設(shè)施設(shè)備維護(hù)部工作手冊(cè)

中油設(shè)計(jì)西南分公司物業(yè)服務(wù)中心

設(shè)施設(shè)備維護(hù)部工作手冊(cè)

受控狀態(tài)：________________

發(fā)放號(hào)：________________

發(fā)放日期：________________

實(shí)施日期:

目錄

設(shè)施設(shè)備維護(hù)部組織結(jié)構(gòu)圖

設(shè)施設(shè)備維護(hù)部職能和管理職責(zé)

設(shè)施設(shè)備維護(hù)部經(jīng)理職責(zé)

工程助理職責(zé)

工程文員職責(zé)

領(lǐng)班崗位職責(zé)

弱電工崗位職責(zé)

空調(diào)工崗位職責(zé)

電梯工崗位職責(zé)

配電工崗位職責(zé)

水電維修工崗位職責(zé)

萬(wàn)能工崗位職責(zé)

會(huì)議系統(tǒng)維護(hù)人員崗位職責(zé)

設(shè)備綜合管理規(guī)范

房屋共用部位的維護(hù)管理規(guī)范

供配電系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理規(guī)范

應(yīng)急供電系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理規(guī)范

給排水系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理規(guī)范

空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)服務(wù)規(guī)范

真空變相鍋爐系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)服務(wù)規(guī)范

電梯運(yùn)行及維護(hù)管理規(guī)范

消防系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理規(guī)范

安全防范系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理規(guī)范

樓控系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理規(guī)范

有線及衛(wèi)星電視運(yùn)行及維護(hù)管理規(guī)范

廣播背景音樂(lè)系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理規(guī)范

停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理規(guī)范

公共照明系統(tǒng)維護(hù)管理規(guī)范

避雷系統(tǒng)維護(hù)管理規(guī)范

高空作業(yè)設(shè)備維護(hù)管理規(guī)范

計(jì)量檢測(cè)設(shè)備維護(hù)管理規(guī)范

設(shè)備責(zé)任人制度

設(shè)備事故管理規(guī)定

設(shè)施設(shè)備維護(hù)部交接班制度

設(shè)施設(shè)備維護(hù)部巡檢制度

設(shè)施設(shè)備維護(hù)部員工培訓(xùn)管理辦法

房屋維修及設(shè)備檢修管理辦法

房屋完好評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

發(fā)電機(jī)房管理制度

配電房管理制度

水泵房管理制度

空調(diào)機(jī)房管理制度

弱電設(shè)施設(shè)備管理辦法

測(cè)量和監(jiān)控裝置管理規(guī)定

電梯、空調(diào)及水電使用管理規(guī)定

二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范

水系統(tǒng)的檢查測(cè)試要求

生活及空調(diào)水質(zhì)管理辦法

二次供水設(shè)備衛(wèi)生監(jiān)管規(guī)程

設(shè)施設(shè)備維護(hù)部組織結(jié)構(gòu)圖

設(shè)施設(shè)備維護(hù)部職能和職責(zé)職責(zé)

直接上級(jí)：物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理

下設(shè)崗位：經(jīng)理、工程助理、文員、設(shè)施設(shè)備維護(hù)員

部門(mén)性質(zhì)：對(duì)房屋及其附屬設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)正常使用。

管理權(quán)限：設(shè)施設(shè)備維護(hù)部對(duì)物業(yè)區(qū)域的設(shè)施設(shè)備行使管理，承擔(dān)執(zhí)行公司規(guī)章制度、

管理規(guī)程及工作指令的義務(wù)。

主要職責(zé)：

1.負(fù)責(zé)房屋及附屬設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，保證物業(yè)的正常使用。

2.根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際使用情況，制定維修保養(yǎng)計(jì)劃，經(jīng)公司審核報(bào)業(yè)主單位同

意后組織實(shí)施。

3.負(fù)責(zé)各種機(jī)電、供水供電設(shè)備的運(yùn)行及消防、監(jiān)控設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，保證

各種設(shè)備始終正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

4.定期檢查各種設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀況，分析存在的問(wèn)題，提出維修解決辦法，制

定維修方案，并組織實(shí)施。

5.如設(shè)施設(shè)備發(fā)生突發(fā)事件，須全力以赴投入搶修工作，直至恢復(fù)正常運(yùn)行。

6.督促檢查維保單位的工作完成情況，協(xié)調(diào)維保單位制定年度維保計(jì)劃。

7.組織本部門(mén)的培訓(xùn)工作，并定期開(kāi)展各項(xiàng)應(yīng)急演練。

8.協(xié)同相關(guān)部門(mén)做好房屋裝飾裝修管理工作。

9.根據(jù)分解到本部的質(zhì)量、環(huán)境及職業(yè)健康安全目標(biāo)，制訂相應(yīng)的完成計(jì)劃和具

體措施，并執(zhí)行。

10.落實(shí)環(huán)境管理及職業(yè)健康安全管理制度，對(duì)相關(guān)方環(huán)境因素及職業(yè)健康安全進(jìn)

行控制和施加影響。

11.及時(shí)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時(shí)任務(wù)。

設(shè)施設(shè)備維護(hù)部經(jīng)理職責(zé)

直接上級(jí)：物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理

崗位職責(zé)：

1.負(fù)責(zé)部門(mén)內(nèi)各班組的管理工作，負(fù)責(zé)編制設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理制度、操作規(guī)程、

各類應(yīng)急處理預(yù)案等。

2.負(fù)責(zé)編制所管理設(shè)備的年、季、月檢修計(jì)劃及相應(yīng)的材料、工具準(zhǔn)備計(jì)劃，經(jīng)

批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

3.負(fù)責(zé)檢查設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)情況，解決有關(guān)技術(shù)問(wèn)題，保證設(shè)備處于良

好的技術(shù)狀態(tài)。

4.負(fù)責(zé)制訂系統(tǒng)的運(yùn)行方案并審閱運(yùn)行記錄，督導(dǎo)員工嚴(yán)格遵守崗位職責(zé)，嚴(yán)格

執(zhí)行安全操作規(guī)程，杜絕違章操作。

5.組織調(diào)查、分析設(shè)備事故，提出處理意見(jiàn)并組織實(shí)施，防止同類事故的再次發(fā)

生。

6.負(fù)責(zé)制訂設(shè)施設(shè)備的更新、改造計(jì)劃，努力解決原設(shè)計(jì)和施工遺留的缺陷，并

負(fù)責(zé)工程監(jiān)督，以達(dá)到“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的目標(biāo)。

7.負(fù)責(zé)督促檢查維保單位的工作完成情況，配合維保單位制定年度維保計(jì)劃。

8.負(fù)責(zé)組織本部門(mén)的員工技能及安全作業(yè)培訓(xùn)，不斷提高員工的技術(shù)水平、思想

素質(zhì)以及服務(wù)能力。

9.協(xié)同相關(guān)部門(mén)做好房屋裝修的審查、監(jiān)督、檢查、驗(yàn)收。

10.負(fù)責(zé)審核部門(mén)員工考勤，對(duì)部門(mén)員工的工作進(jìn)行考評(píng)；做好勞動(dòng)人事、技術(shù)檔

案、計(jì)量器具的管理工作。

11.組織各類應(yīng)急預(yù)案的演練，驗(yàn)證其效果并修正。

12.落實(shí)部門(mén)維修產(chǎn)生的廢棄物管理，計(jì)劃安排安全作業(yè)器具的定期檢測(cè)。

13.制定切實(shí)可行的節(jié)能管理方案，建立相應(yīng)的節(jié)能獎(jiǎng)懲制度，對(duì)產(chǎn)生嚴(yán)重浪費(fèi)的

責(zé)任人進(jìn)行相應(yīng)處罰，用宣傳、教育及經(jīng)濟(jì)手段達(dá)到節(jié)能降耗的目的。

14.完成上級(jí)交辦的其它工作，并及時(shí)反饋完成情況。

工程助理職責(zé)

直接上級(jí)：設(shè)施設(shè)備維護(hù)部經(jīng)理

下設(shè)崗位:部門(mén)各崗位員工

崗位職責(zé)：

1.負(fù)責(zé)部門(mén)內(nèi)各崗位的組織、協(xié)調(diào)、管理、培訓(xùn)、考勤等工作。

2.制定物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)備的年、季、月檢修計(jì)劃和組織實(shí)施，并檢查計(jì)劃的完成情況。

3.負(fù)責(zé)檢查設(shè)備的使用，維護(hù)和保養(yǎng)情況（每月進(jìn)行一次全面檢查），并解決有關(guān)

技術(shù)問(wèn)題，以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)。

4.負(fù)責(zé)對(duì)運(yùn)行中出現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行跟蹤、處理、報(bào)告。

5.制訂系統(tǒng)的運(yùn)行方案并審閱運(yùn)行記錄，督導(dǎo)員工嚴(yán)格遵守崗位責(zé)任，執(zhí)行操作規(guī)

程，保證設(shè)備的正常運(yùn)行。

6.組織、調(diào)查、分析設(shè)備事故，提出處理意見(jiàn)及措施，并組織實(shí)施，以防止同類

事故的再次發(fā)生。

7.提供設(shè)施設(shè)備的更新、改造建議，努力解決運(yùn)行中存在的實(shí)際問(wèn)題。

8.完成上級(jí)交代的其他工作。

工程文員職責(zé)

直接上級(jí)：設(shè)施設(shè)備維護(hù)部工程助理

1.負(fù)責(zé)部門(mén)各類月度表單的歸檔整理和錄入工作。

2.協(xié)助部門(mén)經(jīng)理編寫(xiě)部門(mén)周、月工作總結(jié)。

3.負(fù)責(zé)部門(mén)物資分類、發(fā)放、統(tǒng)計(jì)工作，部門(mén)月度物資計(jì)劃的編寫(xiě)工作。

4.負(fù)責(zé)部門(mén)鑰匙分類、發(fā)放、統(tǒng)計(jì)、保管工作。

5.負(fù)責(zé)月度考勤匯總，生活費(fèi)發(fā)放。

6.負(fù)責(zé)能耗的統(tǒng)計(jì)和ERP錄入工作。

7.負(fù)責(zé)日常檢查問(wèn)題的ERP錄入工作。

8.負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)的ERP錄入工作。

9.負(fù)責(zé)部門(mén)會(huì)議的記錄工作和培訓(xùn)的記錄工作。

10.完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。

領(lǐng)班崗位職責(zé)

直接上級(jí)：設(shè)施設(shè)備維護(hù)部經(jīng)理

下設(shè)崗位:班組各崗位員工

崗位職責(zé)：

1.負(fù)責(zé)班組內(nèi)各崗位的組織、協(xié)調(diào)、管理、培訓(xùn)、考勤等工作。

2.參與所轄設(shè)備的年、季、月檢修計(jì)劃的制定和組織實(shí)施，并檢查計(jì)劃的完成情況。

3.負(fù)責(zé)檢查設(shè)備的使用，維護(hù)和保養(yǎng)情況（每月進(jìn)行一次全面檢查），并解決有關(guān)

技術(shù)問(wèn)題，以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)。

4.負(fù)責(zé)對(duì)運(yùn)行中出現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行跟蹤、處理、報(bào)告。

5.參與制訂系統(tǒng)的運(yùn)行方案并審閱運(yùn)行記錄，督導(dǎo)員工嚴(yán)格遵守崗位責(zé)任，執(zhí)行操

作規(guī)程，保證設(shè)備的正常運(yùn)行。

6.參與和組織調(diào)查、分析設(shè)備事故，提出處理意見(jiàn)及措施，并組織實(shí)施，以防止

同類事故的再次發(fā)生。

7.提供設(shè)施設(shè)備的更新、改造建議，努力解決運(yùn)行中存在的實(shí)際問(wèn)題。

8.完成上級(jí)交代的其他工作。

弱電工崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)督促維保單位對(duì)物業(yè)消防火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)設(shè)備、停車(chē)場(chǎng)管理

系統(tǒng)設(shè)備、樓宇控制系統(tǒng)、會(huì)議系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、燈控系統(tǒng)、10KV配電智能化

檢測(cè)系統(tǒng)等的檢查、養(yǎng)護(hù)和維修工作。

2.負(fù)責(zé)協(xié)助經(jīng)理編制設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃。

3.嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程和各項(xiàng)規(guī)章制度。

4.負(fù)責(zé)按照月、周、日檢計(jì)劃對(duì)主要設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢，并做好巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)

問(wèn)題及時(shí)向上級(jí)反映，聽(tīng)取指示。

5.負(fù)責(zé)完成經(jīng)理安排的日常工作及客戶報(bào)修的弱電維修工作，并做好相關(guān)記錄。

6.定期對(duì)責(zé)任區(qū)的設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性的日常保養(yǎng)及檢查工作。

7.制定科學(xué)實(shí)用的燈控和樓控設(shè)備運(yùn)行時(shí)間，達(dá)到節(jié)能降耗的目的。

8.負(fù)責(zé)大樓會(huì)議提供相關(guān)的服務(wù)工作。

9.配合專業(yè)維保公司完成維修、保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查保養(yǎng)質(zhì)量，對(duì)維保公司的

維修保養(yǎng)結(jié)果進(jìn)行簽名確認(rèn)，并將記錄存檔。

10.及時(shí)完成上級(jí)交辦的臨時(shí)性工作任務(wù)。

空調(diào)工崗位職責(zé)

1.熟悉本物業(yè)的空調(diào)系統(tǒng)及操作規(guī)程，每天準(zhǔn)時(shí)開(kāi)啟和關(guān)閉設(shè)備。對(duì)外界和各空

調(diào)區(qū)域的溫度、相對(duì)濕度進(jìn)行監(jiān)測(cè)，根據(jù)外界天氣變化及時(shí)進(jìn)行空調(diào)工作狀態(tài)

調(diào)節(jié)，努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對(duì)濕度符合規(guī)定的數(shù)值范圍，并做好記錄。

2.設(shè)備開(kāi)、停應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)換運(yùn)行狀態(tài)牌，在接到維修人員停機(jī)維修通知后，應(yīng)立即

掛檢修牌。

3.必須掌握設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即報(bào)告經(jīng)理；發(fā)生緊急故障，值班

人員負(fù)責(zé)組織力量及時(shí)處理，并立即報(bào)告經(jīng)理。

4.做好空調(diào)設(shè)備的維修保養(yǎng)記錄及設(shè)備故障記錄。

5.做好空調(diào)設(shè)備和空調(diào)機(jī)房及控制柜的清潔工作，做到無(wú)污跡、無(wú)灰塵、無(wú)垃圾。

6.積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。

7.嚴(yán)守操作規(guī)程，對(duì)本職工作負(fù)責(zé)，不得擅離職守，如離開(kāi)值班室外出巡查或抄

表，必須通知其他值班人員。

8.定期對(duì)責(zé)任區(qū)的設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性的日常保養(yǎng)及檢查工作及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱

患。

9.掌握本工種的各類應(yīng)急處理程序和方法。

10.配合空調(diào)專業(yè)維保公司完成維修、保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查保養(yǎng)質(zhì)量，對(duì)維保公

司的維修保養(yǎng)的結(jié)果進(jìn)行簽名確認(rèn)，并將記錄存檔。

11.根據(jù)室外氣溫調(diào)整空調(diào)主機(jī)運(yùn)行時(shí)間和臺(tái)數(shù)，達(dá)到節(jié)能降耗的目的。

12.嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)程制度。認(rèn)真完成上級(jí)交辦的其它工作。

電梯工崗位職責(zé)

1.持電梯操作證上崗，負(fù)責(zé)完成經(jīng)理交辦的各項(xiàng)工作。

2.負(fù)責(zé)物業(yè)電梯的運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)工作。

3.監(jiān)督、配合電梯專業(yè)維保公司完成電梯保養(yǎng)工作，配合電梯維保公司制定電梯

維修、大修、改造、檢驗(yàn)計(jì)劃并落實(shí)執(zhí)行，并監(jiān)督檢查保養(yǎng)質(zhì)量、環(huán)境保護(hù)及

遵章操作，對(duì)維保公司的檢修記錄單進(jìn)行檢查確認(rèn)，并將記錄存檔。

4.每天按運(yùn)行計(jì)劃準(zhǔn)時(shí)開(kāi)啟和關(guān)閉電梯，確保正常運(yùn)行。

5.嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程和各項(xiàng)規(guī)章制度。

6.每日按照要求對(duì)主要設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢，做好相應(yīng)巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向

上級(jí)匯報(bào)。

7.負(fù)責(zé)完成經(jīng)理安排的日常維修工作，并做好相關(guān)記錄。

8.做好電梯及機(jī)房的清潔衛(wèi)生工作。

9.定期對(duì)責(zé)任區(qū)的設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性的日常保養(yǎng)及檢查工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全

隱患。

10.掌握本工種的應(yīng)急處理程序和方法。

配電工崗位職責(zé)

1.持電工操作證、入網(wǎng)證上崗，完成經(jīng)理交辦的各項(xiàng)工作。

2.負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電設(shè)備、應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組、水泵、風(fēng)機(jī)等設(shè)備的監(jiān)視、運(yùn)

行、維護(hù)、保養(yǎng)工作。

3.嚴(yán)格執(zhí)行配電房崗位責(zé)任制、操作規(guī)程和各項(xiàng)安全規(guī)章制度。

4.值班人員必須熟知所轄設(shè)備的運(yùn)行方式，掌握主要設(shè)備的規(guī)范和性能，掌握各

種保護(hù)和自動(dòng)裝置的一般運(yùn)行原理和運(yùn)行規(guī)定。

5.每日按照要求定期對(duì)責(zé)任區(qū)域（高壓室、低壓室、水泵房、發(fā)電機(jī)房、風(fēng)機(jī)房）

主要設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢，密切監(jiān)視各儀表的工作情況，準(zhǔn)確抄寫(xiě)各項(xiàng)數(shù)據(jù)，做

好相應(yīng)巡檢、交接班記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向上級(jí)反映，聽(tīng)取指示。

6.值班負(fù)責(zé)人為當(dāng)值“正班”，對(duì)當(dāng)值期的運(yùn)行負(fù)全面的安全負(fù)責(zé)，如發(fā)生事故,

值班電工應(yīng)保持冷靜的頭腦，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障。

7.當(dāng)值“負(fù)班”負(fù)責(zé)操作票的填寫(xiě)及開(kāi)關(guān)站的一般操作，但應(yīng)在“正班”的允許、

監(jiān)護(hù)下進(jìn)行，并按照工作票的要求布置現(xiàn)場(chǎng)安全措施，與工作負(fù)責(zé)人辦理工作

許可手續(xù)。

8.負(fù)責(zé)物業(yè)電源管理工作，按照運(yùn)行計(jì)劃進(jìn)行操作。

9.負(fù)責(zé)夜間及節(jié)假日的維修、裝飾裝修管理工作，做好記錄，及時(shí)交接。

10.負(fù)責(zé)與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好記錄。

11.嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，交接班必須在交接崗位點(diǎn)進(jìn)行，重要部位要對(duì)點(diǎn)檢查。

12.保持個(gè)人儀容整潔，按規(guī)定的時(shí)間做好值班區(qū)域的環(huán)境清潔工作。

13.定期對(duì)責(zé)任區(qū)域的設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性的日常保養(yǎng)及檢查工作，通過(guò)運(yùn)行分析，及

時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除設(shè)備安全隱患。

14.掌握本工種的應(yīng)急處理程序和方法。

水電維修工崗位職責(zé)

1.持證上崗，嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程和規(guī)章制度。

2.負(fù)責(zé)本物業(yè)除系統(tǒng)設(shè)備外其它設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)、定期維修及更新改造

工作。

3.負(fù)責(zé)物業(yè)的應(yīng)急維修、特約維修工作，負(fù)責(zé)裝飾裝修管理，認(rèn)真填寫(xiě)《維修單》、

《裝修檢查表》等表單，并及時(shí)返單。

4.參加設(shè)施設(shè)備的大、中修工作。

5.負(fù)責(zé)按照月、周、日檢要求對(duì)主要設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)，做好相應(yīng)記錄，

發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。

6.對(duì)突發(fā)性故障應(yīng)在最短時(shí)間內(nèi)修復(fù)，以減少對(duì)業(yè)主的影響。

7.定期對(duì)責(zé)任區(qū)域的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性的檢查、養(yǎng)護(hù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱

患。

8.定期對(duì)房屋共用部位進(jìn)行檢查，并做好相應(yīng)記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。

9.維修完畢后產(chǎn)生的廢棄物如：油面紗、廢電池、廢燈管、廢油料等交部門(mén)統(tǒng)一

處理，不得隨意丟棄。

10.掌握本工種的各類應(yīng)急處理程序和方法。

萬(wàn)能工崗位職責(zé)

1.持證上崗，負(fù)責(zé)完成交辦的維修任務(wù)。

2.負(fù)責(zé)除強(qiáng)弱電、水暖系統(tǒng)之外的設(shè)施維修，定期檢查房屋地面、墻面、天花板、

門(mén)窗、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌等，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。

3.協(xié)同相關(guān)崗位負(fù)責(zé)樓層裝修管理，做好作業(yè)記錄表單的填寫(xiě)，并及時(shí)返單。

4.參加設(shè)施設(shè)備的大、中修工作。

5.嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程和公司的規(guī)章制度。

6.提交所管理的房屋及相關(guān)設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后負(fù)責(zé)實(shí)施。

7.各辦公室內(nèi)的門(mén)窗、桌椅、文件柜等，在業(yè)主單位提出需要維修時(shí)，及時(shí)予以

修理；在辦公室內(nèi)進(jìn)行維修作業(yè)時(shí)，應(yīng)文明禮貌，盡可能地降低對(duì)業(yè)主辦公所

造成的影響。

8.對(duì)突發(fā)性故障應(yīng)以最快時(shí)間修復(fù)，以保證物業(yè)的正常運(yùn)行。

9.搞好相關(guān)工種的配合，完成上級(jí)交辦的其它工作，并及時(shí)反饋完成情況。

會(huì)議系統(tǒng)維護(hù)人員崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)會(huì)議系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)管理，熟練掌握聲控、播音、投影顯示等會(huì)議用設(shè)備

的操作和工作原理。

2.每天對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)故障立即排除，保證系統(tǒng)隨時(shí)可以啟用。

3.制訂會(huì)議系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并予以實(shí)施。

4.需更換零部件時(shí)，應(yīng)事先報(bào)告業(yè)主單位，經(jīng)批準(zhǔn)同意后方能實(shí)施。

5.保持與相關(guān)崗位的良好信息溝通，準(zhǔn)確把握業(yè)主單位會(huì)議服務(wù)的信息，提前做

好服務(wù)準(zhǔn)備。

6.會(huì)議期間，要堅(jiān)守崗位，保證系統(tǒng)的正常運(yùn)行，按照會(huì)議需要及時(shí)、科學(xué)合理

地操控設(shè)備。

7.系統(tǒng)使用后，要對(duì)話筒等設(shè)備進(jìn)行清潔。

設(shè)備綜合管理規(guī)范

為確立物業(yè)區(qū)域內(nèi)各類設(shè)備的管理要求，確保各類設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整，保

障設(shè)備日常運(yùn)行、維修及維護(hù)保養(yǎng)工作的正常開(kāi)展，特制定本標(biāo)準(zhǔn)以適用于物業(yè)管理范

圍內(nèi)各類設(shè)備的綜合管理工作。

1.設(shè)備檔案建立要求。

1.1承接物業(yè)后，設(shè)施設(shè)備維護(hù)部應(yīng)將建筑區(qū)劃內(nèi)的價(jià)值2000元以上的設(shè)備建立

《設(shè)備臺(tái)帳》，并按照《標(biāo)識(shí)管理辦法》，對(duì)所有設(shè)備進(jìn)行標(biāo)識(shí)及編號(hào)。

1.2設(shè)備編號(hào)及標(biāo)識(shí)規(guī)則如下：

該類別設(shè)備

設(shè)備類別代碼---------?安裝樓層代碼---------?

的流水序號(hào)

1.2.1設(shè)備類別代碼按照如下對(duì)應(yīng)表編號(hào):

設(shè)備類別名稱設(shè)備類別代號(hào)

1空調(diào)系統(tǒng)KT

2消防系統(tǒng)（消栓/消噴/氣體滅火/消防自動(dòng)系統(tǒng)）FAS/FAP/FAQ/FAZ

3供電系統(tǒng)QD

4電梯系統(tǒng)DT

5給水系統(tǒng)GS

6排水系統(tǒng)PS

7通風(fēng)/排風(fēng)（煙）系統(tǒng)TFPY

8其它設(shè)備QT

弱電系統(tǒng)RD01-17

9建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)（BAS）RD01

10I-BUS控制系統(tǒng)RD02

11電視監(jiān)控和防盜報(bào)警系統(tǒng)RD03

12停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)RD04

13門(mén)禁管理系統(tǒng)RD05

設(shè)備類別名稱設(shè)備類別代號(hào)

14電子巡更系統(tǒng)RD06

15公共廣播及背景音樂(lè)系統(tǒng)RD07

16數(shù)字會(huì)議系統(tǒng)RD08

17有線電視系統(tǒng)RD09

18衛(wèi)星通信系統(tǒng)RD10

19信息發(fā)布系統(tǒng)RD11

20視屏系統(tǒng)RD12

21綜合布線系統(tǒng)RD13

22計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)RD14

23辦公自動(dòng)化系統(tǒng)RD15

24排隊(duì)系統(tǒng)RD16

25多媒體導(dǎo)航系統(tǒng)RD17

1.2.2設(shè)備的編號(hào)由設(shè)備類別代碼、安裝區(qū)域（如：A、B、C區(qū)域或樓棟）、樓層代碼

（如：B3、B2、B1、01、02、03、04、05……28）、該類別設(shè)備的流水序號(hào)（001、

002……999）組成。

1.2,3樓層代碼和安裝區(qū)域的編寫(xiě)：樓層+區(qū)域共三位數(shù)字或字母，以房地產(chǎn)大廈為

例：BIA、01B、02c分別代表A區(qū)負(fù)一樓、B區(qū)一樓、C區(qū)二樓。

1.2.4標(biāo)識(shí)的制作執(zhí)行公司《標(biāo)識(shí)管理辦法》。

1.3所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺(tái)或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。

1.4《設(shè)備臺(tái)帳》應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)將設(shè)備封存、

停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報(bào)廢和更換零部件及檢修情況及時(shí)分別在設(shè)備臺(tái)

帳或設(shè)備卡片上予以登錄。

1.5《設(shè)備臺(tái)帳》、《設(shè)備卡》和設(shè)備出廠資料統(tǒng)一由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部保存。

2,設(shè)備的日常操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理。

2.1物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)制定用水、用電、用氣及相關(guān)主要設(shè)備使用管理規(guī)定。

2.2建立設(shè)備責(zé)任人制度及設(shè)備事故管理規(guī)定，制定各類應(yīng)急預(yù)案。

2.3制定設(shè)施設(shè)備維護(hù)部各類設(shè)備運(yùn)行、維修及維護(hù)保養(yǎng)管理規(guī)程。

2.4詳細(xì)、規(guī)范地做好設(shè)備運(yùn)行、維修及維護(hù)保養(yǎng)相關(guān)質(zhì)量記錄并存檔。

3.設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)

3.1設(shè)備狀態(tài)應(yīng)進(jìn)行標(biāo)識(shí)，以防止因誤操作造成人員傷害或設(shè)備損壞。

3.2設(shè)備狀態(tài)分為運(yùn)行、備用、停用、檢修等。

3.3標(biāo)識(shí)的方法：

3.3.1設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識(shí)牌進(jìn)行標(biāo)識(shí)，通常為白底紅字，字體為黑體

3.3.2設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)牌應(yīng)懸掛于顯眼位置。

3.3.3設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識(shí)應(yīng)及時(shí)隨之改變。

4.設(shè)備的購(gòu)置管理

4.1設(shè)備的購(gòu)置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購(gòu)置。

4.2設(shè)備購(gòu)置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。

4.3設(shè)備購(gòu)置的資金來(lái)源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。

4.4設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行。

4.5新添設(shè)備由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需

求。

4.6采購(gòu)設(shè)備應(yīng)遵循公司的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行采購(gòu)。

4.7采購(gòu)設(shè)備到達(dá)公司后，由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部會(huì)同庫(kù)管員進(jìn)行清點(diǎn)核對(duì)，接收相關(guān)

資料，并組織安裝、調(diào)試。符合要求的辦理驗(yàn)收手續(xù)；不符合要求的，按合同

或公司相關(guān)規(guī)定辦理。

4.8經(jīng)驗(yàn)收符合要求的采購(gòu)設(shè)備應(yīng)隨即記入臺(tái)帳、建立設(shè)備卡片等，納入日常管理。

5.設(shè)備的報(bào)廢

5.1無(wú)修復(fù)價(jià)值的設(shè)備應(yīng)予以報(bào)廢。

5.2報(bào)廢設(shè)備應(yīng)由物業(yè)服務(wù)中心組織鑒定。參與鑒定人員應(yīng)包括：運(yùn)行人員、專業(yè)

技術(shù)人員、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人、物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理、公司業(yè)務(wù)管理中心相關(guān)負(fù)

責(zé)人員等。

5.3由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部填寫(xiě)《設(shè)備報(bào)廢審批表》，經(jīng)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理和公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后

實(shí)施，相關(guān)記錄由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部留存。

5.4報(bào)廢設(shè)備應(yīng)及時(shí)撤離原安裝或使用場(chǎng)所。

6.相關(guān)文件

見(jiàn)《設(shè)施設(shè)備維護(hù)部相關(guān)文件目錄》

房屋共用部位的維護(hù)管理規(guī)范

為規(guī)范房屋共用部位的維護(hù)管理，特制訂本規(guī)定。

1.維護(hù)管理

1.1建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知客戶正確使用房屋的方法,

遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)。

1.2按照《房屋維修及設(shè)備檢修管理辦法》及《房屋完好評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)房屋共用部

位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，定期檢查房屋的安全狀況，保證使用功能正常，

并做好記錄。

1.3發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向房屋產(chǎn)權(quán)人報(bào)告，并提出方案或建議，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后組

織實(shí)施。遇緊急情況時(shí)，應(yīng)采取必要的應(yīng)急措施。

2.相關(guān)文件

2.1房屋完好評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)HC/XG-WY-029-2008(B/0)

2.2房屋維修及設(shè)備檢修管理辦法HC/XG-WY-025-2008(B/0)

供配電系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理規(guī)范

為規(guī)范物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的供配電系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理，特制定本規(guī)定。

1.運(yùn)行及維護(hù)管理

1.1制定《供配電管理制度》、《配電房管理制度》、《臨時(shí)用電審批制度》、《供配電

維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》、《維修電工安全技術(shù)操作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》《設(shè)施設(shè)備維護(hù)部

巡檢制度》等管理規(guī)定及作業(yè)規(guī)范，規(guī)范物業(yè)區(qū)域供配電管理。

1.2參照DL/T596電力設(shè)備預(yù)防性試驗(yàn)規(guī)則相關(guān)規(guī)定，配合相關(guān)部門(mén)對(duì)共用設(shè)施設(shè)

備進(jìn)行安全檢測(cè)。

1.3低壓配電設(shè)備每年至少一次全面停電檢修。

1.4按照規(guī)定周期、操作規(guī)范對(duì)變配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做好記

錄。

1.5高低壓配電柜運(yùn)行正常、操作靈活，儀表顯示準(zhǔn)確。

1.6變壓器運(yùn)行正常，溫控系統(tǒng)正常，通風(fēng)降溫設(shè)備可靠。

1.7直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進(jìn)行一

次充、放電試驗(yàn)。

1.8功率因素自動(dòng)補(bǔ)償裝置運(yùn)行正常，功率因素不低于0.9,電容器容量滿足工作

要求，無(wú)鼓包、漏液等異常情況。

1.9制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序和臨時(shí)用電管理措施，明確停、送電審批權(quán)限及流

程，停、送電按規(guī)定提前通知客戶。

1.10制定配電室人員出入管理制度，配電室通風(fēng)、照明良好，無(wú)鼠洞，配備符合要

求的消防器材。

1.11相關(guān)計(jì)量器具、儀表按規(guī)定周期由法定計(jì)量技術(shù)機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)檢定。

2.相關(guān)文件

2.1供配電管理制度HC/XG-WY(DS)-001-2008(B/0)

2.2配電房管理制度HC/XG-WY-031-2008(B/0)

2.3臨時(shí)用電審批制度HC/XG-WY(DS)-010-2008(B/0)

2.4供配電維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)HC/XG-WY-044-2008(B/0)

2.5維修電工安全技術(shù)操作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)HC/XG-WY-045-2008(B/0)

2.6設(shè)備責(zé)任人制度HC/XG-WY-021-2008(B/0)

2.7設(shè)備事故管理規(guī)定HC/XG-WY-022-2008(B/0)

2.8維修服務(wù)規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)HC/XG-WY-028-2008(B/0)

2.9設(shè)施設(shè)備維護(hù)部巡檢制度

應(yīng)急供電系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理規(guī)范

為規(guī)范物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的應(yīng)急供電系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理，特制定本規(guī)定。

1.運(yùn)行及維護(hù)管理

1.1定期檢查發(fā)電機(jī)組的機(jī)油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要

求，水路、油路有無(wú)滲漏。

1.2制定發(fā)電機(jī)組管理規(guī)程，常備不低于4h運(yùn)行所需的油料，配置符合要求的消防

器材。

1.3操作人員必須熟知發(fā)電機(jī)及其輔助設(shè)備、裝置的操作方法。

1.4熟練掌握發(fā)電機(jī)饋電柜的倒閘操作程序，做好備用電源切換準(zhǔn)備，避免誤操作

向外網(wǎng)反向送電。

1.5嚴(yán)禁柴油機(jī)低溫低速或高溫超速運(yùn)行。

1.6長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)行時(shí)，負(fù)載率不得高于9096；以額定功率運(yùn)行時(shí)，連續(xù)運(yùn)行時(shí)間不得

超過(guò)12小時(shí)。

1.7根據(jù)發(fā)電機(jī)的使用說(shuō)明，每月至少一次啟動(dòng)發(fā)電機(jī)組試機(jī)，釋放柴油濾清器中

的水或沉積物，檢查皮帶松緊程度。

1.8根據(jù)設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)要求，定期檢測(cè)并及時(shí)更換不合格的燃油、潤(rùn)滑油及冷卻

液，定期清洗或更換機(jī)油濾清器、柴油濾清器、空氣濾清器。

1.9發(fā)電機(jī)組手動(dòng)及自動(dòng)聯(lián)機(jī)正常，保護(hù)功能完善，發(fā)生停電時(shí)能保證向重點(diǎn)設(shè)備、

區(qū)域供電。

1.10應(yīng)急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時(shí)間不低于技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，蓄電池?zé)o漏液、

腐蝕現(xiàn)象。

1.11定期對(duì)應(yīng)急照明柜進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔和切換試驗(yàn)，定期進(jìn)行蓄電池組充、

放電試驗(yàn)。

2.相關(guān)文件

2.1發(fā)電機(jī)房管理制度HC/XG-WY-030-2008(B/0)

2.2柴油發(fā)電機(jī)操作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)HC/XG-WY-046-2008(B/0)

2.3柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)HC/XG-WY-047-2008(B/0)

給排水系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理規(guī)范

為規(guī)范物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的給排水系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理，特制定本規(guī)定。

1.運(yùn)行及維護(hù)管理

1.1制定《水泵房管理制度》、《二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范》、《給排水維修保養(yǎng)作業(yè)指

導(dǎo)書(shū)》等管理規(guī)定及作業(yè)規(guī)范，規(guī)范物業(yè)區(qū)域給排水管理。

1.2定期檢查生活泵、排污泵、潛水泵、水池水箱及其管道閥門(mén)，定期檢查公共衛(wèi)

生間、開(kāi)水房、管道井內(nèi)的上下水管道、閥門(mén)、減壓閥，集水坑、污水坑、室

內(nèi)外排水溝渠（井）。設(shè)備運(yùn)行正常，壓力符合要求，儀表指示準(zhǔn)確，無(wú)跑、冒、

滴、漏現(xiàn)象。

1.3水泵、管道、閥門(mén)定期進(jìn)行添加更換潤(rùn)滑脂、清潔葉輪、基礎(chǔ)緊固、除銹刷漆

等維護(hù)保養(yǎng)；集水坑、污水坑、化糞池、室內(nèi)外排水溝渠（井）定期疏通清掏;

排水暢通無(wú)堵塞。水泵運(yùn)行應(yīng)無(wú)異常噪音、氣味及震動(dòng)。

1.4生活水箱（池）入口封閉，加蓋加鎖，溢水管、泄水管、通氣口要加金屬網(wǎng)，

室外的通氣口要有防護(hù)設(shè)施。

1.5雨、污水分離，不得混排，污水排放達(dá)到DB51/190四川省水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)。

1.6制定衛(wèi)生管理制度，供水管理符合GB17051二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范、《生活飲用

水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》、《四川省生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》和《城市供水

水質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定。

1.7二次供水需辦理《二次供水衛(wèi)生許可證》、供管水人員應(yīng)每年進(jìn)行一次健康檢查

和衛(wèi)生知識(shí)培訓(xùn)，培訓(xùn)合格者方可上崗。

1.8每半年應(yīng)對(duì)二次供水水箱（池）進(jìn)行全面清洗消毒，水質(zhì)經(jīng)有資質(zhì)的疾病預(yù)防

控制機(jī)構(gòu)檢測(cè)，水質(zhì)要符合GB5749和GB17051的要求。

1.9制定停水、爆管及水污染等應(yīng)急處理程序，計(jì)劃停水按規(guī)定提前通知客戶。

1.10水表按規(guī)定周期由法定計(jì)量技術(shù)機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)檢定。

1.11未經(jīng)相關(guān)行政經(jīng)理部門(mén)許可，不得擅自采取地下水或直接從江河取水。

1.12做好給排水系統(tǒng)的運(yùn)行、維護(hù)記錄并歸檔保存。

2.相關(guān)文件

2.1水泵房管理制度HC/XG-WY-032-2008(B/0)

2.2水系統(tǒng)的檢查測(cè)試要求HC/XG-WY-039-2008(B/0)

2.3生活及空調(diào)水質(zhì)管理辦法HC/XG-WY-040-2008(B/0)

2.4二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范HC/XG-WY-038-2008(B/0)

2.5二次供水設(shè)備衛(wèi)生監(jiān)管規(guī)程HC/XG-WY-041-2008(B/0)

2.6給排水維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)HC/XG-WY-042-2008(B/0)

2.7水泵安全操作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)HC/XG-WY-043-2008(B/0)

2.8設(shè)施設(shè)備維護(hù)部應(yīng)急預(yù)案HC/XG-WY-054-2008(B/0)

空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理規(guī)范

為規(guī)范物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理，特制定本規(guī)定。

1.運(yùn)行及維護(hù)管理

1.1集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)符合國(guó)家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)要求。各設(shè)施部件應(yīng)按照《公共場(chǎng)所集

中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法》及相關(guān)要求進(jìn)行清洗維護(hù)。

1.2設(shè)備工作正常、安全裝置有效。

1.3定期巡查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)并記錄運(yùn)行參數(shù)。

1.4定期檢查冷卻塔布水器及其它附屬設(shè)備，每年至少清洗、維護(hù)保養(yǎng)冷卻塔一次

（冷卻水不得檢出嗜肺軍團(tuán)菌）。

1.5定期檢查循環(huán)泵電機(jī)及泵體，進(jìn)行添加更換潤(rùn)滑脂、清潔葉輪、基礎(chǔ)緊固、除

銹刷漆等維護(hù)保養(yǎng)。

1.6定期對(duì)熱回收處理單元、空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、濾網(wǎng)、加

（除）濕器、風(fēng)閥、積水盤(pán)、冷凝水管、膨脹水箱、集水器、分水器、風(fēng)機(jī)表

冷器等進(jìn)行檢查、清洗和保養(yǎng)。

1.7定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)電源柜、控制柜進(jìn)行檢查，緊固螺栓、測(cè)試絕緣，保證系統(tǒng)的

用電安全。

1.8定期對(duì)空調(diào)循環(huán)水進(jìn)行水質(zhì)處理和水質(zhì)分析，保證系統(tǒng)水質(zhì)符合空調(diào)設(shè)備的要

求。

1.9根據(jù)實(shí)際情況定期進(jìn)行風(fēng)管系統(tǒng)清洗和空氣質(zhì)量測(cè)定，保證空氣質(zhì)量符合衛(wèi)生

部《公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)規(guī)范》的要求。

1.10壓力表、真空儀、傳感器等測(cè)量裝置按規(guī)定進(jìn)行周期檢定。

1.11按國(guó)家相關(guān)要求嚴(yán)格控制溫度范圍，夏季室內(nèi)溫度不低于26（,冬季室內(nèi)溫度

不高于182,定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行能耗（水、電、煤氣、燃油等）統(tǒng)

計(jì)和分析，做好節(jié)能工作。

1.12在每個(gè)制冷期或采暖期交替運(yùn)行之前，或系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)間后又重新投入運(yùn)行

時(shí)，必須對(duì)系統(tǒng)所有設(shè)施設(shè)備（如冷卻水循環(huán)管道、冷熱水循環(huán)管道風(fēng)管、新

風(fēng)系統(tǒng)等的管件、閥門(mén)、電氣控制、隔熱保溫等)進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查、清洗、

測(cè)試和調(diào)整，確定正常后方能投入運(yùn)行。

2.相關(guān)文件

2.1衛(wèi)監(jiān)督發(fā)【2006】53號(hào)《公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法》

2.2衛(wèi)生部《公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生規(guī)范

2.3空調(diào)機(jī)房管理制度HC/XG-WY-033-2008(B/0)

2.4中央空調(diào)操作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)HC/XG-WY(DS)-003-2008(B/0)

2.5空調(diào)機(jī)組維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)HC/XG-WY(DS)-004-2008(B/0)

常壓熱水鍋爐系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)服務(wù)規(guī)范

（因暫無(wú)常壓熱水鍋爐的具體資料，暫未對(duì)該規(guī)范進(jìn)行修改）

為規(guī)范物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目真空變相鍋爐的運(yùn)行及維護(hù)管理，特制定本規(guī)定。

1.鍋爐的運(yùn)行管理

1.1真空相變鍋爐因其介質(zhì)流通系統(tǒng)的壓力低于大氣壓力，因而不會(huì)發(fā)生爆炸事故。

制造企業(yè)應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)制造真空相變鍋爐，并且承擔(dān)告知用戶（含鍋爐安裝者）安

全使用，保證使用時(shí)鍋爐系統(tǒng)始終處于真空狀態(tài)的法律責(zé)任。

1.2真空相變鍋爐的安裝單位對(duì)安裝質(zhì)量符合制造企業(yè)規(guī)定的安裝要求負(fù)責(zé)。符合

上述要求的真空相變鍋爐安裝后不必由質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政部門(mén)鍋爐壓力容器安

全監(jiān)察機(jī)構(gòu)進(jìn)行確認(rèn)，也不必辦理使用登記注冊(cè)手續(xù)。

1.3熱水鍋爐投入使用后，任何單位和個(gè)人不得擅自改變鍋爐的結(jié)構(gòu)和安裝系統(tǒng)管

路、閥門(mén)。熱水鍋爐嚴(yán)禁改作承壓鍋爐使用。

1.4制定操作規(guī)程、運(yùn)行記錄表及鍋爐的安全技術(shù)檔案，技術(shù)檔案包括：

1.4.1鍋爐的設(shè)計(jì)文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、使用維護(hù)說(shuō)明等文件以及安裝技術(shù)文件

和資料。

1.4.2鍋爐及其安全附件，安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表的日常

維護(hù)保養(yǎng)記錄（主要安全附件：壓力表每半年檢定一次）。

1.4.3鍋爐運(yùn)行故障和事故記錄。

1.4.4鍋爐管理人員、操作人員安全教育和技能培訓(xùn)記錄。

1.5每月對(duì)使用的鍋爐進(jìn)行一次自行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

2.鍋爐日常維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容

2.1每年對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次全面二級(jí)保養(yǎng)；按規(guī)定更換或清潔氣噴嘴、燃

燒頭的清潔校正、電極棒的清潔及調(diào)整；火焰?zhèn)蓽y(cè)器的清潔、高壓線接頭的清

潔、檢查機(jī)組電控的可靠性及機(jī)組運(yùn)行情況，并確定易損件的更換及維修；調(diào)

校燃燒器運(yùn)行技術(shù)參數(shù)，使其工作處于最佳狀態(tài)；更換燃燒器易損件。對(duì)設(shè)備

管道補(bǔ)漆；對(duì)鍋爐內(nèi)部進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

2.2每季度對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次一級(jí)保養(yǎng)；清理燃燒器、鼓風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、煙管

通灰；對(duì)機(jī)械設(shè)備更換或添加潤(rùn)滑油；進(jìn)行超溫和停氣保護(hù)試驗(yàn)，。

2.3對(duì)管路過(guò)濾器進(jìn)行一次清洗，對(duì)安全連鎖裝置的安全性能進(jìn)行一次試驗(yàn)。

2.4鍋爐安全附件及儀表齊全，動(dòng)作靈敏可靠，。

2.5汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無(wú)跑、冒、滴、漏。

3.相關(guān)文件

3.1國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局關(guān)于實(shí)施《小型和常壓熱水鍋爐安全技術(shù)監(jiān)督規(guī)

定》有關(guān)問(wèn)題的通知精神

3.2真空熱水鍋爐運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

3.3真空熱水鍋爐操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

電梯運(yùn)行及維護(hù)管理規(guī)范

1.運(yùn)行及維護(hù)管理

1.1設(shè)置專職安全管理人員，操作人員須持證上崗。建立健全安全技術(shù)檔案、管理

制度和操作規(guī)程，制定電梯事故應(yīng)急救援預(yù)案，配合電梯維保公司制定電梯維

修、大修、改造、檢驗(yàn)計(jì)劃并落實(shí)執(zhí)行。

1.2保障電梯運(yùn)行的基本條件（如溫度、濕度、電壓等）。

1.3定期檢驗(yàn)電梯，取得安全檢驗(yàn)合格標(biāo)志，并在檢驗(yàn)有效期內(nèi)運(yùn)行。

1.3.1電梯運(yùn)行的基本技術(shù)要求：運(yùn)行平穩(wěn)、平層準(zhǔn)確，轎箱照明、內(nèi)外呼梯按鈕完

好，樓層顯示正常，轎箱內(nèi)整潔無(wú)污染。警鈴及其它救助設(shè)備功能完備，稱重

裝置可靠，安全裝置有效無(wú)缺損，運(yùn)行無(wú)異常。

1.4專職安全管理人員負(fù)責(zé)電梯的日常安全管理，按照安全技術(shù)要求做好日常運(yùn)行

巡檢記錄，對(duì)維修保養(yǎng)單位的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，并在其維護(hù)保養(yǎng)、維修、

報(bào)修等工作記錄上進(jìn)行簽字確認(rèn)。

1.5監(jiān)督電梯維修保養(yǎng)單位對(duì)電梯及其安全設(shè)施至少每15日進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)，保

證其維修保養(yǎng)的電梯安全技術(shù)性能符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和安全技術(shù)規(guī)范。

1.5.1要求電梯維修保養(yǎng)單位設(shè)立24小時(shí)維修值班電話，保證接到故障通知后按合同

約定時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取積極措施消除事故隱患，配合設(shè)施維護(hù)人員采取正確

有效的救援方法，實(shí)施救援。

1.5.2監(jiān)督電梯維修保養(yǎng)單位落實(shí)維修保養(yǎng)過(guò)程中的現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)措施和環(huán)境保護(hù)措

施，保證施工安全和環(huán)境免受破壞。對(duì)電梯維修保養(yǎng)單位進(jìn)行的維修保養(yǎng)記錄,

應(yīng)納入公司的電梯維修保養(yǎng)檔案。

1.6電梯發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)立即停止電梯使用，及時(shí)通知維修保養(yǎng)單位進(jìn)行維修保養(yǎng),

及時(shí)消除安全隱患。

1.7電梯發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)采取積極有效的應(yīng)急救援措施，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，視其情況立

即上報(bào)經(jīng)理單位、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、公安、房管、建設(shè)等政府部門(mén)。

1.8宣傳國(guó)家關(guān)于電梯安全的法律法規(guī)，宣傳電梯正確使用、應(yīng)急救援等方面的知

識(shí)，提高乘坐電梯人員的愛(ài)護(hù)意識(shí)和安全意識(shí)。

2.相關(guān)文件

2.1電梯安全操作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)HC/XG-WY-049-2008(B/0)

2.3電梯維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)HC/XG-WY-050-2008(B/0)

2.4電梯異常情況處理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)HC/XG-WY-051-2008(B/0)

2.5電梯困人救援作業(yè)指導(dǎo)書(shū)HC/XG-WY-052-2008(B/0)

消防系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理規(guī)范

適用于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的消防系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理。

1.運(yùn)行和管理

1.1消防系統(tǒng)由具有相關(guān)專業(yè)資質(zhì)的消防維保公司對(duì)其進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。

1.2操作人員經(jīng)消防培訓(xùn)考試合格，持證上崗。

1.3消防設(shè)備除檢修外，必須處于正常運(yùn)行狀態(tài)。

1.4設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)對(duì)消防系統(tǒng)的日常檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題做好記錄并及時(shí)報(bào)告消

防維保公司。發(fā)生一般性故障，立即通知消防維保公司在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),

進(jìn)行維修；發(fā)生重大故障時(shí)，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)及時(shí)采取相應(yīng)措施應(yīng)急處理，消

防維保公司人員應(yīng)在合同規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。

1.5督促消防維保公司按照消防維保合同約定的“消防設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行消

防維護(hù)。

1.5.1每月配合消防公司進(jìn)行一次消火栓泵、自動(dòng)噴淋泵、備用發(fā)電機(jī)試運(yùn)行，確保

消防設(shè)備處于隨時(shí)待命狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

1.5.2每季度配合消防公司進(jìn)行一次消防聯(lián)動(dòng)測(cè)試,保證消防聯(lián)動(dòng)控制動(dòng)作可靠有效。

1.5.3每年配合消防支隊(duì)、消防公司對(duì)建筑物的火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行一次全面檢查并取

得消防合格證，對(duì)發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患、設(shè)備缺陷限期整改。

1.5.4對(duì)經(jīng)過(guò)消防支隊(duì)認(rèn)可的建筑物裝修、改造所引起的消防改造進(jìn)行監(jiān)督控制，確

保建筑物消防系統(tǒng)的完整性和正常運(yùn)行。

1.5.5確保所有消防設(shè)施設(shè)備完好無(wú)缺損，消防通道暢通。

2.相關(guān)文件

2.1消防設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)HC/XG-WY-051-2008(B/0)

2.2消防設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)HC/XG-WY-052-2008(B/0)

安全防范系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理規(guī)范

適用于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的安全防范系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理。

1.運(yùn)行及維護(hù)

1.1配合、監(jiān)督專業(yè)維保公司做好設(shè)備月、季、年度測(cè)試、檢修工作，保障系統(tǒng)設(shè)

備運(yùn)行正常。

1.1.1系統(tǒng)設(shè)置時(shí)間、日期的準(zhǔn)確性，攝像機(jī)編號(hào)具有邏輯性。

1.1.2矩陣工作正常，線路整齊，分組同步切換標(biāo)識(shí)清楚。

1.1.3傳輸線路應(yīng)保證良好接地，并對(duì)干擾信號(hào)進(jìn)行屏蔽，同軸電纜兩端“地電壓”

應(yīng)一致。

1.1.4錄像機(jī)工作正常，顯示準(zhǔn)確，保持機(jī)身外觀整潔。

1.2重要錄像資料應(yīng)保存30天以上，并應(yīng)有錄入時(shí)間、日期及攝像機(jī)編號(hào)，如有特

殊要求的參照相關(guān)規(guī)定。

1.4攝像機(jī)安裝牢固，位置合理，工作正常、外觀整潔，室外攝像機(jī)應(yīng)注意防水、

防塵、防霜密封及散熱，并應(yīng)滿足室外最低照度要求。

1.5畫(huà)面分割器工作正常，外觀整潔。

1.6監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔。

1.7多媒體圖形工作站應(yīng)直觀顯示各監(jiān)控點(diǎn)位置，并對(duì)報(bào)警作出及時(shí)響應(yīng)。

1.8紅外雙鑒探測(cè)器、玻璃破碎探測(cè)器、周界報(bào)警裝置安裝牢固，靈敏可靠，及時(shí)

反饋報(bào)警信息。

1.9每月對(duì)周界報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)等的運(yùn)行

狀況、完好情況進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

1.10每季度對(duì)UPS電源進(jìn)行一次完全代載放電，并充電檢測(cè)。

1.11每年組織相關(guān)專業(yè)人員對(duì)建筑安全防范系統(tǒng)進(jìn)行一次全面檢查，對(duì)安全防范方

面存在的漏洞、隱患等情況進(jìn)行限期整改。

1..11維修保養(yǎng)工作必須由專職人員進(jìn)行，非受權(quán)專業(yè)人員不得更改安防設(shè)置及對(duì)主

機(jī)開(kāi)蓋檢測(cè)箱內(nèi)元件。

1.12設(shè)立監(jiān)控資料調(diào)用、查閱權(quán)限，調(diào)用、查閱需經(jīng)授權(quán)。

1.13制定應(yīng)急處理程序，出現(xiàn)重大安全隱患時(shí)應(yīng)采取必要補(bǔ)救措施。

1.14使用部門(mén)在系統(tǒng)使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、缺陷、隱患等情況應(yīng)及時(shí)向設(shè)施設(shè)備

維護(hù)部報(bào)告，由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部組織對(duì)其進(jìn)行維修和整改，如不能立即處理的

情況則啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案。

2.相關(guān)文件

2.1弱電設(shè)施設(shè)備管理辦法HC/XG-WY-035-2008(B/0)

2.2安保監(jiān)控設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)HC/XG-WY-053-2008(B/0)

樓宇控制系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理規(guī)范

適用于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的樓控系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理。

1.每日對(duì)組合空調(diào)機(jī)、新風(fēng)機(jī)、水泵、照明等設(shè)備的運(yùn)行狀況、參數(shù)進(jìn)行監(jiān)控，

注意觀察現(xiàn)場(chǎng)控制器（DDC）的通訊狀態(tài)，并對(duì)各末端傳感器及執(zhí)行機(jī)構(gòu)的工作

狀態(tài)檢查。結(jié)合各設(shè)備歷史趨勢(shì)，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。

2.每月對(duì)現(xiàn)場(chǎng)DDC盤(pán)運(yùn)行狀態(tài)檢查；對(duì)水閥、風(fēng)閥執(zhí)行器運(yùn)行狀態(tài)檢查。

3.經(jīng)理（或工程助理）每月收集設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計(jì)報(bào)表，總結(jié)規(guī)律，不斷修改

調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)，使樓控系統(tǒng)發(fā)揮最大的節(jié)能效應(yīng)。

4.每季檢測(cè)一次電源輸出電壓，檢測(cè)備用電源切換速度。服務(wù)器及UPS工作正常、

通訊正常。儀器外表應(yīng)清潔。UPS輸出電壓應(yīng)符合要求，切換可靠、迅速，接

地良好。

5.每季度進(jìn)行一次表面檢查與清潔、線路接口端子檢查、設(shè)備性能及運(yùn)行狀況測(cè)

試。工作站工作正常、通訊正常、整潔。

6.每季度對(duì)各傳感器進(jìn)行一次檢測(cè)、整修。傳感器工作正常，靈敏度適合，數(shù)據(jù)

信號(hào)正確，通訊正常。儀器表面清潔，無(wú)氧化現(xiàn)象。

7.每年進(jìn)行兩次表面執(zhí)行機(jī)構(gòu)信號(hào)檢測(cè)、機(jī)械部分清潔、加油。執(zhí)行調(diào)節(jié)器工作

正常，狀態(tài)及反饋信息準(zhǔn)確。表面無(wú)氧化。

8.直接數(shù)字控制器工作正常，輸出信號(hào)正確，通訊正常、整潔、線路整齊。

9.末端設(shè)備工作正常，線路無(wú)損，安裝牢固。

10.執(zhí)行計(jì)算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定，不得私自改變計(jì)算機(jī)設(shè)置和更換計(jì)算機(jī)硬件、軟件、

使用外來(lái)軟件和光盤(pán)。

11.制定應(yīng)急處理程序，定期對(duì)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份。

12.每年對(duì)儀器儀表、傳感器進(jìn)行校對(duì)。

13.建立機(jī)房管理制度，控制室機(jī)房實(shí)行封閉管理，無(wú)鼠、蛇進(jìn)入縫隙，配備符合

要求的滅火器材。

有線及衛(wèi)星電視運(yùn)行及維護(hù)管理規(guī)范

適用于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的有線及衛(wèi)星電視運(yùn)行及維護(hù)管理。

1.設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)配合維保單位對(duì)系統(tǒng)線路巡檢，對(duì)天線分配器、放大器、

分支器等器件進(jìn)行定期調(diào)試，保證參數(shù)的正確與合理。

2.調(diào)試用戶端電平使終端用戶能獲得4級(jí)電視圖像，應(yīng)有60db信號(hào)電平，彩電控

制在75±5db,黑白電視控制在70±5db。

3.衛(wèi)星天線安裝牢固，外觀整潔。

4.放大器、解碼器、混合器、鄰頻調(diào)制器等設(shè)備工作正常、整潔。

5.光纖收發(fā)機(jī)、放大器、分配器工作正常，線路衰減小。

6.傳輸線路正常，圖像清晰。

7.每半年檢測(cè)一次干線及各分支器的輸出電頻。

消防廣播系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理規(guī)范

適用于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的消防廣播系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理。

1.設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)對(duì)系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)控，配合維保單位定期調(diào)試

監(jiān)聽(tīng)輸出端音質(zhì)音量，確保系統(tǒng)正常運(yùn)行。

2.節(jié)目源設(shè)備工作正常。

3.信號(hào)放大及處理設(shè)備工作正常、整潔，音量及音響調(diào)控效果完好。

4.揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰。

5.背景音樂(lè)與消防報(bào)警系統(tǒng)的連接切換工作正常。

6.每季度檢測(cè)傳輸電壓。

7.每半年進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試。

停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理規(guī)范

適用于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理。

1.基本要求

設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)配合維保單位對(duì)系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行月檢，檢查設(shè)備通訊連接狀

態(tài)，了解設(shè)備運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。

2.運(yùn)行及維護(hù)管理

2.1服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常。

2.3工作站工作正常、通訊正常、整潔。

2.4出入口機(jī)工作正常，通訊正常。

2.5區(qū)域及車(chē)場(chǎng)車(chē)位計(jì)數(shù)顯示器工作正常、整潔，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。

2.6圖像識(shí)別系統(tǒng)工作正常，攝像機(jī)工作正常，車(chē)輛及車(chē)牌號(hào)清晰，信息相對(duì)應(yīng)及

時(shí)存入、讀出數(shù)據(jù)庫(kù)。

2.7電動(dòng)道閘工作正常、整潔，反應(yīng)靈敏。

2.8車(chē)輛檢測(cè)器工作正常。

2.9執(zhí)行計(jì)算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定，不得私自改變計(jì)算機(jī)設(shè)置和更換計(jì)算機(jī)硬件、軟件、

使用外來(lái)軟件和光盤(pán)。

2.10每月對(duì)車(chē)位進(jìn)行一次系統(tǒng)數(shù)據(jù)和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況的校對(duì)，并及時(shí)調(diào)整區(qū)域及車(chē)場(chǎng)

車(chē)位顯示器數(shù)據(jù)，核對(duì)車(chē)輛入庫(kù)數(shù)據(jù)。

2.11定期備份系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù)。

公共照明系統(tǒng)維護(hù)管理規(guī)范

適用于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的公共照明系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理。

1.基本要求

設(shè)施設(shè)備維護(hù)部應(yīng)熟悉物業(yè)區(qū)域各樓層區(qū)域燈光布局，監(jiān)控各區(qū)域普通照明、

景觀照明及應(yīng)急照明定時(shí)開(kāi)啟情況，并與現(xiàn)場(chǎng)人員進(jìn)行確認(rèn)。對(duì)未定時(shí)開(kāi)啟區(qū)

域及時(shí)手動(dòng)開(kāi)啟，并根據(jù)季節(jié)和天氣變化調(diào)整各區(qū)域照明。

2.維護(hù)管理

2.1制定公共照明節(jié)能管理制度，照度符合GB50034《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。

2.2每天一次巡檢餐廳、電梯間、停車(chē)場(chǎng)、通道、光彩照明、景觀照明、霓虹燈等

公共部位照明，有效亮燈率98%以上，如有缺損及時(shí)更換。

2.3每月一次巡檢公共照明電源柜，若有問(wèn)題及時(shí)處理，保證設(shè)備正常運(yùn)行和安全

用電。

避雷系統(tǒng)維護(hù)管理規(guī)范

適用于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的避雷系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)管理。

1.每年雨季前由防雷中心對(duì)建筑物避雷系統(tǒng)進(jìn)行檢測(cè)，留存檢測(cè)合格報(bào)告，同時(shí)

動(dòng)員和組織客戶對(duì)其自用的重要設(shè)施設(shè)備進(jìn)行防雷檢測(cè)。

2.保持避雷設(shè)施的完整性，不得擅自拆除、遷改避雷設(shè)施。

3.每半年對(duì)樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線、避雷網(wǎng)、屋面設(shè)備、其它金屬物

體的接地裝置進(jìn)行全面檢查，有問(wèn)題及時(shí)解決:如發(fā)現(xiàn)引下線受到嚴(yán)重腐蝕，其

腐蝕程度占截面積的30%以上的應(yīng)及時(shí)更換；如發(fā)現(xiàn)接頭松脫要立即緊固。

4.接閃器與引下線和接地體的連接必須牢固可靠，接地電阻值應(yīng)符合規(guī)定要求，

不大于10。o

5.每季度對(duì)強(qiáng)、弱電井、設(shè)備間內(nèi)的機(jī)電設(shè)備、配電柜接地裝置進(jìn)行檢查，每月

對(duì)變配電設(shè)備接地裝置、避雷器進(jìn)行檢查，保證所有機(jī)電設(shè)備、配電柜（箱）、

管道、金屬構(gòu)架物接地良好。

6.寫(xiě)字樓建筑物（無(wú)特殊計(jì)設(shè)要求情況下）接地電阻標(biāo)準(zhǔn)：

6.13類建筑接地電阻：W10Q；

6.22類建筑接地電阻：W4Q；

6.3計(jì)算機(jī)房接地電阻：W4Q

高空作業(yè)設(shè)備維護(hù)管理規(guī)范（擦窗機(jī)）

適用于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的高空作業(yè)設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)管理。

1.設(shè)備每2年需經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，安全裝置完好并在有效期內(nèi)。

2.由專業(yè)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行管理、記錄。

3.設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴(yán)禁超載。

4.作業(yè)前應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)電系統(tǒng)安全檢查與運(yùn)行狀態(tài)的確認(rèn)。

5.吊籃運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)傾斜。

6.設(shè)備各儀表指示準(zhǔn)確，各類開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈活；通訊設(shè)備正常。

7.在運(yùn)行中，不得隨意卸開(kāi)裝置的護(hù)罩、封門(mén)及其他裝置。

8.設(shè)備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按規(guī)定方法予以

鎖定。

9.每季對(duì)設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行檢查及保養(yǎng)，對(duì)提升系統(tǒng)進(jìn)行全面測(cè)試。清除灰塵、滴漏

的液體以及可能打滑的其他物質(zhì)因素。

計(jì)量檢測(cè)設(shè)備維護(hù)管理規(guī)范

適用于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的計(jì)量檢測(cè)管理。

1.維護(hù)管理

1.1建立計(jì)量器具臺(tái)帳，制定周期檢定、校準(zhǔn)計(jì)劃表。

1.2計(jì)量器具按規(guī)定進(jìn)行周期檢定、校準(zhǔn)。

1.3按規(guī)定周期記錄電能表、煤氣表、水表等計(jì)量數(shù)據(jù)，計(jì)算能源消耗量，建立數(shù)

據(jù)檔案并進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。

1.4未經(jīng)檢定合格的計(jì)量器具不得投入使用。

2.相關(guān)文件

2.1測(cè)量和監(jiān)控裝置管理規(guī)定HC/XG-WY-036-2008(B/0)

設(shè)備責(zé)任人制度

為了加強(qiáng)對(duì)主要設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，提高設(shè)備管理水平，特制訂本制度。

1.建筑區(qū)劃內(nèi)主要設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)實(shí)行責(zé)任落實(shí)到人。設(shè)備責(zé)任人為本項(xiàng)目的設(shè)

施設(shè)備維護(hù)人員，設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人按操作系統(tǒng)范圍確定各主要設(shè)備的具

體責(zé)任人。

2.責(zé)任人對(duì)責(zé)任設(shè)備負(fù)有日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、處理故障和狀態(tài)記錄的責(zé)任,

故障處理結(jié)果要及時(shí)反饋。

3.責(zé)任人對(duì)所屬設(shè)備負(fù)有與其它相關(guān)專業(yè)默契協(xié)調(diào)配合的責(zé)任。

4.有權(quán)對(duì)操作人員的操作方法提出要求，對(duì)異常操作進(jìn)行制止或提出異議，同時(shí)

提出建議處理方案（包括對(duì)不聽(tīng)勸告者提出考核建議）。

5.設(shè)備異常的處理：

5.1屬于責(zé)任人范圍內(nèi)的設(shè)備，其維護(hù)保養(yǎng)與故障處理以責(zé)任人為主，如故障較大

則可要求上級(jí)安排人員配合。

5.2當(dāng)設(shè)備故障超出責(zé)任人專業(yè)工種范圍時(shí)，責(zé)任人需及時(shí)向有關(guān)專業(yè)人員及上級(jí)

報(bào)告，由專業(yè)人員處理，責(zé)任人配合。

5.3當(dāng)所屬設(shè)備屬于對(duì)外委托的維護(hù)保養(yǎng)范圍時(shí)，有責(zé)任對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行全面的監(jiān)

護(hù)。設(shè)備有異常時(shí)，及時(shí)通知外委公司，并做好相關(guān)記錄。

6.設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，在材料、工具齊全的情況下，原則上堅(jiān)持“當(dāng)天問(wèn)題當(dāng)天處

理”。對(duì)于情況特殊、處理耗時(shí)較長(zhǎng)的故障，在采取應(yīng)急措施的情況下可根據(jù)具

體情況適當(dāng)放寬，但最長(zhǎng)不得超過(guò)三天。否則對(duì)其工作能力記過(guò)一次，超過(guò)三

次的，將給予行政處罰。

7.因設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)不力而造成較大損失，或處理故障過(guò)程中因處理不當(dāng)而造成較

大損失者，根據(jù)后果的嚴(yán)重程度，責(zé)任人承擔(dān)直接損失的2~10虬

8.班組負(fù)責(zé)人有責(zé)任督促下屬員工定期對(duì)設(shè)備監(jiān)督檢查，否則承擔(dān)管理責(zé)任。

9.設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人有責(zé)任不定期抽查各設(shè)備狀況，否則承擔(dān)管理責(zé)任。

設(shè)備事故管理規(guī)定

為避免和減少事故的發(fā)生，減少故障停機(jī)時(shí)間，為客戶提供便捷的辦公環(huán)境，特制

定本管理規(guī)定。

1.事故定義，凡正式投入使用的設(shè)備，在使用中不論何種原因造成的零件、構(gòu)件

損壞，致使設(shè)備運(yùn)行突然中斷者，稱為設(shè)備事故。

下列情況不列為設(shè)備事故：

1.1設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修、檢查。

1.2設(shè)備因技術(shù)狀況不好而安排的臨時(shí)檢修。

1.3在使用過(guò)程中設(shè)備的安全保護(hù)裝置正常動(dòng)作，安全件損壞而造成其它設(shè)備損壞

者。

1.4不可抗拒的自然災(zāi)害造成設(shè)備損壞。

2.事故類別

2.1一般事故：未造成人員傷害且修理費(fèi)用一般設(shè)備在