2022年動遷工作調研報告

本文格式為Word版下載后可任意編輯和復制第第頁2022年動遷工作調研報告舊區(qū)改造是本區(qū)建設雙高區(qū)進展戰(zhàn)略的重要組成部分，是貫徹落實“三個代表”重要思想、為民辦實事的重要舉措和抓手。動拆遷工作是舊區(qū)改造的前提性工作，是開路先鋒。在新形勢下，動拆遷工作遇到了新的狀況和問題，一些突出的沖突成為阻礙動拆遷工作和舊區(qū)改造進展的主要因素。作為協(xié)作政府改造舊區(qū)而開展動拆遷工作的基層單位，如何主動適應形勢進展的新變化，把握自身在動拆遷工作中的功能作用和角色定位，進一步做好動拆遷工作，加快推動舊區(qū)改造，是一個值得討論的新課題。本報告從動拆遷實施單位的角度動身，立足社會穩(wěn)定和為民利民的原則，圍繞本區(qū)“動拆遷工作回顧、現(xiàn)狀和任務、動拆遷工作中存在的主要問題，做好動拆遷工作的對策討論”三個層面，對舊區(qū)改造的動拆遷工作綻開調查討論。

一、動拆遷工作的回顧、現(xiàn)狀和任務

從一幢幢拔地而起的高品位的現(xiàn)代化商業(yè)樓宇和高品質的生活住宅區(qū)可以感受到靜安區(qū)自上世紀九十年月以來，舊區(qū)改造的步伐和豐碩成果，見證了靜安區(qū)政府、城建工付出的辛苦、也見證了大批可愛的老百姓在協(xié)作政府動遷工作后生活質量得到的明顯改善。

2022年，受“農凱案件”以及房源結構性短缺和房價快速上漲等多方面因素的影響，動拆遷工作難度突然加大。全區(qū)方案實施動拆遷地塊29幅，其中動遷拆平16幅，動遷安置居民5330戶，拆平舊里12萬平方米，上述兩項指標均只是2022年的一半左右，而且基本上是上半年完成的，下半年完成的量微乎其微，動拆遷工作明顯放緩。

2022年開頭，上海市一般商品房價格連續(xù)攀升，尤其是到了2022年更發(fā)生了有價無房的局面，這使得原來就困難重重的動拆遷工作陷入了更為尷尬的局面。政府、企業(yè)、老百姓都盼望在這困難時刻找到突破口。由于，老百姓要求改善生活的熱心沒有變，我們的政府改造舊區(qū)的決心沒有變，企業(yè)參加舊區(qū)改造的信念沒有動搖。

2022年至2022年，我區(qū)方案新開的拆遷基地8塊，動遷總戶數(shù)達4223戶，拆遷總面積近18萬平方米。假如大中里能順當拉開的話，動遷安置總戶數(shù)將達7523戶，拆遷總建筑面積達29萬平方米，可以看出，我區(qū)動拆遷工作的腳步又將大步向前，動拆遷工作將進入新的高潮。在不同于2022年之前大環(huán)境下開展動拆遷工作，我們肯定要對所面臨的新任務和新挑戰(zhàn)做到心中有數(shù)。

二、動拆遷工作存在的主要問題

2022年以來，我區(qū)動拆遷工作中遇到的突出問題如下：

（一）動遷房源和房價問題

動遷房源和房價問題作為動遷工作的核心問題始終影響著動拆遷工作是否能順當進行。盡管《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》規(guī)定可以實行貨幣補償、價值標準房屋調換和面積標準房屋調換三種補償安置方式，但從區(qū)內歷史數(shù)據(jù)看，動遷戶選擇房屋安置的比例最高，平均達到70％以上。假如對每戶居民按75平方米的標準進行安置，我區(qū)方案新開的地塊中，約需22萬多平方米的安置房源，加上歷年結轉地塊和大中里動權約25萬平方米的動遷安置房需要量，總計需求量達47萬平方米。房源缺口大是我區(qū)各動遷公司普遍存在的問題。而且，現(xiàn)有動遷安置房源中還普遍存在中小型規(guī)格房源較少、地段分布差等問題，難以滿意各動遷基地補償安置的實際需要。

動遷房源緊缺也直接導致動遷安置房和二手房價格的快速上漲。2022年以前3000元左右的安置房現(xiàn)在漲到了5000元以上，在目前的動遷安置政策下，開發(fā)商、動遷單位和居民的購房壓力越來越大，動遷居民用安置補償款買不起房子的現(xiàn)象也時有發(fā)生。這些不但磋商了開發(fā)商和動遷單位的樂觀性，更增加了動遷居民的心理不平衡，致使動遷工作難度進一步加大。

（二）動遷政策和成本問題

2022年實施的新《細則》更強調用市場化機制解決動遷安置的補償問題，動遷安置標準從“數(shù)人頭”轉變?yōu)椤皵?shù)磚頭”。這一政策的變化對我區(qū)動拆遷工作影響許多。由于我區(qū)的舊居住區(qū)人口密度很大，區(qū)內有50％以上的家庭人均居住面積不足10平方米，根據(jù)新政策對頂?shù)难a償標準進行補償，這些困難居民一個家庭只能得到幾萬元的補償安置費，根本不能買什么房子，因此，動遷操作難度很高。為盡可能解決困難家庭的實際問題，我區(qū)對居住面積小、人口多的家庭增設了保底面積的安置方法，在五類或六類地段可照看安置至人均16平方米建筑面積。這種“磚頭＋人頭”的政策，在解決困難家庭住房困難的同時，也增加了動拆遷的成本。

（三）社會穩(wěn)定問題

動拆遷工作中會消失許多沖突，由于不當?shù)牟疬w行為和管理問題，會引發(fā)動遷居民的對立心情，嚴峻損害政府的形象和造成社會的不穩(wěn)定。由于政策制訂的不全面，很可能無法解決困難群體的實際問題或給困難群體造成新的不便，這也是造成不穩(wěn)定的因素。輿論的多元化有時候會成為居心不良者的工具，造成信息的紊亂，給動拆遷工作帶來負面的影響。針對以上問題，我們要一一區(qū)分，妥當處理。同時，從政府管理部門層面到基層工作層面，能否建立長期有效的沖突化解協(xié)調機制也是處理社會穩(wěn)定問題的關鍵。

三、做好動拆遷工作的對策討論和建議

動拆遷工作和舊區(qū)改造要堅決不移地進行下去，這是靜安區(qū)持續(xù)進展的必由之路和進展的后勁所在，也是建設雙高區(qū)的客觀要求。因此，不能由于諸多問題和困難的存在而否定動拆遷工作的重要性和必要性。針對上述問題和困難，本調研報告提出以下思索和建議：

（一）抓緊動遷房源籌措

“手中有房，動遷不慌”，在肯定意義上說，備有充分的動遷安置房源是做好動遷工作的重要基礎。針對目前形勢，我們要多管齊下籌措房源，不但要進行大量市場收購，也要進行自主開發(fā)建設。

目前，我區(qū)動遷單位在動遷房源選購上還是各自為政，但這樣明顯存在籌措力氣分散，要價不一，簡單抬高選購成本；資金使用分散，不能保證動遷?？顚Ｓ?；動遷房源選擇和調劑的余地小，不利于優(yōu)化和使用；因此，建議以區(qū)建設系統(tǒng)大口單位為龍頭組建房源選購管理機構，盤活資源，形成以統(tǒng)一籌措使用為主、多方分散籌措為輔的動遷房源籌措模式。

（二）加強動遷房源自主開發(fā)建設

中心區(qū)部分居民房屋質量較好、面積較大、家庭經濟條件優(yōu)越的特點，回搬安置的需求比較大。針對該部分居民，建議在我區(qū)北部地區(qū)采納收購、搬遷廠房等手段，根據(jù)“造價不高水平高、面積不大功能全、占地不多環(huán)境美”的要求，由區(qū)政府牽頭建設一批回購安置房用于本區(qū)條件較好的動遷戶。

通過市政府協(xié)調兄弟區(qū)，聯(lián)合開發(fā)中環(huán)線四周住宅區(qū)，特地用于各中心城區(qū)的動拆遷。

鼓舞建設系統(tǒng)各單位選擇合適的土地，參加市重大工程配套商品房建設，定向建設一批動遷安置用房。

（三）建立二手房信息管理系統(tǒng)

利用房地產交易中心的信息優(yōu)勢，建立二手房信息管理系統(tǒng)。一方面從上海市網(wǎng)上房地產市場收集信息，一方面通過稅費等優(yōu)待措施鼓舞居民在該系統(tǒng)中掛牌。

（四）敏捷運用廉租房安置方式

對“雙困”家庭的安置中可敏捷使用廉租房安置的方式。依據(jù)動遷戶的實際支付力量，實行廉租房安置可以化解許多的不穩(wěn)定因素。動遷戶應得的拆遷補償款中一部分可以作為房屋租金一次性預付若干年，一部分可以作為安家后的生活資金。

結合“數(shù)磚頭”、“數(shù)人頭”等安置方式，依據(jù)動遷居民的實際狀況敏捷組合運用，是在目前階段行之有效的方法。

（五）規(guī)范行政管理，建立社會監(jiān)督機制

區(qū)動遷辦、房地局、動遷公司和動遷人員之間要既要緊密合作又要相互監(jiān)督，形成依法辦事的良好氛圍，這樣才能取信于民。對動遷公司和動遷人員要加強職業(yè)培訓和道德培訓，強調動遷工作的程序合法化。社會監(jiān)督不單單是對動遷組織者和實施者的監(jiān)督，也包括對被動遷人的監(jiān)督，要建立對動遷過程突發(fā)時間的監(jiān)控機制，有效制止少數(shù)被動遷人投機取巧、違法作案、無理取鬧的現(xiàn)象。

要形成公開公正公正的群眾參加機制。應當讓群眾參加到動遷的全過程中，使他們不但了解政策和動拆遷工作運作的整個過程，還要使他們能自己評價動拆遷工作是否工整，達到相互監(jiān)督的目的。

完善行政裁決和強遷程序。加強沖突猜測，依靠社會各界引導正確的輿論走向，堅持以調解化解為主的原則。仔細地履行已確定的強遷方案和各種穩(wěn)定應急方案，包括職能部門分工、善后工作的處理、化解基金的使用等。

對突發(fā)時間的處理要在堅持穩(wěn)定大局的前提下，要“依法、堅決、快速”做到部署快、調動快、現(xiàn)場處置快。

（六）成立特地協(xié)調部門，解決歷史遺留問題

受各種條件約束，動拆遷工作往往會遺留一些問題。在日后處理這些問題會給正常的工作開展帶來干擾和