碧桂園集團(tuán)張家港城東項(xiàng)目資金策劃會(huì)

滬蘇區(qū)域張家港城東碧桂園項(xiàng)目資金策劃匯報(bào)人：伍仲濱2017年1月11日CONTENTS目錄項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)項(xiàng)目資金策劃總結(jié)項(xiàng)目資金策劃內(nèi)容1233項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)1項(xiàng)目區(qū)位簡(jiǎn)介項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃簡(jiǎn)介項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷貨量鋪排及推售計(jì)劃

往上海方向我司項(xiàng)目距離時(shí)間塘橋碧桂園1km2min塘橋鎮(zhèn)政府2.8km6min在建高鐵站2.5km5min在建黃泗浦公園1km2min港城長(zhǎng)途客運(yùn)站8km12min市政府核心區(qū)沿江城際鐵路滬通鐵路塘橋鎮(zhèn)本案張家港碧桂園（塘橋項(xiàng)目）通蘇嘉城際鐵路鎮(zhèn)政府在建高鐵站一、項(xiàng)目區(qū)位簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位策劃方案版一項(xiàng)目整體技術(shù)指標(biāo)1總占地面積㎡97196.22容積率2.53建筑面積㎡298633.944樓面地價(jià)元/㎡1980二核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)1計(jì)劃總收入萬(wàn)元1704492計(jì)劃總支出萬(wàn)元1491993凈利潤(rùn)萬(wàn)元21250三價(jià)值雙享經(jīng)營(yíng)指標(biāo)1年化自有資金投入萬(wàn)元131592投資峰值萬(wàn)元382003年化自有資金回報(bào)率%161.49%4成就共享金額萬(wàn)元3460一、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃簡(jiǎn)介土地獲取同心共享投入國(guó)土證工程規(guī)劃證施工許可證項(xiàng)目開盤首批竣工2016.12.192017.2.152017.03.152017.03.182017.03.312017.07.302019.09.10交樓1、土地款分期支付簡(jiǎn)介：首筆保證金11000萬(wàn)元已于12月16日支付，第一期于2017年01月19日支付至土地款的50%，第二期于2017年03月12日支付B地塊剩余的土地款，A地塊二期土地款待定。2019.09.15三、營(yíng)銷策略—銷售計(jì)劃產(chǎn)品戶型樓層面積段（㎡）2017年首期推售后期貨量推售時(shí)間套數(shù)總面積

（萬(wàn)㎡）金額（億）套數(shù)總面積（萬(wàn)㎡）金額（億）多層YJ1187F97-1252017-7-30150.210.16

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-YJ1807F1802017-7-30100.180.14

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-高層YJ11823/27F97-1252017-7-302372.762.06149717.4513.10YJ18025F1802017-7-30500.920.691001.841.38商業(yè)

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-0.500.75合計(jì)

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-3124.083.05159719.7815.22車位

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-10865.410.65項(xiàng)目資金策劃內(nèi)容2關(guān)鍵政策梳理專題方案策劃項(xiàng)目股權(quán)架構(gòu)股權(quán)架構(gòu)圖滬蘇區(qū)域張家港城東項(xiàng)目股權(quán)架構(gòu)圖張家港城東碧桂園股東（暫定）：股東概況股東1股東2股東3股東5股東6股東名稱上海新碧

集團(tuán)投資公司區(qū)域投資公司江蘇國(guó)泰江蘇澳洋股份占比55.25%3.25%6.5%25%10%利潤(rùn)分配比例55.25%3.25%6.5%25%10%每一天資金成本10.12萬(wàn)每一天管理費(fèi)用7.42萬(wàn)元每一天內(nèi)部計(jì)息2.7萬(wàn)元每一天資金占用成本周期開發(fā)間接費(fèi)用與銷管費(fèi)用總額10838萬(wàn)/項(xiàng)目開發(fā)周期1460天周期年化自有資金13159萬(wàn)*30%/項(xiàng)目開發(fā)周期1460天張家港城東碧桂園上海新碧集團(tuán)投資公司區(qū)域投資公司江蘇國(guó)泰江蘇澳洋關(guān)鍵政策梳理—集團(tuán)內(nèi)部一、融資方式：前端表外融資、內(nèi)部融資二、擔(dān)保方式：表外融資不提供擔(dān)保（僅對(duì)無(wú)息貸款提供擔(dān)保）；內(nèi)部融資：四證齊全、最高額度為資金峰值的70%，每期提款上限不超過(guò)本期實(shí)際已支出金額；三、融資成本：表外不高于8%，內(nèi)部融資年化6%可貸1年期；四、其他：前端融資視為集團(tuán)自有資金，由集團(tuán)統(tǒng)一操作，為避免增加年化成本，建議本項(xiàng)目取消前端表外融資。關(guān)鍵政策梳理—外部一、融資方式：開發(fā)貸款（四證齊全，抵押方式：土地抵押+信用擔(dān)保）；施工方融資（道口貸，商票貼現(xiàn)等方式，需施工方提前開票）。二、商業(yè)按揭：達(dá)到預(yù)售條件后，首套首付20%，二套首付30%。三、公積金按揭：工程進(jìn)度達(dá)到主體的三分之一，辦理公積金后，需輪候6個(gè)月方能實(shí)行放款。四、預(yù)售資金監(jiān)控：商品房預(yù)售款全部納入監(jiān)管賬戶，實(shí)行“專戶歸集，?？顚Ｓ茫忾]管理”。五、貨幣資本金監(jiān)控：多層建筑(7層以下)200元/平方米，中高層建筑（7層至11層）280元/平方米，高層建筑(12層以上)360元/平方米，按項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度解款。六、投資拿地階段獲得的優(yōu)惠政策：暫無(wú)七、合作方特殊要求等：暫無(wú)專項(xiàng)策劃方案—外部融資項(xiàng)目明細(xì)

備注貸款銀行未定多銀行接洽中申報(bào)金額2億元預(yù)計(jì)獲批時(shí)間2017.4.15

貸入計(jì)劃2017.4.15

還貸計(jì)劃2018.10.15歸還2億元，期限1.5年。

難點(diǎn)項(xiàng)目分期開發(fā)，貸入額度有限。需協(xié)調(diào)項(xiàng)銀行放款需結(jié)合四證辦理進(jìn)度，各項(xiàng)工作需盡量前置，以便及時(shí)取得證件。專項(xiàng)策劃方案—銷售回款回款方式：1、自付、按揭和公積金：自付，合同約定付款時(shí)間；按揭，商貸的貸款合同約定首付款齊全后一個(gè)月內(nèi)貸款到賬；公積金，客戶辦理后6個(gè)月放款。2、當(dāng)?shù)兀寒?dāng)?shù)劂y行對(duì)資料齊全的客戶輸出按揭放款一般在一周左右，我司要求放款時(shí)限為資料齊全的情況下二至三個(gè)工作日。3、風(fēng)險(xiǎn)：首付欠款、客戶貸款資料不齊全，導(dǎo)致按揭放款時(shí)間滯后；單體房?jī)r(jià)較高，對(duì)客戶資金水平及還款能力有較高要求；政府房地產(chǎn)政策及銀行按揭政策變化的風(fēng)險(xiǎn)。4、應(yīng)對(duì)：派籌時(shí)對(duì)客戶名下房產(chǎn)情況、征信以及資金能力進(jìn)行調(diào)查，篩選優(yōu)質(zhì)客戶；選擇優(yōu)質(zhì)銀行進(jìn)行合作，在合作銀行之間形成放款速度競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；要求客戶簽約當(dāng)天即提交全部按揭資料，同時(shí)簽訂按揭貸款合同；限制使用公積金貸款、低首付等付款方式；關(guān)注政策及市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整和靈活應(yīng)對(duì)。專項(xiàng)策劃方案—監(jiān)控資金解凍監(jiān)控資金：1、預(yù)售款監(jiān)控：商品房預(yù)售款全部納入監(jiān)管賬戶，只能用于支付工程款，償還貸款和繳納稅費(fèi)；2、貨幣資本金：多層建筑(7層以下)200元/平方米，中高層建筑（7層至11層）280元/平方米，高層建筑(12層以上)360元/平方米，按照工程進(jìn)度解款；3、風(fēng)險(xiǎn)：貨幣資本金解凍需配合工程進(jìn)度，資金占用時(shí)間較長(zhǎng)；4、應(yīng)對(duì)：1、借鑒已有項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)，按月劃入一定比例（暫定50%）的預(yù)售款監(jiān)控資金，并通過(guò)其他多種形式及時(shí)劃出，將預(yù)售款監(jiān)控資金余額控制在較低水平（1500萬(wàn)左右）；2、實(shí)時(shí)了解政策變化，及時(shí)將達(dá)到解凍條件的貨幣資本金劃出并回籠集團(tuán)。專項(xiàng)策劃—第1年現(xiàn)金流分析備注：1、預(yù)計(jì)2017年7月30日開盤，資金回正時(shí)間：8.5個(gè)月；2、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正時(shí)間：12個(gè)月單位：萬(wàn)元序號(hào)現(xiàn)金流項(xiàng)目第1個(gè)月第2個(gè)月第3個(gè)月第4個(gè)月第5個(gè)月第6個(gè)月第7個(gè)月第8個(gè)月第9個(gè)月第10個(gè)月第11個(gè)月第12個(gè)月回正時(shí)間（起算16.12.16）（14.8.30）（截止17.12.15）（8.5個(gè)月）一簽約銷售000000010,000200005008,0008,800473001樓款收入00000003000200001000641011410418202開發(fā)成本支出010010010001001001002937101020020048573土地費(fèi)用支出11000130560976100000000338174稅費(fèi)支出0031125115010005032015335薪酬支出008101550505080801001005436利息支出00000838383838383835837其他收入/支出0020202020202020303030230二經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流-11000-13156-131-10792-136-255-258-9119657-2035947106772561借款收入0000200000000000200002歸還貸款00000000000003收到股東投入11000135000100000000000255004歸還股東借款000000002550000025500三籌資性現(xiàn)金流11000135000100020000000-2550000020000四累計(jì)凈現(xiàn)金流（含貸款）-11000-24156-24287-35079-15215-15471-15729-158203836363395802025620256五累計(jì)凈現(xiàn)金流（不含貸款）-11000-24156-24287-35079-35215-35471-35729-35820-16164-16367-10420256256專項(xiàng)策劃—項(xiàng)目周期現(xiàn)金流單位：萬(wàn)元序號(hào)現(xiàn)金流項(xiàng)目（含稅）合計(jì)第1年第2年第3年第4年一簽約銷售1891994730086,14255,75701樓款收入1891994182088,52358,85502開發(fā)成本支出1043694857

40,160

49,929

9,4223土地費(fèi)用支出495753381715758004稅費(fèi)支出981515334000428205薪酬支出18435438004001006利息支出1417583

833007其他收入/支出930230300300100二經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流21250256266723944-96221借款收入20000200000002歸還貸款20000020000003收到股東投入25500255000004歸還股東借款46750255005076337512799三籌資性現(xiàn)金流020000-2000000四項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流212502025666723944-9622專項(xiàng)策劃—利潤(rùn)概覽單位：萬(wàn)元項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）整個(gè)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）多層高層商業(yè)街非人防車位占地面積9719626148961049730建筑面積2935543920229711497337030可售面積2756343920229711497337030含稅單價(jià)（元）

75007500150001760一、項(xiàng)目總收入170449264915521067205870

1銷售收入170449264915521067205870不含稅銷售單價(jià)(元/m2)618467576757135141585

2稅收返還

二、各項(xiàng)支出總額142116208012904749786011土地成本4480712054131022920行政事業(yè)性收費(fèi)與前期工程費(fèi)用69601055842141872建造成本738225236742518144061主體建筑安裝工程費(fèi)49786264126211027397景觀環(huán)境工程478612944132450社區(qū)管網(wǎng)工程938615490361960公共配套設(shè)施883319911855253-3474工程建設(shè)其他費(fèi)用10311585919138開發(fā)間接費(fèi)用279740233150376營(yíng)銷費(fèi)用5676885168224195財(cái)務(wù)費(fèi)用14172212905649管理費(fèi)用236534197143318稅金4272633710358140三、銷售部分利潤(rùn)總額28333569261631742-140四、銷售部分所得稅70831426541435-35五、銷售部分凈利潤(rùn)21250427196221306-105六、銷售毛利率16.62%21.49%16.86%25.92%-2.39%七、銷售凈利潤(rùn)率12.47%16.12%12.64%19.44%-1.79%專項(xiàng)策劃結(jié)果比對(duì)項(xiàng)目明細(xì)投資定案版策劃方案版變動(dòng)備注項(xiàng)目總收入16.88

17.050.17

其中第一年樓款收入8.014.18-3.83第一年僅推售一期貨量項(xiàng)目總支出1514.92-0.08融資貸入-表外0

00融資貸入-表