杭州運(yùn)河新城項目定位報告（1202）- 綠城

綠城管理杭州運(yùn)河新城項目定位報告2022年十一月21.1項目區(qū)位1.2道路交通1.3周邊配套1.4基地現(xiàn)狀1.5用地指標(biāo)1.6開發(fā)現(xiàn)狀1.7安全分析1.8SWOT分析Part1本體分析1.1序號主要節(jié)點直線距離車程1市政府20.1公里35分鐘2杭州城站14.3公里35分鐘3杭州東站14.4公里40分鐘4蕭山國際機(jī)場41.8公里50小時5武林廣場8.7公里30分鐘項目位于杭州拱墅區(qū)運(yùn)河新城，是主城區(qū)稀缺的快速發(fā)展板塊，30分鐘可達(dá)武林廣場、35分鐘可達(dá)市政府、40分鐘可達(dá)杭州東站，1小時可達(dá)杭州蕭山國際機(jī)場。蕭山國際機(jī)場市政府杭州城站杭州東站武林廣場10KM【本體分析】項目區(qū)位1.1一公里范圍內(nèi)暫無地鐵站配套，最近地鐵站為往北1.5公里地鐵4號線平安橋站。宗地所處位置交通路網(wǎng)成熟，靠近上塘高架和留石快速路網(wǎng)，整體交通配套快捷便利；【本體分析】道路交通1.13km范圍內(nèi)配套序號配套名稱等級公園1半山公園國家級8所大中小學(xué)1拱宸橋小學(xué)小學(xué)2杭州文瀾小學(xué)小學(xué)3人民小學(xué)小學(xué)4

浙大城市學(xué)院附屬中學(xué)中學(xué)5惠瀾中學(xué)中學(xué)6文瀾中學(xué)中學(xué)3家醫(yī)院1杭州師范大學(xué)附屬醫(yī)院二級甲等2浙江骨傷醫(yī)院二級甲等浙江腫瘤醫(yī)院三級甲等4個商業(yè)1杭行薈MoMall2.6萬㎡2拱墅萬達(dá)廣場19萬㎡3水晶城購物中心13萬㎡4拱墅銀泰城40萬㎡【本體分析】周邊配套浙江骨傷醫(yī)院萬達(dá)廣場杭行薈MoMall銀泰百貨杭州師范大學(xué)附屬醫(yī)院運(yùn)河天地水晶城購物浙江省腫瘤醫(yī)院上海世外小學(xué)杭州市文瀾小學(xué)拱宸橋小學(xué)人民小學(xué)浙大城市學(xué)院附屬中學(xué)惠瀾中學(xué)杭州北站拱墅區(qū)政府半山公園3km范圍內(nèi)有1個公園、6所中小學(xué)、2家醫(yī)院、多個大型商業(yè)項目。宗地所處位置周邊3公里范圍內(nèi)配套相對成熟，1公里范圍內(nèi)配套相對一般，商業(yè)生活有待加強(qiáng)；3km1.1123123【本體分析】基地現(xiàn)狀項目宗地東至拱康路綠化帶，北至候圣街，西至規(guī)劃路，南至規(guī)劃路。目前地塊現(xiàn)狀為凈地。候圣街拱康路1.1地塊編號運(yùn)河新城單元GS1003-B1/B2/S41-23地塊土地性質(zhì)商業(yè)商務(wù)公交用地占地面積12871.89㎡容積率≤4.5計容建面57919.5㎡限高不大于120米建筑密度50%綠地率25%備注公交中心站面積不小于0.4公頃，公交配套面積不小于5000平方米【本體分析】用地指標(biāo)1.1優(yōu)勢Strength交通條件交通便利，城市主干道環(huán)伺，多條公交線路環(huán)繞，且距離雙地鐵站僅300m板塊優(yōu)勢地塊地處杭州市區(qū)二級板塊，享受成熟的一級配套資源生活配套周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善。Weakness劣勢產(chǎn)權(quán)問題40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)產(chǎn)品在市場上存在一定抗性，且地塊擱置數(shù)年，剩余產(chǎn)權(quán)僅27年，在銷售抗性上極大機(jī)會Opportunity發(fā)展契機(jī)地塊所處板塊規(guī)劃利好較多，規(guī)劃起點較高，存在板塊利好空間品牌賦能綠城/藍(lán)城品牌在杭州市區(qū)溢價能力平均在20%，在銷售層面，有助于對沖大平層產(chǎn)品去化速度較慢的問題Threats威脅潛在供應(yīng)周邊臨近板塊存在大平層產(chǎn)品供應(yīng)，存在一定的競爭壓力庫存壓力杭州大平層項目庫存積壓過大，整體呈供大于求的狀態(tài)，項目容易陷入同質(zhì)化競爭板塊特性目前板塊職住比較低，對于高端產(chǎn)品的塑造存在一定的影響【本體分析】SWOT分析9Part2市場分析2.1市場政策2.2土地市場2.3大平層市場2.4競品分析2.5市場結(jié)論【市場政策】市場政策梳理10政策類別政策類型政策內(nèi)容執(zhí)行力度及對本案影響消費(fèi)端限購政策商業(yè)項目不限購；外地戶籍4年社保限購1套，落戶滿5年須2年社保，落戶滿5年，單身限1套，已婚限2套利好貸款政策商業(yè)項目不限貸，均為商業(yè)貸款，首付比例50%，最多可貸款10年利好限售政策商業(yè)項目不限售；住宅中簽率小于等于10%的樓盤，限售5年（取得房產(chǎn)證日算起）高層次人才(A、B、C、D、E類高層次人才享受有限購房）限售5年（網(wǎng)簽日算起）無房家庭在認(rèn)定的“熱門樓盤（紅盤）”享受80%房源傾斜購房的，限售5年（取得房產(chǎn)證日算起）利好酒店式公寓可申報設(shè)立集體戶2020年4月28日，浙江省公安廳關(guān)于印發(fā)《浙江省常住戶口登記管理規(guī)定》的通知表明第十三條人才公寓或酒店式公寓的管理單位，可以申報設(shè)立集體戶，分別用于掛靠實際居住人才或產(chǎn)權(quán)人的戶口。利好，本案地塊不允許設(shè)置酒店式公寓供給端預(yù)售政策《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見》商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)管理部門、監(jiān)管銀行對監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金實行重點監(jiān)管，?？顚Ｓ茫?020年9月）確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按時交付竣工驗收合格的商品房，保護(hù)購房人合法權(quán)益，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，減少和避免“爛尾樓”的發(fā)生限價政策商業(yè)項目不限價；杭州涉宅用地土拍“雙限”，限制最高地價、限制毛坯銷售均價、限制毛坯最高售價、限制精裝標(biāo)準(zhǔn)。利好限酒令杭州市限酒令在2018年加碼，要求商業(yè)商務(wù)用地不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，最小分割面積不小于300㎡，且應(yīng)處于同一平面，2022年第一批集中商地供應(yīng)限制最小可分割面積為300㎡，之后出讓的商地均為最小800㎡，限酒令再次加碼利好，絕版面積段樓市政策：2022年，房地產(chǎn)政策穩(wěn)字當(dāng)頭，穩(wěn)中求進(jìn)，支持剛需改善，抑制投機(jī)炒房；本項目為商業(yè)開發(fā)項目，不受住宅限購、限價政策影響，但會受到限墅令、限酒令的影響，300方類住宅產(chǎn)品按辦公報批?！就恋厥袌觥孔≌袌?1近五年杭州十區(qū)年均土地成交量1400萬方，樓板價較為平穩(wěn)，近五年均價16059元/㎡；拱墅區(qū)近三年年均宅地成交43萬方，拱墅區(qū)土地建面成交在主城各區(qū)中占比年均4%。

拱墅區(qū)土地成交建面占比：5%3%2%備注：數(shù)據(jù)來源CRIC，涉宅用地統(tǒng)計口徑為住宅、商住地塊，不含純租賃用地；2022年數(shù)據(jù)截止7月29日【土地市場】——商辦市場12近五年杭州十區(qū)年均土地成交量1016萬方，樓板價逐年下滑，近五年均價9639元/㎡；拱墅區(qū)近三年年均宅地成交36.9萬方，拱墅區(qū)土地建面成交在主城各區(qū)中占比年均15%。

拱墅區(qū)土地成交建面占比：15%7%10%備注：數(shù)據(jù)來源CRIC，涉宅用地統(tǒng)計口徑為商辦、商住地塊；2022年數(shù)據(jù)截止7月29日杭州十區(qū)商地年度供求走勢拱墅區(qū)商地年度供求走勢【土地市場】2022年集中供應(yīng)商地2022年2月10日，杭州市區(qū)35宗商業(yè)用地集中出讓，總出讓面積908畝，總建面176.7萬方，成交總價112.6億，平均樓面價6375元/㎡，無地塊流拍，其中8宗地塊產(chǎn)生溢價，27宗底價成交。其中，杭州文泓建設(shè)有限公司經(jīng)過48輪競價以總價20945萬元競得拱墅區(qū)橋西拱宸橋單元GS0603-B1/B2/B4-31地塊，樓面價18535元/平方米，溢價率106.46%。杭州金隆企業(yè)管理有限公司（浙江經(jīng)協(xié)集團(tuán)&濱江集團(tuán)）以總價8.88億元競得三塘單元XC0503-S41/B1/B2-14地塊，樓面價12289元/㎡，溢價率23.68%。2022上半年，杭州市區(qū)集中成交商業(yè)地塊35宗，為杭州最后一批產(chǎn)權(quán)分割300㎡以下的地塊，此后商辦類產(chǎn)品設(shè)置類住宅的預(yù)期將徹底消失；【大平層市場】年度供求142018年限酒令后，杭州大平層量供應(yīng)暴漲，近三年年均供應(yīng)57.4萬㎡，成交均價41076元/㎡，整體呈供過于求態(tài)勢；拱墅區(qū)近三年大平層年均供應(yīng)38.6萬㎡，在主城各區(qū)中年均占比34%，成交均價59538元/㎡。備注：數(shù)據(jù)來源CRIC，涉宅用地統(tǒng)計口徑為酒店式公寓，300㎡以上，2022年數(shù)據(jù)截止至7.29杭州十區(qū)/拱墅區(qū)大平層市場年度供求走勢【競品市場】競爭板塊運(yùn)河新城板塊位于杭州城市中心偏北的區(qū)位，緊鄰橋西、祥福等主城板塊，價格位于城市第三梯隊，板塊住宅價格在3-4萬元/㎡左右，運(yùn)河新城板塊二手住宅均價為3.2萬元/㎡（無新房供應(yīng)），全部為精裝修項目，暫無類住宅大平層在售。五常閑林老余杭臨平北大學(xué)城北下沙沿江金沙湖申花西溪蔣村老城西喬司城東新城金融城臨平九堡市中心崇賢半山田園桃源丁橋長睦運(yùn)河新城新天地星橋良渚祥符橋西之江度假區(qū)轉(zhuǎn)塘錢江世紀(jì)城濱江高教湘湖聞堰蕭山科技城蕭山經(jīng)開區(qū)濱江區(qū)府濱江長河南部臥城蕭山市區(qū)錢江新城三墩三墩北留下小和山未來科技城未來科技城西新街勾莊北勾莊義橋大江東板塊均價7萬+板塊均價4-6萬板塊均價3-4萬板塊均價2-3萬板塊均價1-2萬各板塊均價示意圖第一圈層（單價6萬/㎡以上）：以市中心，和錢江新城為代表的傳統(tǒng)豪宅區(qū)。第二圈層（單價4-6萬/㎡）：中高端改善置業(yè)區(qū)，主要以主城次級中心和熱點板塊組成（以申花、橋西、區(qū)政府等為代表的次級中心以及世紀(jì)城、城東新城、西溪蔣村等熱門板塊）。第三圈層（單價3-4萬/㎡）：剛需剛改置業(yè)區(qū)，繞城內(nèi)范圍內(nèi)，主要由主城近郊板塊以及蕭山、余杭新興發(fā)展板塊構(gòu)成（多為2-3萬圈層板塊進(jìn)階）。第四圈層（單價2-3萬/㎡）：純剛需置業(yè)區(qū)，余杭區(qū)繞城外范圍以及蕭山遠(yuǎn)郊、下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)，為目前主力單價段（外圍一圈基本為中位價格板塊）?！敬笃綄邮袌觥吭露裙┣?6近一年杭州十區(qū)大平層月均成交面積28443㎡（約89套），成交均價42519元/㎡；拱墅區(qū)近一年大平層月均成交6285㎡（約48套），在主城各區(qū)中成交月均占比26%，成交均價40933元/㎡。備注：數(shù)據(jù)來源CRIC，涉宅用地統(tǒng)計口徑為酒店式公寓，300㎡以上49%17%32%11%49%42%39%9%4%10%3%3%14%

拱墅區(qū)在主城各區(qū)中成交占比：杭州十區(qū)/拱墅區(qū)大平層市場月度供求走勢【競品市場】項目分布17中海黃龍云起濱江東潮府越秀天萃名邸興耀星耀中心世包國際中心迪凱金座濱江萬潮星匯嘉里中心逸廬觀云錢塘城國邦朝龍匯陽光城檀映里嘉里城市之星項目濱江三堡項目新鴻基&平安項目東原德信印奧灣濱江御濱府龍湖濱康項目富力中心中天紀(jì)待售項目區(qū)域在售項目大平層存量（萬㎡）主力戶型成交均價（元/㎡）總價段（萬元）精裝（元/㎡）上城區(qū)嘉里中心?逸廬0.7300-680方1001553000-68006000藍(lán)城?瀾宸3.1200-760方463081000-35007000拱墅區(qū)綠城吉祥里0.9300-316360001000-1500精裝修不對外報價建發(fā)縵云1.7325-350400001400-2000精裝修不對外報價拱墅區(qū)中海黃龍云起1.6310方51890160010000藍(lán)城云河里2.7300方，3套大面積360001000-2000待定江干區(qū)華聯(lián)錢塘公館1.2360-670方887143000-600010000濱江東潮府3.2308方270738006000迪凱金座0.4395-403方320781000-18008000世包國際中心0.3210-350方38630800-12007000濱江萬潮星匯0.5325方536451800-2000豪裝，不對外報價蕭山區(qū)觀云錢塘城3.8310-320方507231500-160012000國邦朝龍匯1.5460-520方375001800-200012000眾安嘉潤公館0.3291-331方420001200-13006000錢塘新區(qū)中天紀(jì)2.1310-350方20000600-700毛坯區(qū)域在售項目大平層公寓產(chǎn)品存量下城區(qū)嘉里城市之星項目約4萬方陽光城檀映里主力戶型300方左右約30套江干區(qū)濱江三堡項目約3.9萬方越秀天萃名邸300方左右類住宅52套新鴻基&平安項目大平層約5萬方濱江區(qū)興耀星耀中心282-323方大平層49套濱江御濱府300方大平層約2萬方龍湖濱康項目約5萬方蕭山區(qū)東原德信印奧灣300方大平層84要余杭區(qū)富力中心250-300方大平層約3萬方本案綠城吉祥里建發(fā)縵云藍(lán)城云河里建發(fā)縵云

杭州大平層類住項目主要分布在錢塘江兩岸及市中心區(qū)域，擁有稀缺擁湖/擁江居住價值，具備極致資源占有，整體庫存約54萬方?！靖偲肥袌觥扛偁幐窬纸òl(fā)縵云軒建杭·江與河江河鳴翠濱江御濱府江瀾云境閣華鴻都會中心世紀(jì)國泰中心濱融府盛會新座錢潮鳴翠云筑本案綠城吉祥里藍(lán)城云和里2022年上半年，杭州商業(yè)大戶型簽約排行榜TOP10項目集中分布在錢新、世紀(jì)城、濱江板塊，低能級板塊項目突圍難度較大建發(fā)縵云軒地塊編號GS0800-R21/B1/B2-05成交日期2021年5月7日樓面地價17815.55元/㎡樓盤名稱建發(fā)·縵云軒開發(fā)商建發(fā)占地面積4.16萬㎡（41624m2）建筑面積9.16萬㎡（91572.8m2）容積率2.2物業(yè)類型商業(yè)（商服）產(chǎn)品類別中高層（15F）1梯2戶開盤日期2022年5月銷售均價約40000元/㎡主力戶型320m2、350m2商業(yè)大平層物業(yè)服務(wù)聯(lián)安物業(yè)6+1元/m2標(biāo)準(zhǔn)層高3.9m精裝標(biāo)準(zhǔn)10000元/㎡交付時間預(yù)計2024年戶型配比物業(yè)類型面積套數(shù)套占比中高層320㎡104約70%350㎡44約30%合計148100%【競品分析】建發(fā)·縵云軒西邊套：4房2廳4衛(wèi)東邊套：4房2廳4衛(wèi)1.餐客廳寬敞，空間感強(qiáng)，大面落地玻璃，采光好；2.預(yù)留戶內(nèi)小庭院空間，可變5房1.預(yù)留戶內(nèi)小庭院空間，可變5房；2.臥室部分的空間稍顯緊湊，舒適度欠佳；去化情況：項目共148套，2022年初開始蓄客，5月底首開去化22套，至今共去化39套，整盤去化率約26%，月均去化約18套，在整體市場現(xiàn)狀下，去化相對較好。藍(lán)城·云和里地塊編號GS0903-B1/B2/S2-08成交日期2020年1月17日樓面地價9328元/㎡樓盤名稱云潮匯商業(yè)中心開發(fā)商西供聯(lián)置業(yè)占地面積1.06萬㎡(10612㎡)建筑面積3.29萬㎡(32899㎡)容積率3.1物業(yè)類型商業(yè)（商服）產(chǎn)品類別高層（18F）1梯2戶開盤日期2022年6月銷售均價33000元/㎡主力戶型300㎡左右商業(yè)大平層物業(yè)服務(wù)綠城物業(yè)9.8元/㎡（含能耗）標(biāo)準(zhǔn)層高3.4m精裝標(biāo)準(zhǔn)7000元/㎡交付時間2024年戶型配比物業(yè)類型面積套數(shù)套占比高層300㎡5房9696%310㎡5房11%360㎡5房露臺22%450㎡5房花園12%合計100100%【競品分析】藍(lán)城·云和里西邊套：4房2廳4衛(wèi)東邊套：4房2廳4衛(wèi)1.餐客廳寬敞，空間感強(qiáng)，大面落地玻璃，采光好；2.主臥面積較小，舒適度欠佳；1.有家政間，保姆可住家中；2.臥室部分的空間稍顯緊湊，舒適度欠佳；去化情況：項目共100套，6月11日首開7套，至今去化11套，整盤去化率11%，月均去化約5套。目前來訪客戶主要為城北改善客群。藍(lán)城·云和里地塊編號GS0906-R21-05成交日期2020年9月18日樓面地價7342元/㎡樓盤名稱雅瀘名筑開發(fā)商綠城理想小鎮(zhèn)建設(shè)集團(tuán)有限公司占地面積1.03萬㎡(10,339㎡)建筑面積1.55萬㎡(15,508㎡)容積率1.5物業(yè)類型商業(yè)（商服）產(chǎn)品類別2幢低密4-6層1梯1戶開盤日期2022年3月30日銷售均價37500-40000元/㎡主力戶型300-316㎡左右低密商業(yè)大平層物業(yè)服務(wù)綠城物業(yè)11元（含能耗）標(biāo)準(zhǔn)層高3.8m，一層4.5m，頂層3.7m精裝標(biāo)準(zhǔn)5000元/㎡交付時間2024年底【競品分析】綠城·吉祥里戶型配比物業(yè)類型面積套數(shù)套占比低密300-316㎡49100%合計49100%三種戶型結(jié)構(gòu)較為類似，一層花園面積200-350㎡，頂樓送20-30㎡露臺與屋頂露臺，戶型設(shè)計由湯臣一品設(shè)計師無間設(shè)計創(chuàng)始人吳濱大師主導(dǎo)，電梯入戶，戶型方正，南向面寬達(dá)約21m，居住舒適感強(qiáng)去化情況：項目共49套，2022年3月30日開盤，首開去化8套，截至目前網(wǎng)簽去化15套，線下去化3套，合計去化18套，整盤去化率37%，月均去化約2套。因項目樣板間暫未開放，目前去化量較為一般。3030【市場結(jié)論】市場研判結(jié)論【市場政策】：房地產(chǎn)政策已于去年年底觸底，今年定調(diào)穩(wěn)中求進(jìn)，在市場仍無明顯好轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀下，政策方面預(yù)計進(jìn)一步放寬；目前該類產(chǎn)品不限購不限貸?！就恋厥袌觥浚和恋厥袌龉?yīng)仍處高位，但競爭激烈程度與土地質(zhì)地密切相關(guān)；2月集中供應(yīng)商地平均樓面價6375元/㎡，溢價率兩極分化；自2月集中商地供應(yīng)后，供應(yīng)的商地都明確地要求了商辦物業(yè)最小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于800平方米，300平方米將成為絕版戶型，于本案利好；【大平層市場】：近3年大平層市場處于供過于求的態(tài)勢，集中分布于錢塘江兩岸及市中心區(qū)域，擁有稀缺擁湖/擁江居住價值，具備極致資源占有，整體庫存約54萬方。大平層主力戶型為300-350方，主力總價段900-2000萬不等?！靖偲贩治觥浚褐饕偲窇粜驮?00-350方之間，均價在33000-40000元/㎡之間，精裝修成本在5000-10000元/㎡之間，具備景觀資源或稀缺屬性，產(chǎn)品力較強(qiáng)，并附帶品牌加持，園區(qū)配套齊全且高端。31Part3客戶訪談3.1客戶訪談3.2訪談小結(jié)【項目定位】客戶訪談姓名：孫女士

年齡：40+

家庭結(jié)構(gòu)：三代同堂（2個小孩）職業(yè)特征：創(chuàng)業(yè)老板現(xiàn)居?。河H親家園三期面積：136.89㎡身份背景：小型進(jìn)出口貿(mào)易公司老板，和綠城物業(yè)有合作長期關(guān)系，對綠城項目比較了解。

客戶需求：認(rèn)為占據(jù)比較好的地段的項目會比較保值；?由于家中三代同堂，2個小孩，現(xiàn)居住環(huán)境略顯擁擠，想置換大一點的房子進(jìn)行居住改善，總價控制在1000萬以內(nèi)；?對毛坯和精裝都可以接收，主要看最終的總價；?兩個小孩均已上大學(xué)，目前不考慮學(xué)區(qū)。關(guān)注點：項目品牌、產(chǎn)品亮點、投資回報疑慮點：對未來房產(chǎn)市場走勢及項目所在板塊后期升值潛力有一定疑慮，且現(xiàn)在項目普遍降價，客戶價格預(yù)期也在降低。NO·1姓名：呂先生

年齡：45+家庭結(jié)構(gòu)：三口之家職業(yè)特征：企業(yè)高管現(xiàn)居?。盒砒櫥▓@面積：151㎡身份背景：互聯(lián)網(wǎng)公司高管，年薪200萬，在杭州購置的3套房產(chǎn)，但是地段都一般。

客戶需求：前期購置房產(chǎn)時沒經(jīng)驗，導(dǎo)致名下3套房產(chǎn)地段都一般，想賣掉1-2套，在市中心置換一套大平層，進(jìn)行居住改善；?想要精裝修房源，避免裝修增加的時間成本，自己購置軟裝即可；?女兒剛考上浙大，想在周邊居住。關(guān)注點：產(chǎn)品亮點、項目升值前景，價格及自身配套。疑慮點：現(xiàn)在大平層普遍銷售量一般，投資還是要看項目的產(chǎn)品力，和品牌力。NO·2【項目定位】客戶訪談姓名：李女士

年齡：35+家庭結(jié)構(gòu)：三口之家職業(yè)特征：網(wǎng)紅博主現(xiàn)居?。航鸬刈栽诔敲娣e：89㎡身份背景：自媒體旅行博主，擁有200萬粉絲，年收入大概150—200萬左右。

客戶需求：?目前所住房源和工作室分開，由于作息時間較晚，工作諸多不便；?購買大平層作為居住和工作室一起，目前有二胎計劃，后續(xù)也方便保姆住家；?意向毛坯，可自行裝修。關(guān)注點：產(chǎn)品地段、升值前景。疑慮點：希望定價低、在意地段的配套、精裝修的選材和方案。NO·3【項目定位】客戶訪談客戶年齡層：主要是以35-50歲為主，這個年齡段的人具有了