某某房地產(chǎn)項目公司內(nèi)部審計報告

某某房地產(chǎn)項目公司內(nèi)部審計報告WORD格式可編輯PAGE專業(yè)知識分享xxxx置業(yè)有限公司2012年內(nèi)審報告xxxx置業(yè)有限公司成立于2006年，現(xiàn)注冊資本金人民幣5000萬元，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。目前開發(fā)的“xx項目”項目位于安徽省xx市政務新區(qū)xx山路與xx路交界處，東臨xx路，西側(cè)是xx路。項目宗地總面積：91700平方米，約137畝，代征地塊約31.77畝。項目建筑規(guī)劃面積132636平方米，其中：商業(yè)面積約19469平方米，住宅面積約112757平方米，社區(qū)服務面積約350平方米，公廁面積約60平方米。xx項目多層住宅一期共12棟樓（414套）、二期共11棟樓（356套）均已全部售罄，分別于2009年10月、2010年12月全部交付使用。小高層住共6棟樓（住宅320套、門面房178間），最后一批房源于2012年12月交付使用。由于xx項目已進入工程決算收尾階段，所以本次內(nèi)審側(cè)重在于以下幾個方面：通過對樓盤的已銷售及待售物業(yè)的梳理，進而對項目整體經(jīng)濟效益進行一次測算；通過對項目主要稅種的測算，進而計算公司尚需繳納的主要稅款；其他一些需要關(guān)注的事項。一、xx項目整體經(jīng)濟效益測算1、銷售收入xx項目整個樓盤可銷售面積131613.68平米（不含小區(qū)配套物業(yè)744.61平米及地下人防4344.32平米），其中：住宅107133.6平米、沿街商業(yè)14071.07平米、儲藏室及地下車位10409.01平米。截止內(nèi)審日，已實現(xiàn)銷售面積共計113564.46平米，其中：住宅104729.46平米，沿街商業(yè)1575.6平米，儲藏室及車庫7259.39平米。尚余待售物業(yè)共計18049.22平米，待售物業(yè)主要是小高層沿街商業(yè)門面房共計12495.47平米及部分車庫儲藏室，住宅除小高層尚余13套大戶型外已全部售罄。結(jié)合已售及剩余房源進行測算，該項目預計可實現(xiàn)總銷售額44894.05萬元，詳見下表。xx項目銷售完成情況及待售物業(yè)一覽表單位：萬元房屋類型可供銷售全部房源已銷售情況待售房源套面積均價金額套面積均價金額套面積均價金額多層住宅77073795.58246818210.377073795.58246818210.3000小高層住宅32033338.0236171205830730933.88361711189132404.143500841.45商業(yè)17814071.07924913014311575.609249145714712495.47927611591有產(chǎn)權(quán)小計1268121204.6743282.31108106305.0730856.316014899.612432.45儲藏室5936576.851000657.694014848.171000484.81921728.681350233.4人防車位1763832.162300881.41122411.222300554.6641420.942340332.5無產(chǎn)權(quán)小計76910409.011539.095137259.391039.42563149.62565.9合計2037131613.68044821.391621113564.4631895.741618049.2212998.35附：配套物業(yè)表內(nèi)容位置面積間一期小高層物業(yè)用房8棟275.852社區(qū)用房9棟354.942生活泵房39.581公廁20棟54.911消防控制室21棟19.331地下人防21棟4344.32合計5088.932、項目工程總投資預算xx項目工程投資成本預算約29360.94萬元（不含資本化利息1003萬元），其中：土地價款5024萬元、建筑安裝工程成本19681.8萬元，單方可售面積工程成本為2307元/平米。截止2012年12月下旬已賬面實際支付各項工程款26820萬元，尚需支付各項工程尾款約2500多萬元。主要集中是浙江長城、舜杰建設兩家公司，浙江長城約785萬元，舜杰建設約1250萬元（最終以決算為準），見下表：xx項目項目成本估算表：2、土地增值稅xx名稱的土地增值稅清算，從理論上講如果將多層住宅與6棟小高層住宅（包括底層商業(yè)）作為兩個獨立體進行清算，稅負應該是最低的，但xx項目開發(fā)分期的實際情況不一定支持這種清算辦法。如何使該項目的土地增值稅降到最低、盡可能降低稅負，待下一步咨詢稅務部門及稅務師所后相關(guān)人士后再進行一次測算。為測算該項目整體經(jīng)濟效益提供數(shù)據(jù)，現(xiàn)將xx項目作為一個開發(fā)主體整體進行測算，該項目應繳納增值稅1436.6萬元。土地增值稅計算表單位：萬元行次項目混合法1一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入44894.052二、減：扣除項目金額合計40105.533其中：A、取得土地使用權(quán)所支付的金額5388.044其中：（1）支付的地價款5024.005（2）按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用364.046B、開發(fā)成本23972.97其中：（1）前期工程費705.848（2）建筑安裝工程費19681.809（3）基礎(chǔ)設施費2518.9910（4）配套設施費564.0711（5）其它開發(fā)費（不含利息）502.2012C、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金2491.5913其中：（1）營業(yè)稅2244.714（2）城建稅157.115（3）教育費附加89.7916D、準予扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用2471.0017其中：（1）管理費用1033.518（2）銷售費用434.519（3）財務費用100320其中：銀行利息100321E、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除5782.0022三、房地產(chǎn)增值額4788.5223四、增值率12%24五、適用稅率30%25六、速算扣除系數(shù)026七、應交土地增值稅1436.63、各項稅金實際繳納情況xx項目項目于2007年開始繳納各種稅款，截止2012年12月，xxxx置業(yè)有限公司已向國家累計繳納稅款共計2645.59萬元，其中：營業(yè)稅1626.45萬元，土地增值稅292.57萬元，企業(yè)所得稅460.88萬元。詳見下表。公司歷年稅款繳納情況一覽表單位：萬元稅種2007年2008年2009年2010年2011年2012年累計營業(yè)稅247.17500.16293.08347.73238.311,626.45城建稅21.5016.6838.18教育費附加9.227.1516.37土地增值稅29.6630.0143.61115.2274.07292.57企業(yè)所得稅135.8188.9566.0396.6473.45460.88土地使用稅26.4852.6836.4621.7914.078.57160.05印花稅3.826.762.933.482.3819.37水利基金2.976.003.524.172.9419.60房產(chǎn)稅0.530.440.440.441.85地方教育附加5.494.7710.26合計26.48472.10668.88431.40617.96428.772,645.594、公司尚需繳納主要稅收xx名稱項目至全部銷售完畢清盤，尚需繳納營業(yè)稅等主要稅種金額共計3336.72萬元，其中：營業(yè)稅618.25萬元；土地增值稅1144萬元；企業(yè)所得稅1382.1萬元，見下表。公司尚需繳納的主要稅款單位：萬元稅種應交金額已交金額尚需上繳稅款備注營業(yè)稅2244.701,626.45618.25城建稅157.1038.18118.92教育費附加89.7916.3773.42土地增值稅1436.60292.571144.03企業(yè)所得稅1842.98460.881382.1合計5771.172434.453336.72三、其他需要關(guān)注的事項1、關(guān)于營業(yè)收入確認的時點問題截止內(nèi)審日，xxxx置業(yè)有限公司賬面歷年累計確認營業(yè)收入11140萬元（其中：2010年確認收入10941萬元），賬面預收賬款（房款）余額為21471萬元。從xx名稱工程實際進度來看，樓盤已竣工驗收且已交付使用，這些預收的房款應該具備收入確認條件，按規(guī)定應在當年報表確認營業(yè)收入，反映項目實際利潤并上繳企業(yè)所得稅。但報表確認收入、利潤后，上繳稅款可能會給公司年末年初資金帶來一定的壓力。xx公司在確認收入時適當提高銷售成本，待所得稅清算時再作調(diào)整以緩解資金壓力，以免稅務部門認為延遲納稅等帶來不必要的麻煩。2、內(nèi)部單位走賬形成的長期掛賬不能得到處理xxxx置業(yè)公司“其他應付款”科目下涉及內(nèi)部單位有近10家，其中有借方有貸方，這些掛賬的往來款與對方單位未形成及時對賬、相互獨立。建議對集團內(nèi)部各公司之間的往來業(yè)務進行一次清理，應收、應付款能并的就合并，多方債權(quán)債務通過三方協(xié)議等方式進行處理。同時外部單位賬款年末應取得對方單位確認函，核實債權(quán)債務。減少關(guān)聯(lián)資金交易的數(shù)額，降低稅務風險。3、地下車庫問題在核對項目可售房源時，發(fā)現(xiàn)該第一期多層取得的預售許可證和房屋面積測繪報告中都沒有關(guān)于地下車庫的數(shù)據(jù)，而第二期多層取得預售許可證和房屋面積測繪報告都有關(guān)于地下車庫明確的數(shù)據(jù)。就這一現(xiàn)象我們咨詢了工程及銷售部門，但對造成這種現(xiàn)象的原因都不太清楚。目前這兩種類型車庫已同樣在對外銷售，將會不會給公司帶來什么不良后果。建議工程部門與當時提供測繪報告的部門聯(lián)系，問明產(chǎn)生這種結(jié)果的原因。以上內(nèi)容及數(shù)據(jù)供參考，不足之處請多指正。2013年1月16日文明施工①依據(jù)業(yè)