武漢現(xiàn)代花園可行性研究報告

目錄TOC\o"1-1"\h\z\u一、總論1二、市場預測5三、建設規(guī)模與產(chǎn)品方案10四、選址方案13五、節(jié)能節(jié)水措施16六、環(huán)境影響評價19七、勞動平安衛(wèi)生與消防22八、組織機構與人力資源配置24九、工程實施進度28十、投資估算28十一、融資方案31十二、財務評價33十三、社會評價34十四、風險分析36十五、研究結論與建議38十六、附圖、附表41十七、組員評價55一、總論一．工程背景1.工程名稱:現(xiàn)代花園2.承辦單位概況承辦單位是蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團公司，注冊資本3000萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、效勞一體化，一貫秉承"誠信、合作、卓越、創(chuàng)新"的經(jīng)營理念，開拓進取。蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團公司的經(jīng)營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活--提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和效勞，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值--效勞社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn)蒲氏房地產(chǎn)集團的社會價值；為員工創(chuàng)造時機--創(chuàng)造開展空間，提升員工價值，提高蒲氏集團人的工作生活質(zhì)量；為股東創(chuàng)造回報--以長遠利益回報蒲氏集團股東。3.可行性研究報告編制依據(jù)〔1〕工程建議書及其批復文件〔2〕國家及武漢市公布的相關法律、法規(guī)、政策〔3〕武漢市國民經(jīng)濟和社會開展“十五”方案和遠景目標綱要〔4〕武漢市2001、2002年國民經(jīng)濟和社會開展統(tǒng)計公報〔5〕武漢市城市總體規(guī)劃大綱〔2000—2020年〕〔6〕東湖高新技術開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟和社會開展規(guī)劃〔7〕房地產(chǎn)開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、標準、定額〔8〕《武漢市市區(qū)基準地價》〔9〕武漢市及工程周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料〔10〕投資工程方簽定的協(xié)議書或意向書〔11〕編制《報告》的委托合同〔12〕其他有關依據(jù)資料4.工程提出的理由與過程房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成局部，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。開展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結構和消費結構的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)開展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟〔尤其住宅經(jīng)濟〕是我國新的經(jīng)濟增長點，開展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)開展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣闊人民群眾的住房需求，提倡大力開展房地產(chǎn)經(jīng)濟。我們公司為了響應國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)現(xiàn)代花園。東湖高新技術開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術、高新技術產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達35所，并已形成通信、電子信息、生物技術三大支柱產(chǎn)業(yè)和機電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)根底。關東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，開展高新技術產(chǎn)業(yè)的主要基地。近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認真總結了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展開展空間、創(chuàng)立面向21世紀的集產(chǎn)、學、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)興旺、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標?，F(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等工程實施后，將有利于啟動東湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。二．工程概況1.擬建地點擬建于關東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。2.建設規(guī)模與目標自有資金為3000萬元，現(xiàn)代花園工程規(guī)劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米。總居住戶數(shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設施。我國已經(jīng)進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術工業(yè)園區(qū)工作的白領階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，蒲氏集團人對于溫馨的認知，是源于對生活細節(jié)完美的追求。讓蒲氏集團人的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫馨的家。3.主要建設條件1.供水在鼓風小區(qū)東側有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本工程上水可從上述干線引入。2.雨水、污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入。3.供熱擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。4.供電擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5.供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本工程住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及根底設施配套，均由武漢宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本工程紅線內(nèi)。目前，本工程建設場地以到達“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。6.電信本工程預計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)局從831開設下屬分局解決。4.工程投入總資金及效益情況本工程投入自有資金3000萬元，貸款5002.61萬元，再加上房屋預售款，共投入總資金14828.67萬元。本工程完成后，預計銷售收入為23185.92萬元，扣除本錢，減去銷售〔營業(yè)〕稅金及附加1247.54萬元、所得稅2346.21萬元、提取法定盈余公積金及公益金857.43萬元后，預計累計未分配利潤為3906.08萬元。5.主要技術經(jīng)濟指標技術經(jīng)濟指標工程單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人容積率1.29綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層地下車庫面積平方米4820停車位個240三．問題與建議考慮到現(xiàn)代花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領階層，結合他們的消費心理和消費結構，要特別注意其附屬設施的建設，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，防止單一，同時，該工程的建設很大程度上依賴于光谷的開展，因而，在建設的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該工程的社會效益。二、市場預測一．市場調(diào)查據(jù)2002年武房指數(shù)報告顯示:房地產(chǎn)綜合物業(yè)價格為元/m2,住宅平均價格為元/m2寫字樓平均價格為元/m2從市場形態(tài)來看,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。目前武漢市住宅市場供給上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101--120的占總量的32%,121--140占總量的45%,141--160的占總量的5%,161--180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計結果看,120m2--140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場上供給的主力,市場接受程度最高。購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查結果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在20萬以下的占33%,承受總價格在21--30萬之間的占30.5%承受總價格在31--40萬的占24.50%承受總價格在41-50萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4%。以上調(diào)查結果顯示,武漢市購房者所能承受的價格在20-30萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購置力的承受范圍。另外，重點調(diào)查了我們的工程所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場及工程周邊的主要樓盤銷售狀況。在2002年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為1488.67點，比上季度上漲了36.92點；住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。洪山區(qū)住宅價格指數(shù)季度

洪山區(qū)指數(shù)2001第四季度2002第一季度2002第二季度2002第三季度2002第四季度2002年第四季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體——高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地本錢比擬高，因此開發(fā)的工程多為高層的商務寫字樓或商住樓。在楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅工程，除了名都花園價格到達2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤·半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤·半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化開展的趨勢。坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學府佳園三期，平均價格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期工程均價為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方米，銷量到達1.4萬平方米左右；均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米；水藍郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢。二．產(chǎn)品供需預測根據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加，2001年上半年武漢完成住宅建設投資39.47億元，比去年同期增長47.17%，施工面積到達958.2萬平方米。2002年總投資額為132.5億元，同比增長14.9%。其中住宅投資99.39億元，同比增長15.4%，占總投資的75%，經(jīng)濟房開發(fā)投資13.65億元，占總投資的10.3%.從銷售投資比率來看，98年銷售額只占到投資額的43.78%，99年上升到60%，在2002年，全市銷預售總面積為759.32萬㎡〔其中住宅銷售面積393.13萬㎡〕同比增長17.17%；總銷售額為118.55億元，同比增長26.62%。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購置住宅的金融政策支持〔貸款〕將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。三．價格預測據(jù)調(diào)查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔工程，整體工程水平與2002年工程相比，這些工程無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動武漢市房價繼續(xù)走高。今年武漢市根底建設將要快速開展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為武漢市商品房的銷售提供了契機，這將導致武漢市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。今年武漢市房價升幅在10%左右，其中適用房升幅達20%，從原因上看，主要有四：1.在政府土地供給政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)工程的增多，形成“扎堆”效應，帶動地價上升。2.需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，有84.6%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低那么更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。3.購置力的增強，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購置力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的參加，銀行按揭到位，國家對居民購置住宅的金融政策支持〔貸款〕將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。4.住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因為隨著經(jīng)濟的開展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理效勞的要求的提高。最終導致價格上揚。5.競爭劇烈，由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場，帶來了劇烈的競爭。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)開展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入武漢。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為劇烈化。綜上所述，再結合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米1800—2200元。四．競爭力分析外地企業(yè)紛紛進入武漢。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)開展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為劇烈化，在劇烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在武漢市居民購房消費中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。鑒于本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于武漢近年來的高速開展，致使周邊居民住房比擬擁擠，與此同時居民的購置力增強，所以該地區(qū)市場上住房供給小于需求，具有巨大的市場潛力，為此工程開發(fā)帶來了無限的商機。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。五．市場風險分析1.該居民小區(qū)主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們：1〕職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,教職工的職業(yè)相對來說比擬穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。2〕收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。3〕文化水平較高：他們的年齡的大多在35~45歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境。4〕對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性.平安性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設計要求也比擬高。這就意味著該工程的變現(xiàn)性較好，比擬容易出手，這也是工程投資本金平安性的保證。所以投資風險不會太大.2.通貨膨脹的防護能力：在市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該工程的影響，同時對該工程的投資采取了相對保守的措施，這就為該工程的投資減輕了風險。3.房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假設依照目前政府政策，風險較小。三、建設規(guī)模與產(chǎn)品方案建設規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預測和資源評價的根底上，論證比選擬建工程的建設規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定工程技術方案、設備方案、工程方案、原材料燃料供給方案及投資估算的依據(jù)。一．建設規(guī)?？紤]到自有資金的有限〔3000萬元〕，現(xiàn)代花園工程規(guī)劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設施。(小區(qū)根本規(guī)劃簡圖見附圖2)二．產(chǎn)品方案1.戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分表達“以人為本”的設計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分表達21世紀科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風貌?，F(xiàn)代花園工程主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，應選擇了多種戶型，見下表：戶型分配表樓型戶型格式面積〔㎡〕數(shù)量〔套〕①A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺64B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺64②C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺80D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺80③E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房90F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房90④G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺264H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺2642.技術設備條件1)室外1.外墻：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。2.屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。2)室內(nèi)：1.內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。2.頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。3.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設高級防滑磚。4.窗：戶外窗用彩鋁窗。5.門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。6.廚房：贈送套裝櫥柜〔吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭〕、抽油煙機。7.衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設高級防滑磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。8.樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。3)配套設備：1.電梯：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。2.電視、、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。3.電氣配置：開關、照明、插座、電表各一個。4.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。5.給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。6.排水：有組織排水，預設空調(diào)機專用冷凝水排水管。4)智能化系統(tǒng)：1.平安防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。2.“一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費“一卡通”。3.信息效勞系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)〔可接入Internet〕、背景音樂、視頻點播等。3.道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。4.小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設保安。入口處有寬廣的地下停車場指示牌：居住區(qū)設置各種指示牌，如指示公共效勞設施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序平安、既有平安保護功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設在廣場、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起平安保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又上下變化時，可設臺階和擋土墻，方便排水。宣傳欄：設在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設置。廣場：社交游憩公共場所，附設游樂設施。附表：技術經(jīng)濟指標項目單位數(shù)量居住戶數(shù)戶996居住人數(shù)人3187戶均人口人總建筑面積萬㎡萬㎡萬㎡住宅平均層數(shù)層容積率綠地率%45用地平衡表項目單位數(shù)量小區(qū)規(guī)劃用地萬㎡10萬㎡萬㎡萬㎡萬㎡其他用地萬㎡四、選址方案眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設計、信息網(wǎng)絡等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和平安運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風景區(qū)和文物古跡的原那么，依據(jù)1、造就武漢市建設規(guī)劃的要求。2、適應小區(qū)投資工程的要求。3、適應小區(qū)房屋用途的要求。4、擁有便利的交通條件。5、滿足土地的地質(zhì)條件，市政根底設施等因素需要。我們選定三個位置(詳見附圖1：場址位置圖)。選址位置一：擬建于魯巷廣場西南。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經(jīng)濟管理大學，南至南湖。選址位置二：擬建于關東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。選址位置三：擬建于華中科技大學西一門外，北接中國地質(zhì)大學，西臨魯磨路，南靠華中科技大學紫菘公寓。三個方案各有千秋，但經(jīng)過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。其理由：通過收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運用科學方法整理和分析相關的信息資料，茲對工程選址的科學性、可行性作以下評述。一．工程概況1.自然條件通過對該地塊的構成成分、結構形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土〔沙礫堅土〕，地基強度好，適用于鋼筋混凝土根底，建造10萬平方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設、根底施工及地下工程排水。2.城市的根底設施條件政府部門通過開發(fā)工程征收環(huán)境配套費，已為工程提供了排水、電力、燃氣、供熱、交通等根底設施。工程與城市根底設施網(wǎng)絡連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。同時經(jīng)該樓盤有十余條公交線路，五條過江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。周邊學校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。該街區(qū)各工程配套設施正在不斷完善。如菜場、超市、郵局、銀行、……隨著大量居民入住和光谷的利用開發(fā)，該街區(qū)的開展前景將一片樂觀。3.周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于關東科技工業(yè)園內(nèi)，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院。由原城建學院向北為東湖自然風景區(qū)，東湖是全國最大的市內(nèi)湖淡水湖之一，水域開闊，風光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉回折，是武漢市民周末休閑度假的理想去處。東北面的武昌自然環(huán)境保護區(qū)——馬鞍山森林公園，步行5分鐘就可到達。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。湛藍的天、清澈的水是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨特的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。小區(qū)地處光谷，且處在武漢重點教育基地位置，周圍有上10所高等學府，學術氣氛濃厚，聚集大量高素質(zhì)的人才，形成一流人文環(huán)境。與書為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個人空間。工程選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，具有很強的夠房能力。此地浸染著聞名全國的武漢高校風景區(qū)的書香墨秀。山水環(huán)抱，人杰地靈。云集的高校帶來濟濟人才。應選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一個良好的文化和教育環(huán)境。二．開發(fā)地址的獲取與開發(fā)1.該地塊土地使用權以出讓方式取得，土地開發(fā)實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的方針。該工程建設用地按如下程序進行：(1)申請選址。向土地管理部門提出用地申請，經(jīng)同意后進行選址。(2)制訂方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進行調(diào)查研究制定補償方案。(3)申請批準。向武漢市人民政府正式申請審批，批準后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。(4)發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。(5)簽定補償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協(xié)商一致的原那么簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機關簽證。(6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準許使用土地的證明。2.對該地塊開發(fā)本錢主要包括拆遷安置費和土地批租費(詳見投資開發(fā)方案中的工程的總投資估算表)。三．建設條件1.供水在鼓風小區(qū)東側有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本工程上水可從上述干線引入。2.雨，污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入。3.供熱擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。4.供電擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5.供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本工程住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及根底設施配套，均由武漢宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本工程紅線內(nèi)。目前，本工程建設場地以到達“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。6.電信本工程預計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)局從831開設下屬分局解決。四．建設規(guī)?？傉嫉孛娣e10萬平方米，總建筑面積12.9萬平方米〔其中公建面積約1.3萬平方米〕，總戶數(shù)996戶，地下停車場4820平方米，綠化面積近4.5萬平方米，容積率1.3。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行…………五．環(huán)境保護1.大氣制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，所以應在操作間設計通風排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風排氣裝置。2.污水處理本工程產(chǎn)生的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。五、節(jié)能節(jié)水措施一．節(jié)能措施現(xiàn)代花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設計應貫徹國家和地方有關節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境根底上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)開展的目標。1、建筑節(jié)能技術該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風性能屬標準GB7106第2級，空氣滲透性能屬標準GB7108第3級，雨水滲透性能屬標準GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，靠樓梯間一側加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)供熱采用高熱效率的29MW的熱水鍋爐(熱效率為80%)、APV湍流技術高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達90%)、自力式流量控制器等措施，到達了供熱系統(tǒng)局部節(jié)能的要求。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效防止了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度到達恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設置，各熱力出口均安裝差壓控制器。可防止水力平衡調(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。3、建筑節(jié)能技術、材料、工藝的應用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術外，在現(xiàn)代復原的建設過程中，應大量應用四新技術，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的開展起到一定的作用。地基處理采用CFG樁復合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃氣采用磁卡燃氣表；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應用技術；變壓式通風道；采用高效有機硅廚廁防水技術。二．節(jié)水措施1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設小區(qū)水環(huán)境，提供平安。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)開展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應到達國家規(guī)定的相應標準，以保障回用水的平安和適用。對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配方案、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供給符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，防止雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當處理后回用做小區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應設置循環(huán)系統(tǒng)，并應結合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設計以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。3、節(jié)水器具應用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關閉(延時自閉)式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。六、環(huán)境影響評價一．環(huán)境條件調(diào)查現(xiàn)代花園提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設計多采用噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次清楚的景觀體系，同時設計師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉移，從而減少了人的壓抑感。45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。二．施工期環(huán)境影響分析(1)施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼暋Ｊ┕龅卦肼曋饕鞘┕C械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本工程運輸車輛安排時盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板與結構階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據(jù)100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結構階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575交通運輸車輛聲級(2)施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料〔白灰、水泥、沙子、石子、磚等〕的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。(3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結構階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設備交互作業(yè)，這些設備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值單位：dB〔A〕施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段75-857575-8555結構階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55(2)施工揚塵的影響由于土石方過程破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一個復雜、較難定量的問題。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設施應與工程的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。三．工程建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)工程，根本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。(1)地下車庫廢氣現(xiàn)代花園建有240個停車位的停車場，地下車庫面積4820，層高約3.9m。停車場設有兩個進出口。車庫內(nèi)的廢氣排放高度為2.5米，排氣量約7000立方米/h(2)天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃氣量為1.8立方米/h，平均燃氣量為1.4立方米/h，996戶居民共用天然氣2420000立方米。擬建工程的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口3187人，生活耗水量每天480立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。四．公眾參與現(xiàn)代花園環(huán)境影響評價“公眾參與”的木的在于使公眾對擬建工程的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與工程建設方的相互了解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴格的環(huán)境監(jiān)管措施與實施方案，使該工程的規(guī)劃設計更加完善和合理，從而有利于工程的綜合效益。公眾參與的對象為洪山區(qū)人大常委會的代表以及附近周圍的居民，工程咨詢專家。七、勞動平安衛(wèi)生與消防擬建工程勞動平安衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術方案和工程方案的根底上，分析論證在建設和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不平安因素，并提出相應的防范措施。一．勞動平安衛(wèi)生1．危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)平安造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。1)有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學性質(zhì)，引起火災爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性2)危險性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。2．平安措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應的平安措施方案，主要有：1)在選擇工藝技術方案時，應盡可能選用平安生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設備。2)對危險部位和危險作業(yè)應提出平安防護措施方案。3)對危險場所，按勞動平安標準提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設置平安間距。煤炭、冶金等礦井開采工程，應提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g和平安措施方案。4)對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。二．消防設施消防設施研究，主要是分析工程在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災隱患和重點消防部位，根據(jù)消防平安標準確定消防等級，并結合當?shù)毓蚕涝O施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設施配置方案。1．火災危險性分析分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等。2．調(diào)查工程場址周圍消防設施狀況調(diào)查場址周邊公安消防機構的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定工程對公安消防機構的依托程度。3．消防措施和設施根據(jù)工程在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災隱患的部位、火災危險類別以及可能涉及的范圍，確定應采用的消防等級，并結合工程場址周圍消防設施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設施配置方案。八、組織機構與人力資源配置合理、科學地制定管理方案，確定工程的組織機構和配置人力資源是保證工程建設和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時，我們對工程的組織機構設置及人力資源及員工培訓等內(nèi)容進行了研究，比選優(yōu)化方案。一．組織機構設置本公司是股份有限制公司,分為權力機構,經(jīng)營管理機構和監(jiān)督機構.最高權力機構是董事會,實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制,董事會由8人組成,董事長1人,副董事長2人,對股東大會負責.總經(jīng)理受董事會任聘,.各部門分設經(jīng)理,負責組織公司的經(jīng)營管理活動.高級職員由董事會商議任聘.監(jiān)理會由股東代表2人和職工代表8人組成.對公司的財務和職權予以監(jiān)督。組織機構圖：董事會監(jiān)理會總經(jīng)理專家委員會行政副總運營副總銷售副總辦人財保采工營售物公事務安購程后業(yè)室部部部部部銷服管務理部部部辦公室：1、負責公司文檔管理:可對公司的文檔進行分類管理。2、負責內(nèi)部員工管理:對公司的內(nèi)部職員的個人資料進行管理。人事部：負責人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓工作。財務部：負責資金的籌集和管理；財務的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用方案。保安部：負責巡察報告、物資保護、停車場管理工作。采購部：負責做好材料、購配件、設備等物資的采購工作。工程部：一.工程前期準備1.技術準備：1)審核施工圖紙。2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)工程組織設計》。3)編制或審核施工圖預算。4)編制或審核主要材料、半成品、設計方案。5)對特殊工程或重要的工程的考察、參觀、學習及必要的培訓。2.物資準備3.現(xiàn)場準備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。4.其它準備：A利用招標形式、優(yōu)選施工隊伍。B辦理開工報告。C辦理質(zhì)監(jiān)委托。D組織設計交底。E摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。二.現(xiàn)場工程管理1.前期階段的局部工作：A舊建筑物及阻礙工程施工的障礙物的撤除工作。B、“三通一平”C其他的工作〔臨建、占路，占地的辦理〕2.施工建設階段的工作A施工前的各項準備工作，施工建設階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術管理B做好質(zhì)量控制與管理，加強經(jīng)濟簽證的管理C做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。D做好工程資料的聚集、參加開發(fā)工程資料的歸檔工作。E做好工程決算及工程移交。營銷部：負責商品房的銷售和管理;作好銷售方案的編織機銷售籌劃工作。售后效勞部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業(yè)管理部：負責與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)立“整潔、文明、平安、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領導對下級部門和人員不直接下達命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間,領導層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。對此組織機構進行適應性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關規(guī)定的要求，執(zhí)行機構具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機構的層次和運作方式能滿足建設和生產(chǎn)運營管理的要求，工程法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應工程建設和生產(chǎn)運營管理的要求，能承當工程籌資建設、生產(chǎn)運營、歸還債務等責任。二．勞動定員部門管理人員營業(yè)人員工程技術人員業(yè)務人員合計總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政管理其中：辦公室人事部財務部376376運營管理其中：保安部采購部工程部51020210271032銷售管理其中：營銷部售后效勞部物業(yè)管理部21711361047合計327213090三．員工培訓1.公司管理層以職員提供可持續(xù)開展的時機和空間為己任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓練和開展時機。2.在公司除獲得正規(guī)培訓以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲：職員將學到怎樣善用時間；職員將學到如何發(fā)揮團隊精神；職員將學會如何管理、鼓勵、培訓其他人；職員將學到更為有用的專業(yè)技術知識；職員的經(jīng)驗將是職員邁向更高職位的起點；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關工作。3.培訓為公司完成經(jīng)營目標、提高績效、實現(xiàn)事業(yè)開展提供人力資源的保證。培訓是職員勝任職責、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。4.培訓的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓、在職培訓、自我啟發(fā)。脫產(chǎn)培訓是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西〔如工作必須的技能、知識、公司理念等〕，對職員進行的集中脫產(chǎn)培訓、研修。這種培訓由專任講師授課或主持。在職培訓是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓練。即通過制定工作方案、分配調(diào)整工作、聽取匯報和意見、評價考核業(yè)績、推進工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進行的指導。自我啟發(fā)是指職員自己加強學習，提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。為此職員必須要善用所有的學習資源，以獲得進步和開展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓過程。5.培訓種類主要有以下四種：①公司內(nèi)部課程：作為公司職員，為進一步了解公司，適應崗位職責要求，職員可申請或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓練等。②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進一步提高管理水平和業(yè)務能力，職員可申請或被選送到外部管理參謀公司等專業(yè)培訓機構參加短期課程，包括各種外部教育機構、培訓中心所舉辦的短期培訓課程、交流會。使職員有時間、精力來總結提煉職員豐富的實際操作經(jīng)驗，以利于在集團范圍內(nèi)交流，實現(xiàn)集團資源共享，同時進一步系統(tǒng)了解公司運作特點。③公司除舉辦各種培訓班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵職員到大專院校或專業(yè)培訓機構進修學習〔包括攻讀學位、上崗培訓、職稱及其他資格證書考試、培訓等〕；形式有脫產(chǎn)進修和業(yè)余進修，其中脫產(chǎn)進修的申請條件要求在公司效勞滿三年以上。參加各種形式的學習后，職員的結業(yè)〔畢業(yè)〕證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。④外出考察：為拓展視野、豐富學習經(jīng)驗，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察?？疾靻挝话ň硟?nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機構。6.培訓積分制度。職員參加各種培訓并獲得結業(yè)后，可以向人力資源部門申報積分，積分將是職員在公司參加培訓的最全面記錄。年度累計積分的多少是職員晉級或晉升的參考標準之一。不同類別的職員積分要求有所不同。7.培訓信息公布和查詢．人力資源部門將定期公布培訓信息，主要包括：年度培訓效勞概覽、月度培訓及研修方案、外部培訓信息、周培訓信息。職員可以登錄到公司主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。九、工程實施進度為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本工程決定采取平行施工方式。本工程工程方案自2003年7月開工，至2005年6月竣工，總工期2年。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。據(jù)市場分析，預計每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本工程工程開發(fā)建設進度方案安排，如下表所示2003.4—2005.6工程實施進度方案表時間任務2003年4月至12月2004年1月至12月2005年1月至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究工程審批規(guī)劃設計主體工程一期主體工程二期綠化工程十、投資估算一．根據(jù)擬訂工程的開發(fā)方案，確定各開發(fā)工程的工程數(shù)量本建設工程總占地面積約10萬平方米，總建筑面積接近13萬平方米〔其中公建面積約1.3萬平方米〕，總戶數(shù)996戶，地下停車場0.7萬平方米，綠化面積近4.5萬平方米，容積率1.3。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等。該土地的地塊開發(fā)本錢〔包括安置費和土地批租費〕為：〔1〕拆遷安置費：工程用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費主要分為：a.居民安置費：200戶居民每戶13萬元計算共計2600萬人民幣。b.房屋撤除費：以每平方米200元計算，共撤除房屋面積2800平方米共計56萬人民幣。c.其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和2%計算，共計65.36萬人民幣?！?〕土地批租費：主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計400萬人民幣。工程的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下：供水：在鼓風小區(qū)東側有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本工程上水可從上述干線引入。雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入供熱：擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。供電：擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本工程住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及根底設施配套，均由武漢宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本工程紅線內(nèi)。目前，本工程建設場地以到達“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。電信：本工程預計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)局從831開設下屬分局解決。路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)綠化及景點建設：方案小區(qū)綠化覆蓋率45%。區(qū)內(nèi)修建一個面積約1000平米的小廣廠，建兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。由此可得工程的主要經(jīng)濟指標如下：工程單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%45主要經(jīng)濟指標二．根據(jù)概算定額指標，確定單位工程造價根據(jù)開發(fā)工程的工程量可得：總投資估算匯總表序號工程費用名稱金額〔萬元〕1土地開發(fā)費2建筑工程費3安裝工程費4其他投資費5工程管理費6不可遇見費7建設期利息8總投資開發(fā)工程固定資產(chǎn)投資估算表序號工程費用名稱金額〔萬元〕1土地開發(fā)費2建設工程費建筑工程費安裝工程費3其他投資費4工程管理費5不可預見費6建設期利息7工程投資總額十一、融資方案現(xiàn)代花園的建設工程中資金問題是該工程能否運行成功的重要問題。從工程工程招標開始，本公司的財務狀況的好壞就是能否通過資格預審的關鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預審獲得大型土木工程工程的招標資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。工程工程中的使用資金，包括固定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機械設備等固定資產(chǎn)，流動資金主要用于購置工程所需要的材料設備、支付勞務工資和其他費用等。隨著建設工程的不斷進行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已消耗的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。一．資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉困難使工程開工缺乏，工程進度上不去而影響信譽和經(jīng)濟效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：1.籌措和利用自有資金3000萬元，為實施工程工程，滿足開工前的資金周轉，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一局部自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應收款項等，如應收的銀行的票據(jù)、已完合同的應收工程款等。2．用銀行貸款5002.61萬元：貸款是實施工程工程的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設工程風險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及老實信用等。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認為貸款后本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預期的真實利率、通貨膨脹和貸款風險3.房屋預售：房屋預售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以到達盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金缺乏，由于現(xiàn)代花園處在大學集中地區(qū)，估計將會有許多大學教師來購房，由于大學教師條件相對較好，預計銷售情況會較好。因此可充分利用房屋預售來籌集必要的資金。預計房屋預售金可達5879.50萬元。二．編制資金流動方案，確定資金的需求額序號工程建設期2003200420052006小計1投資分年方案35%35%30%100%建設投資建設期利息小計2資金籌措自有資金30003000貸款銷售款收入三．資金的任用和管理隨著施工準備、施工生產(chǎn)、竣工驗收。缺陷責任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。結合資金在工程過程中的變化，應注意以下問題：1.資金本問題：主要包括以下幾個方面a．由于資金的時間價值形成的利息。b．注意風險的影響，如投資風險、破產(chǎn)的風險、工程風險等。c．當發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。d．銀行借款的本錢率。風險因素和風險程度分析表序號風險因素名稱風險程度災難性嚴重性較大一般1市場風險▲2資源▲3技術▲4工程▲5資金▲6政策▲7外部協(xié)作條件▲2.優(yōu)化使用周轉資金問題：具體優(yōu)化方法如下：a.分期分年度辦理銀行保函和保險費。b.將工程初期準備費用單列工程一增加初期收入，可以緩和資金矛盾。c.根據(jù)工程進度，有選擇地租賃施工用機械設備。d.材料設備付款方面，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設備的物化資金占用或縮短占用資金。e.向分包商轉移資金壓力。3.及時回收資金，減緩墊資周轉壓力，提高資金效益。十二、財務評價一．設工程法人工程財務評價1.銷售收入、銷售稅金及附加估算表〔見附表6〕2.損益和利潤分配表〔新設工程法人工程〕〔見附表7〕1〕財務凈現(xiàn)值〔FNPV〕與財務內(nèi)部收益率〔FIRR〕根據(jù)工程現(xiàn)金流量表，可計算出財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率財務內(nèi)部收益率(FIRR)=27.50%經(jīng)過表中計算可知，工程財務凈現(xiàn)值〔FNPV〕>0,說明工程除到達基準的收益率外，還能后的超過收益，具有財務上，經(jīng)濟上的可行性，工程財務內(nèi)部收益率〔FIRR〕>8%且水平較高，說明工程具有盈利能力，故可行。2〕工程投資利潤率投資利稅率投資回收期借款歸還期工程總投資額為萬元，總銷售收入為萬元，總銷售利潤額為元〔見損益和利潤分配表〕投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額×100％＝47.95％銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入×100％＝30.66％〔根據(jù)現(xiàn)金流量表〕3〕流動資金流動資金估算表〔見附表5〕二．敏感性分析編制敏感性分析表〔見附表13〕、繪制敏感性分析圖〔見附圖5〕三．財務評價結論本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務方面是完全可行的。十三、社會評價一．工程對社會影響分析隨著國民經(jīng)濟的開展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成局部，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個根本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境〔包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境〕，本小區(qū)的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設不但可以為大量武漢居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積到達45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居住。除此以外，由于該工程的建設，將會帶來大量的就業(yè)時機。小區(qū)的建設過程將會給包括設計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多時機。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了時機。可見，本工程的建設將會給社會提供大量的就業(yè)時機。二．工程對所在地的互適性分析該工程開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。但考慮到該地區(qū)地處大學城附近，周圍的交通條件較好。建成后交通和市場環(huán)境應大體滿足需求。對于居民子女的上學問題也是人們比擬關心的問題。該地區(qū)的教學環(huán)境還是相當不錯，在小區(qū)附近有關山中學，華中理工附屬中學，華中科技大學等。居民子女在這兒能享受很好的學習環(huán)境。三．社會評價結論總的說來，該工程的建設對社會各個領域的開展都有拉動作用。對社會的開展是有積極的作用。工程建設對社會的影響及相關措施社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民收入的影響工程市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴重后果較為適應可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到小區(qū)的居住人員。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平對居民就業(yè)的影響對武漢的下崗職工、設計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對不同利益群體的影響工程投資經(jīng)營方、工程出售對象、管理方、政府部門范圍較小工程投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。定價要兼顧各方，按政策承建工程對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)開展對地區(qū)根底設施、社會效勞質(zhì)量和城市化進程的影響根底設施、社會效勞質(zhì)量等各方面范圍廣促進地區(qū)根底設施建設，提高效勞質(zhì)量，加快城市化進程持續(xù)開展對少數(shù)民族風俗習慣和宗教影響無無無十四、風險分析為了確保風險分析的質(zhì)量，有必要對現(xiàn)代花園投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應的措施或對策來減少風險損失。一．敏感性分析敏感性分析表〔見附表13〕敏感性分析圖〔見附圖5〕二．定性分析自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應該密切關注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑平安條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。經(jīng)濟風險因國民經(jīng)濟狀況變化風素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟開展有關的不確定因素。包括：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經(jīng)濟狀況變化風險。房地產(chǎn)技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構以及相關變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃風險、區(qū)域開展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。內(nèi)部決策和管理風險是指由于開發(fā)商籌劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。三．投資風險的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。該工程控制風險的方式包括三項措施：開發(fā)經(jīng)營周期越長工程建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長工程建成以后的政治形勢也越難預測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的方法快完成開發(fā)工程。針對該工程，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的方法和建設單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金的充分供給，與建筑材料等物資供給賞簽訂施工材料供給合同。這樣極可能防止不必要因素的影響。通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關投資環(huán)境和投資工程的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資工程的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。良好的工程管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，工程全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。十五、研究結論與建議一．推薦方案的總體描述武漢光谷的各項建設工程的全面啟動，再加上道路重修拓寬，中國參加WTO后,投資政策再一次放寬。通過研究本區(qū)域的經(jīng)濟開展趨勢,調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該商品住宅工程盈利可能性較大，投資機構決定實行獨資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的投資方式。二．推薦方案的優(yōu)缺點描述1.優(yōu)點1〕工程擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定開展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本工程的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購置力水平，這些根本方面為本工程提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。2〕工程在經(jīng)濟上具有較強的可行性*工程總建筑面積:萬平方米*工程總投資:萬元*萬元*工程財務內(nèi)部收益率:27.50%上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。3〕工程具有突出優(yōu)勢*在附近區(qū)域與現(xiàn)代花園的競爭對手較少*現(xiàn)代花園小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大*公司的資金具有優(yōu)勢*工程擁有較好的周邊環(huán)境〔包括自然、人文、交通等環(huán)境〕*工程所處地塊的開展前景較好4〕工程開發(fā)經(jīng)營風險較小本工程屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在工程開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。2.存在問題1〕工程規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。2〕工程獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。3〕房地產(chǎn)行業(yè)競爭劇烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取委托銷售的方式。3.主要爭論與意見分歧通過調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經(jīng)濟開展趨勢。房地產(chǎn)投資機構就該商品住宅工程的開發(fā)提出了兩個方案。方案〔1〕為大面積開發(fā)，方案〔2〕為小面積開發(fā)。兩方案的建設經(jīng)營期都為5年。大面積開發(fā)的貸款多于小面積開發(fā)。根據(jù)該地對住宅需求的預測，前兩年需求量較高的概率為0.7,需求量較低的概率為0.3,后三年需求量較高的概率為0.9,需求量較底的概率為0.1在這種情況下用決策樹分析計算知：大面積開發(fā)期望值：NPV〔1〕=萬元小面積開發(fā)期望值：NPV〔2〕=2546.76 萬元由于NPV〔1〕大于NPV〔2〕。應選擇大面積開發(fā)方案為收益最大方案。三．結論與建議1.結論從經(jīng)濟效益來說：由于公司在工程開發(fā)建設前，進行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前局部單元已有意向性客戶提前預定，銷售前景看好。該方案采取了提前預售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的開展奠定根底，并且為光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟注入了新鮮血液，有力的推動了光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟開展，起到了搞活經(jīng)濟的作用。從社會效益來說：現(xiàn)代花園建成后，可提供住宅996套，將切實解決園區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問題。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設施的建設，它將成為東湖高新技術開發(fā)區(qū)內(nèi)又一個亮點，為光谷地區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應了武漢市的安居工程，使光谷人民能夠更好的生活和工作，同時在微觀上表達了三個代表，使光谷人民能夠更好的感受到經(jīng)濟開展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。因此社會效益極為可觀。從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共效勞設施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的修養(yǎng)圣地