：其他應收款—商鋪——電費

貸：管理費用—電費38、開辦費用的攤銷

借：管理費用—開辦費攤銷

貸：長期待攤費用—開辦費39、計提折舊

借：管理費用—折舊費

貸：累計折舊40、計提本月工資

借：管理費用—工資

貸：應付工資41、計提各項經費

借：管理費用—福利費

—工會經費

—教育經費

貸：應付福利費

其他應付款—

工會

—教育部42、空置房應收物管費

借：其他應收款—房開公司

貸：主營業(yè)務收入43、結轉本月收入

借：預收賬款—業(yè)主—物管費

—業(yè)主—車位物管費

—房開公司

—商鋪—物管費

—商鋪—租金

貸：主營業(yè)務收入

其他業(yè)務收入44、結轉開工裝修垃圾費

借：預收賬款—業(yè)主—垃圾清運費

貸：其他業(yè)務收入—垃圾清運費45、計提本月稅金及附加

借：主營業(yè)務稅金及附加

其他業(yè)務支出

管理費用

貸：應交稅金—營業(yè)稅

—城建稅

其他應交款—教育費附加

—水利基金46、計提本月養(yǎng)老保險

借：管理費用—養(yǎng)老金

貸：其他應交款—養(yǎng)老基金47、結轉益類賬戶

借：主營業(yè)務收入

其他業(yè)務收入

營業(yè)外收入

貸：本年利潤48、結轉損類賬戶

借：本年利潤

貸：管理費用

其他業(yè)務支出

主營業(yè)務稅金及附加關于代收的水電費的會計分錄我覺得應是這樣：支付給自來水公司或供電局時：借：代收款項貸：銀行存款向業(yè)主收回時借：銀行存款貸：代收款項物業(yè)管理公司,定期收取的物業(yè)管理費.收到時:借:現(xiàn)金

貸:預收帳款當月結轉收入,

借:預收帳款

貸:主營業(yè)務收入同時交納營業(yè)稅

借:主營業(yè)務稅金及附加

貸:應交稅金-營業(yè)稅

-城建稅

其他應交款-教育費附加結轉成本

實際發(fā)生時

借：物業(yè)管理成本-小區(qū)

貸：現(xiàn)金

借：主營業(yè)務成本-物業(yè)管理成本-小區(qū)

貨：物業(yè)管理成本-小區(qū)結轉利潤

借:本年利潤

貸:

主營業(yè)務成本

主營業(yè)務稅金及附加

借:主營業(yè)物收入

貸:本年利潤

借:本年利潤

貸:財務費(支出)

管理費有關物業(yè)管理公司的流轉稅征收及計算的主要內容如下：

按現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務時，計稅依據為全部營業(yè)收入額，即物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費。其一般計算公式為：

營業(yè)稅稅額應稅營業(yè)額適用稅率

管理費等收入的征稅及計算。物業(yè)管理公司在為房屋業(yè)主及租住戶提供服務而收取的管理費、服務費（包括保潔費、保安費、公共設施維護費、停車費等各種名目的收費）、維修費（包括維修材料費及人工費）、租賃費（包括居民租住公有住宅的租金收入）等收入，征收的營業(yè)稅。

代辦性收入的征稅及計算。（１）代辦購物手續(xù)費的征收及計算。為房屋業(yè)主及租住戶代購貨物，可按收取的代辦手續(xù)費收入征收的營業(yè)稅。對為房屋業(yè)主及租住戶代辦的防盜門窗、曬衣架、隔離欄等物品也應按規(guī)定征收增值稅。（２）代辦收費取得收入的征稅及計算。為房屋業(yè)主及租住戶代收代付的水、電、煤、電話費以及代收、代付垃圾費等各種業(yè)務而取得的收入，可以按扣除實際支付后的余額，征收的營業(yè)稅。裝修保證金、公共維修基金的征收及計算。（1）房屋裝修保證金等的征稅及計算。物業(yè)管理公司向房屋業(yè)主及租住戶收取的房屋裝修保證金、履約保證金等，如果是到期退還給業(yè)主及租住戶的，可不征收營業(yè)稅；如果到期不退還或已作為業(yè)主裝修違規(guī)行為予以罰沒的，均應按規(guī)定征收的營業(yè)稅。（２）公共維修基金等的征稅及計算。物業(yè)管理公司向房屋業(yè)主收取的公共維修基金以及向房屋開發(fā)商在交付房產管理權時收取的房屋公共部位維修基金，因其屬?？顚Ｓ谩舸鎯?，基金的所有權屬房屋業(yè)主管理委員會，物業(yè)管理公司僅是代管使用、按實列支，可暫時不征收營業(yè)稅。但物業(yè)管理公司可以提供勞務形式，從維修基金中取得的收入，應按規(guī)定征收的營業(yè)稅。或收據的征收及計算。對物業(yè)管理公司為私房業(yè)主或租住戶代開出租房發(fā)票或收據，應照章征收的營業(yè)稅。

另外，物業(yè)管理公司繳納的城市維護建設稅，應按營業(yè)稅的

計算；交納的教育費附加，應按營業(yè)稅的計算。

天業(yè)物業(yè)管理公司某月各種服務收入共計元，按收入的計算營業(yè)稅，按營業(yè)稅的計算城市維護建設稅，按營業(yè)稅的計算教育費附加。編制會計分錄如下：（1）計算營業(yè)稅：（元）借：營業(yè)稅金及附加貸：應交稅金——應交營業(yè)稅（2）計算城市維護建設稅：（元）借：營業(yè)稅金及附加貸：應交稅金——應交城市維護建設稅（3）計算教育費附加：（元）借：營業(yè)稅金及附加貸：其他應交款——應交教育費附加物業(yè)管理企業(yè)除了按營業(yè)收入計算的營業(yè)稅金，還有一些費用性稅金，如房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等，應在“管理費用”賬戶中核算。

例：天業(yè)物業(yè)管理公司應納稅房屋價值元，本月應繳房產稅元。作會計分錄如下：借：管理費用貸：應交稅金——應交房產稅天業(yè)物業(yè)管理公司本月購買印花稅票元。作會計分錄如下：借：管理費用貸：現(xiàn)金練習題

一、名詞解釋

營業(yè)成本營業(yè)費用期間費用二、填空

物業(yè)管理公司營業(yè)成本是物業(yè)管理企業(yè)在從事管理活動中發(fā)生的各項，它包括、和等。２．“營業(yè)成本”賬戶屬于類賬戶。它按設置明細賬。３出租房按月攤銷額應根據出租房的和計算。４．物業(yè)企業(yè)將、、費用統(tǒng)稱為期間費用。５期間費用與經營沒有直接聯(lián)系，但與其發(fā)生的直接相關，并直接計入６．物業(yè)管理公司繳納的城市維護建設稅，應按的計算；繳納的教育費附加應按的計算。

三、選擇（包括單選和多選）１．屬于物業(yè)管理公司營業(yè)成本的有（）。

（１）樓內電梯維修費（２）綠化維護費（３）公司辦公費２．以下費用屬于公共性服務成本的有（）。

（１）樓道照明電費（２）停車棚修理費（３）住戶冰箱修理費３．物業(yè)管理公司用于出租經營的房屋應設置（）賬戶核算。

（１）低值易耗品（２）固定資產（３）庫存商品下列費用屬于期間費用的有（）。

（１）營業(yè)費用（管理費用（銷售費用應征收的營業(yè)稅的收費項目有（）。

）保安費（２）停車費（３）保潔費四、問答題１．營業(yè)成本核算應遵循的原則是什么？

物業(yè)管理公司的營業(yè)成本主要包括哪些內容？３．期間費用根據權責發(fā)生制原則有哪四種核算方法？４．試說明物業(yè)管理公司流轉稅的主要內容。５．如何計算物業(yè)管理公司出租房的攤銷額？、

五、實務題（一）資料

江達物業(yè)管理公司負責杏花村小區(qū)的物業(yè)管理工作年６月發(fā)生如下業(yè)務：１．每半年一次的小區(qū)水箱清洗工作，共耗費材料元，人工元；幫住戶分攤沖洗水箱的水費元，以現(xiàn)金支付。

公司將小區(qū)內的綠化服務工作出包給園林局，合同規(guī)定每半年結算一次。上半年實際發(fā)生的花草樹木費及人工費共元，以銀行存款支付。

支付抽水房修理抽水水泵款元，以現(xiàn)金付訖。

公司運垃圾手推車４輛，價值元。領用時予以一次攤銷。

公司制作廣告宣傳布標條，計元，以銀行存款支付。

本月“作業(yè)派工單”列示，公司所屬服務組代辦服務工時，經計算，工資總額中應分配為代辦服務成本。

開出現(xiàn)金支票，從銀行提取現(xiàn)金元備發(fā)工資。

結轉分配本月應付工資，其中：公共服務組元，特約服務組

元，理發(fā)沐浴室元，餐廳，管理部門。

為更換停車棚的頂棚，購買玻璃鋼瓦共計元，以銀行存款支付。

號樓住戶下水道堵塞，公司派臨時工疏通，以現(xiàn)金支付人工費

元。

本月特約服務“物料耗用單”列示共耗用材料元；“工時耗用單”列示實際人工費元。

公司經理出差預借現(xiàn)金元。

公司附設浴室進行修理，共耗材料元。

公司所屬出租房本月應攤銷修理費元。

月末公司附設餐廳計算實際耗用材料元，予以結轉。

公司所屬出租房年攤銷率為，原值元，按月計提出租房攤銷。

撿修小區(qū)內路燈，發(fā)現(xiàn)損壞燈泡４個。配置燈泡支出元，以現(xiàn)金支付。

經理出差報銷差旅費元，余款退回。

公司經理室本月復印資料費元，以現(xiàn)金支付。

銀行開來公司借款利息結算單，實際應交借款利息款元，已預提元。

行政辦公室領用辦公椅把，計元，予以一次攤銷。

本月公司的各種服務收入元，按計算營業(yè)稅。

按營業(yè)稅的計算城市維護建設稅，按營業(yè)稅的計算教育費附加。

計算本月應繳車船使用稅元。

以銀行存款上繳以上各種稅金。（二）要求

根據以上資料編制會計分錄第四章

物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的核算

資金是物業(yè)管理公司開展有效物業(yè)管理的前提，建立這個前提就必須通過適當?shù)馁Y金籌措方式來解決。而物業(yè)管理公司最主要的資金來源是物業(yè)管理公司實現(xiàn)的收入。第一節(jié)

營業(yè)收入的概念及范圍一、營業(yè)收入的概念

營業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理服務活動和其他經營活動所取得的各項收入。物業(yè)管理的主營業(yè)務收入來自物業(yè)管理費，它是物業(yè)管理公司根據對業(yè)主和用戶所提供服務的性質、特點等不同情況，采用政府定價、政府指導價或協(xié)議定價等方式向業(yè)主和用戶收取的費用。

物業(yè)管理營業(yè)收入主要包括主營業(yè)務收入和多種經營收入，其中，主營業(yè)務收入又包括物業(yè)管理費收入和物業(yè)經營收入（如房產銷售與出租收入）等。（一）

物業(yè)管理費收入

物業(yè)管理費是指在物業(yè)管理范圍內，物業(yè)管理公司為業(yè)主或用戶提供標準服務和委托服務所收取的有償服務費。包括：１．為房屋業(yè)主和租住戶提供公共衛(wèi)生清洗、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化而收取的公共性服務費。２．為房屋業(yè)主和租住戶代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、房屋自用部位和自用設施修繕等而收取的公眾代辦性服務費。３．為滿足房屋業(yè)主和租住戶需要而提供的個別服務，包括房屋裝修、代購商品、家電維修等特約服務費。

物業(yè)管理公司在根據業(yè)主或用戶的需要向其提供服務時，可收取相應的有償服務費，而形成物業(yè)管理費收入。但是，物業(yè)管理收費數(shù)額的大小并不能由物業(yè)管理公司隨意確定，而是應當根據物業(yè)管理公司向業(yè)主或用戶所提供服務項目的不同性質，分別實行政府定價、政府指導價和協(xié)議定價來確定：

公共性服務的物業(yè)管理費：如公共衛(wèi)生清潔、公共設施維護保養(yǎng)、保安、綠化等收費應實行政府指導價。

代辦性服務的物業(yè)管理費：如水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、采暖費等應實行政府定價。

特約性服務的物業(yè)管理費：如為業(yè)主或用戶提供的特約服務或委托服務，包括車輛保管、家電維修、居室清潔、找醫(yī)送藥、看護病人、接送子女上學等，可實行協(xié)議價格。

凡政府物價管理部門沒有統(tǒng)一規(guī)定收費標準的服務項目，物業(yè)管理公司可與業(yè)主或用戶協(xié)商議定價格，并按照服務協(xié)議收取物業(yè)管理費。（二）物業(yè)經營收入

物業(yè)管理公司通過經營業(yè)主管委會或物業(yè)產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得經營收入，如房屋租賃及產權單位委托代管房產的收入，可簽定協(xié)議確定。（三）多種經營收入

由于物業(yè)管理在我國還是一個啟動時間不長的行業(yè)，人們收入水平又普遍較低，目前各物業(yè)管理公司所收取的費用是微利的，所以，物業(yè)管理公司要生存和發(fā)展就必須增加積累，擴大經營規(guī)模，因而要靠多種經營取得收入，如為方便居民而兼營的多種服務業(yè)務收入。多種經營收入是當前物業(yè)管理公司發(fā)展不可忽視的重要資金來源。

二、營業(yè)收入的確認

《企業(yè)會計準則》第條明確規(guī)定：“企業(yè)應當合理確認營業(yè)收入的實現(xiàn)，并將已實現(xiàn)的收入按時入賬”；“企業(yè)應當在發(fā)出商品、提供勞務，同時收訖價款或者取得索取價款的憑證時，確認營業(yè)收入”；“長期工程（包括勞務）合同，一般應根據完成進度法或者完成合同法合理確認營業(yè)收入。”

由此可見，營業(yè)收入的實現(xiàn)主要有兩個明顯標志：（１）商品產品已經發(fā)出或者是勞務已經提供；（２）價款已經收到或者得到了收取價款的憑證。在實際工作中，又與貨款的結算方式有著密切的關系。（一）在交款服務的情況下，營業(yè)收入的確認

采取交款服務的方式，服務費收訖，發(fā)票賬單已交給居民，營業(yè)收入則被確認。（二）在預收服務費的情況下，營業(yè)收入的確認

采取定期預收服務費的，應在物業(yè)管理公司已提供某一階段服務（一般以月度為計算期）后作為收入的實現(xiàn)，這時服務費已收，服務已提供。（三）在分期收款方式情況下，營業(yè)收入的確認

采取分期收款方式，按提供物業(yè)管理服務的合同約定的收款日期作為營業(yè)收入的實現(xiàn)。在這種方式下，服務已提供，服務費要按合同到期日收款。到了合同收款日，物業(yè)管理公司才取得收取這部分服務費的權利，確定收入實現(xiàn)。出租房租金收入，應按合同（租約）規(guī)定的付租日期和金額，確認租金收入的實現(xiàn)。合同（租約）規(guī)定的收款日期已到，承租方未付租金的，仍應視為租金收入實現(xiàn)。（四）在托收承付結算方式的情況下，營業(yè)收入的確認

采用托收承付結算的方式，在勞務已提供，或商品已發(fā)出，并已將發(fā)票賬單提交銀行辦妥托收手續(xù)后作為收入的實現(xiàn)。第二節(jié)營業(yè)收入的核算一、“營業(yè)收入”賬戶的設置

物業(yè)管理公司通過設置“營業(yè)收入”賬戶核算公共性服務、代辦性服務、特約服務、租賃服務及兼營服務等取得的經營收入。該賬戶屬于損益類賬戶，貸方登記實現(xiàn)的營業(yè)收入；借方登記營業(yè)收入的結轉額；期末將余額結轉“本年利潤”賬戶后，應無余額。本賬戶按營業(yè)收入的類別設置明細賬，如“公共性服務收入”、“代辦性服務收入”、“特約服務收入”、“租賃服務收入”、“兼營服務收入”等。二、營業(yè)收入的核算（一）公共性服務費收入的核算

公共性服務費的內容。公共性服務費包括公共衛(wèi)生清洗、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化費用，它是物業(yè)管理公司經營收入的主要內容。公共性服務費實行政府指導價的價格管理辦法，各區(qū)、縣物價部門制定公共性服務費的中準價及浮動幅度。

物業(yè)管理公共性服務收費的費用內容一般由以下八個部分構成：

（1）管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；（２）樓內公用設施維修及保養(yǎng)費；（３）綠化管理費；（４）清潔衛(wèi)生費；（５）保安費（６）辦公費；

（7）物業(yè)管理單位固定資產折舊費；（８）法定稅費。

物業(yè)管理服務收費的利潤率不超過。

以上各項費用由房屋所有人支付。房屋租賃人除繳房租外，同時繳付第（４）項、第（５）項費用。２．公共性服務費的計算。公共性服務費是以房屋的建筑面積為計算依據的。各套房屋的建筑面積，除了各套“自用”建筑面積外，還要合理分攤“公用”建筑面積。

各套房屋的“自用”建筑面積包括：各套房屋戶門以內的起居室（廳）、臥室、辦公室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、過道和陽臺等面積。各套房屋的“公用”建筑面積包括：公共使用的門廳、樓梯、電梯井（廳）、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等面積。

各套房屋分攤的“公用”建筑面積應以該套房屋的“自用”建筑面積占該幢總“自用”建筑面積的百分比進行分攤。各套房屋建筑面積的計算，可按以下公式進行：

某套房屋該套房屋的“自用”

建筑面積建筑面積

套房屋“自用”建筑面積應

攤的“公用”建筑面積的分攤率

其中

各套房屋“自用”建筑面積應

分攤的“公用”建筑面積的分攤率

該套房屋該幢房屋“自用”

“公用”建筑面積建筑面積總和

例某幢房屋的建筑面積共米，其中各套房屋“自用”建筑面積總和為平方米，“公用”建筑面積為平方米。則：

各套房屋“自用”建筑面積應分攤的“公用”建筑面積的分攤率

（

如某套房屋的“自用”建筑面積為平方米，則：

該套房屋建筑面積

如果每月公共性服務收費定為元，則該套房屋業(yè)主每月應交公共性服務費為：（元）。

公共性服務費收入一般采用定期預收，往往為６個月預收一次，分月計算營業(yè)收入。預收服務費收入可記入“預收賬款”賬戶的貸方。例天業(yè)物業(yè)管理公司月份預收下半年公共性服務費，號樓室業(yè)主“自用”建筑面積平方米，經“公用”建筑面積分攤后，計算公共性服務費的建筑面積應為平方米。每月每平方米收費標準為元，該房屋業(yè)主每月公共性服務費為

元，一次預收６個月。

預收下半年度公共性服務費時，公司應編制會計分錄如下：借：現(xiàn)金貸：預收賬款——公共性服務費收入按月提供服務時，公司應編制會計分錄如下：借：預收賬款——公共性服務費收入貸：營業(yè)收入——公共性服務費收入（二）公眾代辦性服務費收入的核算

房屋業(yè)主和租住戶委托物業(yè)管理公司代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、房屋自用部分和自用設備的修繕等費用的（不包括安裝申請代辦），物業(yè)管理公司可適當收取代辦服務費，不受委托則不得收取。公用事業(yè)（包括煤氣、電話）的安裝申請代辦，每項收費不超過元。公用事業(yè)、環(huán)衛(wèi)、治安等部門委托物業(yè)管理公司收費的，須經房屋所在地的物價部門認可后，方可向房屋業(yè)主和租住戶收取。例天業(yè)物業(yè)管理公司月份為各房屋業(yè)主和租住戶代繳自來水費共計元，收取代辦服務費為元。公司應編制會計分錄如下：借：現(xiàn)金貸：其他應付款——代繳自來水費營業(yè)收入——公共代辦性服務收入繳納自來水費時，作如下分錄：

借：其他應付款——代繳自來水費

貸：現(xiàn)金

天業(yè)物業(yè)管理公司為４號樓室業(yè)主安裝管道，收取安裝煤氣申請費元，代辦費元。公司應編制會計分錄如下：借：現(xiàn)金貸：其他應付款——安裝申請代辦營業(yè)收入——公眾代辦性服務收入繳納安裝煤氣申請費時，作如下會計分錄：

借：其他應付款——安裝申請代辦

貸：現(xiàn)金（二）

特約服務費收入的核算

特約服務是針對房屋業(yè)主和租住戶的個別需要而提供的，實行市場調節(jié)價，服務內容統(tǒng)一現(xiàn)定，明碼標價，服務自愿。（三）

例天業(yè)物業(yè)管理公司接受號樓室業(yè)主的特約委托，對房屋進行裝修。承包者的工程預算額為元，按收取特約服務費元。公司應編制會計分錄如下：借：現(xiàn)金貸：其他應付款——某工程承包者營業(yè)收入——特約服務費收入工程完畢，業(yè)主驗收，按合同支付工程款時，作會計分錄如下：借：其他應付款——某工程承包者貸：現(xiàn)金

（四）房屋租賃及產權單位委托代管房產收入的核算

房屋產權單位可以參照所在地同一服務質量的、經物價部門認可的管理服務收費標準，同所委托的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)代管及管理服務收費標準的協(xié)議，同時按統(tǒng)一的公有住房租金標準向租住戶收取房租。

例天業(yè)管理公司接受某產權單位委托，代管號樓房產，按照委托合同，每月收取管理費元，同時向租住戶收取房租，每月共計元。公司應編制會計分錄如下：

借：銀行存款

貸：營業(yè)收入——租賃及代管收入、（五）兼營多種服務業(yè)務收入的核算與物業(yè)管理公司相關的兼營服務有理發(fā)、沐浴、餐飲、小賣部等服務業(yè)。既可滿足房屋業(yè)主和租住戶的多種需要，又可增加物業(yè)管理公司的資金來源，以彌補物業(yè)管理經費的不足。１．理發(fā)、沐浴業(yè)營業(yè)收入的核算。這類業(yè)務的營業(yè)收入的核算比較簡單，收款員將款項、營業(yè)日報表等原始記錄交財會部門作賬。

例天業(yè)物業(yè)管理公司所屬理發(fā)室月份共取得理發(fā)款元。其所屬浴室月份共取得沐浴款元。公司應編制會計分錄如下：

借：現(xiàn)金

貸：營業(yè)收入——理發(fā)、沐浴收入2．餐飲業(yè)營業(yè)收入的核算。餐飲業(yè)收入的核算一般應根據餐飲部門報來的“營業(yè)收入日報表”和交來的款項，編制會計分錄。

例天業(yè)物業(yè)管理公司所屬餐館份報來“營業(yè)收入日報表”，總計餐飲收入元，交來現(xiàn)金。公司應編制會計分錄如下：

借：現(xiàn)金

貸：營業(yè)收入——餐飲收入3．小賣部營業(yè)收入的核算。小賣部一般按實際售價計算營業(yè)收入，每日填制“內部繳款單”，連同銷貨款送交財會部門作賬。

例天業(yè)物業(yè)管理公司所屬小賣部某日營業(yè)收入元。交來“內部繳款單”及現(xiàn)款。公司應編制會計分錄如下：

借：現(xiàn)金

貸：營業(yè)收入——小賣部收入練習題一、名詞解釋

營業(yè)收入二、填空

１．營業(yè)收入的實現(xiàn)主要有兩個明顯標志、。

物業(yè)管理公司的營業(yè)收入主要包括

公共性服務費是以房屋的為計算依據的。

某套房屋建筑面積該套房屬的各套房屋應分攤的

的分攤率）。

樓梯、電梯廳都屬于建筑面積。三、選擇（包括單選和多選）１．在預收服務費的情況下，營業(yè)收入的確認以（）為標志。

）預收服務費時（２）預收服務費，并且已提供一階段的服務（３）提供服務時２．屬于公共性服務收入的有（）。

）收取的綠化管理費（２）代收的有線電視費（３）收取的樓道清潔費３．各套房屋的“自用”建筑面積包括（）。

）各套房屋戶門以內的起居室（廚房和衛(wèi)生間（過道４．各套房屋“自用”建筑面積應分攤的“公用”建筑面積的分攤率應為（）。

（１）該套房屋“公用”建筑面積與該幢房屋“自用”建筑面積和之比

（２）該套房屋“公用”建筑面積與該套房屋“自用”建筑面積和之比

（該套房屋“公用”建筑面積與該幢房屋“公用”建筑面積和之比５．接受業(yè)主委托代收的水電費按收取的服務費屬于（）。

）公共性服務費收入（特約服務費收入（３）公眾代辦性服務費收入四、問答題１．物業(yè)管理公司有哪幾種主要的營業(yè)收入？各自包括的內容是什么？２．物業(yè)管理公司營業(yè)收入確認的兩個主要標志是什么？３．物業(yè)管理公司公共性服務收費的主要內容有哪些？４．各套房屋的“自用”建筑面積和“公用”面積各包括哪些內容？

各套房屋建筑面積的計算公式是什么？五、實務題（一）資料

江達物業(yè)管理公司負責杏花村小區(qū)的物業(yè)管理工作，６月份發(fā)生以下經營業(yè)務：

小區(qū)中號樓的建筑面積共為平方米，其中各套房屋“自用”面積總和為平方米，“公用”建筑面積為平方米。則各套房屋“自用”建筑面積應分攤“公用”建筑面積的分攤率是多少？號樓室的“自用”建筑面積為平方米，如果每月公共性服務收費標準為元，則該套房屋業(yè)主每月應交公共性服務費是多少？

３．預收上述業(yè)主下半年的公共性服務費。

月份為各房屋業(yè)主和租住戶代交第二季度的自來水費元，按

收取代辦服務費，存入銀行。

接受５號樓室特約委托對其二室二廳房屋進行裝修，出包給某房屋裝飾工程公司，其預算額為元，物業(yè)公司按收取特約服務費元，存入銀行。

取租住戶本月房租現(xiàn)金共計元。

接受某產權單位委托，代管４號樓和室，按照委托合同，本月應收取這兩套房的管理服務費元，存入銀行。

收到公司所屬美發(fā)屋本月現(xiàn)金收入元。

９．６月份為房屋業(yè)主和租住戶代交第二季度的有線電視費元，按

收取代辦服務費元，存入銀行。

開出支票，將收取的自來水和有線電視的代辦服務費分別解繳給有關單位。（二）要求

根據以上資料對題進行相關計算，對題編制會計分錄。第五章

物業(yè)管理企業(yè)利潤形成及利潤分配的核算利潤是物業(yè)管理公司在一定時期內進行經營活動所取得的財務成果。公司在一定期間內全部收入抵補全部支出后的盈余就是利潤，這是公司保全資本金的前提，也是為國家提供稅金、為投資提供利潤、為公司提供自我發(fā)展資金的來源。物業(yè)管理公司應加強經濟核算，不斷改善經營管理，增收節(jié)支。努力提高盈利水平。第一節(jié)

利潤形成的核算一、利潤總額的組成

物業(yè)管理公司利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益以及營業(yè)外收支凈額等。其計算公式為：

利潤總額=營業(yè)利潤+投資凈收益+營業(yè)外收支凈額（一）營業(yè)利潤

營業(yè)利潤是指物業(yè)管理公司從事經營服務業(yè)務活動所取得的純收益。其計算公式為：

營業(yè)利潤經營利潤管理費用財務費用

其中：經營利潤營業(yè)收入營業(yè)成本營業(yè)費用營業(yè)稅金及附加

上式中：營業(yè)收入公共性服務收入代辦性服務收入

特約服務收入租賃服務收入

兼營服務收入

營業(yè)成本公共性服務成本代辦性服務成本

特約服務成本租賃服務成本

兼營服務成本（二）投資凈收益

投資凈收益是指公司的對外投資收益減去對外投資損失后的凈額。其中，投資收益是指公司對外投資獲得的利潤、股利和債券利息，公司對外投資到期收回或中途轉讓取得的款項高于實際投資數(shù)額或賬面凈值的差額，以及按照權益法核算的股權投資在被投資單位增加的凈資產中所擁有的數(shù)額等。投資損失是指公司對外投資到期收回或中途轉讓取得的款項低于實際投資數(shù)額或賬面凈值的差額，以及按照權益法核算的股權投資在投資單位減少的凈資產中所分擔的數(shù)額等。（三）營業(yè)外收支凈額

營業(yè)外收支凈額是指營業(yè)外收入減去營業(yè)外支出后的凈額。１．營業(yè)外收入。這是指與公司經營活動無直接關系的各秤收入，包括固定資產的盤盈和變賣的收益及罰款收入、確實無法支付按規(guī)定轉作營業(yè)外收入的應付款項和對外索賠收入等。２．營業(yè)外支出。這是指與公司經營活動無直接關系的各種支出，包括固定資產的盤虧及變賣損失、固定資產和流動資產因自然災害等造成的非正常損失（扣除保險公司賠償款后）、違約金以及公益救濟性的捐贈等。二、利潤形成的核算（一）賬戶的設置１．“本年利潤”賬戶。物業(yè)管理公司應設置“本年利潤”賬戶，用以核算公司在本年度實現(xiàn)的利潤（或虧損）總額。該賬戶為所有者權益類賬戶。

期末結轉利潤時，公司將“營業(yè)收入”、“營業(yè)外收入”賬戶的余額轉入該戶的貸方；將“營業(yè)成本”、“營業(yè)費用”、“營業(yè)外支出”、“營業(yè)稅金及附加”、“管理費用”、“財務費用”等賬戶的余額轉入該賬戶的借方；將“投資收益”賬戶的凈收益轉入該賬戶的貸方，如為投資損失則轉入該賬戶的借方。年度終了，將本年收入和支出相抵后計算出本年實現(xiàn)的利潤總額（或虧損總額）全部轉入“利潤分配”賬戶，結轉后本賬戶無余額。２．“投資收益”賬戶。物業(yè)管理公司應設置“投資收益”賬戶，用以核算公司對外投資取得的收入或發(fā)生的損失。該賬戶為損益類賬戶，公司取得投資收入時，借記“銀行存款”、“長期投資”等賬戶，貸記本賬戶；公司轉讓、出售股票、債券，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“短期投資”、“長期投資”賬戶，差額借記（或貸記）本賬戶；債券到期，收回本息，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“長期投資”、“短期投資”賬戶和本賬戶；收回其他投資時，其收回的投資與投出資金的差額，作增減投資收益處理。期末應將本賬戶余額轉入“本年利潤”賬戶，結轉后本賬戶應無余額。３．“營業(yè)外收入”賬戶。該賬戶屬于損益類賬戶，賬戶的貸方反映本期發(fā)生的各項營業(yè)外收入，期末應將該賬戶余額轉入“本年利潤”賬戶的貸方，結轉后該賬戶無余額。該賬戶應按收入項目設置明細賬。例天業(yè)物業(yè)管理公司年末固定資產清理凈收益元，因債權公司解散多年無法歸還的應付款項元。作會計分錄如下：（１）

發(fā)生時：借：固定資產清其他應付款貸：營業(yè)外收入（２）期末結轉時：借：營業(yè)外收入貸：本年利潤“營業(yè)外支出”賬戶。該賬戶屬于損益類賬戶，賬戶的借方反映本期發(fā)生的各項營業(yè)外支出，期末應