青島國稅局解答房地產(chǎn)業(yè)營改增的12個問題

【tips】本文由梁志飛老師精心編輯整理，學(xué)知識，要抓緊！青島國稅局解答房地產(chǎn)業(yè)營改增的12個問題問題1：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已繳納營業(yè)稅發(fā)票需補(bǔ)開增值稅發(fā)票如何開具？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，需要補(bǔ)開，可以在增值稅稅控開票軟件中選擇“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”項目下的603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”項目。使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，備注欄填寫“補(bǔ)開營業(yè)稅發(fā)票”并且不得開具增值稅專用發(fā)票。

不受2017年12月31日前補(bǔ)開的限制。

問題2：營改增后交房時有面積差，房地產(chǎn)企業(yè)需要退房款，而這部分房款已經(jīng)繳納過營業(yè)稅該如何處理？

答：根據(jù)《有關(guān)事項的規(guī)定》，試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點之日前已繳

納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。暫規(guī)定不按照單套計算退營業(yè)稅或繳納增值稅，按照項目統(tǒng)算。

問題3：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時存在多個建設(shè)項目，可否分別選擇適用簡易計稅方法和一般計稅方法？

答：對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人同時存在多個項目的，符合簡易計稅規(guī)定的，可以按照項目分別選擇適用簡易計稅方法和一般計稅方法。

問題4：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分公司在銷售不動產(chǎn)時，能否扣除以總公司名義支付的土地出讓金？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項目公司；（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時，土地價款總額不變；（三）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

問題5：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓車位如何繳納增值稅？

答：目前青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)一般存在兩種形式：一是捆綁住宅轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，二是單獨轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)。

（一）對于捆綁住宅轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，在《購房合同》或《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中約定車位價款包含在其購房款中，其轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)的行為不屬于無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，不視同銷售行為。

（二）對于單獨轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，屬于銷售不動產(chǎn)行為，按照銷售不動產(chǎn)相關(guān)規(guī)定繳納稅款。轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，不涉及銷售房地產(chǎn)建筑面積，不得扣除支付的土地價款。

（三）銷售具有產(chǎn)權(quán)的車庫、車位，按照銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目規(guī)定執(zhí)行。

問題6：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否作為視同銷售處理？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，如已在《商品房買賣合同》中注明裝修費用（裝飾、設(shè)備等）和贈送家電，且隨房屋單價一并收取的，不視同銷售。

問題7：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售取得“房款”已申報營業(yè)稅，營改增后取得的增值稅專用發(fā)票如何抵扣？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售房地產(chǎn)老項目選擇一般計稅方式的，銷售不動產(chǎn)時已申報營業(yè)稅，營改增后取得的增值稅專用發(fā)票。如果是用于已申報營業(yè)稅的部分，應(yīng)視同其進(jìn)項發(fā)票用于非應(yīng)稅項目，其對應(yīng)的建筑材料、建筑服務(wù)、設(shè)計服務(wù)不允許抵扣增值稅進(jìn)項稅額。

問題8：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取預(yù)收款如何開具發(fā)票？

答：按照國家稅務(wù)總局2016年第53號公告規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款開具發(fā)票使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設(shè)602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”編碼開具增值稅普通發(fā)票，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。待正式交易完成后，開具全額的增值稅發(fā)票時，開具的不征稅項目的發(fā)票，無需收回。

問題9：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款按3%的預(yù)征率預(yù)繳的稅款，次月申報期能否抵繳申報稅款？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目收到預(yù)收款不作為納稅義務(wù)發(fā)生時間。其收到的預(yù)收款不計入當(dāng)期申報銷售額，因此其按3%預(yù)征率預(yù)繳的稅款不得抵繳其申報稅款。待按規(guī)定確定納稅義務(wù)時間，根據(jù)銷售額和適用稅率或征收率計算應(yīng)納稅額后，可以抵減已預(yù)繳稅款。

問題10：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳增值稅如何進(jìn)行稅務(wù)和會計處理？

答：預(yù)繳增值稅的賬務(wù)處理。企業(yè)預(yù)繳增值稅時，借記“應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。月末，企業(yè)應(yīng)將“預(yù)交增值稅”明細(xì)科目余額轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細(xì)科目，借記“應(yīng)交稅費——未交增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅”科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等在預(yù)繳增值稅后，應(yīng)直至納稅義務(wù)發(fā)生時方可從“應(yīng)交稅費——預(yù)交增值

稅“科目結(jié)轉(zhuǎn)至”應(yīng)交稅費——未交增值稅“科目。

問題11：房地產(chǎn)企業(yè)將老項目的開發(fā)商品先辦理產(chǎn)權(quán)證，然后對外銷售，能否適用于簡易計稅？

答：老項目的開發(fā)商品辦理產(chǎn)權(quán)證后再直接對外銷售（不包含自用轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)的開發(fā)商品），屬于不改變開發(fā)商品的屬性，仍屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

問題12：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤形式取得的在建工程，能否適用老項目