某房地產(chǎn)項目成本控制研究

分類號學(xué)號學(xué)校代碼密級碩士學(xué)位論文房地產(chǎn)工程本錢控制研究學(xué)位申請人：學(xué)科專業(yè)：指導(dǎo)教師：辯論日期：AThesisSubmittedinPartialFulfillmentoftheRequirementsfortheDegreefortheMasterofEngineeringResearchonthecostcontroloftherealestateprojectinthecontemporaryandenvironmentalrealestateCandidate :Major :Supervisor :HuazhongUniversityofScience&TechnologyOctober,2007獨創(chuàng)性聲明本人聲明所呈交的學(xué)位論文是我個人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進行的研究工作及取得的研究成果。盡我所知，除文中已經(jīng)標(biāo)明引用的內(nèi)容外，本論文不包含任何其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果。對本文的研究做出奉獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。本人完全意識到本聲明的法律結(jié)果由本人承當(dāng)。學(xué)位論文作者簽名：日期：年月日學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保存、使用學(xué)位論文的規(guī)定，即：學(xué)校有權(quán)保存并向國家有關(guān)部門或機構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。本人授權(quán)華中科技大學(xué)可以將本學(xué)位論文的全部或局部內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯編本學(xué)位論文。本論文屬于保密□，在年解密后適用本授權(quán)書。本論文屬于不保密□?！舱堅谝陨戏娇騼?nèi)打“√”〕學(xué)位論文作者簽名： 指導(dǎo)教師簽名：日期：年月日 日期：年月日摘要國內(nèi)建筑企業(yè)普遍在工程工程的本錢控制方面做得不夠好，管理得手段還處于一種粗放、經(jīng)驗型的層次上，存在著本錢管理定位不清、職責(zé)不明、管理程序和環(huán)節(jié)缺失、管理方法不科學(xué)等諸多問題，這些情況嚴(yán)重影響到企業(yè)的競爭力和開展空間。本文以某房地產(chǎn)工程為研究對象，嘗試將本錢優(yōu)化和管理的思想運用到工程的本錢管理之中，探索出一種科學(xué)、合理的施工工程本錢的優(yōu)化和控制的管理體系。本文基于文獻分析法、實證分析法及理論探究法以某房地產(chǎn)工程本錢控制為研究對象，分析某房地產(chǎn)工程本錢控制的影響因素，探究工程本錢控制的實施措施。首先，對現(xiàn)有的研究資料以及研究結(jié)果進行總結(jié)。在充分的了解前人的研究進展的根底上對房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制，尤其是工程執(zhí)行過程中的本錢控制提供理論根底以及研究的必要性；結(jié)合某房地產(chǎn)工程的實際展開實證研究。在實證研究的過程中以某房地產(chǎn)工程為研究對象，對目前其使用的本錢管理體系現(xiàn)狀以及存在問題進行分析與總結(jié)。并結(jié)合本錢控制的根本理論分析某房地產(chǎn)工程本錢控制的影響因素；以實證研究結(jié)果和工程本錢控制影響因素為根底，構(gòu)建相應(yīng)的本錢管控體系。建立全新的本錢管理框架，并向此工程以及類似的房地產(chǎn)工程推廣。某房地產(chǎn)工程的本錢控制具有一定的工作難度，本錢控制工作是房地產(chǎn)工程順利、高質(zhì)高效進行的根底，因此本文的研究具有很強的指導(dǎo)意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建設(shè)工程；全過程管理；本錢控制；掙值法；本錢影響因子AbstractDomesticconstructionenterprisesintheprojectcostcontrolisnotgoodenough,themanagementisstillinanextensive,empiricallevel,thereisacostmanagementpositioningisunclear,responsibilities,managementproceduresandlinks,managementmethodisnotscientific,andmanyotherquestions,whichseriouslyaffectthecompetitivenessofenterprisesanddevelopmentspace.Inthispaper,wetrytoapplytheideaofcostoptimizationandmanagementtotheprojectcostmanagementtoexploreascientificandreasonableconstructionprojectcostoptimizationandcontrolmanagementsystem.Basedonliteratureanalysis,empiricalanalysisandtheoreticalresearch,thispaperanalyzesthefactorsaffectingthecostcontroloftherealestateproject,andexplorestheimplementationmeasuresofprojectcostcontrol.First,theexistingresearchdataandresearchresultsaresummarized.Inthefullunderstandingoftheprogressoftheresearchonthebasisoftherealestateenterprisecostcontrol,inparticulartheprojectimplementationprocessofthecostcontroltoprovidethetheoreticalbasisandthenecessityofthestudy,combinedwiththeactualsituationoftherealestateprojecttoexpandtheempiricalresearch.Intheprocessofempiricalresearch,thepresentsituationoftherealestateprojectistheresearchobject,andthecurrentsituationofthecostmanagementsystemandtheexistingproblemsareanalyzedandsummarized.Andcombinedwiththebasictheoryofcostcontrolanalysisofthefactorsaffectingthecostcontroloftherealestateprojectinthecontemporary.Establishanewcostmanagementframework,andtopromotetheprojectandsimilarrealestateprojects.Throughthestudyofthisarticlethinkthatarealestateprojecttaskfacingdifficultandheavythanotherproject,it'sforarealestateprojectcostcontrolworkbringshugedifficulty,progresshasalsobecomearealestateprojectcostcontrol,thecorecontentofhighqualityandefficiencytocomplete.Keywords:realestateconstructionproject;wholeprocessmanagement;costcontrol;earnedvaluemethod；thecostimpactfactor目錄TOC\o"1-2"\h\u1緒論889112房地產(chǎn)工程本錢控制相關(guān)理論1212143某房地產(chǎn)工程的本錢控制概況173.1工程的主要介紹1718的問題204某房地產(chǎn)工程本錢控制分析2828404.3工程本錢控制的主要對策436結(jié)論與展望484848致謝49參考文獻501緒論近些年來，我國為了追求片面的經(jīng)濟開展，將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)進行開展。在不斷的開展與完善過程中已經(jīng)形成了一整套開展規(guī)那么與產(chǎn)業(yè)布局。隨著我國經(jīng)濟開展的不斷轉(zhuǎn)型與完善，現(xiàn)階段由于房地產(chǎn)市場帶動的GDP產(chǎn)業(yè)受到社會各界的詬病。在這樣的背景下，我國相繼的出臺了一系列限制房地產(chǎn)開展的政策。從宏觀的角度抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的開展，同時也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)競爭。房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢控制對于房地產(chǎn)工程盈利有很大的影響，也事關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭能力和經(jīng)濟效益。近年來，隨著房地產(chǎn)工程競爭的不斷加劇，很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴大加強了對其工程本錢管理的重視。房地產(chǎn)企業(yè)在沒有真正實現(xiàn)信息化的前提下，如何需要構(gòu)建適應(yīng)房地產(chǎn)工程開發(fā)的科學(xué)合理的本錢控制體系，也是房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢控制的現(xiàn)實所需。筆者針對某房地產(chǎn)工程進行研究，通過對現(xiàn)有的學(xué)術(shù)結(jié)論進行總結(jié)，從而對房地產(chǎn)工程施工過程中的所有的本錢構(gòu)成局部展開相應(yīng)的研究，尋找出本錢控制工作中的重中之重并加以詳細的說明。在了解整個工程工程建設(shè)過程中涉及到本錢控制的局部之后，與某房地產(chǎn)工程本錢管理的預(yù)期方案進行比照，尋找出工程工程過程中所出現(xiàn)的與預(yù)期方案相背馳的地方，并且在發(fā)現(xiàn)問題的第一時間將問題進行控制。希望本文的研究結(jié)果能夠為工程工程中的本錢控制管理工作提供一些借鑒的價值，確保工程工程能夠順利完成。本文的研究具有理論與實際方面的雙重意義。在理論意義方面：本文系統(tǒng)的梳理了本錢管理在房地產(chǎn)工程管理中的重要意義。并提出了基于本錢管理的工程管理框架的可行性。同時，運用理論工具對某房地產(chǎn)工程執(zhí)行過程中可能存在的本錢控制方面的問題進行了總結(jié)，并提出了相應(yīng)的解決方案，對后續(xù)的工程本錢控制方面的研究提供了必要的理論根底。在實際方面本文展開了具有針對性的實證研究，對研究對象某房地產(chǎn)工程執(zhí)行過程中的本錢控制進行了系統(tǒng)的分析。以其執(zhí)行過程中的本錢控制現(xiàn)狀為一手的研究資料?；诒惧X管理對工程核心競爭力的提升以及其對工程銷售利潤空間的提高為目的，分析了其在具體執(zhí)行過程中存在的宏觀與微觀問題。同時，基于其存在的問題給出了可行的解決方案。對該公司下的其他工程運營與本錢控制提出了建設(shè)性意見。同時也為其他企業(yè)的同類工程中的本錢管理提供了決策參考。20世紀(jì)的20年代，美國著名的工程師泰羅在其著作《科學(xué)管理原理》一書中提出了“計件工資及標(biāo)準(zhǔn)化原理能改善工人的工作效率”的思想，在這個理論的影響下，標(biāo)準(zhǔn)本錢、差異分析以及預(yù)算控制在會計的管理體系中產(chǎn)生了。Binde〔2012〕構(gòu)建了進度和本錢控制信息模型，使得三個目標(biāo)和三個控制之間密切聯(lián)系起來。本錢和控制功能通過系統(tǒng)流程的標(biāo)準(zhǔn)化和控制化被集中化，數(shù)據(jù)質(zhì)量具有真實性、全面性和時效性。Seppo，Harri〔2014〕提出房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理要以經(jīng)濟效益為首要原那么，制定目標(biāo)本錢和進度方案，在方案實施過程中進行定期和不定期的監(jiān)督控制，分析實際情況出現(xiàn)偏離的原因，最后采取必要及時的措施進行調(diào)整。Rashid，Tamaki〔2013〕等人伴隨著網(wǎng)絡(luò)方案技術(shù)的應(yīng)用迅速范圍擴大，對房地產(chǎn)開發(fā)工程進度和本錢的不均衡問題進行了深入研究，并且針對管理和資源兩個方面分別提出了構(gòu)建基于圍繞資源管理的局部優(yōu)化方法以及模擬退火技術(shù)資源的均衡優(yōu)化模型。Tamaki〔2012〕在研究工程施工時發(fā)現(xiàn)了專業(yè)化分工和專業(yè)工程存在一系列問題，由于伴隨著社會的協(xié)調(diào)開展和企業(yè)文化結(jié)構(gòu)的變化，工程本錢管理需要集合所有參與者的意見，否那么阻礙了組織文化和組織結(jié)構(gòu)的整合。從而提出投資一體化和利潤分配在工程管理中的重要地位，進而組織文化需要集合化的技術(shù)結(jié)構(gòu)來綜合管理。Hani〔2014〕等人根據(jù)工程本錢管理控制的原那么，針對工程中出現(xiàn)的超額預(yù)算和質(zhì)量不合格的現(xiàn)象進行了研究分析，基于“最大流最小割”的工程管理的理論，提出工期——費用優(yōu)化函數(shù)，詳細闡述了如何解決網(wǎng)絡(luò)方案工期——本錢優(yōu)化的問題的具體方法。由此不難看出，工程本錢控制理論逐漸變得成熟。尤其是在興旺國家中，本錢控制理論更是實現(xiàn)了迅速的成長。因此這些興旺國家的企業(yè)經(jīng)營水平也有了很大程度的提高，直接加強了企業(yè)在世界范圍內(nèi)的競爭實力，也促進了興旺國家社會經(jīng)濟水平的提高。隨著國外先進的本錢管理思想的不斷的引入，我國傳統(tǒng)的工程管理方式正在由事后逐漸的向事中管理，特別是在加強工程前期的本錢管理以及施工中的事中管理方面取得了較大的成績。慧振榮〔2013〕指出了施工企業(yè)本錢的特點，并將施工企業(yè)的本錢目標(biāo)進行了劃分，提出了施工企業(yè)應(yīng)對本錢管理的實施的方法與對策。李玲〔2011〕認為施工企業(yè)的承接以及開展過程中，對施工工程的本錢進行動態(tài)的管理，對事前、事中、事后進行監(jiān)控，能夠有效的降低整個企業(yè)的本錢，并且取得較好的經(jīng)濟收益。胡永健，劉寒〔2013〕根據(jù)河南豫晨建筑工程的實際情況，提出了從工程規(guī)劃的開端到結(jié)束，如何控制工程造價，將工程外包納入到本錢降低的應(yīng)對措施之列。王靜〔2013〕提出了從設(shè)計階段、招標(biāo)階段、施工階段、竣工階段，對工程造價進行有效控制的方法，并以實例對提出的問題進行了論證，認為要協(xié)調(diào)好工程的監(jiān)理本錢和質(zhì)量本錢之間的關(guān)系，使總本錢降到最低。郭婧娟〔2013〕通過將工程造價管理與西方國家的進行比照，指出了我過工程造價中存在的問題，并提出了對工程造價的管理進行市場化運作的管理思路。諶東海，田泉〔2012〕將全新的本錢管理方式作業(yè)本錢法引入到工程工程的前期本錢控制中，并指出，工程工程大多只注重事后核算而忽略事中控制的缺點，作業(yè)本錢法被引入到工程工程的管理之中，能夠有效的解決這個問題。楊峰，謝佳，杜德軍〔2012〕運用實證研究的方法，將作業(yè)本錢法引入到某房地產(chǎn)工程部隊的住宅管理中去，對分析了本錢中心、本錢動因等，并提出了作業(yè)本錢法在該類企業(yè)本錢控制的建議與意見。從現(xiàn)有的研究結(jié)論來看，有關(guān)本錢控制體系的理論與結(jié)合內(nèi)容仍有待進一步探討，尤其在如何構(gòu)建健全的房地產(chǎn)工程本錢控制體系的研究和探討方面，還存在極大缺乏，因此，需要通過本錢控制相關(guān)理論指導(dǎo)房地產(chǎn)工程本錢控制，通過本錢控制體系的應(yīng)用研究得到相應(yīng)的啟示，推動同類型工程中本錢控制體系的應(yīng)用與推廣，提高本錢控制的效率和效益是研究的需要。本文共分六局部。全文的研究內(nèi)容主要分為三個主要局部：首先，對現(xiàn)有的研究資料以及研究結(jié)果進行總結(jié)。在充分的了解前人的研究進展的根底上對房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制，尤其是工程執(zhí)行過程中的本錢控制提供理論根底以及研究的必要性。其次，結(jié)合某房地產(chǎn)工程的實際展開實證研究。在實證研究的過程中以某房地產(chǎn)工程為研究對象，對目前其使用的本錢管理體系現(xiàn)狀以及存在問題進行分析與總結(jié)。并結(jié)合本錢控制的根本理論分析某房地產(chǎn)工程本錢控制的影響因素。最后，以實證研究結(jié)果和工程本錢控制影響因素為根底，構(gòu)建相應(yīng)的本錢管控體系。建立全新的本錢管理框架，并向此工程以及類似的房地產(chǎn)工程推廣。希望通過本文的研究不僅能夠指導(dǎo)某房地產(chǎn)工程的建設(shè)，還能夠為后續(xù)類似工程的執(zhí)行與管理奠定必要根底。本文在研究過程中主要應(yīng)用到以下三種研究方法：〔1〕文獻分析法在閱讀與總結(jié)的過程中需要根據(jù)前人的研究內(nèi)容找到本文研究的理論根底。同時，根據(jù)前人研究結(jié)果的總結(jié)找到一定的研究框架支撐。并完善自己的研究框架與理論，并針對前人研究的缺乏與后續(xù)的研究方向來確定自己研究的著眼點與擬解決的關(guān)鍵問題。為后續(xù)的研究提供必要的理論根底與研究依托?！?〕實證研究法在實證研究的過程中本文主要采用了某房地產(chǎn)工程實行與管理過程中的本錢控制體系，在增加了本文研究的針對性的同時，還能夠使得研究結(jié)果可以直接指導(dǎo)企業(yè)的具體工程本錢控制管理。也為后續(xù)的研究與本錢管理方式的推廣奠定了實踐根底?！?〕理論分析法本文在研究的過程中通過理論分析的方式對現(xiàn)有的案例進行本錢控制方面的分析。運用相關(guān)的理論分析工具與方法對企業(yè)案例中現(xiàn)行的本錢控制方案與體系進行分析。找到此體系中的關(guān)鍵問題以及管理與執(zhí)行方面的缺乏。為后續(xù)的問題分析以及對策規(guī)劃提供必要的理論依據(jù)。2房地產(chǎn)工程本錢控制相關(guān)理論本錢控制管理的內(nèi)涵是指根據(jù)特定時間范圍要求下的事先標(biāo)準(zhǔn)好的在未來某房地產(chǎn)工程一時段達成的本錢控制目標(biāo)，本錢控制管理強調(diào)由始至終貫穿于整個過程，即必須一定要完成控制的全程性。在企業(yè)、組織或是單位的生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程、工程本錢形成的各個階段等等均對其實施全程性的本錢控制管理；其次是全員性。本錢控制管理一定要依靠的所有員工一起努力，即每個員工都要在自己的工作崗位上時時以節(jié)約本錢和控制費用的理念來要求自己，使的本錢控制管理能夠以全員性的參與得到更好的本錢管理效果；最后為前饋性。本錢控制管理的核心是要做到事前的本錢控制管理，盡可能防止發(fā)生浪費，使預(yù)先設(shè)定的本錢管理目標(biāo)能夠得以完成。從普遍的情況來看，在房地產(chǎn)開發(fā)工程中的支出投入涵蓋了土地支出、建設(shè)支出、各種稅收支出以及募集資金利息支出等。這些支出就構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)工程的投資本錢。筆者在對一些數(shù)據(jù)進行總結(jié)分析后發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)如今在我國房地產(chǎn)開發(fā)支出本錢中，土地本錢占總投資本錢的41%，而施工材料支出本錢占總投資本錢的20%，各種稅收本錢占總投資本錢的19%，而建設(shè)本錢那么占總投資本錢的30%，詳細見圖2-1。圖2-1房地產(chǎn)工程本錢構(gòu)成比例對于房地產(chǎn)工程來說，強化本錢控制應(yīng)該主要從工程的承包合同、本錢方案、進度報告以及工程變更四大方面考慮。具體分析如下：第一，工程承包合同對本錢控制的影響。施工工程本錢的控制，必須與施工合同要求相一致，在符合合同內(nèi)容的前提下，合理控制本錢。一方面提高預(yù)算收入，另一方面控制支出本錢，做到開源節(jié)流，以獲取更大的工程效益。應(yīng)注意的是，除了工程的承包合同對本錢控制產(chǎn)生影響，分包合同也是控制分包工程本錢的重要根底，需加強重視。第二，本錢方案對本錢控制的影響。開展任何一項施工工程，都要事先制定本錢方案。包括具體的本錢控制目標(biāo)、本錢控制方法等，在綜合分析房地產(chǎn)工程實際情況與工程承包合同的根底上，結(jié)合工程施工所選用的材料、工藝、技術(shù)等，制定切實可行的本錢控制方案。第三，進度報告對本錢控制的影響。房地產(chǎn)工程的進度與房地產(chǎn)工程的本錢支出密切相關(guān)。一方面，通過進度報告，能夠明示各個時間點房地產(chǎn)工程完成情況及相應(yīng)的本錢支出情況，比照與工程進度方案和工程本錢方案存在的偏差，分析原因，及時采取糾正措施，確保本錢管理處于可控范圍內(nèi)，順利實現(xiàn)預(yù)期本錢控制目標(biāo)；另一方面，利用進度報告，有助于工程管理者發(fā)現(xiàn)工程施工中存在的問題及隱患，防止發(fā)生平安事故或質(zhì)量事故，及時止損，保障房地產(chǎn)工程的質(zhì)量與進度。房地產(chǎn)工程具有完整的壽命周期。從房地產(chǎn)開發(fā)商建立起工程投資的想法起一直到房產(chǎn)物業(yè)管理完成的這個過程就是完整的壽命周期。在房地產(chǎn)工程壽命周期中，又可以分為六個時期。這六個階段分別是工程決策時期、工程方案時期、工程招投標(biāo)時期、工程施工時期、房產(chǎn)銷售時期以及物業(yè)管理時期?！?〕工程決策時期在工程決策時期，房地產(chǎn)公司主要是對工程進行評測，估算工程開發(fā)的價值以及工程的預(yù)期收益。在這個時期中，工程類型、市場定位以及本錢估值等問題都將會逐一進行解決。所以這個時期也被業(yè)內(nèi)人士稱作為工程成功的初始時期?！?〕統(tǒng)籌開發(fā)過程針對于工程開發(fā)建造的籌備方案，展開了整體開發(fā)工程規(guī)劃、建筑施工圖紙和施工技術(shù)的到位等準(zhǔn)備工作。開始建設(shè)樓房時要使用的建筑用料和構(gòu)架都要定下來，房地產(chǎn)開發(fā)投入資金現(xiàn)階段就是至關(guān)重要的組成。〔3〕工程施工方投標(biāo)時間樓盤建設(shè)承包單位和具體費用是工程投資方在該階段明確事項。〔4〕樓盤建造開啟時段針對建筑施工圖紙開始建造樓盤的承包建造方在該階段開啟。樓盤建造初期人力物力投入巨大、工地作業(yè)時長、步驟多、繁瑣，需要預(yù)防突發(fā)事件多，所以，該時段是整體開發(fā)本錢的重心時段?！?〕樓盤完全落成查收樓盤建設(shè)完工之后，想要交工開始售賣，需要在相關(guān)單位做檢驗通過才可以展開，一旦在檢驗房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題時，該工程就不能交工售賣。樓盤可以出售或者出租，必須通過檢驗合格?！?〕樓盤銷售時段該時段是為了能夠?qū)潜P銷售一空獲得收益采取大肆造勢推廣時刻。雖然這一時間段投入資金在整體工程籌劃中占據(jù)費用較少，但是確屬于獲得收益最大的時刻，也是整個樓盤開發(fā)最終時段。所以，在控制樓盤開發(fā)工程的本錢主要是由工程注入資金籌劃、樓盤設(shè)計本錢估算，樓盤投標(biāo)時段本錢限制，樓盤建造費用限制，樓盤完工費用支配以及售樓過程資金限制。工程本錢控制是一個系統(tǒng)的過程，控制的關(guān)鍵在于管理。工程本錢控制包括控制費用變更，測量執(zhí)行情況以及編制補充方案二個方面的內(nèi)容，這個過程需要借助各種行之有效的方法和措施。費用變更控制明確了改變費用實施方案時應(yīng)當(dāng)遵循的兒個程序，主耍包括進行書面文字材料的整理工作、追蹤整個控制系統(tǒng)的運行狀況以及核準(zhǔn)變更過程所需耍批準(zhǔn)的層次。執(zhí)行情況測；主要足根據(jù)對本錢控制過程中不定期的檢測來估算發(fā)生的本錢偏差的大小，以便掌握本錢控制的狀況。補充方案編制，是指在工程不能精確的按照預(yù)定方案進行的時候，工程費用所需耍的新的或修訂的本錢估算成代替方法的變更說明。工程本錢控制的一個非常重耍的內(nèi)容就在于分析造成本錢發(fā)生變化的因素，并決策是否應(yīng)該采取相應(yīng)的措施來糾止本錢偏差。工程本錢控制有很多種方法，主要介紹如下兒種方法。工程本錢分析表法工程本錢分析表法是進行工程本錢控制的一個非常重耍的手段，主耍是對與工程相關(guān)的各種表格予以分析、比擬，對本錢進行分析和控制的一種方法。本錢分析表法可以很明晰地進行本錢比擬研究。本錢分析表法分為月本錢分析表和最終本錢控制表等。月本錢分析表分為直接和間接兩種。月本錢分析表和最終本錢控制表法不必在同一個工程實行過程中同步使用，可以根據(jù)工程進行的實際需要，選擇有針對性的方法以達成較好的效果。工程本錢分析法工程本錢分析法主要是針對工程本錢控制而采取的一種方法。主要在本錢控制過程中，對已發(fā)生的工程本錢進行分析，分析造成本錢節(jié)約或超支現(xiàn)象的因素，從而到達改善管理工作效果，改良工程本錢管理目標(biāo)，提高經(jīng)濟效益的目的。工程本錢分析包括綜合分析和具體分析兩種。工程本錢的綜合分析是將工程施工中所消耗的各種資源和費用支，主要是人工費、工程材料費、機械使用費及管理費用等與預(yù)算本錢進行比照分析，通過監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制等措施，及時糾正可能發(fā)生的本錢偏差，將本錢控制在目標(biāo)范圍之內(nèi)。工程本錢的具體分析主要是分析造成人工費、材料費、施工機械使用費等工程施工中所消耗的各種資源和費用開支變化的因素。在工程施工本錢控制的過程中，人工費在整個工程費用中占有較大比例，人工費用的控制關(guān)鍵在于合理配備工人，堅決杜絕用工浪費，做到定額定員。工程直接材料在直接本錢中一般占60%以上，可以釆用限額領(lǐng)料的方法來控制工程耗用的材料。在對施工機械使用費進行控制時，需要合理確定機械臺班定額，做好事前測算、事中控制，提高機械使用效率。偏差分析法〔1〕掙值法分析法：掙值法又稱為贏得值法或偏差分析法。掙得值分析法是在工程工程實施中使用較多的一種方法，是對工程進度和費用進行綜合控制的一種有效方法。工程本錢偏差控制法，主要是通過采用本錢分析、比擬的方法找出實際本錢與預(yù)算本錢之間的偏差，在預(yù)算本錢的根底上，分析、比擬產(chǎn)生本錢偏差的原因與可能發(fā)生變化的開展趨勢，進而采取相應(yīng)的控制措施以減少或消除不利偏差，從而充分實現(xiàn)工程本錢目標(biāo)。在工程本錢控制中，本錢控制的偏差可分為實際偏差、方案偏差、目標(biāo)偏差三種。目標(biāo)偏差即為實際偏差與方案偏差的差額，由于方案偏差一經(jīng)確定在執(zhí)行過程中一般不再發(fā)生改變，因而要減少工程的目標(biāo)偏差，就需要釆取一定的措施來減少施工中發(fā)生的實際本錢偏差。工程的本錢目標(biāo)偏—小，說明整個工程的本錢控制狀況越好。〔2〕本錢累計曲線法：本錢累計曲線法是整個工程或工程中某房地產(chǎn)工程個相對獨立局部開支狀況的圖示。它既可以從本錢預(yù)算方案中直接導(dǎo)出，也可以借助網(wǎng)絡(luò)圖、條線圖等工具單獨建立。本錢累計曲線圖上的實際支出與方案情況有任何偏差，都要引起的警傷。當(dāng)然，現(xiàn)實與理想情況存在的偏差并不意味著工程本錢控制工作一定發(fā)生了問題。相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)認真査清產(chǎn)生偏差的原因，研判該偏差是正?；蚴欠钦?，針對其原因采取相應(yīng)的處理措施。3某房地產(chǎn)工程的本錢控制概況3.1工程的主要介紹某房地產(chǎn)工程的本次投資建設(shè)方是廈門當(dāng)代置業(yè)集團。準(zhǔn)備開發(fā)住宅樓盤的位置位于廈門市思明區(qū)民族路52號。建筑面積約37000m2，地下兩層，地上31-37層，A幢一層為架空綠化，二層～三十七層為住宅，建筑高度為130.1m；B幢一層為架空綠化及消控中心，二層～三十一層為住宅，建筑高度為108.1m。開發(fā)樓盤的周邊沒有大型工廠零污染排放，環(huán)境優(yōu)良，空氣宜人十分適合居住，樓盤交通地理位置十分好，附近學(xué)校、醫(yī)院、大型購物中心和銀行俱全。在廈門市政府宣布了這塊土地訊息，廈門當(dāng)代置業(yè)集團各部門屢次鉆研商討，最終決定出價爭購。這一土地籌劃開發(fā)的具體目標(biāo)可查表3-1。表3-1土地籌劃開發(fā)的具體目標(biāo)編號土地位置土地面積〔m2〕土地用途規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)出讓年限〔年〕規(guī)劃建筑面積〔m2〕容積率建筑密度綠地率QZ-2010-11廈門市思明區(qū)民族路52號11555住宅≤≤35≥30%7037000本工程合同方案開工日期：2009年11月02日，竣工日期：2012年01月09日，合同總工期800日歷天。實際開工日期為2009年11月02日，竣工日期：2013年05月25日。該工程總投資估算為億元。該工程建設(shè)資金全部由企業(yè)自籌解決，主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)如下表3-2。表3-2主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總表序號工程單位數(shù)量1A、B、C座總用地面積11555總建筑面積37000地上建筑面積2A、B座住宅建筑面積2A座沿街商業(yè)建筑面積C座沿街商業(yè)建筑面積物業(yè)建筑面積地下建筑面積規(guī)劃總戶數(shù)戶240居住局部停車位個240地上個24地下個216商業(yè)局部停車位個109地上個86地下個23容積率建筑密度%2D座總用地面積2905總建筑面積容積率建筑密度%綠地率%機動車停車場地輛41〔1〕本錢構(gòu)成某房地產(chǎn)工程的總本錢包括建設(shè)投資、財務(wù)費用及運營費用三大局部。其中運營費用主要針對工程竣工后的本錢支出，如管理費用、銷售費用等。本次工程本錢的預(yù)算分析，見表3-3。表3-3工程本錢預(yù)算分析表〔單元：萬元〕序號工程名稱建設(shè)經(jīng)營期合計1123452建設(shè)投資7，8225，22100013，0533財務(wù)費用76000004運營費用1002222222222771，109合計7，9985，44322222227714，162〔2〕組織結(jié)構(gòu)為了更好地適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與管理需求，可將企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)劃為直線制結(jié)構(gòu)、矩陣制結(jié)構(gòu)、事業(yè)部制結(jié)構(gòu)以及直線職能制結(jié)構(gòu)四大類型。本次某房地產(chǎn)工程結(jié)合工程實際情況，選擇傳統(tǒng)的直線職能制組織結(jié)構(gòu)〔如圖3-1〕。在該種職能結(jié)構(gòu)中，工程部和企業(yè)管理者之間多了一級組織，增加了工程負責(zé)人及企業(yè)協(xié)調(diào)各個獨立部門關(guān)系的難度。圖3-1組織結(jié)構(gòu)如圖〔3〕控制體系從本次某房地產(chǎn)工程運行來看，控制體系仍不完善，例如沒有落實工程本錢責(zé)任，缺乏本錢管理的有效方法與考核機制，本錢控制體系不完善等，導(dǎo)致工程工程的實際本錢支出超出預(yù)計本錢控制目標(biāo)。另外，某房地產(chǎn)工程已經(jīng)制定了較為完善的規(guī)章制度并投入執(zhí)行，且獲得國際標(biāo)準(zhǔn)化組質(zhì)量管理保證技術(shù)委員會的體系認證。但是從內(nèi)部管理來看，由于員工的績效考核制度不完善，各部門的績效考核執(zhí)行力度缺乏，導(dǎo)致員工工作的積極性不高，本錢管理制度與措施落實不到位，嚴(yán)重制約了工程效益水平。〔4〕控制流程通過調(diào)研，某房地產(chǎn)工程現(xiàn)有的施工流程混亂，缺乏統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的實施步驟，存在極大的隨意性特征。包括工程方案、工程組織、工程實施、工程核算以及工程分析等，都沒有統(tǒng)一的管理流程。有關(guān)工程工程的管理內(nèi)容與流程標(biāo)準(zhǔn)，如圖3-3所示。圖3-3工程本錢控制流程的問題〔1〕工程材料實際支出超出預(yù)算結(jié)合實際情況根據(jù)具體的措施進行對材料價格上漲的因素進行扣除而導(dǎo)致的綜合本錢上漲213萬元的情況進行具體的分析。進行分析的情況如下工程的實際本錢在原來預(yù)算的根底上增加了532萬元，我們可以通過計算得出超支率在14%左右，根據(jù)預(yù)算情況大大的超過了3%的預(yù)期控制方案。會出現(xiàn)本錢的增加的這種超支情況主要來源于工程建設(shè)階段出現(xiàn)的平安問題、合同延期、工程的返工和材料問題。某房地產(chǎn)工程準(zhǔn)備階段的本錢情況如表3-4所示。表3-4某房地產(chǎn)工程準(zhǔn)備階段的本錢情況表編號工程名稱實際材料費方案材料費差異01施工的準(zhǔn)備02場地平整和硬化03現(xiàn)場的臨時建設(shè)04現(xiàn)場的臨時水電小計我們可以看到在工程實施的初期階段，這個時候由于各種管理控制措施尚不健全的原因，導(dǎo)致在準(zhǔn)備階段，出現(xiàn)材料費用沒有得到有效的管理，出現(xiàn)實際材料的支出在原來的根底上超出了2400元。再如因人工人員的不穩(wěn)定因素造成的的費用超支，如圖3-3所示。由于待料停工造成的人工浪費占到了35%，其次就是機械出現(xiàn)故障和施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量事故造成的停工和返工，造成的資金浪費占到了20%，還因為工程的不合理發(fā)生的工程變更造成的本錢變化占到了15%。從以上分析的情況看，材料購置時間的協(xié)調(diào)、機械的動態(tài)調(diào)配和工人的調(diào)度以及工程的設(shè)計上都存在相應(yīng)的問題，都不同程度的造成了工人的費用的上升。圖3-3人工費用超支構(gòu)成分析由于工程的申請階段時間比擬長，在獲得工程批準(zhǔn)以后，施工方為了能夠早日完成竣工，沒有經(jīng)過精心的思考就立項進行了設(shè)計，在工程的設(shè)計階段，對設(shè)計方提供的設(shè)計方案，沒有經(jīng)過自己的比對和論證，就匆匆定稿，然后進行施工狀態(tài)。如果在工程建設(shè)階段，開發(fā)商能夠使得工程實際本錢不超過方案本錢，那么開發(fā)商的本錢控制就做的非常不錯。所以，為了完成施工階段的本錢控制任務(wù)，建立一套對應(yīng)階段的本錢控制體系是工程方的第一要務(wù)，其次是嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)施工操作，明確本錢控制得流程，制定一系列關(guān)于本錢控制的制度，選擇適合的本錢控制責(zé)任人，明確相關(guān)方面的責(zé)任和義務(wù)。〔2〕工程竣工結(jié)算體系不完善表3-5施工階段本錢構(gòu)成表本錢工程子工程說明本錢〔萬元〕本錢比例〔%〕建設(shè)工程本錢主體建筑主要是建筑物主體建筑施工，包括地基、鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)、立面墻體等11370安裝工程主要是室內(nèi)設(shè)備安裝與調(diào)試，包括建筑內(nèi)面墻體、門窗、自營局部裝修等1042設(shè)備采購包括建設(shè)過程中所有環(huán)節(jié)的物料采購與設(shè)備租賃〔自有設(shè)備那么按照設(shè)備消耗與折舊費進行計算〕9640根底設(shè)施本錢水煤熱電室內(nèi)配套的水煤氣熱安裝工程本錢1143通訊通訊設(shè)備安裝本錢，包括有線通訊與無線通訊，以及后續(xù)的監(jiān)控通訊等132綠化建筑外與室內(nèi)的綠化工程864衛(wèi)生建立集約化垃圾處理周轉(zhuǎn)站，并交納垃圾處理費用100亮化廣場、室內(nèi)、里面等量化設(shè)備的安裝與調(diào)試220公共配套本錢廣場基于商圈規(guī)劃的廣場建設(shè)，其本錢投入主要分為廣場建設(shè)以及廣場維護兩個局部。1579停車場在本工程中停車場統(tǒng)一規(guī)劃為地下停車場以及露天停車場兩個局部。露天停車場本錢計入到廣場建設(shè)中去，露天停車場本錢計入到主體建設(shè)本錢中去，此局部本錢主要為停車場車位劃歸以及停車場附屬設(shè)備的引入。843園區(qū)公路對園區(qū)內(nèi)所有道路進行硬化處理，并對主車道進行規(guī)劃，其他園區(qū)設(shè)施本錢計入到綠化本錢中去。2231消防園區(qū)的整體規(guī)劃，包括外部消防設(shè)施的建設(shè)，以及室內(nèi)自動消防監(jiān)控與反響系統(tǒng)的設(shè)計與建設(shè)。159總計建設(shè)階段總投資29323由表3-5可以看出在施工過程中主體建筑施工本錢和設(shè)備采購本錢是其中的主要本錢支出。支出本錢總計為21010萬元，占到總投資本錢的32.83%；同時，物料采購與設(shè)備的使用是本錢控制的主要環(huán)節(jié)，也是本文后續(xù)本錢管理體系建立與實行的關(guān)鍵研究方向。表3-6竣工結(jié)算階段本錢分布表本錢工程子工程本錢〔萬元〕本錢比例〔%〕竣工結(jié)算本錢工程質(zhì)量檢測540工程監(jiān)督監(jiān)理490工程質(zhì)量監(jiān)管800銷售本錢攻關(guān)費用800廣告費用1200活動費用650人力費用390其他570總計5440由表3-6以看出在竣工結(jié)算階段的本錢統(tǒng)計中銷售本錢遠高于竣工結(jié)算本錢，由于竣工結(jié)算中的工程質(zhì)量檢測與工程投入的總本錢按比例掛鉤，因此并不具備本錢管理的操作空間，而工程監(jiān)督監(jiān)理與工程質(zhì)量監(jiān)管等內(nèi)容均是由建設(shè)方在建設(shè)的過程中統(tǒng)一完成的，對本錢管理的要求相對較低。而在銷售的過程中我們可以發(fā)現(xiàn)，其中攻關(guān)費用與廣告費用所占到的比例較大，二者總計本錢支出為2000萬元，占到總本錢的3.13%；此局部本錢主要承當(dāng)了售樓處建設(shè)、電視，多媒體，平面等廣告的投放、宣傳材料的印刷與發(fā)放等。在銷售本錢中其他本錢分工程那么主要包括了客戶購置樓盤過程中的按揭業(yè)務(wù)等效勞類拓展業(yè)務(wù)的本錢開銷。在最后某房地產(chǎn)工程竣工本錢核算中，某房地產(chǎn)工程施工單位核算的工程本錢過高及聯(lián)合其他單位共同提高工程款的價格現(xiàn)象是很普遍的。這其中導(dǎo)致施工單位高估價的主要出現(xiàn)以下情況：第一，工程量的計算滲水，工程量計量不嚴(yán)格遵循國家的相關(guān)強制標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定，自行建設(shè)偷工減料。例如建筑工程的土方實際外運量并沒有嚴(yán)格遵循國家相關(guān)規(guī)定扣除回填土的方數(shù)；刻意加上雜物間的面積來進行腳手架的相關(guān)本錢計算。經(jīng)常出現(xiàn)少扣、重疊交叉計算和多算工程量等現(xiàn)象。計算不標(biāo)準(zhǔn)，也使得工程量偏大，最終的投入也偏高。第二，單方面提價。建造合同已經(jīng)在合同中已經(jīng)明確規(guī)定了各個工程單價，但是由于合作方并沒有嚴(yán)格執(zhí)行合同，編造一些市場行情不佳或者材料價格上漲等理由對單價進行提高，高出定額，最后使得結(jié)算投資額度遠高于合同預(yù)期。第三，計費標(biāo)準(zhǔn)管理混亂。一般情況下的計費標(biāo)準(zhǔn)是以工程規(guī)模、建筑高度、所處位置、施工企業(yè)的相關(guān)資質(zhì)等級不同級別進行分段，按照相應(yīng)不同級別計費。很多施工企業(yè)在竣工結(jié)算時會按照較高的取費標(biāo)準(zhǔn)進行計價，但是取費隨意調(diào)整，就高不就低。更有甚者，明明是低資質(zhì)的施工企業(yè)，在簽訂合同之前，為了能夠按高的取費標(biāo)準(zhǔn)，不惜花重金、交高額管理費，去掛靠資質(zhì)等級高的施工企業(yè)。最終的結(jié)果是實際施工的質(zhì)量仍然是低資質(zhì)企業(yè)的水平，但取費標(biāo)準(zhǔn)過高，建設(shè)單位的投資無形中加大了。第四，價差只計正差，不計負差或者正差多計，負差少計。有的施工企業(yè)對價差計算方式的選擇也是相時而動，如果指數(shù)法計算結(jié)果偏高時，就采用指數(shù)法調(diào)差而把本該采用價差法調(diào)差替換；如果情況相反就用價差法代替指數(shù)法調(diào)差來計算，以便用少扣負差和增加人工等手法，多計算價差。除上述情況以外，較大的計算誤差、虛立一些較小的附屬工程等問題常有發(fā)生，導(dǎo)致工程建筑工程本錢存在較大誤差，而且竣工結(jié)算復(fù)雜，無法找到原始憑證進行對賬，無法達成最后竣工的結(jié)算程序，影響某房地產(chǎn)工程本錢管理?！?〕工程責(zé)任管理體系環(huán)境缺失表3-7某房地產(chǎn)工程本錢管理體系管理措施預(yù)計成果實際情況合同出現(xiàn)違約，嚴(yán)重處分無重大合同違約出現(xiàn)一例重大違約事件工期延誤，采用遞級罰款95%按期完成40%延期質(zhì)量不達標(biāo)，處分相應(yīng)工程造價的6%優(yōu)良90%，合格10%優(yōu)良70%，合格100%材料價格差異在規(guī)定范圍內(nèi)不予調(diào)整調(diào)整率在5%范圍內(nèi)實際調(diào)成范圍10%工程定額的套用，采取就低的原那么節(jié)約工程造價本錢3%結(jié)算審計節(jié)約本錢2%平安責(zé)任承包單位自行承當(dāng)不支出此項費用總支出97萬元其他優(yōu)惠措施可以降低工程總價的4%根本與預(yù)期一致通過表3-7中對某房地產(chǎn)工程當(dāng)前本錢管理措施中工程本錢控制當(dāng)前預(yù)計成果與實際情況相差甚大，某房地產(chǎn)工程在施工管理體制中沒有做到將權(quán)利和責(zé)任的分配，這種不明確的管理制度，在情況嚴(yán)重的狀態(tài)下甚至?xí)l(fā)生工程經(jīng)理經(jīng)常將本錢管理的責(zé)任簡單的歸結(jié)于然后推到本錢管理管理層的責(zé)任身上的情況。在某房地產(chǎn)工程的施工工程進行時由于施工質(zhì)量出現(xiàn)了問題，然后不得不進行返工，這個返工的結(jié)果直接造成經(jīng)濟損失到達50多萬元，但又無法解決造成問題的主要責(zé)任，也沒有專門負責(zé)管理工程的人。因為沒有完整的權(quán)利和責(zé)任管理體系，沒有關(guān)鍵責(zé)任人，當(dāng)問題出現(xiàn)的時候，大家互相的推諉，最后不了了之。如果以后又發(fā)現(xiàn)此類的事，管理部門還是會用這種手段，不負責(zé)任，最后使整個工程蒙遭更大的經(jīng)濟損失。根據(jù)上面發(fā)生的事件造成的后果我們知道。整個某房地產(chǎn)工程在工程管理中缺乏完善的管理體系，這些不完善的管理體系在不同程度上造成的影響導(dǎo)致整個工程投資本錢造成損失，是投資本錢上升?！?〕工程質(zhì)量本錢管理方法不完善表3-8某房地產(chǎn)工程的本錢管理體系某房地產(chǎn)工程的本錢管理體系本錢管理的主體某房地產(chǎn)工程的管理層和普通員工本錢管理的對象從立項、設(shè)計、到竣工并交付使用所有的支出或費用管理內(nèi)容本錢的預(yù)測本錢的決策本錢的方案本錢的核算本錢的控制本錢的分析本錢的考核本錢管理的措施體系組織體系責(zé)任體系指標(biāo)體系報表體系本錢管理的方法期間費用——預(yù)算管理方法工程本錢——目標(biāo)本錢法本錢管理的手段工程管理的本錢信息化系統(tǒng)工程建設(shè)中過多的考慮再實際建設(shè)中的資源分配、費用支出和本錢管理，過于關(guān)注細節(jié)，例如施工圖紙等，但是卻在設(shè)計階段倉促上馬，導(dǎo)致很多設(shè)計不合理的地方在施工過程中緊急修改，浪費很多本錢去修補之前的錯誤設(shè)計。經(jīng)常無法對施工單位的詳細工程量進行核算，不斷的修改導(dǎo)致賬目混亂，形成惡性循環(huán)，工程咨詢單位睜一只眼閉一只眼，甚至和建設(shè)單位主動合作逃避國家相關(guān)政策和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致私自降低標(biāo)準(zhǔn)，工程質(zhì)量不過關(guān)。另外例如，前期工程論證和設(shè)計階段的本錢管理主管單位和工程實施階段的主管單位不同，各自為戰(zhàn)，所以經(jīng)常房地產(chǎn)工程工程的招投標(biāo)由公開變成直接發(fā)包工程，而某房地產(chǎn)工程的本錢控制卻無法跟上實際施工進度，本錢居高不下?！?〕管理人員沒有較強的經(jīng)濟管理觀念某房地產(chǎn)工程建設(shè)所在地的人工本錢控制是工程本錢控制的重要組成局部。另外工程施工單位的人力資源來源和雇用形式很復(fù)雜，例如施工單位自己固定雇傭的員工，合同工和工程臨時雇傭員工等，尤其人員流動比擬常見，整個人力資源結(jié)構(gòu)比擬復(fù)雜和波動，某房地產(chǎn)工程本錢管理中人力資源本錢管理比擬亂，導(dǎo)致員工各自為戰(zhàn)，效率低下。最后人力資源掌握著施工單位最重要的支出—資源投放，各種材料和工程機械的使用量及使用多少。原材料的費用占據(jù)工程工程費用支出中占到70%左右，控制了人工就根本控制了材料的投放，也控制了工程本錢的核心內(nèi)容，也可以防止非必要的資源損耗以及不必要的工程機械的壽命消耗。因此某房地產(chǎn)工程要想到達控制施工總本錢的目的，必須高度重視材料管理，防止施工過程中非必要的材料損耗。在某房地產(chǎn)工程的實施過程中，由于本錢管理體系沒有很好的建立，責(zé)任權(quán)利沒有合理有效地落實，工程小組的本錢目標(biāo)沒有很好的分解，還有存在著管理人員的經(jīng)濟觀念不強的問題，使局部管理人員消極的工作情緒的到更進一步的助長，從而導(dǎo)致了整個本錢的程虛高狀態(tài)。4某房地產(chǎn)工程本錢控制分析本章將按照宏觀的本錢控制框架以及微觀的本錢分布管理對某房地產(chǎn)工程本錢控制中可能存在的影響因素進行分析。希望通過本文的分析能夠為后續(xù)的本錢控制體系優(yōu)化以及本錢控制體系建設(shè)提供必要的理論指導(dǎo)與優(yōu)化方向。本錢控制影響因素分析〔1〕工程本錢控制影響因素分析依據(jù)國家相關(guān)法律規(guī)定是工程本錢控制體系建設(shè)的重要依據(jù)，通常，工程本錢控制體系設(shè)計需要符合以下幾方面要求：國家政策：工程本錢控制體系不能與國家頒發(fā)有關(guān)方面政策相違背，需要采用統(tǒng)一形式對全國工程施工進行有效管理。行業(yè)政策：雖然局部條目中國家政策沒有進行相應(yīng)限定，但符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也是工程本錢控制的重要依據(jù)。地方政策：工程本錢控制過程中需要滿足工程所在地的地方政策要求。企業(yè)政策：在不違反國家、行業(yè)、地方政策的前提下，工程本錢控制體系建設(shè)還要滿足企業(yè)根本開展需求。企業(yè)政策的制定標(biāo)準(zhǔn)一定要明顯高于國家、行業(yè)、地方政策。在滿足其他條件根底上，才可以充分考慮企業(yè)政策相關(guān)內(nèi)容。綜上所述，在某房地產(chǎn)工程建設(shè)過程中，遵循企業(yè)政策規(guī)定，也是到達本錢標(biāo)準(zhǔn)的重要條件。〔2〕工程本錢影響因素分析方法基于對工程本錢因素的識別，建立如下圖的某房地產(chǎn)工程風(fēng)險因素體系，然后為了借助于法來定量分析影響本錢控制各因素的權(quán)重，把該體系劃分為四個層次，分別為目標(biāo)層、階段層、根本因素層和子因素層。壽光壹號公館建設(shè)工程本錢控制現(xiàn)場施工階段本錢控制壽光壹號公館建設(shè)工程本錢控制現(xiàn)場施工階段本錢控制施工準(zhǔn)備階段本錢控制材機法環(huán)人材機法環(huán)目標(biāo)層階段層根本因素層人操作人員情緒施工人員素質(zhì)疲勞效應(yīng)管理水平施工方案材料性能材料運輸采購員素質(zhì)材料管理水平機械運輸操作人員素質(zhì)施工方案機械性能自然環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境政策環(huán)境施工方案施工管理水平進度要求施工工藝子因素層圖4-1影響某房地產(chǎn)工程本錢控制的影響因素建立成比照擬矩陣：為了衡量各個因素的相對重要程度，采用德爾菲法和專家評議法，將被比擬對象按考慮問題角度的不同做層次化的劃分。表示第因素相對于第因素的重要程度，由構(gòu)成的矩陣稱為成比照擬矩陣。構(gòu)造成比照擬矩陣如下：目標(biāo)層到階段層：階段層到根本因素層：根本因素層到子因素層采用標(biāo)準(zhǔn)列平均法來計算各因素的權(quán)重：第一步，矩陣歸一化。即先求出成比照擬矩陣每一列的和，把矩陣的每一個元素除以相應(yīng)列的和，所得的商構(gòu)成的新矩陣，稱為標(biāo)準(zhǔn)成比照擬矩陣，，；第二步，計算標(biāo)準(zhǔn)成比照擬矩陣每一行的平均值。這些平均值就是因素的權(quán)重，。第三步，計算最大特征值。，最為矩陣最大特征值的近似值。以為例，將矩陣歸一化，得標(biāo)準(zhǔn)成比照擬矩陣：計算各行平均值，得到準(zhǔn)備階段人員、材料、機械、方法、環(huán)境的權(quán)重為，而=所以，最大特征值。同理計算，可得各階段層對本錢控制的權(quán)重為，其他權(quán)重如表4-1所示：表4-1根本因素層和子因素層風(fēng)險影響權(quán)重階段層根本因素層權(quán)重根本因素層子因素層權(quán)重準(zhǔn)備階段人工人工〔施工〕人員素質(zhì)〔施工〕管理水平操作人員情緒材料疲勞效應(yīng)施工方案機械材料〔材料〕性能〔采購〕人員素質(zhì)方法〔材料〕運輸〔材料〕管理水平環(huán)境機械〔操作〕人員素質(zhì)施工方案施工階段人工〔機械〕運輸材料〔機械〕性能方法施工工藝機械〔施工〕管理水平施工方案方法進度要求環(huán)境自然環(huán)境環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境政治環(huán)境進行一致性檢驗：成比照擬矩陣的元素是通過兩兩因素比擬得到的，而在很多這樣的比擬中，往往會得到一些不一致性的結(jié)論。比方當(dāng)因素的重要性很接近，在進行比擬的時候，有可能得出，比重要，比重要，比重要的矛盾結(jié)論，這在因素數(shù)目較多時更容易發(fā)生。要到達完全一致性比擬困難，在此引入檢驗一致性的指標(biāo)和方法。確定對不一致的允許范圍。定理：階一致陣的唯一非零特征根為。定理：階成比照擬矩陣的最大特征根，當(dāng)且僅當(dāng)時為一致陣。由于連續(xù)的依賴于，那么比大的越多，的不一致性越嚴(yán)重。用最大特征值對應(yīng)的特征向量作為被比擬因素對上層某房地產(chǎn)工程因素影響程度的權(quán)向量，其不一致程度越大，引起的判斷誤差越大。因而可以用數(shù)值的大小來衡量的不一致程度。定義一致性指標(biāo)：，，有完全的一致性；接近于，有滿意的一致性；越大，不一致越嚴(yán)重。當(dāng)比擬的因素越多即成比照擬矩陣的維數(shù)越高時，判斷的一致性就越差，為了衡量的大小，引入隨機一致性指標(biāo)，方法為：隨機構(gòu)造500個成比照擬矩陣，得到一致性指標(biāo)，那么。美國國家工程院院士ThomasL.Saaty的結(jié)果如表4-2表4-2美國國家工程院院士ThomasL.Saaty的結(jié)果維數(shù)12345678900定義一致性比率：，一般規(guī)定當(dāng)時，可以認為成比照擬矩陣的一致性滿足要求，否那么一致性太差，需要重新進行兩兩判斷。同樣以為例進行一致性檢驗：一致性指標(biāo)：，一致性比率：，通過一致性檢驗。同理可計算其他矩陣一致性比率，如下表4-3：表4-3一致性比率矩陣00上述成比照擬矩陣均通過一致性檢驗。確定各因素對本錢控制的影響權(quán)重：由于我們已經(jīng)計算出了各階段對本錢的影響權(quán)重和各階段5各根本因素的權(quán)重，故可得5個根本因素對本錢控制的影響權(quán)重為。同理可得，各個子因素對本錢控制的影響權(quán)重，如表4-4所示：表4-4根本因素和子因素對本錢控制影響權(quán)重根本因素層根本因素相對于本錢控制的權(quán)重子因素層子因素相對于根本因素的權(quán)重子因素相對于本錢控制的權(quán)重人工〔施工〕人員素質(zhì)0.41〔施工〕管理水平0.280操作人員情緒0.07疲勞效應(yīng)0.05施工方案0.19材料〔材料〕性能0.40〔采購〕人員素質(zhì)0.23〔材料〕運輸0.15〔材料〕管理水平機械〔操作〕人員素質(zhì)0.15施工方案0.24〔機械〕運輸0.08〔機械〕性能0.53方法施工工藝0.37〔施工〕管理水平0.17施工方案0.35進度要求0.11環(huán)境自然環(huán)境0.61經(jīng)濟環(huán)境0.27政治環(huán)境0.120.034.1.2本錢控制影響因素的分析過程通過上述對人工、材料、機械、方法和環(huán)境五個風(fēng)險因素的識別與評價，得到如下評價分析過程：〔1〕本文把某房地產(chǎn)工程的本錢控制分為兩個階段，即階段層：準(zhǔn)備階段和施工階段，其所占的重要性權(quán)重分別為0.33和0.67。說明相對于施工準(zhǔn)備階段，現(xiàn)場施工階段的本錢控制更重要?！?〕準(zhǔn)備階段受到人工、材料、機械、方法和環(huán)境五個風(fēng)險因素的影響，它們的風(fēng)險影響權(quán)重分別為0.39，0.13，0.16，0，24，0.09。由此可知，在準(zhǔn)備階段，人工因素對本錢風(fēng)險的影響權(quán)重最大，方法次之，材料和機械的影響權(quán)重相當(dāng)，環(huán)境的影響權(quán)重最小。因此在施工準(zhǔn)備階段，應(yīng)加強對人工因素的控制?！?〕現(xiàn)場施工階段同樣受到人工、材料、機械、方法和環(huán)境五個風(fēng)險因素的影響，它們的風(fēng)險影響權(quán)重分別為0.35，0.12，0.10，0，15，0.28。由此可知，在施工階段，人工因素對本錢風(fēng)險的影響權(quán)重仍然最大，環(huán)境因素次之，方法因素的影響程度更次之，材料和機械的影響權(quán)重相當(dāng)。因此，在施工階段，仍然需要加強對人工因素的控制，同時注重加強對環(huán)境因素的控制。〔4〕另外借助于魚骨圖法，本文對根本因素層進行了細分，在此我們叫做子因素層。人工因素包括〔施工〕人員素質(zhì)、〔施工〕管理水平、操作人員情緒、疲勞效應(yīng)、施工方案，其所占的權(quán)重分別為0.41，0.28，0.07，0.05，0.19。說明在人工因素中，施工人員素質(zhì)的影響程度最大，在對人工因素的控制過程中，要重點提高施工人員的素質(zhì)。材料因素包括〔材料〕性能、〔采購〕人員素質(zhì)、〔材料〕運輸、〔材料〕管理水平，其權(quán)重分別為0.40，0.23，0.15，。說明在材料因素中，材料性能的影響程度最大，要對材料的性能進行重點監(jiān)督和控制。機械因素包括〔操作〕人員素質(zhì)、施工方案、〔機械〕運輸、〔機械〕性能，其所占的權(quán)重分別為0.15，0.24，0.08，0.53。說明在機械因素中，機械性能的影響程度最大，在對機械因素的控制中，應(yīng)主要關(guān)注機械性能的影響。方法因素包括施工工藝、〔施工〕管理水平、施工方案、進度要求，其所占的權(quán)重分別為0.37，0.17，0.35，0.11。說明，在方法因素中，施工工藝的影響程度最大，在對方法因素的控制中，應(yīng)注重通過引進先進技術(shù)等措施提高施工工藝水平。環(huán)境因素包括自然環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、政治環(huán)境，其所占的權(quán)重分別為0.61，0.27，0.12。說明在環(huán)境因素中，自然環(huán)境的影響程度最大。在施工管理過程中，應(yīng)重視對自然環(huán)境的預(yù)測和應(yīng)對，將自然環(huán)境給施工本錢帶來的風(fēng)險降到最低?！?〕由表3.4的分析結(jié)果可知，子因素層中人員素質(zhì)、管理水平和施工方案對本錢控制的影響權(quán)重較大。其中人員素質(zhì)包括施工人員素質(zhì)、采購人員素質(zhì)和機械操作人員素質(zhì)，其對本錢的管理的影響權(quán)重為0.20；管理水平包括施工管理水平和對材料的管理水平，其對本錢控制的影響權(quán)重為0.16；施工方案包含與人工、機械和方法三個根本因素層中，對本錢控制的影響權(quán)重為0.16。因此要重點對這三個因素加強監(jiān)督和控制，以提高對工程本錢管理水平?！?〕最后，在子因素層中，操作人員情緒、管理水平、疲勞效應(yīng)、人員素質(zhì)等都屬于主觀因素，其權(quán)重占到0.41，比重較大。因此，在本錢控制過程中，要提高對這些主觀因素的重視程度，采取有效的控制措施，降低人為因素帶來的本錢風(fēng)險，從而提高工程本錢管理水平。本錢控制影響因素的分析總結(jié)工程工程系統(tǒng)是大范圍的、動態(tài)的、開放的系統(tǒng)，對工程工程本錢的影響因素來自各個方面，同時也造就了這個系統(tǒng)的復(fù)雜性，難以分析性。在此我們根據(jù)4M1E法將影響工程本錢的因素劃分為五大類：人工、材料、機械、方法以及環(huán)境。這樣劃分有兩個優(yōu)點：〔1〕從系統(tǒng)的根本要素開始分類，不局限于影響本錢的外表現(xiàn)象，不容易遺漏影響因素。〔2〕可以明確人、材、機、方法、環(huán)境五大因素中的交疊影響因素，能夠發(fā)現(xiàn)五大因素間的相互影響關(guān)系?；?M1E的方法，可以利用魚骨圖將影響本錢的重要因素分層次加以分析。質(zhì)量影響因素質(zhì)量影響因素材料人工環(huán)境方法機械操作人員情緒(施工)管理水平疲勞效應(yīng)自然環(huán)境政策環(huán)境施工方案施工工藝施工方案(材料)性能經(jīng)濟環(huán)境(采購)人員素質(zhì)(材料)管理水平(材料)運輸(操作)人員素質(zhì)(機械)運輸(施工)管理水平進度要求施工方案(施工)人員素質(zhì)〔機械〕性能圖4-2本錢影響因素分析魚骨圖某房地產(chǎn)工程施工主要包括施工準(zhǔn)備和現(xiàn)場管理兩個階段。所以工程本錢控制也要從兩方面共同進行，兩個階段的本錢風(fēng)險都是由人工、材料、機械、方法和環(huán)境五個根本要素產(chǎn)生的。所以，想要全面提高工程本錢，需要從五個方面加強本錢控制力度?！?〕人的因素對于某房地產(chǎn)工程而言，所有工程的參與者都屬于人員因素管理范圍內(nèi)。工程建設(shè)結(jié)果受人的行為影響，在工程實際中，由于人員操作不當(dāng)導(dǎo)致本錢控制失敗時有發(fā)生，主要原因如下：對于工程建設(shè)而言，工程經(jīng)理是工程的核心領(lǐng)導(dǎo)者，但工程經(jīng)理往往不具備較高的學(xué)歷根底，只是參與多個工程施工過程累積實際生產(chǎn)經(jīng)驗，容易在管理過程中采用粗放管理形式。從目前開展?fàn)顩r來看，我國工程建設(shè)施工隊伍人員素質(zhì)能力普遍低下，平安、本錢控制意識薄弱；往往一個施工隊伍中只有幾個真正懂得施工技術(shù)的專業(yè)性人員；施工培養(yǎng)也是通過師傅帶徒弟的傳統(tǒng)形式，無法從根本上提高整體施工本錢；施工隊伍人員流失現(xiàn)象嚴(yán)重，而且老齡化特征十清楚顯；接受新技術(shù)、新理念的整體水平欠缺，導(dǎo)致先進技術(shù)無法第一時間在工程施工過程充分發(fā)揮作用。人員上需要針對存在的問題做好相應(yīng)的對策管理，著重于工程經(jīng)理的選拔，在人力資源管理上做好核心技術(shù)人員的管理，減少員工流失，加強員工培訓(xùn)提升員工的素質(zhì)?！?〕材料的因素對于某房地產(chǎn)工程建設(shè)而言，材料是實現(xiàn)工程開展目標(biāo)的重要根底。材料本錢會直接影響工程本錢，相關(guān)案例證明，很多工程本錢問題都是由于材料選擇錯誤導(dǎo)致的。先將常見的材料問題總結(jié)如下：建筑工程大局部本錢投入都是由于材料采購產(chǎn)生的，一些工程承包人員在拿到工程施工費用以后，為了節(jié)省開支不按照工程實際需求進行材料選擇，導(dǎo)致工程實施過程中所使用的材料是不符合生產(chǎn)要求的。采購員素質(zhì)能力直接影響材料系統(tǒng)本錢。很多采購員在經(jīng)不住金錢誘惑的狀態(tài)下，有意為工程采購不合格產(chǎn)品，本錢較差的材料無法為施工本錢提供重要保證。管理過程中，由于管理失當(dāng)導(dǎo)致材料損壞或變質(zhì)，為了推脫職責(zé)，并沒有在工程實施過程中及時指出。材料使用錯誤對工程施工產(chǎn)生重要影響。非正規(guī)存放出現(xiàn)材料錯用現(xiàn)象時有發(fā)生。綜上需要加強對采購人員的管理，在工程部內(nèi)部控制上嚴(yán)格做到采購的權(quán)限審批，合同的簽訂人員與采購人員職務(wù)別離，嚴(yán)格施工過程的材料管理，出現(xiàn)損耗和錯誤追究責(zé)任到個人，提升材料管理水平?！?〕機械設(shè)備的因素隨著社會開展不斷進步，人們對生活、居住環(huán)境有了更高要求。由于機械設(shè)備因素影響工程本錢的案例十分廣泛。較低的機械使用率無法從根本上提高工程施工速率。應(yīng)當(dāng)結(jié)合工程實際需求狀況配置機械設(shè)備，當(dāng)機械利用率實現(xiàn)最優(yōu)化配置時，工程施工才能到達最高工作效率。工程實施過程中沒有形成機械聯(lián)合運轉(zhuǎn)效應(yīng)。很多工程在實際開展過程中只能實現(xiàn)單機工作，其主要由于機械設(shè)備配置不合理造成，也是影響施工本錢的關(guān)鍵性因素之一。機械選擇缺乏科學(xué)導(dǎo)向性。由于員工能力有效，無法在短時間內(nèi)充分掌握新機械的正確使用方式。為了加強工程本錢投入控制，很多機械都已經(jīng)擱置多年后才開始真正使用。隨著社會不斷開展，過時機器已經(jīng)不能滿足工程開展需求，會直接對工程本錢產(chǎn)生不良影響作用。針對這一問題，需要加強施工人員特別是相關(guān)特種機械人員的職業(yè)技能培訓(xùn)，最大程度上利用已經(jīng)采購的機械設(shè)備，同時在選擇新型設(shè)備時多參考專家意見，做好本錢折舊估算，提升機械采購和管理使用效率?！?〕方法的因素對于工程本錢而言，施工方法與施工工藝的選擇也十分重要。筆者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，往往施工技術(shù)十分復(fù)雜的工程更不容易出現(xiàn)本錢問題。由于管理人員對于重點施工工程會投以足夠關(guān)注力量，在資金籌集、材料選購、施工設(shè)計、技術(shù)指導(dǎo)等方面都做好充足準(zhǔn)備，采用多種有效形式為工程本錢做好防護工作。但對于隱蔽特征十清楚顯的工程而言，局部本錢隱患是無法得到根本去除的。如果是施工難度一般，或者普通的施工工程，由于管理人員關(guān)注度有限，導(dǎo)致施工隊伍有了更大開展控制，往往更容易在本錢控制方面存在問題。施工人員可能在生產(chǎn)建設(shè)過程中不按照圖紙設(shè)計進行施工，主觀意識影響重要，工序銜接缺乏連貫性等。針對方法上的問題，需要工程部加強工程各個環(huán)節(jié)的管理，細化各個工程階段的細節(jié)問題，針對圖紙施工問題和工程量計算等問題排出專人二次核查，整個工程施工期不間斷的巡查等方式最大限度的排查隱患，提升施工本錢控制水平。〔5〕環(huán)境的因素某房地產(chǎn)工程建設(shè)過程中，影響工程本錢的另一個重要因素即是生產(chǎn)環(huán)境。如果施工可以在一個相對穩(wěn)定、良好的環(huán)境中進行，對工程本錢維護可以起到一定促進作用；但是，如果施工環(huán)境極差，施工人員情緒焦躁，很可能導(dǎo)致生產(chǎn)過程存在缺陷，最終導(dǎo)致本錢領(lǐng)故的發(fā)生。施工環(huán)境的影響較大，工程部盡量做好合理科學(xué)的施工時間安排，引導(dǎo)和安撫施工人員的情緒，最大程度為施工創(chuàng)造一個穩(wěn)定是施工環(huán)境。4.2工程本錢測度與控制的偏差分析掙值法的概念界定在前文已經(jīng)有所簡述，如下表示列的內(nèi)容，掙值分析法最為根本的是三個常用的計算參數(shù)：即第一個參數(shù)是已經(jīng)實現(xiàn)工程工作量對應(yīng)的預(yù)算本錢〔BudgetedCostforWorkPerformed，縮寫為BCWP；第二個參數(shù)那么是方案工程工作量對應(yīng)的預(yù)算本錢〔BudgetedCostforWorkScheduled，縮寫為BCWS；第三個參數(shù)那么是已經(jīng)實現(xiàn)工程工作量最終產(chǎn)生的實際本錢〔ActualCostOfWorkPerformed，縮寫為ACWP〕。掙值分析法在工程本錢管理中經(jīng)常使用的評價指標(biāo)有如下幾個：即費用偏差那么由CV表示，用于表達對本錢控制進行評價的相對值；進度偏差那么由SV表示，用以表達工程進度形成的偏差值，它同樣也是一個對進度控制進行評價的相對值；相對費用偏差〔CV〕和進度偏差指標(biāo)〔SV〕，本錢績效指數(shù)〔CPI〕、進度執(zhí)行指標(biāo)〔SPI〕分別是反映本錢偏差的相對評價值和反映進度偏差的相對評價值。表4-5三個指標(biāo)體系概念及計算公式指標(biāo)計算公式方案工程工作量對應(yīng)的預(yù)算本錢〔BCWS〕PV〔BCWS〕=P0〔工作量對應(yīng)的單位預(yù)算價格〕×Q0〔方案單位本錢〕已經(jīng)實現(xiàn)工程工作量對應(yīng)的預(yù)算本錢〔BCWP〕EV〔BCWP〕=單位預(yù)算價格×已經(jīng)實現(xiàn)工程工作量=P0×Q1已經(jīng)實現(xiàn)工程工作量最終產(chǎn)生的實際本錢〔ACWP〕AC〔ACWP〕=實施過程中某階段實際完成的工作量所消耗的工時〔或費用〕某房地產(chǎn)工程已于2015年3月1日后陸續(xù)開工建設(shè)，A、B座工程先開展施工?？紤]到C、D座建筑工程因為工程規(guī)模較小，安排在2016年開工建設(shè)。按照施工組織設(shè)計，工程部對本工程施工進度與本錢情況進行制度化的檢查，每周將檢查的結(jié)果匯總，通過繪制掙值評價曲線圖來將工程施工本錢控制情況表示出來，以便對施工進展情況與本錢管理情況進行實時控制。運用掙值評價的方法示意如表4-5。在2015年4月4日工程部的例行檢查中，經(jīng)過對各班組完成的工作量匯總、檢驗和對原先預(yù)算進行分析，計算得出：方案工程工作量對應(yīng)的預(yù)算本錢BCWS為172.60萬元，已經(jīng)實現(xiàn)工程工作量對應(yīng)的預(yù)算本錢即掙得值BCWP是155.37萬元，而已經(jīng)實現(xiàn)工程工作量經(jīng)過統(tǒng)計，計算其最終產(chǎn)生的實際本錢費用ACWP為158.22萬元。運用掙值法計算，分別計算費用偏差值CV、進度偏差值SV和費用績效指數(shù)值CPI以及進度績效指數(shù)SPI，運用公式計算結(jié)果如下：圖4-3某房地產(chǎn)工程2015年4月4日和11日掙值評價曲線分析圖圖4-3是某房地產(chǎn)工程部2015年4月1日檢查后對與本錢控制的相關(guān)指標(biāo)計算結(jié)果。從圖4-3可以看出，CV＜0，這表示了已經(jīng)完成的各項工作量實際發(fā)生費用數(shù)值超過了預(yù)算本錢，實際本錢超支了，本錢控制工作出現(xiàn)了問題；而SV＜0，這代表著方案完成的各項工作量預(yù)算費用數(shù)值超過了實際已經(jīng)完成的各項工作量預(yù)算本錢，實際工程進度有延遲，進度控制不力。CPI和SPI的數(shù)值那么說明了本錢偏差程度與進度偏差程度，其中SPI較小，僅為0.901，這說明開工初期的施工進度相對較慢，對工程進度的管理需要認真對待。工程部通過掙值法的運用，發(fā)現(xiàn)了工程建設(shè)初期在本錢與進度控制上出現(xiàn)的問題，立即采取措施，嚴(yán)格管控施工本錢，加大對工程進度的控制，以便糾正已經(jīng)的發(fā)生偏差。在2015年4月11日的再次檢查中，小區(qū)工程部提及匯總，計算出方案工程工作量對應(yīng)的預(yù)算本錢BCWS檢測值是342.51萬元，已經(jīng)實現(xiàn)工程工作量對應(yīng)的預(yù)算本錢BCWP和已經(jīng)實現(xiàn)工程工作量實際產(chǎn)生的本錢ACWP值分別是343.64萬元、343.52萬元。又運用掙值法來進行計算，得到的CV、SV、CPI和SPI數(shù)值如下：CV=BCWP-SV=BCWP-CPI=BCWP/SPI=BCWP/2015年4月11日掙值法的計算結(jié)果詳見表4-6。對表中4月11日的計算數(shù)值進行分析，發(fā)現(xiàn)CV＞0，且SV＞0，這表示實際已經(jīng)完成的各項工作量預(yù)算本錢既超過了已經(jīng)完成的各項工作量實際發(fā)生費用數(shù)值，且也超出了方案完成的各項工作量預(yù)算費用，進度提前了，而且本錢有所節(jié)余，本錢與進度的控制措施取得了良好的成效。CPI和SPI也十分接近與100%，到達了較為理想的控制施工本錢和進度的目的。表4-6某房地產(chǎn)工程2015年4月4日和11日掙值法計算表時間BCWP萬元BCWS萬元ACWP萬元CV萬元SV萬元CPISPI2015年4月1日2015年4月11日4.2.2基于本錢累計曲線法本錢累計曲線又叫做時間一累計本錢圖。它是反映整個工程或工程中某房地產(chǎn)工程個相對獨立局部開支狀況的圖示。它可以從本錢預(yù)算方案中直接導(dǎo)出，也可利用網(wǎng)絡(luò)圖、條線圖等圖示單獨建立。通?？梢圆捎孟旅娴娜齻€步驟做出工程的本錢累計曲線。第一，建立直角坐標(biāo)系，橫軸表示工程的工期，縱軸表示工程本錢；第二，按照一定的時間間隔或時間單元累加各工序在該時間段內(nèi)的支出；第三，將各時間段的支出金額逐漸累加，確定出各時間段所對應(yīng)的累計資金支出點，然后，用一條平滑的曲線依次連接各點即可得到本錢累計曲線。確定各時間段的對應(yīng)點時，橫坐標(biāo)為該時間段的中點，即該時間段的起始時間。在某房地產(chǎn)工程施工進度方案中，有許多道工作。每一項工作有最早開始時間與最遲開始時間，但是為了保證工程進度與本錢控制的最優(yōu)化，我們往往需要確定總時差最短的線路即關(guān)鍵線路，關(guān)鍵線路上的工作為關(guān)鍵工作，關(guān)鍵線路是控制工程施工進度與控制本錢的主要依據(jù)。這些關(guān)鍵工作所構(gòu)成的本錢方案及其實際完成情況是我們對照檢查施工本錢管理的關(guān)鍵性內(nèi)容。因此，現(xiàn)在人們研究和實際應(yīng)用中往往把本錢累計曲線法中兩條S曲線改良為關(guān)鍵線路的工作本錢曲線，即方案本錢曲線。表4-7某房地產(chǎn)工程關(guān)鍵線路本錢偏差曲線分析法時間周數(shù)第一周第二周第三周第四周第五周第六周第七周方案本錢累計本錢完成本錢本錢偏差表4-7就是利用本錢累計曲線開展對某房地產(chǎn)工程關(guān)鍵線路工作所完成的方案本錢偏差進行分析的結(jié)果。分析該表，發(fā)現(xiàn)施工開始后的第一周到第五周，實際施工完成的本錢都小于方案完成的累計本錢，說明施工進度較慢，沒有完成規(guī)定的本錢，且本錢偏差逐漸擴大，施工效率有所降低；但是在工程部采取的相應(yīng)的管理措施過后，施工第六周和第七周的本錢偏差轉(zhuǎn)變?yōu)檎?，實際完成的工作本錢超過了方案完成本錢，這說明某房地產(chǎn)工程的施工進度加快了，超額完成了所應(yīng)該完成的任務(wù)，實現(xiàn)了施工進度控制的預(yù)期目標(biāo)。同時，更為重要的是，本錢偏差值極小，說明了本錢控制工作成績較大，沒有出現(xiàn)本錢控制方面大的問題。4.3工程本錢控制的主要對策人為因素與工程管理的本錢控制本錢控制是工程管理的重要內(nèi)容之一，在確保工程順利進行的根底上，盡量控制本錢，才能順利實現(xiàn)工程的經(jīng)濟效益與社會效益。作為一名合格的工程經(jīng)理，必須是復(fù)合型人才，既要具備專業(yè)的工程管理知識，還要了解相關(guān)法律知識、財務(wù)知識，掌握管理學(xué)、政治學(xué)、心理學(xué)、建筑學(xué)等諸多學(xué)科內(nèi)容。圖4-4工程組織結(jié)構(gòu)圖如圖4-4所示，工程經(jīng)理下轄有施工部門、管理部門、質(zhì)量平安部門、材料采購運輸部門及財務(wù)部門，各部門又配備了相關(guān)的工作與管理人員，在工程經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)與指揮下開展工作。第一，施工部門應(yīng)該具備設(shè)備使用管理人員與施工人員。首先，施工設(shè)備需要由專業(yè)的施工人員操作，保證設(shè)備運行的穩(wěn)定性、平安性，并做好日常維護工作；其次，要求現(xiàn)場施工人員具有專業(yè)水平與豐富經(jīng)驗，具備上崗資格，熟悉工程施工的各環(huán)節(jié)要求與各道工藝操作方法，確保施工的順利進行。第二，管理部門應(yīng)該具備管理人員，主要負責(zé)工程的組織管理及后勤保障，及時將工作情況、工作中存在的問題報告給工程經(jīng)理，以便工程經(jīng)理及時調(diào)整施工方案，針對問題提出有效的處理方法。第三，質(zhì)量平安部門應(yīng)該具備質(zhì)量技術(shù)人員與平安檢查人員。一方面，質(zhì)量技術(shù)人員了解工程施工的要求、施工建設(shè)的原理及工藝過程等，從技術(shù)層面提高作業(yè)效率、保障工程質(zhì)量；另一方面，平安檢查人員為了提高工程施工的平安性，定期檢查施工現(xiàn)場的平安措施落實情況。第四，材料采購運輸部門應(yīng)該具備材料采購員、材料保管員與材料運輸員。其中，材料采購員主要負責(zé)采購施工所需原材料，注意采購過程中貨比三家，從材料的質(zhì)量、價格兩大方面選擇，在確保質(zhì)量的前提下，盡量節(jié)約本錢；材料保管員主要工作職責(zé)是對材料的保管與分配，注意控制材料的保管質(zhì)量與使用數(shù)量，防止出現(xiàn)鋪張浪費行為；材料運輸人員主要負責(zé)材料的平安、合理運輸，嚴(yán)格控制材料的出場與入場。第五，財務(wù)部門應(yīng)該具備財務(wù)人員。主要負責(zé)工程施工過程中的財務(wù)使用與財務(wù)管理。首先，財務(wù)人員負責(zé)施工現(xiàn)場的資金調(diào)配，確保資金支付能夠滿足工程施工需要；其次，比擬實際支出費用與方案本錢費用的偏差，及時向工程經(jīng)理匯報偏差情況，分析原因并采取應(yīng)對策略。機械設(shè)備與材料方面的本錢控制機械設(shè)備的選型。機械設(shè)備的選擇要符合工程的要求，確保性能優(yōu)秀，使用便捷且易于維修等特點，通過將多方面的篩選使得工程變得更加的平安可靠。機械設(shè)備的主要性能參數(shù)。在選擇機械設(shè)備的時候其主要性能參數(shù)的意義重大，唯有其能夠切實的滿足工程的要求，方能使得工程的品質(zhì)平安有保障。機械設(shè)備的使用操作要求。在機械設(shè)備的使用過程之中一定要保證操作過程恰當(dāng)，對于某房地產(chǎn)工程一機械設(shè)備的操作一定要由規(guī)定的人來擔(dān)任，并對于機械設(shè)備的操作者進行指導(dǎo)使其能夠按照相應(yīng)的本錢控制要求完成任務(wù)。材料是工程施工的物質(zhì)根底，材料本錢是工程本錢的根本內(nèi)容。故而對于材料的掌控不僅僅能夠提升工程本錢控制效果，更是工程能否順利開展的重要保障。材料本錢控制的要點：工程監(jiān)理一定要從以下的角度出發(fā)確保材料的本錢控制效果：對于材料市場有清晰認識，并針對了解信息選擇優(yōu)秀的廠家；材料提供必須要及時，這樣才能保證工程的實施；對材料使用恰當(dāng)，盡可能減少對于材料的浪費；對于材料的檢驗工程不可放松，確保工程使用的均為優(yōu)質(zhì)材料。對于工程會大量使用到的材料一定要有相應(yīng)的手續(xù)證明其為合格產(chǎn)品。對于工程之中使用的重要構(gòu)件，一定要擁有相應(yīng)的批號和合格證，并且還需要進行抽檢，合格之前方可以使用。對于材料質(zhì)量有問題或者是不符合合同要求的普通材料，可以根據(jù)其在工程之中的價值大小來決定抽檢的力度。而對于那些工程之中的重要材料，一定要保證所有的材料都必須要進行相應(yīng)的檢測。檢測過程一定要符合相應(yīng)的條例，確保其結(jié)果合理有效，對于重要構(gòu)件的檢測可以通過更多的取樣，來保證檢測結(jié)果合理。對于現(xiàn)成配置的材料，包括混凝土以及砂漿等等必須要事先試配，確保其方案符合要求之后再進行使用。對于進口材料的使用不僅僅施工單位要進行檢測，更需要商檢局進行檢測，一旦出現(xiàn)問題可以通過商檢局的檢測結(jié)果向材料供給方提出賠償要求。對于材料的使用過程一定要嚴(yán)格監(jiān)控，確保正確使用符合規(guī)定的材料：對于建筑物的配件和裝飾材料在定貨之前需要參考樣品情況，定貨之后那么要查看設(shè)備是否滿足需求。選擇材料的過程之中一定要確保材料適合于工程的環(huán)境，且其適用于工程范圍，舉例而言大理石由于其容易風(fēng)化脫落的特點就不適合作為建筑物的墻外裝修材料使用。對于運用在重要局部的材料，一定要確保其使用無誤，產(chǎn)品信息核對準(zhǔn)確之后再判斷其是否符合工程的相關(guān)要求。在使用新材料之前一定要進行詳細的實驗過程，并通過實驗數(shù)據(jù)檢驗