物業(yè)管理公司作業(yè)指導(dǎo)書樣本

YT-ZG-QW-01作業(yè)指導(dǎo)書文件編號：YT/WY版本號：受控狀態(tài)：擬制部門/人：同意人：審核人：會簽審批表部門姓名/日期部門姓名/日期物管部質(zhì)管部用戶服務(wù)部辦公室財務(wù)部200×年月日公布200×年月日實(shí)施云南銅業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理ZG-QW-031/3質(zhì)量檢驗作業(yè)指導(dǎo)書為建立健全企業(yè)檢驗機(jī)制,督促各管理處做好服務(wù)工作、規(guī)范管理，特制訂本作業(yè)指導(dǎo)書。日常質(zhì)量檢驗由各管理處質(zhì)檢員負(fù)責(zé)，企業(yè)檢驗由質(zhì)管部負(fù)責(zé)。一、企業(yè)檢驗1、質(zhì)管部質(zhì)檢員每七天對各管理處進(jìn)行一次服務(wù)質(zhì)量檢驗，填寫“服務(wù)質(zhì)量檢驗記錄表”。2、對不合格項依據(jù)情節(jié)輕重給予口頭批評、教育或下達(dá)“整改通知書”、“職員過失通知書”、“不合格匯報”等等。3、質(zhì)檢員對處理不了問題，應(yīng)立即上報部門經(jīng)理。4、對不合格項每個月進(jìn)行一次統(tǒng)計匯報，對處理問題立即進(jìn)行復(fù)查，跟蹤實(shí)施。二、對質(zhì)檢員要求：1、儀容儀表：（1）檢驗時必需穿工作服，并保持潔凈整齊。（2）配戴工作牌，并統(tǒng)一佩戴在左胸前。（3）頭發(fā)梳理潔凈，面部潔凈清爽。（4）指甲修剪整齊，不得留長指甲，不得涂有色指甲油。（5）口氣清新，無異味。（6）對人謙虛禮貌，使用一般話。2、勞動紀(jì)律、工作態(tài)度：（1）以身作則，自覺遵守勞動紀(jì)律，不遲到、早退、曠工，有病、有事先請假。（2）上班時間不得吃零食，辦私事。（3）嚴(yán)禁檢驗時間串崗閑聊，非工作需要或急事，上班時不得打私人電話。（4）熟悉掌握企業(yè)各項檢驗標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)章制度。（5）對被檢驗人態(tài)度誠懇，不驕不躁；堅持標(biāo)準(zhǔn)，對檢驗部門和人員，須持有公正、嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度，不得偏護(hù)任何人。（6）如質(zhì)檢員、管理員在工作檢驗中有偏護(hù)縱容等瀆職行為，一經(jīng)查出，從嚴(yán)處理。三、檢驗范圍和標(biāo)準(zhǔn)1、檢驗范圍和區(qū)域：（1）職員儀容儀表、工作態(tài)度；（2）職員勞動紀(jì)律和培訓(xùn)考評情況；（3）職員工作效率；（4）各部門辦公環(huán)境清潔衛(wèi)生；（5）外來人員、進(jìn)出車輛、消防設(shè)施和道路管理情況；（6）房屋及公共設(shè)施、設(shè)備維護(hù)管理情況，住戶報修處理情況；（7）小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域、水池清潔衛(wèi)生；（8）小區(qū)綠化公區(qū)域花、樹木、草坪等養(yǎng)護(hù)情況；（9）標(biāo)識牌維護(hù)管理情況；（10）業(yè)主入住手續(xù)辦理情況；（11）裝修管理情況；（12）質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)完成情況；（13）文件資料管理情況；（14）小區(qū)文化開展情況；（15）統(tǒng)計技術(shù)利用情況；（16）其它。2、檢驗標(biāo)準(zhǔn)：按質(zhì)量管理手冊和各部門工作文件要求標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。四、工作總結(jié)會議質(zhì)管部定時組織相關(guān)人員如開展質(zhì)檢工作會議，標(biāo)準(zhǔn)上30天一次。五、獎懲要求依據(jù)企業(yè)相關(guān)獎罰條例實(shí)施。六、相關(guān)質(zhì)量統(tǒng)計1、服務(wù)質(zhì)量檢驗記錄表ZG-QR-2、整改通知書ZG-QR-3、質(zhì)量計劃檢驗匯報ZG-QR-4、職員過失通知書ZG-QR-5、不合格匯報ZG-QR-6、管理處月份質(zhì)量檢驗不合格項統(tǒng)計表ZG-QR-7、月份職員業(yè)績統(tǒng)計表ZG-QR-附注：文件類別及代號質(zhì)量手冊：QH質(zhì)量統(tǒng)計：QR程序文件：QP工作文件：QW工作文件和質(zhì)量統(tǒng)計編碼由部門代號、文件類別代號和文件次序號組成，圖示以下：部門代號文件類別代號文件次序號比如：“云南銅業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理時代風(fēng)華管理處”文件編碼為：YTSD“外來人員記錄表”文件編碼為：WG-QR-01企業(yè)質(zhì)量方針及目標(biāo)質(zhì)量方針：以人為本依法管理住戶至上科學(xué)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)爭創(chuàng)品牌質(zhì)量目標(biāo)：1、小區(qū)（大廈）房屋完好率達(dá)90%以上。2、所接管小區(qū)（大廈）事故發(fā)生率達(dá)1‰以內(nèi)。3、業(yè)主（住戶）報修處理立即率達(dá)99%以上。4、業(yè)主（住戶）對服務(wù)滿意率達(dá)95%以上，有效投訴處理率達(dá)100%。5、企業(yè)所管物業(yè)費(fèi)用收繳率達(dá)90%以上。企業(yè)服務(wù)宗旨：住戶至上服務(wù)第一企業(yè)至上工作第一做大做強(qiáng)做品牌企業(yè)組織機(jī)構(gòu)圖總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理質(zhì)管部物管部辦公室財務(wù)部用戶服務(wù)部質(zhì)管部物管部辦公室財務(wù)部用戶服務(wù)部職責(zé)第一部分部門職責(zé)一、財務(wù)部職責(zé)1、遵守財經(jīng)紀(jì)律，建立和健全各項財務(wù)管理制度。2、抓好多種應(yīng)收款項收取工作，核實(shí)長久拖欠不清款項，督促經(jīng)辦人限期清理償還。3、參與策劃多種營銷策略，并對關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)協(xié)議及投資項目進(jìn)行評議及審定。4、按協(xié)議要求做好工程費(fèi)用撥付、結(jié)算工作。5、嚴(yán)格實(shí)施審批制度，按要求開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)核報一切費(fèi)用，負(fù)責(zé)發(fā)放職員工資、獎金。6、負(fù)責(zé)收費(fèi)發(fā)票購置、保管、使用及回收工作。7、負(fù)責(zé)記帳、核實(shí)工作，立即編制多種報表，妥善管理會計帳冊檔案。8、制訂各項財務(wù)計劃，提供財務(wù)分析匯報。9、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。二、辦公室職責(zé)1、統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)各部門之間工作，檢驗落實(shí)經(jīng)理室各項指示和行政會議落實(shí)實(shí)施情況。2、負(fù)責(zé)企業(yè)人事管理工作，制訂人事調(diào)配方案。3、制訂職員培訓(xùn)計劃，審批其它部門培訓(xùn)計劃。4、制訂企業(yè)規(guī)章制度和管理條例。5、組織多種會議，起草發(fā)放文件、通知、匯報等。6、負(fù)責(zé)小區(qū)文化開展，協(xié)調(diào)溝通企業(yè)和上級職能部門關(guān)系。7、做好協(xié)議評審工作和人事檔案、外來文件和資料保管和使用工作。8、負(fù)責(zé)職員后勤福利工作。三、質(zhì)管部職責(zé)1、負(fù)責(zé)落實(shí)組織管理，推行企業(yè)質(zhì)量管理工作。2、負(fù)責(zé)檢驗、指導(dǎo)、考評各部門服務(wù)規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量。3、檢驗、落實(shí)各部門職能制度、崗位制度及各項規(guī)章制度實(shí)施情況。4、負(fù)責(zé)檢驗各管理處質(zhì)量方針及質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)實(shí)施情況。四、用戶服務(wù)部職責(zé)1、負(fù)責(zé)住戶反應(yīng)意見和投訴問題跟蹤、落實(shí)、處理。2、負(fù)責(zé)用戶資源建立管理，掌握用戶需求。3、負(fù)責(zé)市場調(diào)查研究，對外進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展。4、負(fù)責(zé)企業(yè)一線干部培養(yǎng)鍛煉工作。五、物管部職責(zé)1、全方面負(fù)責(zé)對各管理處工作進(jìn)行指導(dǎo)、檢驗、監(jiān)督。2、負(fù)責(zé)對開發(fā)商相關(guān)部門及施工單位聯(lián)絡(luò)，協(xié)調(diào)處理工程遺留問題。3、負(fù)責(zé)組建新接管項目管理處，做好物業(yè)接管驗收工作。4、負(fù)責(zé)督導(dǎo)各管理處房屋移交驗收、入住手續(xù)辦理及裝修管理工作。5、負(fù)責(zé)組織制訂各小區(qū)（大廈）房屋及公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃、各小區(qū)（大廈）安全防范計劃，并督促指導(dǎo)各管理處按計劃實(shí)施。6、負(fù)責(zé)對各管理處職員專業(yè)技能培訓(xùn)考評。7、完成企業(yè)下達(dá)各項指標(biāo)、任務(wù)。8、負(fù)責(zé)做好物業(yè)管理中緊急情況處理工作。9、負(fù)責(zé)各小區(qū)（大廈）商鋪市場調(diào)查、廣告策劃及物業(yè)租賃協(xié)議評審工作。10、負(fù)責(zé)企業(yè)所需物資采購、進(jìn)貨驗證、入庫及領(lǐng)用管理，做好供方評審工作。六、管理處職責(zé)1、負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）日常管理服務(wù)工作，落實(shí)實(shí)施企業(yè)質(zhì)量方針和目標(biāo)。2、負(fù)責(zé)業(yè)主（住戶）入住手續(xù)辦理，簽署、保管相關(guān)協(xié)議資料。3、負(fù)責(zé)各項費(fèi)用收取工作，落實(shí)和完成企業(yè)下達(dá)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。4、加強(qiáng)和住戶及業(yè)主委員會聯(lián)絡(luò)和交往。5、負(fù)責(zé)業(yè)主（住戶）各類投拆和意見處理工作。6、認(rèn)真開展小區(qū)文化活動，組織召開住戶座談會。7、負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）房屋、商鋪?zhàn)赓U日常管理。第二部分：崗位職責(zé)一、總經(jīng)理職責(zé)1、落實(shí)國家相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)。2、主持制訂本企業(yè)質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)。3、組織建立、實(shí)施和完善質(zhì)量管理體系，主持“管理評審”。4、同意公布《質(zhì)量手冊》，同意“管理評審計劃”和“管理評審匯報”。5、任命管理者代表。6、提供資源，確定合理質(zhì)量組織機(jī)構(gòu)，任命相關(guān)部門責(zé)任人。7、同意關(guān)鍵物業(yè)管理方案和年度管理計劃、年度費(fèi)用概預(yù)算及決算匯報，同意收費(fèi)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)制訂物業(yè)管理制度，并檢驗、督促實(shí)施。8、組織新項目標(biāo)開發(fā)及簽署物業(yè)管理協(xié)議。9、負(fù)責(zé)主持企業(yè)辦公會議。10、負(fù)責(zé)企業(yè)各類費(fèi)用收支審批。11、推行企業(yè)安全消防第一責(zé)任人全部職責(zé)。三、副總經(jīng)理職責(zé)1、幫助總經(jīng)理抓好企業(yè)各項管理工作。2、依據(jù)總經(jīng)理授權(quán)，主持分管部門業(yè)務(wù)工作。3、在職權(quán)范圍內(nèi)代表企業(yè)和政府及職能部門聯(lián)絡(luò)、交往。4、率領(lǐng)部門實(shí)現(xiàn)企業(yè)下達(dá)任務(wù)指標(biāo)。5、完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。四、財務(wù)部經(jīng)理、會計、出納、倉管理員職責(zé)財務(wù)部經(jīng)理職責(zé)1、編制和實(shí)施預(yù)算、財務(wù)收支計劃、信貸計劃、確定資金籌措和使用方案，增收節(jié)支，有效地使用資金。2、進(jìn)行成本費(fèi)用估計、計劃、分析和考評，督促相關(guān)部門降低消耗、節(jié)省費(fèi)用，提升經(jīng)濟(jì)效益。3、建立健全經(jīng)濟(jì)核實(shí)制度，利用財務(wù)會計資料進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動分析。4、負(fù)責(zé)財務(wù)人員配置，提出計劃，組織會計人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考評。5、幫助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、業(yè)務(wù)發(fā)展和基礎(chǔ)建設(shè)投資問題作出決議，參與重大經(jīng)濟(jì)協(xié)議和經(jīng)濟(jì)協(xié)議研究、審查。6、負(fù)責(zé)內(nèi)部財務(wù)審計，監(jiān)督財務(wù)部門各崗位做好核實(shí)工作，避免資金流失。7、代表企業(yè)和稅務(wù)局等職能部門聯(lián)絡(luò)。8、完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。會計職責(zé)1、根據(jù)國家會計制度，正確設(shè)置和使用會計科目，會計帳戶和會計帳簿，建立健全原始憑證和記帳憑證。2、立即做好總帳和相關(guān)明細(xì)帳登記工作，做好各項財務(wù)結(jié)算工作。3、認(rèn)真實(shí)施會計制度和財經(jīng)紀(jì)律，做到費(fèi)用開支有計劃，報銷有標(biāo)準(zhǔn)；做好各項費(fèi)用開支借款、報銷和結(jié)算工作。4、負(fù)責(zé)內(nèi)部費(fèi)用指標(biāo)使用考評分析工作，按月總結(jié)財務(wù)活動，按時編制和提供財務(wù)工作分析報表及資料。5、定其進(jìn)行帳務(wù)檢驗、查對工作，做到帳帳相符、帳實(shí)相符、帳證相符。6、負(fù)責(zé)財務(wù)會計檔案在要求時間內(nèi)保管理工作，確保會計檔案安全和完整。7、督促各管理處物業(yè)管理費(fèi)及其它費(fèi)用收取工作。8、做好財務(wù)信息保密工作。出納職責(zé)1、嚴(yán)格遵守國家現(xiàn)金管理制度，做好現(xiàn)金管理工作，具體辦理現(xiàn)金收支業(yè)務(wù)。2、嚴(yán)格遵守國家轉(zhuǎn)帳結(jié)算制度，做好銀存款管理工作，具體辦理相關(guān)銀行結(jié)算業(yè)務(wù)。3、登記現(xiàn)金日志帳和銀行存款日志帳。4、逐日做好現(xiàn)金結(jié)算工作，認(rèn)真保管好庫存現(xiàn)金和多種有價證券。5、保管相關(guān)印章、空白收據(jù)、發(fā)標(biāo)和空白支票。6、幫助會計核實(shí)工資，組織發(fā)放工資、獎金及提取現(xiàn)金。7、幫助辦理繳納國家稅收等應(yīng)繳款項業(yè)務(wù)手續(xù)。五、質(zhì)管部經(jīng)理、質(zhì)檢員職責(zé)質(zhì)管部經(jīng)理職責(zé)1、在總經(jīng)理、管理者代表領(lǐng)導(dǎo)下，推行質(zhì)量管理，負(fù)責(zé)組織、落實(shí)貫標(biāo)實(shí)施檢驗工作。2、負(fù)責(zé)本企業(yè)質(zhì)量方針、目標(biāo)具體落實(shí)和實(shí)施，定其向總經(jīng)理和管理者代表匯報，幫助管理者代表做好內(nèi)部審核工作。3、負(fù)責(zé)檢驗各部門實(shí)施質(zhì)量管理體系文件中所要求各項程序?qū)嵤┣闆r，對不合格項提出糾正和預(yù)防提議，并監(jiān)督檢驗。4、幫助管理者代表組織質(zhì)量管理體系文件編寫、修改工作。5、幫助總經(jīng)理、管理者代表組織管理評審準(zhǔn)備、跟蹤、驗證工作。6、負(fù)責(zé)對企業(yè)職能制度、崗位制度及各項規(guī)章制度檢驗、監(jiān)督工作。7、完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。質(zhì)檢員職責(zé)1、幫助部門經(jīng)理做好企業(yè)質(zhì)量管理工作。2、嚴(yán)格實(shí)施企業(yè)質(zhì)量檢驗制度，熟悉各部門、各崗位工作檢驗標(biāo)準(zhǔn)，堅持標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)事求是。3、負(fù)責(zé)對企業(yè)各職能部門、各崗位日常工作檢驗，參與質(zhì)部管理組織部部門抽查工作。4、對各部門存在通常問題立即給予糾正，對重在或處理不了問題立即上報部門經(jīng)理。5、幫助部門經(jīng)理督導(dǎo)各部門做好服務(wù)質(zhì)量評定工作。6、正確利用各類檢驗、考評評定統(tǒng)計，并做好統(tǒng)計分析報表，按時匯報部門經(jīng)理。7、完成部門領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。六、辦公室主任、文員職責(zé)辦公室主任職責(zé)1、負(fù)責(zé)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)各部門之間工作并對部門組員進(jìn)行督導(dǎo)和管理。2、依據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)、政策，建立企業(yè)人事管理制度、行政管理制度。3、制訂企業(yè)年度職員培訓(xùn)計劃，審批其它部門培訓(xùn)計劃，并跟蹤檢驗培訓(xùn)情況。4、負(fù)責(zé)企業(yè)各項會議組織、安排工作，做好會議統(tǒng)計，形成會議決議或紀(jì)要，起草企業(yè)文件、通知、匯報、總結(jié)等。5、負(fù)責(zé)小區(qū)文化組織開展，協(xié)調(diào)溝通企業(yè)和上級職能部門關(guān)系。6、負(fù)責(zé)協(xié)議評審歸口管理工作，經(jīng)總經(jīng)理授權(quán)和分承包方簽署協(xié)議或協(xié)議。7、責(zé)任人力資源管理，制訂人員招聘、培訓(xùn)、考評計劃，并實(shí)施。8、完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。文員職責(zé)1、為新職員辦理入職手續(xù)，派發(fā)企業(yè)規(guī)章制度及相關(guān)文件通知，建立職員檔案，妥善保管企業(yè)關(guān)鍵文件、證件。2、辦理職員解聘、辭職手續(xù)。3、負(fù)責(zé)職員考勤工作。4、負(fù)責(zé)職員福利用具發(fā)放、登記。5、幫助辦公室主任開展職員培訓(xùn)和小區(qū)文化活動。6、負(fù)責(zé)外來文件、資料和企業(yè)人事檔案管理工作。7、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。七、用戶服務(wù)部經(jīng)理1、圍繞部門宗旨、使命，理清部門工作內(nèi)容及工作關(guān)鍵，正確、合理進(jìn)行部門分工。2、對部門各項工作進(jìn)行監(jiān)督、幫助，確保各項工作正常實(shí)施、運(yùn)轉(zhuǎn)。3、確定合理部門組強(qiáng)化吉構(gòu)、人員結(jié)構(gòu)，任免相關(guān)部門主管、職員。4、擬制、同意部門方案計劃，并監(jiān)督落實(shí)實(shí)施。5、做好外聯(lián)及內(nèi)部銜接工作，提供本部門有效完成工作資源。6、組織部門開展學(xué)習(xí)、培訓(xùn)及各類活動，激勵團(tuán)體士氣，保持部門穩(wěn)定，培養(yǎng)物業(yè)企業(yè)一線領(lǐng)導(dǎo)干部。7、負(fù)責(zé)住戶反應(yīng)意見和投訴問題跟蹤、落實(shí)、處理。8、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。八、物管部經(jīng)理、管理員、倉管員職責(zé)物管部經(jīng)理職責(zé)1、全方面負(fù)責(zé)對各管理處工作進(jìn)行指導(dǎo)、檢驗、監(jiān)督。2、負(fù)責(zé)組建新接管項目管理處，做好物業(yè)接管驗收工作。3、負(fù)責(zé)企業(yè)所需物資采購管理，做好供方評審工作。4、負(fù)責(zé)組織物業(yè)市場調(diào)查、廣告策劃及物業(yè)租賃協(xié)議評審工作。5、完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。物管部副經(jīng)理職責(zé)（工程維修工作）1、幫助物管部經(jīng)理推行部門職責(zé)。2、負(fù)責(zé)組織制訂各小區(qū)（大廈）房屋和公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督、指導(dǎo)各管理處按計劃實(shí)施。3、負(fù)責(zé)做好各小區(qū)（大廈）圖紙、設(shè)施設(shè)備資料管理工作。4、負(fù)責(zé)各小區(qū)（大廈）工程維修技術(shù)咨詢和各管理處維修員專業(yè)技能培訓(xùn)考評。5、負(fù)責(zé)對各管理處日常維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督、檢驗、指導(dǎo)。6、負(fù)責(zé)各小區(qū)（大廈）工程維修建設(shè)項目標(biāo)洽談、施工監(jiān)理和工程協(xié)議評審、跟蹤檢驗、落實(shí)。7、負(fù)責(zé)工程維修緊急事件處理。8、做好和相關(guān)市政職能部門協(xié)調(diào)、溝通工作。9、完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。管理員職責(zé)1、熟悉本部門職責(zé)，幫助部門經(jīng)理做好對各管理處督導(dǎo)工作。2、負(fù)責(zé)本部門文件資料搜集、整理、保管等工作。3、負(fù)責(zé)對各管理處文件資料管理監(jiān)督指導(dǎo)工作。4、幫助、指導(dǎo)管理處入住手續(xù)辦理及各類表格使用。5、幫助部門副經(jīng)理制訂各小區(qū)（大廈）公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，各小區(qū)（大廈）安全防范計劃，并深入各小區(qū)（大廈）組織實(shí)施。6、負(fù)責(zé)對小區(qū)（大廈）商鋪進(jìn)行市場調(diào)查和廣告策劃，并主動提出合理化提議。7、負(fù)責(zé)企業(yè)所需物資采購及進(jìn)貨驗證工作。8、完成部門經(jīng)理交辦其它工作。倉管員職責(zé)1、實(shí)施倉庫管理要求，做好倉庫管理工作。2、建立倉庫臺帳、做好物資進(jìn)出登記和保管工作，嚴(yán)格控制物資領(lǐng)用手續(xù)。3、嚴(yán)格物資采購和驗收入庫入手續(xù)，確保采購物資合格有效。4、負(fù)責(zé)庫存物資安全管理工作，定時會同財務(wù)部盤點(diǎn)，并做到帳、物相符。5、做好物資領(lǐng)用發(fā)放工作。九、管理處主任、副主任、保安主管、保安副主管、保安班長、保安員、維修主管、維修員、供水員、管理員、質(zhì)檢員、電梯管理員、招待所服務(wù)員、環(huán)衛(wèi)綠化主管、清潔員、綠化員、收費(fèi)員、會所主管、領(lǐng)班、服務(wù)員職責(zé)管理處主任職責(zé)1、在物管部直接領(lǐng)導(dǎo)下，落實(shí)實(shí)施企業(yè)質(zhì)量方針和目標(biāo)。2、全方面負(fù)責(zé)所管轄小區(qū)（大廈）日常服務(wù)、管理工作，定其檢驗工作，掌握小區(qū)（大廈）安全防范、環(huán)衛(wèi)保潔、綠化管養(yǎng)、維修管理和小區(qū)文化等工作情況。3、落實(shí)和完成企業(yè)下達(dá)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)和服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)。4、培訓(xùn)本部門人員，做好部門職員工作督導(dǎo)和服務(wù)評定。5、加強(qiáng)和住戶及業(yè)主委員會聯(lián)絡(luò)和交往，妥善處理住戶投訴。6、完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。副主任職責(zé)1、幫助管理處主任搞好所管轄小區(qū)（大廈）日常服務(wù)、管理工作，領(lǐng)導(dǎo)分管班組業(yè)務(wù)工作。2、負(fù)責(zé)分管班組人員管理和督導(dǎo)工作。3、率領(lǐng)分管班組人員完成企業(yè)下達(dá)任務(wù)和指標(biāo)。4、負(fù)責(zé)住戶投訴及突發(fā)事件具體處理工作。5、抓好分管班組人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作。檢驗職員工作質(zhì)量、儀容儀表言行規(guī)范、辦公環(huán)境、勞動紀(jì)律等，幫助主任做好職員服務(wù)質(zhì)量評定。6、完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。保安組主管職責(zé)1、全方面負(fù)責(zé)所在管理處管轄小區(qū)（大廈）治安、消防管理。2、負(fù)責(zé)組織轄區(qū)保安員落實(shí)實(shí)施物管部組織制訂安全防范計劃。3、負(fù)責(zé)對轄區(qū)保安員落實(shí)實(shí)施物管部組織制訂安全防范計劃。4、負(fù)責(zé)對轄區(qū)通常治安事件和住戶投訴進(jìn)行處理并立即匯報管理處主任。5、負(fù)責(zé)和公安機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)發(fā)生治安消防事件。6、負(fù)責(zé)轄區(qū)消防管理，定時對消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢驗統(tǒng)計，開展消防宣傳、普及消防知識，對保安員進(jìn)行消防常識及演練培訓(xùn)。7、完成企業(yè)及部門交辦其它工作。保安組副主管職責(zé)1、幫助保安主管抓好轄區(qū)治安、消防管理工作。2、負(fù)責(zé)保安員思想政治工作及內(nèi)務(wù)管理工作。3、負(fù)責(zé)保安員日常業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)和體能、技能訓(xùn)練。4、負(fù)責(zé)配合保安主管檢驗各崗位保安員工作，立即糾正違紀(jì)違章，并進(jìn)行處理。5、負(fù)責(zé)配合主管做好保安職員作紀(jì)律檢驗，尤其是檢驗夜間保安員執(zhí)勤情況。6、完成企業(yè)及部門交辦其它工作。保安班長職責(zé)1、做好全班考勤。2、主持崗前會，分配下屬工作，檢驗隊員儀容儀表，警用器械。3、不停巡視，監(jiān)督各崗位執(zhí)勤情況，立即糾正違法違章。4、處理通常治安事件和住戶投訴，并上報主管。5、保管好本班公用物資。6、臨時頂替保安員崗位。7、主持班后會，講評當(dāng)日值勤情況，填寫值勤統(tǒng)計并上報主管。8、對本班保安員日常培訓(xùn)和考評。9、監(jiān)督、檢驗各班收費(fèi)情況，立即將所收費(fèi)用上交管理處。保安員職責(zé)1、絕對服從上級指令。2、警容整齊、言行規(guī)范、文明執(zhí)崗。3、熟悉本崗位地形、建筑形式及消防設(shè)施分布情況。4、熟悉本崗位任務(wù)和要求，并認(rèn)真實(shí)施。5、妥善保管并正確使用通訊器材，警械和崗上設(shè)施。幫助監(jiān)控室查詢報警情況并采取對應(yīng)方法。6、果斷處理本崗位發(fā)生問題，發(fā)覺可疑人要有禮貌地進(jìn)行盤查和監(jiān)控。遇有火警及其它事故應(yīng)快速撲救或采取有效方法保護(hù)好現(xiàn)場，并立即上報。7、做好進(jìn)出車輛指揮、登記、收費(fèi)工作。觀察、指揮機(jī)動車進(jìn)出車庫（場）時停放、倒車等，避免占用車位或掛傷其它車輛；保持非機(jī)動車（自行車）存車整齊、有序。對轄區(qū)內(nèi)亂停亂放現(xiàn)象立即糾正。8、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。維修組主管職責(zé)1、全方面負(fù)責(zé)所在管理處所轄物業(yè)房屋、公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作。2、負(fù)責(zé)住戶報修處理具體領(lǐng)導(dǎo)工作。3負(fù)責(zé)組織維修員落實(shí)實(shí)施物管部組織制訂房屋和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃。4、負(fù)責(zé)對轄區(qū)維修組工作進(jìn)行具體安排，對維修員進(jìn)行管理督導(dǎo)。5、率領(lǐng)維修組人員開展各項維護(hù)保養(yǎng)工作，并進(jìn)行跟蹤作業(yè)，檢驗指導(dǎo)各類質(zhì)量統(tǒng)計表格使用情況。6、負(fù)責(zé)對小區(qū)（大廈）發(fā)生維修應(yīng)急事件現(xiàn)場處理，并立即匯報管理處主任。7、負(fù)責(zé)轄區(qū)裝修管理工作和工程維修項目標(biāo)質(zhì)量監(jiān)理工作。8、負(fù)責(zé)維修員思想政治工作、日常業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考評工作。9、完成企業(yè)及部門交辦其它工作。維修員職責(zé)1、熟悉并定時檢驗小區(qū)（大廈）各區(qū)域設(shè)施設(shè)備情況，做好小區(qū)（大廈）房屋及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作，并做好相關(guān)記靈。2、禮貌周到，快速優(yōu)質(zhì)地完成住戶報修項目標(biāo)維修工作。3、為住戶維修完成，清理好現(xiàn)場，填寫好維修單，請住戶署名認(rèn)可，收取費(fèi)用并立即交回管理處。4、一時處理有了問題，立即向主管反應(yīng)匯報。5、保持工作環(huán)境清潔、整齊；妥善保管維修工具、設(shè)備。6、做好小區(qū)（大廈）水、電、煤氣抄表工作。7、認(rèn)真參與企業(yè)和本部門組織培訓(xùn)、學(xué)習(xí)。8、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。供水員職責(zé)：1、做好供水工作，并認(rèn)真正確統(tǒng)計。2、遵守國家相關(guān)二次供水衛(wèi)生安全管理條例，掌握供水人員相關(guān)衛(wèi)生知識。3、負(fù)責(zé)供水設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作。4、做好住戶報修電話接聽和統(tǒng)計工作，立即通知相關(guān)維修人員或主管處理。5、保持工作環(huán)境清潔、整齊；妥善保管領(lǐng)用工具。6、認(rèn)真參與企業(yè)和本部門組織培訓(xùn)、學(xué)習(xí)。7、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。管理員職責(zé)：1、負(fù)責(zé)住戶意見、投訴接待處理工作，并做好特投訴處理統(tǒng)計和值班統(tǒng)計。2、做好和其它部門、班組溝通聯(lián)絡(luò)及信息傳輸工作。3、負(fù)責(zé)來訪人員接待、夜間值班、接聽電話、填寫維修派工單，辦理出門條。4、負(fù)責(zé)檔案、本部門文件資料管理工作。5、負(fù)責(zé)空置房屋及公共設(shè)施鑰匙控制保管，嚴(yán)格實(shí)施借出和歸還登記制度。6、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主入住手續(xù)工作。7、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主電話、寬帶網(wǎng)安裝申辦手續(xù)，辦理業(yè)主落戶手續(xù)。8、做好打字、復(fù)印、收發(fā)傳真業(yè)務(wù)工作。9、負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)失物招領(lǐng)歸還登記、保管、上繳等工作。10、本部門辦公設(shè)備日常保管、養(yǎng)護(hù)工作，保持工作環(huán)境潔凈整齊。11、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。質(zhì)檢員職責(zé)1、熟知管理處工作內(nèi)容、要求、標(biāo)準(zhǔn)。2、負(fù)責(zé)日常巡視檢驗小區(qū)（大廈）安全防范、維修管理、環(huán)衛(wèi)保潔、綠化管養(yǎng)等工作情況，認(rèn)真做好檢驗統(tǒng)計。3、負(fù)責(zé)日常檢驗管理處職員勞動紀(jì)律、辦公環(huán)境、服務(wù)規(guī)范、工作效率等，并認(rèn)真做好檢驗統(tǒng)計。4、負(fù)責(zé)商鋪管理、空置房管理、標(biāo)識管理工作。5、負(fù)責(zé)檢驗指導(dǎo)管理處各班組質(zhì)量統(tǒng)計表格使用情況。6、負(fù)責(zé)幫助管理處主任檢驗管理處制訂各項計劃實(shí)施完成情況。7、做好質(zhì)量檢驗周、月匯總、分析工作。8、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。收費(fèi)員職責(zé)1、認(rèn)真學(xué)習(xí)掌握相關(guān)物業(yè)管理政策法規(guī)。2、做好所收各項費(fèi)用核實(shí)、發(fā)放工作。3、做好所收各項費(fèi)用收取工作。4、做好費(fèi)用收取日報表，妥善保管所收現(xiàn)金。5、每日所收現(xiàn)金立即上繳財務(wù)部，不得坐支挪用現(xiàn)金。6、妥善保管好各類票據(jù)憑證。7、主動做好收費(fèi)工作，完成管理處制訂費(fèi)用收繳率目標(biāo)。8、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。裝修管理員職責(zé)1、負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）業(yè)主房屋裝修日常監(jiān)督、檢驗工作。熟知《裝修管理要求》相關(guān)條款和內(nèi)容，指導(dǎo)裝修業(yè)主辦理相關(guān)手續(xù)。2、對進(jìn)出小區(qū)（大廈）裝修人員進(jìn)行管理，對違規(guī)行為加以糾正和阻止，對可疑人員立即匯報保安人員或主管。3、對裝修過程中安全或消防隱患進(jìn)行檢驗，對裝修單位進(jìn)行管理，維護(hù)房屋本體結(jié)構(gòu)完好和外觀統(tǒng)一整齊。4、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。招待所服務(wù)員職責(zé)1、全方面負(fù)責(zé)招待所衛(wèi)生清潔工作。2、采購、配發(fā)、保管招待所耗用具。3、入住客人走后，立即打掃整理房間，清點(diǎn)耗用具并填寫耗用數(shù)量報表。4、對客人熱情、禮貌，盡可能滿足客人合理要求，若遇不能處理服務(wù)項目，向主任請示匯報。5、未經(jīng)企業(yè)同意，嚴(yán)禁職員及其家眷親友在招待所留宿。6、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)報刊、信件、包裹、匯款單、特快專遞等收發(fā)工作，關(guān)鍵信件做好登記和簽收。7、配合管理員做好來訪人員接待、接聽電話等工作。8、幫助保安組做好招待所治安消防工作，發(fā)覺異常情況立即匯報管理處主任或保安組主管。9、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。環(huán)衛(wèi)綠化主管職責(zé)1、熟悉掌握管轄小區(qū)（大廈）各公共衛(wèi)生區(qū)域、綠化區(qū)域情況，監(jiān)督指導(dǎo)環(huán)、綠化人員做好小區(qū)（大廈）清潔綠化工作。2、合理設(shè)置環(huán)衛(wèi)綠化人員崗位，制訂環(huán)衛(wèi)綠化工作目標(biāo)。3、熟練掌握“保潔作業(yè)指導(dǎo)書”、“綠化作業(yè)指導(dǎo)書”及所在小區(qū)（大廈）“保潔綠化作業(yè)規(guī)程”，定時組織環(huán)衛(wèi)、綠化人員進(jìn)行學(xué)習(xí)培訓(xùn)。4、負(fù)責(zé)和分承包環(huán)衛(wèi)綠化企業(yè)協(xié)調(diào)溝通，提升環(huán)衛(wèi)綠化服務(wù)質(zhì)量。5、常常巡視小區(qū)（大廈）各公共區(qū)域和綠化區(qū)域環(huán)衛(wèi)保潔、綠化管養(yǎng)情況，發(fā)覺未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)，立即批評、整改，嚴(yán)重給處罰。5、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。環(huán)衛(wèi)員職責(zé)1、熟悉本責(zé)任區(qū)衛(wèi)生環(huán)境況及衛(wèi)生任務(wù)和要求。2、天天按要求時間和次數(shù)，對責(zé)任區(qū)域進(jìn)行根本打掃、拖洗，并保持潔凈、整齊。3、天天按時清運(yùn)垃圾。4、認(rèn)真完成家政服務(wù)工作。5、認(rèn)真參與企業(yè)和本部門培訓(xùn)，對企業(yè)組織各類活動。綠化員職責(zé)1、熟練掌握綠化作業(yè)操作規(guī)程和注意事項。2、每日巡視管轄范圍內(nèi)全部綠化部署、設(shè)施及綠化植物生長動態(tài)是否正常，發(fā)覺問題立即糾正、處理。3、負(fù)責(zé)對管轄范圍內(nèi)花草樹木噴淋、修剪、施肥、殺蟲、擺設(shè)。4、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)消殺蚊蟲、蠅、鼠等工作。5、認(rèn)真參與企業(yè)和本部門培訓(xùn)學(xué)習(xí)，參與企業(yè)組織種類活動。會所主管職責(zé)1、接收管理處主任領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督，全方面負(fù)責(zé)會所經(jīng)營管理。依據(jù)企業(yè)規(guī)章制度和會所設(shè)施項目具體情況，制訂部門管理制度和工作標(biāo)準(zhǔn)并監(jiān)督實(shí)施，確保會所正常運(yùn)轉(zhuǎn)。2、依據(jù)用戶要求改變，立即調(diào)整經(jīng)營方法、管理方案，提升設(shè)施利用率，努力創(chuàng)收。3、負(fù)責(zé)控制、審核部門物資耗用情況，控制成本開支。4、制訂部門人員編制，組織職員培訓(xùn)及考評，適時指導(dǎo)工作，合理組織調(diào)配人員。時搜集、征求用戶意見，處理用戶投訴，盡可能滿足用戶要求。5、督導(dǎo)工作人員注意防炎、防盜，搞好清潔工作，為用戶提供一個安全文明、清潔娛樂、健身環(huán)境。6、做好和各部門協(xié)調(diào)配合工作，完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它任務(wù)。會所領(lǐng)班職責(zé)1、接收會所主管督導(dǎo)，向會所主管負(fù)責(zé)，督導(dǎo)服務(wù)人員按企業(yè)要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)向用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。2、檢驗所屬職員儀容儀表、禮節(jié)禮貌、勞動態(tài)度和工作效率，編制職員當(dāng)值輪休表，嚴(yán)格統(tǒng)計考勤，檢驗職員勞動紀(jì)律。3、負(fù)責(zé)監(jiān)督檢驗服務(wù)員崗位職責(zé)落實(shí)情況，定時檢驗會所環(huán)境和各設(shè)施設(shè)備衛(wèi)生清情況，按要求標(biāo)準(zhǔn)，做好具體統(tǒng)計。4、幫助主管培訓(xùn)職員，學(xué)習(xí)相關(guān)專業(yè)知識，按相關(guān)操作規(guī)程合理使用和保養(yǎng)設(shè)備，每日營業(yè)前對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全方面檢驗。5、定時檢驗多種設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況，確保其處于良好狀態(tài)。6、負(fù)責(zé)物資保管，領(lǐng)用工作。7、和職員同時輪班服務(wù)，處理用戶投訴和糾紛，處理不了時應(yīng)立即向部門主管匯報。8、每日開好班前班后會，做到班前有計劃，班后有總結(jié)，建立交接班手續(xù)，嚴(yán)格交接班制度。會所服務(wù)員職責(zé)1、熱情禮貌、真誠友好，為用戶提升優(yōu)質(zhì)、文明服務(wù)。2、負(fù)責(zé)會所環(huán)境及設(shè)施設(shè)備日常清潔衛(wèi)生工作。3、負(fù)責(zé)會所娛樂設(shè)施、健身器械日常管理。4、熟悉并能指導(dǎo)用戶使用娛樂設(shè)施、健身設(shè)備。5、負(fù)責(zé)做好收銀和記帳工作。6、認(rèn)真參與企業(yè)和本部門組織培訓(xùn)、學(xué)習(xí)。業(yè)主交房手續(xù)工作作業(yè)指導(dǎo)書1.0目標(biāo)為提升工作效率，順利完成交房工作，使業(yè)主愉快地辦理入住手續(xù)，特制訂本工作作業(yè)指導(dǎo)書。2.0適用范圍適適用于企業(yè)向住戶交付房屋過程控制。3.0工作步驟3.1管理處辦理交房手續(xù)人員依據(jù)各自職責(zé)，嚴(yán)格根據(jù)住戶入住工作步驟，辦理以下交房手續(xù)。3.1.1核實(shí)業(yè)主出示開發(fā)商開具購房證實(shí)、“交房通知”及身份證（若是委托人辦理，須出示并核實(shí)業(yè)主委托書、業(yè)主身份證，受委托人身份證）。3.1.2核實(shí)業(yè)主各項證實(shí)無誤后，管理處人員陪業(yè)主驗收房屋，填寫“小區(qū)（大廈）業(yè)主房屋驗收交接表”，一式兩份，業(yè)主和管理處各存一份。在驗收中，如發(fā)覺問題，管理處人員需立即填寫“小區(qū)（大廈）接管理驗收不合格項目返修通知單”，通知開發(fā)商進(jìn)行處理，直至業(yè)主認(rèn)可為止。3.1.3業(yè)主驗收房屋合格后，管理處人員和業(yè)主簽定：（1）《小區(qū)（大廈）前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》一式三份，業(yè)主保留一份，管理處保留兩份。（2）《裝修管理要求》一式兩份，業(yè)主和管理處各執(zhí)一份。（3）《業(yè)主條約》一式兩份，業(yè)主和管理處各存一份。（5）《物業(yè)使用守則》一式一份，業(yè)主保留。在簽定各項協(xié)議協(xié)議時，經(jīng)辦人要向業(yè)主說明條款內(nèi)容；填寫條款時，要用碳素或藍(lán)黑墨水填寫，字跡清楚，并注明日期、經(jīng)辦人。3.1.4根據(jù)入住交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)業(yè)主到收費(fèi)處交納相關(guān)費(fèi)用。3.1.5業(yè)主交清各項費(fèi)用后，鑰匙管理員對業(yè)主簽發(fā)房屋鑰匙，填寫“小區(qū)（大廈）辦理入住手續(xù)情況記錄表”和“小區(qū)（大廈）業(yè)主入住費(fèi)用統(tǒng)計表”。3.3對各類協(xié)議（協(xié)議）和表格等資料進(jìn)行分類整理并妥善保管。3.4業(yè)主辦理入住步驟圖購房證實(shí)購房證實(shí)交房通知交房通知物業(yè)管理服務(wù)咨詢物業(yè)管理服務(wù)咨詢建立檔案驗收房屋簽署物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議繳納費(fèi)用簽領(lǐng)鑰匙及物資建立檔案驗收房屋簽署物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議繳納費(fèi)用簽領(lǐng)鑰匙及物資4.0相關(guān)質(zhì)量統(tǒng)計4.1小區(qū)(大廈)業(yè)主房屋驗收交接表WG-QR-694.2小區(qū)(大廈)接管驗收不合格項目返修通知單WG-QR-774.3小區(qū)(大廈)業(yè)主鑰匙交接統(tǒng)計表WG-QR-714.4小區(qū)(大廈)辦理入住手續(xù)情況記錄表WG-QR-824.5小區(qū)(大廈)業(yè)主入住費(fèi)用統(tǒng)計表WG-QR-83常見物資管理作業(yè)指導(dǎo)書一、物資采購：各部門常見物資每個月末由部門責(zé)任人報送下月采購計劃，報物管部審核。倉庫依據(jù)庫存情況，查對常見物資庫存最低限量提出采購申請，交到物管部、財務(wù)部審核后，報總經(jīng)理同意。物管部依據(jù)采購申請單統(tǒng)一安排采購。急需維修材料、大宗物品臨時報批，實(shí)施“維修急需材料采購作業(yè)指導(dǎo)書”相關(guān)要求。采購時，按合格供方名單優(yōu)先采購，采購人員標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)在發(fā)票上留有采購地點(diǎn)及電話號碼。采購報批程序：部門采購計劃→物管部初審→倉庫報采購申請→物管部、財務(wù)部審核→總經(jīng)理審批→物管部安排采購。二、物資入庫管理1、管理：入庫驗收、建立帳冊、定時盤點(diǎn)，明確標(biāo)識，做到帳帳相符，帳實(shí)相符。2、建帳：設(shè)置倉庫一級總賬和二級明細(xì)帳。一級總帳關(guān)鍵是登記進(jìn)、出、存三欄，反應(yīng)物資進(jìn)出和存余情況，月末進(jìn)行盤點(diǎn)記帳；二級明細(xì)帳分類別、分部門登記，反應(yīng)物資進(jìn)出存余情況和各部門領(lǐng)用情況。三、物品領(lǐng)用標(biāo)準(zhǔn)：嚴(yán)格控制物品領(lǐng)用數(shù)量及報批手續(xù)，監(jiān)督到個人，避免出現(xiàn)多領(lǐng)多報、反復(fù)領(lǐng)用情況發(fā)生；便于部門成本控制和核實(shí)。通常個人和部門申領(lǐng)所需物品，填寫領(lǐng)料單，經(jīng)部門責(zé)任人核準(zhǔn)后領(lǐng)用。各部門應(yīng)建立臺帳，填寫“職員領(lǐng)用物品記錄表”，統(tǒng)計領(lǐng)用情況。物管部和財務(wù)部不定時進(jìn)行監(jiān)督檢驗。維修急需材料采購作業(yè)指導(dǎo)書為提升工作效率，在特殊情況下，維修急需材料可按以下程序采購：1、如住戶報修而倉庫缺乏所需材料且急需采購更換，管理處維修組主管以指派懂行人員先采購所需材料。2、采購人員將材料交倉庫驗收入庫后，按領(lǐng)用手續(xù)領(lǐng)用，工作結(jié)束后，填寫材料費(fèi)、人工費(fèi)，并請住戶署名認(rèn)可。3、管理處維修組補(bǔ)填采購申請單交經(jīng)理室審批。4、采購員把經(jīng)理室同意采購申請單交一份到倉庫和財務(wù)部，并憑倉庫驗收單到財務(wù)部報銷采購材料費(fèi)用。保潔作業(yè)指導(dǎo)書1.0目標(biāo)為住戶提供一個潔凈、整齊、舒適生活環(huán)境和工作環(huán)境。2.0適用范圍適適用于企業(yè)管理轄各小區(qū)（大廈）。3.0職責(zé)3.1環(huán)衛(wèi)綠化主管負(fù)責(zé)保潔安排、檢驗、考評。3.2環(huán)衛(wèi)員具體負(fù)責(zé)各項保潔工作。4.0保潔程序4.1天天由指定環(huán)衛(wèi)員對車行道；人行道；廣場；水池；架空層地面、頂面及設(shè)施；樓道頂面、墻面、樓梯、扶手、護(hù)欄、玻璃、信箱、電梯門、垃圾桶（箱）、煙灰缸等公共區(qū)域進(jìn)行保潔，并不停巡視以保持潔凈整齊。4.2天天由指定環(huán)衛(wèi)員對門廳、大堂地面、墻面、入口處腳墊、玻璃門、大堂內(nèi)家俱、信箱、標(biāo)識牌、消防器材、框子等設(shè)施保潔以保持潔凈整齊。4.3指定環(huán)衛(wèi)員定時對滅火器、消防箱、門、窗、防火門、公共通道、外露管道等設(shè)施保潔，以保持潔凈整齊。4.4指定環(huán)衛(wèi)員定時對膠質(zhì)地面、大理石地面進(jìn)行一次打蠟工作以保持地面整齊、光亮，并對地面外表進(jìn)行有效保護(hù)。4.5保潔工具、器具在每次使用后應(yīng)清洗潔凈，統(tǒng)一存放于指定地點(diǎn)并立即補(bǔ)充更換。4.6空置房依據(jù)發(fā)展商要求進(jìn)行清掃。4.7天天對公共娛樂設(shè)施、噴水池、公園椅進(jìn)行一次以上保潔，以保持潔凈整齊。4.8各小區(qū)保潔工作由各管理處依據(jù)實(shí)際情況制訂具體保潔作業(yè)指導(dǎo)書或規(guī)程，報質(zhì)管部審核同意后實(shí)施。5.0監(jiān)督實(shí)施由管理處主任監(jiān)督實(shí)施綠化作業(yè)指導(dǎo)書1.0目標(biāo)保障綠化區(qū)域植物正常生長，為住戶提供一個幽雅、舒適生活環(huán)境和工作環(huán)境。2.0適用范圍適適用于企業(yè)管轄各小區(qū)（大廈）3.0職責(zé)3.1管理處環(huán)衛(wèi)綠化主管負(fù)責(zé)落實(shí)、督促綠化員做。3.2綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)、管養(yǎng)管理范圍內(nèi)花草樹木。4.0工作程序4.1綠化程序4.1.1綠化員天天上崗后,巡視管轄范圍內(nèi)全部綠化植物生長動態(tài)是否正常,發(fā)覺問題立即處理,或匯報綠化主管。4.1.2綠化員天天對草坪進(jìn)行清理，保持清潔無雜物；對花草樹木進(jìn)行澆水工作，讓土壤和樹木充足吸收水分。4.1.3做好花木防風(fēng)，防寒等自然災(zāi)難預(yù)防保護(hù)工作。4.1.4每七天沖洗大樹及一切綠化部署二次，以保持潔凈。4.1.5隨時觀察樹木成長情況，依據(jù)情況進(jìn)行殺蟲、修剪、移種擺放工作。4.1.6室外灌木每個月進(jìn)行一次造型修剪。4.1.7做好草坪修剪工作，立春前進(jìn)行較低修剪，通常保留草徑15㎜為宜，立秋前修剪高度為草長二分之一為宜，冬季為草長1/3，以鞏固草根生長。4.1.8每次修剪后均要適量施肥，立春、立秋修剪后施尿素，立冬修剪后施復(fù)合肥。4.1.9常常對綠化工具進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)，以確保良好使用，肥料農(nóng)藥應(yīng)合適購置，以免一次購置過多而造成積壓過期失效或帶來安全隱患。4.2綠化消殺程序4.2.1在進(jìn)行消殺活動（殺老鼠、蒼蠅、蚊了等）時要有殺工作標(biāo)識和通知，通知住戶注意安全。4.2.2作業(yè)時，工作人員要戴好膠手套、口罩，注意風(fēng)向，從下坡區(qū)域開始，先噴高處，后噴低處，嚴(yán)防藥液噴到行人，作業(yè)后用肥皂洗擦皮膚裸露處。4.2.3室外滅蠅、滅蚊時應(yīng)使用敵敵畏藥液，并按說明書百分比進(jìn)行調(diào)配噴殺。4.2.4樓層滅蠅時間應(yīng)定于17：00-19：00最好，用量按藥液說明百分比進(jìn)行設(shè)配，藥液通常噴灑在陰暗角落及天臺陰暗處。4.2.5滅鼠時間應(yīng)定于22：00后進(jìn)行，滅鼠藥通常投灑在各陰暗角落及洞口周圍，放藥后第二日早上7：00前應(yīng)將收撿死老鼠用垃圾袋裝好送到垃圾清運(yùn)站。4.2.6蚯蚓藥應(yīng)在陰雨氣候時均勻投撒，投撒后需進(jìn)行少許淋水，使藥品能充足溶解滲透土中殺死蚯蚓。5.0監(jiān)督實(shí)施由管理處任監(jiān)督實(shí)施。安全消防接管驗收工作指書一、企業(yè)接到正式“接管通知”單后，就應(yīng)按約定時間，抽調(diào)含有專業(yè)知識安全、消防人員及各級領(lǐng)導(dǎo)組成接管驗收工作小組，即由企業(yè)物管部經(jīng)理、副經(jīng)理、保安主管、維修員等組成，配合物業(yè)接管驗收小組接管驗收。二、由物管部管理處指定專業(yè)人員對安全消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行驗收接管。三、按驗收接管程序進(jìn)行逐幢驗收登記、統(tǒng)計。四、按“安全消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備表”，進(jìn)行逐項填寫驗收接管。五、合格在表上打“√”，不合格在表上打“×”。六、對不合格進(jìn)行說明，以書面形式上報。七、和消防、監(jiān)控專業(yè)人員簽定責(zé)任書，正確操作使用和維修。八、驗收完成和消防部門簽字、保留。九、安全、消防、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備驗收表附后。業(yè)主管理服務(wù)指導(dǎo)書云南銅業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理全體職員本著“住戶至上，服務(wù)第一”宗旨為住戶服務(wù)，熟悉掌握業(yè)主交房手續(xù)辦理程序和相關(guān)服務(wù)內(nèi)容，使物業(yè)服務(wù)人員能正確、快捷地為住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。一、職員素質(zhì)教育根據(jù)“服務(wù)人員職業(yè)道德、文明禮貌規(guī)范”要求，進(jìn)行必需培訓(xùn)，做辦公環(huán)境清潔有序，服裝統(tǒng)一、言行一致，服務(wù)行為符合規(guī)范要求，以達(dá)成專業(yè)化管理要求。二、管理處各辦公環(huán)境部署符合工作需要，設(shè)有相關(guān)標(biāo)識，如“業(yè)主辦理入住步驟圖”、“物業(yè)管理相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”、常駐用應(yīng)急電話等。1、業(yè)主入住手續(xù)辦理：物業(yè)服務(wù)人員嚴(yán)格根據(jù)“業(yè)主交房手續(xù)作業(yè)指導(dǎo)書”為業(yè)主辦理入住手續(xù)，并能熟悉掌握《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《物業(yè)使用守則》、《業(yè)主條約》、《裝管理要求》等協(xié)議文本內(nèi)容，為住戶提供必需咨詢和提議。2、小區(qū)（大廈）平面圖、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布情況、功效配套設(shè)施介紹。3、企業(yè)介紹。4、企業(yè)提供服務(wù)內(nèi)容介紹。5、常見電話設(shè)置：（1）小區(qū)（大廈）服務(wù)電話：物業(yè)企業(yè)總機(jī)、服務(wù)咨詢熱線：服務(wù)投訴電話：小區(qū)（大廈）報警電話：（24小區(qū)（大廈）保安值班巡查服務(wù)）維修報修電話：（24小區(qū)（大廈）急修服務(wù)熱統(tǒng)一計劃）其它服務(wù)部門電話：（2）緊急求援電話：醫(yī)療搶救：120火警：119匪警：110供電搶修：95598供水搶修：96106煤所搶修：316422831381517174162（3）市區(qū)常見電話：市區(qū)查詢：114轄區(qū)派出所：飛機(jī)訂購票：火車查詢：民航問訊云南氣象臺：噴淋消防泵維護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書1、每個月試驗一次消防系統(tǒng)，檢驗其是否正常運(yùn)轉(zhuǎn)。2、日常檢驗水泵盤根是否正常，以60滴/分為準(zhǔn)。3、每運(yùn)行4000小時更換油脂。4、每十二個月對軸套、軸等易損件進(jìn)行檢修更換。低壓配電室維護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書1、熟悉低壓配電室操作程序和安全用電常識。2、定時對各配電柜，控制柜等除塵，檢驗各解點(diǎn)是否完好。3、定時對電氣設(shè)備螺絲進(jìn)行檢驗緊固，如發(fā)覺氧化立即更換處理。4、在運(yùn)行中如發(fā)覺緊固體發(fā)燒、松動，應(yīng)立即斷電進(jìn)行檢驗，待故障排除后再合閘關(guān)電。5、建立運(yùn)行統(tǒng)計臺帳。維修作業(yè)指導(dǎo)書1.0目標(biāo)立即、正確地對報修項目進(jìn)行維修處理。2.0適用范圍適適用于各管理處維修組。3.0維修員職責(zé)3.1熟悉小區(qū)各區(qū)域，定時檢驗，做好小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及企業(yè)辦公場所維護(hù)保養(yǎng)工作，并做好檢修統(tǒng)計。3.2禮貌周到，