華高萊斯區(qū)域研究流程與內(nèi)容

華高萊斯區(qū)域研究流程與內(nèi)容第一部分區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略定位顧問服務(wù)-------------------------------------------------我們把一個區(qū)域的整體發(fā)展，看作是一個有機的綜合體，無論是城市發(fā)展帶，還是一個省份還是一個城區(qū)，一個村鎮(zhèn)，凡是有集體人群聚集的形成一定社會形態(tài)的地區(qū)，我們均將其發(fā)展過程，視為一個完整的生命周期，其產(chǎn)生，發(fā)育，成長，成熟，衰落，消亡均有科學的內(nèi)在規(guī)律可循，就目前世界城市化發(fā)展的歷史來看，任何一個城市的發(fā)展均經(jīng)歷過膨脹——應(yīng)急——控制——調(diào)整這四個階段，我們在做一個區(qū)域的發(fā)展戰(zhàn)略時，如果遵循科學的規(guī)律就會盡可能的縮短這個階段，而不是跨躍這個過程，所以我們將從社會學，城市地理學，歷史學，人口學，城市規(guī)劃學等多學科融合的角度，為一個城市或一個城區(qū)的未來發(fā)展做出科學，理性，可控的整體發(fā)展戰(zhàn)略，以指導城市總體規(guī)劃的制定與決策。一、宏觀經(jīng)濟分析

（一）全球經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

（二）中國經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

（三）區(qū)域所在省份經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

二、區(qū)域經(jīng)濟分析

（一）區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及問題

（二）影響區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)部因素

（三）影響區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的外部因素

（四）區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的SWOT分析

（五）科學發(fā)展觀指導下的區(qū)哉經(jīng)濟發(fā)展模式

三、區(qū)域性經(jīng)濟增長動力分析

（一）產(chǎn)業(yè)動力

（二）人口資源動力

（三）自然資源動力

（四）交通資源動力

（五）歷史文化資源動力

四、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整

（一）區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

（二）區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)癥結(jié)

（三）產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治?/p>

（四）產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整

（五）產(chǎn)業(yè)人力資源現(xiàn)狀

（六）未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

五、區(qū)域城市空間結(jié)構(gòu)分析

（一）區(qū)域城市功能分區(qū)

（二）區(qū)域城市人口分布

（三）區(qū)域城市產(chǎn)業(yè)布局

（四）區(qū)域城市交通結(jié)構(gòu)

（五）區(qū)域城市建筑風格

六、區(qū)域城市功能定位

（一）區(qū)域城市群發(fā)展現(xiàn)狀

（二）區(qū)域周邊城市發(fā)展定位分析

（三）區(qū)域人文歷史傳承

（四）區(qū)域城市競爭關(guān)系分析

（五）區(qū)域經(jīng)濟合作潛力分析

七、區(qū)域未來城市結(jié)構(gòu)演進趨勢分析

（一）區(qū)域城市總體規(guī)劃分析

（二）區(qū)域城市發(fā)展空間分析

（三）區(qū)域城市歷史結(jié)構(gòu)

八、區(qū)域就業(yè)動力的發(fā)掘與提升

（一）區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、問題、及走向

（二）區(qū)域人口發(fā)展趨勢

（三）區(qū)域人口就業(yè)價值取向

（四）區(qū)域教育資源及利用現(xiàn)狀

九、區(qū)域核心競爭力設(shè)計與培育

（一）區(qū)域競爭力評估

（二）區(qū)域競爭力設(shè)計

1、硬性競爭能力設(shè)計

（1）勞動力

（2）資本力

（3）科技力

（4）設(shè)施力

（5）區(qū)位力

（6）環(huán)境力

（7）聚集力

2、軟性競爭能力設(shè)計

（1）秩序力

（2）文化力

（3）制度力

（4）管理力

（5）開放力

十、區(qū)域城市形象設(shè)計與策劃

（一）城市形象定位

（二）城市風貌設(shè)計

（三）城市景觀環(huán)境設(shè)計

（四）城市營銷策略

（五）城市整合行銷傳播

（六）城市營銷市場細分

（七）城市CI策劃第二部分土地發(fā)展戰(zhàn)略研究顧問服務(wù)-------------------------------------------------隨著國家宏觀調(diào)控政策在土地金融方面力度的加大。今后，房地產(chǎn)開發(fā)面臨的是土地成本的上升，土地饑渴癥將成為地產(chǎn)界普遍存在的現(xiàn)象。所以，伴隨土地出讓制度的變革，如何選擇有價值，有潛力的地塊，就必須在在拿地之前，就進行充分、科學地論證，使目標宗地的開發(fā)價值與開發(fā)潛力最大化，而在土地招標，拍賣、掛牌出讓的過程中更要講求一定的策略，降低不必要的投資風險，對此，我司有著豐富的顧問經(jīng)驗與成熟的運作方案，對于此方面的工作，我司將主要進行如下工作：一、宏觀經(jīng)濟分析

二、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

三、區(qū)域功能深度定位

（一）地塊在區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的地位

（二）區(qū)域投資環(huán)境分析

1、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展分析

2、人口變化分析

3、旅游資源分析

4、地理價值分析

5、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析

6、城市基礎(chǔ)設(shè)施及發(fā)展研究

7、規(guī)劃發(fā)展研究

8、投資政策分析

（三）區(qū)域開發(fā)對于所在城市發(fā)展的價值潛力研究

1、城市印象分析

2、歷史文脈梳理

3、交通條件分析

4、景觀環(huán)境分析

5、相關(guān)配套分析

6、發(fā)展?jié)摿Ψ治?/p>

（四）相關(guān)政策性因素分析

1、空間發(fā)展政策

2、產(chǎn)業(yè)導向政策

3、人口發(fā)展政策

4、其他相關(guān)政策

（五）區(qū)域分地塊功能深度（特色）定位

1、開發(fā)理念

2、發(fā)展動力

3、產(chǎn)業(yè)定位

4、功能定位

5、資源利用

6、風貌定位

四、區(qū)域土地價值評估研究

（一）區(qū)域土地資源整體分析

（二）區(qū)域土地評估與城市總體規(guī)劃的關(guān)系

（三）區(qū)域土地評估與區(qū)域概念性規(guī)劃的關(guān)系

（四）區(qū)域土地價值潛力探測

（五）地理信息系統(tǒng)暨地價評估體系建立

（六）區(qū)域土地分等定級研究

（七）價值潛力評估因子分析

1、區(qū)位交通因子

2、資源稟賦因子

3、人口規(guī)模因子

4、城市現(xiàn)狀因子

5、發(fā)展規(guī)劃因子

（八）區(qū)域土地價值潛力指標體系

（九）區(qū)域分區(qū)塊土地價值定級及劃分

（十）土地潛力效益分析及土地價值變化風險評估

五、區(qū)域土地開發(fā)策略

（一）土地總體開發(fā)策略

（二）地塊拆分原則與標準

（三）總體開發(fā)順序建議

（四）物業(yè)開發(fā)模式建議

（五）物業(yè)開發(fā)順序建議

（六）項目招商模式建議

（七）項目招商策略建議

六、區(qū)域投資分析

（一）總體投資分析

1、一級土地開發(fā)成本測算

2、地塊轉(zhuǎn)讓價格測算

3、綜合經(jīng)濟評價

（二）分類物業(yè)投資分析

1、各類物業(yè)最佳配比分析

2、居住物業(yè)部分投資分析

3、辦公物業(yè)部分投資分析

4、配套物業(yè)部分投資分析

（三）區(qū)域投資風險評估與規(guī)避

七、區(qū)域土地交易方案設(shè)計

（一）城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)招標、投標策略

（二）城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)拍賣、應(yīng)拍策略

（三）城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)掛牌、摘牌策略第三部分城市土地經(jīng)營策略研究顧問服務(wù)-------------------------------------------------運用土地政策參與宏觀調(diào)控，是新形勢下政府部門的新任務(wù)。這一新任務(wù)，對于政府部門來說，既是搞好土地管理和儲備的新機遇，也是面臨的大挑戰(zhàn)。在此背景下，如何實現(xiàn)將有限的土地綜合價值最大化，保證土地空間發(fā)揮其應(yīng)有的價值，從而在城市開發(fā)建設(shè)中使其發(fā)揮非常有效的調(diào)控杠桿作用，避免對土地資源的粗放利用、浪費，這是我司開展城市土地經(jīng)營策略顧問工作的目的，該部分的顧問工作將圍繞以下幾個方面展開：一、最新土地政策研究

（一）國外的城市土地經(jīng)營模式研究

（二）可借鑒的國內(nèi)城市土地經(jīng)營模式

（三）本區(qū)域的土地政策特殊性研究

二、地理信息系統(tǒng)暨地價評估體系建立

（一）城市地理信息基礎(chǔ)資料庫分析

（二）城市地理信息綜合運用

（三）土地基準地價的確立因素

（四）影響土地價值的因子及等級制定

三、城鎮(zhèn)土地分等定級研究

（一）價值潛力評估因子分析

1、區(qū)位交通因子

2、資源稟賦因子

3、人口規(guī)模因子

4、城市現(xiàn)狀因子

5、發(fā)展規(guī)劃因子

（二）城市土地價值潛力指標體系

（三）土地價值定級及劃分

（四）土地潛力效益分析

（五）土地價值變化風險評估

四、城市各功能區(qū)規(guī)劃定位研究

（一）城市總體規(guī)劃分析

（二）城市各功能區(qū)定位分析

（三）未來可能的功能變遷分析

五、城鎮(zhèn)土地儲備策略

六、城市土地一級開發(fā)策略

七、城市土地出讓策略

1、土地出讓方式（招拍掛方案）

2、出讓組合

3、出讓地塊規(guī)模

4、出讓時機

5、出讓期限

6、出讓次序

八、城市公共設(shè)施建設(shè)項目融資方案

九、城市公共建設(shè)項目的招商引資策略第四部分小城鎮(zhèn)、新城建設(shè)研究顧問服務(wù)-------------------------------------------------大力發(fā)展小城鎮(zhèn)建設(shè)與新城開發(fā)建設(shè)是我國當前城市化工作的重點，也是各級城市開發(fā)機構(gòu)的重點工程，而小城鎮(zhèn)建設(shè)與一般意義上的地產(chǎn)大盤開發(fā)截然不同，其更多的是從一個完整的城鎮(zhèn)社會形態(tài)來考慮，整個工作涉及產(chǎn)業(yè)、人口、城市、居住等各個方面，所以對此類項目的顧問工作，我司分為三個階段來研究：第一階段

城市功能定位研究

一、大城市郊區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)理論研究

（一）國外主要理論研究

1、聚集理論

2、增長核理論

3、有機分散理論

4、中心地理論

5、城市營銷論

（二）國外大城市郊區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)的經(jīng)驗借鑒

（三）中國大城市郊區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)存在問題分析

（四）項目開發(fā)模式之初步設(shè)想

1、城市郊區(qū)化面臨問題

2、城市職能與結(jié)構(gòu)變化

3、新城規(guī)劃應(yīng)遵循的思想

二、項目區(qū)域分析與定位

（一）區(qū)域整體發(fā)展研究

1、區(qū)域經(jīng)濟一體化與北京城市發(fā)展關(guān)系研究

2、舊城與新城發(fā)展關(guān)系研究

（二）區(qū)域整體發(fā)展戰(zhàn)略定位

1、區(qū)域發(fā)展模式定位

（1）新城規(guī)劃理念

（2）新城市場定位

（3）新城建設(shè)架構(gòu)

（4）新城建設(shè)周期

（5）新城風貌定位

2、新舊城區(qū)發(fā)展結(jié)構(gòu)定位

（1）新舊城區(qū)功能結(jié)構(gòu)定位

（2）新舊城區(qū)城市居民結(jié)構(gòu)定位

（3）新舊城區(qū)城市經(jīng)濟模式定位

3、新城建設(shè)模式定位

（1）發(fā)展要素定位

（2）主導產(chǎn)業(yè)定位

（3）產(chǎn)業(yè)鏈及其相互關(guān)系定位

（4）可持續(xù)發(fā)展動力設(shè)計

（5）與舊城互動模式設(shè)計

4、新城建設(shè)特色定位

三、項目開發(fā)模式定位

（一）可能開發(fā)物業(yè)之市場分析

1、市場供應(yīng)分析

2、市場需求分析

3、競爭市場分析

4、市場空間分析

（二）客戶群定位

1、客戶群層次結(jié)構(gòu)分析

2、區(qū)域客戶群分析

3、目標客戶群定位

4、價格定位建議

（三）項目推廣策略第二階段

概念規(guī)劃

一、新城開發(fā)設(shè)想

（一）新城開發(fā)進程及規(guī)劃理念

（二）研究城市

1、城市經(jīng)營

2、城市整合傳播

3、行銷市場細分

4、規(guī)劃創(chuàng)造價值

（三）規(guī)劃理念

1、新都市主義

2、公交導線

3、可持續(xù)發(fā)展/有機增長

4、生態(tài)環(huán)境

二、現(xiàn)狀用地分析

三、城市結(jié)構(gòu)研究

1、城市方位發(fā)展肌理

2、城市方位發(fā)展節(jié)奏

四、總體規(guī)劃分析

五、規(guī)劃結(jié)構(gòu)研究

六、整體規(guī)劃概念設(shè)計圖

七、地塊分拆與地塊等級

八、交通分析結(jié)構(gòu)圖

（一）道路分級系統(tǒng)

（二）城市公共交通

（三）建設(shè)時序分析

1、分期建設(shè)發(fā)展規(guī)劃依據(jù)

2、初期啟動階段

3、形態(tài)確立階段

4、規(guī)模開發(fā)階段

5、持續(xù)發(fā)展階段

九、景觀環(huán)境分析圖

十、設(shè)計工作會議項目方案評審第三階段

開發(fā)策略與投資分析