健康科技產(chǎn)業(yè)園可行性分析報(bào)告

健康科技產(chǎn)業(yè)園目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項(xiàng)目背景 11.2項(xiàng)目概況 3第二章市場調(diào)查與市場預(yù)測 42.1市場供應(yīng)調(diào)查與預(yù)測 42.2市場需求調(diào)查及預(yù)測 62.3市場定位 72.4市場競爭能力分析 82.5營銷策略 8第三章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與方案 93.1建設(shè)原則與理念 93.2項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 103.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 123.4給排水工程規(guī)劃 133.5供電工程規(guī)劃 143.6電信工程規(guī)劃 143.7采暖空調(diào)工程規(guī)劃 153.8消防 15第四章項(xiàng)目選址 164.1場址所在位置現(xiàn)狀 164.2場址建設(shè)條件 164.3自然條件17第五章環(huán)境影響評價(jià) 185.1環(huán)境保護(hù) 185.2節(jié)能減排 19第六章勞動安全、衛(wèi)生與消防 206.1安全措施方案 206.2消防設(shè)施 20第七章項(xiàng)目管理 217.1組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 217.2項(xiàng)目管理 217.3項(xiàng)目招投標(biāo) 227.4工程質(zhì)量 227.5竣工驗(yàn)收 22第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 23第九章項(xiàng)目投資估算與資金籌措 249.1編制依據(jù) 249.2投資估算范圍與說明 249.3建設(shè)投資估算表 259.4資金籌措與使用計(jì)劃 27第十章財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)與社會效益評價(jià) 3010.1財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù) 3010.2銷售及經(jīng)營收入測定 3010.3損益狀況分析 3110.4現(xiàn)金流量表與盈利能力分析 3110.5不確定性分析 3110.6國民經(jīng)濟(jì)、社會效益評價(jià) 33第十一章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與對策 3411.1市場風(fēng)險(xiǎn)及對策 3411.2開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及對策 3411.3經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及對策 3411.4財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及對策 34第十二章結(jié)論 3612.1市場條件 3612.2建設(shè)條件 3612.3主要指標(biāo) 3612.4經(jīng)濟(jì)效益 3612.5社會效益 3612.6環(huán)境效益 3712.7可行性研究結(jié)論 37附件第一章總論1.1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱：HN云龍健康科技產(chǎn)業(yè)園1.1.2項(xiàng)目依據(jù)（1）健康產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略重要性不管是在中國，還是在全球，健康產(chǎn)業(yè)都已經(jīng)成為一項(xiàng)令人矚目的產(chǎn)業(yè)。隨著社會發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，以及人類生活方式的改變，健康產(chǎn)品的總需求量急劇增加。以生物技術(shù)和生命科學(xué)為先導(dǎo)，涵蓋醫(yī)療衛(wèi)生、營養(yǎng)保健、健身休閑等健康服務(wù)功能的健康產(chǎn)業(yè)已成為21世紀(jì)引導(dǎo)全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步的重要產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在各國均在抓緊制定和實(shí)施“國家健康促進(jìn)行動規(guī)劃”。健康管理及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)已成為重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域與優(yōu)先發(fā)展方向：如美國正在實(shí)施的第三個(gè)“健康人民2010”規(guī)劃；歐盟國家正在實(shí)施的第二個(gè)“歐盟成員國公共健康行動規(guī)劃2008-2013”；日本正在實(shí)施的第三個(gè)“健康日本21”國家健康促進(jìn)行動規(guī)劃；中國正在制定的“健康中國2020”戰(zhàn)略規(guī)劃。目前健康產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為帶動整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)大動力，美國的醫(yī)療服務(wù)、醫(yī)藥生產(chǎn)、健康管理等健康行業(yè)增加值占GDP比重超過15%，加拿大、日本等國的健康產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重也超過10%。而在我國，健康產(chǎn)業(yè)僅占中國國民生產(chǎn)總值的4%-5%，遠(yuǎn)低于許多發(fā)展中國家。對此，我國正做出積極應(yīng)對措施：中華醫(yī)學(xué)會健康管理學(xué)分會先后組織了五屆“中國健康產(chǎn)業(yè)論壇”，來總結(jié)和促進(jìn)健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展；2008年，在中國科協(xié)的支持下，由聯(lián)合基因集團(tuán)主辦的“首屆中國國際人體基因科學(xué)與健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇”更是把健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提到了一個(gè)更加前沿的新高度；同時(shí)，我國《國家中長期科學(xué)和技術(shù)發(fā)展規(guī)劃綱要（2006-2020年）》提出“疾病防治重心前移，堅(jiān)持預(yù)防為主、促進(jìn)健康和防治疾病結(jié)合；研究預(yù)防和早期診斷關(guān)鍵技術(shù)，顯著提高重大疾病診斷和防治能力”，把預(yù)防未病、健康管理提上新的戰(zhàn)略點(diǎn)。從國家戰(zhàn)略來說，發(fā)展健康產(chǎn)業(yè)是提高國民生活水平、降低醫(yī)療成本的需求。黨的十六大提出提高國民健康素質(zhì)是全面建設(shè)小康社會的重要保證；黨的十七大進(jìn)一步提出“健康是人全面發(fā)展的基礎(chǔ)”，為中國的健康產(chǎn)業(yè)指明了方向；2008年中國政府制定的“健康中國2020”發(fā)展戰(zhàn)略，更是我國發(fā)展健康產(chǎn)業(yè)遵循的目標(biāo)和原則。（2）“健康科技預(yù)防醫(yī)學(xué)”的特色和趨勢性現(xiàn)實(shí)中，我們偶然會發(fā)現(xiàn)這樣的怪圈——自從有了西藥降血糖以后，糖尿病患者的群體不但沒有減少，反而群體越來越大，全世界從五十年前的幾百萬人翻到幾千萬，現(xiàn)在已到了全球幾億人患糖尿病。當(dāng)西藥在人體降血糖的同時(shí)，長期服用西藥對人體肝臟和腎臟產(chǎn)生了巨大的損害。全世界50年前糖尿病患者以老年人居多，30年前中老年患者居多，到了今天連十幾歲的少年甚至幾歲的兒童都莫名其妙地患上糖尿病……越來越多的現(xiàn)實(shí)顯示：人類的健康保護(hù)不是等有病再治，那樣只能越治越被動！“預(yù)防醫(yī)學(xué)”、“防治未病”，才是從根本上解決人類健康的根本出路和唯一途徑！全球的健康產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始從“治療醫(yī)學(xué)”向“預(yù)防醫(yī)學(xué)”戰(zhàn)略大轉(zhuǎn)移。2007年7月，歷來抵制中醫(yī)中藥文化的美國，也不得不立法承認(rèn)——中醫(yī)中藥是一個(gè)獨(dú)立的科學(xué)體系。而“預(yù)防醫(yī)學(xué)”“防治未病”的根本依據(jù)，就是中華獨(dú)有的——以預(yù)防為主的養(yǎng)生文化理論和一系列珍貴的植物資源！健康科技產(chǎn)品，在中國乃至世界健康產(chǎn)品市場中尚屬于初期發(fā)展階段。依照中華養(yǎng)生文化“預(yù)防醫(yī)學(xué)”的理論、堅(jiān)持功能食品的產(chǎn)品定位、擁有民族自主知識產(chǎn)權(quán)的健康產(chǎn)業(yè)基地，將創(chuàng)造中國乃至世界史上健康產(chǎn)業(yè)的奇跡、成為健康產(chǎn)業(yè)的巨擘?。?）“功能食品”定位優(yōu)勢1997年5月1日，國家技術(shù)監(jiān)督局專門發(fā)布并正式實(shí)施了“GB16740-1997”國家標(biāo)準(zhǔn)?！稑?biāo)準(zhǔn)》明確了功能食品的定義為：“功能食品是食品的一個(gè)種類，具有一般食品的共性，能調(diào)節(jié)人體的機(jī)能，適于特定人群食用但不能以治療疾病為目的?！碑?dāng)前，我國對健康產(chǎn)品的分類正逐漸與國際接軌，我項(xiàng)目定位為“功能食品”，對于美國食品藥品局（FDA）的產(chǎn)品分類標(biāo)準(zhǔn)具有吻合性，而且這種定位直接歸屬于食品行列，對于產(chǎn)品在出口檢測檢驗(yàn)等方面簡化程序具有很大的優(yōu)勢。1.1.3項(xiàng)目建設(shè)意義（1）緊隨國家發(fā)展戰(zhàn)略，促進(jìn)健康產(chǎn)業(yè)升級、調(diào)整健康產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)近十年來，健康產(chǎn)業(yè)也在國民經(jīng)濟(jì)中的比重不斷上升，成為推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的又一新興動力，也是近幾年國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的戰(zhàn)略點(diǎn)?；匾陨萍己徒】悼萍紴橹黝}，自主研發(fā)創(chuàng)新健康產(chǎn)品、專業(yè)打造高端健康服務(wù)，都將在一定程度上促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為國家發(fā)展健康產(chǎn)業(yè)做出貢獻(xiàn)。（2）打造生命健康循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈，建設(shè)全國健康產(chǎn)業(yè)示范基地項(xiàng)目引進(jìn)鄭州大學(xué)雄厚的科研、人才、技術(shù)優(yōu)勢、科技創(chuàng)新投資，緊抓當(dāng)前政策導(dǎo)向，結(jié)合煙臺健康產(chǎn)業(yè)特色，建設(shè)健康產(chǎn)業(yè)科技研發(fā)基地、高科技成果產(chǎn)業(yè)化基地、健康管理服務(wù)基地、健康管理教育培訓(xùn)基地，打造可持續(xù)發(fā)展生命健康循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈，為國內(nèi)其他城市發(fā)展健康產(chǎn)業(yè)做出示范。（3）發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，提高地方企業(yè)自主創(chuàng)新能力，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長項(xiàng)目發(fā)揮科技園的聚集、聚合、聚焦、聚變效應(yīng)，廣集地方的資源和政策優(yōu)勢，以科技創(chuàng)新為手段，建設(shè)、整合生命&健康的新型產(chǎn)業(yè)鏈，通過與區(qū)域經(jīng)濟(jì)融合，與地方經(jīng)濟(jì)技術(shù)區(qū)形成生物質(zhì)產(chǎn)業(yè)上下游的連接，與地方優(yōu)勢經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)，提供地方經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。1.2項(xiàng)目概況建設(shè)地點(diǎn)：建設(shè)內(nèi)容：科研總部區(qū)、產(chǎn)業(yè)化區(qū)、健康管理區(qū)、配套服務(wù)區(qū)建設(shè)規(guī)模：占地面積400畝，總建筑面積36萬平方米投資估算：計(jì)劃總投資10億人民幣建設(shè)期：三年項(xiàng)目建設(shè)單位：第二章市場調(diào)查與市場預(yù)測2.1市場供應(yīng)調(diào)查與預(yù)測2.1.1健康產(chǎn)品和服務(wù)供應(yīng)分析（1）健康服務(wù)作為世界公認(rèn)的最具發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)——健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)近年來在中國得到了快速發(fā)展。從國家統(tǒng)計(jì)局獲得的數(shù)據(jù)來看，截至2006年底中國健康服務(wù)行業(yè)規(guī)模以上企業(yè)共有739家，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境的變化，到2007年底中國健康服務(wù)行業(yè)規(guī)模以上企業(yè)變?yōu)?06家，2006-2007年該行業(yè)企業(yè)變動了67家，同比增長9.1%。隨著行業(yè)規(guī)模的不斷變化，截至2008年底，中國健康服務(wù)行業(yè)的企業(yè)數(shù)量已經(jīng)變?yōu)?15家，同比增長13.5%?，F(xiàn)在國內(nèi)健康服務(wù)市場主要以體檢為主，健康體檢能實(shí)現(xiàn)對疾病早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)防，但它仍屬于發(fā)現(xiàn)問題，而不是解決問題。作為促進(jìn)健康，降低疾病發(fā)生率的一種新的健康服務(wù)——健康管理，逐漸引起人們的重視。健康管理是基于個(gè)人健康檔案基礎(chǔ)上的個(gè)體化健康事務(wù)管理服務(wù)，它是建立在現(xiàn)代生物醫(yī)學(xué)和信息化管理技術(shù)模式上，從社會、心理、生物的角度來對每個(gè)人進(jìn)行全面的健康保障服務(wù)。（2）健康產(chǎn)品在健康產(chǎn)品方面，世界各國對健康產(chǎn)品的開發(fā)都非常重視。截至2007年底，我國已審批健康產(chǎn)品8900多種，共有健康產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)1640多家，年產(chǎn)值達(dá)到1000多億元。2.1.2健康產(chǎn)業(yè)園調(diào)查分析在生物技術(shù)迅猛發(fā)展的浪潮中，許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的相關(guān)產(chǎn)業(yè)都在向技術(shù)、人才、資金密集、生物醫(yī)藥企業(yè)相對集中的區(qū)域靠近，逐步形成了生物谷或藥谷。我國已建立了眾多的健康產(chǎn)業(yè)相關(guān)園區(qū)，特別是在一些大城市，園區(qū)在形成產(chǎn)業(yè)集群、促進(jìn)健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用；但大部分園區(qū)偏重研發(fā)，針對完整健康產(chǎn)業(yè)鏈整合的園區(qū)比較少；且這些園區(qū)以生物制藥類為主，以“健康產(chǎn)業(yè)預(yù)防醫(yī)學(xué)”為主要概念的園區(qū)還未出現(xiàn)。表2.1中國首批生物醫(yī)藥基地基地主要領(lǐng)域龍頭企業(yè)石家莊化學(xué)制藥、生物制藥、現(xiàn)代中藥領(lǐng)域石藥、華藥、神威、以嶺長春亞洲最大的疫苗和基因藥物生產(chǎn)基地長春生物制品研究所、長生科技、金賽藥業(yè)、修正藥業(yè)、長春博泰醫(yī)藥、東北師大基因工程公司深圳國內(nèi)市場化程度最高、功能最齊全的成果轉(zhuǎn)化基地，最具競爭力的創(chuàng)新藥物研發(fā)及產(chǎn)業(yè)化基地，技術(shù)含量最高的醫(yī)療器械產(chǎn)品生產(chǎn)基地。邁瑞、三九、海瑞普、海王、健康元長沙中藥戒毒藥列全國第一、生物疫苗和抗生素制劑列中南地區(qū)第一、減肥類保健品列全國第三、中藥標(biāo)準(zhǔn)化提取物列全國第二。瀏陽醫(yī)藥園中部地區(qū)第一個(gè)國家生物產(chǎn)業(yè)基地廣州基因工程藥物、現(xiàn)代中藥、化學(xué)合成創(chuàng)新藥物、海洋藥物廣藥集團(tuán)上?；蚬こ趟幬?、現(xiàn)代中藥、化學(xué)合成創(chuàng)新藥物、生物醫(yī)學(xué)工程等領(lǐng)域的新產(chǎn)品，上海醫(yī)藥集團(tuán)、張江生物產(chǎn)業(yè)園北京現(xiàn)代中藥、化學(xué)制藥、醫(yī)療器械、基因工程藥物和生物醫(yī)學(xué)工程產(chǎn)品。由中關(guān)村生命科學(xué)園、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和中關(guān)村大興生物醫(yī)藥基地3個(gè)核心區(qū)構(gòu)成，包括北京醫(yī)藥集團(tuán)、北京同仁堂集團(tuán)、中國生物技術(shù)公司、樂普醫(yī)療等青島集中在生物醫(yī)藥、農(nóng)業(yè)生物技術(shù)和工業(yè)生物技術(shù)及傳統(tǒng)生物技術(shù)等領(lǐng)域。青島海能生物武漢在生物制劑、診斷試劑及芯片產(chǎn)品、診療中心等方面具有明顯優(yōu)勢，生物疫苗位居全國第五位。包括東湖開發(fā)區(qū)關(guān)南生物制藥園、江夏現(xiàn)代中藥園、葛店化學(xué)合成創(chuàng)新藥物園、南湖生物農(nóng)業(yè)園四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，面積為30平方千米。成都現(xiàn)代中藥、創(chuàng)新藥物、生物醫(yī)學(xué)工程、生物醫(yī)藥服務(wù)；資源技術(shù)主導(dǎo)型的生物農(nóng)業(yè)、生物能源?？苽愃帢I(yè)、成都地奧集團(tuán)、康弘、奧邦、維奧、蓉生昆明發(fā)展以良種產(chǎn)業(yè)，跨國重大動物疫病，有害生物物種入侵安全性評價(jià)、檢測產(chǎn)品；生物農(nóng)藥、生物肥料為主的生物農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。云南沃森生物技術(shù)有限公司、云南白藥、昆明中藥重慶生物醫(yī)學(xué)工程、中藥材規(guī)范化種植與現(xiàn)代制藥、獸藥及綠色農(nóng)用生物產(chǎn)品、特色生物育種、生物質(zhì)工程、生物技術(shù)服務(wù)業(yè)。西南藥業(yè)、萊美藥業(yè)除了上述12個(gè)國家生物產(chǎn)業(yè)基地外，在哈爾濱、德州、泰州、通化、南寧、西安、天津、南昌、杭州等地也陸續(xù)建設(shè)了國家生物產(chǎn)業(yè)基地。國務(wù)院正式發(fā)布的《生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》中指出，政府希望通過基地建設(shè)，形成創(chuàng)新能力的集聚地和輻射源頭、科技成果轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化的核心區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)快速成長的增長極和帶動全國生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展的示范基地。2.2市場需求調(diào)查及預(yù)測2.2（1）健康產(chǎn)品需求2001-2008年，世界各國健康產(chǎn)品的市場年均以10%的速度遞增，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般食品年增2%的發(fā)展速度。我國健康產(chǎn)品行業(yè)發(fā)展迅速，市場容量不斷擴(kuò)大。健康產(chǎn)品年銷售額500多億元人民幣，年平均增長15-20%，占中國國民生產(chǎn)總值的4%-5%；到2010年，中國健康產(chǎn)品年銷售額將達(dá)1200億元人民幣。健康產(chǎn)品出口遍及世界150多個(gè)國家和地區(qū)。消費(fèi)對象已由過去的老年、兒童及病后康復(fù)，擴(kuò)大到婦女、中年和少年等各年齡段和各種階層。（2）健康服務(wù)需求隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的建立與完善，醫(yī)療服務(wù)市場逐步開放以及人民群眾的生活水平日漸提高，人們自身的保健意識逐漸增強(qiáng)，由原來簡單藥物治病到現(xiàn)在全方位營養(yǎng)保健的預(yù)防，科學(xué)保健、強(qiáng)身健體、延年益壽成了人們消費(fèi)的一大需求。據(jù)專家估計(jì)，未來5年內(nèi)有健康服務(wù)需求并有消費(fèi)能力的人群將新增1億人，平均每人每年用于健康服務(wù)的支出為1000元，將產(chǎn)生至少每年1000億元的市場增量。同時(shí)，中國社會的人口老齡化問題及全球70%的成年人處于亞健康狀態(tài)（中國比例更高）的事實(shí)，為健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)提供了巨大的需求空間。隨著我國家庭規(guī)模的縮小、人們生活節(jié)奏的加快和人口流動的頻繁，老年人的醫(yī)療護(hù)理照料問題日益突出，對老年家庭病床護(hù)理、健康咨詢、老年康復(fù)中心以及提供醫(yī)療護(hù)理和保健器材等的服務(wù)需求面廣、量大，老年保健服務(wù)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?.2（1）中國成為全球醫(yī)藥研發(fā)基地之一的趨勢越來越明顯在國外的制藥公司實(shí)驗(yàn)室中，可能有一半是中國人、印度人，他們在國外是研發(fā)的主力軍?，F(xiàn)在，有很多在美國工作的中國制藥專家開始回國，以后全球醫(yī)藥研發(fā)中心會慢慢從西方向中國轉(zhuǎn)移，這樣中國就會成為與美國、歐洲研發(fā)并列的基地。加上中國在人力價(jià)格上具有優(yōu)勢，在美國雇1個(gè)博士的費(fèi)用在中國可以雇4個(gè)博士，這樣會對美國、歐洲的研發(fā)帶來很大沖擊。（2）產(chǎn)業(yè)升級帶來的健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇在國際金融危機(jī)時(shí)期，我國提出“保增長、渡難關(guān)、調(diào)結(jié)構(gòu)”等一系列應(yīng)對策略，特別針對一些出口導(dǎo)向型、高能耗型等類型企業(yè)生產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整，避免過分依賴勞動力成本優(yōu)勢和海外訂單，不斷提升自主知識產(chǎn)權(quán)研發(fā)和抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力，為科技含量高的健康產(chǎn)業(yè)帶來了發(fā)展機(jī)遇。此外，隨著我國工業(yè)化、城市化的加快，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的資源、環(huán)境瓶頸制約將日趨突出，迫切需要加快發(fā)展生物能源、生物環(huán)保、生物醫(yī)藥、健康管理等產(chǎn)業(yè)，推動循環(huán)經(jīng)濟(jì)和知識經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（3）健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策推動基于我國人口年齡結(jié)構(gòu)、健康水平以及醫(yī)療政策的改變，未來的健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展更要關(guān)注生命全過程監(jiān)控。隨著國家人口的年齡結(jié)構(gòu)、健康水平，發(fā)展戰(zhàn)略也將隨之改變，尤其是醫(yī)療政策的改變將極大推動健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。衛(wèi)生部：頒發(fā)預(yù)防性診療服務(wù)規(guī)范；衛(wèi)生部、保監(jiān)會及勞動保障部：明確健康管理為醫(yī)療保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制策略；衛(wèi)生部：健康產(chǎn)業(yè)（非醫(yī)療服務(wù)）的主題定為健康管理；中國人保PICC：全面推廣以健康管理為基礎(chǔ)的健康保障模式。2.3市場定位HN云龍健康科技產(chǎn)業(yè)園以生命科技和健康科技為主題，以中華傳統(tǒng)養(yǎng)生文化和預(yù)防醫(yī)學(xué)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)重點(diǎn)發(fā)展健康管理教育培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)，打造可持續(xù)發(fā)展的生命健康循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈。項(xiàng)目定位是：中國云龍生物科技產(chǎn)業(yè)化基地；中國云龍生物科技國際生態(tài)健康管理基地；中國云龍生物科技新成果研發(fā)基地；中國云龍生物科技新成果展示交易中心；中國云龍生物科技行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定中心；中國云龍生物科技文化傳播中心；云龍生物科技養(yǎng)生文化國際高峰論壇；以健康信息為主體、新型產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的信息技術(shù)創(chuàng)新平臺；高端知識整合及現(xiàn)代健康管理服務(wù)業(yè)聚集的平臺。2.4市場競爭能力分析2.4.1①項(xiàng)目位于XX市平原新區(qū)，具有良好的地理、區(qū)位優(yōu)勢、政策導(dǎo)向優(yōu)勢和景觀資源優(yōu)勢；②項(xiàng)目規(guī)模適中，建設(shè)和服務(wù)功能完善，既便于管理又保證產(chǎn)業(yè)鏈比較完整；③項(xiàng)目開創(chuàng)了傳統(tǒng)養(yǎng)生、預(yù)防醫(yī)學(xué)與文化旅游相結(jié)合的理念，概念創(chuàng)新，建造了獨(dú)具特色的集養(yǎng)生、健康管理、旅游、科研、交流、生產(chǎn)于一體的健康循環(huán)產(chǎn)業(yè)基地，定位差異化；eq\o\ac(○,4)基地?fù)碛忻褡遄灾髦R產(chǎn)權(quán)，擁有國內(nèi)一流健康醫(yī)療專家團(tuán)隊(duì)和鄭州大學(xué)的教育培訓(xùn)優(yōu)勢，對于開展健康管理教育培訓(xùn)優(yōu)勢明顯。⑤項(xiàng)目投資方在中醫(yī)養(yǎng)生理論、健康產(chǎn)品研發(fā)方面具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)資源，操作團(tuán)隊(duì)具有園區(qū)運(yùn)營、市場開發(fā)、營銷策劃等全面的知識和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為項(xiàng)目成功運(yùn)作提供了保證。2.4.2劣勢分析①項(xiàng)目投資較大，回收周期較長，導(dǎo)致運(yùn)作過程中風(fēng)險(xiǎn)因素較多；②品牌和知名度有限，與大型知名健康產(chǎn)業(yè)企業(yè)競爭存在一定劣勢；③產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品市場競爭激烈，營銷工作任務(wù)較重。2.5營銷策略2.5.1利用創(chuàng)新營銷手段，快速銷售●“借船出海”、借勢、借資、借網(wǎng)絡(luò)：借一些市場疲憊、疲勞的網(wǎng)絡(luò)導(dǎo)入我方產(chǎn)品，進(jìn)行市場低成本、高速度運(yùn)作；●創(chuàng)新營銷手段，快速銷售，建立和打造自己的營銷隊(duì)伍，創(chuàng)建新的營銷模式和營銷機(jī)制，創(chuàng)新培訓(xùn)機(jī)制和培訓(xùn)模式，服務(wù)前置，提升附加價(jià)值。●采取活動公關(guān)、媒體推廣、多渠道招商、定制化營銷等多種營銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷售，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)?！窕顒訝I銷：舉辦《中華養(yǎng)生文化國際高峰論壇》、邀請知名養(yǎng)生專家講座等活動，宣傳“中華預(yù)防科學(xué)”以及“治未病”的健康理念，同時(shí)宣傳我項(xiàng)目打造成為中國“功能食品預(yù)防醫(yī)學(xué)”的第一產(chǎn)業(yè)集群、生命健康產(chǎn)業(yè)新成果研發(fā)基地，吸引人們的關(guān)注?！衩襟w推廣：利用報(bào)紙、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等多種媒介強(qiáng)勢宣傳，引起廣泛認(rèn)同，充分宣揚(yáng)項(xiàng)目理念、產(chǎn)品優(yōu)勢、服務(wù)優(yōu)勢，塑造健康養(yǎng)生品牌的代表形象。●多渠道招商：廣泛利用政府資源、行業(yè)資源、個(gè)人關(guān)系資源，通過自銷、代理分銷、關(guān)系分銷等多種渠道促進(jìn)招商。●定制營銷：針對園區(qū)內(nèi)的各大企業(yè)，以企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定向設(shè)計(jì)建造，大客戶定制可以加快銷售速度，減輕銷售壓力，同時(shí)可帶動中小客戶購買，形成產(chǎn)業(yè)聚集，以提升本項(xiàng)目的人氣，增強(qiáng)園區(qū)的認(rèn)同感。2.5.2服務(wù)前置，提升附加價(jià)值服務(wù)前置：即把“服務(wù)”做成產(chǎn)品，把顧問式、介入式銷售手段作為企業(yè)一種服務(wù)理念推銷給自己的客戶，并以此成為自身的品牌。這即是本項(xiàng)目創(chuàng)新服務(wù)體系的重要環(huán)節(jié)，也是區(qū)別于其它園區(qū)的核心價(jià)值。為科技研發(fā)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的資源體系的強(qiáng)大支撐，市場、技術(shù)、資金、人才、信息等；以及健康循環(huán)產(chǎn)業(yè)基地提供的獨(dú)特的產(chǎn)品類型；和高新區(qū)政府優(yōu)厚的政策；為健康循環(huán)產(chǎn)業(yè)基地的客戶提供健康咨詢服務(wù)、健康管理服務(wù)，如聘請國內(nèi)一流中醫(yī)理療師，常年為居住園區(qū)公寓者或度假者進(jìn)行理療服務(wù)及健康咨詢；凡居住園區(qū)公寓者或旅游度假者，隨時(shí)可享受到國際一流的健康咨詢、健康管理、健康服務(wù)。第三章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與方案3.1建設(shè)原則與理念3.1.1（1）堅(jiān)持從本地區(qū)實(shí)際出發(fā)的原則。（2）堅(jiān)持整體規(guī)劃、功能完善原則。（3）堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的原則。充分利用國內(nèi)外先進(jìn)的材料和管理技術(shù)，提高開發(fā)建設(shè)水平。（4）可持續(xù)發(fā)展原則。以環(huán)境保護(hù)為前提，合理開發(fā)是有效保護(hù)的主要途徑，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略方針。3.1.2在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，強(qiáng)調(diào)結(jié)合基地本身的自然條件和區(qū)域位置，同時(shí)以服務(wù)對象為出發(fā)點(diǎn)，使人在園區(qū)內(nèi)工作的同時(shí)能享受到良好的服務(wù)設(shè)施和景觀資源。（1）開放性園區(qū)的空間環(huán)境和綠化景觀對城市的開放與滲透，使園區(qū)納入有歷史機(jī)理的城市空間格局中。（2）包容性園區(qū)對傳統(tǒng)和創(chuàng)新的建筑形式以及空間環(huán)境形態(tài)的包容并有機(jī)組織，使住區(qū)擁有多樣性、多層次的環(huán)境特征，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的趣味性。（3）交流性設(shè)計(jì)中通過公共輔助設(shè)施的設(shè)計(jì)和景觀綠化帶的結(jié)合形成“花園式產(chǎn)業(yè)園”，給園區(qū)內(nèi)人員提供交流的平臺和休息娛樂的場所，使園區(qū)內(nèi)的綠化景觀向空間延伸，形成多層次、多界面的綠化體系。3.2項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目擬在煙臺高新區(qū)建成并投資，計(jì)劃園區(qū)占地400畝，分兩期開發(fā)。以“四區(qū)互動、和諧發(fā)展”為原則，將基地分為科研總部區(qū)、產(chǎn)業(yè)化區(qū)、健康管理區(qū)、配套服務(wù)區(qū)四個(gè)功能區(qū)，打造生態(tài)健康的循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈。表3.1HN云龍健康科技產(chǎn)業(yè)園功能分區(qū)功能分區(qū)占地面積（畝）占地面積（平方米）建筑面積（平方米）容積率科研總部區(qū)8053333700001.31產(chǎn)業(yè)化區(qū)12080000800001.00健康管理區(qū)10066667800001.20配套服務(wù)區(qū)100666671300001.95合計(jì)4002666673600001.35科技總部區(qū)：占地80畝，建筑面積7萬平方米。通過吸引以研發(fā)為基礎(chǔ)的生物科技、食品等行業(yè)的公司，依靠健康園的相關(guān)科研院所戰(zhàn)略合作伙伴，形成強(qiáng)大的技術(shù)力量支持，建成區(qū)域健康產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)基地、區(qū)域健康服務(wù)與管理信息化系統(tǒng)研發(fā)基地。物業(yè)建設(shè)類型包括科研大廈、研發(fā)總部樓、孵化器。產(chǎn)業(yè)化區(qū)：占地120畝，建筑面積8萬平方米。是完成產(chǎn)品從中試到生產(chǎn)的流程功能區(qū)，實(shí)現(xiàn)健康產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化和市場化，項(xiàng)目重點(diǎn)構(gòu)建愛維他業(yè)化基地。物業(yè)類型包括加工區(qū)廠房、中試試驗(yàn)中心、物流倉儲用房。健康管理區(qū)：占地100畝，建筑面積8萬平方米。健康管理區(qū)以提供健康咨詢服務(wù)、健康管理服務(wù)和休閑養(yǎng)生服務(wù)為目標(biāo)，引進(jìn)健康管理企業(yè)、休閑養(yǎng)生服務(wù)企業(yè)，并為客戶提供中醫(yī)文化旅游、藥食兩用植物園、無創(chuàng)檢測生物組織中心和食療、療養(yǎng)基地。物業(yè)功能包括體檢中心、心理調(diào)節(jié)咨詢中心、展示中心、文化傳播中心、食療中心、健身中心、療養(yǎng)中心。配套服務(wù)區(qū)：占地100畝，建筑面積13萬平方米。配套服務(wù)區(qū)既為健康園區(qū)入駐企業(yè)提供金融、法律、咨詢、財(cái)務(wù)等各類綜合服務(wù)，也為園區(qū)員工提供衣食住行、娛樂等消費(fèi)場所，保證園區(qū)整個(gè)系統(tǒng)的持續(xù)正常運(yùn)行。物業(yè)類型包括商務(wù)中心、專家公寓、會展培訓(xùn)中心、職工宿舍和商業(yè)。表3.2HN云龍健康科技產(chǎn)業(yè)園建設(shè)內(nèi)容功能區(qū)物業(yè)類型建面（㎡）科研總部區(qū)80畝70000㎡云龍生物科技健康產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心20000藥用植物學(xué)研發(fā)中心10000作物生物學(xué)研發(fā)中心20000新材料結(jié)構(gòu)學(xué)研發(fā)中心20000產(chǎn)業(yè)化區(qū)120畝80000㎡加工區(qū)廠房45000中試試驗(yàn)中心20000物流倉儲15000健康管理區(qū)100畝80000㎡體檢中心8000心理調(diào)節(jié)咨詢中心6000展示中心6000文化傳播中心8000食療中心6000健身中心6000療養(yǎng)中心40000配套服務(wù)區(qū)100畝130000㎡商務(wù)中心6000專家公寓80000會展培訓(xùn)中心12000職工宿舍12000商業(yè)200003.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)3.3荷載取3.0KN/㎡3.3.2采用框架結(jié)構(gòu)3.3三層面以上：C40結(jié)構(gòu)抗?jié)B系數(shù)：S603.3d≥12用HRB335級鋼筋（φ），d＜12用HPB235級鋼筋（φ）；鋼材：Q235。3.3結(jié)構(gòu)體系：框架結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)安全等級：一級抗震設(shè)防類別：甲類抗震設(shè)防烈度：七度3.3（1）設(shè)置后澆帶，施工期間沉降調(diào)整縫，此方法是擴(kuò)大伸縮間距、調(diào)整沉降的一種有效措施。（2）在溫度影響較大部位提高配筋率。（3）截面設(shè)計(jì)應(yīng)遵照直徑細(xì)間距離的配筋原則。（4）嚴(yán)格控制混凝土原材料質(zhì)量和技術(shù)指標(biāo)，選擇良好級配，提高混凝土密實(shí)度降低水灰比，減少水泥用量。3.4給排水工程規(guī)劃3.4《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》【GBJ15-88】（1997年版）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》【GB50045-95】（1997年版）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》【GBJ16-87】（2001年版）《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》【GBJ13-86】（1997年版）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》【GBJ14-87】（1997年版）3.4室內(nèi)生活給水系統(tǒng)、室內(nèi)生活熱水系統(tǒng)給、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、室內(nèi)自動噴水滅火系統(tǒng)、室內(nèi)排水系統(tǒng)、滅火器系統(tǒng)、室內(nèi)氣體滅火系統(tǒng)、室內(nèi)供氧吸引系統(tǒng)。3.4（1）管網(wǎng)布置及敷設(shè)方式管網(wǎng)為枝狀布置，管網(wǎng)敷設(shè)在凍層以下，供水管均由單元入口引入。（2）管材選擇管材選擇兩種管材：當(dāng)管徑DN≤80選用鍍鋅鋼管；管徑DN≥100選用防腐鑄鐵管。3.4（1）污水排除①污水量估算污水量按綜合生活用水量的80%計(jì)算。②管網(wǎng)布置及敷設(shè)污水管為枝狀管網(wǎng)布置，各排出口之前設(shè)化糞池一座。管網(wǎng)起點(diǎn)埋深不得小于0.7米，坡度不得小于6‰，管網(wǎng)敷設(shè)在道路中間。管材選用鋼筋混凝土管。（2）雨水排水系統(tǒng)暴雨強(qiáng)度按當(dāng)?shù)乇┯陱?qiáng)度公式計(jì)算，重現(xiàn)期P=1年，地面徑流系數(shù)取0.8。3.5供電工程規(guī)劃3.5（1）電源區(qū)內(nèi)10KV電源，引城市道路上10KV主干線路，以YJV-10-33×50電力電纜直埋方式引至箱式變電站。（2）線路敷設(shè)院內(nèi)電力線路均采用電力電纜直埋方式暗敷設(shè)。低壓線路采用放射式配電。3.5照明等用電：項(xiàng)目建筑面積33.6萬平方米，電力負(fù)荷按40W/㎡計(jì)，計(jì)為13440KW，每天按12小時(shí)計(jì)，每天電力消耗為161280KWh，年電力消耗為5886.72萬度。3.6電信工程規(guī)劃3.6院內(nèi)設(shè)落地式電話交接箱五座，其主干引自城市道路主干網(wǎng)。區(qū)內(nèi)一律采用電纜管道埋地敷設(shè)。3.6依照規(guī)劃的各類建筑類別、建筑面積、各分區(qū)相關(guān)指標(biāo)，預(yù)測電話需求量約為700部。3.6有線電視信號源引自有線電視臺，其線路走向原則上應(yīng)與電信線路同側(cè)、同溝、不同管孔暗敷設(shè)。3.7采暖空調(diào)工程規(guī)劃通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)及采暖室內(nèi)外設(shè)計(jì)參數(shù)：室外設(shè)計(jì)參數(shù)：夏季：空調(diào)干球溫度30.7℃，空調(diào)濕球溫度25.8℃，通風(fēng)溫度27℃，室外風(fēng)速4.8m/s。冬季：空調(diào)干球溫度-9℃，相對濕度60%，通風(fēng)溫度-2℃，室外風(fēng)速3.8m/s。年熱負(fù)荷計(jì)算：采暖面積按336000平方米計(jì)，單位熱負(fù)荷按40W/㎡計(jì)，采暖期按135天計(jì)，全年熱負(fù)荷約為440億焦。3.8消防3.8（1）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-89；（2）《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB140-90；3.8消防給水水源采用城市自來水，水泵從城市管網(wǎng)直接吸水。3.8所有單體建筑設(shè)消火栓滅火系統(tǒng)，室內(nèi)消防水量50L/S，消火栓給水泵型號為DL100X5型（Q=75m3/h，H=108m，N=45Kw），水泵啟動由設(shè)在消防箱內(nèi)的按鈕直接啟動。消防箱內(nèi)配DN65消火栓一個(gè)、DN25消防軟管卷盤子及相應(yīng)的水槍和水帶。在消防箱下部設(shè)磷酸銨鹽干粉滅火器6Kg四具。消防立管上下連通，組成室內(nèi)環(huán)網(wǎng)，屋頂水箱貯有12m3/h消防水。室外設(shè)有地上式水泵結(jié)合器二個(gè)。室外消防水量為50L/S，室外消火栓沿道路邊每隔120m設(shè)一個(gè)。第四章項(xiàng)目選址4.1場址所在位置現(xiàn)狀圖4.1.1地理位置建設(shè)項(xiàng)目位于XX市平原新區(qū)圖4.1.2土地權(quán)屬類別及土地面積XX市平原新區(qū)場址土地權(quán)屬類別為工業(yè)用地。項(xiàng)目用地面積為400畝，合266666.67平方米。4.2場址建設(shè)條件4.2.1區(qū)位交通平原新區(qū)交通格局方便快捷。南有隴海鐵路。北依新荷鐵路，西靠京廣鐵路，東臨京港澳高速，距新鄭國際機(jī)場45公里，距鄭州客運(yùn)站25公里，距鄭州最大的貨運(yùn)編組站20公里，京廣鐵路占店站8公里。107國道、鄭焦高速、京港澳高速、省道310和即將動工興建的黃河三橋新線穿境而過，是中原城市群交通流量最密集區(qū)。從整個(gè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的角度看，平原新區(qū)位于鄭州、XX、焦作的中心位置，并且有便捷的交通網(wǎng)加以聯(lián)系。通過平原新區(qū)的建設(shè)，將鄭州、XX、焦作三市連為一體，有利于中心城市鄭州對XX、焦作的輻射和XX、焦作對鄭州的烘托，有利于北軸實(shí)力的實(shí)質(zhì)性提升，有利于優(yōu)化經(jīng)濟(jì)布局，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展?！吨性鞘腥嚎傮w發(fā)展規(guī)劃綱要》明確提出，要突破行政區(qū)劃分割和黃河天然屏障阻隔，實(shí)現(xiàn)黃河兩岸呼應(yīng)發(fā)展。世界上知名的大都市，大多因臨江河而形成；黃河是中華民族的母親河，跨河發(fā)展有利于增強(qiáng)中原城市群的文化內(nèi)涵和城市品位。4.3自然條件4.3.1氣象條件：XX平原新區(qū)地處北緯34度，屬大陸性氣候。年平均氣溫14.2攝氏度年平均降雨量640.9mm最大凍土深度18mm最大積雪厚度20cm歷年最大風(fēng)速24m/秒平均風(fēng)速3.2m/秒最冷月平均相對濕度60%最熱月平均相對濕度76%夏季主導(dǎo)風(fēng)向南偏東冬季主導(dǎo)風(fēng)向東北4.3.2工程及水文地質(zhì)條件場地屬風(fēng)成沙丘地貌單元，地形起伏，高差較大。根據(jù)《HN省工程抗震設(shè)防烈度圖》的劃分，本場地工程抗震設(shè)防烈度為七度。場地土主要為粉、細(xì)砂，中砂及粉土，建筑場地類別為I類。場地地下水屬潛水類型，潛水含水層底板埋藏在地表下40米左右，具備形成人工濕地景觀的條件。4.3.3物料與能源供應(yīng)條件建設(shè)地點(diǎn)位于平原新區(qū)107國道以東，XX、鄭州、焦作能源供應(yīng)條件比較成熟，可以滿足要求。目前黃河大橋收費(fèi)問題，對于本區(qū)域的發(fā)展有較大的制約。第五章環(huán)境影響評價(jià)5.1環(huán)境保護(hù)5.1.1施工期主要污染為噪音和揚(yáng)塵，本項(xiàng)目將嚴(yán)格按照環(huán)保有關(guān)要求加強(qiáng)對施工噪聲和揚(yáng)塵污染的防治。確需夜間施工時(shí)必須到環(huán)保部門辦理夜間施工手續(xù)，定期對施工場地進(jìn)行灑水抑塵，防止浮塵擾民。施工期間固體垃圾集中運(yùn)往垃圾場掩埋。加強(qiáng)對施工人員和公司員工環(huán)保法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，提高施工人員和公司員工環(huán)保意識。5.1.2項(xiàng)目建成后主要污染源和污染物為生活垃圾、生活污水、有關(guān)配套站房產(chǎn)生的噪音污染以及生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的廢水和廢棄物。為保護(hù)良好的環(huán)境，對上述污染物需采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?。?）生活污水采取化糞池進(jìn)行處理，經(jīng)設(shè)置的污水管道排入市政污水處理管網(wǎng)。（2）生活垃圾實(shí)行集中收集，封閉存放，由城市環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)往垃圾處理場統(tǒng)一處理。（3）有關(guān)能產(chǎn)生噪音污染的站房在建筑上采取隔音降噪措施，并盡量放置在隱蔽處，在設(shè)備上選用達(dá)到國家環(huán)保要求的設(shè)備。（4）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)加強(qiáng)住宅區(qū)及商業(yè)區(qū)的物業(yè)管理，由專人負(fù)責(zé)各區(qū)內(nèi)的清掃與環(huán)境保護(hù)工作。（5）對生產(chǎn)中產(chǎn)生的廢棄物通過以下處理達(dá)到環(huán)保要求：對生產(chǎn)過程中加熱用的蒸汽尾氣經(jīng)過處理變成冷凝水回收再用；生產(chǎn)用循環(huán)的冷卻水重新回收利用；沖洗設(shè)備，地面水過濾進(jìn)入沉淀池，沉淀后補(bǔ)充冷卻水。5.1.3為美化、綠化城市，改善城市環(huán)境，給市民提供一個(gè)舒適、美麗的生活空間，為城市增加一道亮麗的綠色風(fēng)景線，對項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的綠化，本項(xiàng)目在土建階段即進(jìn)行綠化規(guī)劃建設(shè)，并達(dá)到有關(guān)部門的要求。堅(jiān)持庭院綠化、道路綠化和花園綠化的有機(jī)結(jié)合。其指導(dǎo)思想一是將可綠化的地方都綠化起來；二是強(qiáng)調(diào)綠化功能性，在充分滿足使用需求的基礎(chǔ)上給市民以美的享受；三是綠地規(guī)劃突出其“可達(dá)性”，使居民隨時(shí)感受到美的環(huán)境。為此，本項(xiàng)目的綠化規(guī)劃力爭做到以下幾點(diǎn)：黃土不露天，除必要的道路及場地外，一律綠化；種植適宜的樹種與觀賞花卉；綠地分級布置，按照不同的使用需求精心設(shè)計(jì)。5.2節(jié)能減排5.2.1依據(jù)及原則按照國家和HN省人民政府關(guān)于節(jié)能減排的要求和部署，加快推進(jìn)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型城市建設(shè)，著力突破節(jié)能省地的技術(shù)和政策瓶頸。結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)實(shí)際，將以“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)?！睘橹攸c(diǎn)，切實(shí)推進(jìn)住宅資源、能源的節(jié)約。5.2.2方案及措施以節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水、節(jié)地和環(huán)境治理為核心，重點(diǎn)抓好建筑外保溫技術(shù)、太陽能建筑一體化技術(shù)、中水回用技術(shù)、綠色照明和智能化控制技術(shù)、垃圾減量化處理技術(shù)等多技術(shù)集成的綜合運(yùn)用。（1）節(jié)能方面全面實(shí)施居住建筑節(jié)能65%和公共建筑節(jié)能50%的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；大力推廣可再生能源和清潔能源的應(yīng)用，重點(diǎn)推廣地源熱泵、太陽能熱水器和太陽能照明；實(shí)施建筑工地計(jì)量用電制度；加快供熱制度改革，逐步實(shí)現(xiàn)供暖按計(jì)量收費(fèi)。重點(diǎn)圍繞增強(qiáng)住宅圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能，提高住宅采暖、空調(diào)等用能設(shè)備的能效，加快太陽能等可再生能源的利用等措施，綜合提高住宅的能源利用效率。一是提高新建住宅圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)；二是積極推進(jìn)建筑一體化的太陽能熱水系統(tǒng)；三是結(jié)合住宅全裝修，推進(jìn)節(jié)能空調(diào)以及節(jié)能燈具的應(yīng)用。（2）節(jié)材方面大力推廣粉煤灰等工業(yè)廢棄物和建筑垃圾的再利用；積極推廣散裝水泥、商品混凝土和商品砂漿的應(yīng)用；重點(diǎn)發(fā)展新型建材、新型保溫材料和節(jié)能型門窗；切實(shí)提高住宅裝修的材料和施工質(zhì)量；完善工程監(jiān)管、質(zhì)量保障等的行政管理機(jī)制。同時(shí)，積極推進(jìn)多層框架結(jié)構(gòu)等新型建筑結(jié)構(gòu)體系和相配套的新型材料體系，加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)表土的回收利用、建筑廢棄物的綜合利用和循環(huán)利用（3）節(jié)水方面強(qiáng)化水資源調(diào)配，加強(qiáng)供水管理，減少供水產(chǎn)銷差；大力推廣節(jié)水型器具；逐步普及中水回用。開源和節(jié)流相結(jié)合，推廣應(yīng)用節(jié)水型產(chǎn)品，提高水資源的循環(huán)利用率，實(shí)現(xiàn)合理用水，節(jié)約用水。積極推進(jìn)園區(qū)以及公建配套設(shè)施實(shí)施雨水收集利用，提高雨水的利用率。（4）節(jié)地方面全面禁止實(shí)心黏土磚的使用，充分保護(hù)耕地。第六章勞動安全、衛(wèi)生與消防6.1安全措施方案（1）加強(qiáng)安全法規(guī)學(xué)習(xí)，提高員工的安全意識本公司加強(qiáng)對全體員工的安全培訓(xùn)，認(rèn)真學(xué)習(xí)勞動保護(hù)和安全生產(chǎn)的法規(guī)，提高勞動保護(hù)和安全生產(chǎn)的法律意識。培訓(xùn)合格的員工指定上崗。（2）加強(qiáng)重點(diǎn)設(shè)備維護(hù)，走規(guī)范、制度化建設(shè)之路加強(qiáng)對重點(diǎn)設(shè)備的安全防護(hù)，杜絕不安全因素。制定安全操作規(guī)章制度，規(guī)范員工操作行為，防止違規(guī)操作引起不必要的損失。（3）對危害部位和危害作業(yè)設(shè)立警示牌，并做好防護(hù)措施本項(xiàng)目在生產(chǎn)過程中，在可能造成危害的部位設(shè)立警示牌，在進(jìn)行可能有危害的作業(yè)時(shí)，做好防護(hù)措施，確保安全。（4）對危害場所設(shè)立禁區(qū)，并派專人定期核查本項(xiàng)目在可能造成危害的場所設(shè)立禁區(qū)，專人定期檢查和維護(hù)危害場所的情況，發(fā)現(xiàn)異狀及時(shí)處理。（5）定期組織員工體檢，加強(qiáng)職業(yè)病防護(hù)和衛(wèi)生保健組織員工定期體檢；為員工制定合理的作息制度，保證員工的休息；在廠區(qū)設(shè)立休閑專區(qū)，便于員工休息和健身。6.2消防設(shè)施在各個(gè)工作區(qū)設(shè)立安全通道，并設(shè)火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)、消防水泵、滅火器等，確保險(xiǎn)情發(fā)生時(shí)能及時(shí)疏散人員和撲滅火源。第七章項(xiàng)目管理7.1組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置為了保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行，該項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人由公司總經(jīng)理擔(dān)任，成立項(xiàng)目實(shí)施領(lǐng)導(dǎo)小組，協(xié)調(diào)本項(xiàng)目的實(shí)施。作為項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)監(jiān)督項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、工程質(zhì)量、資金的籌措與使用等宏觀全面工作。該項(xiàng)目的技術(shù)負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等各項(xiàng)工作，保證各項(xiàng)工作的順利開展。在領(lǐng)導(dǎo)小組下，根據(jù)任務(wù)分工，下設(shè)行政部、拆遷辦、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、工程部、財(cái)務(wù)部、營銷部、綜合部、采購部等8部辦，負(fù)責(zé)具體任務(wù)的實(shí)施。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要，結(jié)合煙臺市勞動力資源情況，初步擬定員60人。項(xiàng)目所需人員通過招聘解決。公司員工的招收、招聘、辭退、工資、生活福利、獎(jiǎng)懲、勞動保險(xiǎn)、勞動保護(hù)、勞動紀(jì)律等事宜，按照國家和HN省的有關(guān)企業(yè)勞動管理規(guī)定辦理。表7.1企業(yè)勞動定員表部門數(shù)量備注行政部5拆遷辦3規(guī)劃設(shè)計(jì)部2工程部5財(cái)務(wù)部8營銷部20綜合部10采購部7合計(jì)607.2項(xiàng)目管理嚴(yán)格堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范運(yùn)作，加強(qiáng)監(jiān)管。按照國家有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)工程建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制、招標(biāo)投標(biāo)制和工程監(jiān)理制，確保工程質(zhì)量，防止資源浪費(fèi)，杜絕“胡子工程”、“豆腐渣工程”。（1）項(xiàng)目法人責(zé)任制即由項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)方案籌劃、項(xiàng)目申報(bào)、組織招標(biāo)、項(xiàng)目管理及竣工驗(yàn)收等工作。（2）資金管理制度項(xiàng)目的建設(shè)，要建立健全財(cái)務(wù)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)政部有關(guān)基建財(cái)務(wù)管理制度法規(guī)。嚴(yán)禁以任何名義、任何方式擠占挪用建設(shè)資金，不得擅自提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，如對批準(zhǔn)的建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模進(jìn)行調(diào)整，須報(bào)經(jīng)原審批部門審批。（3）合同管理制應(yīng)嚴(yán)格按照工程項(xiàng)目合同管理制的要求，項(xiàng)目主管單位應(yīng)與供貨商、施工承包商訂立、履行合同，合同的內(nèi)容、形式、程序都要符合法律法規(guī)規(guī)定，不得擾亂社會秩序，損害社會公共利益。在合同履行過程中，應(yīng)督促承包商認(rèn)真盡職盡責(zé)地完成各項(xiàng)工作，按照規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)要求，保證工程質(zhì)量。7.3項(xiàng)目招投標(biāo)（1）建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)理、主體工程的設(shè)計(jì)和施工單位的選定必須依法進(jìn)行招標(biāo)，擇優(yōu)選定中標(biāo)單位。（2）建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)文件和標(biāo)底，應(yīng)委托有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制。（3）建設(shè)項(xiàng)目的評標(biāo)由建設(shè)單位依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會由建設(shè)單位的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。（4）建設(shè)項(xiàng)目中標(biāo)單位不得轉(zhuǎn)包或者違法分包工程，擅自轉(zhuǎn)包或違法分包的，可依法取消中標(biāo)資格。7.4工程質(zhì)量（1）建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。（2）建設(shè)單位必須嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序，堅(jiān)持先勘察、后設(shè)計(jì)、再施工的原則，確保工程質(zhì)量。（3）建設(shè)單位要在建設(shè)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)、工程施工、竣工驗(yàn)收、工程保修等階段進(jìn)行全面的質(zhì)量監(jiān)督管理。（4）根據(jù)工程設(shè)計(jì)文件、招標(biāo)投標(biāo)文件、施工合同、工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定，對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量評定。7.5竣工驗(yàn)收項(xiàng)目建成后由建設(shè)單位按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件、工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和其它有關(guān)文件，及時(shí)組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)及其它有關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)提出竣工驗(yàn)收報(bào)告，并向所在地建設(shè)行政主管部門提交竣工驗(yàn)收備案文件。第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制。由項(xiàng)目法人委托設(shè)計(jì)，籌措建設(shè)資金，組織項(xiàng)目的招、投標(biāo)工作，執(zhí)行項(xiàng)目設(shè)備采購合同的履行，并組織施工及生產(chǎn)。按照國家基本建設(shè)程序，該項(xiàng)目應(yīng)按以下幾個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施：項(xiàng)目準(zhǔn)備階段：項(xiàng)目建議書、可行性研究、批準(zhǔn)立項(xiàng)、資金籌措；項(xiàng)目實(shí)施：勘察、設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)、設(shè)備采購、施工；項(xiàng)目完成階段：銷售、招商、竣工驗(yàn)收、入住。本項(xiàng)目規(guī)模為總建筑面積360000平方米，容積率1.35，按照擬規(guī)劃條件、初步策劃方案和開發(fā)地塊的實(shí)際情況，本著“統(tǒng)一規(guī)劃，分期滾動開發(fā)，堅(jiān)持投資少、見效快、效益高”的開發(fā)原則，計(jì)劃歷時(shí)4年打造，分兩期開發(fā)，于2011年3月動工，2014年12月工程全部竣工，項(xiàng)目計(jì)劃工期45個(gè)月。具體的分期及工程進(jìn)度計(jì)劃如下：前期準(zhǔn)備階段（項(xiàng)目可研、立項(xiàng)等）2013年12月—2014年06月項(xiàng)目土地辦理2013年12月--2014年06月設(shè)計(jì)報(bào)建階段2013年12月--2014年06月施工階段2014年6月--2016年12月推廣銷售階段2014年10月--2018年12月其中：一期：于2014年6月開工，可望于2015年12月完工；銷售階段于2015年10月開始。一期計(jì)劃開發(fā)土地面積250畝，包括產(chǎn)業(yè)化區(qū)120畝及研發(fā)配套區(qū)130畝，建筑面積20萬平方米；二期：2015年底——2016年底，于2016年10月開始銷售。計(jì)劃開發(fā)土地面積150畝，建筑面積16萬平方米。第九章項(xiàng)目投資估算與資金籌措9.1編制依據(jù)（1）國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》。（2）《HN省建筑裝飾工程綜合基價(jià)》。（3）煙臺市工程建設(shè)《標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)管理》。（4）各專業(yè)提供的設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)。（5）當(dāng)?shù)丶敖ㄔO(shè)單位類似工程造價(jià)。（6）當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政策法規(guī)。9.2投資估算范圍與說明9.2.1包括工程費(fèi)用、其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息。工程費(fèi)用包括小區(qū)智能化系統(tǒng)，建筑工程費(fèi)和設(shè)備購置及安裝工程費(fèi)，其中，設(shè)備購置費(fèi)包括暖通系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)，其價(jià)格按市場先行價(jià)格進(jìn)行估算。9.2.2（1）租售方式說明本項(xiàng)目各類物業(yè)的租售，通過綜合考慮投資方的經(jīng)驗(yàn)、資金狀況、主要業(yè)務(wù)和發(fā)展戰(zhàn)略而定。其中，產(chǎn)業(yè)化廠房、中試中心和倉儲用房將留作投資方自用，其他物業(yè)除會展培訓(xùn)中心、商務(wù)中心外，全部考慮以出售的方式運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)園區(qū)的專業(yè)化管理和資金的快速回籠。（2）貸款利率確定根據(jù)貸款銀行的說明，年貸款利率按現(xiàn)行的中國人民銀行一至三年期貸款利率6.30%計(jì)算。（3）基準(zhǔn)收益率的確定本項(xiàng)目設(shè)定基準(zhǔn)收益率為10%。9.3建設(shè)投資估算表本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資額合計(jì)為91826.45萬元，其中各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算額及單價(jià)詳見下表。表9.1HN云龍健康科技產(chǎn)業(yè)園建設(shè)總投資估算表序號項(xiàng)目或費(fèi)用名稱單價(jià)（元/平米）面積（萬平）投資金額（萬元）單方造價(jià)（元/平米）一開發(fā)成本81535.792264.881土地成本5603.2155.64土地出讓金13.6萬/畝400畝5440契稅163.22前期費(fèi)用154442.89三通一平及垃圾處理費(fèi)1026.67267可研費(fèi)10規(guī)劃費(fèi)526.67133設(shè)計(jì)審查費(fèi)236.0072勘探費(fèi)526.67133設(shè)計(jì)費(fèi)2536.00900環(huán)境評估費(fèi)0.336.0010.8交通評估費(fèi)0.536.00183建安工程費(fèi)702001950.00孵化器2200.0012200科研樓1600.0069600健康管理中心2000.0048000療養(yǎng)中心1200.0044800專家公寓2700.00821600職工宿舍2000.001.22400會展培訓(xùn)商務(wù)中心4000.001.87200商業(yè)1600.0023200產(chǎn)業(yè)化區(qū)1400.008112004室外附屬工程費(fèi)9026.672400.366.685其它費(fèi)用1788.1549.67監(jiān)理費(fèi)726.00質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用127.05招投標(biāo)及其它費(fèi)用326.70勞保費(fèi)用608.4二開發(fā)費(fèi)用10290.65285.856管理費(fèi)用2446.0767.957不可預(yù)見費(fèi)2277.9863.288財(cái)務(wù)費(fèi)用1890.009銷售費(fèi)用3676.60三總投資91826.452550.73總投資估算說明：（1）土地費(fèi)用本項(xiàng)目土地取得通過協(xié)議出讓和招牌掛方式，地價(jià)按13.6萬元/畝計(jì)算，得出一期土地出讓總價(jià)為5440萬元。契稅按地價(jià)的3%征收，計(jì)163.2萬元。合計(jì)土地費(fèi)用：5603.2萬元。（2）前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測費(fèi)用、環(huán)境及交通評估費(fèi)等，費(fèi)用確定主要參考近期煙臺市工程建設(shè)《標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)管理》及當(dāng)?shù)仄髽I(yè)類似工程造價(jià)。項(xiàng)目前期費(fèi)用合計(jì)為1544萬元。（3）建安工程費(fèi)參考近期XX市工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)貐^(qū)域類似工程造價(jià)，并考慮本項(xiàng)目實(shí)際情況。項(xiàng)目建安工程費(fèi)用合計(jì)為70200萬元。（4）室外附屬工程費(fèi)主要包括園區(qū)道路、綠化景觀等，按用地面積90元/平米計(jì)算，估算為2400.3萬元（5）其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用，經(jīng)估算為1788.15萬元。（6）管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等?？紤]到項(xiàng)目規(guī)模較大，管理費(fèi)按前述5項(xiàng)之和的3%計(jì)取，管理費(fèi)合計(jì)為2446.07萬元。（7）不可預(yù)見費(fèi)考慮到項(xiàng)目規(guī)模大，施工過程中不確定性因素較多，不可預(yù)見費(fèi)按前述前期工程費(fèi)和建安工程費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及其他費(fèi)用之和的3%計(jì)取。項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)合計(jì)為2277.98萬元。（8）財(cái)務(wù)費(fèi)用主要指借款利息，企業(yè)開發(fā)本項(xiàng)目自有資金占30%，其他開發(fā)成本通過銷售回款和經(jīng)營凈收入以及銀行貸款和其他融資方式籌資。測算企業(yè)第二年需融資15000萬元，年貸款利率按現(xiàn)行的中國人民銀行一至三年期貸款利率6.30%計(jì)算，貸款期2年，借款利息為人民幣1890萬元；（9）銷售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前煙臺市一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和本項(xiàng)目的具體情況，銷售費(fèi)用按銷售額的2%計(jì)算。其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)XX市房地產(chǎn)市場情況和本項(xiàng)目情況計(jì)算。9.4資金籌措與使用計(jì)劃本項(xiàng)目總投資為91826.45萬元，根據(jù)分析各種融資渠道的可能性和合法性，并考慮籌資成本與籌資風(fēng)險(xiǎn)，確定本項(xiàng)目的資金來源主要包括自有資金（資本金）、銀行貸款和銷售回款等。三部分資金來源的投放順序?yàn)橄茸曰I資金，再銷售收入，不足部分由貸款補(bǔ)足。銷售收入是逐年實(shí)現(xiàn)的，假定當(dāng)年的凈銷售收入全部用于當(dāng)年投資，如有盈余，結(jié)轉(zhuǎn)下年。本項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措見下表：表9.2投資計(jì)劃及資金籌措表序號項(xiàng)目或費(fèi)用名稱投資金額（萬元）2014201520162017201820191土地成本5603.202241.283361.922前期費(fèi)用1544.14926.48617.663建安工程費(fèi)70200020620224601660010520孵化器22001100.001100.00科研樓96001920144038402400健康管理中心800080044002800療養(yǎng)中心480048026401680專家公寓216001080010800職工宿舍240012001200會展培訓(xùn)商務(wù)中心720072039602520商業(yè)320032017601120產(chǎn)業(yè)化區(qū)11200560056004室外附屬工程費(fèi)2400.3480.06480.06480.06960.125其它費(fèi)用1788.15178.82357.63357.63357.63536.456不可預(yù)見費(fèi)2277.98455.60455.60455.60455.60455.607管理費(fèi)用2446.07244.61489.21733.82489.21489.211-7合計(jì)86259.854046.7826382.0824487.1118382.5012961.388銷售費(fèi)用3676.600.00919.151102.98735.32551.49367.669財(cái)務(wù)費(fèi)用1890.000.00945.00945.00一總投資合計(jì)91826.454046.7828246.2326535.0919117.8213512.87367.6610所得稅20013.650.000.000.001581.416930.1611502.0911借款本金償還15000.000.000.000.0015000.000.000.00資金使用合計(jì)126840.104046.7828246.2326535.0935699.2320443.0311869.75資金來源自有資金15000.005000.007000.003000.000.0000貸款15000.000.0015000.000.00000稅費(fèi)后銷售收入171881.050.006545.0024328.7053397.8541233.5046376.00合計(jì)201881.055000.0028545.0027328.7053397.8541233.5046376.00盈余資金75040.95953.22298.77793.6117698.6220790.4734506.26累計(jì)盈余資金953.221251.992045.6019744.2240534.7075040.95由項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措估算表可以看出，資金來源各渠道對于本項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行均有充分保障，其中各期的金額和比例安排合理，再加上開發(fā)公司良好的信譽(yù)和雄厚的實(shí)力，資金籌措方案可操作性較強(qiáng)。第十章財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)與社會效益評價(jià)10.1財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù)（1）國家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（2）國家建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》（3）國家現(xiàn)行的財(cái)務(wù)稅收制度（4）XX市相關(guān)的財(cái)務(wù)稅收規(guī)定（5）本報(bào)告確定的基本技術(shù)參數(shù)10.2銷售及經(jīng)營收入測定10.2.1（1）銷售收入估算根據(jù)區(qū)域市場分析和項(xiàng)目定位的情況，估算各類物業(yè)銷售收入為：科研辦公樓銷售收入：39850萬元，銷售均價(jià)6642元/平方米。孵化器銷售收入：6210萬元，銷售均價(jià)6210元/平方米。專家公寓銷售收入：48550萬元，銷售均價(jià)6068.75元/平方米。職工宿舍銷售收入：6620萬元，銷售均價(jià)5516.67元/平方米。療養(yǎng)中心銷售收入：39200萬元，銷售均價(jià)9800元/平方米。商業(yè)部分銷售收入：17150萬元，銷售均價(jià)8575元/平方米。健康管理中心物業(yè)銷售收入：26250萬元，銷售均價(jià)6562.50元/平方米。項(xiàng)目銷售收入合計(jì)183830萬元，同時(shí)還持有18000平方米會展培訓(xùn)中心、商務(wù)中心及80000平米廠房、倉儲用房，合計(jì)評估價(jià)值44600萬元。（2）銷售稅金及附加估算按照規(guī)定，本項(xiàng)目銷售須交納的銷售稅金及附加包括：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加、土地增值稅，合計(jì)11948.95萬元。10按照本項(xiàng)目開發(fā)方案和營銷計(jì)劃的策劃，以及根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)度的初步安排，整個(gè)項(xiàng)目的銷售周期為50個(gè)月，從2014年10月--2019年12月，預(yù)計(jì)銷售回款共計(jì)183830.00萬元。銷售回款計(jì)劃為：2014年計(jì)劃銷售回款7000萬元。2015年計(jì)劃銷售回款26020萬元。2016年計(jì)劃銷售回款57110萬元。2017年計(jì)劃銷售回款44100萬元。2018年計(jì)劃銷售回款49600萬元。以上銷售回款部分可作為工程建設(shè)的資金來源。10.3損益狀況分析本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)利潤總額80054.60萬元，稅后利潤60040.95萬元，上交所得稅累計(jì)20013.65萬元。項(xiàng)目具有極好的盈利能力。詳見損益及利潤分配表。衡量本項(xiàng)目的銷售利潤各項(xiàng)靜態(tài)指標(biāo)如下：稅前投資利潤率＝87.2%稅后投資利潤率＝65.4%利潤數(shù)據(jù)還未包含持有的18000平方米的會展培訓(xùn)中心、商務(wù)中心及80000平米的產(chǎn)業(yè)區(qū)用房。從各項(xiàng)靜態(tài)指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目銷售利潤相當(dāng)?shù)睦硐搿?0.4現(xiàn)金流量表與盈利能力分析經(jīng)過計(jì)算，項(xiàng)目實(shí)施期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)現(xiàn)金流狀況較為理想，按設(shè)定的較高的折現(xiàn)率10％進(jìn)行折現(xiàn)，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為47459.02萬元，稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為55.51%，凈成本利潤率為87.18％；稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為34429.16萬元，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率43.296.85%，凈成本利潤率為65.39％；項(xiàng)目全投資凈現(xiàn)值大于0，稅前與稅后的內(nèi)部收益率都大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率與同期的貸款利率，動態(tài)投資回收期為3.68年，項(xiàng)目贏利和償債能力極強(qiáng)，高于同行業(yè)的受益水平，項(xiàng)目較可行。表10.4盈利能力計(jì)算指標(biāo)計(jì)算指標(biāo)IRR＝55.51%凈成本利潤率＝87.18%NPV=47459.02計(jì)算指標(biāo)（稅后）IRR＝46.85%凈成本利潤率＝65.39%NPV=34429.1610.5不確定性分析在本項(xiàng)目開發(fā)成本等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知：當(dāng)專家公寓和職工宿舍銷售率達(dá)80%，公建部分包括商業(yè)、寫字樓等銷售率達(dá)38%時(shí)，項(xiàng)目可保本；另一方面，假定本項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售率等條件不變，專家公寓的保本銷售價(jià)格為3607元/m2，療養(yǎng)中心的保本銷售價(jià)格為1968元/平米，科技樓的保本銷售價(jià)格為2405元/平方米。根據(jù)市場及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目的保本銷售價(jià)格、銷售率較易實(shí)現(xiàn)，由此可知，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。0.5.1項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目經(jīng)營收入扣除銷售稅費(fèi)后10.5.2敏感性分析通過分析，可以看出，本項(xiàng)目的銷售價(jià)格、項(xiàng)目投資、容積率的變化對本項(xiàng)目的投資收益率、投資回收期等的影響較大。下面針對這三個(gè)因素進(jìn)行敏感性分析：分析這三個(gè)要素在－20％、－10％、0％、10％、20％范圍變化時(shí)，對項(xiàng)目的NPV影響見下表：（1）銷售價(jià)格對項(xiàng)目盈利能力的影響最大，最為敏感。建議在條件允許的情況下，必須提高項(xiàng)目的策劃、營銷管理水平，發(fā)揮項(xiàng)目特色，提高項(xiàng)目銷售價(jià)格，以提高項(xiàng)目總體效益。（2）項(xiàng)目投資對項(xiàng)目的盈利能力的影響次之。尤其土地價(jià)格、建安費(fèi)、小配套費(fèi)等，對項(xiàng)目效益影響較大。建筑工程不可預(yù)見因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要有專業(yè)的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)施工管理，施行工程監(jiān)理制，還應(yīng)制定材料采購供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行，節(jié)約成本。（3）建筑面積對項(xiàng)目盈利能力的影響相對較小。提高容積率，可以增加建筑面積。但是，如果容積率過高，反過來會降低園區(qū)品質(zhì)，從而降低項(xiàng)目盈利能力。表10.5敏感性分析——稅前NPV比例變化銷售價(jià)格投資變化建筑面積-20%2.296.253.79-10%3.525.504.2704.754.754.75+10%5.984.005.23+20%7.213.255.71圖10.1敏感性分析——稅前NPV表10.6敏感性分析——稅后NPV比例變化銷售價(jià)格投資變化建筑面積-20%1.584.622.76-10%2.514.033.103.443.443.44+10%4.372.853.78+20%5.32.264.12圖10.2敏感性分析——稅后NPV10.6國民經(jīng)濟(jì)、社會效益評價(jià)本項(xiàng)目以生物科技和健康科技為主題、以中華傳統(tǒng)養(yǎng)生文化和預(yù)防醫(yī)學(xué)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，自主研發(fā)創(chuàng)新健康產(chǎn)品、專業(yè)打造高端健康服務(wù)，同時(shí)建設(shè)健康管理教育培訓(xùn)基地，項(xiàng)目的開發(fā)有利于區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級、提高地方企業(yè)自主創(chuàng)新能力，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長。項(xiàng)目通過科技研發(fā)，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品創(chuàng)新，符合國家戰(zhàn)略升級、符合我國解決三農(nóng)問題、建設(shè)新農(nóng)村的戰(zhàn)略要求。文化層面上，通過對健康理念和文化的傳播，大大改善人們的健康管理意識，有助于“中華預(yù)防科學(xué)”以及“治未病”的理論、實(shí)踐、成果向全世界推廣，從而造福于全人類。該項(xiàng)目符合市場和社會需求，具有明顯的社會效益。第十一章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與對策11.1市場風(fēng)險(xiǎn)及對策項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)包括未來5年內(nèi)房地產(chǎn)市場的走向及區(qū)域房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況，以及同類健康產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)開發(fā)情況?？赏ㄟ^以下措施減少項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)：11.1.1準(zhǔn)確把握定位通過與專業(yè)科技園運(yùn)營管理公司的合作，準(zhǔn)確把握市場狀況，了解真正的健康產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求，有助于項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性以及其后的招商和營銷工作的有效進(jìn)行。11.1.2合理的產(chǎn)品設(shè)計(jì)包括總體規(guī)劃、單體設(shè)計(jì)、配套功能設(shè)計(jì)等，從產(chǎn)品規(guī)劃方案上