南京商業(yè)項目考察

05五月2024南京商業(yè)項目考察2

細(xì)分思路【綜述篇】對考察項目整體進行簡單闡述，主要著眼于項目基本情況。【重點篇】對在考察過程中產(chǎn)生疑問和思考的關(guān)鍵點進行分析，加深對業(yè)態(tài)、動線等的認(rèn)識?！玖咙c篇】在考察過程中，發(fā)現(xiàn)一些景觀、業(yè)態(tài)、品牌設(shè)置巧妙，富有新意，在此進行集錦，以期對日后項目調(diào)整或建設(shè)有所啟發(fā)。整體思路：考察報告將分為綜述篇、重點篇、亮點篇進行闡述綜述篇34

綜述篇【水平方】【水游城】【虹悅城】【江寧萬達(dá)】整體思路：考察報告將分為綜述篇、重點篇、亮點篇進行闡述水平方5基本情況投資商：江蘇亞東建設(shè)發(fā)展集團項目名稱：水平方占地面積：近1萬㎡建筑面積：約6萬㎡地理位置：秦淮區(qū)健康路與舊王府路交叉路口樓層情況：10層零售平臺：地下2層地上8層

背景資料："水平方"位于南京市白下區(qū)建康路，緊鄰水游城、夫子廟等成熟商圈，距南京商業(yè)中心新街口僅2公里，坐擁城市軸心線上5分鐘都市生活圈核心地帶；項目占地1.2萬平方，建筑面積約6萬平方，規(guī)劃以時尚精致店鋪為主，是以16-35歲年輕女性為主要客群的特色商業(yè)廣場。水平方集購物、休閑、餐飲、文化表演為一體，打造全新概念的提案型時尚集合地。與南京水游城毗鄰且樣式風(fēng)格上完美匹配，形成一個新型的購物場所，可以進一步拓展并刺激夫子廟商圈的發(fā)展。6交通情況公交線路：乘坐4路,7路,7路區(qū)間,16路，26路，33路，37路，40路,44路,49路，游2路至三山街站下步行300米乘坐1路,30路,31路至夫子廟站下步行400米乘坐2路,16路,26路,33路,35路,

46路,80路,100路至升州路站下步行400米地鐵路線：地鐵一號線和地鐵一號線南延線三山街站3號出口出站后步行800米7業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)構(gòu)成分布樓層大致數(shù)量代表品牌潮流服飾B1、F1—F450ALLUSION、三葉草、fairy、佐丹奴時尚餐飲B1、B2、F5—F852小米餐廳、外婆家、南京大排檔、新石器烤肉、星巴克、哈根達(dá)斯主題館B1、F525屈臣氏、COSFAN、銀時代兒童娛樂F3、5星星動漫、卡酷全卡通餐飲：50多家，口味豐富品牌號召力強，檔次齊全服飾：主打16-35歲年輕女性服飾品牌眾多，檔次齊全8基礎(chǔ)設(shè)施名稱/樓層B2B1F1F2F3F4F5F6F7F8總計洗手間210222210012電梯232333211121安全出口466666633248商戶數(shù)281814141716161111269項目特點1、定位精準(zhǔn)2、與毗鄰的水游城形成互補3、集合店水平方緊緊圍繞時尚、女性精致的定位，引進的品牌多為“小而美”，迎合了16-35歲年輕時尚女性的購物需求,并且主要業(yè)態(tài)定位于餐飲和女性服飾風(fēng)格樣式上與毗鄰的水游城完美匹配，都是以“水”為主題，且在業(yè)態(tài)上也互相補充，各有特色，共同刺激了夫子廟商業(yè)圈的繁榮發(fā)展集合店是水平方得一大特色，每個集合店里有很多品牌，有的集合店里集中了該公司旗下所有品牌。這些多元素、多品類的集合店，出樣豐富，貨品豐滿，挑選余地大，既有利于培養(yǎng)顧客對品牌的忠誠度，也迎合了現(xiàn)代消費的新需求，預(yù)示著市場未來的發(fā)展方向10水游城11基本情況投資商：上海鵬欣集團

項目名稱：水游城占地面積：26770㎡建筑面積：約16.7萬㎡地理位置：秦淮區(qū)健康路和中華路交叉路口

樓層情況：7層零售平臺：地下2層地上5層

背景資料：南京水游城是一個大型綜合性商業(yè)項目，建筑面積16.7萬平方米，其中商業(yè)面積約10萬平方米（地上五層，地下兩層），酒店面積2.07萬平方米，地下停車場4萬平方米。停車位860個。項目地址位于健康路和中華路交叉路口、夫子廟商圈核心地段，距離南京商業(yè)集群新街口2公里，處在城市中心軸線上，屬于南京5分鐘都市生活圈繁榮核心地帶?！八纬恰笔且粤鲃拥乃疄橹黧w，營造的一個集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化等為一體的休閑購物主題公園。12項目南京水游城總投資15億開發(fā)商上海鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司技術(shù)指標(biāo)占地面積26770㎡總建筑面積167333㎡建筑面積配比商場建筑面積100000㎡實際使用面積50000㎡酒店建筑面積27000㎡停車場建筑面積40000㎡區(qū)位交通夫子廟商圈、健康路和中華路交叉口停車位860個消費者分析人群分析年輕態(tài)休閑消費、旅游消費輻射范圍以夫子廟商圈子消費者為主力經(jīng)營特色經(jīng)營模式只租不售；底租或提成兩者取高業(yè)態(tài)組合購物中心+酒店購物60%、餐飲25%，娛樂15%，其它5%主力商家ZARA、H&M、橫店影視電影城營銷推廣廣場節(jié)目，帶動消費建筑特色格局地下4層（含兩層停車場），地上6層（含兩層酒店）建筑細(xì)節(jié)水景主題，依照日本博多運河，透光天棚詳細(xì)情況13交通情況14業(yè)態(tài)構(gòu)成水游城中大量地增加了娛樂和生活功能（餐飲25%，娛樂15%，其它的生活服務(wù)占10%，約占總面積的50%），將零售業(yè)務(wù)從主要業(yè)態(tài)中逐漸減少，使商業(yè)地產(chǎn)成為人們生活娛樂的一部分，讓消費者停留的時間更長，消費心情更舒暢。各樓層設(shè)定不同的目標(biāo)客群，合理配置業(yè)態(tài)及體量。水游城通過分析后將有關(guān)聯(lián)性的商品放在一條線上，比如出售年輕媽媽的服裝店邊設(shè)置童裝店，兒童游樂設(shè)施邊設(shè)置美食店等，使得消費者購物方便，更是帶動了關(guān)聯(lián)物品的消費潛能。15B2以家庭娛樂為主，有3456平方米的SPORT100、地方風(fēng)味美食街、健身美體美容、城市超市等

樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃——B216B1是餐飲和零售，如生活品位、時尚購物、特色小店等

樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃——B117F1是成熟時尚服飾,ZARA和H&M占據(jù)主入口處1-2樓門面樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃——F118樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃——F219樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃——F320樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃——F421樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃——F522項目特點1、以水為主題的水景2、開放式購物公園3、屋頂花園負(fù)一樓有一條長280米、深40厘米的人工河環(huán)繞購物中心，最寬處有10米左右，最窄的也有4米寬8米，運河水面上還有個圓形舞臺，將演繹各種表演，如魔術(shù)、雜技等，365天全天候演出將打造“永不落幕的劇場”商場樓頂為黃色鏤空穹頂，站在商場中央舞臺仰頭望，能直接看到天空，商城也沒有封閉的玻璃門，停止?fàn)I業(yè)后，商城只會封閉幾個電梯口，消費者仍舊可以在商場運河逗留。用精妙的設(shè)計手法將陽光、水流、植物等自然景觀引入商業(yè)設(shè)施，并將整個商業(yè)設(shè)施打開，形成一個開放式購物公園水游城的樓頂還有一個7000平方米的屋頂花園，市民可在購物后登上花園享受“綠色呼吸”；項目在屋頂也增加了部分水景，與樓下水景用瀑布的形式實現(xiàn)連接，成為商店一景23虹悅城24基本情況投資商：香港德盈集團

項目名稱：虹悅城總建面積：約35萬㎡商業(yè)面積：20.8萬㎡地理位置：南京市區(qū)南部賽虹橋立交之畔

樓層情況：7層：地下2層地上5層

背景資料：南京虹悅城位于南京市區(qū)南部賽虹橋立交之畔，與古明城墻和秦淮河為伴，雄踞南部新城、河西新城以及老城區(qū)的三角核心地帶，是一個集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、居家為一體的大型ShoppingMall，項目基礎(chǔ)定位于國際化、年輕時尚化，亮點突出以家庭與親子為中心，針對目前中國4-2-1的家庭結(jié)構(gòu)中孩子為消費重心的消費狀態(tài)，將“孩子們的向往之地，父母也一定會同行”的消費理念作為定位基準(zhǔn)，著力打造親子式的大型家庭潮流生活MALL。25交通情況26樓層品牌1F國際潮流男女服飾時尚餐廳黃金飾品時尚數(shù)碼咖啡西點ZARA、H&M、Uniqlo、MD、Pull&Bear、BSK、STR、Monki、Oysho、Zarahome、Guess、Dknyjeans、Lacostelive、CKjeans、J.Lindeberg、三葉草、Hazzys、Asobio、CKunderwear、必勝客、麥當(dāng)勞、Starbucks、滿記、神匯蘋果、IDo、亮視點2F國際時尚男女服飾內(nèi)衣區(qū)男女鞋區(qū)健康護理用品ZARA、H&M、Uniqlo、Asobio、Retrogallery、Lowrysfarm、Dusty、Selected、GXG、veromoda、Paulfrank、Crocs、熱風(fēng)、only、Jackjones、屈臣氏3FKTV電玩家居飾品兒童早教美容美體兒童綜合館卡通尼樂園、星樂秀KTV、美界、Lock&Lock、香度相生、寶島、奧格斯格格斯、小小運動館、新華書店、生活工廠、媽媽好孩子4F、5F電影院真冰溜冰場人氣餐飲海上國際影城、世紀(jì)星真冰冰場、避風(fēng)塘、望湘園、豆撈坊、德國花園餐廳、塔可、漢拿山、赤坂亭、多倫多海鮮自助、青柚、川色滿園、拿渡、廚娘、潤蝶軒、四季兜火鍋、串果撈、果燃掂、安娜貝拉、優(yōu)卡、綠茶、辣啡、雪香B1沃爾瑪超市中西快餐悅食匯美食廣場流行飾品休閑食品個人護理用品中心舞臺停車場H/I/J/K沃爾瑪、KFC、味千拉面、Costa、Coldstone、Vivoplus、Thefaceshop、新石器、匯美舍、巴黎貝甜、Hellokitty、悅食匯27B1主力品牌28品牌名：J.LINDEBERG成熟系列：高爾夫和滑雪系列1996年成立于瑞典，2012.9.6大陸第一家店在上海港匯廣場，目前由綾致運營此品牌。品牌名：MONKI（H&M旗下）首次落地中國，Monki定位為個性潮牌，形象相較H&M更魔幻與叛逆，10月12日進軍成都來福士廣場，緊接著于11月18日入駐深圳寶能太古城。1F主力品牌29品牌名：DUSTY1997年成立于香港，系香港元祖級街頭潮流品牌。虹悅城店是該品牌繼成都萬象城NOVO店、杭州下城銀泰百貨后，在大陸的第三家門店。2F主力品牌303F主力品牌31世紀(jì)星滑冰俱樂部創(chuàng)建于1999年，是我國第一家滑冰俱樂部。建筑面積有3000㎡，是我國南方地區(qū)唯一保持全年凍冰的標(biāo)準(zhǔn)滑冰館，內(nèi)有滑冰區(qū)、800人的觀眾區(qū)、休閑區(qū)和健身區(qū)。4F、5F主力品牌32“海上國際影城”是由上海電影集團、美國EPR公司共同組建的超五星級連鎖影院，建筑面積5162平方米，擁有9個專業(yè)影廳，共1480座。8個影廳數(shù)字3D+1個4D影廳，采用進口數(shù)字放映系統(tǒng)，實現(xiàn)全數(shù)字、全自動放映，全景視覺創(chuàng)造絕佳影音效果。海上國際影城擁有南京首家16聲道全聲場還音系統(tǒng)，更是南京獨家4D影院。4F、5F主力品牌334F、5F主力品牌34總結(jié)建筑設(shè)計自然景觀與人性化設(shè)施相結(jié)合的設(shè)計理念，其綠植、水景景觀設(shè)計給顧客消費帶來較好生態(tài)體驗感；負(fù)一層的水景舞臺上豐富活動及音樂噴泉表演吸引了大量客流，聚集了人氣；內(nèi)裝設(shè)計各區(qū)域不同，讓顧客走在每個區(qū)域都有煥然一新的感覺；水、大地、風(fēng)、花和天空的元素分樓層、分區(qū)域地融入到室內(nèi)設(shè)計中。項目定位項目定位年輕時尚、家庭親子，與直線距離約2.6公里的水游城有相同之處也有其自身亮點。水景設(shè)計與水游城水景出自同一團隊，快時尚品牌大量同質(zhì)化，其家庭親子定位是其亮點，符合與其臨近的南京河西新城大量年輕家庭定位。項目優(yōu)勢35江寧萬達(dá)36基本情況投資商：南京萬達(dá)廣場投資有限公司

項目名稱：江寧萬達(dá)占地面積：101086㎡建筑面積：111819㎡地理位置：江寧區(qū)東山街道竹山路59號（上元大街和竹山路交匯處）樓層情況：7層：地下2層地上5層

背景資料：南京江寧萬達(dá)廣場是萬達(dá)集團首座旗艦級項目，包括頂級購物中心、超五星級酒店、甲級寫字樓、城市商業(yè)街、中心豪宅、精裝小戶型在內(nèi)的六大業(yè)態(tài)。將建設(shè)成為一座建筑面積約53萬平米的南京鼎級城市綜合體，業(yè)態(tài)包含頂級購物中心、總部級寫字樓、超五星級酒店、中心豪宅、城市商業(yè)街、財智精裝SOHO，囊括居住、購物、休閑、娛樂、辦公、酒店、商務(wù)活動等一站式生活元素。37交通情況公交：1W、2W、5W、8W、10W、101、148、南金、大中、金龍、金湖、金陸、金湯、金丹地鐵：地鐵1號線南延線在河定橋下(2號出口)，步行至河定橋南站，乘坐江寧區(qū)21路在萃文路站下38業(yè)態(tài)構(gòu)成由頂級購物中心、超五星級酒店、甲級寫字樓、城市商業(yè)街、中心豪宅、精裝小戶型在內(nèi)的六大業(yè)態(tài)組成。39業(yè)態(tài)構(gòu)成樓層業(yè)態(tài)服裝精品餐飲1F281652F331933F14984F10355F電影院B1永輝超市、停車場B2停車場40業(yè)態(tài)代表品牌服裝TommyHilfiger、CK、GUESS精品EAsmart、施華洛世奇餐飲小廚娘、外婆家、南京大排檔百貨萬達(dá)百貨、永輝超市娛樂萬達(dá)影城、大玩家、大歌星重點篇4142

重點篇景觀設(shè)計分析——以水游城為例動線與業(yè)態(tài)組合的分析——以虹悅城為例項目定位分析——以水平方為例對在考察過程中產(chǎn)生疑問和思考的關(guān)鍵點進行分析，加深對景觀、業(yè)態(tài)等的認(rèn)識景觀設(shè)計分析

以水游城為例43建筑形式標(biāo)新立異，穹宇型中庭、人工運河、水岸、瀑布、水上舞臺、空中庭院、天頂花園、透光天棚等特色建筑設(shè)施陽光、空氣、流水、綠色植物等元素被自然地引入其中，處處體現(xiàn)了開放式購物公園的先進理念44景觀設(shè)計分析本案改善了傳統(tǒng)商業(yè)體壓抑、呆板、靜態(tài)的風(fēng)格，使之更像是一座小型主題公園。在水游城，顧客可以坐在運河沿岸的特色小店中，吃著甜品欣賞著水中的美景；繚繞的霧氣，讓顧客感覺到夏天的清涼、冬天的溫暖，還有陽光舞臺上的精彩表演，都充分考慮到了顧客的需求。景觀設(shè)計分析45運河設(shè)置在負(fù)一層，因是開放性建筑，讓人有兩個一層的感覺，同時即使閉館了，也有大部分景觀可供市民參觀，形成了一個半開放式的廣場。景觀設(shè)計分析46照片展示47動線與業(yè)態(tài)組合的分析

以虹悅城為例48B1沃爾瑪超市中西快餐悅食匯美食廣場流行飾品休閑食品個人護理用品美食廣場（悅食匯）+生活配套（vivoplus)+餐飲（KFC\COSTA)+沃爾瑪超市入口出口沃爾瑪超市出入口均設(shè)在其西端，靠近中心舞臺，此動線設(shè)計使中心舞臺區(qū)有聚集客流的作用，主力店沃爾瑪客流可被大中庭周邊店鋪分享49動線與業(yè)態(tài)組合中心中庭1F國際潮流男女服飾時尚餐廳黃金飾品時尚數(shù)碼咖啡西點項目中端中心中庭周邊有休閑餐飲滿記甜品、愛西西里、星巴克，以中心中庭為軸東側(cè)為快時尚區(qū)，東側(cè)項目入口處為H&M和優(yōu)衣庫；中心中庭西側(cè)為國際時尚牛仔、黃金配飾等，西側(cè)項目入口處為洋快餐必勝客、麥當(dāng)勞；業(yè)態(tài)布局合理。東入口為項目主入口，為公共交通人流主要來向，東側(cè)以快時尚打頭，符合項目定位，西端頭布局洋快餐合理引導(dǎo)人流聚集消費或休息。中心中庭50動線與業(yè)態(tài)組合2F國際時尚男女服飾內(nèi)衣區(qū)男女鞋區(qū)健康護理用品西面端頭用only、Jack&jones、屈臣氏將扶梯上來客流吸引至邊角內(nèi)衣區(qū)與女鞋區(qū)面對面，業(yè)態(tài)搭配合理，客群能夠達(dá)到共享零售次主力店ZARA、H&M、優(yōu)衣庫一拖二引導(dǎo)人流流動，且2F端口布局次主力店不僅起引導(dǎo)人流作用，還解決了死角店鋪面積大、進深長問題。51動線與業(yè)態(tài)組合3FKTV電玩家居飾品兒童早教美容美體兒童綜合館3F業(yè)態(tài)組合為項目亮點，將兒童區(qū)（Kidspark、卡通尼樂園)與生活配套（新華書店、生活工廠、美界美發(fā)、啟路文具、Lock&lock、星樂秀KTV)放在一層，充分滿足家庭式消費的主力客群。52動線與業(yè)態(tài)組合4F電影院真冰溜冰場人氣餐飲5F歡聚餐廳綠茶、辣啡、雪香上下客流53動線與業(yè)態(tài)組合動線設(shè)計項目中心部設(shè)置舞臺和音樂水景表演，兩端配置主力店以提高中心部位和水平方向的回游——2核1主動線+中心舞臺的平面人流組織形式業(yè)態(tài)布局低層長動線端口布局超市、零售次主力店、快速餐飲，有效引導(dǎo)人流流動；高層配置影院及娛樂、溜冰場、主題餐廳等，通過這些目的性較強的店鋪增加豎向的回游。3F為項目亮點——家庭親子業(yè)態(tài)，如Kidspark，較多體驗式消費，顧客停留時間較長，增加聯(lián)動消費的可能性；54總結(jié)項目定位分析

以水平方為例5556現(xiàn)狀：1、地理位置相鄰：隔街即是水游城，同屬夫子廟商業(yè)圈2、景觀風(fēng)格相近：兩家都是以“水”為主題的商業(yè)綜合體項目定位分析水游城水平方VS57水游城業(yè)態(tài)：零售占比65%餐飲占比20%娛樂占比15%備注：有電影院、滑冰場水平方業(yè)態(tài)：零售占比50%餐飲占比45%娛樂占比5%備注：零售以女性時尚服