廊坊拿地可行性研究報告

廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性調(diào)研報告

廊坊市區(qū)域狀況分析廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

廊坊位于河北省中部偏東，地處京津兩大城市之間,被譽為“京津走廊上的明珠”。距首都北京40公里，距中國最大的港口城市天津60公里，距首都國際機場60公里，距天津國際機場70公里，距中國最大的集裝箱碼頭天津新港105公里。

從廊坊沿京津塘高速公路到北京、天津、首都國際機場、天津國際機場、天津港都不超過一個小時，有“半小時進京下衛(wèi)，一小時上天入?！敝f。現(xiàn)在政府正在構(gòu)建京津廊半小時同城交通圈，并尋求進一步謀劃京廊快速軌道交通，加大輕軌線盯辦力度，謀劃與首都新機場路網(wǎng)對接。獨特的區(qū)位和地緣優(yōu)勢：環(huán)首都城市圈便利的交通：京津半小時交通圈經(jīng)濟的潛能：環(huán)首都經(jīng)濟圈廊坊正好處在京津城市走廊帶中最靠近北京的區(qū)域，內(nèi)連首都，外達津冀，是北京的名副其實的東南門戶。廊坊在京津經(jīng)濟交往中扮演著重要的前沿角色，更極有可能成為整個京津冀發(fā)展的重要支點和環(huán)渤海經(jīng)濟的核心樞紐之一。廊坊將以首都經(jīng)濟圈建設(shè)為重點，深度做好對接京津這篇大文章。廊坊即將成為高增長、高技術(shù)、高收益的產(chǎn)業(yè)隆起帶，環(huán)境優(yōu)良、宜居宜業(yè)、互通互建的城鄉(xiāng)示范帶。

土地屬性情況

項目概況廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

土地屬性情況

區(qū)位優(yōu)勢：項目用地位于廊坊城區(qū)東部，毗鄰交通主干，與市中心聯(lián)系便捷，交通十分便利。南面為金光道延線，北側(cè)為愛民東道。項目概況廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

土地屬性情況

距離京滬高速口7.8公里；距離廊坊大學(xué)城7.2公里；距離廣陽市人民醫(yī)院3.8公里；距離廊坊市政府5.2公里；距離廊坊高鐵站3.6公里。項目概況廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

土地屬性情況

項目周邊教育資源：項目概況廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

項目周邊公交：愛民道華航東校區(qū)站?？抗卉囕v有7路、17路、23路。公交站牌項目概況廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

土地屬性特征

廊坊市在售熱盤：

項目概況廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

周邊樓盤售價

樓盤名稱規(guī)模(萬M2)售價（元）開發(fā)產(chǎn)品情況預(yù)計開售時間發(fā)展商錦繡觀邸占地13.3總建36.48500板樓多層高層2014年5月26日二期加推榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司樓盤名稱規(guī)模(萬M2)售價開發(fā)產(chǎn)品情況預(yù)計開售時間發(fā)展商四季花園占地21.8總建50.07500板樓板塔結(jié)合低層小高層高層2014年6月榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司樓盤名稱規(guī)模(萬M2)售價開發(fā)產(chǎn)品情況預(yù)計開售時間發(fā)展商廊坊孔雀城大公館占地7.2總建17.211000板樓小高層高層2014年5月1日廊坊京御幸福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤名稱規(guī)模(萬M2)售價開發(fā)產(chǎn)品情況預(yù)計開售時間發(fā)展商K2·京南獅子城占地300總建5188000板樓高層2014年1月k2地產(chǎn)集團樓盤名稱規(guī)模(萬M2)售價開發(fā)產(chǎn)品情況預(yù)計開售時間發(fā)展商北京·香港匯占地5.6總建23.59500板樓低層高層2014年5月18日廊坊新世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目概況廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

項目對面恒慶價錢：1、首付30%的價錢是7120元。2、全款的價錢是6620元。區(qū)域市場客群分析廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

燕郊、香河、大廠、固安都屬于廊坊行政區(qū)劃內(nèi)的縣或者鎮(zhèn)。因為和通州、大興相鄰，距離CBD的絕對距離甚至比很多北京郊區(qū)更近，更加方便，近年來，紛紛被北京虜獲為熱門的衛(wèi)星居住城。廊坊的周邊正在成為北京的衛(wèi)星，而廊坊市的中心又將何去何從呢?廊坊市的中心也和北京相鄰，和亦莊大興接壤，和CBD的距離只有40km,京滬高鐵出京首站即是，只需20分鐘即可接入北京軌道交通。以往，作為河北省的地級市，廊坊保持看自己的發(fā)展節(jié)奏并沒有跟看周邊郊縣，積極加入環(huán)北京的衛(wèi)星城發(fā)展戰(zhàn)略。而今，首都第二機場開工在即，航站樓建在北京，跑道就在廊坊境內(nèi)，這把廊坊直接納入了北京的控制范圍中。京臺高速、廊坊到機場的城市快速路、廊坊到北京的輕軌都圍繞看新機場的開工全面啟動。機場帶動的臨空經(jīng)濟帶把廊坊捆綁進北京的大經(jīng)濟格局中，廊坊已經(jīng)無法逃脫北京強大的中心引力了。未來，廊坊如果加入北京衛(wèi)星城的行列，因其擁有核心城區(qū)先天的配套基礎(chǔ)資源，如三甲醫(yī)院、重點學(xué)校、公共交通、高鐵等，加之北京不斷上升的地產(chǎn)、生活成本，將可又能在北京真正開啟雙城生活方式。就像澤西之于紐約，人們樂業(yè)在紐約曼哈頓，卻紛紛安居于哈德遜和西側(cè)的澤西市?？偨Y(jié)：北京溢出人口為主要客戶群。項目概況廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

一、接手費用：19383+1938.3+9507+1130=31958.3萬元1、已售商品房退房產(chǎn)生的費用19383萬元。(公司接手該項目時可考慮40%退房率共需8528萬元)2、退房賠償違約金10%，共需1938.3萬元.3、高息借款9507萬元（本金）。4、工程隊上交的保證金1130萬元（公司接手時可暫且不計）。二、土地費用：9936+993.6+24.84=10954萬元292畝-108畝=184畝×270萬=49680萬×20%=9936萬元契稅：292畝-108畝=184畝×270萬=49680萬×2%=993.6萬元印花稅：24.84萬元。（假定摘牌面積為236畝，土地出讓金全部繳清后申請出讓金返還，我公司該項目需要流動資金8.9378億元，假定繳納50%出讓金后申請返還40%出讓金則需要流動資金5.7518億元。資金平衡周期無預(yù)售證銷售為6個月，有預(yù)售證銷售為11個月）注：項目占地共計292畝，包括回遷占地108畝，此108畝的土地出讓金政府100%返還，不產(chǎn)生稅費；剩余184畝土地出讓金政府返還80%，并且繳納2%的契稅，萬分之五的印花稅。

收購費用明細(xì)單：三、回遷樓建安費用：27840+1710+2851.2-3000=29401.2萬元1、回遷和村集體預(yù)留11.6萬㎡×2400=27840萬元2、商業(yè)保障房1.71萬㎡×1000=1710萬元3、5年內(nèi)滿18周歲的村民符合發(fā)給宅基地條件的，共計99人，每人120㎡，共計1.188萬㎡×2400=2851.2萬元4、已建好兩棟回遷樓，但是只支付3000萬工程款。四、拆遷費用：400萬元至今剩余7戶未拆，大概400萬元完成拆遷?？傆嫞?1958.3+10954+29401.2+400=72713.5萬元項目概況廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

項目總體指標(biāo)

用地性質(zhì)：建設(shè)用地總用地面積：292畝（184畝可用）容積率：2.0限高：60米

總建筑面積：389335平米

地塊紅線圖廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

項目概況廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

說明：已建好兩棟回遷樓，另外還有六棟樓已出正負(fù)零，但已停工一年。項目概況廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

說明：1、地塊內(nèi)一油井正在使用中，內(nèi)存油2萬噸，油井占地2畝，并有土地證。現(xiàn)已蓋好的一棟回遷樓侵占油井土地，所以此樓無法辦理房產(chǎn)證。2、原有輸油管道在地塊內(nèi)影響規(guī)劃以及施工，協(xié)商后可以修改管道，但需支付80萬元。

地塊障礙

項目概況廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

經(jīng)濟效益測算表

1.

表3：假定土地成本（萬元/畝）395395.0

說明：現(xiàn)有的規(guī)劃設(shè)計條件是，規(guī)劃路東側(cè)的容積率為1.5，規(guī)劃路西側(cè)的容積率為2.0，所以以下經(jīng)濟效益測算表示分開來算的，最后兩塊地利潤相加為最后利潤。規(guī)劃路東側(cè)占地44畝，容積率為1.5，利潤為-3866萬元。規(guī)劃路西側(cè)占地140畝，容積率為2.0，利潤為3944萬元。所以以現(xiàn)有的規(guī)劃設(shè)計條件，總利潤為-3866+3944=78萬元（不調(diào)規(guī)且不建商業(yè)的情況）

詳細(xì)測算變?nèi)缦马椖扛艣r廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

經(jīng)濟效益測算表

1.

（44畝）

表1：規(guī)劃指標(biāo)

項目用地面積（畝）

44

容積率

1.5

地上建筑面積（m2）

44000

有產(chǎn)權(quán)的可售建筑面積（m2）

44000項目概況廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

經(jīng)濟效益測算表

1.

（44畝）

表2：稅費

營業(yè)稅金及附加

銷售額×0.6%

土地增值稅

銷售額×5%

營業(yè)稅

銷售額×5%

企業(yè)所得稅

銷售額×2.5%

印花稅

銷售額×0.05%

稅費總計

33000萬元13.15%4340萬元項目概況廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

經(jīng)濟效益測算表

1.

（44畝）

表3：利潤匯總表

指標(biāo)

可售面積（平米）單價（元/平米）總額（萬元）銷售收入合計

44000750033000

成本合計

36866

土地成本

44000405217830

前期費用

44000250.01100

開發(fā)前期費

開發(fā)手續(xù)費用

間接管理費

主體建筑、基礎(chǔ)配套

44000240010560

營銷費用

440002401056

推廣費用

銷售費用

銷售提成

財務(wù)費用

440004501980

稅金及附加

440009864340利潤總額（不包含車庫銷售利潤）-3866項目概況廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

經(jīng)濟效益測算表

1.

（140畝）

表1：規(guī)劃指標(biāo)

項目用地面積（畝）

140

容積率

2.0

地上建筑面積（m2）

186668

有產(chǎn)權(quán)的可售建筑面積（m2）

186668項目概況廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

經(jīng)濟效益測算表

1.

（140畝）

表2：稅費

營業(yè)稅金及附加

銷售額×0.6%

土地增值稅

銷售額×5%

營業(yè)稅

銷售額×5%

企業(yè)所得稅

銷售額×2.5%

印花稅

銷售額×0.05%

稅費總計

140001萬元13.15%18140萬元項目概況廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

經(jīng)濟效益測算表

1.

（140畝）

表3：利潤匯總表

指標(biāo)

可售面積（平米）單價（元/平米）總額（萬元）銷售收入合計

1866687500140001

成本合計

136057

土地成本

1866682962（395萬/畝）55300

前期費用

1866682504667

開發(fā)前期費

開發(fā)手續(xù)費用

間接管理費

主體建筑、基礎(chǔ)配套

186668240044800

營銷費用

1866682404480

推廣費用

銷售費用

銷售提成

財務(wù)費用

1866684508400

稅金及附加

18666898618410利潤總額（不包含車庫銷售利潤）3944項目概況廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

經(jīng)濟效益測算表

2.（184畝）

表3：假定土地成本（萬元/畝）395395.0

說明：現(xiàn)有的規(guī)劃設(shè)計條件是，規(guī)劃路東側(cè)的容積率為1.5，規(guī)劃路西側(cè)的容積率為2.0。假設(shè)調(diào)規(guī)后容積率為2.3，總利潤為16829萬(調(diào)規(guī)但不建設(shè)商業(yè))

詳細(xì)測算變?nèi)缦马椖扛艣r廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

經(jīng)濟效益測算表2.

（184畝）

表1：規(guī)劃指標(biāo)

項目用地面積（畝）

184

容積率

2.3

地上建筑面積（m2）

282135

有產(chǎn)權(quán)的可售建筑面積（m2）

282135項目概況廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

經(jīng)濟效益測算表2.

（184畝）

表2：稅費

營業(yè)稅金及附加

銷售額×0.6%

土地增值稅

銷售額×5%

營業(yè)稅

銷售額×5%

企業(yè)所得稅

銷售額×2.5%

印花稅

銷售額×0.05%

稅費總計

211601萬元13.15%27826萬元項目概況廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

經(jīng)濟效益測算表2.

（184畝）

表3：利潤匯總表

指標(biāo)

可售面積（平米）單價（元/平米）總額（萬元）銷售收入合計

2821357500211601

成本合計

194772

土地成本

282135257772714

前期費用

282135250.07053

開發(fā)前期費

開發(fā)手續(xù)費用

間接管理費

主體建筑、基礎(chǔ)配套

282135240067712

營銷費用

2821352406771

推廣費用

銷售費用

銷售提成

財務(wù)費用

28213545012696

稅金及附加

28213598627826利潤總額（不包含車庫銷售利潤）16829項目概況廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

經(jīng)濟效益測算表

3.

表3：假定土地成本（萬元/畝）395395.0

說明：現(xiàn)有的規(guī)劃設(shè)計條件是，規(guī)劃路東側(cè)的容積率為1.5，規(guī)劃路西側(cè)的容積率為2.0，假設(shè)調(diào)規(guī)后規(guī)劃路東側(cè)占地44畝，容積率為1.5，做高品質(zhì)住房，例如洋房等，利潤為9715萬元。規(guī)劃路西側(cè)占地140畝，容積率為2.3及2.6容積率的商業(yè)，利潤為61870萬元。所以以現(xiàn)有的規(guī)劃設(shè)計條件，總利潤為9715+61870=71585萬元（不計算車庫銷售收入）

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規(guī)劃設(shè)計要求

項目概況廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

規(guī)劃設(shè)計要求

項目概況廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

規(guī)劃設(shè)計要求

項目概況廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

規(guī)劃設(shè)計要求

項目概況廊坊市廣陽區(qū)郭桑園項目可行性研究報告

規(guī)劃設(shè)計要求

項目概況廊坊市廣陽區(qū)郭桑