五問房地產(chǎn)“以舊換新”

投資主題報(bào)告亮點(diǎn)近期各地陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)“以舊換新”政策，尤其是鄭州提出要通過國有運(yùn)營平臺(tái)收購一部分二手房，引發(fā)市場聯(lián)想，本文將近期政策做相關(guān)梳理，著重關(guān)注體量與錢從哪來的問題。投資邏輯報(bào)告采用問答結(jié)構(gòu)，分析房地產(chǎn)“以舊換新”五個(gè)方面的問題：是什么、如何推進(jìn)、體量有多大、錢從哪來、有何影響，最終得出，該政策對(duì)新房銷售拉動(dòng)有限的結(jié)論。目 錄五問房地產(chǎn)以舊換新” 5一問什是地以換新？ 5二問各如實(shí)？ 5三問有大量？ 8四問錢哪？ 8五問影幾？ 9圖表目錄圖表1 地地以換新三模式 5圖表2 房購式程圖 6圖表3 年來地以舊新策型1：舊房購式 6圖表4 地以換類型2：先介式 7圖表5 年來地舊換政：型2：先推模式 7圖表6 年來地舊換政：型3：費(fèi)優(yōu)模式 8圖表7 行查居購房出愿 9五問房地產(chǎn)“以舊換新”圖表1 各地房地產(chǎn)以換新的三種模式資料來源：各地方政府官網(wǎng)，中指研究院，一問：什么是房地產(chǎn)以舊換新？->為什么要推動(dòng)房地產(chǎn)以舊換新？房地產(chǎn)以舊換新并非今年新政，今年鄭州舉措引發(fā)關(guān)注。2023102024410000二問：各地如何實(shí)踐？據(jù)我們不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來已有12個(gè)市（區(qū)）出臺(tái)房地產(chǎn)以舊換新政策。具體實(shí)踐可分三類：第一類，舊房收購模式。即由國資平臺(tái)收購居民二手房，居民獲得資金后用于購置指定新房。今年以來已有鄭州、無錫、宣城等地落地。但實(shí)踐中有較多限制：品住房，已取得房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，且自房屋竣工備案之日起至今不超過15年；二手住房坐落區(qū)域?yàn)榻鹚畢^(qū)和鄭東新區(qū)，且位于三環(huán)以內(nèi)；房屋建筑面積不超過120㎡含…擬購買的新房，多為指定房源。舊房收購后，主要用作保障房、人才房。例圖表2 舊房收購模式程圖資料來源：中指研究院地點(diǎn) 時(shí)間 文件 體量 內(nèi)容圖表3 地點(diǎn) 時(shí)間 文件 體量 內(nèi)容太倉2024-01第二批次，可供置換新房的房源數(shù)為603套啟動(dòng)常態(tài)化商品房“以舊換新”業(yè)務(wù)，舊房收購主體為太倉市城市發(fā)展集團(tuán)有限公司，居民家庭可以用一套或多套存量商品房置換一套新建商品房，存量商品房置換總價(jià)不得高于所購新房總價(jià)的80。啟東 2024-02購房人可將位于我市主城區(qū)指定范圍內(nèi)可上市交易的存量住房，用于置50套 換城投集團(tuán)下屬子公司啟東市鑫城城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)有限公司開發(fā)新建的光明苑、薔薇苑、風(fēng)華苑、梧桐苑、閱峯名苑共50套住房。揚(yáng)州2024-02《關(guān)于鼓勵(lì)市區(qū)商品住房“以舊換新”的通知》-支持開發(fā)企業(yè)開展“直接收購”式“以舊換新”業(yè)務(wù)。為開發(fā)企業(yè)與購房客戶在“以舊換新”過程中的舊房收購和新房交易提供便捷服務(wù)。宣城2024-03100套主城區(qū)符合條件的房屋可參加“以舊換新"活動(dòng)，活動(dòng)限額100名。收購款分批次支付給舊房原產(chǎn)權(quán)人，首批用于支付新房首付款，剩余舊房款需等新房貸款放款成功后,支付給舊房原產(chǎn)權(quán)人鄭州2024-04《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》5000套（城投收購部分）通過鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司收購二手住房，促成群眾通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房，先行在金水區(qū)、鄭東新區(qū)等區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)，試點(diǎn)期間完成500套，逐步在主城區(qū)全面實(shí)施，全年計(jì)劃完成5000套無錫2024-04200套在梁溪區(qū)范圍內(nèi)試行梁溪城發(fā)集團(tuán)作為指定主體回購居民存量二手商品住房，居民在梁溪城發(fā)集團(tuán)下屬控股在售項(xiàng)目新購商品住房。首批次“以舊換新”名額為200名。海安2024-04-依據(jù)誰回收、誰置換、誰收益的原則，購房業(yè)主拿出手上原有成套住宅房屋，與意向購買的商品房開發(fā)項(xiàng)目議價(jià)，雙方協(xié)商約定合理價(jià)格并簽約，舊房價(jià)值開具等額定向房票，用于支付新房首付款，舊房和新房之間的差額由購房者通過自籌、按揭貸款、住房公積金貸款支付后，置換成功。收購的“舊房”將作為人才公寓、征遷安置房、公租房資料來源：太倉日報(bào)，啟東日報(bào)，中國財(cái)經(jīng)，鄭州日報(bào)，證券時(shí)報(bào)，中國江蘇網(wǎng)，第二類，優(yōu)先推介模式。即房企與中介合作，優(yōu)先推介擬換新購房者的房源。A欲購置房企BB地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)C合作，對(duì)購房者AAB開發(fā)的新房，若C未A今年以來，已有揚(yáng)州市、杭州市臨平區(qū)、重慶、南昌市南昌縣發(fā)文支持這一舉措，其措施大多為“鼓勵(lì)”、“倡議”、“推廣”等。圖表4 房地產(chǎn)以舊換類型2：優(yōu)先推介模式資料來源：中指研究院圖表5 今年以來各地舊換新政策：類型2：先推介模式地點(diǎn)時(shí)間文件 內(nèi)容揚(yáng)州2024-02《關(guān)于鼓勵(lì)市區(qū)商品住房“以舊換新”的通知》1、開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及購房客戶，達(dá)成置換意向，客戶委托中介機(jī)構(gòu)出售舊房，同時(shí)與開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同。2、三方約定在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，如舊房賣出，客戶按先前約定辦理商品房買賣手續(xù)；如舊房未賣出，客戶可與開發(fā)企業(yè)解除商品房買賣合同，開發(fā)企業(yè)無條件退還客戶繳納的意向金。杭州市臨平區(qū)2024-021、購房者在活動(dòng)參與樓盤中選定心儀的新建商品住房房源，與開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)企業(yè)、租賃企業(yè)四方簽署買、賣、租一體的四方協(xié)議后，開發(fā)企業(yè)在協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)(倡議期限在30-90天，具體以協(xié)議約定為準(zhǔn))將為購房者鎖定意向房源。2、同時(shí)，購房者可享受“舊房優(yōu)先賣、優(yōu)先租”，即經(jīng)紀(jì)企業(yè)通過幫客戶線上流量傾斜，加速推廣銷售的“優(yōu)先賣”服務(wù)，縮短舊房售出周期。若在約定期限內(nèi)未出售舊房，購房者可選擇租賃企業(yè)對(duì)房屋進(jìn)行優(yōu)先租賃。3、若舊房在約定時(shí)間內(nèi)售出，購房者履約完成新房購買手續(xù)；若舊房在約定時(shí)間內(nèi)未售出及未出租的，則開發(fā)企業(yè)履約退還商品住房認(rèn)購金，購房者無需承擔(dān)違約責(zé)任。而舊房無租賃需求的，購房者可與開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)企業(yè)簽訂三方協(xié)議。重慶2024-042024春交會(huì)線下展會(huì)組織22家房地產(chǎn)企業(yè)75個(gè)項(xiàng)目和8家中介機(jī)構(gòu)開展“換新購”活動(dòng)，參與的市民可以“優(yōu)先賣”二手住房，延長認(rèn)購期、退押金“放心買”商品住房。南昌市南昌?2024-04《關(guān)于開展南昌縣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與意向業(yè)主溝通置換需求，并對(duì)業(yè)主舊房進(jìn)行查證、驗(yàn)房、實(shí)勘等，簽訂房住房“以舊換新”地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)整合資源優(yōu)勢，加速推廣銷售，縮短業(yè)主舊房售出周期活動(dòng)的倡議》 。購房者可在南昌縣區(qū)域內(nèi)的新房樓盤選取新房進(jìn)行購買。資料來源：揚(yáng)州發(fā)布，中新網(wǎng)，重慶日報(bào)，南昌縣人民政府，第三類，稅費(fèi)優(yōu)惠模式。即政策對(duì)房地產(chǎn)以舊換新提供流程性支持、稅費(fèi)補(bǔ)貼等。即對(duì)于出售舊房、并在一定時(shí)間內(nèi)購置新房的個(gè)人給予流程性便利、一定補(bǔ)貼（貼等202433-66-12個(gè)月100%80%、50%圖表6 今年以來各地舊換新政策：類型3：費(fèi)優(yōu)惠模式地點(diǎn)時(shí)間文件內(nèi)容常熟市2024-01在2024年1月1日～2024年12月31日期間出售自有住房，并在出售后3個(gè)月內(nèi)、3～6個(gè)月內(nèi)、6～12個(gè)月內(nèi)，并且在政策截止之日前購置新建商品住房的購房家庭，分別給予新房契稅繳納份額100、80、50的購房補(bǔ)貼。揚(yáng)州2024-02《關(guān)于鼓勵(lì)市區(qū)商品住房“以舊換新”的通知》實(shí)施“以舊換新”契稅補(bǔ)貼政策。凡在2024年1月1日以后，政策有效期內(nèi)，在市區(qū)出售自有住房并在1年內(nèi)購買新建商品住宅的，或在市區(qū)購買新建商品住宅并在1年內(nèi)出售自有住房的，給予新購商品住宅契稅補(bǔ)貼(補(bǔ)貼比例不超過1.5)。日照2024-03《關(guān)于促進(jìn)日照市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展“以舊換新”業(yè)務(wù)，收購的存量住房可以采取辦理轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的方式完成二手房買賣流程。開發(fā)企業(yè)已足額支付二手房收購款項(xiàng)，后續(xù)二手房再出售時(shí)，對(duì)二手房購房人給予房款20的購房優(yōu)惠券補(bǔ)貼。資料來源：常熟市人民政府，揚(yáng)州發(fā)布，日照市政府，三問：有多大體量？綜合目前已公布政策的城市來看，體量均?。?024年計(jì)劃完成一萬套，約占2023年新房銷售的6.5%20245000套；2）通5000年，15.310.2120236.5%9.8%。（即限額00套；）限額200套3）60350。四問：錢從哪來？此處主要關(guān)注國有平臺(tái)收購二手房（前述第一種模式）時(shí)的資金來源問題，在實(shí)踐中分兩種情景討論：交差價(jià)，國有平臺(tái)不需付出額外現(xiàn)金流，目前多數(shù)城市采用的是這一模式，協(xié)商約定合理價(jià)格并簽約，舊房價(jià)值開具等額定向房票，用于支付新房首付款，舊房和新房之間的差額由購房者通過自籌、按揭貸款、住房公積金貸款支付后，置換成功?！辟Y金需要國有平臺(tái)自籌，從鄭州經(jīng)驗(yàn)看，主要由國有平臺(tái)向銀行貸款。金融機(jī)構(gòu)申請收購貸款?！蔽鍐枺河绊憥缀?？從現(xiàn)有信息看：第一，現(xiàn)有政策以地方性、二三線城市為主，尚無全國性政策；第二，從目前公布的信息看，體量較小，除鄭州全年完成一萬套外，其他城市多為百套級(jí)別，對(duì)新房銷售的直接拉動(dòng)或較小。第三，房地產(chǎn)以舊換新政策是否有助于將二手房交易熱度傳導(dǎo)至新房？從現(xiàn)有的三種模式看：12）3）7資料來源：wind，宏觀組團(tuán)隊(duì)介紹研究所副所長、首席宏觀分析師：張瑜研究方向：長期從事國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)、大類資產(chǎn)配置、人民幣匯率及金融市場等方面研究?，F(xiàn)任研究所副所長、宏觀經(jīng)濟(jì)研究主管、首席宏觀分析師，曾任民生證券投資決策委員會(huì)委員、首席宏觀分析師、資產(chǎn)配置與投資戰(zhàn)略研究中心負(fù)責(zé)人。目前還兼任中國人民大學(xué)國際貨幣研究所研究員，中國人民大學(xué)財(cái)稅研究所兼職研究員，澳門城市大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所特約研究員，中國金融四十人論壇（CF40）青年論壇會(huì)員，中國保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)資管百人。作為首席帶隊(duì)連續(xù)多年獲得資本市場獎(jiǎng)項(xiàng)。2019至2021年，連續(xù)多年獲新財(cái)富最佳分析師、水晶球最佳分析師、新浪金麒麟最佳分析師、上證報(bào)最佳宏觀經(jīng)濟(jì)分析師、金牛最具價(jià)值分析師、21世紀(jì)金牌分析師、金牌分析師及路演領(lǐng)軍人物等獎(jiǎng)項(xiàng)。2022年最新獲獎(jiǎng)詳情：新財(cái)富最佳分析師第三名、水晶球最佳分析師第二名、上證報(bào)最佳分析師第二、中證報(bào)最佳分析師第二、新浪金麒麟最佳分析師第三。副組長、高級(jí)分析師：陸銀波研究方向：宏觀政策、經(jīng)濟(jì)增長及行業(yè)比較。中國人民大學(xué)漢青研究院數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士研究生，統(tǒng)計(jì)學(xué)院數(shù)學(xué)與經(jīng)濟(jì)學(xué)雙學(xué)士學(xué)位，CPA，2019年加入研究所。曾任職于中信證券股權(quán)衍生品部、另類投資部，主要負(fù)責(zé)可轉(zhuǎn)債研究及大類資產(chǎn)配置，具有六年證券從業(yè)經(jīng)歷。鳳凰衛(wèi)視、第一財(cái)經(jīng)等特約連線評(píng)論員，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)特聘講師作為核心成員，連續(xù)兩年獲得資本市場多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，包括2020-2022年新財(cái)富最佳分析師等。高級(jí)研究員：文若愚研究方向：金融利率，流動(dòng)性分析，信用擴(kuò)張等方面。美國得克薩斯大學(xué)達(dá)拉斯分校碩士，2021年加入研究所。具有四年宏觀研究經(jīng)驗(yàn)，曾任職于華融證券，長江證券，期間多次在國內(nèi)金融市場研究，北大金融評(píng)論，中國貨幣市場等學(xué)術(shù)期刊發(fā)表研究文章。作為團(tuán)隊(duì)成員獲得“遠(yuǎn)見杯”中國經(jīng)濟(jì)，全球市場預(yù)測雙冠軍。2022年新財(cái)富最佳分析師團(tuán)隊(duì)核心成員。高級(jí)分析師：高拓研究方向：財(cái)政政策。麥克馬斯特大學(xué)金融學(xué)碩士，CFA，2019年加入研究所。具有多年海外宏觀與大宗商品策略研究經(jīng)驗(yàn)，曾在加拿大任職于海外大宗商品基金，回國后任財(cái)富管理公司研究部負(fù)責(zé)人，長期在新浪財(cái)經(jīng)、撲克財(cái)經(jīng)、華爾街見聞等多家財(cái)經(jīng)平臺(tái)擔(dān)任特約專欄作者。2020-2022年新財(cái)富最佳分析師團(tuán)隊(duì)核心成員。高級(jí)分析師：殷雯卿研究方向：海外宏觀與大類資產(chǎn)。中國人民大學(xué)國際商務(wù)