藝術(shù)園整體定位分析及可行性研究報(bào)告樣本

目錄總經(jīng)理摘要………………………………第3頁第一章：項(xiàng)目介紹………………………第6頁一、項(xiàng)目位置項(xiàng)目概況第二章：土地價(jià)值研判…………………第8頁第三章：項(xiàng)目開發(fā)理念…………………第11頁一、整體目開發(fā)理念二、產(chǎn)皮設(shè)計(jì)理念第四章：項(xiàng)目定位提議…………………第16頁一、項(xiàng)目總體定位二、項(xiàng)目市場定位三、項(xiàng)目消費(fèi)者定位四、市場競爭定位第五章：總體計(jì)劃分析及提議…………………………第21頁一、分區(qū)思緒二、分期思緒三、分區(qū)中兩種不一樣布局思緒四、容積率五、各區(qū)參數(shù)第六章：項(xiàng)目建筑計(jì)劃及提議…………………………第26頁一、產(chǎn)品計(jì)劃分析二、物業(yè)類型提議三、單體面積提議四、面積及房型配比五、房型設(shè)計(jì)提議六、建筑及風(fēng)格提議第七章：環(huán)境計(jì)劃分析及提議…………………………第35頁一、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)理念二、景觀環(huán)境手法第八章：公共、芙蕖設(shè)施計(jì)劃提議……………………第39頁一、藝術(shù)館區(qū)提議二、公共設(shè)施提議第九章：分期推案提議…………………第43頁第十章：新材料、新技術(shù)應(yīng)用………………………第44頁第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)提議及財(cái)務(wù)分析…………………第45頁第十二章：盛唐藝術(shù)園工作推進(jìn)計(jì)劃………………………第48頁附件：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)多個(gè)論證方案…………………第49頁【總經(jīng)理提要】此次匯報(bào)是在前幾次匯報(bào)基礎(chǔ)上從項(xiàng)目介紹、土地價(jià)值研判、開發(fā)理念分析、項(xiàng)目定位、消費(fèi)群分析、市場競爭關(guān)鍵、產(chǎn)品提議和配套、公共服務(wù)設(shè)施計(jì)劃、推案提議、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)分析等多方面進(jìn)行了深入論證分析，并提出相關(guān)提議，努力爭取對項(xiàng)目標(biāo)計(jì)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)操盤等方面起到對應(yīng)作用。我們一直認(rèn)為當(dāng)?shù)貕K是建造別墅一塊好地，含有了較強(qiáng)先天資源優(yōu)勢；綜合本項(xiàng)目標(biāo)藝術(shù)性質(zhì)立項(xiàng)、容積率限定、低地價(jià)取得等原因，當(dāng)?shù)貕K在后期操作中有較大價(jià)值提升空間，所以對于本項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)理應(yīng)有十分信心。在開發(fā)理念思索方面，我們提出“圍繞市場，賺足利潤”、“做精品，樹品牌”、“既要考量現(xiàn)實(shí)，又要適度超前”、“尊重共性，突出個(gè)性”整體開發(fā)四大理念，在產(chǎn)品上以“一幢一境界，一戶一藝境”為理念進(jìn)行計(jì)劃設(shè)計(jì)。我們將本項(xiàng)目總體定位為“南京首座自然生態(tài)頂級藝墅小區(qū)”，并確定了“雙層次高級物業(yè)對應(yīng)雙層次高級用戶群”市場定位。我們認(rèn)為本項(xiàng)目標(biāo)消費(fèi)者定位應(yīng)該是兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層，既包含身家數(shù)百萬、可負(fù)擔(dān)100萬以上房價(jià)老板階層（針對高等級墅用戶群），也包含可負(fù)擔(dān)總價(jià)80萬以下較高收入精英階層（針對通常別墅用戶群）；她們主體年紀(jì)分布在35—50歲之間，并形成年紀(jì)逐步趨低趨勢，其中購置力最為旺盛集中在35歲左右和45歲左右。依據(jù)南京別墅市場發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況，本項(xiàng)目總價(jià)競爭和同品質(zhì)物業(yè)競爭并存，所以我們作好針對同類型別墅物業(yè)（關(guān)鍵對手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)）和針對同總價(jià)公寓型小區(qū)（對聯(lián)體別墅而言，關(guān)鍵對手集中在河西、城中心一帶）實(shí)施“遠(yuǎn)東戰(zhàn)役”和“南方會(huì)戰(zhàn)”兩大戰(zhàn)役準(zhǔn)備。產(chǎn)品方面，我們提議以獨(dú)棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)小區(qū)內(nèi)全部產(chǎn)品（除傳統(tǒng)獨(dú)棟、雙拼別墅外，可考慮引進(jìn)雙立別墅、別墅樓中樓；同時(shí)以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等通常別墅類型產(chǎn)品作為補(bǔ)充，依勢而造）。單體面積設(shè)計(jì)，既要充足滿足別墅居家空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價(jià)承受力；而空間是別墅靈魂，所以必需從房型上對南京別墅房型進(jìn)行一場“空間革命”。景觀方面我們提出“大地藝術(shù)，唐詩遺韻，自然人文”設(shè)計(jì)理念，此次環(huán)境計(jì)劃思緒應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐朝人文歷史（如唐詩意境等）中去充足挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計(jì)理念和多種元素。在整體容積率為0.3情況下，本項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)及建設(shè)成本為288,644,250元，收益為409,271,200元，利潤為73,560,762元，利潤率為18%。

第一章：項(xiàng)目介紹一、項(xiàng)目位置：本項(xiàng)目在南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西南部，地處將軍路延長線、牛首山風(fēng)景區(qū)整體計(jì)劃范圍之內(nèi)?；啬吓R佛城西路，連接將軍路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園和河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接牛首山國家級度假休閑風(fēng)景區(qū)?？芍苯雍徒瓕幊菂^(qū)及南京市中心聯(lián)絡(luò)，距市中心新街口約15公里，距祿口國際機(jī)場約20公里，交通十分便捷。計(jì)劃和居住環(huán)境上是一個(gè)正在日漸成熟新區(qū)高尚住宅區(qū)。因?yàn)榻瓕巺^(qū)將軍路沿線大規(guī)模開發(fā)，聯(lián)絡(luò)基地道路業(yè)已含有了通暢交通情況、完善基礎(chǔ)設(shè)施和良好視覺景觀。江寧區(qū)主干道將軍路跨外秦淮河大橋完工、共青團(tuán)路開通，可直接通向新街口，大大降低了基地和南京市中心時(shí)距；距將軍路1公里機(jī)場高速公路，也增強(qiáng)了該區(qū)域交通選擇性，為基地成為市域性地塊準(zhǔn)備了充足條件。二、項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目占地面積500畝，基地呈方形。計(jì)劃紅線面積32公頃，其中小部分必需用作專題藝術(shù)館及藝術(shù)園區(qū)建設(shè)?；啬吓R佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園和河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，是將軍山脈中自然資源較為豐富區(qū)段，含有一定環(huán)境優(yōu)勢?；貎?nèi)地勢北高南低，同時(shí)含有淺丘、平地、人工湖、林地、沼澤等多個(gè)地形地貌。將軍山脈在基地北側(cè)形成4座山峰，峰谷交錯(cuò)，形成良好基地背景?；刂胁肯鄬ζ教?，局部有水塘和沼澤，南側(cè)地勢略高有緩坡，形成和南側(cè)道路天然屏障，在隔塵擋噪方面有良好作用。從佛城西路越過此緩坡，隔湖望山，別有洞天。基地西南部、東北部有兩個(gè)人工湖（康后湖和韓老洼水庫），是基地寶貴景觀元素和生態(tài)資源。東北部還有一景觀獨(dú)特廢舊采石場。整個(gè)基地范圍內(nèi)植被茂盛，空氣清新，集景觀性、生態(tài)性于一體。含有建設(shè)高端住宅所需多個(gè)資源。本項(xiàng)目計(jì)劃容積率為0.3左右。第二章：土地價(jià)值研判土地屬性分析：尊重每一塊土地。只有視土地如生命，精心挖掘它多種屬性，并給予它內(nèi)涵，才能發(fā)揮土地最高價(jià)值。我們從先天和后天兩大方面來研判當(dāng)?shù)貕K價(jià)值：1、先天資源：將軍山脈形成四座山峰，林木茂盛；坐擁康后湖和沐英湖兩大水體，更有遍布基地人工湖、水潭；同時(shí)含有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等多個(gè)地形地貌，基地腹地廢舊采石場也是一道獨(dú)特風(fēng)景景觀。應(yīng)該說，本基地自然資源在整個(gè)南京全部屬上乘，在將軍路沿線更為突出。景觀：韓府山、翠屏山、將軍山聯(lián)體山脈，恰好在當(dāng)?shù)貕K上拐個(gè)彎，形成了當(dāng)?shù)貕K最好景觀優(yōu)勢，坐北朝南，靠山面水，可充足利用自然山水景觀。位置：整個(gè)將軍路板塊均為高尚住宅區(qū)，當(dāng)?shù)貕K南臨佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園和河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，和運(yùn)盛恰好組成將軍路板塊頭尾，而且道路沿線均含有良好自然景觀，符合高等級墅區(qū)位和環(huán)境要求。交通：距市中心16公里，距區(qū)政府所在地6公里，距開發(fā)區(qū)管委會(huì)新址1.5里，距祿口國際機(jī)場20公里。沿將軍路跨秦淮河大橋和共青團(tuán)路貫通連接市中心和沿機(jī)場路高速和城東干道貫通連接市中心均只需20分鐘。同時(shí)地鐵1、2號線延長線三年后接通為交通愈加便利埋下很好伏筆。從先天條件看，當(dāng)?shù)貕K是一塊自然山水生態(tài)絕佳別墅用地，含有建造高尚別墅區(qū)多種條件，稱得上是“山水生態(tài)，別墅天成”。2、后天藝術(shù)文脈：當(dāng)?shù)貕K本身就是以“盛唐藝術(shù)園”名義立項(xiàng)，園內(nèi)必需有60-100畝藝術(shù)園用地，而且“亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館”就在小區(qū)內(nèi)，藝術(shù)性必將是當(dāng)?shù)貕K價(jià)值提升最大亮點(diǎn)和特色。歷史沉淀：“三山半落青天外，二水中分白鷺洲”，從唐詩宋詞中能夠找到很多相關(guān)將軍山，翠屏山典故和人文傳說；當(dāng)?shù)貕K屬牛首山風(fēng)景區(qū)，“春牛首，秋棲霞”，從中能夠借用很多牛首山歷史掌故，當(dāng)?shù)貕K上本身也有少數(shù)歷史遺址和古墓；再加上本項(xiàng)目命名為“盛唐”，唐本盛世，江寧為“六代繁榮”之地，“十朝京畿”要沖，當(dāng)?shù)貕K歷史資源較為豐富。人文氣氛：項(xiàng)目在南京新建大學(xué)城內(nèi)，五所大學(xué)、兩所國際學(xué)校，眾多高新技術(shù)企業(yè)（包含14家世界500強(qiáng)企業(yè)），使得整個(gè)大環(huán)境充滿獨(dú)一無二知識氣氛，成為高素質(zhì)人才聚集地。超低地價(jià)：當(dāng)?shù)貕K取得價(jià)格十分優(yōu)惠，使適當(dāng)?shù)貕K比競爭對手更有條件建造出高品質(zhì)、低容積率別墅從后天條件看，當(dāng)?shù)貕K含有很大價(jià)值提升空間。藝術(shù)和人文為當(dāng)?shù)貕K價(jià)值提升兩大手段，而超低地價(jià)取得為當(dāng)?shù)貕K取得了后發(fā)關(guān)鍵優(yōu)勢。從當(dāng)?shù)貕K是建造別墅一塊好地，含有了較強(qiáng)先天資源優(yōu)勢；綜合本項(xiàng)目標(biāo)藝術(shù)性質(zhì)立項(xiàng)、容積率限定、低地價(jià)取得等原因，當(dāng)?shù)貕K在后期操作中有較大價(jià)值提升空間。從當(dāng)?shù)貕K是建造別墅一塊好地，含有了較強(qiáng)先天資源優(yōu)勢；綜合本項(xiàng)目標(biāo)藝術(shù)性質(zhì)立項(xiàng)、容積率限定、低地價(jià)取得等原因，當(dāng)?shù)貕K在后期操作中有較大價(jià)值提升空間。第三章：項(xiàng)目開發(fā)理念太多年了，南京市場最好別墅還是被帝豪花園之類所占據(jù)，營銷升級只能從金陵家天下炒作中依稀看見……這個(gè)城市從不稀缺頂級山水資源，但真正頂級產(chǎn)品，太少太少。從開發(fā)商角度出發(fā)，盛唐人不僅僅期望贏取利潤，更期望贏得掌聲；從策劃企業(yè)角度出發(fā)，我們也不僅僅期望能夠完成特色傳輸和快速去化任務(wù)，更期望從營銷立場出發(fā)，嘗試從土地固有屬性去提升它價(jià)值，以別墅消費(fèi)心態(tài)去結(jié)構(gòu)產(chǎn)品，在紛雜競爭中凸顯產(chǎn)品特色和差異。對于本案開發(fā)，我們充滿熱情和信心。當(dāng)然，我們信心必需起源于開發(fā)商專業(yè)和實(shí)力，我們熱情只能建筑在實(shí)實(shí)在在產(chǎn)品和品質(zhì)上。一、整體開發(fā)理念理念之一：圍繞市場，賺足利潤——作為一個(gè)發(fā)展商，盈利是本能和動(dòng)力；只有盈利，才能生存，才有發(fā)展；——賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必需尊重市場，從市場真正需求出發(fā)。理念之二：做精品，樹品牌——作為一個(gè)有責(zé)任發(fā)展商，不僅要盈利，更要做精品，樹品牌；——先天山水資源和后天價(jià)格優(yōu)勢為打造精品準(zhǔn)備了充足條件；——藝術(shù)立項(xiàng)性質(zhì)和股東合作本意，也必需要做好項(xiàng)目?！皇琼敿墐r(jià)格，但必需搶占頂級概念，塑造頂級品質(zhì)理念之三：既要考量現(xiàn)實(shí)，又要適度超前——南京別墅市場現(xiàn)實(shí)情況和發(fā)展階段，必需充足考慮；——必需超前，因?yàn)殚_發(fā)有周期；只能適度，走快一步，避免“前浪死在沙灘上”。理念之四：尊重共性，突出個(gè)性——南京特征要尊重，但南京用戶可教育；——只有突出個(gè)性，才能形成差異，將軍路錯(cuò)位競爭才能形成。以盛唐對江寧新城市未來居住文化深刻把握，和對南京別墅市場需求正確了解，集海內(nèi)外精英團(tuán)體于一體，在江寧這個(gè)活力四射板塊上，以全方面人性關(guān)心理念，為這新城市中精英人士打造一座極藝術(shù)性別墅園。把現(xiàn)代人心靈從鋼筋水泥叢林中解放出來，讓疲憊心回到自然本源樂土中，讓山水人性成為“精神藝術(shù)家園”。從所處地帶“前瞻性”、物業(yè)“規(guī)模性”、產(chǎn)品“高級性”，和開發(fā)商“藝術(shù)及品牌性”出發(fā)，本案需要詮釋時(shí)尚別墅概念，破譯時(shí)代精神秘訣，充足挖掘最能反應(yīng)南京高階層特有居住文化特征，和在建筑物業(yè)上居住感受。包含小區(qū)計(jì)劃格調(diào)、環(huán)境唯美性、房型舒適性、立面雅致性、動(dòng)線合理性、物管細(xì)致性、會(huì)所全方面性、小區(qū)開放性、生活國際性，均要符合南京頂級人土居住感受和審美需求，為南京高級物業(yè)提供一個(gè)未來國際新生活典范。二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念一幢一境界一戶一藝境亭臺(tái)樓榭，彰顯人性溫暖山水樹石，蘊(yùn)含生命熱愛每一戶全部有自然——利用自然地勢和植物，把別墅“種”在大自然懷抱中，讓每一幢，每一排全部和自然資源真實(shí)結(jié)合，讓自然成為每個(gè)家庭親密組員。每一幢全部是意境——按自然地理設(shè)計(jì)別墅，完全以自由自在形式來組織園區(qū)，造型、戶型全部國際化，個(gè)性化設(shè)計(jì)。每一幢全部是風(fēng)景，是藝術(shù)。每一點(diǎn)全部有藝術(shù)——我們導(dǎo)入藝術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。目標(biāo)就是讓居住者生命在自然中得到養(yǎng)育；用“藝術(shù)”概念來貫穿環(huán)境、會(huì)所、小區(qū)文化和物業(yè)管理等，讓生活就是藝術(shù)，在藝墅中享受藝術(shù)。每一處全部是空間——我們用“獨(dú)享空間”別墅特征來統(tǒng)領(lǐng)本案物業(yè)形態(tài)。既強(qiáng)調(diào)別墅消費(fèi)很強(qiáng)個(gè)人領(lǐng)域感，又經(jīng)過小區(qū)公共設(shè)施、會(huì)所、藝術(shù)館區(qū)、產(chǎn)品組團(tuán)設(shè)計(jì)等附加“圍合”概念，營造人際友好小區(qū)文化，讓居者在建筑空間、環(huán)境空間、精神空間中凈化心靈，體驗(yàn)別墅生活宗旨。 別墅精神=領(lǐng)域感+獨(dú)立感+尊貴感+占有感+價(jià)值感+人際情感……一篇有思想文章能夠流傳永世，一棟有理念曠世建筑得以價(jià)值逾恒。從法國凡爾賽宮、羅馬圣彼得大教堂、中國紫禁城，到萊特大師落水山莊、比爾?蓋茨未來世界……皆以超越時(shí)代理念而恒留在大地上，成為人類追求生活最高象征。盛唐藝術(shù)園，正以凌駕南京別墅業(yè)界超前理念，挑戰(zhàn)國際頂?shù)燃壥磺袠?biāo)準(zhǔn)，勢必躍升為金陵富豪晉身上流舞臺(tái)生活指標(biāo)！第四章：項(xiàng)目定位提議一、本項(xiàng)目標(biāo)總體定位南京首座自然生態(tài)頂級藝墅小區(qū)二、本項(xiàng)目標(biāo)市場定位雙層次高級物業(yè)對應(yīng)雙層次高級用戶群。雙層定位，雙頭并進(jìn)第一層面――獨(dú)立、雙拼為主高等級墅類型，其中以獨(dú)立別墅作為精神領(lǐng)袖，拔高整個(gè)小區(qū)品位，賺取關(guān)鍵利潤；第二層面－－以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主通常別墅類型，其中以聯(lián)體別墅為二期產(chǎn)品快速跟進(jìn)，加緊資金回籠。三、本項(xiàng)目標(biāo)消費(fèi)者定位兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層。鑒于本項(xiàng)目標(biāo)產(chǎn)品類型關(guān)鍵為兩類：高等級墅（獨(dú)棟/雙拼/雙立）通常別墅（聯(lián)排/復(fù)式別墅），主力市場分成兩個(gè)層面：第一層面：針對高等級墅用戶群――身家數(shù)百萬、可負(fù)擔(dān)100萬以上房價(jià)老板階層；第二層面：針對通常別墅用戶群――可負(fù)擔(dān)總價(jià)80萬以下較高收入精英階層。職業(yè)特征：1、各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主2、經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員3、專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、高級會(huì)計(jì)師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員4、社會(huì)人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授5、有隱性收入政界人員消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)特征分析——依據(jù)行業(yè)及職業(yè)特征分布，我們推算出當(dāng)?shù)卦撾A層人士家庭（以三口之家二人收入為依據(jù)）。年均收入水平依其所處事、企業(yè)單位效益差異，可分為三個(gè)經(jīng)濟(jì)收入家庭年收入水平百分比檔位5%高位階層 5%高位階層20%15萬以上20%中位階層6-10萬中位階層75%基礎(chǔ)階層3-5萬75%基礎(chǔ)階層本案目標(biāo)層次關(guān)鍵以高位價(jià)層（金字塔頂端部分）為關(guān)鍵目標(biāo)用戶，實(shí)際運(yùn)作中伴隨品牌和形象深入，還會(huì)有一部分中高層次（金字塔中部偏上部分）人群跟入。消費(fèi)者年紀(jì)特征分析：從目標(biāo)用戶層面及前述經(jīng)濟(jì)特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級主力，除了擁有豐厚家庭經(jīng)濟(jì)背景人群。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴(kuò)大發(fā)展三個(gè)過程，才能達(dá)成對本案實(shí)際消費(fèi)能力，這顯示出本案目標(biāo)用戶必需是有一定年紀(jì)成功人士，由此能夠得出：主體年紀(jì)分布在35—50歲之間，并形成年紀(jì)逐步趨低趨勢。其中購置力最為旺盛集中在35歲左右和45歲左右。四、本項(xiàng)目標(biāo)市場競爭定位：總價(jià)競爭和同品質(zhì)物業(yè)競爭并存——“遠(yuǎn)東戰(zhàn)役”和“南方會(huì)戰(zhàn)”針對同類型別墅物業(yè)——關(guān)鍵對手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)。競爭優(yōu)勢——（1）自然資源和后天整合優(yōu)勢。（2）產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)格優(yōu)勢。（3）板塊聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢。針對同總價(jià)公寓型小區(qū)（對聯(lián)體別墅而言）——關(guān)鍵對手集中在河西、城中心一帶。競爭優(yōu)勢——以創(chuàng)新獨(dú)立別墅空間為概念，從生活觀、生活品質(zhì)方面對抗“雜居型”公寓物業(yè)形態(tài)。第五章：總體計(jì)劃分析及提議一、分區(qū)思緒 將整體基地劃分為三大區(qū)： ——以單體和雙拼別墅為物業(yè)形態(tài)高等級墅區(qū)； ——以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主通常型別墅區(qū)； ——藝術(shù)館園區(qū)藝術(shù)館園區(qū)作為兩部分墅區(qū)共享區(qū)，除藝術(shù)館外，會(huì)所、幼稚園等配套均在其中，可考慮在其中增加經(jīng)營性畫家村功效，做足藝術(shù)配套服務(wù)文章。二、分期思緒：——搶占南京大型高級純別墅小區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)； ——以藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)亮點(diǎn)和特色，和首期開發(fā)樣板段聯(lián)動(dòng)，打響盛唐品牌； ——先推單體和雙拼別墅，樹立高級形象，撥高地價(jià)，再推排屋，快速回籠資金； ——跑量以排屋為主力，雙拼次之，單體盤量依據(jù)市場所適分期分區(qū)推出。三、分區(qū)中兩種不一樣布局思緒： ——A：維持原計(jì)劃方案中T字形大格局：藝術(shù)園（包含會(huì)所、幼稚園等配套）計(jì)劃在基地通向采石場平緩處及大門兩側(cè)，并增加畫家村配置； 左方為高密度聯(lián)排/雙立別墅，量體盡可能放大； 右方為超低密度單體和雙拼別墅，山頂部分做少許頂級概念別墅。 ——B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街； 基地西側(cè)及進(jìn)入采石場平緩地帶，用來蓋聯(lián)排/雙立別墅； 基地東側(cè)做單體和雙拼別墅混合區(qū)，山頂部分仍做少許頂級概念單體別墅四、容積率 ——方案一：整體容積率為0.3 左方排屋容積率做到0.55（以現(xiàn)在市場為標(biāo)準(zhǔn)但較低）；右方全方面釋放，最大程度發(fā)揮原 始生態(tài)山水別墅頂級概念，做到0.18超低容積率；配套及藝術(shù)園區(qū)為0.3。 ——方案二：整體容積率提升到0.35 左方排屋容積率為0.67；右方別墅容積率提升為0.2；配套及藝術(shù)園區(qū)為0.35。五、各區(qū)參數(shù)： 以容積率0.3計(jì)算?！狝：以T字形為大格局進(jìn)行功效定位：藝術(shù)園及配套放在采石場近基地平緩地帶，并盡可能靠近佛城西路；藝術(shù)館園區(qū)總占地60畝，容積率0.3，建筑面積12,006平方米；左側(cè)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)型別墅區(qū)，建筑高密度聯(lián)排別墅，為關(guān)鍵出容積率地方；經(jīng)濟(jì)別墅區(qū)占地140畝，容積率0.55，建筑面積51,359平方米；右側(cè)山地計(jì)劃為高尚別墅區(qū)，安排為超低密度單體和雙拼別墅，山頂部分依據(jù)地形地貌做少許豪宅，高尚別墅區(qū)占地300畝，容積率0.18，建筑面積36,018平方米；——B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街：藝術(shù)館園區(qū)總占地60畝，容積率0.3，建筑面積12,006平方米基地西側(cè)及進(jìn)入采石場平緩地帶，用來做經(jīng)濟(jì)型別墅，蓋排屋；經(jīng)濟(jì)別墅區(qū)占地160畝，容積率0.51，建筑面積54,427平方米；基地東側(cè)做單體和雙拼別墅混合高尚別墅區(qū)，山頂部分仍做少許頂級概念單體別墅；高尚別墅區(qū)占地280畝，容積率0.18，建筑面積33,617平方米；方案A和方案B相比，排屋占地面積擴(kuò)大了20畝左右。而且充足考慮了藝術(shù)園區(qū)開放性和經(jīng)營管理方便性，盡可能降低對小區(qū)居民日常生活影響。第六章：項(xiàng)目建筑計(jì)劃分析及提議一、產(chǎn)品計(jì)劃分析本項(xiàng)目產(chǎn)品計(jì)劃將面臨三大矛盾：一是怎樣考慮南京高等級墅現(xiàn)階段購置力和總價(jià)抗力；二是怎樣針對目標(biāo)對象，計(jì)劃適宜產(chǎn)品；三是大規(guī)模開發(fā)，怎樣區(qū)隔板塊內(nèi)其它產(chǎn)品，塑造產(chǎn)品差異性，搶占市場。本案區(qū)域位置、容積率等全部明確指向本案物業(yè)型態(tài)為別墅，而南京別墅市場還需要培育和時(shí)間催化，這些決定了我們在產(chǎn)品計(jì)劃提議上必需考慮多種別墅盤量和總價(jià)，方便更符合目標(biāo)市場對產(chǎn)品定位。鑒于現(xiàn)在南京別墅市場現(xiàn)實(shí)狀況，聯(lián)體別墅去化量肯定遠(yuǎn)大于單體和雙拼。但綜合多種原因，尤其是從將軍路板塊競爭角度來看，主打聯(lián)體別墅，和運(yùn)盛、瑞景文華等相比并無優(yōu)勢，而交通抗性不可避免，競爭上又極難造成差異；計(jì)劃單一獨(dú)棟/雙拼別墅，又存在現(xiàn)實(shí)市場去化速度制約，資金回籠慢，風(fēng)險(xiǎn)很大。所以，從標(biāo)準(zhǔn)上，因?yàn)槁?lián)體別墅市場上升很快，建造部分聯(lián)體別墅是為了提升容積率，降低風(fēng)險(xiǎn)，快速回籠資金；而以獨(dú)棟/雙拼別墅為主概念推廣，是為了正確本項(xiàng)目標(biāo)競爭定位，在迎合市場、引導(dǎo)市場過程中賺取利潤。二、物業(yè)類型提議——以獨(dú)棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)小區(qū)內(nèi)全部產(chǎn)品。除傳統(tǒng)獨(dú)棟、雙拼別墅外，可考慮引進(jìn)雙立別墅。從建筑型態(tài)角度分類提議：（1）獨(dú)棟別墅——獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院，自由空間，備享尊榮，從二百多平米通常獨(dú)棟到六七百平米別墅王，應(yīng)有盡有；（2）雙拼別墅——兩戶共用一堵墻，內(nèi)部空間依舊為獨(dú)棟排場，但售價(jià)降低；雙立別墅——假雙拼。優(yōu)于雙拼，比雙拼別墅多一堵墻，但又是兩棟緊貼獨(dú)棟別墅，甚至兩棟間以設(shè)備房或傭人房相連。售價(jià)可介于獨(dú)棟和雙拼之間。鑒于景觀設(shè)置多線路要求，我們本著廣告?zhèn)鬏敽蜖I銷賣點(diǎn)整合需求進(jìn)行產(chǎn)品分類提議：流水別墅——沿中部溪水，湖泊，構(gòu)建流水別墅，以業(yè)主每一窗全部能擁有天然流水，或垂釣，或聽水，或枕溪，享受人間仙境。島居別墅——面湖而建臨水型，半島別墅，開門既見清風(fēng)徐來，水波瀲滟，魚翔水底，細(xì)石可辨，椅窗聽荷，雅興徒增。云頂別墅——專為頂級度身定造休閑別墅，產(chǎn)生坐庭院看落日染紅遠(yuǎn)山，聽鳥鳴唱綠山谷，和著山野天籟之聲，一個(gè)悠長夢想便隨白云而翻飛，一個(gè)君臨天下大氣風(fēng)范便油然而生。森林別墅——將軍山北邊茂密森林，將別墅種植于森林中。于健康步道中漫步，體驗(yàn)“運(yùn)動(dòng)和健康”感受，是悠閑假期好去處?！月?lián)體別墅、別墅樓中樓等通常別墅類型產(chǎn)品作為補(bǔ)充，依勢而造。除傳統(tǒng)聯(lián)體別墅外，可依據(jù)實(shí)際情況考慮計(jì)劃部分雙立、別墅樓中樓創(chuàng)意房型。（1）聯(lián)體別墅——三聯(lián)/四聯(lián)/六聯(lián)四聯(lián)/六聯(lián)可改善為雙立別墅疊加式別墅——?jiǎng)?chuàng)新版。四層或六-七層電梯，但外立面造型為二層或三層，客廳挑空設(shè)計(jì)，三大入門路徑：首層于空中花園入客廳，二層于陽臺(tái)入主人房及工人專用門入廚房或工人房。——可考慮導(dǎo)入部分木質(zhì)結(jié)構(gòu)獨(dú)棟別墅，以營造產(chǎn)品差異，但缺點(diǎn)是隔音效果差，成本高。三、單體面積提議單體面積設(shè)計(jì)，既要充足滿足別墅居家空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價(jià)承受力。單體別墅：主力面積：300-350m2；沿將軍山山體或山頂部分可度身定做豪宅（別墅王）：500-800m2雙拼別墅：主力面積：250-300m2；雙立別墅：主力面積：200-250m2；聯(lián)體別墅：主力面積：180-220m2；別墅樓中樓：主力面積：160-200m2；四、面積及房型配比項(xiàng)目容積率用地畝數(shù)建筑面積所占百分比總用地面積0.3500畝333,500M2總建筑面積100,050M2100%其中單體別墅0.18300畝36,018M236%聯(lián)排別墅0.55140畝51,359M252%配套及藝術(shù)園區(qū)0.360畝12,006M212%戶型比：獨(dú)棟雙拼聯(lián)排雙立總計(jì)35%65%15%20%55%10%100%五、房型設(shè)計(jì)提議 空間是別墅靈魂。必需從房型上對南京別墅房型進(jìn)行一場“空間革命”！單體/雙拼/雙立別墅提議：——兩層半或三層為主，層高三米以上——戶型設(shè)計(jì)基礎(chǔ)要求：動(dòng)靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開；戶型設(shè)計(jì)關(guān)鍵：客廳和主臥。——客廳：全部客廳必需挑高（4.5米，5.4米以上）；大面寬、大開間；最好能營造多個(gè)空間感受；大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺(tái)落地大凸窗、壁爐等……全部可考慮——主臥必需氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至和起居廳、書房、健身房相連，最好外帶大露臺(tái)——衛(wèi)生間提議：盡可能使主衛(wèi)做到大于10平方米（依據(jù)總面積作合適調(diào)整），次衛(wèi)6-8平方米——廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房兩種，或開放式廚房——餐廳或客房可做夾層（一夾二或二夾三）——充足利用地形地勢：部分山地別墅還可考慮結(jié)合地形偷出地下室面積，讓看起來二層實(shí)際為三層；沿湖部分也可設(shè)計(jì)出有創(chuàng)新別墅房型或生活型態(tài)——充足考慮別墅居家特征，把握好具體各房間尺度——功效必需齊備，別墅五大區(qū)域必需充足考慮，合理安排禮儀區(qū)：玄關(guān)、客廳/交往區(qū)：餐廳、家庭活動(dòng)室、書房/私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間功效區(qū)：車庫、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室/室外區(qū)：車庫門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺(tái)、會(huì)所、公共綠化——沿湖、或沿山，可考慮聘用國外著名設(shè)計(jì)師，從外立面到內(nèi)部裝修全部進(jìn)行設(shè)計(jì)，不為賣房，首先為炒作概念，用大手筆表現(xiàn)盛唐實(shí)力和特色，也是營銷創(chuàng)新一個(gè)手段，為項(xiàng)目形象提升打下伏筆?！绕浜勒哼@能夠說是盛唐藝術(shù)園明星產(chǎn)品，也是小區(qū)物業(yè)領(lǐng)袖，能夠尤其設(shè)計(jì)，創(chuàng)新、有個(gè)性，可加配小型游泳池，雙車庫等尤其設(shè)施。聯(lián)體別墅房型提議：——流水線產(chǎn)品：大量可復(fù)制成熟產(chǎn)品，只推3-4種經(jīng)典房型——房型創(chuàng)新：客廳全部挑空，4.2-4.5米以上；三層半空間；大開間（5.4米或以上）——外車庫設(shè)計(jì)：去除室內(nèi)車庫，全部放在室外，填補(bǔ)挑空面積損失（據(jù)調(diào)查而知，很多住別墅客人全部喜愛停車在室外）——加大花園：降低公攤面積，加大花園面積——面積控制：全部200平米以下，有效控制總價(jià)六、建筑立面及風(fēng)格提議——整個(gè)小區(qū)建筑單體結(jié)合不一樣組團(tuán)專題采取對應(yīng)建筑風(fēng)格。三個(gè)區(qū)（高尚別墅區(qū)、藝術(shù)園區(qū)、聯(lián)排區(qū)）各有特色，但總體協(xié)調(diào)；——高等級墅建筑風(fēng)格應(yīng)遵照傳統(tǒng)、經(jīng)典或經(jīng)典改良型、穩(wěn)重、大氣，不應(yīng)過分現(xiàn)代或時(shí)尚，必需經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)；（唐代建筑風(fēng)格特點(diǎn)就是氣魄宏偉、嚴(yán)整而又開朗）聯(lián)體別墅建筑風(fēng)格可更現(xiàn)代化、創(chuàng)新化、特色化；——建筑立面上：高尚別墅追求個(gè)性，但不張揚(yáng)，必需在整體協(xié)調(diào)情況下多樣化；聯(lián)體別墅則提議相對統(tǒng)一化。——專題藝術(shù)館園可單獨(dú)設(shè)計(jì)，采取現(xiàn)代前衛(wèi)風(fēng)格，早期可先做兩座已定亞明藝術(shù)館和江寧區(qū)博物館，其它盡可能先和有愛好相關(guān)人或廠家談好意向，依據(jù)其要求結(jié)合園區(qū)整體風(fēng)格再行建造。第七章：環(huán)境計(jì)劃分析及提議一、景觀設(shè)計(jì)理念：“大地藝術(shù)，唐詩遺韻，自然人文”——本項(xiàng)目標(biāo)名稱是盛唐藝術(shù)園。盛唐和藝術(shù)正是我們需要挖掘兩大賣點(diǎn)?！筇剖侵袊鄠€(gè)朝代中最為興盛一個(gè)，大唐人民生活安定，無憂無慮，平時(shí)就有很多時(shí)間去鉆研藝術(shù)，所以產(chǎn)生了很多文人，詩詞歌庫，更有唐詩三百首，唐宋八大家流傳千古，所以大唐最突出就是大唐文化?！趫@林方面，伴隨大唐封建社會(huì)中經(jīng)濟(jì)和意識形態(tài)改變，園林藝術(shù)日益發(fā)展，莊重宮殿被打破，反之以模擬自然山林為目標(biāo)建筑出現(xiàn)了，人和自然界深入聯(lián)絡(luò)，人為場所自然化，和自然合為一體。園林提供了一個(gè)用來滿足士大夫公余或退休后追求隱逸心理需求，所以園林是無處不透露出文人品位，而這在唐朝建筑中是很常見?！獜钠浯沃v，本項(xiàng)目在環(huán)境上最大優(yōu)勢就是擁有絕佳原生態(tài)自然景觀，環(huán)境計(jì)劃應(yīng)以最大程度地不破壞自然為前提；——藝術(shù)又是本項(xiàng)目立項(xiàng)基礎(chǔ)，也是我們最強(qiáng)調(diào)特色；而在現(xiàn)代大地藝術(shù)中，摩爾雕像是最經(jīng)典代表。綜合大唐、藝術(shù)和當(dāng)?shù)貕K和生俱有優(yōu)越性，我們認(rèn)為：此次環(huán)境計(jì)劃思緒應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐朝人文歷史（如唐詩意境等）中去充足挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計(jì)理念和多種元素。現(xiàn)代藝術(shù)和唐代藝術(shù)在大地自然景觀上得到了很好統(tǒng)一：即：自然藝術(shù)；藝術(shù)自然；而多種景觀設(shè)置和雕像小品中也能品悟出濃濃唐詩遺韻。 （一旦專題明確，我們將和環(huán)境設(shè)計(jì)企業(yè)一道，確定關(guān)鍵景觀設(shè)置專題和具體內(nèi)容）二、景觀設(shè)計(jì)手法：——借景：將軍山、沐英湖、康后湖全部屬可利用外部資源，提議在計(jì)劃充足利用。園區(qū)本身有很多可資利用優(yōu)越自然環(huán)境：山體植被盡可能保留或移植，兩大水庫借景和引水作用，區(qū)內(nèi)塘水合理利用，采石場獨(dú)特景觀，部分竹林和野菊花自然景觀，全部是別基地所沒有，需要我們很好加以利用和保護(hù)；——造景：兩大手段——水和綠，增強(qiáng)滲透性水是本案有別于將軍路對手一大特色。外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水文化意義和精神感召力為關(guān)鍵，將水文章“做透”、“做精”、“做細(xì)”。內(nèi)部主景觀水帶可“變細(xì)”、“變長”、“變曲”，繞過盡可能多別墅，為銷售制造優(yōu)勢資源又有利于以后物業(yè)管理成本控制。利用花、草、灌、喬、高大成年老樹，打造充滿自然意趣生態(tài)綠色環(huán)境是塑造別墅環(huán)境基礎(chǔ)，人工天成是最高境界。依據(jù)小區(qū)分區(qū)計(jì)劃理念，景觀計(jì)劃宜和建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，重視雕塑、專題景觀、小品表現(xiàn)。三、關(guān)鍵提醒：——一進(jìn)大門主景觀軸線和視界內(nèi)公共景觀將直接代表盛唐藝術(shù)園檔次和在民眾心目中地位，提議以造公園大手筆計(jì)劃給予實(shí)施，需做得夠大、夠精、夠美、夠好，夠氣派?！鹘M團(tuán)主軸線和主中心公共景觀做大、做好；內(nèi)部環(huán)境則可考慮盡可能降低共用面積，加大私有花園面積，為用戶提供更多依據(jù)個(gè)人喜好營造園林機(jī)會(huì)。——藝術(shù)園區(qū)在早期將成為本案關(guān)鍵出入通道，本身既是建筑，又是一道獨(dú)特景觀，應(yīng)尤其設(shè)計(jì)，而且提議設(shè)計(jì)一代表本案形象精神堡壘,以增加人氣，吸引人潮?！鬯幚碚尽⑾渥?、垃圾搜集站等設(shè)施周圍可否合適填土造坡，并建喬木林或灌木叢，目標(biāo)在于讓全部可能影響住戶視覺及心態(tài)地上物從住戶視線中移除?！ㄖ锼拿嫔⑺驴墒褂玫统杀均Z卵石鋪設(shè)地坪，其一使細(xì)節(jié)之處也能和整個(gè)環(huán)境相互協(xié)調(diào)，保持美觀；其二可消除因雨水侵蝕產(chǎn)生視覺不悅感覺。

第八章：公共、服務(wù)設(shè)施計(jì)劃提議一、藝術(shù)館區(qū)提議：通盤考慮本項(xiàng)目標(biāo)藝術(shù)性宗旨，本區(qū)域?qū)⑹亲钅馨l(fā)揮園區(qū)特色一個(gè)所在，要求其建筑和景觀部署要有利于人文性景觀最大程度發(fā)揮，同時(shí)其建筑風(fēng)格要旗幟鮮明，富于特征性，利于空間展示。同時(shí)要求其配套設(shè)施需在通常小區(qū)配套功效基礎(chǔ)上，突出藝術(shù)功效。另外一個(gè)不能忽略原因是因?yàn)楹捅卷?xiàng)目地域上靠近性和品位上相同性，河海大學(xué)學(xué)生強(qiáng)大消費(fèi)能力，需在項(xiàng)目標(biāo)配套中給其安排一定消化區(qū)域。在會(huì)所考慮上，既可和藝術(shù)中心合二為一，亦可單獨(dú)建造。但功效上必需有所互補(bǔ)：經(jīng)營性商業(yè)用房和以促進(jìn)交流為關(guān)鍵目標(biāo)藝術(shù)中心，提議盡可能放在佛城西路沿線，同時(shí)可穿插部分對外性強(qiáng)藝術(shù)館。藝術(shù)中心可考慮設(shè)置畫家村功效，充足考慮展示空間問題，一樓空間盡可能開闊，考慮在樓盤開始銷售后先做售樓中心用。1、藝術(shù)會(huì)所：5000平方米左右，功效設(shè)置可從以下各項(xiàng)考慮：服務(wù)性：以提供打字、傳真、復(fù)印、票務(wù)及小型會(huì)務(wù)服務(wù)為主商務(wù)中心；提供日常服務(wù)超市、美容美發(fā)形象設(shè)計(jì)中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等；運(yùn)動(dòng)型：室內(nèi)溫水游泳池、桑拿浴室、影音室、健身房、韻律操房、棋牌室、乒乓房、臺(tái)球房、壁球館，室內(nèi)排籃球館兼多功效室；餐飲：餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等其它：閱覽室、保健診療室等。2、藝術(shù)交流中心：平方米左右。對外營業(yè)，關(guān)鍵功效考慮以滿足藝術(shù)人員居住、展示、交流溝通為主，集會(huì)議、住宿、酒店功效等于一體。3、專題藝術(shù)館：6所，每所500-600平方米，是小區(qū)亮點(diǎn)，是最能夠淋漓盡致發(fā)揮設(shè)計(jì)師專業(yè)水準(zhǔn)和專業(yè)追求地方，在專題明確情況下，能夠給設(shè)計(jì)師最大發(fā)揮余地。亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館、茶藝館、陶藝館、南京云錦展示館、民俗文化館等，風(fēng)格方面能夠是現(xiàn)代、前衛(wèi)，也能夠是經(jīng)典、唐朝、江南，關(guān)鍵依據(jù)最終功用來定。提議可邀請世界著名建筑設(shè)計(jì)大師設(shè)計(jì)1-2個(gè)藝術(shù)館，一提升小區(qū)形象，二能夠?yàn)槌醋龈拍盥裣路P，三能夠成為小區(qū)最大賣點(diǎn)。4、藝術(shù)幼稚園：1000平方米，計(jì)劃為高級次、特色藝術(shù)幼稚園，特色要在建筑造型上就有所表現(xiàn)。室外配套設(shè)施：提議兩部分墅區(qū)各建造兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場，鋪設(shè)健康步道，兒童游樂場，部分藝術(shù)館之間可建造風(fēng)雨連廊，溪流之上架設(shè)別致小橋，水景旁安置精巧小品。尤其注意人際溝通需要。二、公共設(shè)施提議：室外配套設(shè)施：提議兩部分墅區(qū)各建造兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場，鋪設(shè)健康步道，兒童游樂場，部分藝術(shù)館之間可建造風(fēng)雨連廊，溪流之上架設(shè)別致小橋，水景旁安置精巧小品。尤其注意人際溝通需要。同時(shí)，可利用采石場建造如室外攀巖、利用兩個(gè)水庫設(shè)置游艇碼頭等智能化系統(tǒng)：提議從三個(gè)方面來考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：由Internet寬帶網(wǎng)接入（每戶要求10M帶寬）。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和VOD點(diǎn)播。安全防范系統(tǒng)（1）門禁系統(tǒng)（2）周圍防范系統(tǒng)（3）電子巡更系統(tǒng)（4）可視對講及家庭安防系統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)（1）停車場管理系統(tǒng)（2）耗能自動(dòng)接收系統(tǒng)（3）一卡通系統(tǒng)（4）背景音樂，小區(qū)照明自動(dòng)控制，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警，設(shè)備管理系統(tǒng)（5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng)（6）物業(yè)服務(wù)：以藝術(shù)概念為統(tǒng)領(lǐng)小區(qū)，需要提供很多個(gè)性化服務(wù)，在硬件設(shè)備完善基礎(chǔ)上，在通常小區(qū)服務(wù)基礎(chǔ)上，舉行多種藝術(shù)交流活動(dòng)將是以后小區(qū)生活中不可缺乏部分：如鋼琴、舞蹈、藝術(shù)等少兒素質(zhì)訓(xùn)練，美墅家攝影藝術(shù)展覽，主婦健美韻律操比賽，國畫、油畫技法培訓(xùn)，業(yè)主業(yè)余合唱團(tuán)等小區(qū)活動(dòng)。而怎樣使居民對類似活動(dòng)產(chǎn)生愛好是擺在物業(yè)企業(yè)面前一個(gè)現(xiàn)實(shí)課題。這就對物業(yè)管理企業(yè)提出了很高要求，要既能提供完善服務(wù)，又使活動(dòng)含有一定感召力，塑造小區(qū)生活藝術(shù)氣氛是關(guān)鍵。第九章：分期推案提議依據(jù)上述對計(jì)劃設(shè)計(jì)要求描述，我們提議本項(xiàng)目按三期分期推出，具體分期以下：第一期：以藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)亮點(diǎn)和特色先期建造，作為樣板段部分；項(xiàng)目左側(cè)高尚別墅區(qū)靠近佛城西路平緩地帶先推；一期體量為30-40棟單體、雙拼別墅，樹立高級形象，撥高地價(jià)，搶占南京大型高級純別墅小區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)，打響盛唐品牌；第二期：加推項(xiàng)目右下側(cè)平緩地帶通常別墅區(qū)，約5-6萬平方米聯(lián)體別墅/雙立別墅，快速回籠資金，體量：250套左右；同時(shí)，單體和雙拼繼續(xù)去化；第三期：項(xiàng)目右側(cè)高尚別墅區(qū)山地部分，1-2萬多平方米。第十章：新材料、新技術(shù)應(yīng)用對于別墅這種高級次、高價(jià)值、高享受特大件特殊商品，為提升其附加值，相關(guān)新材料、新技術(shù)應(yīng)用十分必需。依據(jù)對南京市場了解和對國家相關(guān)政策和要求研究，提議在盛唐藝術(shù)園計(jì)劃設(shè)計(jì)中，盡可能考慮以下新材料、新技術(shù)應(yīng)用：——新型保溫、隔熱材料——防滲漏、噪音材料——新型門窗、新型板材——集中供暖、變頻直供水——綠色環(huán)境保護(hù)建材提議根據(jù)國家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、參考國家《商品住宅性能評定方法和指標(biāo)體系》之3A級標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》相關(guān)要求。第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)提議及財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目容積率占地面積建筑面積預(yù)期均價(jià)總用地面積（平方米）0.3500畝333,500M2總建筑面積（平方米）100,050M2其中單體別墅0.18300畝36,018M26,800元/M2聯(lián)排別墅0.55140畝51,359M23,200元/M2配套及藝術(shù)園區(qū)0.360畝12,006M2成本組成表項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）建筑面積（平方米）累計(jì)（元）備注土地成本1000100,050100,050,000500畝前期費(fèi)用100100,05010,005,000上交建委建設(shè)費(fèi)水電增容費(fèi)75100,0507,503,750計(jì)劃設(shè)計(jì)費(fèi)110100,05011,005,500包含單體、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)室外工程350100,05035,017,500包含道路、景觀、水系等建筑成本1000100,050100,050,000框架結(jié)構(gòu)智能化系統(tǒng)75100,0507,503,750安保、監(jiān)控、寬帶等資金利息125100,05012,506,250不可預(yù)見費(fèi)50100,0505,002,500成本累計(jì)2,885288,644,250注：以0.3容積率計(jì)，總建筑面積以100,050平方米計(jì)，開發(fā)周期以5年計(jì)。項(xiàng)目損益表項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）建筑面積（平方米）累計(jì)(元)銷售收入單體別墅6,80036,018244,922,400聯(lián)排別墅3,20051,359164,348,800銷售收入累計(jì)409,271,200減銷售費(fèi)用銷售收入4%16,370,848管理費(fèi)用銷售收入2%8,185,424營業(yè)稅銷售收入5.5%22,509,916土建成本288,644,250利潤總額73,560,762利潤率18%注：藝術(shù)園收益還未計(jì)算在內(nèi)。第十二章：盛唐藝術(shù)園工作推進(jìn)計(jì)劃工作內(nèi)容實(shí)施時(shí)間實(shí)施單位確定方案大標(biāo)準(zhǔn)：市場定位、容積率、分區(qū)分期思緒3月底盛唐、開啟、設(shè)計(jì)單位共同討論總規(guī)方案設(shè)計(jì)、修改、報(bào)批、批復(fù)4月30日-5月3