土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)：剩余法考點(diǎn)鞏固

土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)：剩余法考點(diǎn)鞏固1、單選

剩余法是根據(jù)（）來估算土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。A.房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期總價(jià)格與總支出的差額B.房地產(chǎn)開發(fā)的總收益C.房地產(chǎn)的年租收入D.房地產(chǎn)的建造總成本和總利潤(rùn)正確答案：A（江南博哥）參考解析：根據(jù)剩余法的公式：土地價(jià)格=房屋的預(yù)期售價(jià)-建筑總成本-利潤(rùn)-稅收-利息。2、單選

評(píng)估對(duì)象土地上的（）受政府規(guī)劃的限制。A.建筑高度B.建造成本C.建筑物裝修檔次D.物業(yè)管理方式正確答案：A3、多選

剩余法估價(jià)中，確定評(píng)估地塊最佳利用方式的內(nèi)容包括（）。A.土地用途B.建筑容積率C.土地覆蓋率D.建筑物高度正確答案：A,B,C,D參考解析：選擇最佳的開發(fā)利用方式的內(nèi)容包括土地用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，其中最重要的是要選擇最佳的土地用途。4、多選

除作為土地估價(jià)的基本方法之一外，剩余法一般還可以應(yīng)用于（）。A.預(yù)測(cè)項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)B.預(yù)測(cè)項(xiàng)目建設(shè)成本控制標(biāo)準(zhǔn)C.測(cè)算項(xiàng)目資金合理的利用率D.測(cè)算項(xiàng)目建設(shè)周期正確答案：A,B參考解析：預(yù)測(cè)項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)、預(yù)測(cè)項(xiàng)目建設(shè)成本控制標(biāo)準(zhǔn)是剩余法的適用范圍。5、多選

采用剩余法評(píng)估地價(jià)時(shí)，一般可采用（）對(duì)開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。A.市場(chǎng)比較法B.成本逼近法C.假設(shè)開發(fā)法D.收益還原法正確答案：A,D參考解析：對(duì)開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法。6、多選

土地的開發(fā)周期一般根據(jù)土地開發(fā)的（）確定。A.面積規(guī)模B.難易程度C.資金來源D.規(guī)模要求正確答案：A,B7、單選

采用剩余法估價(jià)時(shí)，計(jì)算利息應(yīng)以房地產(chǎn)建設(shè)過程中的全部預(yù)付資本為計(jì)息基礎(chǔ)，其中預(yù)付資本主要包括（）。A.開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、銷售稅費(fèi)B.地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)C.地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、開發(fā)商利潤(rùn)D.地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、折舊費(fèi)、專業(yè)費(fèi)正確答案：B參考解析：不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的預(yù)付資本包括地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等。8、單選

采用剩余法評(píng)估地價(jià)時(shí)，根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來變化趨勢(shì)，一般采用（）和長(zhǎng)期趨勢(shì)法結(jié)合估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。A.市場(chǎng)比較法B.收益還原法C.成本法D.標(biāo)準(zhǔn)法正確答案：A9、多選

不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的預(yù)付資本通常主要包括（）。A.地價(jià)款B.建安工程費(fèi)C.專業(yè)費(fèi)用D.利息正確答案：A,B,C參考解析：不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的預(yù)付資本包括地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)和不可預(yù)見費(fèi)等。10、單選

剩余法除可用于評(píng)估土地價(jià)格外，還可以用于（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析B.房地產(chǎn)純收益估測(cè)C.評(píng)估建筑質(zhì)量D.物業(yè)管理評(píng)估正確答案：A參考解析：剩余法的適用范圍：（1）開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價(jià)或測(cè)算項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)、項(xiàng)目最高控制成本費(fèi)用；（2）將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(jià)（建筑費(fèi)為整理費(fèi)用）；（3）現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。其中，開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價(jià)或測(cè)算項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)、項(xiàng)目最高控制成本費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析內(nèi)容。11、單選

某宗位于主干道旁的工業(yè)用地，廠區(qū)內(nèi)為硬化路面、自供水，廠區(qū)外鋪設(shè)有市政供水、排水、供熱、燃?xì)獾裙芫W(wǎng)以及通信電纜、供電電網(wǎng)，則在土地價(jià)格評(píng)估時(shí)，土地開發(fā)程度應(yīng)設(shè)定為（）。A.宗地紅線外"三通"（通路、通電、通水）及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整B.宗地紅線外"五通"（通路、通電、通上水、通信、通氣）及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整C.宗地紅線外"五通"（通路、通電、通下水、通信、通氣）及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整D.宗地紅線外"七通"（通路、通電、通上水、通下水、通信、通氣、通熱）及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整正確答案：D12、多選

下列費(fèi)用中，屬于土地開發(fā)費(fèi)的有（）。A.耕地開墾費(fèi)B.小區(qū)開發(fā)配套基金C.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)D.造地費(fèi)正確答案：B,C參考解析：土地開發(fā)費(fèi)有3種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。13、多選

某評(píng)估公司接受委托評(píng)估一幢8層商住樓的底層商鋪土地價(jià)格，該商住樓建于1999年6月，使用良好。公司派出估價(jià)人員收集附近類似商鋪買賣價(jià)格后決定采用剩余法評(píng)估，則估價(jià)人員應(yīng)做的工作包括（）。A.確定土地最佳利用方式B.估算評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)C.計(jì)算建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)及相關(guān)稅費(fèi)D.計(jì)算（剝離）土地價(jià)格正確答案：B,C,D參考解析：使用良好則不用確定土地最佳利用方式。采用剩余法的估價(jià)步驟為：（1）調(diào)查清楚待估宗地的基本情況；（2）最佳開發(fā)利用方式的確定；（3）估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排、開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算；（4）開發(fā)成本的計(jì)算（包括建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)、租售費(fèi)用）；（5）利息的計(jì)算；（