《物業(yè)消防安全管理規(guī)范-編制說明》

編制說明

一、任務(wù)來源

隨著當前社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平日益提

高，人民群眾對生活質(zhì)量的要求也隨之提高，保障消防安全是提高

人民生活質(zhì)量的越來越迫切的要求。作為新興的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，當前我

國物業(yè)管理服務(wù)也迅速發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)是綜合類管理服務(wù)體系，

消防安全管理工作是物業(yè)管理活動中的一項重要工作，做好物業(yè)的

消防安全管理，對于預(yù)防和減少火災(zāi)具有重要的意義,越來越受到廣

大群眾的關(guān)注和重視。但是近年來小火亡人情況頻發(fā)，2017年全國

非重點單位和村居民住宅火災(zāi)居高不下，火災(zāi)占總數(shù)的91.9%，亡人

占94.8%，5起重大火災(zāi)有4起分布在這些場所。這說明消防工作社會

化還有待進一步加強，城鎮(zhèn)區(qū)居民的消防安全意識需進一步提高。

物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、

設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈

也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物

業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)，如:辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、

工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式?？梢哉f物業(yè)關(guān)系到千

家萬戶，上涉及到各行各業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理單位，是

做好物業(yè)消防安全工作的主要力量，是消防工作網(wǎng)格化管理的充實。

但從當前物業(yè)管理層次和內(nèi)容來看，在很多方面還不能滿足消防安

全管理的實際需要，物業(yè)企業(yè)消防安全管理工作還不規(guī)范、不完善，

沒有真正融入到物業(yè)管理服務(wù)工作內(nèi)容之中。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在消防

安全管理中存在著不少問題。一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全意識淡薄。

通過對部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)查了解發(fā)現(xiàn)，絕大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)把

主要精力、人力、財力、物力多放在物業(yè)經(jīng)營、費用收取、環(huán)境衛(wèi)

生、治安防范和普通的水電維修等方面，對消防安全管理工作不能

一視同仁。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有開展常態(tài)化的消防安全管理，缺

少各類管理的規(guī)章制度，沒有及時建立應(yīng)急疏散和滅火預(yù)案。在日

常管理過程中，物業(yè)管理公司強調(diào)為業(yè)主和使用者“服務(wù)”，保障業(yè)

主日常經(jīng)營、生活活動順利進行，對火災(zāi)發(fā)生的危險性、危害性和

消防管理的重要性認識不足，消防安全管理服務(wù)未納入應(yīng)有的議事

日程。三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對做好消防工作的重要性認識不到位。部

分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理人員對消防工作重視不夠、辦法不多，認為

消防工作僅僅是消防部門的事，在工作中存在僥幸心理，沒有切身

的火災(zāi)事故教訓，對本單位消防安全情況盲目樂觀，甚至對消防工

作不管、不聞、不問，致使消防工作得不到應(yīng)有的重視，進而出現(xiàn)

了“消防安全責任田”嚴重的失控漏管。日常消防安全管理嚴重缺

位，部分室內(nèi)消火栓箱內(nèi)配備的消防水喉破損，樓梯間堆放有雜物，

物業(yè)部門在日常檢查中對損壞停用的消防設(shè)施不能及時維護保養(yǎng)。

對夜間私家車占用消防車道不予管理，對樓梯間內(nèi)停放電動車，私

拉臨時線路給電動車充電等行為視而不見。物業(yè)公司的不作為，埋

下了消防隱患。四是物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防宣傳不到位，甚至沒有進行

消防宣傳。業(yè)主和物業(yè)使用人消防安全基本知識缺失，沒有基本的

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防火滅火和疏散逃生技能，這也是小火亡人的重要原因。

因此進一步加強和規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的消防安全管理工

作是一項重要的工作，直接關(guān)系到人民群眾的生命安全和社會的穩(wěn)

定，是提升全社會抗御火災(zāi)能力的重要內(nèi)容。

公安消防機構(gòu)應(yīng)督促和指導(dǎo)商場市場建立完善各項消防安全管

理制度，深入貫徹落實“政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、部門依法監(jiān)管、單位全面

負責、公民積極參與”的消防工作原則，按照國務(wù)院《關(guān)于加強和

改進消防工作的意見》（國發(fā)[2011]46號）中完善消防法律法規(guī)體

系，有立法權(quán)的地方要制定、完善地方性法規(guī)，制定更加嚴格的消

防安全標準的要求，針對當前物業(yè)管理特點，結(jié)合物業(yè)消防管理，

我們在上位法和標準規(guī)章的基礎(chǔ)上，對一些內(nèi)容進行了補充和完善，

提出了物業(yè)消防安全管理的要求：一是明確消防安全職責，建立消

防安全管理體系，設(shè)置消防組織機構(gòu)，明確消防工作歸口管理，逐

級明確消防安全負責人；二是針對物業(yè)在改建、裝修工程、用電、

用氣，重點防火部位的管理等具體要求，制定詳細的安全管理制度，

加強巡查檢查，并將責任落實到人。三是加強對消防設(shè)施器材的維

護保養(yǎng)，確保各類消防設(shè)施和器材在火災(zāi)時能正常發(fā)揮作用，提高

撲救初期火災(zāi)的有效性；四是開展消防宣傳教育和培訓，制定針對

性強的滅火及應(yīng)急疏散預(yù)案，并定期組織開展應(yīng)急疏散逃生演練，

切實做到一旦出現(xiàn)火情，能夠快速有效疏散逃生。

為此，江西省公安消防總隊于2017年8月啟動《物業(yè)消防安全

管理》地方標準編制工作，2017年12月完成初稿編制，同時向江

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西省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局申請項目立項。

二、編制簡況

2017年8月江西省公安消防總隊組建了標準起草工作組。標準

起草工作組組建后，首先收集了國內(nèi)外有關(guān)資料，了解物業(yè)消防安

全管理工作狀況，分析了近年來的重特大火災(zāi)事故，并對全省物業(yè)

消防安全管理工作的現(xiàn)狀進行了調(diào)研，明確了工作重點和進程安排。

2017年8月，標準起草工作組召開了第一次工作會議。會議明

確了地方標準起草工作要求，就標準的基本框架及內(nèi)容進行了充分

討論，對工作組成員分工、工作進度及時限要求作了具體安排。

2017年10月，工作組又召開專門會議，認真聽取資料收集和

調(diào)研情況，匯總各方意見，明確標準的結(jié)構(gòu)、基本內(nèi)容和編制要求。

2017年10月召開專家會議，就工作組提出的原始稿進行了認

真會商，在專家指導(dǎo)下，于2017年12月形成了本標準的初稿，向

省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局申請立項。

立項批準后，工作組又深入多地，通過多次座談、研討，充分

聽取了各地房地產(chǎn)主管部門、消防部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表

的意見，又經(jīng)2次認真討論和修改，于2018年4月形成了該標準征

求意見稿。

三、標準編制原則

本標準的編制基礎(chǔ)為《中華人民共和國消防法》、《物業(yè)管理條

例》、《江西省消防條例》等法律，并根據(jù)公安部《機關(guān)、團體、企

業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》（公安部令第61號）、公共安全行

業(yè)標準《人員密集場所消防安全管理》（GA654-2006）、《住宅物業(yè)消

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防安全管理》（GA1283）、《建筑消防設(shè)施的維護管理》（GA25201），

以及國家工程建設(shè)消防技術(shù)標準進行編制。

四、標準編制的意義

近年來我國一些地方相繼發(fā)生有影響火災(zāi)事故，對人民群眾生

命財產(chǎn)安全造成了嚴重危險，對社會穩(wěn)定造成了嚴重影響。特別是

2017年6月22日,杭州市藍色錢江公寓發(fā)生火災(zāi)，此次火災(zāi)共造

成一個大人三個小孩共4人死亡。雖經(jīng)調(diào)查此次火災(zāi)是保姆縱火，

但藍色錢江公寓的物業(yè)服務(wù)企業(yè)——綠城物業(yè)也成為人民群眾關(guān)注

的重點。此次火災(zāi)雖然是人為縱火，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全管

理也存在諸多問題，如巡查制度不落實、消防控制室值班人員無證

上崗、事故應(yīng)急處置能力不足事故等。這個典型火災(zāi)事故深刻反映

出當前物業(yè)消防安全管理工作的不足和物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理

能力的缺失。因此,防患于未燃,對物業(yè)消防安全管理進行規(guī)范，

加強物業(yè)消防安全管理工作顯得尤為重要。

此次編制，工作組十分關(guān)注標準的可操作性，做了大量的調(diào)查

和研究，力求標準易于操作，便于實施。本標準規(guī)定了業(yè)主、物業(yè)

使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)

人員的消防安全職責，消防安全管理制度和管理措施，防火巡查檢

查和火災(zāi)隱患整改、消防宣傳教育和培訓、滅火應(yīng)急疏散預(yù)案演練

等消防安全管理技術(shù)措施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過采用本標準規(guī)范

自身消防安全管理行為，建立消防安全檢查，消除火災(zāi)隱患，達到

防止火災(zāi)發(fā)生、減少火災(zāi)危害，保障人身和財產(chǎn)安全的目的。

五、本標準的主要內(nèi)容與特色

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（一）本標準的主要內(nèi)容

本標準共分11章，包括適用范圍、規(guī)范性引用文件、術(shù)語和定

義、消防安全管理職責、日常消防安全管理、火災(zāi)隱患整改、消防

宣傳教育培訓、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案、火災(zāi)事故處理和消防檔案等。

（二）主要特色

1、強化日常消防安全管理措施，明確各類人員消防工作職責。

物業(yè)的消防安全管理工作，應(yīng)重在平時，嚴格落實各項安全管

理措施和職責。明確了物業(yè)消防安全管理中業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)

主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員消防安全

職責、操作規(guī)程和消防管理的重點部位，對物業(yè)用電、用氣、消防

安全管理和建筑消防設(shè)施維護保養(yǎng)提出了相應(yīng)的要求。同時，吸收

消防安全戶籍化管理的成功經(jīng)驗，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)每日防火巡

查、防火檢查、隱患整改工作，以期達到管理的標準化。

2、突出電動自行車和高層建筑的消防安全管理。

針對目前電動車自行車亂停亂放、不按規(guī)定充電，極易引起火

災(zāi)的亂象，特別提出了電動自行車集中停放、充電場所的消防安全

要求。同時針對高層建筑火災(zāi)危險性大，易造成人員傷亡和財產(chǎn)損

失的特點，通過配備消防安全經(jīng)理人、樓長，并規(guī)定了消防安全經(jīng)

理人、樓長的消防安全職責，強化了物業(yè)消防安全管理中對高層建

筑的管理，從而達到減少高層建筑火災(zāi)事故的發(fā)生，或發(fā)生火災(zāi)后

避免人員傷亡和減少財產(chǎn)損失的目的。

3、明晰消防安全宣傳教育培訓。

消防宣傳教育、培訓是做好消防工作的重要基礎(chǔ)。做好消防宣

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傳教育、培訓，對于提高公民的消防法制觀念和消防安全意識、消

防安全素質(zhì)，增強全社會抗御火災(zāi)的能力具有重要意義。分析近年

來導(dǎo)致發(fā)生火災(zāi)的原因，違反安全操作規(guī)程和違章用火、用電、用

氣引起的火災(zāi)占七成以上；從火災(zāi)傷亡情況看，有很多人是因不懂

火災(zāi)自救逃生常識而喪生或盲目逃生致殘。從往年國家統(tǒng)計局在全

國范圍內(nèi)開展的國民消防安全素質(zhì)調(diào)查顯示，接受調(diào)查的近3萬名

城鄉(xiāng)居民中，由80%以上的人沒有接受過消防安全知識教育，70%以

上的人不關(guān)注人員密集場所的安全出口、消防設(shè)施的能力。這些問

題，反映出加強對公民的消防宣傳教育、培訓的重要性、迫切性。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是消防安全教育的重要實施者，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當根

據(jù)消防安全責任制的要求以及自身行業(yè)或者工作性質(zhì)定期組織開展

消防宣傳教育，對業(yè)主、物業(yè)使用人和員工進行經(jīng)常性的消防知識

宣傳，提高他們的消防安全意識和消防安全素質(zhì)。

4、規(guī)范滅火、應(yīng)急疏散預(yù)案演練及火災(zāi)事故處理。

制訂應(yīng)急疏散預(yù)案，是為了在面臨突發(fā)火災(zāi)事故時，能夠統(tǒng)一

指揮，及時有效地整合資源，迅速針對火情實施有組織的控制和撲

救，避免火災(zāi)來臨之時慌亂無序，防止貽誤戰(zhàn)機和漏管失控，最大

限度地減少人員傷亡和財產(chǎn)損失。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)結(jié)合本物業(yè)

管理區(qū)域的實際情況，針對不同部位制定并落實有針對性的滅火應(yīng)

急疏散預(yù)案，學會應(yīng)對和處置突發(fā)火災(zāi)事故的方法，熟練掌握應(yīng)急

處置的程序和措施，才能最大限度地減少或降低火災(zāi)危害，提高防

范自救、抗御火災(zāi)事故的能力。

滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案的定期演練，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)全體員工都

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能熟知必要的消防基礎(chǔ)知識，做到“會報警、會疏散、小火會用滅

火器、大火會用消火栓”，從而構(gòu)建同火災(zāi)事故做斗爭的第一道防線，

增強員工的消防安全意識，提高其消防素質(zhì)，達到自防自救。

（三）本標準的先進性