DB44-T 1889-2024 無居民海島使用價格評估技術(shù)規(guī)范

44TechnicalspecificationforvaluationontheuseofuninhabitedislandsI 15 28本文件按照GB/T1.1—2020《標準化工作導(dǎo)則第1部分：標準化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定法（見6.1調(diào)整了市場比較法的修正系數(shù)、比較實例）；——2016年首次發(fā)布為DB44/T18891無居民海島使用價格評估技術(shù)規(guī)范評估目的無居民海島使用價格評估、評估結(jié)果和評估報告格GB3838—2002地表水環(huán)境HY/T250無居民海島開發(fā)利用測量規(guī)范HY/T254—2018海灘質(zhì)量評價與分級3.13.2無居民海島使用價格priceofuninhabitedislanduseright一定年期無居民海島的使用價格，包括在公開市場條件下形成的客觀合理價格和在特定市場條件3.3無居民海島使用價格評估valuationonuninhabitedisland4評估原則24.3替代原則以位于相鄰或者類似地區(qū)且功能相同或者相近、條件相似的海島或者土地使用權(quán)的市場交易價格4,4預(yù)期收益原則4.5供需原則4,6貢獻原則無居民海島的總收益是由無居民海島及其他投入要素共同作用的結(jié)果，評估時應(yīng)充分考慮各要素5評估程序5.2明確估價基本事項設(shè)定待估無居民海島用島類型時，宜按照各級海島保護規(guī)劃和無居民海島用島類型相關(guān)規(guī)定進行無居民海島的名稱和代碼符合HY/T13對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案，主要包括以下內(nèi)a)待估無居民海島基本情況；5.4收集估價所需資料道路交通狀況、開發(fā)利用現(xiàn)狀與權(quán)屬狀況、周圍環(huán)境等情況并填寫實地查勘表（見附錄A）。如發(fā)現(xiàn)與擇評估方法時，應(yīng)針對待估無居民海島的實際情況，分析主要評估方法的適用性，選擇至少2種評估方4法進行評估，且最低價系數(shù)修正法為必選方法。如有特殊情況，可采用1種方法評估，但應(yīng)由評估機構(gòu)5.6.3試算價格5.6.4確定評估價格格是否符合無居民海島使用出讓最低價進行分析說明5.7撰寫并提交評估報告依據(jù)評估報告格式（見附錄B）編制無居民海島使用價格評估報告。評估過程中涉及特殊專業(yè)知識和經(jīng)驗的，應(yīng)聘請有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)或?qū)＜覅f(xié)助工作，并在報告中說明。評估報告由不少于2名評6.1.3.1用島類型為農(nóng)林牧漁業(yè)用島、工礦通信用島、交通運輸用島、游憩用島，且用島方式為原生利用式、輕度利用式、中度利用式、重度利用式或極度S——用島面積，單位為公頃（hm2T——無居民海島使用年期，單位為年（an——修正因素的個數(shù)；wi——第i個修正因素的權(quán)重；ki——第i個修正因素的修正系數(shù)。56.1.3.2用島類型為農(nóng)林牧漁業(yè)用島、工礦通信用島、交通運輸用島、游憩用島，且用島方式為填海P=Pj×S×(1+∑1wiki)·S——用島面積，單位為公頃（hm2n——修正因素的個數(shù)；wi——第i個修正因素的權(quán)重；ki——第i個修正因素的修正系數(shù)。6.1.3.3用島類型為公共服務(wù)等特殊用島，且用島方式為原生利用式、輕度利用式、中度利用式、重度利用式或極度利用式的，按公式（3）計算。出讓最低標準根據(jù)待估無居民海島等別、用島方式以及×S×T···············S——用島面積，單位為公頃（hm26.1.3.4用島類型為公共服務(wù)用島等特殊用島，且用島方式為填海連島與造成島體消失的，根據(jù)待估無居民海島等別，按相應(yīng)最低標準和用島面積計算無居民海島使資源、無居民海島稀缺程度和是否一次性造成海島消失。各修正因素沙灘資源評價符合HY/T254—20166.2市場比較法將待估無居民海島與具有替代性且近期市場上已發(fā)生交易的無居民海島或土地交易實例作比較，市場比較法適用于無居民海島或者鄰近地區(qū)具有充足的、可比較的交易實例的無居民海島使用價P=Pb×kt×kV×kn×Pb——比較實例單位面積的價格，單位為萬元每公kt——交易情況修正系數(shù)；d)比較實例與待估無居民海島的用途、評估目的相同或相似；e)比較實例與待估無居民海島位于相同地區(qū)或類似地區(qū)，自然資源環(huán)境及開發(fā)利用條件一致或7D表D.2）。比較因素應(yīng)量化描述，無法量化的應(yīng)具體描述。交易情況修正是指排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格參考待估無居民海島所在地區(qū)地價指數(shù)、地區(qū)GDP變化和無居民海島使用價格變化等相關(guān)因素，將自然資源因素修正是將比較實例在其自然資源條件下的價格修正為待估無居民海島自然資源條件kn=Π··········································································n——修正因素的個數(shù)；Nei——比較實例第i個自然資源因素條件指數(shù)。生態(tài)環(huán)境因素修正是將比較實例在其生態(tài)環(huán)境狀況下的價格修正為待估無居民海島生態(tài)環(huán)境狀況ke=Π········································································n——修正因素的個數(shù)；8Eei——比較實例第i個生態(tài)環(huán)境因素條件指數(shù)。社會經(jīng)濟因素修正是將比較實例在其社會經(jīng)濟條件下的價格修正為待估無居民海島社會經(jīng)濟條件n——修正因素的個數(shù)；sei——比較實例第i個社會經(jīng)濟因素條件指數(shù)。使用年期修正是將各比較實例的不同使用年期修正到待估無居民海島的使用年期，修正公式見式T——無居民海島使用年期，單位為年（a采用算術(shù)平均法或加權(quán)平均法綜合修正后的比較實例價格，根據(jù)用島面積測算無居民海島使用價6.3收益還原法收益折算至估價期日，以折算后的純收益總和作為收益還原法適用于能夠計算無居民海島使用項目現(xiàn)實收益或者潛在收益的無居民海島使用價格評9·············································y——未來無居民海島的收益年期，單位為年（aP=a/r···································r——無居民海島還原率，固定且大于零?！ぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁ——無居民海島還原率，固定且不等于零；y——未來無居民海島的收益年期，單位為年（a）?！ぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁ——無居民海島純收益有變化的期限，單位為年（ar——無居民海島還原率，固定且不等于零?！ぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁ——無居民海島純收益有變化的期限，單位為年（ar——無居民海島還原率，固定且不等于零；y——未來無居民海島的收益年期，單位為年（a）。收集的資料包括待估無居民海島和與待估無居民海島特征相同或者相似的海島用于經(jīng)營時的年平民海島、附屬用島建筑和設(shè)施及其他生產(chǎn)要素進行經(jīng)營或者生產(chǎn)時應(yīng)取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀年收益超過或者不足1年的，應(yīng)統(tǒng)一折算為年海島總收益。經(jīng)營性用島項目或者生產(chǎn)性用島項目，年總收益分年總費用是指利用無居民海島進行經(jīng)營活動并取得相應(yīng)收益時正常合理的必要年支出。確定海島年總費用時，應(yīng)根據(jù)海島經(jīng)營方式進行具體分析。對總費用的支出期超過或者不足1年的，應(yīng)統(tǒng)一折算費等）、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財務(wù)費用、管理費用、企業(yè)利潤6,4基準價格系數(shù)修正法利用無居民海島基準價格或者海島所處地區(qū)土地基準價格等政府公布的價格，將待估無居民海島的價格影響因素與基準價格對應(yīng)區(qū)域的平均條件相基準價格系數(shù)修正法適用于政府已公布無居民海島基準價格或者區(qū)域土地基準價格的地區(qū)的無居Pg——同一級別類似用途的無居民海島基準價格或者土地基準價格，單位為萬元每公頃每年[萬元S——用島面積，單位為公頃（hm2T——無居民海島使用年期，單位為年（am——價格影響因素的個數(shù)；Kp——容積率修正系數(shù)；根據(jù)政府公布的待估無居民海島所處區(qū)域現(xiàn)行的無居民海島基準價格或土地基準價格，綜合待估基準價格是一個區(qū)域范圍內(nèi)同一級別同一用途的所有土地的平均地價，評估時應(yīng)對待估無居民海6.5成本逼近法增值收益，并對使用年期進行修正，以此推算無居民海島使成本逼近法適用于海島市場不發(fā)達、缺少同Ea——無居民海島取得費，單位為萬元；Ed——無居民海島開發(fā)費，單位為萬元；a)當海島增值是以有限年期的市場價格與有限使用年期成本價格的差額確定時，不再另行使用b)當海島增值是以無限年期的市場價格與有限使用年期成本價格的差額確定時，海島增值收益T——無居民海島使用年期?！ぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁ——無居民海島使用年期。6.6剩余法I——開發(fā)利潤，單位為萬元。6.6.4.1測算無居民海島開發(fā)后的根據(jù)待估無居民海島最有效利用方式和當?shù)厥袌霈F(xiàn)狀，采用市場比較法或收益還原法確定開發(fā)完b)評估結(jié)果不得低于待估無居民海島所在地區(qū)執(zhí)行的無居民海島進行符合性分析，為出讓方確定無居民海島使用出讓底價提供參考依據(jù)。7.2抵押評估a)無居民海島使用抵押價格為假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價格減去法定優(yōu)先受償款。b)應(yīng)調(diào)查抵押海島使用權(quán)法定優(yōu)先受償權(quán)設(shè)立情況及相應(yīng)的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當作c)無居民海島使用抵押評估應(yīng)充分估計抵押無居民海島使用在處置時可能受到的限制、未來可d)無居民海島使用抵押評估報告應(yīng)當包括評估兌現(xiàn)的變現(xiàn)能力分析。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當包括待7.3轉(zhuǎn)讓評估書面約定，應(yīng)評估轉(zhuǎn)讓對象在價格時點下一次性付清、轉(zhuǎn)讓稅費正常負7,4收回、征用評估a)被收回無居民海島使用權(quán)的價格應(yīng)包括被收回海島使用權(quán)及其范圍內(nèi)的附屬建筑物、構(gòu)筑物a)海島使用年限從歷史用島起始時間起算，至海c)若因時間久遠無法獲得待估無居民海島在估價期日的初始資料，可使用估價期日前且時間相方、評估目的、評估對象概況、評估基準日評估結(jié)論、需要特別說明的事項及有關(guān)附件等內(nèi)容。評估報告的具體格式要求見附錄A。無居民海島使用價格評估報告：（受托機構(gòu)名稱、單位地址、法人代表、聯(lián)系無居民海島的位置、等別、用島類型、用島方式、用島面積、使用年限等基本評估結(jié)果對應(yīng)的具體日期，格式為××××年××月××日。估價期日可以是現(xiàn)在時點，評估報告中無居民海島使用價格的內(nèi)涵，包括估價期日、現(xiàn)狀、規(guī)劃利用條件、設(shè)定的開海島名稱、地理位置、等別、用島范圍、用島類型、用島方式、用島面積和使用年限等。評估對象所在海島的地形地貌、氣候條件、海洋水文、海水水質(zhì)等概說明相關(guān)規(guī)劃、開發(fā)利用具體方案對待估無居民海島的規(guī)劃情況，如評估對象所在功能、用島區(qū)塊類型和面積、用島平面布局、主要建筑物與結(jié)合評估目的、用島類型和用島方式等情況，分析無居民海島使用價格的主要針對不同評估方法說明參數(shù)取值依據(jù)和標準、計算過程和評估每種評估方法的評估結(jié)果、最終評估結(jié)果的確定方法，并附評估結(jié)果一2、評估對象的特殊性、評估中未考慮的因素及采取的3、對評估結(jié)果