黔南房地產(chǎn)市場運行分析與展望

黔南2013年房地產(chǎn)市場運行分析與展望

2013年以來，黔南州在州政府的有效調(diào)控下，依照西部大開發(fā)戰(zhàn)略目標，經(jīng)濟實現(xiàn)快速發(fā)展，人民生活水平大幅度提高，為黔南州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的機遇。黔南州房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過“洗禮”，正由成長期向成熟期邁進。和上年同期相比，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。一黔南州房地產(chǎn)市場投資情況2013年以來全州共計在建房地產(chǎn)項目156個，總占地面積727.65萬平方米，項目規(guī)模共計1961.03萬平方米，累計完成房地產(chǎn)投資121.77億元，占全年目標任務(wù)90億元的135.3%，同比增長70.09%。其中，都勻市完成投資22.47億元，福泉市完成投資5.77億元，龍里縣完成投資9.01億元，甕安縣完成投資15.3億元，惠水縣完成投資14.33億元，貴定縣完成投資9.22億元，獨山縣完成投資13.65億元，荔波縣完成投資6.68億元，羅甸縣完成投資3.56億元，三都縣完成投資3.64億元，長順縣完成投資4.92億元，平塘縣完成投資2.87億元，都勻經(jīng)濟開發(fā)區(qū)完成投資10.35億元。二黔南州各地期房含現(xiàn)房銷售情況2013年全州房屋施工面積1262.92萬平方米，比上年同期增長57.1%；本年新開工面積536.53萬平方米，比上年同期增長128.2%；竣工面積141.83萬平方米，比上年同期增長94.4%。全州完成商品房期房含現(xiàn)房銷售總面積249.61萬平方米，同比增長30.16%，占年度目標任務(wù)150萬平方米的166.4%；商品房總銷售金額85.88億元，同比增長30.77%，占年度目標任務(wù)45億元的190.84%。其中，都勻市期房含現(xiàn)房銷售金額19.67億元，銷售面積52.02萬平方米；福泉市期房含現(xiàn)房銷售金額5億元，銷售面積14.09萬平方米；龍里縣期房含現(xiàn)房銷售金額11.32億元，銷售面積23.71萬平方米；甕安縣期房含現(xiàn)房銷售金額17.76億元，銷售面積51.18萬平方米；惠水縣期房含現(xiàn)房銷售金額7.55億元，銷售面積24.42萬平方米；貴定縣期房含現(xiàn)房銷售金額5.39億元，銷售面積17.7萬平方米；獨山縣期房含現(xiàn)房銷售金額6.77億元，銷售面積18.87萬平方米；荔波縣期房含現(xiàn)房銷售金額4.64億元，銷售面積20.02萬平方米；羅甸縣期房含現(xiàn)房銷售金額1.9億元，銷售面積6.82萬平方米；三都縣期房含現(xiàn)房銷售金額2.04億元，銷售面積6.65萬平方米；長順縣期房含現(xiàn)房銷售金額3.22億元，銷售面積12.52萬平方米；平塘縣期房含現(xiàn)房銷售金額0.62億元，銷售面積1.61萬平方米。三黔南州各地房地產(chǎn)市場銷售價格走勢分析2013年黔南州房地產(chǎn)市場銷售價格走勢較平穩(wěn)，全州住房均價為3047.15元/平方米。都勻市住房均價3481.24元/平方米；福泉市住房均價3548.62元/平方米；龍里縣住房均價3400元/平方米；甕安縣住房均價3270.1元/平方米；惠水縣住房均價3091.72元/平方米；貴定縣住房均價3045.19元/平方米；獨山縣住房均價3587.7元/平方米；荔波縣住房均價2317.68元/平方米；羅甸縣住房均價2785.92元/平方米；三都縣住房均價3067.66元/平方米；長順縣住房均價2571.88元/平方米；平塘縣住房均價2850.93元/平方米。都勻市、福泉市、荔波縣、羅甸縣、長順縣、獨山縣、龍里縣等地區(qū)的住房價格穩(wěn)中有升，較上年同期平均上漲15.51%。黔南州各縣市正積極開展城市建設(shè)，城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)提升，并起到了一定的刺激作用。都勻市現(xiàn)有開發(fā)樓盤均較大，開發(fā)周期長，處于大體量樓盤后期持續(xù)、新樓盤屹立的開發(fā)現(xiàn)狀。從市場銷售來看，都勻市中小戶型供不應(yīng)求，但是受到房地產(chǎn)市場大環(huán)境的影響，商品房成交量平淡，住房價格平穩(wěn)中趨于上升?；菟h住房價格較上年同期下降3.4%。惠水縣靠近貴陽城區(qū)，受到包括貴陽市花果園等在內(nèi)的超大型樓盤項目的擴張建設(shè)的影響，且由于貴陽總體房價下降，對惠水縣的外來購房需求也造成較大沖擊。甕安縣住房價格較上年同期上漲25.63%，主要原因是：甕安縣的城市建設(shè)已進入快速發(fā)展期，甕安新城區(qū)的建立帶動了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，2013年甕安縣新建房地產(chǎn)項目20個，項目規(guī)模148.52萬平方米，住宅小區(qū)及物業(yè)服務(wù)環(huán)境的變化促使商品住房需求量大幅上漲，住房價格也隨之上漲。四黔南州房地產(chǎn)市場存在問題2013年黔南州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)回升狀態(tài)，表現(xiàn)為價格穩(wěn)中有升，開發(fā)進度、投資總額較上年同期有較大增長，但整體仍受國家房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控大環(huán)境的影響，銷售量增長緩慢，歸集原因有以下幾點。（一）國家針對房地產(chǎn)業(yè)稅收和信貸差別化政策的實施，提高購房門檻對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。購買第三套住房的家庭不允許貸款。在緊縮政策下，房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風險加大。一些中小地產(chǎn)商隨時面臨資金鏈斷裂的風險。同時，近年來，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項目，各大銀行為了爭奪此項業(yè)務(wù)展開惡性競爭，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴大。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨秀”的背后，是潛在的巨大風險。（二）企業(yè)融資困難、消費者信心不足一是受國際金融危機和全國房市低迷大環(huán)境的影響，消費者信心不足，導(dǎo)致購房者認為商品房還有一定的降價空間，持幣觀望，買賣雙方處于博弈狀態(tài)；二是近年來房地產(chǎn)市場投放量較大，供需矛盾有所緩解，但剛性需求仍不樂觀，供求矛盾仍十分突出；三是房地產(chǎn)開發(fā)商市場預(yù)期過高，盲目擴張，導(dǎo)致資金運轉(zhuǎn)困難。（三）房地產(chǎn)市場監(jiān)管機制仍有待完善房地產(chǎn)市場涉及部門很多，但目前部門協(xié)作力度還不夠，今后需要政府各部門通力配合，在房地產(chǎn)市場土地出讓、項目規(guī)劃、施工管理、銷售監(jiān)管等環(huán)節(jié)上齊抓共管，形成合力，引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展。五對黔南州房地產(chǎn)市場的意見和建議（一）加強房地產(chǎn)預(yù)售資金的監(jiān)管力度按照國務(wù)院《注冊資本登記制度改革方案》（國發(fā)〔2014〕7號）的規(guī)定，不再對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本進行審核。按此規(guī)定，工商局實行了新的工商登記制度，放寬原有的注冊資本登記，改為注冊資本認繳登記制，大幅度降低了公司的設(shè)立門檻，推動政府管理方式由事前審批為主向事中、事后監(jiān)管為主轉(zhuǎn)變，更加有利于形成寬松準入、公平競爭的市場秩序。國務(wù)院部署這樣一項全局性的改革工作，對各級政府部門提出了很高的要求，對黔南州房地產(chǎn)管理工作提出了新的考驗。同時隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，銀根收緊，停止三級以下企業(yè)的項目貸款，收緊按揭貸款規(guī)模，容易造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。為了保護購房人的權(quán)益和促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，加強房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管已刻不容緩。（二）加強土地出讓環(huán)節(jié)的規(guī)劃管理黔南州在土地出讓時一般設(shè)置了容積率、建筑密度、綠地率、用地面積等強制性指標，但隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，僅設(shè)置以上指標已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實需求，建議設(shè)置小區(qū)主要出入口、小區(qū)內(nèi)電力、通信、閉路電視、供水、排水、寬帶、燃氣綜合管溝、停車位（庫）等與基礎(chǔ)設(shè)施配套相關(guān)的指標，避免重復(fù)建設(shè)、重復(fù)開挖，切實維護購房人的合法權(quán)益。（三）政府加強調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展黔南州城鎮(zhèn)化率的提高，將會極大地促進黔南州的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但是國家不斷加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，黔南州的銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例不斷下降，各縣（市）要控制好每年的土地出讓和棚戶區(qū)改造規(guī)模，防范系統(tǒng)風險的發(fā)生。根據(jù)2013年底對黔南州國有土地上登記的住宅存量房、空置房的調(diào)查數(shù)據(jù)，因為黔南州并無標準的空置率算法，所以黔東南局分兩類統(tǒng)計：一類是已銷售的房屋，將最近三個月用電量為零的認定為空置房，另一類是已發(fā)放預(yù)售許可但未銷售的房屋。將城鄉(xiāng)空置房屋套數(shù)除以城鄉(xiāng)存量房屋總套數(shù)，得出住宅房屋空置率。結(jié)果顯示，黔南州有5個縣市空置率超過10%