新形勢(shì)下房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃探討

引言房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)是指兩家及以上房地產(chǎn)企業(yè)合作進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，一般來(lái)說(shuō)，合作雙方或多方包含著具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的一方或多方，以及擁有項(xiàng)目建設(shè)所必須資金、技術(shù)、勞動(dòng)力的一方或多方。通過(guò)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)能夠有效規(guī)避單一企業(yè)在資金或資質(zhì)方面的不足，充分發(fā)揮合作優(yōu)勢(shì)達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利益最大化。但房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)必然涉及兩方或多方利益，因此在合作過(guò)程中也存在著彼此的較量與博弈，而房地產(chǎn)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃也比單一房地產(chǎn)企業(yè)籌稅工作更加復(fù)雜。為此，想要在新形勢(shì)下順利推進(jìn)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、通過(guò)合作實(shí)現(xiàn)共贏，就必須加強(qiáng)稅務(wù)籌劃工作質(zhì)量。一、房地產(chǎn)企業(yè)及市場(chǎng)面臨的新形勢(shì)隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的來(lái)臨，虛擬經(jīng)濟(jì)沖擊著實(shí)體經(jīng)濟(jì)，銀行及金融機(jī)構(gòu)也在逐步抬高房地產(chǎn)企業(yè)貸款融資門檻，并縮減了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的整體占比，以提高抵御房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。此外，營(yíng)改增全面施行以來(lái)，在大部分行業(yè)都受惠于營(yíng)改增出現(xiàn)負(fù)稅降低的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)卻由于行業(yè)本身特點(diǎn)的原因，在短期內(nèi)不僅無(wú)法實(shí)現(xiàn)稅費(fèi)降低，反而出現(xiàn)稅賦增長(zhǎng)的問(wèn)題。綜上所述，在新時(shí)期的經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)盲目擴(kuò)大、房地產(chǎn)企業(yè)只賺不虧的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)企業(yè)想要繼續(xù)實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)步發(fā)展、降低單打獨(dú)斗在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可能遭遇的種種問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)，就必須更多的將視線聚焦于房地產(chǎn)項(xiàng)目的合作開(kāi)發(fā)。二、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)及稅務(wù)籌劃重要性（一）房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)近年來(lái)，越來(lái)越多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者開(kāi)始將關(guān)注點(diǎn)放在項(xiàng)目的合作開(kāi)發(fā)上面，希望能夠借助多方的自身優(yōu)勢(shì)達(dá)到共贏的目的。而想要切實(shí)保證房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利推進(jìn)，就需要準(zhǔn)確把握其特點(diǎn)，第一，由于銀行及金融市場(chǎng)加大了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款融資審核難度、提升了審核標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)為了提高風(fēng)險(xiǎn)防控能力，偏向于大型及規(guī)模以上房地產(chǎn)企業(yè)，從而將一些有技術(shù)有能力卻因?yàn)槿狈攤芰Φ姆康禺a(chǎn)企業(yè)拒之門外。通過(guò)合作的方式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，能夠讓技術(shù)型小企業(yè)和資金雄厚、獲得金融市場(chǎng)青睞的大企業(yè)進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，從而全面增強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中防范風(fēng)險(xiǎn)的能力以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。第二，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中，兩家企業(yè)或者多家企業(yè)之間是收益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的合作關(guān)系，這不同于簡(jiǎn)單的借債關(guān)系，在項(xiàng)目管理過(guò)程中必須充分考慮各個(gè)合作者的利益與權(quán)責(zé)，從而大大增加了管理工作的難度。第三，合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目既是一種尋求共贏的合作，也是相互博弈的過(guò)程。為此，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理工作必須立足對(duì)無(wú)謂博弈關(guān)系的消解，以尋求合作共贏作為根本目標(biāo)。（二）房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃重要性加強(qiáng)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的稅務(wù)籌劃具有多方面重要性，首先，通過(guò)稅務(wù)籌劃能夠切實(shí)緩解營(yíng)改增之后房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)不減反增的局面，為企業(yè)贏得更多實(shí)際收益，保證房地產(chǎn)企業(yè)的有序運(yùn)營(yíng)。其次，合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃能夠積極利用合作企業(yè)各自的資質(zhì)優(yōu)勢(shì)與資源優(yōu)勢(shì)，能夠彌補(bǔ)單打獨(dú)斗的自身短板，有效提升整體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力、緩解合作過(guò)程中存在的博弈與矛盾，進(jìn)而促進(jìn)合作關(guān)系持續(xù)向好，最終達(dá)到共同獲益的目的。三、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃策略及保障措施討論（一）房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃策略房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體稅務(wù)籌劃應(yīng)建立在合法合規(guī)的前提下，充分利用減稅降費(fèi)大背景下的新稅收法規(guī)，結(jié)合各個(gè)合作企業(yè)的自身優(yōu)勢(shì)以及整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，以達(dá)到稅務(wù)籌劃的節(jié)稅效果最大化。1.合理選擇合作開(kāi)發(fā)模式房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目形式多種多樣，如以土地入股合作開(kāi)發(fā)、合作建房、聯(lián)合成立項(xiàng)目公司、聯(lián)合競(jìng)買、代建等模式。選擇何種合作方式是基于自身的需求和自身的優(yōu)劣勢(shì)，合作方式的選擇不僅決定著雙方的收益分配，同時(shí)更影響著稅務(wù)籌劃工作的具體操作。目前大多數(shù)情況下的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)是以聯(lián)合擁有土地、技術(shù)、人才、資質(zhì)和資金的雙方或多方，通過(guò)成立法人型項(xiàng)目公司的方式聯(lián)合開(kāi)發(fā)，如有技術(shù)和人才的小企業(yè)與取得土地使用權(quán)（與熟悉土地相關(guān)規(guī)定、資本雄厚受到金融市場(chǎng)青睞）的大型房地產(chǎn)企業(yè)合作，或與有資金優(yōu)勢(shì)的大企業(yè)合作，通過(guò)不同資源組合，從而實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。2.靈活應(yīng)用各項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策（1）預(yù)繳與清算的稅務(wù)籌劃雖然國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的監(jiān)管日趨嚴(yán)格，只要房地產(chǎn)企業(yè)能夠充分且靈活的利用各項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，同樣能夠在合法合規(guī)的情況下減少稅費(fèi)增加收益。目前與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)政策主要有三稅（企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅）預(yù)繳政策、增值稅增量留抵退稅政策、普通住宅稅收優(yōu)惠政策等。其中，企業(yè)所得稅預(yù)繳額度直接與企業(yè)收益掛鉤，如果沒(méi)有做到有效籌劃出現(xiàn)了多繳稅問(wèn)題，雖然可以在匯算清繳時(shí)進(jìn)行多繳稅款的退回，但是由于程序復(fù)雜、手續(xù)繁瑣、退回周期較長(zhǎng)，會(huì)導(dǎo)致占用企業(yè)大量流動(dòng)資金，影響正常經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。因此，在稅務(wù)籌劃過(guò)程中應(yīng)充分顧及房地產(chǎn)企業(yè)季節(jié)性收益不均問(wèn)題，同時(shí)還應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則全面扣除相關(guān)成本費(fèi)用，切忌機(jī)械盲目的應(yīng)用賬面利潤(rùn)額申報(bào)。對(duì)于預(yù)售方式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，預(yù)繳增值稅時(shí)還不滿足確認(rèn)銷項(xiàng)稅額的條件，故不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，從而存在增值稅留底稅額。2019年3月國(guó)稅總局發(fā)布的增量留底稅額退稅公告，對(duì)符合條件的增量留底稅額返還的最高限額為60%。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，若能申請(qǐng)到此部分稅收返還，很大程度能夠緩解經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金壓力。這就要求企業(yè)成為優(yōu)質(zhì)的納稅企業(yè)，通過(guò)合理規(guī)劃房屋交付順序及交付時(shí)間，最大限度申請(qǐng)退稅返還。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅最重要的稅收優(yōu)惠即是普通住宅增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的部分可以免征土地增值稅。故在土地增值稅的稅務(wù)籌劃問(wèn)題上，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地對(duì)普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)測(cè)算準(zhǔn)確把握征稅臨界點(diǎn)，計(jì)算出有效的價(jià)格區(qū)間，從而提高定價(jià)上的靈活性，使之在低于征稅臨界點(diǎn)的同時(shí)，讓企業(yè)盡可能獲得更多收益，從而實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃的價(jià)值最大化。（2）合同階段的稅務(wù)籌劃在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在著諸多納稅點(diǎn)，不僅有拿地階段的契稅和印花稅、開(kāi)發(fā)過(guò)程的預(yù)繳三稅、項(xiàng)目竣工結(jié)算時(shí)的土地增值稅清算等，同時(shí)在合同階段也涉及諸多稅務(wù)籌劃工作要點(diǎn)，例如合同中約定的價(jià)款是否價(jià)稅分離、對(duì)國(guó)家稅率變化時(shí)按哪種稅率開(kāi)票結(jié)算、是約定先付款還是先開(kāi)票等等，這都會(huì)影響最終的稅費(fèi)成本。以何種視角切入進(jìn)行稅務(wù)籌劃，必須結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況認(rèn)真研究各項(xiàng)稅費(fèi)規(guī)定和制度，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行有效稅務(wù)籌劃。例如有A和B兩個(gè)規(guī)模及條件相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并且均采用了承包方招標(biāo)的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。A項(xiàng)目為了降低建設(shè)單位材料成本及各項(xiàng)管理成本，在合同中采用了“包工包料”的施工方式。而B(niǎo)項(xiàng)目則采用了“甲供材料”的施工方式，雖然B項(xiàng)目從表面上看建設(shè)單位承擔(dān)了材料供應(yīng)的責(zé)任及成本，但由于所供材料中包括的鋼材、混凝土、預(yù)制構(gòu)件等成本金額占到了整個(gè)合同金額的60%以上，從而可以依靠簡(jiǎn)易計(jì)稅方法來(lái)為企業(yè)獲得更多進(jìn)項(xiàng)稅抵扣額度，最終B項(xiàng)目相對(duì)于A項(xiàng)目而言，反而在稅費(fèi)及成本支出的總額上有所降低，通過(guò)減少整體支出實(shí)現(xiàn)了更多獲益。3.構(gòu)建立體化科學(xué)籌稅體系（1）稅務(wù)籌劃模塊化房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉稅項(xiàng)目多且不同項(xiàng)目有不同的籌稅重點(diǎn)，想要以一套稅務(wù)籌劃模板對(duì)各類型房產(chǎn)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃工作進(jìn)行套用是不可行的。雖然無(wú)法直接整套套用，我們?nèi)匀豢梢葬槍?duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃進(jìn)行研究，將稅務(wù)籌劃工作進(jìn)行模塊化處理，例如在土地掛拍階段針對(duì)不同合作開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行有針對(duì)性的稅務(wù)籌劃研究設(shè)計(jì)、在項(xiàng)目立項(xiàng)階段針對(duì)分期開(kāi)發(fā)及不同業(yè)態(tài)的稅務(wù)測(cè)算及籌劃、在合同設(shè)計(jì)階段針對(duì)不同情況進(jìn)行條款設(shè)計(jì)及涉稅研究等等。并將不同階段不同側(cè)重的稅務(wù)籌劃操作指導(dǎo)進(jìn)行歸納整理，這樣更加有利于在實(shí)際項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中更快的尋找到適用方法，再將各階段優(yōu)選出的籌稅方法進(jìn)行整合與協(xié)調(diào)，進(jìn)而形成較為完整有效的稅務(wù)籌劃整體方案。這樣不僅能夠避免稅務(wù)籌劃人員直接進(jìn)行整體方案設(shè)計(jì)而耗費(fèi)大量時(shí)間和重復(fù)性勞動(dòng)，同時(shí)也能夠逐漸完善與豐富稅務(wù)籌劃模塊體系，逐步提升稅務(wù)籌劃整體質(zhì)量和效率。（2）推動(dòng)稅務(wù)籌劃案例數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)稅務(wù)籌劃工作的水平與質(zhì)量不僅關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)本身的收益，一旦在稅務(wù)籌劃過(guò)程中出現(xiàn)違規(guī)違法行為還可能產(chǎn)生法律相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。為了最大限度降低各類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率、切實(shí)提高稅務(wù)籌劃工作質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)加快風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制建設(shè)。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制包含幾個(gè)方面重要內(nèi)容，首先，應(yīng)建立房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)數(shù)據(jù)庫(kù)，并結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，及時(shí)針對(duì)新規(guī)定、新說(shuō)明進(jìn)行分析討論，保證稅務(wù)籌劃工作能夠在充分掌握各項(xiàng)稅費(fèi)制度及規(guī)定基礎(chǔ)之上合規(guī)開(kāi)展。其次，應(yīng)建立房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃案例庫(kù)，通過(guò)不斷收集整理各類稅務(wù)籌劃案例進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)積累與學(xué)習(xí)，不斷提升稅務(wù)籌劃人員的理論知識(shí)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，增強(qiáng)稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)能力。4.推進(jìn)成本動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與管控機(jī)制建設(shè)提升稅務(wù)籌劃工作質(zhì)量不僅需要依靠對(duì)國(guó)家稅費(fèi)及各項(xiàng)規(guī)定的正確解讀，同時(shí)也需要正視成本管控對(duì)稅務(wù)籌劃工作的重要影響。提升成本管控工作質(zhì)量能夠真正作用于土地增值稅、增值稅、企業(yè)所得稅三大稅種的籌劃科學(xué)性與有效性。在成本管控工作優(yōu)化方面，首先要針對(duì)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管控的自身特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化成本檢測(cè)管控。所謂動(dòng)態(tài)化是指在項(xiàng)目推進(jìn)各階段都能夠針對(duì)成本管控制度的執(zhí)行情況進(jìn)行及時(shí)反饋，并針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)修正與整改，保證成本管控工作的有序開(kāi)展。具體來(lái)說(shuō)，要夯實(shí)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作、提高項(xiàng)目推進(jìn)各階段成本核算工作質(zhì)量，保證成本管控制度執(zhí)行能夠得到管理人員的有效監(jiān)督，還需要建立動(dòng)態(tài)成本管控風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)照稅務(wù)籌劃對(duì)成本管控執(zhí)行數(shù)據(jù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)閾值設(shè)定，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)并解決風(fēng)險(xiǎn)。其次，加大進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票獲取管理工作力度，提高進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票獲取效率。最后，將動(dòng)態(tài)化成本管控體系與稅務(wù)籌劃工作流程相結(jié)合，始終以稅務(wù)籌劃工作要求作為管理及調(diào)整的依據(jù)，以便企業(yè)能及時(shí)研究是否滿足留抵退稅要求，目前的售價(jià)是否超過(guò)免稅臨界點(diǎn)，企業(yè)所得稅匯算清繳前能否獲得全部增值稅發(fā)票等來(lái)確保成本核算結(jié)果。這不僅能幫助企業(yè)減少稅務(wù)成本，也能幫助企業(yè)在今后的運(yùn)營(yíng)當(dāng)中優(yōu)化方案獲得更多利潤(rùn)。（二）稅務(wù)籌劃保障性措施首先，要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)與整體業(yè)務(wù)能力提升，加強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員稅法新規(guī)學(xué)習(xí)、加強(qiáng)財(cái)稅人員職業(yè)素養(yǎng)及思想品德教育及考核工作，保證稅務(wù)籌劃始終合法合規(guī)。其次，要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃工作信息化水平提升，通過(guò)大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等信息技術(shù)提高各項(xiàng)財(cái)稅數(shù)據(jù)獲取效率與質(zhì)量，大力應(yīng)用自動(dòng)化智能化稅務(wù)籌劃軟件，有