集團冉家壩項目應標書模板

誠投集團冉家壩項目應標書目錄第一部分：區(qū)域環(huán)境分析1第二部分區(qū)域及地塊房地產情況分析8第三部分地塊環(huán)境分析27第四部分項目SWOT分析28第五部分目標用戶群分析（針對商品房）30第六部分住宅部分發(fā)展提議33第七部分企業(yè)介紹45第八部分合作提議書62

第一部分區(qū)域環(huán)境分析北部新區(qū)基礎概況地理位置：在重慶主城區(qū)北部，南接重慶中心城區(qū)江北區(qū)和渝中區(qū)；北靠江北國際空港；西鄰嘉陵江，和高校、科研院所密集沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)一橋相聯(lián)；東南３公里和計劃中長江寸灘滾裝碼頭毗鄰。地域面積：130平方公里成立時間：現(xiàn)有些人口：9.9萬現(xiàn)有交通情況：210、319、212三條高速公路呈U型在新區(qū)分布；已經開工建設渝懷鐵路從該區(qū)穿過，重慶新火車客運站正在區(qū)內興建，西南大型電信交換樞紐之一在新區(qū)南緣。產業(yè)特點：關鍵發(fā)展信息技術產業(yè)、光電子產業(yè)、生物工程和新醫(yī)藥產業(yè)、綠色環(huán)境保護產業(yè)等高新技術產業(yè)，汽車及零配件制造等現(xiàn)代制造業(yè)，和出口加工制造等產業(yè)。北部新區(qū)實施"一區(qū)多園"，開發(fā)建設汽車工業(yè)園、光電產業(yè)園、軟件園、環(huán)境保護產業(yè)園、醫(yī)療器械園和出口加工區(qū)等。良好投資環(huán)境，支撐北部新區(qū)經濟連續(xù)快速發(fā)展。1）顯著區(qū)位優(yōu)勢：擁有優(yōu)越地理位置和發(fā)達便捷交通、通信條件。2）寬廣發(fā)展空間：擁有國家級開發(fā)區(qū)――北部新區(qū)經開園和北部新區(qū)高新園3）良好基礎設施和生態(tài)環(huán)境：◆綜合交通、能源、給排水、信息設施、生態(tài)環(huán)境、園區(qū)基礎設施等骨干工程建設將投資450億?！粢慌憩F(xiàn)重慶直轄市水平文化、教育、科技、體育、衛(wèi)生、旅游等標志性、功效性關鍵基礎設施項目正在興建，將逐步展露北部新區(qū)現(xiàn)代城市風貌?！舴制诮ǔ升埦昂鷳B(tài)公園、黃桷公園、照母山植物園、人和公園等一批大型生態(tài)林地和公園綠地等綠色生態(tài)空間，形成“人.城.自然”共諧共存生態(tài)環(huán)境。4）優(yōu)惠扶持政策：北部新區(qū)充足利用直轄市和西部大開發(fā)政策優(yōu)勢，實施“普惠、特惠和特事特辦”政策，形成顯著“政策洼地”，吸引海內外投資者來興業(yè)發(fā)展。5）八年實現(xiàn)全方面改造◆三年打造基礎：從到，基礎完成7個組團基礎設施?！粑迥陿嫿蚣埽旱?，完成基礎設施網(wǎng)絡和綜合立體交通網(wǎng)絡建設，并形成以高新技術產業(yè)為基礎現(xiàn)代產業(yè)基地框架。◆八年基礎建成新區(qū)：到，7個組團基礎設施建設全方面完成，以高新技術產業(yè)為先導、現(xiàn)代制造業(yè)為支撐、現(xiàn)代服務業(yè)全方面發(fā)展框架基礎形成，現(xiàn)代城市風貌展示區(qū)風貌初步展現(xiàn)，對外開放窗口、山水園林城區(qū)輪廓初步顯現(xiàn)，北部新區(qū)“十里汽車城”和光電、生物醫(yī)藥、軟件三大產業(yè)基地基礎形成，北部新區(qū)包含經開區(qū)、高新區(qū)工業(yè)總產值努力爭取達成1500億元。6）快捷服務方法：政府采取了一系列能提供快捷服務方法。7）良好發(fā)展前景◆基礎設施投資快速增加。，北部新區(qū)包含經開區(qū)、高新區(qū)完成基礎設施建設投資49.7億元，比上年同期有較大幅度增加?！袈鋺糸_發(fā)區(qū)項目和投資增加較快。北部新區(qū)經開園和高新園近四年共引進項目122個，累計協(xié)議投資總額269.1億元，其中引進項目87個，占歷年引進項目總數(shù)71%；協(xié)議投資總額208.7億元，占歷年協(xié)議投資總額77.6%。入駐開發(fā)區(qū)項目生產經營情況良好。北部新區(qū)各項指標概況：區(qū)域經開園和高新園指標GDP工業(yè)總產值金額1439.4同比增加53.9%230%二、交通概況1、交通設施公交客運主樞紐站：1處樞紐站場：5處通常站場:6處公交保養(yǎng)場:1處2、軌道交通◆軌道交通線路三條：軌道三、四、六號線?！糗壍澜煌ōh(huán)線一級軌道交通樞紐站：2處；三級軌道交通樞紐站：4處?！魴z修站：1處（童家院子）占地30公頃。六號線六號線三號線軌道環(huán)線四號線3、區(qū)域交通情況總結：片區(qū)擁有渝懷鐵路、寸灘港口和渝合、渝長、渝黔、機場四條高速公路線，對外交通很便捷。計劃中輕軌三、四、六號線貫穿整個北部新區(qū)，使未來北部新區(qū)和其它主城各區(qū)緊密聯(lián)絡在一起。三、城市發(fā)展計劃1、計劃性質：北部新區(qū)是以發(fā)展高新技術產業(yè)為基礎現(xiàn)代產業(yè)基地，是城市發(fā)達經濟圈關鍵增加極和城市風貌展示區(qū)。計劃規(guī)模：◆用地規(guī)模：計劃區(qū)總用地面積136.60平方公里，計劃城市建設用地91.73平方公里，占總用地67.15%。◆人口規(guī)模：計劃人口規(guī)模為65萬人。區(qū)域計劃：用地形態(tài)由七個組團組成：人和組團(1號)、大竹林組團(2號)、禮嘉組團(3號)、黃茅坪組團(4號)、翠云組團(5號)、鴛鴦組團(6號)、金山組團(7號)，各組團之間由生態(tài)林地、市級公園等自然隔離。◆人和組團（1號組團）：本項目所在組團。計劃城市建設用地18.72平方公里，人口20萬人。計劃關鍵職能：商務中心、客運樞紐、光電產業(yè)、高級小區(qū)。從城市功效計劃上看，本項目所在人和組團，未來將成為城市居住中心區(qū)?！舸笾窳纸M團（2號組團）計劃城市建設用地18.31平方公里，人口10萬人。計劃關鍵職能：信息產業(yè)、軟件產業(yè)、光電產業(yè)、生物工程?！舳Y嘉組團（3號組團）計劃城市建設用地16.15平方公里，人口18萬人。計劃關鍵職能：高新技術研發(fā)，居住用地關鍵發(fā)展高級小區(qū)。◆黃茅坪組團（4號組團）計劃城市建設用地5.95平方公里，人口3.5萬人。計劃關鍵職能：現(xiàn)代制造業(yè)?！舸湓平M團（5號組團）計劃城市建設用11.37平方公里，人口2萬人。計劃關鍵職能：以汽車、摩托車配套產業(yè)為主生產及研發(fā)?！豇x鴦組團（6號組團）計劃城市建設用地11.7平方公里，人口10萬人。計劃關鍵職能：為翠云組團和金山組團服務第三產業(yè)。四、北部新區(qū)關鍵特征概括北部新區(qū)人口在未來幾年內快速增加。到，北部新區(qū)計劃人口將達成65萬，而現(xiàn)有些人口9.9萬，這意味著未來，北部新區(qū)人口尤其是就業(yè)人口將快速增加。北部新區(qū)近兩年經濟高速增加。北部新區(qū)擁有良好生態(tài)環(huán)境。北部新區(qū)基礎設施大大改善。區(qū)域對外交通網(wǎng)絡發(fā)達。計劃中三、四、六號輕軌線將大大改善北部新區(qū)和主城各區(qū)之間交通。

第二部分區(qū)域及地塊房地產情況分析一、重慶市住宅市場發(fā)展情況：（一）房地產市場供給部分1、土地供給現(xiàn)實狀況（土地購置）年份土地購置（萬m2）增幅（%）1999624.53——619.21-1%870.3441%1320.2645.2%分析：房地產開發(fā)土地購置呈高速增加態(tài)勢，遠遠高于同期全市房地產開發(fā)投資增加速度（在后面房地產開發(fā)投資分析中可見）。1999—，重慶市經過多種方法完成土地購置總量達成了3434.34萬平方米，除增加幅度出現(xiàn)負值以外，和較上年平均增幅達40%以上。2、房地產開發(fā)投資房地產開發(fā)投資年份完成投資（億元）增加率（%）1999112.5115.6%139.6324.1%196.6740.9%245.9125.0%分析：以前，重慶房地產土地價格和商品房價格和全國發(fā)達城市相比，顯著偏低，加之土地供給不夠市場化，為部分開發(fā)商謀取暴利提供了機會，開發(fā)投資也呈逐年穩(wěn)定上升趨勢，重慶市政府公布了新土地價格且出讓金、配套費全部成倍上調，還加強了土地買賣管理，這直接影響到房地產開發(fā)投資增加率。住宅開發(fā)投資年份完成投資(萬元)增加率(%)1999523357——72812539.13%110712652.05%130699818.05%展現(xiàn)特點分析1）截至現(xiàn)在，全市房地產開發(fā)投資數(shù)量是最大，而每十二個月全部不一樣程度地展現(xiàn)出遞增趨勢；且每十二個月投資同比增加速度全部有所增加，僅同比增加速度較有所下降。2）從不一樣類型物業(yè)占商品房投資總額上分析，1999年至住宅投資所占份額從56%至71%逐年增大。3、完工面積房地產完工面積年份完工面積（萬m2）增幅（%）19996203.5%84936.9%102120.3%1390.7336.2%住宅完工面積年份完工面積(萬m2)增加率(%)1999438.56——622.0841.85%1020.6364.07%1390.7336.26%展現(xiàn)特點分析自1997年重慶直轄后，全市商品房完工面積展現(xiàn)逐年上漲趨勢，完工面積達成1390.73萬平方米，為歷年最高；而和同比增加出現(xiàn)了一個高峰，同比增加百分比分別達成了36%左右，增加幅度相對較少。重慶市住宅完工面積一樣展現(xiàn)逐年上漲趨勢，完工面積達成1390.73萬平方米，為歷年最高；從增加幅度來看，增幅最大，達成了64.07%。4、重慶市住宅物業(yè)市場供給發(fā)展趨勢估計1）土地價格上漲、土地供給市場化，出讓金、配套費大幅上調，和新拆遷辦法出臺，使得近兩年商品房開發(fā)成本大幅增加，從而造成住宅供給價格快速上漲。2）即使國家建設部正式下文，要求限制高級商品住宅總體供給量，但我們仍然看見重慶市高級住宅（包含別墅）供給只增不減，且大多為外來發(fā)展商投資興建，可見外地投資商對于重慶發(fā)展期望值很高。3）重慶住宅郊區(qū)化發(fā)展進程加緊，這從近兩年內大宗土地買賣成交量大，這從重慶大量涌現(xiàn)規(guī)?；紖^(qū)大盤現(xiàn)實狀況上能夠看出。4）土地放量巨大，而且吸引了大批外來投資商進入重慶圈地，這無疑將加大重慶未來幾年內住宅總體供給量，并加劇競爭態(tài)勢，不排除局部會出現(xiàn)泡沫可能性。（二）房地產市場需求部分1、商品房銷售情況商品房銷售面積年份銷售面積（萬m2）58074610161645分析：結合商品房銷售面積和完工面積統(tǒng)計數(shù)據(jù)，可知銷售面積和完工面積基礎保持同時增加，且二者百分比基礎保持在1：1.07，這說明供給和需求總體上是平衡。這也一定程度上反應了重慶市房地產市場是在需求拉動下穩(wěn)步增加中健康地發(fā)展著。商品房銷售額年份商品房銷售額（億元）199959.2078.37107.65158.15商品房平均銷售價格年份商品房銷售價格（元/m2）增幅（%）19991377—1351-1.9%14436.8%15567.8%分析：以前重慶房地產市場化、商品化水平全部不高，總體成交均價也呈無規(guī)律發(fā)展態(tài)勢，但從至總體成交均價呈大幅度上漲趨勢。這不僅說明市場化、商品化水平不停提升，還和開發(fā)成本增加和大量拆遷刺激消費等原因相關。住宅銷售價格年份銷售價格(元/m2)增加率(%)19991080-6.98%1077-0.28%11335.20%127712.71%展現(xiàn)特點分析◆全市商品房平均銷售價格總來看增幅不顯著，而上六個月平均銷售價格為1690元/平方米，較去年同期上升了17.7%?！糇≌N售價格增幅不顯著，1999年和全部展現(xiàn)負增加態(tài)勢，有所回升，則增幅較大，達成了12.71%。◆住宅市場已經達成98.87%幾乎完全商品化程度?！艚袂锓拷粫y(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，成交件數(shù)比去年同期增加52%，但成交金額只增加12%，成交均價比去年下降120元/平米左右。表明低價房和二手房需求傾向十分顯著?！艚袂锓拷粫y(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，現(xiàn)房成交速度比期房成交速度高出33%左右，這和拆遷居民拉動現(xiàn)房銷售有很大關系，同時也說明消費者愈加理性。2、商品房空置情況商品房空置面積年份空置面積（萬m2）增幅（%）空置十二個月以上（萬m2）增幅（%）1999353.0438.4%150.0893.4%421.9419.5%179.2919.5%484.4814.8%223.5424.7%559.6115.5%266.2619.1%住宅空置情況年份空置面積(萬/m2)增加率(%)1999183.6029.27%223.1421.54%227.722.05%280.3623.12%展現(xiàn)特點分析◆總體上看，伴隨需求市場不停擴大和房地產開發(fā)商把握市場水平不停提升，空置率逐年下降?！粢驗樽≌傮w供給量大，開發(fā)水平、綜合質素差異較大等原因，空置率水平展現(xiàn)無規(guī)律發(fā)展形態(tài)，且在1999年和空置率甚至超出總體空置水平。（三）重慶住宅市場總體需求發(fā)展趨勢估計◆伴隨重慶加緊主城區(qū)城市建設步伐并加大拆遷量，近兩年內住宅需求將出現(xiàn)空前旺盛局面?！粑磥?-3年內住宅需求也還將關鍵表現(xiàn)為對中低價房需求傾向。二手房對于消費者心理障礙逐步消除，未來幾年內二手房交易總量還將連續(xù)上升。◆消費者表現(xiàn)為對品牌物業(yè)追捧還將愈加顯著?！糁懈邇r位住宅需求需要態(tài)勢不很顯著。二、重慶商業(yè)物業(yè)市場分析及發(fā)展趨勢估計（一）重慶市商業(yè)物業(yè)現(xiàn)實狀況1、重慶市商業(yè)物業(yè)面積還有較大缺口，市場機會較多。現(xiàn)在，重慶市主城區(qū)內有效商業(yè)面積約在350萬平米左右，以主城區(qū)常住人口500萬人計，人均商業(yè)面積約0.7平方米，根據(jù)人均城市人口有效商業(yè)面積1平方米標準，重慶商業(yè)物業(yè)面積還有較大缺口。2、商業(yè)物業(yè)平均月租金在150－200元/平米左右，租金有較大上升空間。據(jù)大型商家及商業(yè)專業(yè)調研機構調查，并結合重慶市未來五年發(fā)展趨勢，平均月租金價格應在300－400元/平米之間，按這一數(shù)字，租金還有較大上揚空間。3、商圈未飽和，競爭還未達成“白熱化”。依據(jù)商圈商業(yè)營業(yè)面積、用戶體量、平均購置力等指標對各商圈進行飽和度計算，各大商圈中商業(yè)物業(yè)每平方米營業(yè)額普遍在25000－35000元之間，離理想狀態(tài)經營值還有0元－35000元差距，遠遠低于飽和指數(shù)。4、商業(yè)業(yè)態(tài)結構不合理，規(guī)模型實力經營者有較大空間。1）從現(xiàn)在重慶市各商業(yè)業(yè)態(tài)所占百分比（見下圖），我們能夠看出，在現(xiàn)在重慶市各商業(yè)業(yè)態(tài)中，便民店和雜物店所占百分比較大，達成了35%，而連鎖倉儲中心所占百分比較低，只占5%，這說明現(xiàn)在重慶整體商業(yè)物業(yè)水平較低，業(yè)態(tài)結構不是很合理。2）從商家組成（見下圖）看，品牌商家所占百分比較低。5、商圈總體格局：五大商圈為主，四大商圈為輔局面基礎形成。解放碑、沙坪壩、南坪、觀音橋、楊家坪五大商圈發(fā)展已較為成熟，并含有明確發(fā)展方向。南濱路、大石楊三角區(qū)、大渡口、巴南四大新興商圈也已漸成氣候。（二）重慶市商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展情況1、商業(yè)物業(yè)供給部分商業(yè)物業(yè)投資年份完成投資(萬元)增加率(%)1999303840——3117082.59%36598717.41%4814.77%展現(xiàn)特點分析：商業(yè)用房投資所占份額逐年萎縮，從33%降低至23%。商業(yè)物業(yè)供給發(fā)展趨勢：◆從1999年至統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，因為受到市場需求不旺盛影響，商業(yè)物業(yè)供給量增加速度遲緩。◆進入，伴隨政府加大城市建設速度，各區(qū)擴大商業(yè)步行街計劃規(guī)模，商業(yè)物業(yè)供給量將在未來2-3年內增加速度迅猛。另外，伴隨重慶市主城區(qū)地價和對應開發(fā)費用大幅上漲，造成開發(fā)成本大幅上漲，而消費者對商品住宅價格較為敏感，部分開發(fā)商也會因為住宅開發(fā)風險不易控制，而轉向商業(yè)物業(yè)開發(fā)。2、商業(yè)物業(yè)需求部分商業(yè)物業(yè)銷售價格年份銷售價格(元/m2)增加率(%)1999355042.97%3275-7.75%35488.34%36532.96%展現(xiàn)特點分析：商業(yè)物業(yè)銷售價格增幅緩慢，為負增加，增幅較大，達成16.09%，為歷年最高，則有所回落，僅為2.96%。商業(yè)物業(yè)需求發(fā)展趨勢◆商業(yè)物業(yè)投資和經營將逐步分離。便于投資小型商業(yè)鋪面需求將逐步上升?！艚洜I特色商業(yè)物業(yè)和高端消費市場商業(yè)物業(yè)仍有一定市場需求量，但同質化競爭顯著商業(yè)物業(yè)整體需求不會有顯著增加。◆商業(yè)物業(yè)需求特點仍然和所處商業(yè)地段有直接關系。◆更多中國著名和國際化專業(yè)市場將涌入重慶，一定程度上將促進專業(yè)市場類商業(yè)物業(yè)發(fā)展。三、北部城區(qū)房地產發(fā)展情況1、土地供給市場分析重慶市各季度各主城區(qū)土地轉讓宗數(shù)對比：土地總數(shù)（個）1季度2季度3季度4季度1季度渝中區(qū)341554江北區(qū)464101渝北區(qū)35691沙坪壩區(qū)01314143九龍坡區(qū)813883南岸區(qū)561684北部新區(qū)04052分析：北部新區(qū)土地交易宗數(shù)在重慶各主城區(qū)中所占比重整體呈波浪形遞增，1季度其土地交易宗數(shù)占主城各區(qū)總數(shù)11%，這說明：北部新區(qū)作為新開發(fā)區(qū)，正逐步成為重慶市熱點開發(fā)區(qū)域。2、北部新區(qū)大盤放量序號項目名稱占地面積總建筑面積檔次建筑形態(tài)物業(yè)類型1中體奧園1050畝104.9萬方中高級多層為主綜合型住宅2保利集團項目3000畝150萬方高級別墅為主住宅為主3重慶香江國際576畝72萬方高級高層、小高層商務為主含大型商業(yè)4棕櫚泉花園1280余畝127.9萬方高級不詳住宅為主5建工集團項目800畝不詳不詳不詳不詳6藍湖郡1600畝70萬方高級別墅為主住宅為主分析：未來幾年北部新區(qū)大盤總體放量巨大，表中所列六個項目總量將達成約600萬方。大盤檔次定位較高，基礎上為中高級。大盤容積率均較小。3、商品房銷售情況分析1）成交件數(shù)1季度2季度3季度4季度1季度成交件數(shù)3816610868398#住宅2913910161370#非住宅92777282）成交面積1季度2季度3季度4季度1季度成交面積（m2）5060.9421174.6623595.337528.8337935.57#住宅3674.5019037.8822912.715832.7033925.27#非住宅1386.442136.78682.621696.134010.30分析：從成交件數(shù)和成交面積看，住宅占據(jù)了絕正確比重，這說明，北部新區(qū)現(xiàn)在物業(yè)供給關鍵以住宅物業(yè)為主。從長久趨勢看，住宅物業(yè)比重有逐步增大趨勢，這說明該片區(qū)住宅類物業(yè)較被消費者看好，寫字樓、商業(yè)等非住宅類物業(yè)發(fā)展相對滯后。3）成交金額1季度2季度3季度4季度1季度成交金額（萬元）1684.835957.5810988.291187.1312100.91#住宅1036.955346.9010796.46938.4710154.74#非住宅647.88610.68191.83248.661964.17分析：從成交金額看，非住宅類物業(yè)成交金額占總成交金額比重有較大幅度上升，但其成交面積卻有所下降，這說明，非住宅類物業(yè)供給在該片區(qū)較為短缺，而市場需求量較大，造成價格上漲較快。（四）北部新區(qū)房地產市場特征分析1、北部新區(qū)作為一個全新片區(qū)，開發(fā)成本極低，在未來幾年內其開發(fā)面積相當大。2、因為該片區(qū)擁有天然自然環(huán)境，發(fā)展中高端市場含有較大自然資源優(yōu)勢。3、該片區(qū)是大盤比較集中區(qū)域，大盤主導該片區(qū)房地產市場局面初步形成。4、住宅產品以低密度和中高級產品為主。四、片區(qū)物業(yè)競爭情況分析1、可能競爭項目羅列：和本案可能會產生競爭關系項目關鍵有：東和春天、水晶酈城、小天鵝花園、南橋苑、光華·南橋人家、新城麗全部、時代綠苑、巨宇名居、自由港灣、香山花園、天和美舍、升輝雅舍、桂湖花園、富悅景園、光華苑等。備注：以上項目為兩公里半徑內在售或準備發(fā)售項目。2、關鍵競爭項目列表見下頁附表3、區(qū)域在售項目對比分析：1）區(qū)域在售項目對比分析◆規(guī)模從規(guī)?？?，競爭項目規(guī)模普遍較小，建筑面積大部分在10萬平米以下，10萬平米以上項目全部較為少見?！魞r格從價格上看，競爭項目套內均價基礎上處于2400-2900元/平米范圍內，均價最高為水晶酈城3300元/平米，最低為天和美舍和升輝雅舍，均價為2400元/平米?！魴n次以上項目中東和春天、水晶酈城、新城麗全部定位檔次較高，其它基礎為中低級定位?！翡N售情況銷售情況最好為東和春天、新城麗全部、水晶酈城，較差為桂湖花園?！魬粜投ㄎ灰陨享椖炕A為適宜居家二居室、三居室為主力戶型，戶型面積段二房關鍵集中在套內面積70－80平米范圍，三房關鍵集中在套內面積100平米和120平米兩個檔次?！魬粜土咙c從戶型亮點分析，270度轉角飄窗在該片區(qū)應用較多；另外，東和春天推出情侶陽臺和龍華苑為三代同堂準備一房緊鄰三房設計是現(xiàn)在在該片區(qū)戶型設計上比較獨特亮點，值得本案關注?！粝M者組成從消費者組成看，競爭項目標消費者關鍵來自本區(qū)域，說明該片區(qū)現(xiàn)在對外輻射能力較差。◆賣點從競爭對手賣點分析，競爭對手所推賣點以地塊本身所隸屬賣點為主，人為挖掘賣點較為少見。2）區(qū)域在售項目對比分析總結：◆該片區(qū)競爭項目規(guī)模普遍較小。◆該片區(qū)消費者普遍能接收價位在2300－2800元之間?！粼撈瑓^(qū)現(xiàn)在供給戶型中，一樣房型面積控制不是很合理，兩房基礎在套內70－80平米左右，三房大全部在套內100平米以上，緊湊型小兩房、小三房較為缺乏?！粼撈瑓^(qū)競爭項目以中低級樓盤為主，中高級以上樓盤較為少見。◆因為該片區(qū)正處于開提議始階段，區(qū)域配套不是很完善，所以消費者對小區(qū)配套有較高要求，企圖經過小區(qū)配套填補周圍配套不足。◆該片區(qū)對外區(qū)域消費者吸引力有待深入加強?！粼撈瑓^(qū)競爭對手（除了水晶酈城）人為挖掘賣點較為缺乏，給本案有較大創(chuàng)作空間。五、經典項目案例分析東和春天1、項目基礎概況◆項目規(guī)模：占地面積：130000平米；建筑面積：300000平米；總戶數(shù)：余戶?！魳潜P廣告語：居家這邊獨好?！敉饬⒚嫔蚀钆洌翰扇』疑退{色冷色系搭配，給用戶以一個高貴、典雅感覺，從而表現(xiàn)該樓盤檔次定位高級性?！艚ㄖ@林計劃：秉承皇冠東和花園受廣泛認同優(yōu)良戶型和大中庭景觀完美結合，采取庭院式圍合，友好對稱布局，建立中國傳統(tǒng)庭院鄰里親和空間200畝大庭院綠蔭生活園區(qū)，多棟18層及24層建筑圍合而成，分為東西兩個園區(qū)，建筑清新、流暢，景觀視野豐富而開闊，人車分流。80畝綠化，繁花似錦、碧波蕩漾。◆小區(qū)關鍵配套：幼稚園：占地面積約1000平米，計劃設4個班，并專設少兒才藝館。面向小區(qū)適齡兒童，為她們找尋健康、自由、個性張揚成長空間。中小學：占地30多畝，計劃設30余班，延續(xù)東和物業(yè)教育先行開發(fā)理念皇冠試驗中學成功經驗，使孩子就近接收名校教育。◆戶型定位：房型二房三房四房五房套內面積（平米）100、105129、139158153、233其中，三房、四房占絕對比重。◆戶型特色：270度觀景飄窗、4.8米超寬客廳、主臥情侶觀景陽臺?！裟繕擞脩舳ㄎ唬耗繕擞脩絷P鍵鎖定為白領階層、中產階級人士、數(shù)次置業(yè)者等社會上層人士，其目標用戶選擇決定了其檔次定位高級次性?！粑飿I(yè)管理：重慶東和花園物業(yè)管理企業(yè)。2、項目成功之處：◆園林景觀和優(yōu)異戶型相結合計劃理念。◆賣點挖掘獨樹一幟（情侶陽臺、會呼吸窗戶等全部是競爭對手所沒有）?！魱|和企業(yè)對樣板房力打造，吸引了眾多消費者眼光?！艚逃刃虚_發(fā)理念?！艉透偁帉κ钟胁町惢繕擞脩舳ㄎ?。◆建筑外立面色彩搭配和樓盤檔次相結合?！敉菩袞|和品牌戰(zhàn)略。3、不足之處：◆局部有些戶型私密性較差?！粑飿I(yè)開發(fā)和物業(yè)管理連鎖策略。4、可借鑒之經驗：◆園林景觀和優(yōu)異戶型相結合計劃理念?！舄殬湟粠觅u點挖掘方法?！艚ㄖ饬⒚嫘蜗蠛蜆潜P檔次相結合。新城麗全部1、目基礎概況：◆項目規(guī)模：總建筑面積：12萬平米?！粜蜗蠖ㄎ徽Z：純正大型園林生態(tài)小區(qū)?！敉饬⒚嫔蚀钆洌阂曰疑珵橹魃{，給人以一個沉穩(wěn)感覺?！艚ㄖ@林計劃：以高層和多層相結合，采取圍合式布局，并將泛會所概念引入到小區(qū)園林計劃設計中?！粜^(qū)配套：關鍵是泛會所。◆戶型定位房型一房二房三房套內面積（平米）4273－7885－109◆戶型特色：270度落地式園弧窗、跳高12米公共空中花園?！裟繕擞脩舳ㄎ唬阂远沃脴I(yè)中老年人為主?！粑飿I(yè)管理：重慶大昌祥物業(yè)管理。2、項目成功之處：◆外立面色彩搭配和目標用戶特征相吻合。◆中小戶型定位策略。◆泛會所概念和園林計劃相結合。3、項目不足之處◆對項目本身形象包裝不夠?！粑飿I(yè)開發(fā)和物業(yè)管理連鎖。4、對本案可借鑒之經驗或應吸收教訓：泛會所設計。水晶酈城1、目基礎概況：◆項目規(guī)模：總建筑面積：22萬平米。◆形象定位語：重慶首家高層低密度大型小區(qū)。◆建筑形態(tài)：由6棟30層高層和9棟18層小高層組成?！魣@林計劃：以“尊重自然”為關鍵理念計劃設計，保留豐富原生地貌，利用獨特條形景觀設計，有層次地植栽林木、草坪，引入天然小河。經過建筑和環(huán)境完美結合，發(fā)明新城市景觀?！粜^(qū)配套：100畝體育公園、水晶酈城商業(yè)街。◆戶型定位房型二房三房四房建筑面積（平米）87115－143144－160◆戶型特色：動靜分區(qū)顯著、L型角大陽臺、內凹式庭院、大面積窗?！裟繕擞脩舳ㄎ唬阂远沃脴I(yè)者為主。+◆物業(yè)管理：龍湖物管。2、項目成功之處：◆強強聯(lián)合品牌開發(fā)策略；◆原始地貌和景觀設計相結合；◆前期經過對龍湖本身品牌宣傳積累潛在用戶；◆經過對項目標獨特包裝樹立項目整體形象；◆戶型特色營造；◆經過會員俱樂部積累前期用戶。3、對本案可借鑒之經驗：◆前期積累用戶方法；◆對戶型特色營造；◆對項目整體形象包裝手法。

第三部分地塊環(huán)境分析一、地形地貌概況本案地處渝北新牌坊新南路，屬北部城區(qū)人和組團。地塊有一定高差。地塊形狀呈規(guī)則L形。地塊緊鄰體育公園，周圍景觀資源豐富。二、地塊周圍配套設施公園：體育公園，緊鄰本案。其它：周圍大型工廠、企業(yè)較多。三、地塊現(xiàn)有交通情況公交：本案有

多路公交車可直達主城各區(qū)，但公交站點離本案全部有一定距離，出行很不方便；465路：龍湖--解放碑405路：龍湖—解放碑113路：龍湖—沙坪壩

411路：龍湖--楊家坪

133路：龍湖--沙坪壩125路：人和--南坪

606路：人和--袁家崗四、地塊周圍環(huán)境分析總結：地塊現(xiàn)有交通不方便，現(xiàn)在，全部公交路線均不能直達本案；項目周圍配套較為缺乏；項目周圍有一定環(huán)境資源：體育公園；項目地處北部新區(qū)人和板塊，屬城市開發(fā)燒點區(qū)域；良好計劃前景將確保該片區(qū)經濟高速發(fā)展，從而大大提升該片區(qū)居民消費力；本案應充足利用片區(qū)計劃給本案帶來機會，挖掘本案特色。

第四部分項目SWOT分析一、項目SWOT分析（一）優(yōu)勢（S）1、緊鄰體育公園，含有一定景觀優(yōu)勢；2、地塊形狀規(guī)整，便于計劃；3、開發(fā)商實力雄厚；4、規(guī)模較大，可設置比較完善配套；5、小區(qū)內業(yè)主以公務員為主，小區(qū)居民整體素質較高。（二）劣勢（W）1、現(xiàn)在交通不方便；2、地塊內部高差較大，平整成本較高；3、容積率較高，居住舒適度較差；4、短期內無法形成完善周圍配套。（三）機會（O）1、本案所處區(qū)域推出樓盤整體品質較高，片區(qū)整體形象很好；2、本案所處區(qū)域是重慶市熱點開發(fā)區(qū)域，市民關注度較高；3、周圍大中型企業(yè)較多，潛在用戶群數(shù)量較大；4、本案緊鄰計劃中輕軌四號線和六號線，和新南路立即開通，將使本案未來交通很便捷；5、北部新區(qū)潛在樓盤檔次較高，中等樓盤稀缺；6、北部新區(qū)未來人口快速增加，將大大提升本案投資價值。（四）威脅（T）1、項目屬于經濟適用房，影響了商品房品質提升；2、周圍地塊均還未開發(fā)，潛在競爭對手較多；3、開發(fā)商大盤開發(fā)經驗較為缺乏。二、SWOT矩陣策略配對SO策略：發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會充足發(fā)揮景觀資源優(yōu)勢，打造景觀戶型，利用景觀戶型帶動整個樓盤銷售。充足發(fā)揮地塊規(guī)整優(yōu)越性，在計劃設計上做到盡善盡美。充足發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，打造特色園林和特色商業(yè)。發(fā)揮本案居民整體素質較高優(yōu)勢，營造小區(qū)良好居住氣氛。利用市民對本案所處區(qū)域關注度較高機會，借機提升本案著名度。利用周圍大中型企業(yè)較多機會，將大中型企業(yè)中高層人員鎖定為本案目標用戶群。利用本案緊鄰計劃中輕軌四號線和六號線和新南路立即開通優(yōu)勢，凸顯本案未來交通便捷性。利用北部新區(qū)潛在樓盤檔次較高機會，借機提升本案形象。利用北部新區(qū)未來人口快速增加機會，挖掘潛在投資用戶群。WT策略：弱化劣勢，規(guī)避威脅經過對本案未來交通便捷性作有針對性推廣，來弱化現(xiàn)在交通不方便不利影響。經過項目本身配套，部分填補周圍配套不足。經過和專業(yè)代理企業(yè)和專業(yè)相關協(xié)作伙伴合作，來填補開發(fā)商對大盤開發(fā)經驗不足。親密關注競爭對手動態(tài)，搶占市場先機。

第五部分目標用戶群分析（針對商品房）一、目標用戶選擇：1、江北區(qū)和渝北區(qū)一次置業(yè)者：1）關鍵特征描述：◆年紀25－35歲左右；◆家庭月收入在3500元以上；◆尚沒有住房，現(xiàn)在和父母同住，置業(yè)首要目標是為了處理居住；◆她們關鍵來自江北區(qū)和渝北區(qū)。2）目標用戶總量和購置力分析◆總量分析：依據(jù)統(tǒng)計年鑒統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，重慶市兩個主城區(qū)（江北區(qū)和渝北區(qū)）25－35歲年輕人約有22萬人?！糍徶昧Ψ治觯哼@一部分人群購置力通常，她們普遍能接收價位在1800－2500元/平米范圍，總價款在15－25萬左右。3）購置動機：處理居住問題，或因房價飛漲，為未來居住提前購置；4）需求特征：◆需求房型關鍵以二房為主、三房為輔；◆對小區(qū)環(huán)境有較一定要求；◆對小區(qū)及周圍生活配套有較高要求；◆交通要求較為便捷；對教育配套有一定要求。2、部分定向購置公務員（投資性購置為主）：1）關鍵特征描述：◆年紀25－45歲左右；◆家庭月收入在4000元以上，有一定灰色收入起源；◆已在本項目內集團購置了住宅；◆工作規(guī)律很強，沒有時間進行投資理財；2）目標用戶總量和購置力分析◆總量分析：依據(jù)本項目標總體量計算，31.2萬平米定向購置，將會有2600戶公務員成為本項目標業(yè)主?！糍徶昧Ψ治觯哼@一部分人群購置力較強，她們普遍能接收價位在2500－3000元/平米范圍，總價款在25－35萬左右。3）購置動機：◆作為投資，以求保值增值；◆為父母購置，方便照料，同時保持一定距離，避免生活中摩擦；4）需求特征：◆需求房型關鍵以二房、三房為主；◆對小區(qū)環(huán)境有較高要求；◆對小區(qū)及周圍生活配套有較高要求；◆交通要求較為便捷；對教育配套有一定要求。北部工業(yè)園區(qū)內中高層人員：1）目標用戶群關鍵特征描述；工業(yè)區(qū)關鍵集中本項目周圍3-4公里范圍內；家庭月收入約3000-4000元/月；文化層次較高，對住宅要求關鍵是處理居住問題；多為外地人員，工作比較穩(wěn)定，有穩(wěn)定經濟收入；家庭組員通常3人以內；天天來往路線和生活習慣比較固定；2）目標用戶群總量及購置力分析鴛鴦鎮(zhèn)作為出口加工區(qū)，是國家首批設置16個出口加工區(qū)之一，其計劃面積2.8平方公里，首期開發(fā)面積1平方公里，近期圍網(wǎng)封關運行面積0.4平方公里?，F(xiàn)在已經有中日合資重慶利時德汽車部件、日本獨資重慶風琴針業(yè)、中美合資重慶美聯(lián)現(xiàn)代技術、中美合資重慶貝斯特金屬制造、重慶貝特兒實業(yè)等5家企業(yè)進駐出口加工區(qū)和長安福特。據(jù)悉，長安福特現(xiàn)有職員約1800人，明年準備擴招1500－名職員，使其年生產量達成10萬輛。全部這些職員，均需經過租房和買房處理居住問題。而在現(xiàn)有職員中，有20%有購房傾向，其普遍能接收價位在元/m2(套內)范圍內。本項目可考慮經過和周圍企業(yè)聯(lián)絡團購方法，來吸引更多用戶。3）購置動機：處理居住問題；4）目標用戶群需求特征：在房型需求上，以緊湊型二房為主，需求套內面積在70平米以內；緊湊型一房和三房單位有少許需求，需求套內面積在40和90平米以內；要求總價在15-20萬元左右；對教育配套有一定要求；對價格普遍很敏感；生活配套要求比較高；對公共交通依靠度較高。二、目標用戶群特征概括1、對價格普遍較敏感。2、戶型需求以二房、三房為主。3、對小區(qū)環(huán)境有一定要求，但不會要求太高；4、對周圍自然環(huán)境、空氣質素及生活品質有一定要求。5、用戶群年紀展現(xiàn)兩極化現(xiàn)象，即關鍵集中兩個年紀段：25-35歲之間和55-65歲之間。6、能接收單價集中在（套內）1600－2500元/m2、（套內），總價款在15－30萬之間。7、對公共交通要求較高。

第六部分住宅部分發(fā)展提議項目定位功效定位：住宅檔次定位：中等本項目屬于經濟適用房，本身檔次較低。但從項目整體發(fā)展角度看，必需將項目標檔次進行一定提升，以提升商品房部分價值。專題概念設計本企業(yè)依據(jù)市場情況和對項目地塊分析研究，提議采取：山水庭院小高層親情小區(qū)1）詮釋：庭院發(fā)展史就是城市文明發(fā)展史。當高樓大廈替換庭院成為大家生活關鍵載體，城市和城市之間區(qū)分也日益淡漠，城市面孔變得日益模糊。當你站在公寓中向外看去，看到小區(qū)萬家燈火，你怎能知道到底身處哪一座城市，東京還是紐約？北京還是上海？它們又有什么區(qū)分？庭院式圍合便營造出這么一個場所。首先，作為居所延展空間，庭院能夠成為居室“綠色客廳”。于自然景致中接待友人，在美景和溫情作用下，令此時此刻永遠珍藏于記憶相冊。其次，庭院圍合為一個友居生活態(tài)度，以空間提倡，以設計引領。獨立專題庭院園林，給予每個庭院特殊氣質和文化，界定了居民歸屬感。庭院設計能有機結合了自然和人文優(yōu)勢。依據(jù)本項目內關鍵居住者——公務員，較高文化層次，比較傳統(tǒng)思維觀念，頭腦中很強烈中國儒家文化意識。對于小區(qū)內部園林文化內涵有要求較高，所以我們選擇以中式山水庭院為本項目標專題概念，以表現(xiàn)本項目和關鍵業(yè)主——公務員文化和思想內涵。2）為何要引入庭院理念？庭院式小區(qū)開發(fā)是傳統(tǒng)庭院變革，融入了現(xiàn)代建筑精髓，表露了一個社會和現(xiàn)代消費者個性心理，是未來城市居住發(fā)展趨勢。作為住宅形式一個創(chuàng)新，庭院式小區(qū)表現(xiàn)一個家居夢想。庭院含有親密而充滿鄰里親情人性化關系模式和充滿生機空間場所，給人以領域感。這種庭院式設計表現(xiàn)出了濃郁人情味和結協(xié)力，和現(xiàn)今流行電梯公寓、花園洋房相比，它避免了鄰里間因為缺乏溝通空間而造成“雞犬之聲相聞，老死不相往來”非人性化設計。3）庭院理念怎樣在建筑布局中表現(xiàn)？庭院式小高層小區(qū)可采取是現(xiàn)代樸實、輕靈時尚、高雅簡約現(xiàn)代建筑風格，表現(xiàn)了一個現(xiàn)代建筑藝術之美。以一個融匯傳統(tǒng)和現(xiàn)代、交織內斂和張揚設計，來表示該樓盤一個生活夢想。以層高低不一板式或蝶式小高層為主，采取弧形設計，形成高低和前后改變若干個庭院，使建筑產生序列感，組合成改變豐富空間視覺，地面園林起伏和景觀、建筑多彩顏色，又更使空間形態(tài)充滿靈動韻味。整個小區(qū)采取組團開發(fā)形式，由半圍合式庭院組團組成。這么既克服了行列式布局樓間距狹窄、形式單調不足，又發(fā)揮了行列布局確保戶型朝向優(yōu)勢；即克服了圍合式布局內部空間閉塞、朝向不好弊端，又發(fā)揮了區(qū)內空間開敝、通透優(yōu)點。一個花園和兩至三棟小高層住宅圍合而成一個組團，經過建筑設計成弧形，表現(xiàn)一個包容內斂形態(tài)，再在其中加以起伏園林景觀，多層次空間體系形成一個文明庭院，實現(xiàn)了“高品質居住實間”和“新街坊鄰里空間”雙重理念。在住宅每層，設置15~20平米公共活動空間，為相鄰業(yè)主提供溝通交流場所。在大建筑庭院之下，形成更小庭院。建筑形態(tài)定位參考以下市場數(shù)據(jù)：從調查數(shù)據(jù)能夠看出，消費者對于建筑形態(tài)喜好，展現(xiàn)隨樓層增加喜好度降低情況。但考慮到項目容積率較高（4以上），提議項目標建筑形態(tài)關鍵以11+1和18+1小高層為關鍵建筑形態(tài)，輔以1-2棟33層高層。園林風格在園林營造上，根據(jù)中式園林風格，利用重慶當?shù)刂参锖筒牧蠣I造“移步換景，小橋流水，曲徑通幽”意境；突現(xiàn)中國傳統(tǒng)園林藝術精髓，表現(xiàn)中國傳統(tǒng)居住文化深厚內涵。而且可在各個庭院組團內，營造不一樣園林專題，如：竹海、山石、流水、亭廊等。產品定位各類物業(yè)配比：（商業(yè)、住宅）1）住宅總面積：依據(jù)地塊計劃容積率限定，住宅部分總面積最大約33.6萬平米。因為現(xiàn)在市場對住宅需求極其旺盛，加之有31.2萬平米集團購置，僅有2.4萬平米可供銷售，所以，住宅部分總面積不需要調整。2）商業(yè)面積：本項目未來計劃戶數(shù)約2800戶，根據(jù)：3.5人/每戶、0.7平米/人商業(yè)需求面積計算，本項目應設置配套商業(yè)面積：2800X3.5X0.7=6860平米。本項目處于未來重慶高級居住區(qū)中，商業(yè)前景很良好。四面由道路包圍，臨街面很長，含有很高商業(yè)價值，必需充足利用。所以，能夠在臨街面設置更多商業(yè)面積，提升開發(fā)利潤。本項目標商業(yè)面積在初步設想15000平米左右。住宅戶型面積、平面配比、戶型特色：商品房戶型定位：依據(jù)本企業(yè)對目標用戶群定位，提議以下戶型配比方案：建筑面積在85平方米以內小兩房單位：布局緊湊小兩房單位，靠有效控制總價而贏得用戶。建筑面積在100-120平方米小三房單位。三房居家戶型，因為有效控制面積而一定程度上降低了總價，以高性價比贏得用戶。少許建筑面積在130平米以內大三房單位。舒適型大三房，以較高品質贏得用戶。戶型配比：見下表戶型建筑面積范圍（平方米）套內面積范圍（平方米）客廳面寬（米）套數(shù)百分比兩室兩廳一衛(wèi)≤8570-80≥3.955%小三室兩廳雙衛(wèi)100-12090-100≥4.240%大三室兩廳雙衛(wèi)130以內110-120≥4.55%戶型空間類型提議：依據(jù)現(xiàn)在市場對各戶型接收程度，和本項目商品房總面積較小，本企業(yè)提議商品房單位全部采取平層空間布局。定向購置住宅部分戶型配比：因為本企業(yè)不明了購置方，未能進行深入調查，故不能提出配比提議，以免給項目整體定位帶來誤導和影響。戶型特色提議：底樓私家花園：可從花園入戶，選擇自由，靠近自然，表現(xiàn)生活輕松自在。空中露臺花園設計：在頂樓住宅設置有“退臺式”空中露臺花園，在垂直地面方向實現(xiàn)了和大自然親密接觸，無私家花園之名有私家花園之實。同時，營造建筑豐富天際線，弱化建筑給人壓抑感；明晰功效布局和戶型設計：公共和私密、動和靜、潔和濕上分區(qū)合理，既實現(xiàn)各自部分功效，又互不干擾。出來做個性化活動、舉行派正確場所。既是擴展使用面積，又是生活個性，生活品位和生活樂趣表現(xiàn)之處。超大陽臺（空中花園、入戶花園）設置：將一般外陽臺升級為10平米以上空中花園，為主人提供了充足室外空間，可作為會客、園藝、娛樂、休憩空間。讓主業(yè)有更多接觸自然和天地機會，提升生活品質。主臥室配置270度觀景窗：在舒適型大三房單位主臥室中，將轉角飄窗升級為270度圓弧形落地觀景窗，提升主人居住舒適度。人性化公共衛(wèi)生間設計：公共衛(wèi)生間分隔為廁（含沐浴）和洗漱二個功效區(qū)，可確保二人同時使用而互不干擾，分隔式處理更符合生活習慣和使用上便利性。直接對外采光通風，確保了室內空氣清新和室內干爽、整齊。位置處于公共空間和私密空間交匯家庭廳處，不管主人還是客人使用全部十分方便，而且又有一定隱蔽性。直線型穿堂風組織：針對重慶特定氣候特點，起居廳和餐廳成直線型穿堂風設計，既能夠引入新鮮空氣，又能有效降低室內氣溫，在不需要一定要開空調日子里能讓室內有清涼溫度和濕度，節(jié)省空調費用，又提升使用舒適性。明亮采光環(huán)境：大量采取落地窗和凸窗，有效增加了室內采光，使各個空間光線充沛，室內明亮，讓景觀融入建筑同時，也讓建筑成為景觀。入口玄關設置：在入戶處設置玄關，可放置雨具、衣帽、鞋等常見物品，又能為入戶換鞋提供緩沖空間，實際使用中大大便利主人生活，玄關氣氛營造，更提升了主人生活質量。商業(yè)定位和布局商業(yè)物業(yè)通常因為售價高開發(fā)成本低，而成為開發(fā)項目盈利率最高物業(yè)形態(tài)。所以怎樣充足挖掘物業(yè)商業(yè)價值，合理增大可售商業(yè)面積往往是提升商業(yè)盈利水平關鍵目標。圍繞這個目標，本企業(yè)認為可將商業(yè)根據(jù)其經營特征分為兩類，即：配套型商業(yè)和經營型商業(yè)。其關鍵特征分別以下：配套型商業(yè)：認為業(yè)主提供必需生活配套和服務為主。比如：小型超市、洗衣店、剪發(fā)店、點心房、美容店、小型醫(yī)務室等。經營型商業(yè)：不僅服務于小區(qū)還可對外經營。比如：菜市、餐飲及其它商業(yè)用途。根據(jù)其經營特征不一樣，其計劃布局也可區(qū)分以下：商業(yè)類型計劃位置計劃形態(tài)規(guī)模（平米）面積分隔（平米）說明招商方案配套型商業(yè)小區(qū)內主步行道兩側小區(qū)商業(yè)內街500-1000套內：30-50可結合小區(qū)內關鍵步行街道設置，且經過小區(qū)景觀在其中穿插，提升商業(yè)品質感。確定經營內容，采取定向招商方法，依靠小區(qū)規(guī)模吸引用戶。經營型商業(yè)小區(qū)外圍臨主干道臨街商業(yè)門面15000-18000套內：50-80利用小區(qū)外圍住宅一、二層設上下兩層商鋪，避免對住宅干擾，且確保商業(yè)不影響物業(yè)外立面，可經過設置商業(yè)挑廊方法處理。分為餐飲區(qū)和非餐飲區(qū)兩部分，其它經營內容不限。依靠地段人流量吸引用戶。會所配套提議1）配置標準增強會所盈利水平，降低空置率2）配置以下設施應配置以下盈利性強會所設施。書店（及音像出租）、乒乓球室、桌球室、器械健身房、會所茶餐廳（可飲茶、打牌及提供便餐）等。采取定向招商（銷售）方法，既能確保會所為小區(qū)文化生活服務目標，也達成會所盈利目標。環(huán)境景觀、配套設施提議在園林中考慮增加多種景觀可“走入性”，表現(xiàn)景觀不僅是供人欣賞，一樣激勵大家“參與”、“娛樂”、“進入”功效。比如：可踐踏草坪、大樹下休閑桌椅、可進入嬉戲淺水溪等。增加園林景觀中“灰色空間”——半封閉空間，如：廊和亭。使業(yè)主在任何時候全部能夠在園林中散步、休憩，使園林景觀能被100%利用起來；景觀中關鍵考慮“老人和兒童特殊需求”。依據(jù)公務員生活特點，考慮到老人和兒童是小區(qū)環(huán)境最大受益者，在小區(qū)環(huán)境中充足考慮設置供老人康體、交流，供兒童嬉戲、提升智力特色景點。比如：在公共休閑區(qū)設置戶外康體設施；設置不一樣形態(tài)戶外休閑桌椅；提升兒童發(fā)明力游樂沙地和自繪圖案彩繪裝飾墻等。重視提升小區(qū)環(huán)境文化氣氛。將含有“文化內涵”、“休閑”和極富“情趣性”景觀小品穿插到小區(qū)環(huán)境中。合理組織交通，以實現(xiàn)人車分留；根據(jù)自然地貌高差，考慮設置部分地面車庫和半地下車庫。部分建筑設置架空層，將配套用房設置在架空層內，能夠降低整個小區(qū)建筑覆蓋率，提升綠化面積和環(huán)境品質；引入泛會所概念，將為業(yè)主配置多種休閑、健身、娛樂設施，化整為零分散到小區(qū)各個角落。這么能夠方便業(yè)主使用，同時能夠避免會所集中經營而可能造成虧損問題。設置以下成本低，參與性強景觀或設施：樹陣（由枝葉茂密大樹和樹下休閑桌椅組成）可踩踏綠地、草坪兒童游樂沙地親子游泳池（將成人泳池和兒童戲水池有機結合，使大人和兒童能夠在相對共享空間里親近、娛樂）兒童藝術彩繪墻（墻上畫面由小區(qū)兒童自己繪制而成，可定時更換畫面）假日文化廣場（供小區(qū)居民會聚、交流）名人雕塑淺水溪（淺、緩流水為兒童在夏日嬉戲其中提供了安全保障）按摩步道晨跑道其它戶外康體設施（太空漫步機、扭搖器等）智能系統(tǒng)配套內容：周界紅外探測系統(tǒng)：小區(qū)四面圍墻或護攔上安裝進口主動紅外對射報警探測器，預防非法外來侵入。電視監(jiān)控系統(tǒng)：小區(qū)關鍵出入口、主干道、關鍵路口、周界圍墻或護欄、停車場出入口、設備機房及其它關鍵區(qū)域安裝攝像機，對小區(qū)關鍵區(qū)域進行全方位監(jiān)視。非可視對講系統(tǒng)：密碼鍵盤自動開啟進戶大門，并可經過和保安室聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)對來訪者安全進出管理。智能照明系統(tǒng)：聲、光雙控走廊照明。電話及寬帶網(wǎng)絡接入系統(tǒng)；背景音樂系統(tǒng)：小區(qū)公共區(qū)域安裝背景音樂設進行信息公布通知和音樂播放。物業(yè)管理服務內容：代收發(fā)信件、代訂書報、上門維修、代繳費、保潔服務、鐘點工服務送餐服務、超市送貨上門服務等。形象定位：形象定位：傳統(tǒng)建筑復興·人文精神復興建筑使人和人之間產生了隔絕、距離，本項目則用傳統(tǒng)庭院建筑唱響了人文、友誼、親情復興。以超越物質層面，滿足大家精神深處需要。所以本項目標社會形象已經不僅僅是一個單純建筑和身體家園，而是一座大家心靈和精神花園。項目鮮明建筑特色，對中國傳統(tǒng)建筑文化挖掘和復興，是本項目給人第一印象；而業(yè)主們相互關愛、尊重，其樂融融歡笑情景，是本項目給人最有吸引力形象。名稱提議：名稱提議解釋城市庭院表現(xiàn)在城市中營造傳統(tǒng)中式庭院整體小區(qū)風格。城市院景庭院景觀和高素質知識精英所帶來人文氣息相結合，形成靚麗風景。書香門第表現(xiàn)目標用戶文化層次特征。價格定位及價格走勢依據(jù)現(xiàn)在重慶房地產市場發(fā)展情況，房價走勢，和對本項目本身品質和周圍配套等原因，本企業(yè)提議項目：物業(yè)類型價格提議建面價格套內價格住宅-2200元/平米2300-2500元/平米商業(yè)4000-7000元/平米4500-7500元/平米假如本項目標前期工作和新南路工程進度順利，估計本項目將在明年5月左右面市，那時項目周圍仍然是一片農田或施工工地，連最起碼生活配套和交通問題全部極難處理，所以，本項目在前期銷售中，價格應采取“低開高走”策略。經過前期較低價格，吸引市場；中后期待項目人氣和項目本身配套逐步成型后，將價格逐步上漲，以確保開發(fā)上一定利潤。物業(yè)銷售收入核實1、住宅部分2.4萬平米*2100元/平米=5040萬元2、商業(yè)部分1）小區(qū)內商業(yè)0.08萬平米*5000元/平米=400萬元2）外部商業(yè)1.8萬平米*6500元/平米=11700萬元3、會所（可售部分）0.04萬平米*4000元/平米=160萬元4、總計=5040萬+400萬+11700萬+160萬元=17300萬元

第七部分企業(yè)介紹摘要：生存本質和價值觀成立宗旨服務理念和策劃思想經營目標專業(yè)成就國際視野嚴謹作業(yè)架構服務范圍項目全程策劃顧問服務項目銷售代理充備和開放資訊系統(tǒng)企業(yè)服務功效和優(yōu)勢對營銷策劃在房地產項目整體運作中功效描述企業(yè)品牌建設情況

生存本質和價值觀全方面提升房地產策劃和銷售作業(yè)運行質量和效率，發(fā)掘并實現(xiàn)項目最大潛在價值，發(fā)明良好銷售業(yè)績并為用戶積累豐厚品牌資產，從而實現(xiàn)“發(fā)展商和購房用戶、和購房用戶和和發(fā)展商“雙贏”地產服務理念。成立宗旨推進更為專業(yè)全程地產營銷顧問服務理念；提供高品質專業(yè)化地產全程營銷策劃和銷售代理服務。經營服務理念和策劃思想伴伴隨用戶成長而成長，實現(xiàn)雙贏；推廣成本控制以效用和節(jié)儉為宗旨；整合內外部資源為用戶發(fā)明有利企業(yè)經營環(huán)境；重視代理過程完好服務意識；策劃因時、因地、因人制宜。選擇合適推廣時機桔生南為橘，生北為枳一樣題材，地點不一樣，效果不一樣一味模擬沒有出路，要結合實際因人而異，就要兼顧當?shù)叵M文化價格要隨行就市策劃不是萬能，是系統(tǒng)工程做她人無法模擬策劃經營目標秉承“專精信誠，百年”理念，以長遠眼光建立企業(yè)在中國房地產服務業(yè)界整體品牌價值，追求全方面、恒久品牌聲譽。專業(yè)成就關鍵創(chuàng)辦人長久以來在深圳、重慶和成全部等地有過成功操作40多個地產項目豐富經驗，使其成為當?shù)亟浀浒咐?。曾主持或參與樓盤以下：國際文化大廈（深圳）蔚藍海岸（深圳）世界花園米蘭居（深圳）星河明居（深圳）荔園新村（深圳）福源花園（深圳）深南花園（深圳）英達花園（深圳）翠景山莊（深圳）寶安廣場（深圳）柏麗花園（深圳）太平洋商貿廣場（深圳）美加廣場（深圳）華庭嘉園（重慶）華庭錦園（重慶）旭東·家天下（重慶）偉映·帝琴花園（重慶）大同方城市公寓（重慶）科爾國際商務大廈（重慶）中天·香悅華府（重慶）中天·陽光美地（重慶）帝豪名全部（重慶）皇冠東和花園（重慶）光彩大廈（重慶）泰正花園（重慶）南濱印象（重慶）流金花園（重慶）金沙國際（重慶）香港皇洋地產重慶渝北項目（重慶）上海景瑞地產重慶南濱路項目（重慶）華創(chuàng)國際商務酒店（重慶）人和天地（重慶）華潤·翡翠城（成全部）國際視野和境內外多家建筑師事務所、計劃設計院、環(huán)境計劃設計院、廣告企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)有多年合作經驗，從而建立了一個全方面而成熟業(yè)務合作體系。嚴謹作業(yè)架構企業(yè)業(yè)務已形成以市場研究為前提，以營銷策劃為基點，以銷售代理為關鍵多部門有效協(xié)調，高效配合成熟作業(yè)體系，管理以“嚴謹系統(tǒng)、團結誠信、任人唯賢、優(yōu)勝劣汰”為標準，企業(yè)文化以“誠信、求實、高效、創(chuàng)新”為專題以樹立優(yōu)異企業(yè)專業(yè)服務品質形象。四大分工體制：銷售中心：二級市場銷售代理部、三級市場銷售代理部策劃中心：項目策劃部、城市和建筑計劃設計研究室、用戶服務部市場研究中心：市場調研部、信息管理部后勤中心：行政人事部、財務部、協(xié)議管理部服務范圍項目全程策劃顧問服務項目立項可行性研究：項目市場可行性研究：投資經濟效益可行性研究；建筑計劃設計可行性研究；市場調查研究：市場總況分析；區(qū)域市場分析；競爭對手分析；消費者研究；市場定位分析：目標用戶群分析；市場細分；并確立目標市場；項現(xiàn)在期策劃[1]：項目市場定位和概念設計；項現(xiàn)在期策劃[2]：戶型設計提議；建筑外觀風格提議；建筑和環(huán)境計劃設計提議；項目配套設施計劃；營銷推廣策劃：依據(jù)各銷售階段提供項目銷售策略和計劃（包含價格策略、促銷策略、公關策略等）；廣告宣傳策略方案（含廣告思緒、媒介策略等）提議；銷售組織和管理：人力資源開發(fā)（招募和培訓）；銷售制度和要求；管理和控制；統(tǒng)籌、指導銷售推廣實施工作：廣告平面設計監(jiān)控；樓書折頁等；設計監(jiān)控；地盤形象包裝；推廣活動；配合媒介新聞推廣；代確定合約。項目銷售代理利用多年積累龐大用戶資源，以直銷方法推介項目；統(tǒng)籌銷售前期準備工作，開展銷售工作：如舉行各式展銷會、地盤開放日、公開發(fā)售和多種促銷活動等；售樓處策劃、售樓人員培訓及管理、用戶跟進、正式簽約辦理多種手續(xù)、組織各類促銷活動。充備和開放資訊系統(tǒng)企業(yè)以開放信息交流為指導，將逐步在互聯(lián)網(wǎng)頁及專業(yè)媒體上提供重慶房地產業(yè)最新動態(tài)資訊，且以充備用戶資源庫為后盾，主動引導重慶房地產市場向專業(yè)化、市場化、規(guī)范化發(fā)展?，F(xiàn)在，企業(yè)設有內部刊物《重慶地產市場每個月動態(tài)》（由市場研究中心主辦）。企業(yè)服務功效和優(yōu)勢為使代理項目在目前競爭猛烈房地產市場中脫穎而出、一枝獨秀，地產顧問（重慶）憑借以下各項專業(yè)功效發(fā)揮其優(yōu)勢：經過定時細致深入市場調查研究掌握最新市場信息，正確把握現(xiàn)時并估計未來市場情況及需求動態(tài)，立即調整并完善項目標市場定位策略、整體建筑計劃設計方案和營銷推廣策略；經過龐大用戶網(wǎng)絡和信息資料庫了解分析用戶有效需求，制訂完善且行之有效營銷推廣策略；憑借由多名優(yōu)異計劃師及建筑師、環(huán)境師組建城市和建筑計劃研究中心，近五年來，在眾多代理項目標前期計劃和建筑策劃及產品研發(fā)等步驟發(fā)揮出了強大效用，令全程策劃優(yōu)勢和效能最大化。憑借十多年市場經驗和在深圳、重慶等地地產項目(含住宅、寫字樓及商場)全程操作多年專業(yè)經驗，經過策劃中心精心策劃，將項目正確定位并包裝以充足滿足用戶多個需求，為項目標市場全方面出線做最好鋪墊；經過用戶聯(lián)線銷售網(wǎng)絡及受過嚴格專業(yè)訓練地產顧問將項目推出市場，以高質素、高效率服務實現(xiàn)理想銷售業(yè)績;以穩(wěn)健、務實工作作風，以優(yōu)異職業(yè)素質和專業(yè)素養(yǎng)，真正表現(xiàn)在房地產服務中“專業(yè)、規(guī)范，和用戶雙贏”關鍵價值觀念及“永續(xù)經營、品牌至上、至精至誠”企業(yè)經營理念。企業(yè)將利用最有效、最規(guī)范專業(yè)操作程序，將實現(xiàn)用戶需要、取得市場收益市場營銷元素滲透項目標整體運作中，力創(chuàng)特色開發(fā)，盡可能滿足目標用戶市場需求，減低發(fā)展商所面正確市場風險，從而順利實現(xiàn)發(fā)展商和項目在品牌價值積累和經濟收益兩方面“雙贏”。對營銷策劃在房地產項目整體運作中功效描述營銷策劃負擔著順應市場現(xiàn)實需求、發(fā)明及引導市場潛在需求功效。營銷關鍵要素是房產品，即組成房產品綜合要素：總體計劃設計、建筑設計、戶型設計、景觀園林設計、生活方法設計。房產品市場可行性，決定著營銷結果。營銷策略關鍵不僅是把房產品銷售出去，更關鍵是實現(xiàn)開發(fā)商預期投資回報及品牌價值長久有效積累，這就決定了地產代理企業(yè)務必對項目進行正確定位、制訂有效整合營銷策略，從而實現(xiàn)用戶項目標目標最大化；并以優(yōu)質、規(guī)范、專業(yè)代理服務贏取消費者對開發(fā)商企業(yè)品牌價值認同和忠誠。營銷策略有效實施是在整合開發(fā)商、代理企業(yè)、建筑設計單位、環(huán)境景觀設計單位、裝飾企業(yè)、物管企業(yè)、廣告企業(yè)等綜合資源基礎上達成，強強聯(lián)合，多方之間高度透明親密合作是有效實施保障。營銷策劃強調依據(jù)市場調研客觀性、全方面性、深入性。越是市場競爭猛烈、越是樓盤質素高，越要進行深入定性及定量市場研究，以真正獲取買家消費行為綜合信息，從而制訂出含有實效性、操作性定位方案和營銷方案。尋求項目正確細分目標市場、尋求項目目標買家，全方面表現(xiàn)個性化、專業(yè)化、市場化作業(yè)規(guī)范及能力，以此見證一個專業(yè)地產代理企業(yè)之營銷實施能力。企業(yè)品牌建設情況1）、企業(yè)品牌戰(zhàn)略敘述：A．企業(yè)品牌理念：企業(yè)品牌口號是“專精信誠·百年”。即追求“市場化、專業(yè)化、系統(tǒng)化、規(guī)范化和品牌化”等“五化”發(fā)展目標，推進更為專業(yè)全方面有效全程地產營銷代理服務功效，以“專精”專業(yè)價值“贏”得市場勝率，以“信誠”經營理念“贏”得用戶信賴，從而創(chuàng)建中國房地產界代理行業(yè)中一家百年老店——“百年”，并實現(xiàn)和發(fā)展商、和購房用戶、和職員及和政府在“經濟效益和品牌價值”兩方面“雙贏”。B．企業(yè)品牌戰(zhàn)略：短期戰(zhàn)略目標（三年計劃）：“成為中國西南地域一家市場份額排名前三甲著名全程策劃代理機構；并實現(xiàn)累計代理總面積突破700萬方以上”。遠期戰(zhàn)略目標（五年計劃）：“，成為中國頗具影響力一家一流全程策劃代理機構，并實現(xiàn)累計代理總面積1500萬方以上；同時，成立地產研究院，建立同政府及全國各高校、研究機構長久顧問和研究合作關系。2）、品牌建設理論建樹：品牌觀：只有著名度和美譽度，而沒有忠誠度品牌并不能稱為品牌?！半p贏地產“品牌關鍵觀：只有以用戶經濟效益和品牌價值雙贏為基礎，才能“贏”得在經濟效益和品牌價值“雙贏”。“雙贏地產”價值觀：購房用戶和我們人才是唯一財產和價值?！傲钯彿坑脩舴Q心如意！令職員愉快滿足！”——這是用戶觀和職員觀。令購房用戶能夠省心省力省錢地買到稱心如意房子，從而實現(xiàn)專業(yè)高效優(yōu)質中介服務價值；令職員從這個有價值有意義工作中取得豐厚物質回報和精神回報，令職員熱愛企業(yè)熱愛工作熱愛生活。這便是“雙贏地產”價值觀。

企業(yè)經營現(xiàn)實狀況介紹重慶地域地產代理業(yè)務開展時間：1998年10月至今重慶分企業(yè)成立時間：1999年7月企業(yè)經營規(guī)模：營業(yè)面積：419.87平方米注：企業(yè)成立早期設置大全部會商廈，企業(yè)于5月共投資約230萬元人民幣，已于11月上旬遷至新寫字樓辦公。企業(yè)人才架構：企業(yè)現(xiàn)在累計職員136人，大專以上文化職員占93%以上百分比。其中畢業(yè)于重慶大學、西北大學、重慶工業(yè)管理學院及重慶商學院等著名院校，含有良好專業(yè)素養(yǎng)且含有豐富重慶地產市場營銷經驗策劃及市場研究人員累計30余人，其中含有《房地產經紀人資格證書》持證者12人；中國注冊房地產估價師1人；國家一級注冊建筑師1人；建筑學博士兩人。企業(yè)資質：因符合重慶市地房局所要求A級代理資質條件（即營業(yè)面積在300平方米以上,《房地產經紀人資格證書》持證人12位），企業(yè)A級代理資質正在申辦中。（注：因為申報時間較晚，故企業(yè)現(xiàn)為C級資質中介機構）F、企業(yè)所獲獎項：1．12月下旬，地產顧問（重慶）以優(yōu)異代理業(yè)績被重慶晨報列入年度行業(yè)榜中代理行業(yè)代表（代理行業(yè)唯一一家入選）。11月，地產顧問（重慶）榮獲CIHAF“中國優(yōu)異策劃代理機構20強”稱號。11月，地產顧問（重慶）常務副總經理張建軍先生榮獲重慶晚報“重慶地產十大優(yōu)異職業(yè)經理人”。西南地域業(yè)績一覽（1999.7－.9）[皇冠東和花園]業(yè)主單位：重慶東和物業(yè)發(fā)展服務內容：營銷策劃顧問、銷售培訓和管理顧問、物業(yè)管理顧問業(yè)績介紹：該項目在江北區(qū)黃泥磅，占地面積110畝，總建筑面積15.6萬平方米。自1999年11月至今，銷售面積達12.6萬平方米，銷售率已達80.8%，銷售均價從開盤早期2080元/平方米已提升至2300元/平方米。該項目獲評“及重慶市十佳住宅小區(qū)”第二名。[帝豪名全部]A．業(yè)主單位：重慶紳帝置業(yè)發(fā)展（集團），重慶紳豪房地產開發(fā)B．服務內容：市場調研、市場定位、建筑策劃、營銷策劃、廣告策劃、銷售培訓及管理顧問C．業(yè)績介紹該項目在九龍坡區(qū)陳家坪轉盤成渝高速路入口處，系單體高層，總建筑面積約3.99萬平方米，定在酒店式商務公寓。自2月28日至8月31日止，銷售率達90%，且銷售均價為3090元/m2，高出該地域同類項目12.6%，成為至今為止重慶市寫字樓市場最成功一個經典案例。[泰正花園]業(yè)主單位：重慶泰正（集團）服務內容：前期市場調研、投資可行性研究、市場定位及建筑策劃業(yè)績介紹：該項目在南岸區(qū)金紫街，占地54畝，總建筑面積14.2萬平方米，因前期策劃定位成功，自8月至今，一期320套已售出90%，且銷售均價高達2400元/平方米，高出南岸區(qū)同類物業(yè)約15%，成為南岸區(qū)底為止銷售率最高且售價最高住宅小區(qū)。泰正花園獲評“全國優(yōu)異住宅小區(qū)環(huán)境金獎”。[光彩大廈]A、業(yè)主單位：重慶泰正（集團）B．服務內容：營銷策劃及銷售代理C．業(yè)績介紹：該項目在渝中區(qū)中山二路勞感人民文化宮大門側，由兩棟高層組成，總建筑面積約5.2萬平方米，住宅累計216戶，自1999年1月至1999年3月15日止，共售出196套，銷售率高達91%。[中天·香悅華府]A、業(yè)主單位：重慶商社中天物業(yè)發(fā)展/重慶旭升物業(yè)發(fā)展B、服務內容：全程營銷策劃及銷售代理C、業(yè)績介紹：該項目在重慶市江北五黃路黃泥磅北，總建筑面積6.8萬平方米。自4月疊加別墅開盤，僅4個月實現(xiàn)96%,并首創(chuàng)別墅項目排隊逾40位搶購樓市奇跡。[中天·陽光美地]A．業(yè)主單位：重慶商社集團·中天物業(yè)發(fā)展B．服務內容：全程營銷策劃和銷售代理C、業(yè)績介紹：總占地面積250畝左右，總建筑面積20萬。該項目暫未開盤銷售。[旭東·家天下]A、業(yè)主單位：重慶旭東物業(yè)發(fā)展B、服務內容：全程營銷策劃及銷售代理C、業(yè)績介紹：該項目在沙坪壩區(qū)試驗中學旁，總建筑面積16.8萬方。自5月23日開盤至3月，一期414套，已售出98%左右，該項目二期將于年初開盤。[華庭嘉園]A．業(yè)主單位：香港華潤集團?重慶潤隆實業(yè)B．服務內容：市場調研、市場定位、建筑設計方案調改策劃、營銷策劃及銷售代理C、業(yè)績介紹該項目在渝中區(qū)解放碑片區(qū)臨江門嘉濱路，總建筑面積8.1萬平方米，自3月25日開盤至10月31日止，已售出491套，銷售率達94.6%，并成為—重慶市場銷售均價在3300元/m2以上全部在售項目中業(yè)績最好者。[華庭錦園]A.業(yè)主單位：香港華潤集團·重慶潤隆實業(yè)B．服務內容：全程營銷策劃及銷售代理C.業(yè)績介紹:該項目定在“解放碑全江景港式國際公寓”于9月27日正式開盤銷售,總住宅套數(shù)為616套,截止10底,項目整體銷售率已達成60%,基礎上達成了預期銷售目標。[偉映·帝琴花園]A．業(yè)主單位：重慶市偉映實業(yè)B．服務內容：全程營銷策劃及銷售代理C．業(yè)績介紹：該項目在重慶永川市高經濟技術開發(fā)區(qū)，占地面積110畝，總建筑面積15萬平方米，自11月8日開盤至11月20日止，僅12天便售出92套，提前完成了發(fā)展商原定三個月內完成20%即64套任務計劃，至6月，一期370套便售出95%，且銷售均價高達980元/m2，高出該市同類項目均價約122.6%。該項目二期將于4月開盤。該項目二期“美琴苑”于4月開盤，開盤當月，便已認購30%左右，截止10月，二期銷售已逾70%。[科爾·國際商務大廈]A、業(yè)主單位：國家煤炭事業(yè)管理局·重慶科爾房地產開發(fā)B、服務內容：營銷策劃和銷售代理C、業(yè)績介紹：該項目在重慶市南岸區(qū)南坪雙石街（工貿旁），占地7200平方米，總建筑面積3.6萬平方米。該項目作為停建了8年“半拉子工程”，發(fā)展商幾乎已失去信心，自本企業(yè)代理后，對項目進行了重新定位和產品整改，于5月29日開盤，截止底，完成了計劃銷售額90%，前后11次提價，均價從最初1900元/平方米到現(xiàn)在2500元/平方米，漲幅達500多元?，F(xiàn)在該項目立即交房，僅剩10余套左右。3月底提前完成了銷售任務，前后11次提價，均價從最初1900元/平方米到現(xiàn)在2500元/平方米（建筑面積），漲幅達24%。該項目深受國家煤炭安全管理局贊賞。[大同方城市公寓]A、業(yè)主單位：重慶典華物業(yè)發(fā)展B、服務內容：營銷策劃及銷售代理C、業(yè)績介紹：該項目在渝中區(qū)大同路，總建筑面積46000平方米，總套數(shù)288套，于6月27日開盤，僅三天便成交了83套，截止底，完成了銷售計劃90%，價格從開盤期間3400元/平方米漲至3800元/平方米，現(xiàn)在已進入尾盤銷售時期，已于5月27日交房。[金沙國際商務公寓]A、業(yè)主單位：重慶林建物業(yè)B、服務內容：全程營銷策劃及銷售代理C、業(yè)績介紹：該項目在沙坪壩小新街，總建筑面積56085平方米（塔樓部分建筑面積32454平方米），總套數(shù)616套，于4月19日房交會后開盤，當日單日銷售533套，兩天后即實現(xiàn)95%銷售，隨即成功實現(xiàn)100%銷售。創(chuàng)下沙區(qū)乃至全市銷售速度冠軍，成交均價高達3630元/平方米，已于8月交房。[南濱印象]A、業(yè)主單位：重慶力帆置業(yè)發(fā)展重慶遠鵬物業(yè)發(fā)展B、服務內容：全程營銷及策劃代理C、業(yè)績介紹項目于1月18日正式開盤，一期所推出375套房屋在18日當日即認購223套，銷售比率達成59.47%，銷售總金額3500萬元。到3月底，一期推出375套房屋銷售便幾近一空；二期項目在總體均價提升100元/M2后，于4月9日推出，在9日當日，二期所推出162套房屋在不到10個小時內即被搶購50套，銷售百分比再次在開盤當日沖破30%。到8月初，在前后短短六個月時間內，一、二期項目總計537套住宅便完成銷售525套，已幾近完成，回籠銷售資金超出9000萬元。而此時，在媒體宣傳推廣上僅僅只推出了兩款報版廣告。三期項目第一階段銷售在9月14日正式開始，此時，在二期基礎上，整體銷售價格提升了近150元/m2，9月14日三期第一階段產品開始銷售當日，推出256套房屋便銷售了131套，銷售總金額達成2400萬元。隨即，開發(fā)商將價格再次上調了靠近200元/m2，并于10月20日推出了三期第二階段產品，同時也是項目標最終一期產品。截止到10月28日，在短短9個月時間內，[南濱印象]911套、總計84000m2住宅體量其銷售比率已經靠近了總體銷量90%，銷售資金達成1.26億，項目成功進入到尾盤銷售期，而媒體報版廣告投入宣傳費用連區(qū)區(qū)20萬元全部還沒有達成，整體項目標宣傳推廣費用累計也只有50余萬元，僅僅占銷售總金額0.4%不到，實為營銷推廣案例中“周期短、頻率快、費用低”成功典范。[流金花園]A、業(yè)主單位：重慶鴻恩寺實業(yè)發(fā)展B、服務內容：全程營銷策劃及銷售代理C、業(yè)績介紹：該項目在江北區(qū)黃金堡，于5月一期開盤，30天實現(xiàn)60%銷售，至當年10月份即完成95%銷售。所投入廣宣費用僅為總銷售金額0.5%。[華創(chuàng)國際商務酒店]A、業(yè)主單位：重慶華創(chuàng)實業(yè)B、服務內容：全程營銷策劃及銷售代理C、業(yè)績介紹：華創(chuàng)國際商務酒店]在重慶商務新領地——江北紅旗河溝轉盤，地處北部城區(qū)城市關鍵和新重慶未來金融、行政中心黃金連線之間。項目占地4121平方米，總建筑面積46243M2，總高30層，1—7層為含有國際品質，同時于世界國際俱樂部，8—12層為110間全錯層式酒店客房，13層以上擁有酒店式商務套房及精英公寓304間。項目一期于5月18日正式開盤，首期推出133套產品在開盤后一周強銷期內即銷售了112套，銷售率高達84%，且銷售均價高達4050元/平方米，超出該地域同類項目46%。[人和天地]A、業(yè)主單位：重慶市友城水電建設重慶廣發(fā)房屋開發(fā)B、服務內容：營銷策劃及銷售代理C、業(yè)績介紹：[人和天地]在重慶市渝北區(qū)，有“富人區(qū)”著稱新牌坊新南路3號，開發(fā)商是重慶友誠水電建設，發(fā)展商重慶廣發(fā)房屋開發(fā)。總開發(fā)體量是26畝，總建筑面積44960平方米，容積率2.05，綠化率34.4%，停車位148個，是集商鋪、小高層花園洋房和