物業(yè)成本合約部工作計劃

物業(yè)成本合約部工作計劃第1篇物業(yè)成本合約部工作計劃第1篇XXX公司

成本采購部2011年工作計劃

成本采購部是公司的重要職能部門，肩負著公司工程項目“成本預算、成本核算、成本采購、合同管理”的使命，圍繞以上工作核心抓好工程施工的“事前、事中、事后”控制，達到節(jié)約成本、降低造價、提高公司效益的目的。2011年工作計劃目標如下：

第一：做好招標采購工作，不斷提高招標采購水平

在公司業(yè)務不斷提升的情況下，規(guī)范材料采購、工程承包手續(xù)，按照競爭、擇優(yōu)的市場原則由市場決定供應商承包價格，有效降低建設安裝成本，為公司提高效益創(chuàng)造良好的基礎，不斷完善招標采購工作，提高招標工作質量。

1.做好招標采購的計劃管理：

根據(jù)公司開發(fā)工程項目的需要，制定詳細的招標采購計劃，明確擬采購項目概況、采購范圍、數(shù)量、技術要求、市場狀況及招標采購進度計劃。

2.嚴格執(zhí)行招標程序，提高招標工作質量：

招標工作質量控制將按照程序規(guī)范、嚴謹細致、充分競爭、事前預測、事中控制、事后總結的工作原則，通過招標文件規(guī)范程序，完善合同、合理低價的方法，不斷提高招標工作質量。

3.滿足項目施工進度要求、服從服務于公司整體大局：

在規(guī)定時間內完成招標工作，滿足項目建設整體進度需求。這就要求我們自覺按照公司“招標邀請、招標實施、開標、評標、定標”等一整套工作程序，提早規(guī)劃，完善招標前提條件，進行市場狀況調查，建立戰(zhàn)略供應商名錄等工作。

第二：做好合同管理工作

合同管理是保證工程建設進度、保證工程建設質量、提高公司效益的法律保障和重要工具，是成本控制工作的前提條件和重要內容。

1.及時溝通，做好合同談判工作：

已招標項目將按照招標文件要求，緊密聯(lián)系招標合同規(guī)定的原則進行談判；未招標項目按照及時溝通，多家比較、參照市場及公司慣例，盡力爭取合同有利條件，以滿足整體工作目標的原則進行合同談判。

2.做到起草合同文本嚴謹、細致、思維清晰、條款清楚并嚴格執(zhí)行合同評審制度：

為此我們將加強法律法規(guī)和合同管理理論、管理方法學習，不斷總結，以使合同文本更嚴謹、細致、規(guī)范、標準；并逐步形成公司自己的標準合同文本格式。

3.做好合同交底及合同跟蹤工作

合同簽訂后將進行合同交底，全面陳述合同工作范圍、目標及合同執(zhí)行要點、合同付款條款，合同風險防范等。安排專人進行合同跟蹤，堅持合同臺賬制度，嚴格付款管理和結算管理，為公司項目工程質量、工程進度、成本控制提供全面支持。

通過合同管理提高公司整體管理水平，增加效益、防范工程建設中的風險的一項重要工作，并在工作中不斷完善合同管理制度、程序、方法和內容，提高合同管理水平。

第三：做好成本控制工作

我們深知成本控制水平的高低直接影響公司工程項目的建設成本和收益，當前公司正在進行XXX項目的驗收階段，XXX項目的施工也緊鑼密鼓的進行中，XXX項目的施工也逐步臨近，其他中小型項目也是成本控制的重心，在市場材料成本不斷攀升的今天做好材料及施工成本控制異常重要，按照計劃、嚴格控制、有效降低工程造價為目標進行全面成本控制：

1.對中小型項目如：XXX項目，接下來的工程采購材料嚴格按照原制訂的材料使用計劃進行控制，對超出計劃材料要查明原因，并對非我方原因造成的更改進行簽證，對超出圖紙設計的部分進行先簽證后制作的原則，嚴格成本控制。

2.對XXX重點項目的材料采購要由公司統(tǒng)一管理，控制采購成本，嚴格審核工程施工單位提交的工程量及工程成本，嚴格執(zhí)行合同，及時解決施工過程中涉及的合同跟蹤、工程量認定、成本控制工作，做到工程量準確，結算價格合理、零差錯。

第四：完善倉庫管理制度、合理儲備材料庫存

合理儲備材料庫存即不占用太多的資金又能很好的為各工程項目提供及時的材料需求，更好的為工程服務。

1.對零售項目及施工現(xiàn)場的倉庫庫存要定期清理，定期盤點及時采購短缺材料，完善匯報制度。做到庫內物品堆放整齊，分類擺放，無短缺

現(xiàn)象、無積壓物資情況，合理利用空間。

2.提高倉管員的業(yè)務技能，能更好地分辨材質優(yōu)劣，把好材料入庫出庫關，把好材料進場第一關，做到心細，嚴謹，遇事沉著冷凈。

3.及時清理報廢物資及工具，對于報廢、拆下后無法再次利用的材料、工具施行報批制度，上報總經理，經總經理批準后做報廢處理，所得

收入上交財務。

以上是成本采購部2011年部門工作計劃，整個計劃還不完善，還存在佷多問題待解決，我們將根椐公司領導要求及公司相關部門工作計劃情況進行整體調整，我們深感責任重大，成本采購部門將以務實、團結、開拓、創(chuàng)新的精神、以嚴謹、細致、誠信、務實的執(zhí)業(yè)準則，扎實工作，勤勞苦干，圓滿完成各項任務。

XXX公司成本采購部2011年1月1日

物業(yè)成本合約部工作計劃第2篇成本部2010年工作總結及2011年工作計劃——立足本職，勇于創(chuàng)新

時光飛逝，轉眼又至歲末，回眸2010年，展望2011年，由于我部的工作貫穿整個房地產項目開發(fā)的全過程，從前期可行性研究、資金計劃編制，組織安排項目考察、篩選隊伍，到招標議標、合同價格確定及合同簽署，以及中間的合同履行、現(xiàn)場簽證及設計變更核算、進度款審核、造價控制，乃至后期的竣工結算、銷售面積計量、成本核算、資金計劃實現(xiàn)等等，涉及內容多而雜。尤其多個項目在同時啟動的情況下（如“香樹麗舍大一期”項目現(xiàn)已進入收尾階段，“香樹麗舍大二期”也已開始概念性方案設計，以及厚島、虎門、深圳等項目的啟動等），2011年工作更要統(tǒng)一部署，合理調配。

現(xiàn)將幾個月來在成本控制及管理上的一些設想及在未來一年里的工作概括如下：

一、2010年工作總結

在入職這三個月里完成了如下工作：

1、江西建工合同糾紛的談判及協(xié)調，簽訂了補充協(xié)議；

2、參與總包合同的暫定價材料認質定價工作，主要材料已基本完

3、每月進度款及合同付款的審核確認；

4、嶺南一期施工完成苗木的確認工作及一期整改方案的概算；

5、組織7#樓樣板房及營銷中心二樓項目的施工單位考察、招標1

定標、預算清單編制、合同起草簽訂等工作；

6、高低壓工程施工單位考察、招標定標、預算清單編制、合同起草、簽訂等工作；

7、集中抄表工程的單位選擇及合同價款確定，成本為同行最低水平；

8、厚島小苑項目的合同談判、起草、簽訂、相關成本審核及進度款支付；

9、“香樹麗舍大二期”項目方案設計單位考察、選擇，合同起草、談判、簽訂；

10、海大一期裝修結算審核；

11、2011年工程資金計劃；

12、營銷中心音響工程合同起草、談判、簽訂及進度款支付；

13、山菜田公司裝修結算審核；

14、杰高監(jiān)理合同簽訂；

15、其它零星成本分析及結算審核等。

在過去一年的工作中，已逐步融入“億兆”這個大家庭，使自己的工作協(xié)調能力有了進一步的提高，在明年的工作中，會更加完善自己，將部門工作做得更好。

二、2011年工作計劃

（一）項目管理

1、香樹麗舍大一期項目：香樹麗舍項目去年簽訂合同39

份，涉及金額2940萬元，去年累計支付款項6600萬元，現(xiàn)1、2、3、8棟主體已經封頂，4、5、6、7棟主體也

已10層以上，明年工作除施工總承包、工程監(jiān)理、消

防施工、沉降監(jiān)測觀測、白蟻防治、人防設備安裝、電

梯工程、小區(qū)園林綠化工程、管道煤氣工程、游泳池工

程、貝爾高林環(huán)境設計費、園林硬景施工圖設計費、高

壓變配電設計費、高壓配電施工、低壓集抄系統(tǒng)、板房

等精裝修工程等19份合同的進度款支付及合同跟進

外，發(fā)動機、市政電磁表、信號覆蓋、泛光照明、有線

電視、1#樓的精裝修設計及施工等合同的起草、簽訂和

招投標工作，累計計劃支付金額約億元。

2、香樹麗舍大二期：香樹麗舍大二期現(xiàn)已經在做概念性方

案階段，預期在2011年9月開始施工，明年要著手完

成方案設計、交通影響評價、環(huán)境影響評估、人防設計、施工圖設計、地震評價、地質勘察、施工圖審查、深基

坑支護設計.監(jiān)測、景觀園林設計等合同的起草、簽訂

及招投標工作，前期預計費用大約1000萬元（以實際

開發(fā)計劃為準）。

3、厚島小苑項目：此項目占地面積約3000平方米，建筑

面積約2000平方米，現(xiàn)水池及地下室正在施工中，預

計明年2月前主體完工，明年5-6月份投入使用，預計

投資2000萬元，其中土建約620萬元，園林433萬元，裝修947萬元,需要完成園林綠化、裝修、安防等合同

起草及簽訂工作。

（二）成本控制及管理

房地產開發(fā)是一個漫長而復雜的過程，建設周期長，前期成本投入大，因此每個決策者對投資回收期及回報率都是極為關注的，而成本控制貫穿房地產開發(fā)的全程（從前期可行性研究階段，設計、施工、銷售階段，到物業(yè)管理及項目后評估階段），因此一個項目最終的利潤多少，直接取決于全過程成本控制的好壞，在銷售價格均等的情況下成本越低利潤越大：

1、加強現(xiàn)場簽證、設計變更及進度款的審核工作

2、密切關注市場動態(tài)，及時掌握市場信息

3、制定目標成本，完善成本控制體系

4、日常成本測算，為成本控制提供依據(jù)

5、編制預決算，使合同價款趨近合理

6、項目投資分析，為投資決策提供理論準備

7、分階段控制成本

1）立項階段：成本測算，項目經濟評價

2）策劃階段：選擇性價比最好的產品，制定產品目標與

發(fā)展計劃

3）設計階段：

A、方案：最經濟合理方案，符合項目定位

B、初步：材料設備的合理選型

C、施工圖：限額設計，圖紙的質量和時間保證

4）招投標階段：通過市場競爭找到合適的價格和單位，簽訂完備的合同

5）施工階段：變更、簽證的管理，付款審核

6）竣工階段：結算、索賠辦理，項目后評估

（三）合同起草、跟進及管理

1、嚴格把控合同條款

2、認真核實付款條件及節(jié)點

3、時刻掌握工程進展情況

4、處理合同糾紛及索賠事宜

5、監(jiān)督合同執(zhí)行情況

（四）合作單位篩選及招投標工作

1、多方搜集挑選施工單位，安排考察，積累客戶資源，為

施工做準備

2、制定完善的招投標管理體系，擇優(yōu)選擇合作伙伴

3、編制嚴謹可行的招投標文件

（五）部門管理及建設

1、制定復核機制及24小時回復制

2、加強專業(yè)知識學習

3、增進團結及凝聚力

4、培養(yǎng)良好的職業(yè)道德及素養(yǎng)

5、完善部門管理制度

（六）工作建議及制度、流程的改進

1、統(tǒng)籌、計劃、執(zhí)行能力

通過三個月的實踐工作，特別是通過香樹麗舍一期項目的建設現(xiàn)狀，也看到了我們的管理中還存在很多的不足。在統(tǒng)籌能力上有一定欠缺，有的地方計劃還不夠詳細、執(zhí)行力還不夠強等等，建議公司將在這些方面多下功夫。

2、企業(yè)的快速反應及發(fā)展需求

在很多問題上我們的組織在應對外部環(huán)境變化時的內

部反應速度太慢，應加強組織管理體系的建設，做到快速反應以應對外部環(huán)境的不斷變化，始終使我們的企業(yè)站在有利的位置，利于不敗之地。

3、成本管理的完整化

目前我們部門僅僅負責工程開發(fā)成本的把控及管理，即前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套建設費等，其它成本無從把控，公司應制定目標成本，由專業(yè)部門在項目實施中以實際發(fā)生費用修正目標成本，將成本控制在合理范圍內，達到項目利潤最大化。

新的一年新的開始，我部在新的一年里，會再接再勵，堅持正確的方向和觀點，努力學習，補充自己的不足，敢于創(chuàng)造新的管理及工作模式，為公司的發(fā)展壯大貢獻我們的微薄之力。

成本部

2010年12月15日

物業(yè)成本合約部工作計劃第3篇房地產企業(yè)預算合約部工作計劃

一、信息價收集

總包招標前完成主材信息價格收集，包括鋼筋、混凝土、門窗、涂料等材料及設備租賃價格，人工工資，稅金等政策文件，預計2015年4月中旬完成。

二、目標成本

年1月底完成方案版目標成本編制

年5月底，圖紙完成，編制施工圖版目標成本，成本科目必須細致，以準確預估招標金額。

三、合約規(guī)劃

1.施工圖版目標成本編制完成后，根據(jù)圖紙及項目情況，編制完成合約規(guī)劃，并遵照目標成本進行招標工作。

2.合約規(guī)劃以目標成本為基礎，原則上不突破目標成本，分清合同和繳費情況，預計2015年6月初完成。

四、招標工作

1.前期監(jiān)理、咨詢單位、地勘等招標預計2015年2月15日之前完成投標工作。

2.總包單位招標待圖紙完備后，報總部統(tǒng)一招標并配合相關工作。

3.設備及材料采購根據(jù)工程部進度計劃提前完成簽約，大宗采購預留制造周期。

五、動態(tài)成本施工圖版目標成本及合約規(guī)劃完成后，及時進行動態(tài)成本編制工作，包含已發(fā)生費用、合同金額、預估待發(fā)生費用、簽證變更費用等，以形成控制動態(tài)，跟蹤合同執(zhí)行情況并設置預警信息，本工作預計2015年6月底完成。

六、合同管理

根據(jù)合同管理辦法開展工作，編制項目公司合同管理細則，以形成項目公司合同會簽及流轉流程。本工作預計2015年4月底完成。

七、合同執(zhí)行

1.按時完成進度款審核及暫估價材料核價工作。

2.除甲方指令及設計變更外，原則上不得辦理簽證，簽證辦理符合0地產制度要求。

3.對照目標成本，實時跟蹤合同執(zhí)行情況，并預估可能要增加投資的地方，分析原因。

八、咨詢單位管理

1.制定對咨詢單位考核細則，按照考核結果對咨詢單位支付服務費，對咨詢單位工作失誤或不負責情況進行處罰。2.合理利用咨詢單位在造價行業(yè)的優(yōu)勢，準確計算相應工程量，價格指標等，以形成本行業(yè)本部門信息庫，對后續(xù)工程有指導意義。

九、現(xiàn)場工作

每周至少去兩次現(xiàn)場，熟悉施工工藝，對比定額及圖紙，尤其是不一致部位，要及時拍照取證，以利于以后調整價款及結算審核工作。

十、結算初審

在合理時限內對施工單位所報結算資料進行初審并上報公司總部。對涉及到價款調整的資料，要驗證有效性，合理性，全面性。

成本部2010年工作總結及2011年工作計劃——立足本職，勇于創(chuàng)新時光飛逝，轉眼又至歲末，回眸2010年，展望2011年，由于我部的工作貫穿整個房地產項目開發(fā)的全過程，從前期可行性研究、資......

物業(yè)成本合約部工作計劃第4篇成本合約部2011年工作計劃保障措施

2011年本部門工作主要是進度款支付審核工作和**三個項目甲分包、甲供材的招標工作。為了保障年度工作計劃的順利完成，需要采取以下幾個方面的措施：

1.公司定員定崗的標準盡快配齊人員，新招聘人員應素質較高，充分發(fā)揮以點帶面的作用。

2.每周組織一次業(yè)務知識學習，由本部門人員輪流講課，互相學習，盡快促進員工素質提高。

3.盡早完善公司的制度流程，嚴格按公司制度流程工作。

4.與項目部、總工辦等部門及招標委員會成員加強溝通，提高招標效率。

7.通過公司企業(yè)文化宣講、職業(yè)素質培養(yǎng)、員工待遇提高來加強員工凝聚力、向心力。提高敬業(yè)愛崗、積極主動、認真負責的工作態(tài)度。

物業(yè)成本合約部工作計劃第5篇2014年成本合約部工作計劃

整體工作任務及目標：建立健全控制性組織架構，按成本控制模式建設團隊，建立合同風險機制、詢價審價機制、采購成本控制機制、動態(tài)成本控制機制、結算審核定案機制為核心的成本管理體系，確定預算編制、過程洽商審核、材料認價、付款審核、立項成本測算主體、銷售面積計算、招標配合及合同簽訂的成本管理體系。

1、定期組織部門員工相互學習交流，熟悉新工藝、新規(guī)范及專業(yè)性較強的行業(yè)，熟悉設計圖紙內容、工程量清單內容及合同履約條款，做好知識儲備，以利于開展本職工作；

2、參與公司項目規(guī)劃、項目總進度計劃及工程投資概算編制工作；

3、參與討論工程發(fā)包方案，如發(fā)包方式、發(fā)包內容、設計文件優(yōu)化及施工費用市場價格估算等；

4、深入工程施工現(xiàn)場，做好跟蹤審計工作；

5、做好與相關職責部門的工程投資概算及設計方案優(yōu)化工作；

6、配合公司總部完成工程竣工審計及竣工結算工作；

7、按照部門職責及內部員工崗位職責要求，及時準確的完成部門本職工作，并做好對本部門員工職業(yè)道德的監(jiān)管工作；

8、及時完成公司領導安排的其他工作

物業(yè)成本合約部工作計劃第6篇成本預算部2013年度工作計劃

轉眼之間即將進入新的一年2013年，新年新氣象，在總結過去的同時要求對新的一年一個好的計劃，我是一個從事多年建筑、裝飾及機電安裝預算人員，故在很多方面都要有一定的要求，嚴把成本，提高自身的素質，虛心向前輩和大家學習，這樣才能在新的一年里取得更大的成績和進步。

2013年是公司發(fā)展的重要的一年，亦是成本預算部成長的重要一年，做為公司成本預算部，定會以公司效益為前提，做好投標預算、工程結算、施工成本把控。

成本控制的直接對象是產品或服務的成本開支，實質上成本控制的主要對象是管理過程中的“人”及項目負責人管理制度。只有大家都自覺履行成本控制的職責，才能有效地控制成本。成本管理并不單單是我們成本部的事情，只有大家按流程辦事，則成本意識便會提高，都能自覺負擔起所謂成本管理的重任，才能把握好成本，為公司創(chuàng)造更高的利潤。

施工過程階段成本控制是最重要的一環(huán)。首先要優(yōu)選施工隊伍，簽訂安裝合同，實行人工工資總承包包干制、施工合同嚴格按照建筑市場管理條例簽訂，凡涉及到外包施工隊所使用的小型勞動工具及機具等（土建：推車以下一切施工用具都由施工承包人承擔；裝飾：公司負責總電源線配電箱，以下所有用具設備都由施工承包人承擔；機電安裝：承包人所用的一切用具及設備由承包人負責自理），公司成本部不予考慮，由各施工隊自行解決。凡是施工過程中所發(fā)生的臨時用工，各項目部必須及時準確提供所有臨時計日工人員名單工作內容及工日單價報公司成本部，凡是隱瞞不報，完工后增補成本部不予簽認，后果由各項目部自行承擔。

為更好的控制成本，各項目的施工管理主要負責人一定要了解投標文件內容,要加強隱蔽工程的驗收、變更通知單及簽證單，一并交成本部審核，列入工程決算用，合理組織施工。項目施工過程中盡量合理安排材料及設備堆放，減少場地材料的二次搬運費用及材料的二次加工費用，在保證工程質量的同時力求把成本降到最低，如果確實需要返工的必須由甲方發(fā)出書面指令，從2013年開工項目開始所變更及其他增減部分，項目部必須由甲方項目部經理發(fā)出書面指令，成本部方予以核算成本，否則成本部不予核算，如果造成公司影響由項目部負責。各項目盡量壓縮各項費用開支，降低成本，以便能提高市場競爭力。對施工隊嚴格按規(guī)定和合同撥付施工隊的進度款、嚴格按工程圖紙施工，如承包人增加工資及費用時，（項目部簽證必須先由成本部審核簽字認可后，項目部才給予增加工資及費用）。所有簽證盡量爭取先簽證后施工，防止先施工后簽證以至于最后決算造成成本增加及扯皮現(xiàn)象，給公司造成不必要的損失。

其次：材料采購要選用合理的材料供應商，及時掌握材料市場價格，及時準確地核算成本并把成本控制到最低。2013年采購人員要按項目部確認采購明細表內容進行市場詢價，一個產品必須有三家以上供應商報價，項目部按采購人員提供的供應商報價情況綜合評定品牌及單價選用后，再報成本部審核。項目施工過程中的新工藝等，成本部會及時地了解市場價格，嚴把成本關。成本部會根據(jù)市場價格波動及時調節(jié)成本，以便對成本進行良好的把控。所有項目的成本運行仍按公司規(guī)定執(zhí)行。

各項目部所發(fā)生的材料費用支出票據(jù)，必須于每周星期五之前報公司成本預算部按照審批采購明細單對照審核，確認后方可報賬，否則逾期不報的費用由各項目的負責人各自承擔。

各項目部所有承包施工合同內容必加條款：承包負責人施工前期自備小型用具費用、個人生活費及意外傷害險由承包方自行承擔，按

照進度方式，施工進度人工工資費用按工程實際進度的60%預發(fā)放，第二次付款工程施工質量驗收報告業(yè)主確認簽字后，付款至90%，實用期半年一次性結清尾款。

所有的計劃材料單必須由項目部確認簽字后，由采購人員進行市場調查詢價，詢價完簽字交成本部審核，如發(fā)現(xiàn)采購詢價有差別，成本部有權重新對材料單價進行對比詢價。

最后我個人建議：在今后投標過程中，請公司負責工程的領導及各部門參加投標的相關人員，認真閱讀招標文件內容，組織研究討論招標文件內容，對于招標文件存有疑問的地方，制定投標策略，這樣可以起到共知共鳴的效果。今后項目投標報價，成本控制在70%（人工、材料、機械、措施費、管理費、稅金等），毛利潤控制30%。

以上是我對2013年的一些設想，有不到位的地方，我希望得到公司領導、部門領導的正確引導和幫助。2013年我們成本預算部將以嶄新的精神狀態(tài)投入到工作當中，努力學習，提高工作能力，積極配合公司發(fā)展進程。

成本部工作計劃匯報人：魏明子

2012年12月15日

物業(yè)成本合約部工作計劃第7篇1、房屋完好率達100%，要求沒有破壞的立面，沒有改變使用功能，沒有亂建現(xiàn)象。

2、房屋設備維修合格率達100%，要求水、電設施隨報隨修。

3、衛(wèi)生清潔率達98%以上，要求日產日清，不過夜，無衛(wèi)生死角，無蚊蠅，無滋生地，無亂丟亂倒垃圾現(xiàn)象。

4、客戶滿意率達98%以上，要求各項管理與服務及時準確到位。

5、管理點無重大火災，刑事和交通事故，治安事故發(fā)生率在1%以下。

總之，物業(yè)公司要想在激烈的市場經濟競爭中立于不敗之地并創(chuàng)出自己的品牌，就必須走向制度化、正規(guī)化、科學化的管理之路。

一、做好日常工作，提高公司服務質量

這對于物業(yè)管理公司來說有一定難度，公司管轄范圍大，人員多且雜，所以說如果想找到物業(yè)公司的不足之處，隨時隨地都能找到。盡管如此，我們仍有決心把服務工作做的更好，為學校、為集團爭光。

二、整頓干部隊伍

物業(yè)管理公司由原四個中心整合而成，員工很多，公司成立之初，干部上崗時沒有進行競聘，經過將20__年時間的工作，部分干部能夠勝任工作，一部分能力還比較欠缺。經公司領導研究決定，今年會在適當時候進行調整，完善干部隊伍，選拔高素質、能力強的員工為基層領導。

三、合理規(guī)劃部門

公司建立之初部門的規(guī)劃經過一段時間的運作，有不盡完善的地方，特別是不能提高工作效率，提升服務質量。我們將基于第2點對公司部門進行進一步調整，合理劃分部門，現(xiàn)暫確定為五個部門，分別是學生公寓管理部、校園管理部、樓宇管理部、保安部、辦公室。

四、積極推動“撥改付”

“撥改付”工作對物業(yè)管理公司來說是至關重要的，從目前學校的運行狀況來看，物業(yè)公司的運行舉步維艱。特別是現(xiàn)在物業(yè)公司學生公寓、物業(yè)樓、校管部均存在責權不明的現(xiàn)象，這種模糊的界定使我們的工作在某些方面不方便開展工作。比方說一個“零修”的問題，“零修”的定義是什么，維修范圍多大?界限怎么分?現(xiàn)在還沒有明確的說明。

而我們的維修人員按領導指示，所有有能力修好的項目都是盡快修好，不管是否在我公司職權范圍內。這樣維修權責不明的狀況給我們的工作帶來了不小的困難，尤其是資金無法到位，讓我們的工作進退兩難。所以，有必要積極推進“撥改付”，做到各負其責、各盡其職，徹底避免推諉現(xiàn)象的發(fā)生。

五、進行定編、定崗、減員增效

考慮到物業(yè)管理公司隊伍龐大，經費比較緊張，公司準備盡量把年輕有作為的人吸收到工作崗位上來，不允許不敬業(yè)不愛崗的人占據(jù)重要的工作崗位，以免影響我們的服務質量。

六、有計劃、有步驟地進行干部、員工的培訓

我們已經做了5級崗到班組長的培訓，為期一個星期。培訓之后，每個班組長都寫了1500字左右的心得體會，大家普遍認為很有必要進行這樣的培訓。正是因為我們公司的領導看到現(xiàn)在這個現(xiàn)象，即集團，學校，包括公司的任務下達到班組長這一級或者到部門經理的時候，可能造成停滯。使得下面的員工不理解上面的精神，上面的精神沒有徹底傳達到每一位員工。

這樣勢必影響整個集團的服務質量的'提高?；谶@種考慮，我們已經進行了第一輪培訓，接下來，我們會有計劃、有步驟地將培訓普及，使每一位員工都有可能參與其中。

七、調動全公司員工積極性，多渠道進行創(chuàng)收

在后勤集團所有公司當中，論創(chuàng)收能力，我們公司恐怕是最低的，因為所有的工作都是圍繞“服務”這個主題進行的，創(chuàng)收很難。但是盡管很難，我們也要想方設法創(chuàng)造收益，“能創(chuàng)收一元錢，就決不創(chuàng)收一毛錢”，盡我們努力把創(chuàng)收工作做好。我們設想的具體辦法有：

(1)開展家政業(yè)務。物業(yè)管理公司隊伍中，很大一批是保潔員，也有很多干部有這樣的實際經驗。在家政這一方面從衛(wèi)生保潔做起，比較符合我公司目前實際，也是創(chuàng)收的一個切入點。

(2)辦公樓、教學樓、老師辦公室的定點、定事、定量清潔。

(3)花卉租擺和買賣業(yè)務。公司校管部有花房，現(xiàn)只是為會議提供花卉租擺業(yè)務。

我們考慮利用有限的資源，在花房現(xiàn)有規(guī)模能承受的基礎上擴大業(yè)務，逢年過節(jié)或有喜慶節(jié)日的時候把花卉擺放在需要的地方，其一是做好服務，另一方面也能創(chuàng)收。

(4)承接小型綠化工程。大型工程我們暫時還沒有能力承接，另外是受客觀原因的限制，目前我們只能與后勤管理處達成協(xié)議，適當?shù)脑谛瘸薪恿λ芗暗男⌒途G化。

(5)增強、增加為學生進行更多的有償服務項目。目前，物業(yè)管理公司對學生的有償服務項目有兩項，一個是全自動投幣式洗衣機;另一個是在學生公寓安裝了純凈水飲水機，提供有償飲水。這樣，不僅方便學生日常生活，還能為公司創(chuàng)收。

除此之外，我們公司領導班子集思廣益，努力在為學生服務方面下功夫，盡量做到社會效益與經濟效益兩豐收。

一、完善安全管理體系，建立長效管理機制

為了做好安全管理工作，物業(yè)部計劃在五月份成立保安組、保潔組、維修組歸口部門，在物業(yè)部的形式下，在公司副總經理管線領導下，負責公司的全盤安全工作。下設執(zhí)行小組，物業(yè)部以物業(yè)經理為小組成員，保安、保潔主管、維修主管為組員。同時公司實行主管級以上人員夜間巡崗制度，使項目在夜間公司各項目的突發(fā)應急事件得以快速穩(wěn)妥處理，安全隱患得以消除。具體到每人晚上在項目住宿并負責夜班的巡查工作。

二、實行半軍事化管理，培養(yǎng)保安精兵。

(一)嚴把進人關，狠抓基本功。

首先，在保安招聘過程中公司一直堅持“寧缺毋濫”的原則，建立了一套完整的保安員招聘、培訓和使用機制。對公開招聘和定點定向輸送來的男青年從身體素質、文化素質、政治素質等方面嚴格把關，經嚴格檢查后才能進入公司，在入職后試用期一個月，培訓期間滿后采用考核的方式，考核合格才能正式上崗。從此使上崗隊員能盡快的熟悉工作情況，進入工作狀態(tài)。

(二)有為才有位，實行帶班、隊長競爭上崗制度。

競爭上崗是一種科學選人用人機制，它有助于形成正確的用人選人導向，克服用人上的不正之風。過去挑選班長，實行的是一種“伯樂相馬”的用人方式，難免存在看關系、講來頭、憑交情、論親疏的情況。而公開的競爭上崗是一種“賽場比馬”的用人方式，它為廣大保安員提供了一試身手，一比高低的平等機會，這有助于保安員勤奮工作創(chuàng)出成績。今后只要努力工作，不斷提高自己，在公平競爭中就有獲得留用或晉升的機會。采取科學用人的機制。同時物業(yè)部將根據(jù)公司的要求，適當拉開保安員、班長、隊長的工資待遇，便宜層級管理，穩(wěn)定員工。

(三)保安食宿訓練一體化。

為了便于日常管理，公司物業(yè)部將實行保安員統(tǒng)一住宿、統(tǒng)一就餐、統(tǒng)一訓練，達到了公司半軍事化管理的目標。內容具體化，要求每天定點、定時訓練，適時有序。

三、細化內部管理，提升安全服務品質。

(一)實施保安管理標準化。

面對目前輕紡城與建材城嚴峻的治安形勢，為了使安全管理進一步規(guī)范化、標準化，創(chuàng)建新城一流保安隊伍的管理目標。物業(yè)部將制定《員工手冊》和《保安管理制度》等，其標準化的主要內容包含了物業(yè)安全管理人員職責標準化;治安保衛(wèi)管理制度執(zhí)行標準化;保安服務管理工作執(zhí)行標準化;安全應急事件處理工作標準化;安全管理工作考核及獎懲標準化等。標準化的實施有效的推動了整體安全工作的提升，使公司安全管理更加規(guī)范和細致。

(二)加強消防管理，減少火災隱患。

在消防管理過程中，以堅持“預防為主”、“防消結合”的思想。首先從物業(yè)服務的特點出發(fā)，在宿舍、辦公樓與房屋裝修巡檢等日常性工作中，始終把消防問題作為一個主要標準進行控制，確保防范在先。其次建立完善的公司保安管理檔案，落實目前租戶的緊急聯(lián)絡方式和聯(lián)絡人，使租戶在消防管理要有認識，在第一時間能與物業(yè)服務人員，特別是保安的聯(lián)系。第三，制定適應九園工業(yè)園區(qū)實際、實效性強的火災應急處理方案，使整個項目的滅火救災工作處于有序的運行狀態(tài)。第四由保安主管負責制訂消防月檢查的制度，對存在的問題隱患及時上報維修及更換、更新，使消防系統(tǒng)時刻處于完好狀態(tài)。

(二)強化技防系統(tǒng)運用，將人防、技防有機結合。

在做好人防管理的同時，物業(yè)部將運用各類技防系統(tǒng)做到操作規(guī)范、及時報修。對物業(yè)部的技防系統(tǒng)實行了統(tǒng)一管理，由姚主管主抓，建立各小區(qū)技防設施檔案，對規(guī)范操作、問題報修、維修養(yǎng)護等，使技防設施的有效利用率得到充分提高。同時為了使人防與技防的有機結合，要不定期組織進行各類綜合演練，通過演練與培訓增強保安員的實戰(zhàn)能力，保障了宿舍樓與辦公樓與在管區(qū)域內的財產安全和人身安全。

(三)成立專職巡邏監(jiān)督崗。

為了加強保安崗位人員監(jiān)督和夜間外圍巡查，物業(yè)部將根據(jù)公司進度成立巡邏監(jiān)督崗。白天負責檢查保安員的崗位形象和值勤紀律，夜間負責各小區(qū)外圍巡查和突發(fā)事件的緊急處理。巡邏監(jiān)督崗的成立，一方面對檢查過程中發(fā)現(xiàn)的保安員崗容風紀和值勤狀況等方面出現(xiàn)的問題及時糾正，并對違紀人員給予教育批評，嚴重者報公司給予處分，從而嚴整隊伍作風，有效提高值勤質量;另一方面由于巡邏監(jiān)督崗良好的機動性使夜間項目的外圍安全得到了保障，保證了夜間突發(fā)事件及時調度、及時處理，使區(qū)域防范工作得到深化和加強。

綜上所述，物業(yè)部今年的重點工作放在安全管理上，包括對資產的重點清點與臺賬管理，同時在防汛、防寒上

為了加強保安崗位人員監(jiān)督和夜間外圍巡查，物業(yè)部將根據(jù)公司進度成立巡邏監(jiān)督崗。白天負責檢查保安員的崗位形象和值勤紀律

開展工作。在安全管理工作中將根據(jù)新城公司這幾年的工作經驗，進行充分總結，吸取經驗教訓。同時，物業(yè)部充分認識到目前的管理安全工作距離現(xiàn)實的要求還存在較大差距，物業(yè)部將在今后的安全管理工作將仍以服務為重點，提高安全服務品質，在公司領導的指導下，使整體安全服務工作再上一個新臺階，爭取20__年以嶄新的面貌為新城貢獻為量。

根據(jù)《物業(yè)管理公司發(fā)展思路及具體實施方案》的計劃，和公司在20xx年的情況，在綜合考慮研討的情況下，制訂物業(yè)公司20xx年的工作計劃。

20xx年，是物業(yè)公司致為關鍵的一年。工作任務將主要涉及到企業(yè)資質的換級，企業(yè)管理規(guī)模的擴大，保持并進一步提升公司的管理服務質量等具體工作。物業(yè)公司要在殘酷的市場競爭中生存下來，就必須發(fā)展擴大。因此，20xx年的工作重點將轉移到公司業(yè)務的拓展方面來。為能夠順利的達到當初二級企業(yè)資質的要求，擴大管理面積、擴大公司的規(guī)模將是面臨最重要而迫切的需求。同時，根據(jù)公司發(fā)展需要，將調整組織結構，進一步優(yōu)化人力資源，提高物業(yè)公司的人員素質。繼續(xù)抓內部管理，搞好培訓工作，進一步落實公司的質量管理體系，保持公司的管理質量水平穩(wěn)步上升。在工作程序上進行優(yōu)化，保證工作能夠更快更好的完成。

一、對外拓展：

物業(yè)公司到了20xx年，如果不能夠拓展管理面積，不但資質換級會成為一個問題，從長遠的方面來講，不能夠發(fā)展就會被淘汰。因此，公司的擴張壓力是較大的，20xx年的工作重點必須轉移到這方面來。四川成都的物業(yè)管理市場，住宅小區(qū)在今后較長的一段時間里仍是市場，退其次是綜合寫字樓，再就是工業(yè)園區(qū)。按照我公司目前的規(guī)模，難以在市場上接到規(guī)模大、檔次高的住宅物業(yè)。因此，中小型的物業(yè)將是我公司發(fā)展的首選目標。同時，住宅物業(yè)是市場上競爭最激烈的一個物業(yè)類型，我公司應在不放棄該類物業(yè)的情形下，開拓寫字樓、工業(yè)物業(yè)和公共物業(yè)等類型的物業(yè)市場。走別人沒有走的路。在20xx年第一季度即組織人員進行一次大規(guī)模的市場調查。就得出的結果調整公司的拓展方向。

經過20xx年的對外拓展嘗試，感覺到公司缺乏一個專門的拓展部門來從事拓展工作。使得該項工作在人力投入不足的情況下，市場情況不熟，信息缺乏，雖做了大量的工作，但未能有成績。因此，20xx年必須加大拓展工作力度，增加投入，擬設專門的拓展部門招聘高素質的得力人員來專業(yè)從事拓展工作，力爭該項工作能夠順利的開展起來。投入預算見附表5。

目前暫定20xx年的拓展目標計劃為23萬平方米，這個數(shù)字經過研究，是比較實際的數(shù)字，能夠實現(xiàn)的數(shù)字。如果20xx能夠找到一個工業(yè)園區(qū)則十萬平方米是較為容易實現(xiàn)的;如果是在住宅物業(yè)方面能夠拓展有成績，有兩個項目的話，也可以實現(xiàn)。目前在談的大觀園項目等也表明，公司20xx年的拓展前景是美好的。

二、換取企業(yè)資質

按照四川省的有關規(guī)定，我公司的臨時資質是一年，將于20xx年5月份到期，有關行政部門根據(jù)我公司的管理面積等參數(shù)來評審我公司的企業(yè)等級。據(jù)我公司目前的管理面積，可以評定為四級企業(yè)。如果在5月份之前能夠接到一個以上物業(yè)管理項目，則評定為三級企業(yè)，應該是可以的。所以，企業(yè)等級評審工作將是明年上半年的重要工作之一。換取正式的企業(yè)等級將更有利于我公司取得在市場上競爭的砝碼。因此，在20xx年第二季度開始準備有關資質評審的有關資料，不打無準備之仗。爭取一次評審過關。

三、內部管理工作：

(一)人力資源管理：

物業(yè)公司在20xx年中設置了兩個職能部門，分別是綜合管理部和經營管理部，今年將新設立拓展部。分管原來經營管理部的物業(yè)管理項目的對外拓展工作。同時，在現(xiàn)有的人員任用上，按照留優(yōu)分劣的原則進行崗位調整或者引進新人才。在各部門員工的工作上，將給予更多的指導。

在員工的晉升上，更注重于不同崗位的輪換，加強內部員工的培養(yǎng)和選拔，帶出一支真正的高素質隊伍。推行員工職業(yè)生涯咨詢，培養(yǎng)員工的愛崗敬業(yè)的精神。真正以公司的發(fā)展為自己的事業(yè)。在今后的項目發(fā)展中，必須給予內部員工一定的崗位用于公開選聘。有利于員工在公司的工作積極性，同時有利于員工的資源優(yōu)化。

在培訓工作上將繼續(xù)完善制度，將員工接受的培訓目標化，量化，作為年終考核的一個子項。員工進入公司后一年內必須持證上崗率達100%。技術性工種必須持相關國家認證證書上崗。20xx年的培訓工作重點轉移到管理員和班組長這一級員工上，基層的管理人員目前是公司的人力資源弱項，20xx年通過開展各類培訓來加強該層次員工的培訓。

(二)品質管理：

質量管理體系在20xx年開始推行，其力度和效果均不理想。除了大家的重視度不夠外，還在培訓工作上滯后，執(zhí)行的標準沒有真正的落實。為此，20xx年將繼續(xù)貫徹公司的質量體系，為公司通過ISO9000：20xx的認證認真的打好基礎，爭取能夠在20xx年通過認證。

在20xx年2月份以前組織綜合管理部和公司的主要人員對質量體系文件修改，使得對公司更加合適而有效。針對修改版的文件，組織精簡有效的品質管理培訓。對新接管的項目實施項目式的質量體系設計，對單獨的項目編寫質量文件，單獨實施不同標準的質量系統(tǒng)。

20xx年將實施品質管理項目專人負責制，公司每個接管的項目都指定專人配合品質主管從事質量管理工作。包括在該項目的質量內部管理、業(yè)主的投訴及處理、管理的資料檔案收集、制作項目質量管理審核報告等。同時，配合項目業(yè)主(業(yè)主委員會)的需求進行年度的質量管理分析調查，獲得有效的內部管理信息和業(yè)主的建議，以便對項目的不合格項進行整改。

20xx年12月擬將進行一次內部質量管理體系審核，將嚴格依照ISO9000：20xx的要素進行，這次內審將是物業(yè)公司的第一次品質管理總結會議。

(三)行政工作：

綜合管理部在20xx年中，未能徹底的起到承上啟下的作用，有一定欠缺。工作有停頓，許多問題沒有細致的落實。在公司和員工之間沒有一個有效的溝通手段，大部分員工對工作情緒低沉，得不到高層主管的工作幫助。為此，在20xx年綜合管理部要加強管理，做好人事、勞資、檔案外聯(lián)等各項工作。在公司內設置建議信箱，具體設置在公司總部和各項目處，用于公司員工就公司的現(xiàn)狀和工作生活中的各種問題進行咨詢，由行政主管人員抽專門的時間了解，并回復。同時公司每個季度必須召開一次集體工作會議，或者階段性的質量體系審核。

20xx年物業(yè)公司的消耗物品采購將由綜合管理部進行統(tǒng)一采購。采購的形式采取固定供貨商合同制服務，有利于節(jié)約成本和規(guī)范化操作。每月的20-25號各管理處報下個月的材料采購清單，30-下月3號領取所采購的物資，在有力保障項目處正常運轉的同時，注意費用的有效控制。

20xx年物業(yè)公司還要慢慢的溶進四川成都乃至西南的物業(yè)管理市場，參加行業(yè)協(xié)會，參與政府主管部門或者其他單位舉辦的各類專業(yè)活動。對四川省的物業(yè)管理行業(yè)進行理論性的研究，為公司發(fā)展指明道路方向，同時也在物業(yè)管理行業(yè)打下華神物業(yè)的烙印。

(四)企業(yè)文化和品牌打造：

華神物業(yè)是年輕企業(yè)，依托華神集團和四川的大經濟環(huán)境發(fā)