某某房地產(chǎn)項(xiàng)目公司內(nèi)部審計(jì)報(bào)告

某某房地產(chǎn)項(xiàng)目公司內(nèi)部審計(jì)報(bào)告WORD格式可編輯PAGE專(zhuān)業(yè)知識(shí)分享xxxx置業(yè)有限公司2012年內(nèi)審報(bào)告xxxx置業(yè)有限公司成立于2006年，現(xiàn)注冊(cè)資本金人民幣5000萬(wàn)元，公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。目前開(kāi)發(fā)的“xx項(xiàng)目”項(xiàng)目位于安徽省xx市政務(wù)新區(qū)xx山路與xx路交界處，東臨xx路，西側(cè)是xx路。項(xiàng)目宗地總面積：91700平方米，約137畝，代征地塊約31.77畝。項(xiàng)目建筑規(guī)劃面積132636平方米，其中：商業(yè)面積約19469平方米，住宅面積約112757平方米，社區(qū)服務(wù)面積約350平方米，公廁面積約60平方米。xx項(xiàng)目多層住宅一期共12棟樓（414套）、二期共11棟樓（356套）均已全部售罄，分別于2009年10月、2010年12月全部交付使用。小高層住共6棟樓（住宅320套、門(mén)面房178間），最后一批房源于2012年12月交付使用。由于xx項(xiàng)目已進(jìn)入工程決算收尾階段，所以本次內(nèi)審側(cè)重在于以下幾個(gè)方面：通過(guò)對(duì)樓盤(pán)的已銷(xiāo)售及待售物業(yè)的梳理，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行一次測(cè)算；通過(guò)對(duì)項(xiàng)目主要稅種的測(cè)算，進(jìn)而計(jì)算公司尚需繳納的主要稅款；其他一些需要關(guān)注的事項(xiàng)。一、xx項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算1、銷(xiāo)售收入xx項(xiàng)目整個(gè)樓盤(pán)可銷(xiāo)售面積131613.68平米（不含小區(qū)配套物業(yè)744.61平米及地下人防4344.32平米），其中：住宅107133.6平米、沿街商業(yè)14071.07平米、儲(chǔ)藏室及地下車(chē)位10409.01平米。截止內(nèi)審日，已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積共計(jì)113564.46平米，其中：住宅104729.46平米，沿街商業(yè)1575.6平米，儲(chǔ)藏室及車(chē)庫(kù)7259.39平米。尚余待售物業(yè)共計(jì)18049.22平米，待售物業(yè)主要是小高層沿街商業(yè)門(mén)面房共計(jì)12495.47平米及部分車(chē)庫(kù)儲(chǔ)藏室，住宅除小高層尚余13套大戶型外已全部售罄。結(jié)合已售及剩余房源進(jìn)行測(cè)算，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)售額44894.05萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表。xx項(xiàng)目銷(xiāo)售完成情況及待售物業(yè)一覽表單位：萬(wàn)元房屋類(lèi)型可供銷(xiāo)售全部房源已銷(xiāo)售情況待售房源套面積均價(jià)金額套面積均價(jià)金額套面積均價(jià)金額多層住宅77073795.58246818210.377073795.58246818210.3000小高層住宅32033338.0236171205830730933.88361711189132404.143500841.45商業(yè)17814071.07924913014311575.609249145714712495.47927611591有產(chǎn)權(quán)小計(jì)1268121204.6743282.31108106305.0730856.316014899.612432.45儲(chǔ)藏室5936576.851000657.694014848.171000484.81921728.681350233.4人防車(chē)位1763832.162300881.41122411.222300554.6641420.942340332.5無(wú)產(chǎn)權(quán)小計(jì)76910409.011539.095137259.391039.42563149.62565.9合計(jì)2037131613.68044821.391621113564.4631895.741618049.2212998.35附：配套物業(yè)表內(nèi)容位置面積間一期小高層物業(yè)用房8棟275.852社區(qū)用房9棟354.942生活泵房39.581公廁20棟54.911消防控制室21棟19.331地下人防21棟4344.32合計(jì)5088.932、項(xiàng)目工程總投資預(yù)算xx項(xiàng)目工程投資成本預(yù)算約29360.94萬(wàn)元（不含資本化利息1003萬(wàn)元），其中：土地價(jià)款5024萬(wàn)元、建筑安裝工程成本19681.8萬(wàn)元，單方可售面積工程成本為2307元/平米。截止2012年12月下旬已賬面實(shí)際支付各項(xiàng)工程款26820萬(wàn)元，尚需支付各項(xiàng)工程尾款約2500多萬(wàn)元。主要集中是浙江長(zhǎng)城、舜杰建設(shè)兩家公司，浙江長(zhǎng)城約785萬(wàn)元，舜杰建設(shè)約1250萬(wàn)元（最終以決算為準(zhǔn)），見(jiàn)下表：xx項(xiàng)目項(xiàng)目成本估算表：2、土地增值稅xx名稱(chēng)的土地增值稅清算，從理論上講如果將多層住宅與6棟小高層住宅（包括底層商業(yè)）作為兩個(gè)獨(dú)立體進(jìn)行清算，稅負(fù)應(yīng)該是最低的，但xx項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期的實(shí)際情況不一定支持這種清算辦法。如何使該項(xiàng)目的土地增值稅降到最低、盡可能降低稅負(fù)，待下一步咨詢稅務(wù)部門(mén)及稅務(wù)師所后相關(guān)人士后再進(jìn)行一次測(cè)算。為測(cè)算該項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益提供數(shù)據(jù)，現(xiàn)將xx項(xiàng)目作為一個(gè)開(kāi)發(fā)主體整體進(jìn)行測(cè)算，該項(xiàng)目應(yīng)繳納增值稅1436.6萬(wàn)元。土地增值稅計(jì)算表單位：萬(wàn)元行次項(xiàng)目混合法1一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入44894.052二、減：扣除項(xiàng)目金額合計(jì)40105.533其中：A、取得土地使用權(quán)所支付的金額5388.044其中：（1）支付的地價(jià)款5024.005（2）按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用364.046B、開(kāi)發(fā)成本23972.97其中：（1）前期工程費(fèi)705.848（2）建筑安裝工程費(fèi)19681.809（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2518.9910（4）配套設(shè)施費(fèi)564.0711（5）其它開(kāi)發(fā)費(fèi)（不含利息）502.2012C、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金2491.5913其中：（1）營(yíng)業(yè)稅2244.714（2）城建稅157.115（3）教育費(fèi)附加89.7916D、準(zhǔn)予扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用2471.0017其中：（1）管理費(fèi)用1033.518（2）銷(xiāo)售費(fèi)用434.519（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用100320其中：銀行利息100321E、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除5782.0022三、房地產(chǎn)增值額4788.5223四、增值率12%24五、適用稅率30%25六、速算扣除系數(shù)026七、應(yīng)交土地增值稅1436.63、各項(xiàng)稅金實(shí)際繳納情況xx項(xiàng)目項(xiàng)目于2007年開(kāi)始繳納各種稅款，截止2012年12月，xxxx置業(yè)有限公司已向國(guó)家累計(jì)繳納稅款共計(jì)2645.59萬(wàn)元，其中：營(yíng)業(yè)稅1626.45萬(wàn)元，土地增值稅292.57萬(wàn)元，企業(yè)所得稅460.88萬(wàn)元。詳見(jiàn)下表。公司歷年稅款繳納情況一覽表單位：萬(wàn)元稅種2007年2008年2009年2010年2011年2012年累計(jì)營(yíng)業(yè)稅247.17500.16293.08347.73238.311,626.45城建稅21.5016.6838.18教育費(fèi)附加9.227.1516.37土地增值稅29.6630.0143.61115.2274.07292.57企業(yè)所得稅135.8188.9566.0396.6473.45460.88土地使用稅26.4852.6836.4621.7914.078.57160.05印花稅3.826.762.933.482.3819.37水利基金2.976.003.524.172.9419.60房產(chǎn)稅0.530.440.440.441.85地方教育附加5.494.7710.26合計(jì)26.48472.10668.88431.40617.96428.772,645.594、公司尚需繳納主要稅收xx名稱(chēng)項(xiàng)目至全部銷(xiāo)售完畢清盤(pán)，尚需繳納營(yíng)業(yè)稅等主要稅種金額共計(jì)3336.72萬(wàn)元，其中：營(yíng)業(yè)稅618.25萬(wàn)元；土地增值稅1144萬(wàn)元；企業(yè)所得稅1382.1萬(wàn)元，見(jiàn)下表。公司尚需繳納的主要稅款單位：萬(wàn)元稅種應(yīng)交金額已交金額尚需上繳稅款備注營(yíng)業(yè)稅2244.701,626.45618.25城建稅157.1038.18118.92教育費(fèi)附加89.7916.3773.42土地增值稅1436.60292.571144.03企業(yè)所得稅1842.98460.881382.1合計(jì)5771.172434.453336.72三、其他需要關(guān)注的事項(xiàng)1、關(guān)于營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)問(wèn)題截止內(nèi)審日，xxxx置業(yè)有限公司賬面歷年累計(jì)確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入11140萬(wàn)元（其中：2010年確認(rèn)收入10941萬(wàn)元），賬面預(yù)收賬款（房款）余額為21471萬(wàn)元。從xx名稱(chēng)工程實(shí)際進(jìn)度來(lái)看，樓盤(pán)已竣工驗(yàn)收且已交付使用，這些預(yù)收的房款應(yīng)該具備收入確認(rèn)條件，按規(guī)定應(yīng)在當(dāng)年報(bào)表確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入，反映項(xiàng)目實(shí)際利潤(rùn)并上繳企業(yè)所得稅。但報(bào)表確認(rèn)收入、利潤(rùn)后，上繳稅款可能會(huì)給公司年末年初資金帶來(lái)一定的壓力。xx公司在確認(rèn)收入時(shí)適當(dāng)提高銷(xiāo)售成本，待所得稅清算時(shí)再作調(diào)整以緩解資金壓力，以免稅務(wù)部門(mén)認(rèn)為延遲納稅等帶來(lái)不必要的麻煩。2、內(nèi)部單位走賬形成的長(zhǎng)期掛賬不能得到處理xxxx置業(yè)公司“其他應(yīng)付款”科目下涉及內(nèi)部單位有近10家，其中有借方有貸方，這些掛賬的往來(lái)款與對(duì)方單位未形成及時(shí)對(duì)賬、相互獨(dú)立。建議對(duì)集團(tuán)內(nèi)部各公司之間的往來(lái)業(yè)務(wù)進(jìn)行一次清理，應(yīng)收、應(yīng)付款能并的就合并，多方債權(quán)債務(wù)通過(guò)三方協(xié)議等方式進(jìn)行處理。同時(shí)外部單位賬款年末應(yīng)取得對(duì)方單位確認(rèn)函，核實(shí)債權(quán)債務(wù)。減少關(guān)聯(lián)資金交易的數(shù)額，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。3、地下車(chē)庫(kù)問(wèn)題在核對(duì)項(xiàng)目可售房源時(shí)，發(fā)現(xiàn)該第一期多層取得的預(yù)售許可證和房屋面積測(cè)繪報(bào)告中都沒(méi)有關(guān)于地下車(chē)庫(kù)的數(shù)據(jù)，而第二期多層取得預(yù)售許可證和房屋面積測(cè)繪報(bào)告都有關(guān)于地下車(chē)庫(kù)明確的數(shù)據(jù)。就這一現(xiàn)象我們咨詢了工程及銷(xiāo)售部門(mén)，但對(duì)造成這種現(xiàn)象的原因都不太清楚。目前這兩種類(lèi)型車(chē)庫(kù)已同樣在對(duì)外銷(xiāo)售，將會(huì)不會(huì)給公司帶來(lái)什么不良后果。建議工程部門(mén)與當(dāng)時(shí)提供測(cè)繪報(bào)告的部門(mén)聯(lián)系，問(wèn)明產(chǎn)生這種結(jié)果的原因。以上內(nèi)容及數(shù)據(jù)供參考，不足之處請(qǐng)多指正。2013年1月16日文明施工①依據(jù)業(yè)