棋子灣一期項目可行性研究報告(合并)

海南雨潤·棋子灣旅游度假區(qū)〔一期〕工程可行性研究報告海南雨潤地華旅游開展2009年2月目錄第一章總論1第一節(jié)工程建設(shè)背景11.1投資單位11.2工程編制依據(jù)2第二節(jié)工程概況22.1工程名稱22.2工程選址22.3工程指標(biāo)3第二章市場研究4第一節(jié)工程投資宏觀背景環(huán)境41.1我國旅游產(chǎn)業(yè)開展?fàn)顩r41.2我國旅游業(yè)的開展空間與趨勢51.3我國旅游業(yè)快速開展的緣由61.4海南省旅游度假資源81.5海南省旅游開展總體規(guī)劃91.6海南省旅游市場分析101.7旅游休閑地產(chǎn)分析11第二節(jié)區(qū)域旅游市場預(yù)測132.1海南島東西海岸濱海旅游區(qū)開展比擬分析132.2海南西線旅游市場預(yù)測142.3昌江縣客源市場定位152.4昌江縣旅游市場需求預(yù)測162.5昌江縣度假酒店業(yè)開展現(xiàn)狀分析16第三章工程開發(fā)分析18第一節(jié)工程背景分析181.1棋子灣概述181.2棋子灣旅游度假區(qū)總體規(guī)劃191.3工程SWOT分析19第二節(jié)工程建設(shè)方案212.1工程建設(shè)理念212.2工程定位21第三節(jié)規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容23第四章環(huán)保節(jié)能與消防26第一節(jié)環(huán)境保護(hù)264.1棋子灣自然條件狀況264.2生態(tài)與綠化264.3主要污染物的處理28第二節(jié)節(jié)能30第三節(jié)消防31第五章組織機(jī)構(gòu)33第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)公司組織結(jié)構(gòu)33第二節(jié)酒店管理公司組織架構(gòu)35第六章總投資本錢估算與籌資方案37第七章可行性研究結(jié)論與建議43第一節(jié)結(jié)論43第二節(jié)建議44附錄45附錄一、棋子灣控制性詳規(guī)用地規(guī)劃圖45附錄二、雨潤棋子灣旅游度假區(qū)一期用地總平面圖46附錄三、投資估算表47第一章總論第一節(jié)工程建設(shè)背景1.1投資單位本工程由海南雨潤地華旅游開展開發(fā)建設(shè)。海南雨潤地華旅游開展于2008年5月成立。由于雨潤實業(yè)與江蘇地華實業(yè)集團(tuán)分別出資50%共同投資組建，公司注冊資本5000萬元。主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、旅游地產(chǎn)開發(fā)、酒店管理效勞、旅游景點開發(fā)等業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)公司。雨潤實業(yè)2007年綜合實力位于中國民營企業(yè)500強第7位，2005年在香港上市。江蘇地華實業(yè)集團(tuán)擁有分〔子〕公司二十余家，業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)設(shè)計、開發(fā)、銷售、園林裝飾、酒店旅游及商貿(mào)物流等。集團(tuán)開發(fā)工程遍布南京、蘇州、上海、安慶、黃山、九華山、吉林、黑龍江等地，并積極向海外拓展。已開發(fā)的“月安花園”〔南京〕、“香水百合”〔安慶〕、“御墅天竺別墅”〔黃山〕等樓盤分別榮獲了“中國十大康居示范工程”、“中國建筑精品樓盤”、“全國最正確景觀別墅”等殊榮。地華集團(tuán)旗下的黃山高爾夫酒店為黃山市唯一一家五星級旅游度假酒店。1.2工程編制依據(jù)《海南省統(tǒng)計年鑒》《海南省旅游開展總體規(guī)劃》《海南省2007年國民經(jīng)濟(jì)和社會開展統(tǒng)計公報》海南旅游信息網(wǎng)海南工程造價信息網(wǎng)《昌江縣志》《昌江縣旅游開展總體規(guī)劃》《海南·昌江棋子灣旅游度假區(qū)總體規(guī)劃》，2008年5月《棋子灣旅游度假區(qū)東片區(qū)控制性詳規(guī)方案》，2008年10月《棋子灣沿岸及附近海域旅游開發(fā)自然條件可行性調(diào)查報告》，2001年12月江蘇地華實業(yè)集團(tuán)相關(guān)歷史資料工程背景相關(guān)根底資料第二節(jié)工程概況2.1工程名稱雨潤?棋子灣旅游度假區(qū)一期工程2.2工程選址雨潤?棋子灣旅游度假區(qū)擬選址在海南昌江棋子灣度假區(qū)總體規(guī)劃范圍以內(nèi)，該用地北靠棋子灣海岸線，南依海南龍血樹自然保護(hù)區(qū)，西起大角海蝕區(qū)，東至馬榮港；其中一期工程位于馬榮港以西占海岸線長約2.5公里，小載自然村以北，整體地塊南北寬約260米。〔具體見平面布置總圖〕2.3工程指標(biāo)總投資：77960.7萬元〔取整〕占地面積：650000平方米〔975總建筑面積：400250開發(fā)周期：一期2009年6月開工，竣工日期為2012年6月；開發(fā)周期3年。表1-1綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地數(shù)值單位凈用地面積650000平方米規(guī)劃總建筑面積400250平方米酒店客房效勞區(qū)區(qū)店客房區(qū)建筑面積〔800套〕112000平方米酒店配套設(shè)施區(qū)建筑面積189700平方米度假公寓建筑面積98550平方米建筑層數(shù)1-6層第二章市場研究第一節(jié)工程投資宏觀背景環(huán)境1.1我國旅游產(chǎn)業(yè)開展?fàn)顩r中國改革開放30年來，旅游產(chǎn)業(yè)已開展成為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。尤其自2006年以來，我國旅游業(yè)明顯呈現(xiàn)出加速增長的態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)開展推動的消費結(jié)構(gòu)升級是推動旅游業(yè)加速開展的內(nèi)在動力。由于國民收入的快速增長和國民消費觀念的轉(zhuǎn)變，外出旅游和度假的人次越來越多，人均旅游消費額迅速增長，中國的旅游業(yè)呈現(xiàn)快速開展的趨勢。目前我國的國內(nèi)出游人數(shù)已超過16億人次，入境旅游人數(shù)超過1.3億人次，位居全球第四位。已開放中國公民出境旅游目的地國家和地區(qū)有135個，出境旅游超過4,000萬人次，居亞洲第一位。世界各國的旅游者已遍布全國，中國旅游者的足跡也已經(jīng)遍布世界各地。旅游業(yè)總收入突破1萬億元人民幣，市場規(guī)模位居世界前列，旅游業(yè)對中國GDP的奉獻(xiàn)已超過4%，成為國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。表2-1近三年全國旅游游客增長情況和旅游收入增長情況國內(nèi)游客數(shù)量(億人)游客量增長率入境游客數(shù)量(萬人)入境游增長率旅游收入〔億元〕收入增長率旅游外匯收入(億美元)外匯收入增長率2005年1210%1202910.3%768612.4%29313.8%2006年13.915%124943.9%906117.9%339.515.9%2007年16.115.5%131875.5%1130024.7%41923.5%圖2-1近三年全國旅游游客數(shù)量及旅游收入圖從上表可知，近幾年來國內(nèi)游客數(shù)量、入境游客數(shù)量都在穩(wěn)定增長，特別是國內(nèi)游客數(shù)量持續(xù)以兩位數(shù)的增長率增長；旅游收入和旅游外匯收入保持較高的增長率，其增長的速度比游客數(shù)量的增長速度更快，說明游客的人均旅游開支在增加。1.2我國旅游業(yè)的開展空間與趨勢中國旅游業(yè)經(jīng)過20多年的開展,已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。目前，我國旅游產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值在GDP中的比例是4.3%，而世界旅游業(yè)總產(chǎn)值占全球GDP的比例在10%左右。與世界各國尤其是興旺國家旅游業(yè)開展水平比擬，我國旅游業(yè)的開展?jié)摿Ψ浅＞薮?。根?jù)國家旅游局旅游產(chǎn)業(yè)中長期開展規(guī)劃，我國將大力培育旅游市場，拓展旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，優(yōu)化旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步加快旅游產(chǎn)業(yè)開展。我國旅游產(chǎn)業(yè)開展速度將持續(xù)超過10%，到2015年，旅游產(chǎn)業(yè)將成為我國支柱產(chǎn)業(yè)之一，旅游就業(yè)規(guī)模也將從目前的6000萬人增加到1億人左右。從世界旅游強國的開展歷程來看，旅游業(yè)一般要經(jīng)歷“觀光游—休閑游—度假游”三個開展階段。從1992年國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)11個國家旅游度假區(qū)以來，我國已建成270余個省市級旅游度假區(qū)和近千個娛樂休閑主題公園。在國家實行雙休日和延長法定假日以后，度假旅游悄然興起，人們的旅游觀念逐漸改變，休閑旅游已成為熱點。當(dāng)今中國民眾每年享有的法定休假日已有115天，這在世界上也是較長的，說明我國已與“國際規(guī)那么”接軌。我國傳統(tǒng)的觀光型及單一的黃金周旅游方式已不能適應(yīng)國內(nèi)旅游者日益廣泛的休閑度假需求，旅游業(yè)已由過去的觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變，開展休閑旅游業(yè)將會極大地促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)和社會的開展。目前，我國的旅游業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“休閑游”開展階段，正在四個方面發(fā)生深刻的變化：其一，旅游產(chǎn)品的創(chuàng)新與升級步伐加快；其二，旅游產(chǎn)業(yè)的品牌化提升力度加大；其三，旅游企業(yè)集團(tuán)化趨勢明顯；其四，全國旅游區(qū)域化趨勢明顯。1.3我國旅游業(yè)快速開展的緣由第一，我國居民消費結(jié)構(gòu)正面臨升級，人們開始追求開展型和享受型的消費產(chǎn)品。2005年我國城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降至36.7%，已到達(dá)居民消費結(jié)構(gòu)升級的臨界點。由于旅游活動包含了愉悅身心、表達(dá)地位、增加閱歷等功能在內(nèi)，是物質(zhì)生活和文化生活的集中表達(dá)者，旅游消費正成為人們生活中的重要組成局部。第二，根底設(shè)施的改善使得旅游活動更加便捷和舒適。隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷開展，我國根底設(shè)施尤其是交通等公共根底設(shè)施不斷改善，旅游目的地的易達(dá)性不斷提高，旅游活動更加便捷、愉悅。第三、旅游業(yè)的開展得到了政府的大力支持和扶持。旅游業(yè)在擴(kuò)大內(nèi)需、增加就業(yè)、促進(jìn)區(qū)域間經(jīng)濟(jì)和社會協(xié)調(diào)開展等方面發(fā)揮著不可替代的積極作用，得到了政府決策部門的極大重視。國家制訂了一系列鼓勵、優(yōu)惠政策促進(jìn)旅游產(chǎn)的健康、穩(wěn)定、快速地開展：一是加大財稅政策支持，制定、完善旅游相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，并發(fā)行專項旅游國債；二是加大財政支持力度，加強根底設(shè)施建設(shè)，加快旅游景點交通運輸?shù)雀自O(shè)施建設(shè)，鼓勵有條件的地方建設(shè)一批功能完善、特色突出、就業(yè)潛力大的旅游工程和旅游綜合效勞設(shè)施；三是完善金融支持政策，對符合條件的旅游企業(yè)或工程提供信貸支持，引導(dǎo)和鼓勵民間資本加大對旅游業(yè)的投入，拓寬旅游企業(yè)融資渠道；四是表達(dá)在近幾年來國家制訂的公民假期政策和進(jìn)出境旅游政策上，國家出臺“帶薪休假”，調(diào)整公共假期和確定春節(jié)、五一、十一等長假政策，不僅肯定休閑度假為公民的正當(dāng)消費，而且還為公民旅游消費提供時間上的保證，在進(jìn)出境旅游政策方面，進(jìn)出境旅游目的地范圍不斷擴(kuò)大，護(hù)照和通行證申領(lǐng)手續(xù)不斷簡化為進(jìn)出境旅游提供了便利。1.4海南省旅游度假資源海南省位于中國最南部的南海之中，東經(jīng)108°37'-117°50'，北緯3°58'-20°20'。面積3.4萬多平方公里。北隔瓊州海峽與雷州半島相對,包括海南島和西沙群島、南沙群島、中沙群島的島礁及其領(lǐng)海。中部有五指山、黎母嶺山地及臺地，四周有寬窄不等的平原。省區(qū)域內(nèi)轄2地級市，7縣級市，4縣、6自治縣。

島內(nèi)年平均氣溫23-25°C，最冷的2月平均16—20°C，最熱的8月為25-29°C，年均降水量1500毫米。長夏無冬。當(dāng)北國千里冰封的時候，這里依然暖風(fēng)溫暖，可以海浴。有漢、黎、回、苗、壯等民族。

海南島的海岸線長達(dá)1584.8公里,適宜的氣候和優(yōu)良的沙灘使這里遍布最理想的海水浴場和避暑勝地,如三亞市的亞龍灣、大東海，?？谑械男阌⒑?，文昌縣的清瀾灣，瓊海市長坡，銅鼓嶺南北海岸，陵水縣猴島，東方縣魚鱗洲、昌江縣棋子灣等。沿海還有火山爆發(fā)奇觀〔如瓊山縣“水下村莊”和馬鞍嶺熔巖洞穴等。風(fēng)味肴饌有著名菜肴有文昌雞、嘉積鴨、東山羊(萬寧縣)、曲口海鮮(瓊山縣)、萬泉鯉魚、五指山金錢龜和鱉、福山乳豬、東方白切羔羊、那犬狗肉等，海南粉那么各地都有，到黎家品嘗香飲又是一種難得樂趣。地方文藝有瓊劇和黎族、苗族歌舞。黎族惟獨分布在海南島，人口約70萬人，他們善紡織、印染、服飾，飲食具有鮮明的民族特色，成為海南最主要的民族習(xí)俗旅游資源。1.5海南省旅游開展總體規(guī)劃《海南省旅游開展總體規(guī)劃》根據(jù)海南省旅游產(chǎn)業(yè)開展戰(zhàn)略，充分把握了把海南建成世界著名、亞洲一流的度假休閑旅游勝地的意圖，打破了以往國內(nèi)旅游規(guī)劃編制中以資源為導(dǎo)向的常規(guī)，堅持以市場為導(dǎo)向。國家旅游局編制的《中國旅游業(yè)開展“十五”方案和2015、2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中認(rèn)為，在我國旅游業(yè)開展的總體格局中，海南是惟一具備條件建成熱帶海島海濱旅游度假勝地的地區(qū)，總規(guī)貫徹了這一精神，提出度假休閑旅游產(chǎn)品的比重逐步加大，觀光旅游產(chǎn)品逐步減小的要求和目標(biāo)。

總規(guī)引入了世界上較超前的旅游開展思維和理念。針對海南省目前旅游設(shè)施的狀況，要求開發(fā)一些低密度、高檔次的旅游度假區(qū)，并且要具有一定規(guī)模，如在三亞的小東海、萬寧的石梅灣、昌江的棋子灣和五指山、尖峰嶺、吊羅山等地域可進(jìn)行這樣的開發(fā)。這個規(guī)劃的一大特色是可操作性強，既有指導(dǎo)原那么，又有具體要求。如低密度的矮屋度假村每公頃不超過25個房間，要盡量使用本地生產(chǎn)的建筑材料，裝飾物也要充分顯示地方的文化特點。1.6海南省旅游市場分析從以上分析表中看出海南省星級酒店開放率自2006年進(jìn)入低谷后迅速上升。隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的開展，游客數(shù)量逐年攀升，而人均消費的增加，說明度假、休閑游正被越來越多的人所接受。1.7旅游休閑地產(chǎn)分析旅游休閑地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)相結(jié)合的一種邊緣產(chǎn)業(yè)。其獨有的特點是：一是以優(yōu)美的自然景觀和人文景觀，齊全的旅游休閑娛樂設(shè)施為主要依托；二是以滿足旅游市場需要為出發(fā)點；三是以突出休閑、度假為主要目的。目前房地產(chǎn)開發(fā)商在住宅、寫字樓等物業(yè)之間的競爭很劇烈，大型的旅游房地產(chǎn)開發(fā)正好在彌補市場空缺的同時可以防止劇烈的市場競爭。休閑地產(chǎn)由于具有極其的稀缺性和不可造性，其未來房地產(chǎn)價格還會保持上漲的趨勢；另一方面，國內(nèi)消費者對運動、休閑、旅游度假的需求是不斷攀升的，旅游開發(fā)工程的增值空間和投資潛力會進(jìn)一步凸現(xiàn)出來。第二節(jié)區(qū)域旅游市場預(yù)測2.1海南島東西海岸濱海旅游區(qū)開展比擬分析全省主要旅游資源全省主要旅游資源工程東海岸西海岸資源特征1、濱海資源優(yōu)質(zhì)，尤其是三亞；1、濱海資源整體一般；2、椰風(fēng)海韻特色突出2、工程所在地棋子灣荒漠特色鮮明開展方向1、開展會議、商務(wù)度假旅游；根本未開發(fā)，缺乏有吸引力的旅游設(shè)施2、突出濱海娛樂，開展高檔、休閑度假海南島西部濱海旅游區(qū)主要有臨高角濱海旅游區(qū)、儋州后水灣濱海旅游區(qū)、昌江棋子灣濱海旅游區(qū)等。目前西部旅游總體開發(fā)落后，缺乏有吸引力的旅游設(shè)施。2.2海南西線旅游市場預(yù)測西線風(fēng)光所牽及的市縣有?？谛阌^(qū)、澄邁、臨高、儋州、白沙、昌江、東方、樂東等８個地方。西線有很多值得欣賞的景點，如霸王嶺、棋子灣、東坡書院、海南熱帶植物園、臨高角、藍(lán)洋溫泉度假區(qū)、松濤水庫、八一石花水洞、大廣壩水庫、大田坡鹿自然保護(hù)區(qū)、尖峰嶺古城、古廟與古鎮(zhèn)，溶洞仙景，文化與歷史名點等。然而，近年來海南島環(huán)島游卻出現(xiàn)了為難局面，西線游客稀少，而東線人氣較旺。目前所謂的環(huán)島游卻成純粹的環(huán)東線游。環(huán)島游成了環(huán)東線游主要還是整個西部提供產(chǎn)品的品質(zhì)與市場沒有得到很好的對接。西線游一直開展太慢，主要是投入不夠，西線目前幾乎無五星級酒店。

從旅游規(guī)劃的角度來看，《海南省旅游開展總體規(guī)劃》中就有詳盡的規(guī)劃，如打造五大名城中的儋州，打造旅游精品棋子灣、霸王嶺和尖峰嶺等。根據(jù)《海南省旅游開展總體規(guī)劃》的精神，省旅游局著重抓好細(xì)化區(qū)域旅游規(guī)劃工作，目前已完成了昌江縣的旅游開展規(guī)劃和昌江縣棋子灣總體規(guī)劃。海南省政府人員認(rèn)為如何開發(fā)海南島西部旅游資源，使海南旅游實現(xiàn)真正意義上的環(huán)島游，已是海南省旅游產(chǎn)業(yè)開展的“瓶頸”問題。隨著各市縣開放思路，把旅游作為新的經(jīng)濟(jì)增長點，用優(yōu)惠政策積極吸引各方資金注入，加大旅游投資，西線游具有巨大的潛力將得到發(fā)揮。2.3昌江縣客源市場定位根據(jù)《海南省旅游開展總體規(guī)劃》所做的市場調(diào)查和規(guī)劃編制組所做的專門市場調(diào)查，海南旅游市場分為三種類型：一是觀光旅游市場。游客根本以團(tuán)隊，對旅行社有較強的依賴性，主要以走線路的形式。二是度假休閑市場。旅客多以散客形式，多數(shù)也通過旅行社進(jìn)行訂房、訂票，在目的地逗留的時間長，消費能力強。三是特殊旅游市場，包括會議、獎勵、商務(wù)、體育、探險、文化等旅游市場。該市場和度假旅游消費一樣，正處高速增長過程中。當(dāng)前國民人均收入及海外游客數(shù)量的逐年提高，人們求新求異，旅游動機(jī)強烈，而消費心理又喜于走長線。隨著西線旅游產(chǎn)品開發(fā)和市場營銷工作的開展，真正“環(huán)島游”將給人們產(chǎn)生很大的吸引力。西線旅游通道的重要節(jié)點，能夠吸引大量游客。因此，近期昌江縣旅游主要定位于環(huán)島休閑觀光團(tuán)隊市場、回歸自然的生態(tài)度假旅游市場和專項旅游市場。根據(jù)旅游開展的客觀規(guī)律，隨著居民生活水平的提高、游客消費心理的成熟和帶薪假期的普及，在海南這樣以優(yōu)美自然環(huán)境和良好氣候條件而著稱的海島旅游目的地，度假旅游將逐漸超過觀光團(tuán)隊的數(shù)量而取得主導(dǎo)地位。所以中遠(yuǎn)期〔2013年以后〕昌江縣定位為：以國際、國內(nèi)高檔度假旅游市場為主，以國內(nèi)觀光旅游市場和特殊專項旅游市場為輔。2.4昌江縣旅游市場需求預(yù)測1〕昌江縣年旅游接待人數(shù)預(yù)測年份旅游接待人數(shù)〔過夜〕：萬人次過境一日游人數(shù)〔不過夜〕：萬人次游客總數(shù)總計年增長率2008年6.96———2010年10.0220%818.022015年37.230%4077.202020年112.9825%200312.98備注增長率依據(jù)近兩年省旅游人次年增長率及旅游開展總體規(guī)劃預(yù)測值2〕昌江縣旅游收入預(yù)測年份旅游收入備注總計〔億元〕年增長率〔%〕2010年2—2015年8.9735%2020年22.3220%3〕昌江縣旅游住宿客房需求預(yù)測年份客房數(shù)其中高檔客房備注2008年550—2010年12008002015年250015002020年350020002.5昌江縣度假酒店業(yè)開展現(xiàn)狀分析海南旅游酒店業(yè)在蓬勃開展的形勢下面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。酒店之間的競爭越來越劇烈，對酒店的管理和效勞水平、市場開拓能力及應(yīng)變創(chuàng)新能力等綜合競爭能力不斷提出挑戰(zhàn)。時代的開展和社會進(jìn)步，人們對生活品質(zhì)有了更高的要求，時尚、健康、環(huán)保的消費理念促使人們消費行為的轉(zhuǎn)變，這對酒店市場可持續(xù)開展提出了新的要求。度假酒店是海南旅游酒店業(yè)最具活力和開展?jié)摿Φ木频觐愋?，在中國旅游酒店業(yè)中獨樹一幟，并具有代表地位。經(jīng)過十多年的快速開展，海南度假酒店產(chǎn)品日趨成熟，已逐漸接近和到達(dá)世界上一些著名度假旅游勝地的度假酒店開展水平。海南度假酒店的主題與個性化類型比擬突出，有海濱度假酒店、溫泉度假酒店、森林度假酒店、湖濱和田園度假酒店、高爾夫度假酒店等。根據(jù)省旅游局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，昌江縣擁有旅游度假酒店僅3家，缺乏高星級酒店，缺少度假酒店，旅游接待設(shè)施落后，旅游接待能力尚待提高，酒店業(yè)開展水平相對滯后，與其豐富的待開發(fā)旅游資源不相適配，昌江縣可依靠棋子灣—霸王嶺大力開展海濱度假酒店、森林度假酒店等。第三章工程開發(fā)分析第一節(jié)工程背景分析1.1棋子灣概述棋子灣位于海南西昌江縣古昌化城的北面，西接昌化江如海口，東倚昌化嶺風(fēng)景區(qū)，距昌化線石碌50多公里，海灣呈現(xiàn)S形狀，灣長20多公里。海灣水面平靜，海水清澈見底，海沙細(xì)軟且潔白如銀；海岸奇峰林立，怪石嶙峋，色彩各異，林木蒼翠，山花爛漫，清泉歡暢；沙灘雪白與天連成一片，有"萬畝'沙漠'落海南"之美稱，令人留戀忘返。棋子灣有引人入勝的峻壁角、細(xì)眉角、鑒真坐禪、黃帝祭海、神龜探海、大角石林、小角石林、仙人足跡、八戒背媳婦、祭海石、觀魚石、火焰石、情侶石、帆船石、觀音石、觀音潭、棋子籃、望郎灘、白沙嶺、治癬溝、天然盤景園及野菠蘿度假村等天然景點二十多處。棋子灣不僅景奇景美，而且流傳著許多美麗而神奇的傳說。相傳從前有兩位仙人降臨棋子灣邊，一邊享受海景一邊下棋，從清晨戰(zhàn)到中午，彼時烈日當(dāng)空，二仙渴餓交加。當(dāng)?shù)貪O民看到了，拿來鮮魚、酒肉和茶水為仙人消饑解渴。兩仙邊吃邊殺，棋罷，待要重謝漁民，已不見他們的蹤影。為感謝漁民的好心腸，仙人把棋子撒到海里，抵擋風(fēng)浪，造福黎民，從此棋子灣內(nèi)海水清湛，奇石秀巖層疊至岸，風(fēng)平浪靜，魚蝦豐富?！捌遄訛场币灿纱说妹?，近年棋子灣以其獨特的自然景觀和神奇動人的傳說，吸引著越來越多的游人。1.2棋子灣旅游度假區(qū)總體規(guī)劃規(guī)劃范圍：棋子灣度假區(qū)規(guī)劃控制范圍西起昌化江入?？跂|岸，東至馬容溪〔沙地河〕，南以昌化勝嶺南麓為界，北至北部灣海域，陸域面積約46.2平方公里。實際的度假區(qū)范圍是細(xì)眉角至馬榮港，昌化勝嶺、白沙嶺一線以北至海邊的濱海區(qū)域〔不包括昌化鎮(zhèn)區(qū)及其南部區(qū)域〕，面積約20平方公里。規(guī)劃性質(zhì)：熱帶濱海旅游度假區(qū)1.3工程SWOT分析工程的優(yōu)勢：民營企業(yè)十強之一“雨潤集團(tuán)”會給本工程帶來巨大的品牌效應(yīng)。棋子灣是未來海南省旅游開展的重點區(qū)域。整個棋子灣處于待開發(fā)狀態(tài)，有利于整體規(guī)劃，從而提高工程開發(fā)品質(zhì)。本工程規(guī)模較大，容積率小，建筑密度低。生態(tài)環(huán)境特色明顯。工程的劣勢：整個海南西線旅游還未被充分開發(fā)，市場認(rèn)知度不高。暫缺連接西線高速的快速干道，嚴(yán)重制約了工程前期的開發(fā)。周邊缺乏根底設(shè)施及生活配套，前期根底設(shè)施投資較大。市場培育難度較大，投資回收期較長。工程的時機(jī)：政府致力將海南建設(shè)成‘國際旅游度假島’，加強西線的觀光游、生態(tài)游。政府采納由大企業(yè)進(jìn)入、大工程帶動的政策策略為集團(tuán)開發(fā)棋子灣提供了契機(jī)。棋子灣西北側(cè)的核電站建設(shè)將會為本工程前期產(chǎn)品帶來穩(wěn)定的客戶。工程的威脅：目前海南省公路建設(shè)資金缺乏對棋子灣旅游快速通道的建設(shè)將形成巨大威脅?，F(xiàn)有魯能集團(tuán)、華潤集團(tuán)、中信集團(tuán)等大集團(tuán)齊聚東海岸開發(fā)旅游房地產(chǎn)，整個海南省旅游地產(chǎn)市場競爭日趨劇烈。核電站的建設(shè)會給本工程產(chǎn)生一些不利因素，并影響工程的招商和銷售。2012年東線輕軌開通后，東線的旅游地產(chǎn)開展速度將更加迅速，吸引游客的能力更加強勁。第二節(jié)工程建設(shè)方案2.1工程建設(shè)理念1〕將遵循“生態(tài)為先，尊重自然，融入自然”的原那么，做到規(guī)劃科學(xué)、利于環(huán)保，建筑造型、色彩和選材應(yīng)盡可能與當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境協(xié)調(diào)和融合。2〕注重人與環(huán)境的和諧，建筑與自然的和諧，旅游與地域文化的和諧，注重區(qū)域經(jīng)濟(jì)、地域文化和環(huán)境的可持續(xù)開展。3〕尊重地方生態(tài)習(xí)性和文化，充分發(fā)揮濱海的生態(tài)、環(huán)境與資源優(yōu)勢，創(chuàng)造良好的生態(tài)空間和旅游景觀。2.2工程定位開展戰(zhàn)略：秉持以生態(tài)、海景資源為根底，以休閑度假旅游為導(dǎo)向，以國內(nèi)、外游客為中心，以創(chuàng)新和時效為立足點，將雨潤·棋子灣旅游度假區(qū)建設(shè)為海南西線旅游度假的明珠。站在建設(shè)國際休閑旅游度假區(qū)的高度，通過地塊資源和市場分析得出本工程差異化競爭的開展戰(zhàn)略：1〕詳盡的開發(fā)方案和工程定位：符合棋子灣總體規(guī)劃，依附于海灣、原生林場等自然資源及獨特度假區(qū)場地特征，打造多個具有體驗價值且能形成相對獨立組團(tuán)的度假勝地，滿足客戶對度假置業(yè)和新生活模式的需求。2〕市場吻合：根據(jù)不同核心價值提供特色的工程組合和靈活的度假方式，保持新鮮度吸引不同需求的高端客戶重復(fù)消費。3〕開發(fā)次序：立足于可持續(xù)開展，提供豐富多彩的度假工程，不斷提升區(qū)域價值，延續(xù)和擴(kuò)大度假區(qū)市場吸引力。4〕啟動策略：以濱海休閑度假設(shè)施、特色酒店及特色商業(yè)等相關(guān)功能配套優(yōu)先啟動，并開發(fā)局部投資類物業(yè)，樹立度假區(qū)在西線旅游的標(biāo)桿品牌形象，為度假區(qū)整體成功和可持續(xù)開發(fā)打下根底。酒店按照五星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，集會議、旅游、休閑、度假于一體，具備國際一流的硬件設(shè)施，酒店管理到達(dá)國際水準(zhǔn)，成為一流的旅游休閑度假酒店。單體聯(lián)體度假公寓將按照棋子灣總體規(guī)劃中的低密度設(shè)計理念建設(shè)，滿足高檔客戶的第二套住宅居住需求?？蛻舳ㄎ?〕本工程的目標(biāo)客戶分別為：區(qū)域市場應(yīng)為長三角地區(qū)、京津地區(qū)、東北地區(qū)為主；海外應(yīng)韓國和俄羅斯客戶為主；以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人；注重生活質(zhì)量的成熟家庭；島內(nèi)市場以周邊工業(yè)企業(yè)高管為主2〕本工程的細(xì)分目標(biāo)市場是：第一類市場：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階級層客戶的享受型市場。第二類市場：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人的養(yǎng)老型市場。第三類市場：以稀缺資源投資增值為主要目的的投資型市場。第四類市場：以會議接待和員工度假為目的的商務(wù)型市場。產(chǎn)品定位可售物業(yè)可售物業(yè)度假配套自然資源消費者棋子灣自然資源：海灣、沙灘、叢林、丘陵等規(guī)劃整合；度假配套：酒店、SPA等進(jìn)行建設(shè)和后續(xù)經(jīng)營；可售物業(yè)：產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓等物業(yè)，提升工程的贏利能力和可持續(xù)開展。第三節(jié)規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容根據(jù)工程的整體定位、功能定位及開發(fā)規(guī)模,力求通過別具特色的主題酒店吸引客戶光臨度假區(qū),未來將在棋子灣旅游度假區(qū)內(nèi)酒店建設(shè)分為二個主題和風(fēng)格：黎族風(fēng)情酒店、俄羅斯風(fēng)情酒店。1〕黎族風(fēng)情酒店：酒店的規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、經(jīng)營活動等方面都以黎族民俗風(fēng)情為導(dǎo)向。客房數(shù)量：房間數(shù)控制在400間?？头款愋停簶?biāo)房:客房都設(shè)計成與自然和諧相融的風(fēng)格，采用當(dāng)?shù)啬静?，整個酒店看起來完美的融入郁郁蔥蔥的熱帶風(fēng)景。豪華海景套房:每間豪華房都可眺望棋子灣的美麗景象。高級房&經(jīng)典房：融入典型黎族風(fēng)情的沙灘屋的鄉(xiāng)村氣氛，配以高品味的宜人設(shè)施增添溫馨迎客的氣氛。功能配置：需設(shè)置8-10個大小不同的會議室。海灘餐廳、SPA按摩、室外游泳池及網(wǎng)球等2〕俄羅斯風(fēng)情酒店：酒店的建筑風(fēng)格、裝飾設(shè)計、經(jīng)營活動等都借鑒俄式經(jīng)典傳統(tǒng)為主?？头繑?shù)量：房間數(shù)控制在400間?？头款愋停簶?biāo)房:室內(nèi)裝修風(fēng)格以俄羅斯風(fēng)格為主。俄式風(fēng)情高級套房：融入典型的俄羅斯皇室元素，以高貴的皇室家具和設(shè)施創(chuàng)造出典型的俄羅斯風(fēng)情客房。功能配置：需設(shè)置5-6個大小不同的會議室。俄羅斯皇家餐廳、SPA按摩、會員制濱海沙灘風(fēng)情浴場及沙灘排球。二座五星級酒店及配套占地預(yù)計431000平方米，預(yù)計建筑設(shè)計容積率0.70，建筑面積30173〕單體聯(lián)體度假公寓：以出售為主，要考慮控制總價。是整個工程投入與產(chǎn)出平衡的關(guān)鍵。單體聯(lián)體度假公寓，占地預(yù)計219000平方米，容積率0.45，建筑面積98550平方米。房型配比：一房一廳20%-25%、兩房一廳55%-60%、三房一廳15%-25%房源數(shù)量：約800套房型面積：一房一廳面積控制在55-70平米、兩房一廳面積控制在75-110平米、三房兩廳面積控制在90-130平米套型標(biāo)準(zhǔn)：一房一廳臥室面積為14-15平米、客廳面積16-18平米化裝間面積為4-5平米，廚房面積為4-5平米，陽臺面積為6-8平米。兩房一廳臥室面積為15-16平米和8-12平米，客廳面積20-28平米化裝間面積為5-6平米，廚房加餐廳面積為8-12平米，陽臺面積為6-8平米。三房兩廳臥室面積為15-16平米、12-14平米和8-10平米，客廳面積25-28平米，化裝間面積為5-6平米廚房加餐廳面積為10-14平米，陽臺面積為6-8平米。開發(fā)期：預(yù)計2009年6月開工，酒店整體2012年6月開業(yè)，度假公寓預(yù)計2012年6月銷售完畢。第四章環(huán)保節(jié)能與消防第一節(jié)環(huán)境保護(hù)4.1棋子灣自然條件狀況棋子灣旅游度假區(qū)位于海南島西部的昌江縣北部濱海地帶，該區(qū)南鄰昌化江入?？?，北至馬榮港，是昌江縣漁業(yè)經(jīng)濟(jì)比擬興旺的區(qū)域。該區(qū)海岸由兩個岬角和兩個灣組成，融巖石海岸與沙質(zhì)海岸兼?zhèn)?，岬角區(qū)域水深條件良好，底質(zhì)為礁巖，崎嶇多姿，具有潛水旅游的優(yōu)越條件。兩灣海灘面積寬闊平坦，沙質(zhì)松舒，是開展沙灘娛樂的良好場所。同時該區(qū)大局部地段木麻黃生長蔥郁，顯示海南西部旅游度假的特色。該區(qū)域位于海南西部沿岸，主要受海洋性季風(fēng)影響，出現(xiàn)暴潮不多。從自然條件、海水環(huán)境及岸灘狀況等各方面來看，棋子灣是集陽光、海水、沙灘、礁巖、綠樹于一體，為海南島西部沿岸少得的濱海旅游開發(fā)區(qū)，該區(qū)域在海南各濱海旅游區(qū)中也獨具地域特色。4.2生態(tài)與綠化通過增加綠化面積，減少開挖面積等措施進(jìn)行生態(tài)環(huán)境保護(hù)，加強場區(qū)及其周圍環(huán)境綠化。工程建成后綠化以喬、灌、草等相結(jié)合的形式，起到降低噪聲、吸附塵粒、凈化空氣、增加美觀的作用，同時也可防止水土流失，改善區(qū)域的生態(tài)環(huán)境。運營期工程對周圍生態(tài)環(huán)境影響較小。消減開發(fā)行動對生物的負(fù)面影響可以從防止、減小、矯正、保護(hù)和補償五個方面考慮。主要應(yīng)考慮以下幾個方面：1〕在工程的設(shè)計和施工過程中，建筑景物和水電管網(wǎng)盡量防止在現(xiàn)狀自然植被優(yōu)良的林木密集區(qū)，減少對動物繁殖、筑巢的影響。對施工破壞的地面植被和表層土壤，要及時恢復(fù)。施工移走的表層土壤要分別儲存，完工后回填原地，減少生態(tài)損失。2〕綠化過程中，最好不要將原有的植被徹底去除，而讓其有自然適應(yīng)和演替的時機(jī)。同時保護(hù)野生植被的生存權(quán)利。在植被管理中，盡量采用生態(tài)綜合控制的方法防治病蟲害，防止化學(xué)合成農(nóng)藥、除草劑及化肥的大量使用，減少污染。3〕在建設(shè)的同時要作好科學(xué)設(shè)計，加強工程固定措施，減少施工工程對生態(tài)系統(tǒng)的危害，維持地貌特征的穩(wěn)定。綠化選用生態(tài)效益好和欣賞價值高的物種。另外本工程將平面景觀與立體景觀相輝映，將對環(huán)境的綠化分幾個層次。1〕用高大的熱帶樹木作為建筑周圍的點景；2〕布置較為低矮的灌木，營造園林小環(huán)境；3〕采用規(guī)整的草坪和水面、硬地相結(jié)合，用噴水池、花池、雕塑點綴，漫步其中情趣自生。4〕把綠色景觀引入室內(nèi)，在室內(nèi)造景，使人在室內(nèi)仍能夠呼吸到自然的氣息。5〕以抬高的草坡來分隔建筑與周邊的環(huán)境而不是用圍墻。這樣形成的多層次、復(fù)合型、生態(tài)型的綠色景觀，使建筑能夠在綠色環(huán)境中自由“呼吸”，整個建筑如孕生于綠色之中。4.3主要污染物的處理1〕污水處理本工程排水采用雨污別離設(shè)計。本工程產(chǎn)生的廢水全部為生活污水，主要有沖廁廢水、洗浴廢水、和廚房油污水。廚房油污水經(jīng)處理后達(dá)標(biāo)排放。其他排水水質(zhì)符合國家市政接入要求，可直接排入市政管網(wǎng)。2〕噪聲治理措施噪聲主要來自廚房風(fēng)機(jī)，空調(diào)系統(tǒng)，抽油煙機(jī)，變配電間、舞廳和通風(fēng)設(shè)備等，各噪聲源的聲級值如表所示。主要噪聲源源強污染源聲源名稱噪聲值〔dB〕工程區(qū)內(nèi)部人群交談、招呼60-80音響設(shè)備75-95冷凍機(jī)組95鍋爐房90配變電房71-73卡拉OK廳75-95外界過往車輛69-72從聲源分布及環(huán)境保護(hù)的角度來考慮，工程的主要噪聲來自廚房風(fēng)機(jī)，空調(diào)系統(tǒng)，抽油煙機(jī)，變配電間、舞廳和通風(fēng)設(shè)備等，這些設(shè)備應(yīng)設(shè)置在建筑物的遠(yuǎn)離人群的地方，并采取相應(yīng)的吸隔聲、減振措施，做到合理布局。噪聲防治措施如下：〔1〕如有鍋爐房，應(yīng)對鍋爐房的門窗應(yīng)做成隔聲門和隔聲窗，其總隔聲量不得小于30dB(A)，同時，鍋爐房作業(yè)時門窗不得隨意開啟?！?〕廚房油煙機(jī)通風(fēng)安裝時考慮其底部設(shè)減振墊，風(fēng)口應(yīng)朝內(nèi)側(cè)，且安裝消聲器，通風(fēng)機(jī)應(yīng)設(shè)隔聲罩，同時通風(fēng)機(jī)械敏感側(cè)設(shè)不低于0.7m高的隔聲屏障，這樣通風(fēng)機(jī)的噪聲在場界排放可控制在國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)。〔3〕各樓內(nèi)所有通風(fēng)設(shè)備宜選用低噪聲型號，設(shè)備根底設(shè)減振墊，風(fēng)機(jī)進(jìn)出口與風(fēng)管采用軟連接，風(fēng)口應(yīng)安裝消聲器。采用先進(jìn)低噪音設(shè)備，加強建筑隔音、消聲、吸聲措施，加強管理，做好設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作。3〕固體廢棄物治理措施酒店建成并投入使用后，應(yīng)加強固廢的管理，合理布設(shè)垃圾收集點，保持環(huán)境整潔。對固體廢棄物實行分類管理，對包裝廢棄物、辦公廢紙等應(yīng)進(jìn)行回收利用。由于餐飲等生活垃圾極易腐化變質(zhì)，易產(chǎn)生臭氣異味，污染環(huán)境，因此對生活垃圾應(yīng)交由當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運處理。4〕建筑施工污染處理采取措施減少工程施工過程中產(chǎn)生的污染，施工運送砂石、泥土、水泥的車輛車廂應(yīng)嚴(yán)密，防止泄漏造成沿途地面污染；建筑施工產(chǎn)生的建筑垃圾集中運送至指定地點；施工設(shè)備應(yīng)注意噪聲的控制，產(chǎn)生不可防止噪聲的作業(yè)應(yīng)在規(guī)定時限內(nèi)施工，盡量減少對周圍環(huán)境的影響。第二節(jié)節(jié)能根據(jù)五星級酒店建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)本工程節(jié)約能源措施有：1〕建筑材料綜合運用高科技技術(shù)和環(huán)保節(jié)能材料，建筑墻體采用符合國家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的新型復(fù)合材料，外墻處理符合國家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求。2〕窗戶采用先進(jìn)的真空雙層玻璃窗。3〕節(jié)水設(shè)備衛(wèi)生器具采用國家推薦的節(jié)能、節(jié)水型設(shè)備。4〕電氣所有電氣設(shè)備均設(shè)有漏電保護(hù)器，并采用先進(jìn)的節(jié)能型設(shè)備，以節(jié)約能源。第三節(jié)消防一、設(shè)計依據(jù)〔1〕《建筑設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)》GBJ16-87〔1997修訂版〕〔2〕《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50116-98〔3〕《建筑滅火器配置設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GBJ140-90二、建筑〔1〕建筑物結(jié)構(gòu)類別為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，主體構(gòu)件為現(xiàn)澆鋼筋混凝土柱、樓板、屋面板、樓梯、建筑物耐火等級為二級?！?〕建筑平面中設(shè)置多處出口，作為疏散出口，與場區(qū)各建筑有機(jī)聯(lián)系。各建筑內(nèi)設(shè)置的平安出入口，其疏散距離、數(shù)量和寬度應(yīng)滿足防火標(biāo)準(zhǔn)要求?！?〕建筑物裝修材料均為阻燃材料?！?〕如有鍋爐房,鍋爐房應(yīng)按《建筑設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)》要求進(jìn)行防爆設(shè)計。三、電氣消防〔1〕全場供電線路采用多級自動開關(guān)保護(hù)，在用電設(shè)備或線路出現(xiàn)過負(fù)荷及短路時，可及時可靠切斷電源，線路均采用穿鋼管保護(hù)敷設(shè)方式，防止火災(zāi)，平安可靠。〔2〕配電箱〔柜〕外殼，各建筑物內(nèi)所有正常帶電設(shè)備外殼均可靠接地?！?〕各建筑物根據(jù)其防雷等級，按照防雷設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)采取相應(yīng)的防雷措施?！?〕火災(zāi)事故照明和疏散指示標(biāo)志可采用蓄電池作備用電源，連續(xù)供電時間不應(yīng)少于20mim。〔5〕消防用電設(shè)備應(yīng)采用單獨的供電回路，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)切斷生產(chǎn)、生活用電時，應(yīng)仍能保證消防用電，其配電設(shè)備應(yīng)有明顯標(biāo)志?！?〕建筑物內(nèi)設(shè)疏散應(yīng)急照明燈。變電站設(shè)置事故應(yīng)急燈，以保證在停電及火災(zāi)情況下，人員疏散及操作變配電設(shè)備。四、酒店客房防火〔1〕冬春旅游旺季，對進(jìn)入酒店周圍活動的游客嚴(yán)格控制旅游線路，客酒店房防火要牢記?！?〕人行道選擇在疏林地帶開辟，以避開林木茂盛區(qū)域。五、消防給水本工程的消防給水一般與生產(chǎn)、生活給水管合并，采用合流給水系統(tǒng)。依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場條件，本設(shè)計采用臨時高壓消防系統(tǒng)。依據(jù)現(xiàn)場條件，本工程消防水源為市政管網(wǎng)水源、消防水池供水水源。消防水池與噴水池合建。室外消火栓本設(shè)計在場區(qū)內(nèi)設(shè)立環(huán)狀給水管網(wǎng)，管徑不小于DN100。在場區(qū)內(nèi)設(shè)立室外地上式消火栓，間距不大于120米，保護(hù)半徑不大于150米，以提供消防水量保護(hù)整個場區(qū)。室內(nèi)消火栓依據(jù)GBJ16-87規(guī)定，室內(nèi)消防用水量為10升/秒，二股水柱。室內(nèi)消火栓采用DN65乙型，出水量5升/秒，消防箱采用鋁合金制，暗裝。消火栓布置應(yīng)保證有兩只水槍的充實水柱同時到達(dá)室內(nèi)任何部位。酒店客房內(nèi)設(shè)自動噴淋滅火系統(tǒng)。依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場條件，本設(shè)計采用如下給水消防場區(qū)消防水池市政管網(wǎng)水源室外消防管網(wǎng)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)室內(nèi)自動噴淋滅火系統(tǒng)建筑滅火器火點第五章組織機(jī)構(gòu)第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)公司組織結(jié)構(gòu)本工程為海南雨潤地華旅游開展投資開發(fā)，工程竣工后，公寓直接對外銷售，酒店聘請國內(nèi)外知名品牌的酒店管理公司負(fù)責(zé)運營，公司嚴(yán)格按照現(xiàn)代管理制度經(jīng)營管理，在工程實施中，嚴(yán)格實行工程業(yè)主合同制、資本金制、招投標(biāo)制和監(jiān)理制，對設(shè)計、籌劃、營銷實行委托制，對監(jiān)理、建筑安裝工程、園林景觀工程實行招標(biāo)制，力求選擇優(yōu)秀的行業(yè)設(shè)計施工隊伍，組成強大的陣容，確保工程高質(zhì)、高效地完成。公司組織機(jī)構(gòu)見管理機(jī)構(gòu)圖。一、開發(fā)公司各部門主要職能如下：1、辦公室：負(fù)責(zé)公司的籌劃、勞動人事、公共關(guān)系，各類檔案管理，文秘和信息處理工作及公司的各項后勤工作。2、工程部：負(fù)責(zé)公司房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作，施工階段的工程管理及各種建筑材料的招標(biāo)采購。3、財務(wù)部：根據(jù)公司每年的經(jīng)營和開展的規(guī)劃，負(fù)責(zé)公司資金的方案安排和資金籌措。負(fù)責(zé)與金融部門的聯(lián)系，建立良好的關(guān)系，負(fù)責(zé)公司的會計核算和財務(wù)制度的執(zhí)行。負(fù)責(zé)公司的資產(chǎn)管理和資本運營。4、銷售部負(fù)責(zé)公司的廣告、宣傳工作和商品房的銷售業(yè)務(wù)。5、物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理。第二節(jié)酒店管理公司組織架構(gòu)酒店管理公司組織架構(gòu)：建成后酒店聘請國內(nèi)外知名品牌的酒店管理公司負(fù)責(zé)運營,具體運營圖如下。酒店人力資源配置：一、生產(chǎn)作業(yè)班次三班制二、年工作日年工作日365天，每班工作8小時。三、勞動定員本工程酒店竣工后,新增勞動定員633人。其中高級管理人員20人,中級管理人員60人，效勞及輔助人員553人。表9-1勞動定員表序號崗位班次人數(shù)序號崗位班次人數(shù)一管理人員151客房部3180總經(jīng)理11餐飲班224副總經(jīng)理13餐飲效勞員290辦公室112餐飲傳菜員230財務(wù)部115餐飲廚師45客房部121三輔助人員68行政部124機(jī)修工39營銷部130維修電工39餐飲部19司機(jī)120中心效勞區(qū)136保安330二效勞人員414合計633前廳345第六章總投資本錢估算與籌資方案本投資估算根據(jù)本報告提供的工程技術(shù)資料進(jìn)行編制。估算范圍包括土建工程、設(shè)備購置及安裝和所需的配套根底設(shè)施等工程內(nèi)容。根據(jù)國家、省有關(guān)估算指標(biāo)及海南省有關(guān)部門規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，主要采用單位工程量綜合指標(biāo)法，結(jié)合工程實際情況，并參照當(dāng)?shù)仡愃乒こ淘靸r水平，對本工程投資進(jìn)行估算。一、投資估算編制依據(jù)1、本工程規(guī)劃設(shè)計方案；2、《海南省建筑工程綜合定額》〔2005年〕；3、《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》；4、昌江縣及其周邊地區(qū)建筑材料、設(shè)備的現(xiàn)行價格；定型設(shè)備價格根據(jù)生產(chǎn)廠家提供的產(chǎn)品樣本和設(shè)備出廠價及市場詢價。5、海口、三亞地區(qū)類似工程造價指標(biāo)資料；二、投資估算編制說明本工程固定資產(chǎn)投資包括土地取得費用、前期工程費、根底設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、室內(nèi)外園林綠化費、精裝修裝潢費、開發(fā)間接費、主要地方建設(shè)規(guī)費、期間費用〔管理費用、銷售費用〕、建設(shè)期利息、不可預(yù)見費。1、土地取得費用本工程用地總面積650000平方米，合975畝，土地出讓總價款9750土地取得本錢共計10140萬元。2、前期工程費前期工程費主要包括工程勘察設(shè)計費、規(guī)劃設(shè)計費、施工圖設(shè)計，裝飾設(shè)計，園林景觀設(shè)計，臨時設(shè)施。前期工程費估算1461.82萬元。表6-1前期工程費序號費用名稱酒店區(qū)公寓區(qū)合計建筑面積〔㎡〕單價〔元/㎡〕合價〔元〕建筑面積〔㎡〕單價〔元/㎡〕合價〔元〕2開發(fā)前期30170038.0011464600.009855032.003153600.0014618200.002.1勘察設(shè)計3017002.00603400.00985502.00197100.00800500.002.2規(guī)劃設(shè)計3017008.002413600.00985506.00591300.003004900.002.3施工圖設(shè)計30170010.003017000.00985508.00788400.003805400.002.4裝飾設(shè)計3017005.001508500.00985505.00492750.002001250.002.5園林景觀設(shè)計3017005.001508500.00985503.00295650.001804150.002.6臨時設(shè)施3017008.002413600.00985508.00788400.003202000.003、根底設(shè)施建設(shè)費根底設(shè)施建設(shè)為建筑物2米以外至工程用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、智能化系統(tǒng)、路燈及燈光系統(tǒng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。根底設(shè)施建設(shè)費估算3202.00萬元。4、建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用和安裝工程費用等。本工程建筑安裝工程費用估算采用單位指標(biāo)估算法。估算建筑安裝工程費40344.85萬元。表6-2建筑安裝工程費序號費用名稱酒店區(qū)公寓區(qū)合計建筑面積〔㎡〕單價〔元/㎡〕合價〔元〕建筑面積〔㎡〕單價〔元/㎡〕合價〔元〕3.0建安工程3017001040.00313768000.0098550910.0089680500.00403448500.003.1主體土建及初裝修工程301700950.00286615000.0098550850.0083767500.00370382500.003.2主體電氣工程30170020.006034000.009855010.00985500.007019500.003.3主體給排水工程30170020.006034000.009855015.001478250.007512250.003.4暖通空調(diào)工程30170015.004525500.009855015.001478250.006003750.003.5泳池設(shè)備30170010.003017000.00985503017000.003.6消防工程30170015.004525500.009855010.00985500.005511000.003.7智能化30170010.003017000.009855010.00985500.004002500.005、行政事業(yè)性規(guī)費本工程主要地方建設(shè)規(guī)費包括市政公用根底設(shè)施配套費、開展新墻體材料專項用費、散裝水泥專項基金、新建房屋白蟻防治費。按照海南省地方建設(shè)規(guī)費征收標(biāo)準(zhǔn)，綜合共85元/平米。估算主要地方規(guī)費3402.13萬元。6、裝修裝潢費精裝修裝潢費是指酒店客房功能區(qū)的室內(nèi)裝修房的裝潢、家具、家電、飾品等，裝潢總面積為112000平方米。估算裝修裝潢費9296萬元。序工程估算指標(biāo)號數(shù)量單位單價單位1室內(nèi)裝潢〔1〕112000平方米700元/平方米2燈具潔具〔2〕112000平方米50元/平方米5家具用品112000平方米80元/平方米*合計1120008309296萬7、園林綠化景觀費園林綠化景觀是指酒店客房內(nèi)外的園林、景觀、小品、社區(qū)綠化等。估算園林綠化景觀費1682.87萬元。表6-4園林綠化景觀費序號費用名稱酒店區(qū)公寓區(qū)合計建筑面積〔㎡〕單價〔元/㎡〕合價〔元〕建筑面積〔㎡〕單價〔元/㎡〕合價〔元〕7園林景觀30170045.0013576500.009855033.003252150.0016828650.007.1園林景觀30170025.007542500.009855018.001773900.009316400.007.2道路、圍墻30170020.006034000.009855015.001478250.007512250.008、間接費開發(fā)間接費是指為組織工程開發(fā)所發(fā)生的各項間接費用，包括招標(biāo)費按照建安工程造價的7‰；工程保險費按照3‰；跟蹤審計費按照4‰，預(yù)結(jié)算審計費按照1‰，工程監(jiān)理費按1.5%；工程質(zhì)量監(jiān)督費、設(shè)計文件審查、定額編制、管理、安監(jiān)費等按4‰；合計按建安工程費用的3.5%估算。估算開發(fā)間接費1412.07萬元。9、期間費用期間費用包括管理費用、銷售費用。管理費用是指工程單位的管理部門為組織和管理工程的開發(fā)而發(fā)生的各項費用，包括管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、審計費、訴訟費、綠化費、房產(chǎn)稅、車船使用稅、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用等。管理費用按照2-8項費用的2%。銷售費用是指工程單位在酒店推廣和公寓銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)和運營推廣機(jī)構(gòu)的各項費用。銷售費用按照2-8項費用的4%。估算期間費用合計4533.50萬元。10、建設(shè)期利息工程建設(shè)期每年借款10000萬元，長期借款利率按照中國人民銀行規(guī)定，名義利率為5.76%，每年計息4次，實際利率為5.89%。估算建設(shè)期利息2724.84萬元。11、不可預(yù)見費不可預(yù)見費按照2-8項費用的3%。估算不可預(yù)見費2266.75萬元。12、估算結(jié)果本工程固定資產(chǎn)投資總額估算為77960.7萬元，其構(gòu)成見附表。第七章可行性研究結(jié)論與建議第一節(jié)結(jié)論一、旅游政策：當(dāng)前海南省建設(shè)國際旅游島取得實質(zhì)性進(jìn)展，海南將針對旅游對外開放和制度創(chuàng)新方面作出新的重大舉措，例如爭取延長免簽證時間和開辟國際旅游航線等，這將給本工程帶來更多的開展契機(jī)。二、工程規(guī)劃：雨潤棋子灣旅游度假區(qū)一期工程規(guī)劃合理，貫徹了科學(xué)開展觀和可持續(xù)開展的理念，在開發(fā)精品度假產(chǎn)品的同時注重人與環(huán)境和諧，營造綠色環(huán)保生態(tài)度假區(qū)。三、經(jīng)營策略：本工程的建設(shè)檔次是海南島旅游度假酒店中的高端，且與現(xiàn)有酒店存在顯著差異性，其客源定位主要是重要外賓及國內(nèi)中產(chǎn)階層、高收入階層，客源有特殊性，市場競爭力很強。四、社會效益：本工程所在地為海南省重點旅游開發(fā)景點，也是昌江縣打造“一山一灣一黎鄉(xiāng)”的旅游總體格局的重要環(huán)節(jié)，因此具有良好的社會效益。五、經(jīng)濟(jì)效益：本工程經(jīng)濟(jì)效益較好，投資風(fēng)險較小。本工程實施將為建設(shè)單位帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益，為當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)增添新的亮點。綜上所述，本工程是可行的。第二節(jié)建議一、開發(fā)支持力量：海南雨潤地華旅游開展為實施本工程做了大量準(zhǔn)備工作，后續(xù)追加資金已根本籌備，本工程已具備實施條件，建議政府主管部門給予支持。二、開發(fā)本錢：建議在本工程建設(shè)過程中,根據(jù)實際情況科學(xué)安排工程進(jìn)度,合理調(diào)度,嚴(yán)格控制投資,節(jié)約使用資金,以求良好的經(jīng)濟(jì)效益。三、酒店管理：本工程竣工運營后關(guān)鍵在于管理，建議委托知名酒店管理集團(tuán)參與管理。以取得預(yù)期效益。附錄附錄一、棋子灣控制性詳規(guī)用地規(guī)劃圖附錄二、雨潤棋子灣旅游度假區(qū)一期用地總平面圖附錄三、投資估算表雨潤·棋子灣一期序號費用名稱酒店區(qū)公寓區(qū)合計備注建筑面積〔㎡〕單價〔元/㎡〕合價〔元〕建筑面積〔㎡〕單價〔元/㎡〕合價〔元〕1土地獲得價款301700222.8667235663.8298550346.6634163829001.1土地出讓金301700214.2864649676.7598550333.3332849835.75