深圳國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目研究報(bào)告樣本

深圳中心區(qū)晶島國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目研究匯報(bào)深圳商圈現(xiàn)實(shí)狀況和發(fā)展趨勢(shì)

一、深圳市區(qū)關(guān)鍵商業(yè)圈分析

1．深圳商圈劃分在“深圳商圈論壇”上提出八大商圈，是指：以東門步行街為中心“東門商圈”，以人口密度、地理優(yōu)勢(shì)自然形成“人民南”商圈，以專業(yè)市場(chǎng)、專題商城為主體、多個(gè)業(yè)態(tài)組合“華強(qiáng)北商圈”，正在興起“南山商圈”，位居深南中路市區(qū)中心以國(guó)際時(shí)尚品牌為主流“深南中路商圈”，以購(gòu)物、旅游、休閑為特色“華僑城商圈”，有待創(chuàng)新開發(fā)寶安商圈、龍崗商圈。在，深圳商業(yè)飛速發(fā)展，各商圈也發(fā)生了一定改變，新商圈已不停涌現(xiàn)：中心區(qū)CBD商業(yè)圈、寶安中心區(qū)濱海商業(yè)圈、皇崗、布吉、翠竹—太寧、鹽田。所以，按商圈形成時(shí)間劃分，可分為老商圈、次新商圈和新興商圈。老商圈：東門、人民南、華強(qiáng)北

次新商圈：南山（分南頭、南油中心區(qū)、南油蛇口）、深南中、華強(qiáng)城、寶安、龍崗

新興商圈：皇崗、布吉、翠竹—太寧、鹽田2．各商圈特點(diǎn)及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（一）東門商圈東門商圈由東門老街沿變而成，東門老街歷史能夠上溯到300多年前明末清初，它一直是深圳商鋪?zhàn)蠲芗⒖土髯罴?、商品最豐富、歷史最悠久商業(yè)旺區(qū)。東門商圈形成、繁榮和發(fā)展，得益于東門步行街改造，改造后東門商業(yè)步行街區(qū)由12條步行街相連，有20多家大型商場(chǎng)和數(shù)百家小型商鋪，已投入運(yùn)行商業(yè)面積超出50萬(wàn)平方米，是現(xiàn)在深圳經(jīng)營(yíng)品種最為齊全商業(yè)區(qū)，所以吸引了大量用戶前來(lái)東門購(gòu)物，現(xiàn)在日均客流量達(dá)35萬(wàn)人次，節(jié)假日更高達(dá)50至60萬(wàn)人次，年?duì)I業(yè)額逾50億元。關(guān)鍵百貨店有茂業(yè)百貨、太陽(yáng)百貨、天虹商場(chǎng)。

（二）華強(qiáng)北商圈在福田區(qū)華強(qiáng)北原是個(gè)廠房集中工業(yè)區(qū)，是一個(gè)自發(fā)性質(zhì)電子產(chǎn)品買賣交易場(chǎng)所。到上世紀(jì)九十年代末，華強(qiáng)北已成為令人矚目標(biāo)深圳主打商業(yè)旺區(qū)。其商圈范圍東起燕南路，西至華富路，南接南園路，北達(dá)紅荔路，深圳大動(dòng)脈深南大道橫貫其中，面積達(dá)1.6平方公里。商圈內(nèi)擁有50多萬(wàn)居住人口，大小企業(yè)一千多家，工薪白領(lǐng)10多萬(wàn)人，交通四通八達(dá)，20多路公交車穿行其中，輻射全市各地，每日人流涌涌，日人流量高達(dá)50萬(wàn)人次。

發(fā)展中華強(qiáng)北是深圳“業(yè)態(tài)最全”商圈：擁有全國(guó)最有影響電子信息、鐘表、珠寶、服裝等20多家專業(yè)市場(chǎng)；有銅鑼灣、華強(qiáng)電子世界、紫荊城等30多家商業(yè)品牌大型商場(chǎng)，其中面積在一萬(wàn)平米以上就達(dá)14家；擁有大小商家560多家，各式門店3400多家；有金融和證券機(jī)構(gòu)40多家；保齡球館、迪廳、酒吧等60多家；同時(shí)又是達(dá)聲、桑達(dá)、華發(fā)等20多家上市企業(yè)總部所在地。整個(gè)商圈年銷售總額逾200億元，已成為全國(guó)客流、物資、資金流、信息流量最大商業(yè)區(qū)之一。

現(xiàn)在，華強(qiáng)北正在不停升級(jí)擴(kuò)容。一是政府對(duì)華強(qiáng)北進(jìn)行二期改造，深入完善交通、人行系統(tǒng)，加強(qiáng)步行街建設(shè)；二是電子市場(chǎng)深入擴(kuò)大，新建40000平米新亞洲電子商城立即開業(yè)運(yùn)行；三是國(guó)美、蘇寧兩家家電巨頭進(jìn)入，使華強(qiáng)北專業(yè)化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)越來(lái)越顯著；四是茂業(yè)百貨進(jìn)駐華強(qiáng)北，已填補(bǔ)了華強(qiáng)北路缺乏大型綜合百貨空白，將深入帶動(dòng)華強(qiáng)北百貨業(yè)發(fā)展，同時(shí)茂業(yè)百貨進(jìn)駐，已使曼哈、儷人世界、東方時(shí)尚進(jìn)行重新調(diào)整、定位，形成良性錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)格局；五是銅鑼灣將投巨款打造銅鑼灣新干線，將把振中路建設(shè)成購(gòu)物、娛樂(lè)、飲食一條街。能夠預(yù)見(jiàn)，未來(lái)幾年內(nèi)，華強(qiáng)北將變得愈加繁榮。

（三）人民南商圈人民南商圈以人民南路為中軸，北齊深南東路，南止羅湖口岸，東至東門南路，西至和平路，總面積約1.3平方公里。

人民南片區(qū)曾經(jīng)是深圳中心區(qū)域和標(biāo)志性區(qū)域，現(xiàn)有各類建筑840多幢，總建筑面積493萬(wàn)平方米，建筑占地面積為47．6萬(wàn)平方米；擁有、國(guó)際商場(chǎng)、西武百貨、友誼城百貨、天安國(guó)際商場(chǎng)、羅湖商業(yè)城、深房百貨等11家大型商場(chǎng)，16家金融機(jī)構(gòu)，33家中高級(jí)酒店，有陽(yáng)光、香格里拉、富臨、富苑、彭年等5座五星級(jí)大酒店；39家高級(jí)次娛樂(lè)場(chǎng)所，數(shù)百家餐飲業(yè)和1萬(wàn)多家企業(yè)。有相當(dāng)一批跨國(guó)企業(yè)辦事處入駐人民南，如沃爾瑪亞洲采購(gòu)中心、丹麥馬士基企業(yè)等；全市外資金融機(jī)構(gòu)90％在該片區(qū)。但多年來(lái)，伴隨片區(qū)開發(fā)急劇膨脹，交通、配套、市政功效、商業(yè)環(huán)境諸方面已遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展需要，加之東門、華強(qiáng)北商圈崛起，其昔日輝煌景象漸失。

作為深圳市和羅湖區(qū)商業(yè)、金融關(guān)鍵，人民南片區(qū)擔(dān)負(fù)著深圳發(fā)展龍頭作用，應(yīng)充足利用人民南片區(qū)和羅湖口岸多種綜合優(yōu)勢(shì)，所以深圳市政府已出臺(tái)總投資額達(dá)3.1億元改造方案，努力爭(zhēng)取把人民南打造成代表城市水平和景觀形象標(biāo)志性商業(yè)街區(qū)和國(guó)際化著名商業(yè)大街。

依據(jù)改造后人民南“立足于豪華高級(jí)，以眾多高級(jí)次百貨商店和精品商場(chǎng)為依靠，吸引來(lái)自內(nèi)地和深圳中高層消費(fèi)者和香港居民”市場(chǎng)定位，西武、國(guó)貿(mào)商場(chǎng)等也對(duì)賣場(chǎng)作深入調(diào)整、升級(jí)，70000平米“金光華購(gòu)物廣場(chǎng)”也已經(jīng)。人民南正在建設(shè)為集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、旅游、商務(wù)五大功效于一體區(qū)域型現(xiàn)代化商業(yè)文化中心。

對(duì)于深華商場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，我們?cè)苌钲诰皟|投資企業(yè)委托進(jìn)行估價(jià)和論證。（四）華僑城商圈華僑城，“國(guó)際人居示范小區(qū)”，小區(qū)住宅、生態(tài)環(huán)境按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑和計(jì)劃，在幾年之前，它商業(yè)配套設(shè)施卻相對(duì)落后，以分散出租小店為主，無(wú)法滿足高消費(fèi)人群消費(fèi)需求。進(jìn)入新千年后，伴隨沃爾瑪、銅鑼灣相繼入駐，含有良好購(gòu)物環(huán)境和休閑功效華僑城商圈開始形成。華僑城銅鑼灣以“生態(tài)景觀＋海洋文化”取得廣東省連鎖業(yè)協(xié)會(huì)“最好賣場(chǎng)形象設(shè)計(jì)”獎(jiǎng)?，F(xiàn)在華僑城商圈以銅鑼灣為關(guān)鍵代表，沃爾瑪、易家儂家居、步行精品廊、酒吧一條街分布其間，已成為白領(lǐng)階層、青年一族、外國(guó)人和游客休閑購(gòu)物好去處。

灣畔百貨因?yàn)樽プ×税资菥薮笕肆?，開業(yè)以后很興旺，屬于大型小區(qū)購(gòu)物中心，是深圳多年來(lái)最成功小區(qū)商業(yè)物業(yè)。

由益田集團(tuán)開發(fā)假日廣場(chǎng)是該商圈一個(gè)亮點(diǎn)，也將極大促進(jìn)華僑城商圈積聚客流能力，尤其是針對(duì)廣大游客，該項(xiàng)目含有較大優(yōu)勢(shì)。（五）南山商圈南山商圈是深圳市區(qū)內(nèi)起步較晚而發(fā)展速度最快、發(fā)展空間最大商圈，尤其是，其發(fā)展速度足能夠用“突飛猛進(jìn)”四個(gè)字來(lái)形容。南山已成為深圳商業(yè)發(fā)展又一重心，現(xiàn)在已形成南油商業(yè)中心區(qū)、南頭、及南油蛇口商圈三個(gè)商圈鼎立格局。人口概況全區(qū)常住人口為57萬(wàn)。

后海、前海、蛇口片區(qū)更成為高薪高素質(zhì)人才生活基地，居住人口多為羅湖、福田上班一族，文化水準(zhǔn)普遍在大專以上，年紀(jì)關(guān)鍵集中在5-40之間，居住人口素質(zhì)居深圳各片區(qū)之首。

蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士（超出3000名），小區(qū)國(guó)際化氣氛濃烈，含有較高消費(fèi)能力。

，南山商圈作為深圳西部商業(yè)中心開始快速崛起，以人人樂(lè)為首零售商家繼續(xù)鞏固本土市場(chǎng)，并重新開設(shè)分店；以銅鑼灣、曼哈為代表域外零售商業(yè)也紛紛入主南山。到了，這一勢(shì)頭深入放大，歲寶、萬(wàn)佳、友誼城、百安居、天虹等分店前后開業(yè)；銅鑼灣、家樂(lè)福等又開始了新一輪擴(kuò)張。尤其是后海片區(qū)，新商業(yè)文化中心加速建設(shè)，多達(dá)幾十個(gè)項(xiàng)目標(biāo)陸續(xù)開發(fā)帶來(lái)了強(qiáng)大消費(fèi)力，海雅、人人樂(lè)、歲寶、國(guó)美、蘇寧、友誼城等相繼開業(yè)，和在建10萬(wàn)平方米海岸商業(yè)項(xiàng)目、五星級(jí)希爾頓酒店、南山書城、南山博物館、歌劇院、保利文化大廈、新一佳等項(xiàng)目，使南山商圈整體性和連續(xù)性深入增強(qiáng)。

保利文化大廈商業(yè)廣場(chǎng)，主體建筑面積10萬(wàn)平方米左右，該項(xiàng)目緊鄰海岸商業(yè)廣場(chǎng)，在南山后海離海邊距離最近，占有比很好位置。

海岸購(gòu)物中心也是10萬(wàn)平方米購(gòu)物中心，開業(yè)后南山商業(yè)圈格局將發(fā)生改變。因?yàn)槟仙缴虡I(yè)圈和寶安中心區(qū)商業(yè)圈距離最近，所以，南山商圈特征是值得我們親密關(guān)注，在業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)上不僅要注意和寶安25區(qū)老商業(yè)圈錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，而且也要考慮和南山商圈形成互補(bǔ)性。（六）深南中商圈以中信城市廣場(chǎng)為中心，向深南中路周圍輻射，商圈內(nèi)有地王、歲寶、國(guó)際商場(chǎng)等，地處深圳政治、金融、商務(wù)中心區(qū)域。中信城市廣場(chǎng)這一大型購(gòu)物中心出現(xiàn)，必將推進(jìn)深圳商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展，而吉之島、西武進(jìn)駐中信城市廣場(chǎng)已大大提升深南中商圈品位，華潤(rùn)商城建設(shè)是該商圈實(shí)力形成強(qiáng)化劑。（七）寶安商圈“二線關(guān)”管理改革具體方法實(shí)施和地鐵一號(hào)線展入等政策出臺(tái)，對(duì)寶安新老城區(qū)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了突飛猛進(jìn)發(fā)展，關(guān)內(nèi)眾多商家紛紛提前行動(dòng)、搶占先機(jī)，大舉進(jìn)駐寶安。加上很多寶安本土大中型商場(chǎng)，一個(gè)以廣深公路為主軸、各鎮(zhèn)村為輻射面寶安商圈正在形成。

3年前寶安只有100多萬(wàn)人口，寶安人口達(dá)成400萬(wàn)，占了深圳半壁江山。人口意味著消費(fèi)力，人口激增蘊(yùn)藏巨大消費(fèi)潛力自然令各大商家矚目。同時(shí)，寶安多年房地產(chǎn)開發(fā)蒸蒸日上，而新城區(qū)大規(guī)模地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)呼之欲出，為這一地域新興商團(tuán)崛起提供了基礎(chǔ)性平臺(tái)和有力支撐。

寶安商業(yè)發(fā)展，起始于南城百貨問(wèn)世，爾后恒豐商場(chǎng)、佳華平價(jià)商場(chǎng)、新一佳相繼出現(xiàn)，進(jìn)入二十一世紀(jì)后，寶安巨大消費(fèi)力使深圳百貨業(yè)巨子紛紛搶灘寶安城，天虹搶占寶安新中心區(qū)，順電、海雅雙雄會(huì)于寶城未來(lái)商業(yè)步行街，上萬(wàn)平方米大商場(chǎng)已經(jīng)有20家左右，而商家進(jìn)駐步伐也越來(lái)越快，人人樂(lè)、家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)纫舱诤蛯毎矃^(qū)經(jīng)貿(mào)局聯(lián)絡(luò)，伺機(jī)進(jìn)入。沃爾瑪已經(jīng)正式進(jìn)駐扎前進(jìn)路，該項(xiàng)目物業(yè)由深圳國(guó)際信托投資企業(yè)投資興建。

現(xiàn)在，寶安區(qū)政府計(jì)劃把寶城25區(qū)改造成關(guān)外華強(qiáng)北，改造后功效被定位為寶城大規(guī)模、多功效、一站式購(gòu)物中心及大型綜合零售商貿(mào)區(qū)，這意味著寶安將出現(xiàn)成規(guī)模商業(yè)旺區(qū)。（八）龍崗商圈龍崗商圈指龍崗中心城區(qū)域。龍崗中心城是深圳東部地域行政、文化中心，一座現(xiàn)代化花園式衛(wèi)星城市，中心城面積32平方公里，計(jì)劃人口25—30萬(wàn)人，伴隨新城區(qū)中心建設(shè)，本區(qū)域?qū)⑿纬梢钥萍?、教育、文化、衛(wèi)生等高層次第三產(chǎn)業(yè)為主體、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向綜合型現(xiàn)代化新城區(qū)。

龍崗巨大商業(yè)發(fā)展空間已引發(fā)了一場(chǎng)聲勢(shì)浩大造MALL運(yùn)動(dòng)，除世貿(mào)中心外，現(xiàn)在在建有五洲風(fēng)情MALL、鵬達(dá)假日MALL、星河MALL，三個(gè)加起來(lái)超出６０萬(wàn)平方米，如此規(guī)模反復(fù)造“MALL”，必將會(huì)產(chǎn)生顯著商業(yè)結(jié)構(gòu)性失衡。二．新商圈不停崛起（一）皇崗口岸商圈浮出水面

皇崗口岸二十四小時(shí)通關(guān)和地鐵立即開通，直接刺激了皇崗口岸商業(yè)發(fā)展，人人樂(lè)、國(guó)美已先入為主。而皇御苑推出5萬(wàn)平米裙樓皇御商城，將改變皇崗口岸無(wú)大型商業(yè)業(yè)態(tài)局面，將為皇崗商圈興起起到領(lǐng)航作用。

皇御商城占據(jù)亞洲最大陸路口岸——皇崗口岸一線位置，南面一橋相連，直通香港；北面緊鄰福田中心區(qū)，連接上海賓館、華強(qiáng)北大商圈，為中心區(qū)一級(jí)輻射區(qū)，位置優(yōu)越，輻射深港兩地1400萬(wàn)人口龐大消費(fèi)市場(chǎng)；交通便捷，未來(lái)地鐵連接四面八方，占據(jù)地利之勢(shì)，利于商業(yè)發(fā)展。

皇崗口岸實(shí)施二十四小時(shí)全日通關(guān)后，通關(guān)條件和服務(wù)不停完善，日通關(guān)人流量達(dá)6萬(wàn)人次。伴隨大量住宅物業(yè)開發(fā)，皇崗片區(qū)居民日益增多，常住人口近10萬(wàn)人，流感人口達(dá)15萬(wàn)之多。因?yàn)槠瑓^(qū)多為中高級(jí)住宅，居民消費(fèi)力較強(qiáng)，商業(yè)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，所以，占據(jù)皇崗口岸一線位置皇御商城，擁有很多市場(chǎng)利好原因支撐，如同在羅湖口岸羅湖商業(yè)城，將成為港人及游客另一購(gòu)物及娛樂(lè)天堂。（二）布吉商圈立即問(wèn)世

布吉是深圳關(guān)外片區(qū)人口最多、市場(chǎng)最繁榮區(qū)域，95年以來(lái)，受購(gòu)房入戶政策影響，布吉因其緊靠羅湖特殊地理?xiàng)l件，使得特區(qū)內(nèi)大量人口涌向這里置業(yè)，過(guò)去一個(gè)荒涼小鎮(zhèn)，一下子變樣了，愛(ài)熱鬧香港人也紛紛趕來(lái)這里安家，幾年時(shí)間，布吉變成了擁有60萬(wàn)人口廣東第一強(qiáng)鎮(zhèn)。

然而，布吉尚沒(méi)有一個(gè)大型商業(yè)中心，大量人群還得經(jīng)過(guò)擁擠不堪布吉聯(lián)檢站進(jìn)入市區(qū)東門、華強(qiáng)北等地購(gòu)物、消費(fèi)。現(xiàn)在，布吉已走向了“舊城改造”和“中心區(qū)開發(fā)”第二次城市發(fā)展道路，其中心區(qū)開發(fā)肯定要對(duì)房地產(chǎn)和商業(yè)布局進(jìn)行計(jì)劃。在開發(fā)中心區(qū)關(guān)鍵地帶已建有大世紀(jì)花園、灝景明苑、麗日翠庭、金運(yùn)家園等樓盤，而灝景明苑和金運(yùn)家園全部設(shè)有約2萬(wàn)平方米商業(yè)裙樓，在金運(yùn)家園和大世紀(jì)花園之間，沿路酒樓、咖啡廳、百貨店等小型商業(yè)布點(diǎn)已成行就市。最具商圈形成趨勢(shì)是金運(yùn)家園周圍正在開發(fā)4萬(wàn)平米萬(wàn)佳商業(yè)樓盤，萬(wàn)佳進(jìn)駐布吉，必將促成布吉新商圈形成。二．深圳商圈飛速發(fā)展原因分析（1）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)商業(yè)繁榮改革開放以來(lái)，深圳經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，GDP水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平，GDP總額為2211.16億元，增加14.2%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額為688.5億元，增加13%，和1996年300.39億元相比，社會(huì)消費(fèi)品零售總額已翻了一番，居民人均可支配收入為2.46萬(wàn)元，增加5%。連續(xù)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增加環(huán)境，極大地改變了人民生活，給商業(yè)提供了新發(fā)展空間。

深圳完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額801.77億元，比上年增加16.3％。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額661.35億元，增加20.5％，飲食業(yè)零售額133.91億元，下降0.2％。批發(fā)零售貿(mào)易和飲食業(yè)整年完成增加值224.54億元，增加14.0％。消費(fèi)品市場(chǎng)銷售暢旺，其中家電音像銷售額增加48.7％，汽車銷售額增加150.8％，文化辦公用具銷售額增加117.1％。（2）、開放市場(chǎng)為企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)活力，這也是深圳商業(yè)之所以能夠快速崛起根源所在。（3）、人口增加和居民收入增加，使深圳消費(fèi)空間深入擴(kuò)大。（4）、通關(guān)時(shí)間延長(zhǎng)和通關(guān)政策放寬促進(jìn)大量港人來(lái)深購(gòu)物、消費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，，港人北上廣東消費(fèi)達(dá)220億元以上，其中二分之一以上在深消費(fèi)，這一數(shù)據(jù)已呈不停上升態(tài)勢(shì)。（5）、交通情況改善尤其是深圳地鐵開通，深入推進(jìn)“商圈運(yùn)動(dòng)”發(fā)展，同時(shí)增強(qiáng)了各商圈幅射力。（6）、房地產(chǎn)開發(fā)升溫和無(wú)數(shù)高級(jí)樓盤、高尚小區(qū)涌現(xiàn)，是商圈不停興起催化劑。（7）、中國(guó)加入WTO，促進(jìn)了國(guó)際間交流和合作，使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)深入加劇，國(guó)外商業(yè)巨頭進(jìn)入，深入提升了各商圈競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也促進(jìn)了本土商業(yè)發(fā)展。三．深圳商圈存在問(wèn)題深圳商圈即使發(fā)展快速，商業(yè)即使繁榮，但和上海相比，還有顯著差距，現(xiàn)在尚沒(méi)有一個(gè)名揚(yáng)全國(guó)商圈，各商圈也沒(méi)有象上海徐家匯商圈一樣，擁有太平洋百貨、東方商廈、港匯購(gòu)物廣場(chǎng)等響當(dāng)當(dāng)招牌企業(yè)。究其原因，關(guān)鍵有：

（1）、深圳市場(chǎng)完全開放，缺乏政府計(jì)劃指導(dǎo)。開放市場(chǎng)即使給企業(yè)帶來(lái)活力，但也造成了開發(fā)、經(jīng)營(yíng)盲目性，造成商圈之間和商圈內(nèi)各店鋪經(jīng)營(yíng)特色不顯著，這是深圳各商圈無(wú)法出現(xiàn)領(lǐng)軍商業(yè)企業(yè)根本原因。

上海徐家匯商圈，是由政府牽頭組建徐家匯商城集團(tuán)，經(jīng)過(guò)集團(tuán)宏觀調(diào)控，確保商圈計(jì)劃錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。

（2）、因?yàn)樯倘Σ荒苠e(cuò)位經(jīng)營(yíng)，使各商圈經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品無(wú)特色，商場(chǎng)專題定位模糊，缺乏嚴(yán)格功效區(qū)分，這么就產(chǎn)生兩種不良后果：一是“千店一面”趨同化競(jìng)爭(zhēng)，不停引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)；二是無(wú)法成功地將人流引導(dǎo)上樓，使二樓以上商鋪空置嚴(yán)重，甚至東門商業(yè)圈二樓經(jīng)營(yíng)情況也不佳。

（3）、交通擁擠、停車場(chǎng)不足制約了商圈繁榮發(fā)展。任何一個(gè)商圈形成和發(fā)展，全部離不開優(yōu)越位置和發(fā)達(dá)交通，但伴隨汽車家庭化，汽車數(shù)量劇增，各商圈路面交通已不適應(yīng)發(fā)展需要，交通阻塞、沒(méi)地方停車現(xiàn)象在各商圈普遍存在，有商場(chǎng)甚至沒(méi)有停車場(chǎng)，有把地下停車場(chǎng)改為超市，這么做似乎提升了商場(chǎng)利用率、擴(kuò)大了規(guī)模，但往往造成中高層消費(fèi)群降低，銷售額下降，失去了具品牌忠誠(chéng)度用戶。

（4）、綠化面積、公共空間有限，造成用戶消費(fèi)時(shí)間縮短，集客率降低。

（5）、房地產(chǎn)開發(fā)商和商場(chǎng)運(yùn)行商脫節(jié)，部分商業(yè)樓盤開發(fā)往往不符合商業(yè)運(yùn)行要求。尤其是大量群樓商業(yè)，選址荒謬，依據(jù)不適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)。四．深圳商圈發(fā)展趨勢(shì)（1）、老商圈升級(jí)、突破作為深圳老商業(yè)旺區(qū)，人民南、東門、華強(qiáng)北三大商圈一直是大家關(guān)注焦點(diǎn)。自1997年以來(lái)，深圳相關(guān)部門前后對(duì)東門和華強(qiáng)北進(jìn)行了改造，并取得了顯著效果。

華強(qiáng)北在進(jìn)行二期改造，著重完善交通和人行系統(tǒng)，在此值得一提是銅鑼灣百貨計(jì)劃投資3000萬(wàn)元建設(shè)銅鑼新干線，把振中路建設(shè)為集購(gòu)物、娛樂(lè)、消費(fèi)為一體商業(yè)街區(qū)。

人民南商圈改造方案已出臺(tái)，深圳市政府已下決心投資3.1億元把人民南打造成代表城市水平和景觀形象標(biāo)志性商業(yè)街區(qū)和國(guó)際化著名商業(yè)街。人民南改造，將會(huì)把羅湖口岸、國(guó)貿(mào)、東門步行街三個(gè)商業(yè)區(qū)激活和連通，將形成深圳規(guī)模巨大、特色分明而具內(nèi)涵東門---人民南商業(yè)圈。（2）、深圳中心區(qū)將構(gòu)建新“頂級(jí)商圈”中心區(qū)北區(qū)------也就是深南大道以北這一片中心區(qū)是未來(lái)深圳行政、文化中心。在這180公頃中心區(qū)北區(qū)，建有深圳關(guān)鍵行政設(shè)施，如市民中心、文化中心、電視中心等。同時(shí)，一幢幢高級(jí)寫字樓、豪宅拔地而起，是未來(lái)高尚片區(qū)。從工作、居住人群來(lái)看，未來(lái)中心區(qū)北區(qū)肯定是社會(huì)名流聚居地，其文化設(shè)施也將吸引大量市內(nèi)和來(lái)深旅游觀光客，大量高素質(zhì)、高收入人群自然蘊(yùn)涵著巨大商機(jī)。

據(jù)了解，中心區(qū)內(nèi)已經(jīng)有購(gòu)物公園和世紀(jì)家居廣場(chǎng)，尚缺乏大型綜合性百貨商場(chǎng)。天虹購(gòu)物廣場(chǎng)進(jìn)駐直接填補(bǔ)了這一空白。天虹購(gòu)物廣場(chǎng)是天虹斥巨款打造商業(yè)旗艦店，選址于星河國(guó)際，將目標(biāo)用戶定為白領(lǐng)、金領(lǐng)成功人士，也就是將鎖定中心區(qū)集中消費(fèi)群體。

定在高級(jí)大型綜合性百貨商場(chǎng)天虹購(gòu)物廣場(chǎng)作為進(jìn)駐中心區(qū)第一家百貨商場(chǎng)，透視了中心區(qū)商業(yè)前景。天虹購(gòu)物廣場(chǎng)此次進(jìn)駐中心區(qū)，首先占據(jù)了地理上優(yōu)勢(shì)。而且其高級(jí)百貨商場(chǎng)定位，符合政府計(jì)劃，也順應(yīng)了市場(chǎng)需求，前景很讓人看好。

建筑面積達(dá)成10萬(wàn)平方米中心城生態(tài)型購(gòu)物中心出現(xiàn)，標(biāo)志深圳中心區(qū)商業(yè)圈立即形成。（3）深圳濱海中心區(qū)商業(yè)圈立即形成寶安濱海中心區(qū)是深圳唯一經(jīng)過(guò)政府計(jì)劃濱海CBD區(qū)域，該CBD內(nèi)中高級(jí)住宅區(qū)域大量興建，另外將有沒(méi)有數(shù)高級(jí)寫字樓、酒店和部分著名展館和濱海旅游娛樂(lè)場(chǎng)所，伴隨房地產(chǎn)深入開發(fā)和積聚，各路商家將會(huì)往此遷徙。

政府計(jì)劃形成50萬(wàn)平方米關(guān)鍵商業(yè)圈。（4）、關(guān)外將不停閃現(xiàn)新商業(yè)亮點(diǎn)伴隨取消二線關(guān)步伐臨近及關(guān)外新興城鎮(zhèn)崛起，必將促進(jìn)關(guān)外商圈形成，龍華、福永、橫崗將憑借其優(yōu)越地理位置和基礎(chǔ)設(shè)施率先起跑。（5）、伊崗---八卦嶺---清水河大商業(yè)物流園區(qū)現(xiàn)趨形深圳市政府已將伊崗---清水河計(jì)劃為深圳物流園區(qū)，現(xiàn)在已緊鑼密鼓地建設(shè)之中。該區(qū)人口密集，近在咫尺八卦嶺工業(yè)區(qū)有很多工廠已以后地退出，一部分廠房已為商用，家居商場(chǎng)密布，現(xiàn)在盤踞此地有香江、金海馬、新世紀(jì)、國(guó)安居、百安居、好又多、華潤(rùn)、新一佳、一致藥店等，伴隨物流園區(qū)建成，這里必將成為物流最為豐富商圈。（6）、新型小區(qū)是眾商家爭(zhēng)搶另一要地深圳新型小區(qū)不停形成，每一小區(qū)聚居著大量人群，暗含著商機(jī)，商業(yè)配套設(shè)施不停完善，所以，商業(yè)小區(qū)化是未來(lái)商業(yè)發(fā)展另一趨勢(shì)。沃爾瑪在深圳開設(shè)新型小區(qū)店，足以說(shuō)明小區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿ΑＵl(shuí)將成為跨越楚河漢界稱雄市場(chǎng)王者據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在全市已經(jīng)有各類連鎖企業(yè)100多家，在市內(nèi)外開設(shè)各類門店3000多間。深圳商家排名全國(guó)零售百?gòu)?qiáng)只有萬(wàn)佳和百佳，進(jìn)零售百?gòu)?qiáng)深圳企業(yè)增加到8家，華潤(rùn)萬(wàn)佳排名第7位，新一佳、人人樂(lè)、民潤(rùn)、銅鑼灣、百佳、天虹、茂業(yè)分別排名第22、26、29、34、36、45、48位。這說(shuō)明深圳零售業(yè)發(fā)展快，市場(chǎng)很活躍，其次也反應(yīng)出深圳零售業(yè)實(shí)力不強(qiáng)，沒(méi)有形成象華聯(lián)、聯(lián)華一樣全國(guó)強(qiáng)勢(shì)企業(yè)。即使深圳商圈異彩紛呈，各零售商也群雄而起，但要想成就全國(guó)乃至跨國(guó)名牌企業(yè)，還有待時(shí)日。因?yàn)樯钲诹闶燮髽I(yè)還未形成強(qiáng)有力關(guān)鍵市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。深圳商圈在形成過(guò)程中，其利潤(rùn)空間已吸引新企業(yè)加入零售業(yè)中，使零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越猛烈，競(jìng)爭(zhēng)肯定會(huì)造成深圳新一輪資源整合、行業(yè)洗牌風(fēng)暴。經(jīng)過(guò)洗牌后，深圳零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)深入增強(qiáng)。華潤(rùn)萬(wàn)佳已完成了聯(lián)合，并向內(nèi)地發(fā)展，新一佳、民潤(rùn)、百佳、銅鑼灣、茂業(yè)、天虹、歲寶等企業(yè)也正加速擴(kuò)張步伐，規(guī)模不停擴(kuò)大，這些零售企業(yè)能否成為稱雄市場(chǎng)王者？我們拭目以待。二．中央商務(wù)區(qū)現(xiàn)實(shí)狀況、計(jì)劃和發(fā)展前景。商務(wù)中心區(qū)，又稱中央商務(wù)區(qū)（CentralBusinessDistrict）簡(jiǎn)稱CBD，最初起源于20世紀(jì)20年代美國(guó)，意為商業(yè)會(huì)聚之地。現(xiàn)代意義上商務(wù)中心區(qū)是指集中大量金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，擁有大量商務(wù)辦公、酒店、公寓等配套設(shè)施，含有完善市政交通和通訊條件，便于現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)場(chǎng)所。商務(wù)中心區(qū)不僅是一個(gè)國(guó)家或地域?qū)ν忾_放程度和經(jīng)濟(jì)實(shí)力象征，而且是現(xiàn)代化國(guó)際大城市一個(gè)關(guān)鍵標(biāo)志。深圳CBD建設(shè)降組計(jì)劃、水平、功效完善、環(huán)境優(yōu)化含有一定優(yōu)異性和超前性。作為辦公、商務(wù)和高級(jí)商業(yè)等功效高度集聚中心區(qū)福田CBD，將關(guān)鍵發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、文化經(jīng)濟(jì)，和金融證券、保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)交易、物流、傳媒等產(chǎn)業(yè)，吸引中國(guó)外著名企業(yè)總部落戶，形成集行政、金融、商務(wù)、信息、文化、會(huì)展于一體現(xiàn)代化國(guó)際性城市中心。據(jù)市會(huì)展業(yè)協(xié)會(huì)不完全統(tǒng)計(jì)，去年，本市共舉行各類商業(yè)性展覽達(dá)69個(gè)，參展商現(xiàn)場(chǎng)成交額達(dá)1706.56億元，有力地促進(jìn)了本市產(chǎn)品出口和內(nèi)銷。去年，在中國(guó)國(guó)際高新技術(shù)結(jié)果交易會(huì)展覽中心舉行各類展覽多達(dá)62個(gè)，以每個(gè)展覽平均六天計(jì)，高交會(huì)展覽中心幾乎天天有展。其中，展出面積在5000平方米以上展覽多達(dá)38個(gè)。今年，深圳高交會(huì)展覽中心初步安排展覽已達(dá)50個(gè)，其中，帶“國(guó)際”字樣展會(huì)達(dá)34個(gè)。現(xiàn)在，深圳會(huì)展業(yè)已形成了以“高交會(huì)”為龍頭，并培育了一批和深圳地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)、含有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力展覽品牌。今年總投資25億元、本市建市以來(lái)規(guī)模最大單體建筑——深圳會(huì)議展覽中心將投入使用，這將推進(jìn)深圳會(huì)展業(yè)發(fā)展再上新臺(tái)階。借助新會(huì)展中心南方國(guó)際廣場(chǎng)商務(wù)平臺(tái)必將發(fā)揮巨大作用。不僅要在深圳CBD投資，我現(xiàn)在連居住全部在深圳CBD，就是福田中心區(qū)那幢最高住宅。因?yàn)楦Ｌ镏行膮^(qū)交通很方便，新計(jì)劃使生活和工作全部很便捷，而且從衛(wèi)生到環(huán)境保護(hù)，和商業(yè)配套等，全部很好，在這里生活很習(xí)慣。其實(shí)，香港人很重視生態(tài)環(huán)境和環(huán)境保護(hù)問(wèn)題，福田中心區(qū)含有這么優(yōu)勢(shì)。因?yàn)樯钲贑BD計(jì)劃起步很高，并含有前瞻性和超前性，所以，福田CBD必將成為整個(gè)深圳政治、金融、文化中心。從深圳CBD到香港CBD到底用多久時(shí)間？昨日志者搭乘兩地公共交通工具——地鐵，發(fā)覺(jué)深圳地鐵開通確實(shí)對(duì)連接兩地CBD起著至關(guān)關(guān)鍵作用——從深圳CBD，比如福田會(huì)展中心、購(gòu)物公園周圍，到在香港中環(huán)或?yàn)匙邢愀蹠?huì)展中心，從門到門，包含過(guò)關(guān)時(shí)間只需90分鐘左右。據(jù)介紹，計(jì)劃中福田中心區(qū)由濱河大道、紅荔路、彩田路、新洲路四條城市干道圍合而成，總用地面積413.86萬(wàn)平方米。深南大道由東向西穿越其間，將中心區(qū)分成南、北兩片區(qū)。

根據(jù)計(jì)劃設(shè)想，中心區(qū)關(guān)鍵職能是作為深圳中心商務(wù)中心(CBD)。商務(wù)區(qū)內(nèi)高樓林立，是未來(lái)深圳惟一集金融、商貿(mào)、信息、文化、會(huì)展及行政于一體城市商務(wù)中心和行政文化中心，為深圳實(shí)現(xiàn)區(qū)域性金融、商貿(mào)、信息中心及旅游勝地戰(zhàn)略目標(biāo)提供城市建設(shè)空間基礎(chǔ)。

福田區(qū)政府相關(guān)責(zé)任人介紹，深圳CBD建設(shè)將在計(jì)劃、水準(zhǔn)、功效完善、環(huán)境優(yōu)化上逐步邁向國(guó)際化，將創(chuàng)新環(huán)境來(lái)吸引更多中國(guó)外優(yōu)質(zhì)企業(yè)和實(shí)力財(cái)團(tuán)、跨國(guó)企業(yè)和世界500強(qiáng)企業(yè)來(lái)福田設(shè)置地域總部、物流配送中心、采購(gòu)中心、研發(fā)中心、品牌總代理等機(jī)構(gòu)，推進(jìn)“總部經(jīng)濟(jì)”在福田發(fā)展壯大。

5月17日，市民中心“入伙”，標(biāo)志深圳中心區(qū)已經(jīng)正式成為全市中心，CBD進(jìn)入熱開啟時(shí)代。伴伴隨市民中心啟用，中心區(qū)地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)全新階段，以往概念已經(jīng)含有了現(xiàn)實(shí)意義。就深圳樓市而言，中心區(qū)概念早在1986年就已經(jīng)提出。因?yàn)殛P(guān)鍵區(qū)域建設(shè)計(jì)劃期較長(zhǎng)，中心區(qū)概念價(jià)值釋放也經(jīng)歷了相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間，現(xiàn)在這個(gè)概念已經(jīng)深入人心。經(jīng)過(guò)多年建設(shè)和完善，中心區(qū)周圍住宅、商業(yè)和寫字樓，多種配套已經(jīng)初具規(guī)模，中心區(qū)計(jì)劃日漸顯現(xiàn)，中心區(qū)也慢慢成熟。以往中心區(qū)人氣較淡，而市民中心開啟將會(huì)很好地處理這個(gè)問(wèn)題。玉家雄認(rèn)為，人氣聚集是形成商業(yè)中心必需條件，市民中心正式啟用以后，人流量增加會(huì)提升這里商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。伴隨周圍樓盤入伙，居住人群增加，和眾多寫字樓落成，整個(gè)中心區(qū)人氣漸旺，商業(yè)中心就會(huì)自然被帶動(dòng)形成。在剛剛結(jié)束“ＣＢＤ財(cái)富和居住”論壇上，包含曼哈頓區(qū)區(qū)長(zhǎng)菲爾茲女士和地產(chǎn)大腕在內(nèi)人士全部表示，ＣＢＤ要想長(zhǎng)久連續(xù)發(fā)展，將在很大程度上依靠其周圍大型居住小區(qū)形成。在商業(yè)已經(jīng)成為ＣＢＤ下一步發(fā)展關(guān)鍵背景下，就要求ＣＢＤ周圍有穩(wěn)定購(gòu)置力旺盛消費(fèi)群體，這意味著ＣＢＤ周圍必需有對(duì)應(yīng)高端生活居住區(qū)。劉曉光則認(rèn)為，即使在ＣＢＤ周圍沒(méi)有完全形成類似曼哈頓周圍成熟居住小區(qū)，不過(guò)這種趨勢(shì)已經(jīng)顯而易見(jiàn)。從早期京潤(rùn)到現(xiàn)在棕櫚泉，再到陽(yáng)光上東，全部已經(jīng)昭示了ＣＢＤ周圍高端生活小區(qū)端倪，它們發(fā)展將在相當(dāng)大程度上支撐ＣＢＤ關(guān)鍵區(qū)未來(lái)發(fā)展。尤其是體量７２萬(wàn)平方米高端大盤“陽(yáng)光上東”入市以后，必將吸引更多富豪，從而深入擴(kuò)大這個(gè)消費(fèi)力極其旺盛群體，這么也有利于ＣＢＤ持久發(fā)展。中國(guó)含有發(fā)展國(guó)際性CBD條件城市只有3個(gè)，分別是上海、北京和廣州。從國(guó)際上部分成功CBD來(lái)看，CBD通常含有以下特征：首先，CBD含有城市地域（乃至全國(guó)、世界）中最高中心性，即CBD所提供功效和服務(wù)含有最高水準(zhǔn)；其次，CBD含有城市地域中最多人流量，是城市地域中人口最多區(qū)域，二十四小時(shí)人口改變值也最高；第三，CBD含有城市地域最發(fā)達(dá)內(nèi)部交通和外部交通聯(lián)絡(luò)，擁擠程度（人流、車流）在城市地域也最高；第四，CBD含有最高服務(wù)集中性，能提供包含經(jīng)濟(jì)、管理、娛樂(lè)、文化乃至行政等多方面服務(wù)，含有城市地域最集中、檔次最高零售業(yè)；第五，CBD含有城市中最高土地價(jià)格和租金。紐約曼哈頓就是最有代表性中央商務(wù)區(qū)，在不足1000米長(zhǎng)華爾街，集中了大量銀行、保險(xiǎn)、交易所和大企業(yè)總部，是世界上商業(yè)密度最大地域；巴黎拉德方斯則吸引了法國(guó)二分之一大企業(yè)在此設(shè)置辦公機(jī)構(gòu)，該地域占地170萬(wàn)平方米，有寫字樓247萬(wàn)平方米，分散商業(yè)設(shè)施10萬(wàn)平方米，多條地鐵、高速公路、鐵路在此交匯。CBD服務(wù)對(duì)象也不只是該城市本身，而是一定大區(qū)域。如上海浦東，它所服務(wù)就不只是上海一個(gè)城市，而是服務(wù)于整個(gè)亞太地域，香港也是這么。在善于發(fā)明奇跡深圳人面前，一個(gè)氣勢(shì)恢弘深圳CBD已經(jīng)傲然眼前。深圳市政府搬遷中心區(qū)市民廣場(chǎng)，深圳新會(huì)展中心立即啟用，兩大平臺(tái)力挺深圳中心區(qū)板塊，至此中心區(qū)已形成了以政務(wù)經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)為龍頭三大經(jīng)濟(jì)圈，其超強(qiáng)輻射能力不言而喻?，F(xiàn)在就在深圳中心南區(qū)關(guān)鍵地段，由深圳南方電力建設(shè)鼎力鑄造一個(gè)含有國(guó)際級(jí)復(fù)合型商務(wù)建筑———南方國(guó)際廣場(chǎng)正在崛起。伴隨深圳城市中心西移，深圳中心區(qū)被給予未來(lái)深圳CBD和行政、文化中心定位。和中心區(qū)高起點(diǎn)計(jì)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建筑相適應(yīng)，寫字樓將成為未來(lái)中心區(qū)商業(yè)活動(dòng)關(guān)鍵特色。占地10萬(wàn)平方米市民中心啟用，政府機(jī)構(gòu)帶動(dòng)中心區(qū)人氣幾乎全部轉(zhuǎn)化為中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)販賣快感動(dòng)力。中心區(qū)已建成寫字樓約40萬(wàn)平方米，在售、在建寫字樓總規(guī)模超出100萬(wàn)平方米，占深圳市今年寫字樓放量80%，金融保險(xiǎn)、顧問(wèn)咨詢、文化傳媒、投資貿(mào)易等成為該區(qū)寫字樓用戶顯著特征。項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目在深圳中心區(qū)難中蛀，是一個(gè)在深圳市中心區(qū)最關(guān)鍵最關(guān)鍵地段和組成公共空間系統(tǒng)最關(guān)鍵部分之一，用地面積為42300平方米，建筑面積113892平方米，商業(yè)面積58700平方米，項(xiàng)目估計(jì)總投資6億元人民幣，于1月開工，在6月完工。地面和屋面由下沉式廣場(chǎng)，人行天橋、地面公共交通樞紐站，無(wú)頂綠化公園組成，室內(nèi)和地下空間作為商業(yè)文化娛樂(lè)和交通設(shè)施等綜合開發(fā)利用，是有政府投資和發(fā)展商多方參與復(fù)合型城市開發(fā)建設(shè)專案。本項(xiàng)目標(biāo)商業(yè)部分住要包含三部分，見(jiàn)下表。位置面積停車設(shè)備地上一層143974030地下一層246973452地下二層1959914059地下三層033658累計(jì)5869355199項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)分析：區(qū)位優(yōu)勢(shì)長(zhǎng)相項(xiàng)目投資價(jià)值項(xiàng)目在深圳是中心區(qū)南中住，擁有和將會(huì)擁有中心五大特征。首先含有深圳市最高中心性，所提供功效和服務(wù)含有最高水準(zhǔn)；其次，深圳CBD將會(huì)含有城市地域中最多人流量，是城市地域中人口最多區(qū)域，二十四小時(shí)人口改變值也最高；第三，深圳CBD含有城市地域最發(fā)達(dá)內(nèi)部交通和外部交通聯(lián)絡(luò)，擁擠程度（人流、車流）在城市地域也最高；第四，CBD含有最高服務(wù)集中性，能提供包含經(jīng)濟(jì)、管理、娛樂(lè)、文化乃至行政等多方面服務(wù)，含有城市地域最集中、檔次最高零售業(yè)；第五，CBD含有城市中最高土地價(jià)格和租金。中心區(qū)立即進(jìn)入成熟期為項(xiàng)目標(biāo)發(fā)展提供和很好商機(jī)。中心區(qū)概念早在1986年就已經(jīng)提出，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)久計(jì)劃和發(fā)展，中心區(qū)概念已經(jīng)深入人心，中心商務(wù)區(qū)已經(jīng)建成40萬(wàn)平方米寫字樓，計(jì)劃好寫字樓建設(shè)面積還有100萬(wàn)平方米，項(xiàng)目周圍眾多高級(jí)住宅區(qū)已經(jīng)投入使用，僅項(xiàng)目周圍區(qū)域消費(fèi)者就有7萬(wàn)人。項(xiàng)目周遍有眾多星級(jí)酒店已經(jīng)投入使用，深圳市政府搬遷中心區(qū)市民廣場(chǎng)，深圳新會(huì)展中心立即啟用，兩大平臺(tái)力挺深圳中心區(qū)板塊，至此中心區(qū)已形成了以政務(wù)經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)為龍頭三大經(jīng)濟(jì)圈，中心區(qū)進(jìn)入熱開啟時(shí)代，標(biāo)志著中心區(qū)已經(jīng)進(jìn)入成熟期。三．計(jì)劃前瞻性和超前性是項(xiàng)目含有寬廣發(fā)展空間。因?yàn)樯钲贑BD計(jì)劃起步很高，并含有前瞻性和超前性，和中心區(qū)高起點(diǎn)計(jì)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建筑相適應(yīng)，含有未來(lái)寬廣發(fā)展前景。四．順暢交通體系為作為全市商業(yè)中心提供了交通確保。項(xiàng)目計(jì)劃有2條地鐵出口，20條公交線路樞紐，另外中心區(qū)現(xiàn)有住宅、舊點(diǎn)和楔子樓全部有很高車為配置，項(xiàng)目本身停車設(shè)備使用面積和商業(yè)設(shè)計(jì)面積靠近1：1，另外人行天橋本身也是項(xiàng)目交通系統(tǒng)關(guān)鍵組成部分。五．會(huì)展經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)建筑載體為本項(xiàng)目標(biāo)國(guó)際化定位提供了基礎(chǔ)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳會(huì)展經(jīng)濟(jì)年成交額快要億，而且回站經(jīng)濟(jì)領(lǐng)頭羊就是項(xiàng)現(xiàn)在方比鄰高交會(huì)館和會(huì)展中心，中心商務(wù)區(qū)將吸引世界500強(qiáng)總部在中心商務(wù)區(qū)建立總部，未來(lái)世界500強(qiáng)總部就在項(xiàng)目周遍寫字樓高級(jí)酒店進(jìn)行。會(huì)展經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展為項(xiàng)目提供了強(qiáng)大國(guó)際發(fā)展空間。六．政府投資背景是項(xiàng)目品牌白金名片。本項(xiàng)目標(biāo)無(wú)頂花園，下沉式廣場(chǎng)，地面和周遍連接體由深圳市政府投資，市政副投資項(xiàng)目在項(xiàng)目標(biāo)營(yíng)銷中含有很好宣傳效果，能夠增加投資商投資信心。項(xiàng)目劣勢(shì)中央商務(wù)區(qū)商圈影響力正處于初步建設(shè)階段?，F(xiàn)在項(xiàng)目所在中央商務(wù)區(qū)已經(jīng)在運(yùn)作項(xiàng)目，比如星河國(guó)際旁邊天虹購(gòu)物廣場(chǎng)，萬(wàn)佳百貨等即使有一定規(guī)模，而且本身計(jì)劃和管理符合中央商務(wù)區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)和高計(jì)劃，不過(guò)獨(dú)木不成林，其影響里僅僅局限于周圍區(qū)域，中央商務(wù)區(qū)現(xiàn)在還不含有市級(jí)商圈影響力氣。2．中央商務(wù)區(qū)周圍大型居住小區(qū)還沒(méi)有形成。ＣＢＤ要想長(zhǎng)久連續(xù)發(fā)展，將在很大程度上依靠其周圍大型居住小區(qū)形成。在商業(yè)已經(jīng)成為ＣＢＤ下一步發(fā)展關(guān)鍵背景下，就要求ＣＢＤ周圍有穩(wěn)定購(gòu)置力旺盛消費(fèi)群體，這意味著ＣＢＤ周圍必需有對(duì)應(yīng)高端生活居住區(qū)。而本項(xiàng)目現(xiàn)在周圍消費(fèi)群體數(shù)量還沒(méi)有大到支持一個(gè)中央商務(wù)區(qū)大量商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行基礎(chǔ)條件。項(xiàng)目機(jī)會(huì)市民中心正式入伙為本項(xiàng)目做為中央商務(wù)區(qū)商圈含有全市性質(zhì)商圈概念提供了現(xiàn)實(shí)載體。市民中心入伙在5月分正式投入使用以后，改變了本區(qū)域作為商務(wù)區(qū)和富人區(qū)在市民中概念，為本項(xiàng)目聚集了人氣。深港經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展進(jìn)程增前了本項(xiàng)目標(biāo)區(qū)域輻射能力。港人投資消費(fèi)是深圳投資和消費(fèi)市場(chǎng)顯著特征，深圳市政府相關(guān)港人在深圳投資和消費(fèi)限制取消和提供便利，將促進(jìn)深圳比較于香港投資和消費(fèi)優(yōu)勢(shì)愈加鄣顯，為本項(xiàng)目標(biāo)成功提供更大機(jī)會(huì)。3．9+2區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作9+2區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作將增加深圳和區(qū)域內(nèi)城市經(jīng)濟(jì)交流，促進(jìn)會(huì)展經(jīng)濟(jì)和其它產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)發(fā)展，深圳和區(qū)域內(nèi)其它城市經(jīng)濟(jì)交往回為本項(xiàng)目標(biāo)發(fā)展提供機(jī)會(huì)。4．地鐵開通擴(kuò)大了本項(xiàng)目標(biāo)商圈范圍輻射。地鐵開通從空間上和心理上縮小了深圳空間距離，無(wú)形中縮小了作為市級(jí)商圈定位本項(xiàng)目標(biāo)空間局限，擴(kuò)大了本項(xiàng)目標(biāo)商圈輻射范圍。項(xiàng)目威脅深圳商圈發(fā)展歷史和未來(lái)使得本項(xiàng)目不含有先天優(yōu)勢(shì)和區(qū)域性優(yōu)勢(shì)。深圳已經(jīng)比較成熟商圈：東門、華強(qiáng)北和人民南商圈含有悠久歷史或經(jīng)歷過(guò)城市發(fā)展選擇，從某種意義上講，是當(dāng)初市場(chǎng)化發(fā)展肯定選擇，已經(jīng)含有全市影響力和含有對(duì)特定消費(fèi)群體影響力氣，形成消費(fèi)者消費(fèi)思維定勢(shì)。而本項(xiàng)目即使含有屬于自己優(yōu)勢(shì)，不過(guò)本身優(yōu)勢(shì)發(fā)揮面臨者改變消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣任務(wù)，和已經(jīng)成熟商圈相比本項(xiàng)目不含有先天優(yōu)勢(shì)。深圳商圈發(fā)展割據(jù)告訴我們：商圈發(fā)展是伴隨城市發(fā)展而發(fā)展，伴隨南山經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居住區(qū)成熟，伴隨未來(lái)寶安和龍崗經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟，南山、寶安和龍崗也回發(fā)展出屬于本區(qū)域商圈，而深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市布局空間和方向就是向西發(fā)展，通常商圈消費(fèi)群體關(guān)鍵集中在本區(qū)域，本項(xiàng)目所在商圈消費(fèi)群體在未來(lái)空間擴(kuò)展方面不含有區(qū)域性優(yōu)勢(shì)。深圳地緣劣勢(shì)使得在同廣州商務(wù)競(jìng)爭(zhēng)中處于不利位置。研究表明，在中國(guó)真正含有發(fā)展國(guó)際性中央商務(wù)區(qū)城市只有3個(gè)，北京、上海和廣州。從地理位置上講，深圳靠近香港和廣州太近，即使作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)同香港相比資源等方面優(yōu)勢(shì)不過(guò)并不含有香港那么強(qiáng)大國(guó)際性優(yōu)勢(shì)，同廣州相比含有或確切說(shuō)在發(fā)展早期享受較大政策優(yōu)勢(shì)，不過(guò)中國(guó)南方經(jīng)濟(jì)真正中心歷來(lái)全部是廣州，作為中央商務(wù)區(qū)，在國(guó)際化方面，在影響力和輻射性方面永遠(yuǎn)會(huì)落后于廣州。3．周遍競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目要求本項(xiàng)目含有錯(cuò)位化定位和本項(xiàng)目比鄰地塊在功效定位上和本項(xiàng)目完全相同，全部是購(gòu)物中心，深圳已經(jīng)成熟商圈存在嚴(yán)重定位相同或相同情況，造成商業(yè)發(fā)展停留在低級(jí)惡劣價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)層面。甚至造成愈加嚴(yán)重后果，所以定位錯(cuò)位化是本項(xiàng)目定位基礎(chǔ)要求。宏觀調(diào)控后續(xù)政策出臺(tái)有可能影響本項(xiàng)目標(biāo)發(fā)展。中央明確定為中過(guò)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，尤其是固定資產(chǎn)投資過(guò)快，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在價(jià)格偏高和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不平衡等問(wèn)題，已經(jīng)采取了提升了利率和購(gòu)房首期款等相關(guān)方法來(lái)打擊中國(guó)和國(guó)際游資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)常過(guò)分投機(jī)，陸續(xù)可能會(huì)有更嚴(yán)厲政策出臺(tái)，即使珠三角房地產(chǎn)市場(chǎng)相比環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、比長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)理性，不過(guò)政策調(diào)整對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣情況還是肯定會(huì)產(chǎn)生消極影響，對(duì)宏觀政策關(guān)注是本項(xiàng)目定位和營(yíng)銷關(guān)鍵參考。項(xiàng)目發(fā)展總體戰(zhàn)略思索：面對(duì)深圳市商業(yè)發(fā)展風(fēng)云變換市場(chǎng)大環(huán)境，晶島國(guó)際廣場(chǎng)面臨正確定位和有效整合資源，確定營(yíng)銷戰(zhàn)略關(guān)鍵時(shí)期。很顯然，項(xiàng)目充足專題化、差異化、規(guī)?；?，并充足表現(xiàn)頂級(jí)商圈物業(yè)內(nèi)涵內(nèi)在要求是項(xiàng)目定位關(guān)鍵所在。同時(shí)應(yīng)該關(guān)注以下幾點(diǎn)：要明確本相目要替換是誰(shuí)？歷來(lái)全部是幾家歡樂(lè)幾家愁，歷來(lái)全部是三十年河?xùn)|，三十年河西，一個(gè)商圈興盛歷來(lái)全部預(yù)示者另外一個(gè)或多個(gè)商圈沒(méi)落或相對(duì)沒(méi)落，顯然，本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)者就是人民南和華強(qiáng)北，對(duì)于這兩個(gè)曾經(jīng)引領(lǐng)深圳商圈發(fā)展和正在發(fā)揮關(guān)鍵商業(yè)作用商圈來(lái)講，歷史給她們以關(guān)鍵發(fā)展機(jī)會(huì)，她們也曾經(jīng)充足展現(xiàn)崢嶸，不過(guò)早期交通計(jì)劃和由工業(yè)區(qū)改建為商業(yè)區(qū)后遺癥正在頑強(qiáng)折磨著這兩個(gè)商業(yè)奇跡發(fā)明者，政府幾乎完全自由經(jīng)濟(jì)政策造成政府對(duì)市場(chǎng)調(diào)控力度弱小正在給兩個(gè)片區(qū)后續(xù)發(fā)展帶來(lái)枷鎖，歷來(lái)外來(lái)和尚會(huì)念經(jīng)，就是因?yàn)橐院笳吣軌蛘驹谇叭思绨蛏厦?。就這方面來(lái)講，本項(xiàng)目含有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目差異化兩個(gè)方面本項(xiàng)目和區(qū)域內(nèi)其它項(xiàng)目要作到定位錯(cuò)位化；本項(xiàng)目?jī)?nèi)部要表現(xiàn)梯度化。本項(xiàng)目是作為頂級(jí)商圈內(nèi)關(guān)鍵位置商業(yè)項(xiàng)目，定位高級(jí)化是肯定選擇，不過(guò)定位高級(jí)化并不表明在項(xiàng)目?jī)?nèi)部全部是高級(jí)產(chǎn)品，而是應(yīng)該有檔次梯級(jí)存在，同時(shí)作到功效分區(qū)，充足發(fā)揮不一樣功效區(qū)功效，達(dá)成相得益彰效果。環(huán)境頂級(jí)化是項(xiàng)目標(biāo)基礎(chǔ)要求。綜觀中國(guó)各個(gè)城市商圈變幻，顯著表現(xiàn)出環(huán)境檔次顯著高出商業(yè)檔次半級(jí)或一個(gè)等級(jí)現(xiàn)象。這是現(xiàn)時(shí)商業(yè)形態(tài)發(fā)展基礎(chǔ)規(guī)律。本項(xiàng)目作為深圳市頂級(jí)商圈，在環(huán)境營(yíng)造上一定要占領(lǐng)制高點(diǎn)，從硬件設(shè)施上作到商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)建筑設(shè)計(jì)和內(nèi)部服務(wù)設(shè)施充足表現(xiàn)現(xiàn)代化、國(guó)際化、人性化。深圳現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況和未來(lái)發(fā)展估計(jì)決定了本項(xiàng)目標(biāo)主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)為大型購(gòu)物中心。依據(jù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)方法、規(guī)模、內(nèi)容（業(yè)種）和布局，零售商業(yè)能夠分為超市（如民潤(rùn)超市、華潤(rùn)超市）、大型綜合超市（如吉之島）、百貨商店（如天虹商場(chǎng)）、便利店（如7－ELEVEN）、專業(yè)店、專賣店（如雅芳專賣店）、大型購(gòu)物中心（“摩爾”，如銅鑼灣廣場(chǎng)）和倉(cāng)儲(chǔ)式商店（如山姆會(huì)員店）等八大類。一個(gè)商圈到底以何種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為主，關(guān)鍵取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。依據(jù)國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家和地域商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在著以下規(guī)律：當(dāng)人均中國(guó)生產(chǎn)總值（GDP）在1,000美元時(shí)，主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)為百貨商店；人均GDP在2,000~3,000美元時(shí)，主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)為大型綜合超市；人均GDP達(dá)成6,000美元時(shí)，主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)方便利店為主；人均GDP達(dá)成12,000美元以后，主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)演變成大型購(gòu)物中心（“摩爾”）。，深圳人均GDP為53,877元，約相當(dāng)于6,500美元。因?yàn)樯钲诮?jīng)濟(jì)發(fā)展十分快速，估計(jì)再過(guò)左右時(shí)間，深圳人均GDP將會(huì)翻一翻，到12,000美元以上。對(duì)照國(guó)際商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在未來(lái)一段時(shí)間，深圳商業(yè)主導(dǎo)業(yè)態(tài)將從現(xiàn)在百貨商店和大型綜合超市，逐步轉(zhuǎn)向小區(qū)便利店和大型購(gòu)物中心（“摩爾”）。本項(xiàng)目在中央商務(wù)區(qū)、規(guī)模比較大、便利店顯然不符合本項(xiàng)目標(biāo)發(fā)展，大型購(gòu)物中心是本項(xiàng)目肯定采取主導(dǎo)業(yè)態(tài)。項(xiàng)目初步定位定位基礎(chǔ)區(qū)位特點(diǎn)晶島國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目在深圳中心區(qū)南中住，中心四路和福華三路交界處。以步行天橋和深圳關(guān)鍵感到相連，同時(shí)借助立體交通網(wǎng)絡(luò)，形成頂級(jí)商圈交通體系和商業(yè)脈絡(luò)。用戶特征建成后中央商務(wù)區(qū)是深圳頂級(jí)商務(wù)區(qū)，其消費(fèi)群體包含本區(qū)域高級(jí)住宅區(qū)現(xiàn)有居民和計(jì)劃中居民，包含周遍高級(jí)寫字樓內(nèi)白領(lǐng)金領(lǐng)，包含會(huì)展經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)吸引中國(guó)各地，港澳臺(tái)同胞和國(guó)際商務(wù)和旅游人士，也包含政務(wù)經(jīng)濟(jì)和定級(jí)商務(wù)區(qū)吸引深圳市內(nèi)其它行政區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者，消費(fèi)結(jié)構(gòu)展現(xiàn)出顯著多元化、高品質(zhì)、國(guó)際化等特點(diǎn)。文化底蘊(yùn)中央商務(wù)區(qū)商圈是新興頂級(jí)商圈，未來(lái)將會(huì)發(fā)展成為輻射到全市市級(jí)商圈，也肯定會(huì)發(fā)展到輻射香港、澳門、珠三角其它城市和中國(guó)國(guó)際其它城市國(guó)際化商圈，含有顯著國(guó)際化、現(xiàn)代化文化底蘊(yùn)、表現(xiàn)多元化、人文化終極關(guān)心，晶島國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)必需發(fā)揮中央商務(wù)區(qū)這儀特點(diǎn)才能得到有效發(fā)展。旅游資源現(xiàn)在中央商務(wù)區(qū)給人更多富人區(qū)和商務(wù)區(qū)概念，伴隨中央商務(wù)區(qū)進(jìn)入商業(yè)時(shí)代，各項(xiàng)商業(yè)業(yè)態(tài)陸續(xù)進(jìn)駐，各項(xiàng)商業(yè)配套設(shè)施陸續(xù)完善，中央商務(wù)區(qū)作為全市政治中心，經(jīng)濟(jì)中心和文化中心功效中心地位越來(lái)越顯著表現(xiàn)出來(lái)，中央商務(wù)區(qū)必將成為深圳新獨(dú)特特色旅游資源，成為深圳旅游熱點(diǎn)區(qū)域，不僅成為中國(guó)其它城市境外其它城市消費(fèi)者旅游新寵，也必將成為深圳當(dāng)?shù)叵M(fèi)者商務(wù)消費(fèi)和旅游消費(fèi)好去處。商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)深圳商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展伴隨深圳經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展而快速發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)形成現(xiàn)代商業(yè)購(gòu)物中心、小區(qū)便利店、大型超市、倉(cāng)儲(chǔ)式超市、傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)、小型臨街店鋪等共同存在多元化格局，并展現(xiàn)出顯著業(yè)態(tài)升級(jí)、檔次升級(jí)態(tài)勢(shì)。餐飲業(yè)發(fā)展趨勢(shì)深圳餐飲業(yè)也展現(xiàn)出生機(jī)勃勃發(fā)展態(tài)勢(shì)，傳統(tǒng)中餐、特色地方風(fēng)味、地域和全國(guó)性名店在上呢鎮(zhèn)全部得到了很好發(fā)展；西餐在深圳也取得了很好發(fā)展，肯德雞和麥當(dāng)勞已經(jīng)不僅僅是年輕情侶和小孩消費(fèi)選擇，而是成為老少咸宜大眾化食品，成為深圳家庭家常便飯；西餐在深圳也得到了很好發(fā)展，深圳