珠寶地產(chǎn)項目策劃報告5

瑞麗國際珠寶創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目報告書云南文產(chǎn)創(chuàng)意策劃設計有限公司2009年，“橋頭堡”戰(zhàn)略實施，瑞麗成為橋頭堡建設的突破口。2010年，中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)建成，瑞麗進出口總額、出入境流量“雙向”第一領跑云南陸地口岸。2011年，國家重點開發(fā)開放試驗區(qū)啟動，瑞麗成為對緬經(jīng)濟貿(mào)易中心及國際陸路港灣。2013年，孟中印緬經(jīng)濟走廊建設，瑞麗迎來經(jīng)濟跨境發(fā)展的春天。同年，云南借勢沿邊金改東風，邊貿(mào)金融聚焦瑞麗。產(chǎn)業(yè)集群是一個地區(qū)發(fā)展的基石，“瑞麗熱度”熱在產(chǎn)業(yè)，今天，瑞麗國際珠寶產(chǎn)業(yè)園區(qū)落戶瑞麗，承載著中國東方珠寶城的文化，走向世界！2序言目錄Index一、宏觀市場分析

1、國際珠寶市場2、國內(nèi)珠寶市場3、云南省珠寶市場二、新形勢下的瑞麗1、城市解讀2、政策優(yōu)勢3、發(fā)展機遇三、案例借鑒1、李朗國際珠寶產(chǎn)業(yè)園2、番禺沙灣珠寶產(chǎn)業(yè)園3、平洲翠寶園4、德宏珠寶小鎮(zhèn)

5、云南紫云青鳥珠國際珠寶加工貿(mào)易基地四、項目定位1、項目總體定位2、項目產(chǎn)業(yè)定位3、項目功能定位五、產(chǎn)品規(guī)劃1、功能分區(qū)2、物業(yè)配置六、效益分析1、經(jīng)濟效益2、社會效益

宏觀市場分析市場現(xiàn)狀

產(chǎn)業(yè)分布

國際珠寶企業(yè)分析國際珠寶市場分析市場現(xiàn)狀從2000年到2015年的全球珠寶市銷報告中，全球珠寶市場銷額保持60~120億美元的平穩(wěn)增幅。

2013年,國際珠寶銷售額達到2000億美金，并以年均4.52%的增長速度遞增。占全球奢侈品銷售總額的66.7%。珠寶成為全球奢侈品產(chǎn)業(yè)的主力軍。國際珠寶消費總額逐年增長，市場發(fā)展前景廣闊6（億美元）國際寶石和黃金首飾加工產(chǎn)業(yè)，主要集中于印度、以色列、中國。其中，印度以黃金和有色寶石加工為主，占全球珠寶加工總量29%；以色列以彩色寶石加工為主，占全球珠寶加工總量11%；而中國以黃金和翡翠等玉石類加工為主，占全球珠寶加工總量43%，玉石類加工同比占全球92%以上，黃金加工同比占全球60%以上。

全球一線珠寶品牌已形成歐美設計、亞洲加工的跨國產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)分布7品牌成立時間經(jīng)營地域Tiffany&Co.（蒂芙尼）1873全球經(jīng)營,歐美設計、中國制造Cartier（卡地亞）1847全球經(jīng)營,歐洲設計,印度制作MIKIMOTO（御木本）1924日本設計,印度中國加工,全球經(jīng)營VanCleef&Arpels（梵克雅寶）1906全球經(jīng)營、意大利設計制作BVLGARI（寶格麗）1881意大利制作,東歐加工,全球經(jīng)營國際珠寶市場的品牌效應縱觀國際珠寶市場，品牌珠寶的銷售額超過全球整體珠寶銷售額42.6%。（比如同樣一克拉的鉆戒，在普通珠寶店里售價2萬元，在卡地亞珠寶品牌店里可售價10萬元，這其中品牌附加價值的體現(xiàn)不言而喻。）品牌珠寶企業(yè)已將其利潤收入的10%用于品牌推廣國際珠寶企業(yè)創(chuàng)意化進程國際珠寶企業(yè)的創(chuàng)意化進程，就是從產(chǎn)品本身的設計到文化價值創(chuàng)意的提升。每個珠寶產(chǎn)品的背后，都被賦予了文化符號，從而將產(chǎn)品的創(chuàng)意價值延展。從產(chǎn)品創(chuàng)意到產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意，從品牌產(chǎn)品到品牌企業(yè)全球大型珠寶企業(yè)都在進行創(chuàng)意化與產(chǎn)業(yè)化的雙向延伸。不但如此，從工藝到設計、從業(yè)界到跨界合作，全球珠寶企業(yè)無論在其產(chǎn)品形態(tài)或是企業(yè)推廣，都融入了其獨特的創(chuàng)意模式和品牌價值。國際珠寶企業(yè)的品牌建設和創(chuàng)意模式品牌與創(chuàng)意8卡地亞定制系列獲得國際珠寶博覽節(jié)金獎市場：國際珠寶市場發(fā)展前景廣闊，珠寶消費市場正從歐美東移，中國已取代美國成為世界第一珠寶消費大國。產(chǎn)業(yè)：世界珠寶形成歐美設計，亞洲加工的跨國產(chǎn)業(yè)鏈，其中中國加工量位居世界第一。國際知名珠寶品牌企業(yè)優(yōu)勢：①產(chǎn)業(yè)功能完整，跨國布局，規(guī)模較大；②產(chǎn)品的市場占有率高、品牌價值顯著；③企業(yè)的發(fā)展運營及產(chǎn)品的設計加工都具備成功的、成熟的、先進的創(chuàng)意理念。分析結論9消費市場現(xiàn)狀

產(chǎn)業(yè)分布

產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀國內(nèi)外珠寶品牌研究

國內(nèi)珠寶產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀國內(nèi)珠寶市場分析

國內(nèi)珠寶消費從2003年起成倍增長，2013年全國珠寶交易額已達3000多億人民幣，約占全球交易總額的25.6%。從02-05年的瘋狂增長，到10-13年的平穩(wěn)增長，中國珠寶消費市場回歸理性，近年增幅保持在5.97%，遠遠超過世界珠寶消費市場增長率。2013年全國珠寶交易額世界第一1119.4%10.25%5.97%中國珠寶市場交易情況（億元）消費市場現(xiàn)狀廣東：以深圳、番禺、平洲、揭陽、四會為主，形成了黃金、彩寶、翡翠等原料進口、加工銷售的產(chǎn)業(yè)鏈條。北方：北京高端珠寶產(chǎn)品加工、銷售、拍賣；遼寧岫巖玉開采家加工銷售；河南玉石雕刻加工和獨山玉開采；新疆和田玉開采和加工銷售。上海及周圍：上海珠寶加工、評估；蘇州、揚州和田玉加工、交易；江蘇其他區(qū)域珠寶加工；東海水晶加工銷售；閩浙珍珠飼養(yǎng)、開采加工銷售。云南：昆明珠寶產(chǎn)業(yè)文化研究、加工交易、會展博覽、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)模式；大理、麗江的旅游珠寶交易模式；騰沖小加工作坊和交易、珠寶文化傳播模式；保山、龍陵黃龍玉和瑪瑙開采、研發(fā)、文化推廣、加工交易模式；盈江的翡翠毛料進口公盤交易模式；瑞麗翡翠、彩寶、新型寶石的進出口貿(mào)易、文化傳播、毛料交易、設計加工、產(chǎn)品批量交易為主的產(chǎn)業(yè)模式。珠寶產(chǎn)業(yè)分布12中國珠寶產(chǎn)業(yè)遍布全國國內(nèi)外珠寶品牌研究13品牌卡地亞周大福東方金鈺七彩云南產(chǎn)值441億310億24億12.3億凈利潤率27.59%9.29%13.89%17.6%加工比重36%23.6%6.7%不足2%產(chǎn)業(yè)布局以珠寶、鐘表加工銷售模式為主，加工地分布在中國和印度以黃金、翡翠加工銷售為主，加工地主要分布在中國廣東和湖北以翡翠銷售加工為主，國內(nèi)唯一上市的翡翠公司，加工地主要分布在中國廣東以翡翠銷售為主市場布局中國90家分店組成的銷售網(wǎng)絡。珠寶店37家，手表店53家，覆蓋46座中國城市.全球超過2000家門店.中國佛山和深圳建有加工基地。中國內(nèi)地珠寶首飾門店總數(shù)為1734家，其中68.1%位于三線及以下城市。中國內(nèi)地鐘表門店總數(shù)為110家，較上年同期凈增長19家。武漢建有生產(chǎn)加工基地。在深圳擁有首飾加工廠和展銷廳，昆明擁有珠寶商場，在北京擁有珠寶商場和翡翠專賣旗艦店，在成都擁有專賣旗艦店、瑞麗和騰沖擁有翡翠賣場和毛料賣場。四個直營店、18家加盟店,遍布全國。中國珠寶加工量占世界比重大，但是品牌珠寶企業(yè)加工比重卻很小，可以看出，中國缺乏國際化的品牌加工企業(yè)。中國珠寶企業(yè)規(guī)模小、散、弱中國珠寶產(chǎn)業(yè)分布不均，雖然近20年培養(yǎng)了少量規(guī)模性企業(yè)（如周大福、中國黃金、東方金鈺），同世界著名珠寶企業(yè)相比，無論是產(chǎn)值、市場占有率或生產(chǎn)規(guī)模都差距較大。

特別在區(qū)域分布上，在中國珠寶產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達的廣東，加工地分散，且多以小型加工作坊為主，加工模式單一，沒有形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈。中國需要規(guī)?；?、創(chuàng)意化、品牌化的領軍珠寶企業(yè)雖然中國是世界第一大珠寶加工國，可是規(guī)?；漠a(chǎn)業(yè)形態(tài)和企業(yè)少之又少，在全球珠寶品牌產(chǎn)業(yè)化運作的今天，只有產(chǎn)業(yè)具有規(guī)模和品牌，才能抵擋國外企業(yè)的沖擊，并不斷提升自有產(chǎn)品的品牌和創(chuàng)意的提升。國內(nèi)珠寶企業(yè)現(xiàn)狀中國珠寶企業(yè)亟需升級換代14產(chǎn)品創(chuàng)新不足中國珠寶產(chǎn)品，其自身價值比重較大，而國際品牌珠寶產(chǎn)品，則創(chuàng)意及品牌附加值已遠遠超過其自身價值。產(chǎn)業(yè)模式單一、創(chuàng)意化低國內(nèi)大多數(shù)珠寶企業(yè)，以單向單品經(jīng)營模式為主，特別在市場模式上，單一型珠寶市場模式占據(jù)整體珠寶市場的95%以上，因此整體市場形態(tài)單一、加工產(chǎn)能低下、品牌推廣能力欠缺?，F(xiàn)有的綜合形態(tài)的市場，也因為創(chuàng)意能力較弱，而在市場難以立足。缺少孵化能力中國珠寶市場以加工、交易為主，沒有深挖珠寶產(chǎn)業(yè)的附加價值，缺乏教育培訓、衍生產(chǎn)品開發(fā)、科技創(chuàng)新等孵化能力。品牌與創(chuàng)意珠寶產(chǎn)業(yè)形態(tài)單一，品牌和創(chuàng)意附加值低15中國作為世界第一大珠寶消費市場和加工市場，卻沒有國際知名的加工品牌，國內(nèi)珠寶加工業(yè)仍有較大的市場空間。隨著西部大開發(fā)等系列政策的落地，接近原料產(chǎn)地、外貿(mào)口岸、低廉勞動力等因素，已經(jīng)驅使國內(nèi)珠寶產(chǎn)業(yè)向西部轉移。國內(nèi)珠寶產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)模式已滿足不了國際珠寶市場的發(fā)展需求，亟需升級換代。分析結論16市場現(xiàn)狀

發(fā)展進程云南珠寶市場分析18云南珠寶市場現(xiàn)狀平洲四會揭陽云南珠寶銷售、缺乏毛料儲存交易和加工模塊翡翠文化傳播、小微型翡翠加工、以旅游銷售為主,缺乏大型加工模塊毛料交易和零散的初級加工。以花件和手鐲加工批發(fā)為主以高端翡翠加工銷售為主以器皿和大型擺件加工銷售為主云南珠寶加工市場（翡翠為主），有著較強的珠寶歷史文化底蘊，但是產(chǎn)能較低，加工功能分布散亂，加工鏈不完整，相對于廣東珠寶產(chǎn)業(yè)而言，存在小、散、弱的現(xiàn)象?！坝癯鲈颇稀钡臍v史遺憾

云南作為中國珠寶產(chǎn)業(yè)的重要省份，在特殊的歷史背景下，錯失良機。翡翠雖然出自云南，但是從云南“走”了出去。

云南珠寶產(chǎn)業(yè)缺乏規(guī)模、品牌意識和創(chuàng)意能力

2013年云南珠寶交易額達347億元，每年以翡翠為特色的珠寶玉石產(chǎn)業(yè)年銷售額在240億元以上。省內(nèi)從事珠寶行業(yè)的人員近30萬，在冊的珠寶企業(yè)和加工戶、經(jīng)營戶有3000多家，但多以小微企業(yè)為主，達到1000人規(guī)模以上的不足10家。珠寶綜合產(chǎn)業(yè)形態(tài)不到100個，從事加工制作人數(shù)卻達50多萬人次，但專業(yè)技師僅3000人，玉雕大師100人（國家級玉雕大師不超過5人）。而云南省本土品牌企業(yè)不超過10家，且產(chǎn)能參差不齊，整體產(chǎn)業(yè)缺乏品牌和創(chuàng)意?！坝窕卦颇稀钡钠惹行枰?/p>

云南省石產(chǎn)業(yè)正式成為第十一產(chǎn)業(yè)，云南珠寶產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡已初步形成以騰沖—盈江—瑞麗為中心的原材料邊貿(mào)交易市場,以昆明—瑞麗—騰沖為主的小規(guī)模加工及制成品批發(fā)市場,以昆明、大理、麗江、西雙版納等全省旅游景區(qū)、緬甸東部撣邦四個經(jīng)濟特區(qū)為主體的制成品外銷型交易市場,以省地礦職業(yè)大學、省珠寶玉石質量監(jiān)督檢驗所等為基礎的產(chǎn)業(yè)配套體系,一個國際化的珠寶交易中心和集散地的雛形已基本形成。云南珠寶產(chǎn)業(yè)歷史、現(xiàn)狀和機遇云南珠寶的發(fā)展云南珠寶產(chǎn)業(yè)有“玉出云南”的文化和歷史積淀，又有“玉回云南”的政策優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景一片大好。云南珠寶產(chǎn)業(yè)面臨的困擾：缺乏規(guī)模、品牌和創(chuàng)意。在全國珠寶產(chǎn)業(yè)模塊中所占份額沒有競爭力。云南珠寶產(chǎn)業(yè)必須要有自己的具有規(guī)?；?、品牌化、創(chuàng)意化的領軍企業(yè)和標桿企業(yè)。分析結論新形勢下的瑞麗東方珠寶城——瑞麗

城市特點

區(qū)位交通

旅游產(chǎn)業(yè)

經(jīng)濟發(fā)展城市解讀美麗的邊境口岸城市瑞麗，歷史悠久，是勐卯古國的發(fā)源地。

公元前364年，勐卯果占壁王國就已在瑞麗建立，并成為了南方絲綢之路的重要節(jié)點，絲綢、茶葉、土雜等物由這里出境，換回寶石、玉器等特產(chǎn)。馬幫、象隊源源不斷把玉石毛料從撣國（今緬甸西北勐密一帶的帕敢地區(qū)）運入瑞麗，又從瑞麗打磨加工后運入中原地區(qū)，瑞麗因此成為了中原地區(qū)與東南亞、南亞各國進行珠寶貿(mào)易交往的中心，“東方珠寶城”之美譽由此而來。

20世紀30年代，抗日戰(zhàn)爭爆發(fā)，瑞麗珠寶產(chǎn)業(yè)陷入低迷。直到20世紀80年代，隨著中國改革開放，瑞麗邊境貿(mào)易日趨繁榮，南方絲綢之路重放異彩。邊貿(mào)的繁榮同時帶動了瑞麗珠寶產(chǎn)業(yè)的急速發(fā)展，國內(nèi)及緬甸、印度、巴基斯坦、孟加拉國等國的珠寶商紛至沓來。勐卯古國車水馬龍的的珠寶市場盛況又重現(xiàn)世人面前，“東方珠寶城”再次崛起。東方珠寶城—瑞麗歷史上，瑞麗既是中國翡翠的源頭，又是翡翠進入中國的主要通道和集散地23地緣優(yōu)勢瑞麗區(qū)位示意圖緬甸云南省瑞麗內(nèi)比都與緬甸接壤，處在中華經(jīng)濟圈、東盟經(jīng)濟圈和南亞經(jīng)濟圈的結合部，依托優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，成為我國陸路邊境線上對外開放條件最好的區(qū)域之一，是我國實施南向印度洋戰(zhàn)略的重要門戶。瑞麗擁有兩個國家級口岸，兩個國務院批準設立的經(jīng)濟合作區(qū)（瑞麗邊境經(jīng)濟合作區(qū)、畹町邊境經(jīng)濟合作區(qū)）。姐告邊境貿(mào)易區(qū)是中國唯一按照“境內(nèi)關外”模式實行特殊管理的邊境貿(mào)易區(qū)。瑞麗德宏機場：103公里芒市：110公里昆明：752公里內(nèi)比都：502公里印度雷多：772公里24瑞麗是古代南絲綢之路的重要通道，中緬兩國貿(mào)易的中轉站和集散地，是國家安全戰(zhàn)略陸路運輸?shù)闹匾?jié)點，是中國通向東南亞、南亞的金大門。旅游業(yè)25瑞麗歷年旅游接待人次和總收入

旅游產(chǎn)業(yè)是云南國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是瑞麗市的支柱產(chǎn)業(yè)。截至2014年1月，全市共有78家旅游企業(yè)，旅游從業(yè)人員2515人。2013年瑞麗市海外旅游者為13.31萬人次，口岸入境一日游人數(shù)為127.26萬人次，國內(nèi)旅游者174.76萬人次，全年接待國內(nèi)外游客212.1萬人次，實現(xiàn)旅游總收入30.8億元。莫里瑞麗江傣族村寨姐勒金塔旅游產(chǎn)業(yè)瑞麗國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。對外貿(mào)易是瑞麗經(jīng)濟的主要發(fā)展方向對外貿(mào)易26瑞麗歷年經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)報告，瑞麗2013年GDP年產(chǎn)總值達到53.6億元，每季度同比增長達13.4%。瑞麗口岸進出口總額達到118.11億元，涉及的主要貨物有機電產(chǎn)品、木材、礦產(chǎn)品等種類。長期以來，瑞麗口岸進出口貿(mào)易總額占全省對緬貿(mào)易的60%以上，占全國對緬貿(mào)易的30%左右，經(jīng)瑞麗進出口的商品達2000多種，進口貨物80%銷往云南省外，出口商品的80%來自云南省外，50%的出口商品通過緬甸轉銷到印度、孟加拉國等國家和地區(qū)。

中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)

我國向西南建設的重要橋頭堡孟中印緬經(jīng)濟走廊

瑞麗國家重點開發(fā)開放試驗區(qū)建設

“有一個美麗的地方”

東方珠寶城對外開發(fā)開放試驗區(qū)龍瑞高速泛亞鐵路西線瑞麗火車站瑞麗機場中緬油氣管道潑水節(jié)目瑙縱歌節(jié)中緬胞波狂歡節(jié)

國際珠寶文化節(jié)

中緬邊交會

民族文化

邊境文化

珠寶文化

生態(tài)文化

抗戰(zhàn)文化四大歷史機遇三大品牌重大基礎設施建設項目重要節(jié)慶五大文化旅游產(chǎn)業(yè)邊境旅游莫里熱帶雨林景區(qū)一寨兩國獨樹成林畹町國門重鎮(zhèn)珠寶旅游購物邊境免稅購物瑞麗作為云南的“經(jīng)濟特區(qū)”，擁有的得天獨厚的發(fā)展資源。城市特點27中國東盟自貿(mào)區(qū)國家重點開發(fā)開放實驗區(qū)

孟中印緬經(jīng)濟走廊

云南橋頭堡戰(zhàn)略

“一帶一路”戰(zhàn)略

沿邊金改實驗區(qū)政策優(yōu)勢中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的建成，將會創(chuàng)造一個擁有18億消費者、近2萬億美元國內(nèi)生產(chǎn)總值、1.2萬億美元貿(mào)易總量的經(jīng)濟區(qū)。按人口算，這將是世界上最大的自由貿(mào)易區(qū)；瑞麗處于東盟自貿(mào)區(qū)的核心架構的節(jié)點處，對瑞麗整體的發(fā)展和騰飛，起了強大的政治因素。中國東盟自貿(mào)區(qū)政策環(huán)境（一）29云南橋頭堡戰(zhàn)略橋頭堡戰(zhàn)略以和諧共贏、科學發(fā)展為指南、云南為主體、緬老越為橋梁、南亞次大陸為核心、中國—東盟自貿(mào)區(qū)為基礎，以實施西南周邊區(qū)域性國際交通便捷化、出入境便利化、進出口規(guī)模效益化、產(chǎn)業(yè)實體化、市場多元化、合作規(guī)范化、發(fā)展科學化為目標，面向廣大印度洋周邊區(qū)域的區(qū)域性大開放、大合作、大發(fā)展、大和諧的戰(zhàn)略部署。瑞麗市屬于橋頭堡中的橋頭堡，重要性不言而喻。政策環(huán)境（二）30國家重點開發(fā)開放試驗區(qū)瑞麗試驗區(qū)將建設成為中緬邊境經(jīng)濟貿(mào)易中心、西南開放重要國際陸港、國際文化交流窗口、沿邊統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展示范區(qū)和睦鄰安鄰富鄰示范區(qū)。滿洲里試驗區(qū)建設成為沿邊開發(fā)開放的排頭兵、歐亞陸路大通道重要的綜合性樞紐、沿邊地區(qū)重要的經(jīng)濟增長極、邊疆民族地區(qū)和諧進步的示范區(qū)。沿邊金改實驗區(qū)云南省與越南、老撾、緬甸接壤，在中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)建設、中國與南亞各國的合作中占有重要地位。近年來，云南省沿邊金融、跨境金融快速發(fā)展。2010年開展跨境人民幣結算試點以來，累計結算超過1000億元，為促進跨境貿(mào)易投資便利化和昆明區(qū)域性國際金融中心建設奠定了良好基礎，目前已形成以昆明為核心，河口、西雙版納、瑞麗、騰沖等次區(qū)域跨境人民幣金融服務中心為支撐的發(fā)展態(tài)勢。孟中印緬經(jīng)濟走廊2013年5月，中印兩國領導人共同倡議建設孟中印緬經(jīng)濟走廊，得到了孟緬兩國政府的積極響應。孟中印緬經(jīng)濟走廊概念的提出，將令孟中印緬四國次區(qū)域合作重新煥發(fā)活力。而瑞麗處于經(jīng)濟走廊的節(jié)點位置，具有十分重要的戰(zhàn)略地位，對瑞麗開發(fā)開放程度的深化和整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展起了十分重要的作用。政策環(huán)境（三）31“一帶一路”戰(zhàn)略未來3至5年，具備成熟條件和區(qū)位優(yōu)勢的云南將在國家“一帶一路”戰(zhàn)略中發(fā)揮重要作用?！?+1”戰(zhàn)略建議：“3”就是在瑞麗、河口、磨憨等邊境地區(qū)，形成3個以周邊國家為重點的自由貿(mào)易區(qū)，以邊境貿(mào)易的進程帶動整個沿邊開放。1”就是大通道、互聯(lián)互通。瑞麗為云南最大的國家級口岸，在一帶一路戰(zhàn)略地位明顯。政策動向橋頭堡戰(zhàn)略中國東盟自貿(mào)區(qū)國家重點開發(fā)開放實驗區(qū)孟中印緬經(jīng)濟走廊沿邊金改一帶一路20092013近年來，國家的政策導向越來越體現(xiàn)出瑞麗在區(qū)域發(fā)展中的重要地位，對瑞麗整體的發(fā)展，提供了最優(yōu)的政策支持。對于珠寶行業(yè)來說，每一個政策都有較強的指向性。鞏固了瑞麗珠寶產(chǎn)業(yè)在云南的領軍地位。為珠寶保稅區(qū)的建設提供了重要政策依據(jù)。為珠寶原料引進和珠寶產(chǎn)品出口打開新的通道。加快了珠寶和金融的產(chǎn)業(yè)結合。為珠寶創(chuàng)意和人才引進，提供了便利和支持。引進更多的國際品牌，孵化瑞麗珠寶品牌，讓瑞麗珠寶走出國門，走向世界。產(chǎn)業(yè)動態(tài)

契機與困惑

把握機遇發(fā)展機遇翡翠毛料通道的一次變遷成就了廣東珠寶產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展仰光公盤時期，廣東因海運便利和計稅方式差異，取代云南成為了我國最主要的翡翠毛料交易集散地和翡翠加工貿(mào)易中心。緬甸公盤拍得的翡翠玉石毛料主要通過海運經(jīng)馬六甲海峽運回國內(nèi)，需要一個月才能到達廣東。翡翠毛料通道的二次變遷為瑞麗把控玉石毛料源頭提供了新契機現(xiàn)在，緬甸公盤遷至內(nèi)比都，從內(nèi)比都到瑞麗只有505公里，在途運輸時間僅需2-3天，陸路運輸成本將極大縮減。并且廣東毛料進口關稅現(xiàn)已統(tǒng)一按奢侈品稅收繳，稅率優(yōu)勢喪失，瑞麗作為緬甸政府承認的中國唯一的陸路玉石毛料進口合法口岸，地緣優(yōu)勢進一步明顯，成為了全國珠寶翡翠原料進口流通最便捷之地，擁有了把控玉石毛料源頭的一次關鍵契機。34瑞麗珠寶產(chǎn)業(yè)動態(tài)（一）緬甸公盤遷移，瑞麗地緣優(yōu)勢進一步明顯，翡翠毛料通道回歸瑞麗瑞麗珠寶產(chǎn)業(yè)的原料優(yōu)勢和市場空間仍有較大的發(fā)展空間與瑞麗相鄰的東南亞、南亞國家不僅是翡翠的主要產(chǎn)地，同時也擁有豐富的彩色寶石資源。其中，緬甸與泰國是紅寶石的主要產(chǎn)地，斯里蘭卡是藍寶石的主要產(chǎn)地，而泰國更是世界上最大的紅寶石交易中心。同時，這些國家也是黃金等貴金屬飾品的重要消費市場。通過產(chǎn)業(yè)多元化，實現(xiàn)“珠寶原料的引進來，珠寶產(chǎn)品的走出去”瑞麗作為面向東南亞、南亞的開放窗口，中國四大珠寶集散地之一，其珠寶產(chǎn)業(yè)已不能僅停留在翡翠產(chǎn)業(yè)上，產(chǎn)業(yè)結構的深化調整和多元化發(fā)展迫在眉睫。而彩色寶石、黃金等珠寶產(chǎn)業(yè)的加入，必將提高瑞麗珠寶產(chǎn)業(yè)的競爭力和順應市場變化的能力，實現(xiàn)“珠寶原料的引進來，珠寶產(chǎn)品的走出去”，鞏固東方珠寶城的地位。35產(chǎn)業(yè)結構深化調整，不再只依靠翡翠瑞麗珠寶產(chǎn)業(yè)動態(tài)（二）把握機遇

在云南的西部邊陲，有一個正在崛起的東方珠寶城—瑞麗，從“云南橋頭堡戰(zhàn)略”“中國東盟自由貿(mào)易區(qū)”、“國家重點開發(fā)開放實驗區(qū)”、“沿邊金改實驗區(qū)”、“孟中印緬經(jīng)濟走廊”、“一帶一路戰(zhàn)略”可見，國家投向瑞麗的政策優(yōu)勢越來越大，且對瑞麗的發(fā)展決心越來越明顯。瑞麗珠寶只有在這種契機中，才能真正擔負起中國珠寶復興的使命，為打造世界級的珠寶中心揚帆起航。在這個關鍵的發(fā)展機遇中，瑞麗急需一個以黃金、翡翠、彩寶為主的產(chǎn)銷一體化的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合體。涵蓋了毛料交易、保稅區(qū)建設、創(chuàng)意設計、加工制作、人才培養(yǎng)、鑒定評估、交易貿(mào)易、電子商務、金融服務、文化旅游等功能。在這樣的使命下，中國瑞麗國際珠寶創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園應勢而生！案例借鑒深圳李朗國際珠寶產(chǎn)業(yè)園案例（一）園區(qū)總覽----李朗國際珠寶產(chǎn)業(yè)園占地120012.23平方米（180畝），總建筑面積510048.92平方米，綠化率達35%，總投資15億，能夠承接500億產(chǎn)值的加工企業(yè)。配套服務----擁有銷售商場、商務大廈、酒店、銀行業(yè)務網(wǎng)點、國際著名珠寶玉石鑒定中心、UPS快遞、安全押運等公共服務。商務活動----不定期舉辦大型國內(nèi)、國際珠寶研討會、交流會、珠寶專業(yè)培訓會、珠寶拍賣活動、專業(yè)人員資質培訓等。環(huán)保設施----產(chǎn)業(yè)園將采用國際最先進的環(huán)保設備和統(tǒng)一的環(huán)保規(guī)劃，將污染治理與資源回收結合在一起，園內(nèi)可進行廢水、廢渣、廢氣“三廢”處理，每棟標準廠房中間層開辟為環(huán)保專用處理層，這些環(huán)保舉措在國內(nèi)尚屬創(chuàng)新。營運情況----項目從建設至今，已引進國內(nèi)外珠寶廠家100多家，產(chǎn)值達到200多億元。生產(chǎn)加工廠房以110元/m2/月租。銷售量占到銷售容量的92%。李朗國際珠寶產(chǎn)業(yè)園香港番禺沙灣珠寶產(chǎn)業(yè)園案例（二）沙灣珠寶產(chǎn)業(yè)園位于廣州市番禺區(qū)沙灣鎮(zhèn)，以彩色寶石生產(chǎn)加工為主，占地面積共225418平方米（338畝），總建筑面積264942平方米。園區(qū)共有來自美國、日本、比利時等十三個外籍國的50多家珠寶企業(yè)進駐，100余家國內(nèi)珠寶廠商入駐，一期銷售率超過83%，產(chǎn)值達到近100億?，F(xiàn)項目按照45元/m2/月租售。沙灣珠寶產(chǎn)業(yè)園獲中國人民銀行廣州分行批準，成為番禺區(qū)企業(yè)發(fā)展境外黃金來料的加工區(qū)，是番禺探索珠寶產(chǎn)業(yè)集聚的新嘗試。園區(qū)配套設施完善，海關、外經(jīng)、銀行、檢測、押運、報關公司等機構和職能部門均已駐園提供服務。從企業(yè)成立公司的報批、海關合同備案、核銷以至貨物的通關、查驗、押運等均可在園區(qū)綜合辦公樓內(nèi)完成，真正為客戶提供“一站式”的服務。平洲翠寶園案例（三）翠寶園珠寶城地處廣東佛山平洲玉器南街與大益路交匯處；項目首期占地面積約350畝，將被打造成集院落式珠寶商鋪、會展中心、酒店、園林式餐飲等多業(yè)態(tài)于一體的復合型珠寶產(chǎn)業(yè)基地。建筑群以黑、白、灰三色為主調，生動詮釋了云南及嶺南傳統(tǒng)民居的建筑特點以及素雅華貴特色，充滿了中國古典文化的韻味。同時，該園內(nèi)部引入了活水，形成嶺南特色的水鄉(xiāng)園林格局。現(xiàn)已入駐商戶800多家，從業(yè)者達7000多人，產(chǎn)值超過20億。其中米柜按照3000元/m2/月租售，使用期30年。首期已建成在營業(yè)部分項目總規(guī)平面圖德宏國際珠寶小鎮(zhèn)案例（四）德宏（國際）珠寶小鎮(zhèn)坐落于芒市西部立交橋西側，金孔雀大街旁，屬城市新興發(fā)展區(qū)，是城市未來行政、商業(yè)、金融的中心位置，也是機場、鐵路、高速公路等重要交通樞紐的交匯點。現(xiàn)已入駐商戶50余家，自持產(chǎn)業(yè)40余家。德宏國際珠寶小鎮(zhèn)開盤時間2012年月10日推出期數(shù)二期推出物業(yè)類型公寓、商業(yè)銷售價格——項目位置芒市西部立交橋西側開發(fā)商海華實業(yè)占地面積124000㎡建筑面積201894㎡綠化率36.7%容積率1.46總戶數(shù)住宅5800戶面積檔——案例（五）云南紫云青鳥國際珠寶加工貿(mào)易基地建成后將成為面向中國及東南亞，集原料交易、加工、創(chuàng)意設計、人材培訓、營銷、商家服務、文化產(chǎn)業(yè)等諸多珠寶產(chǎn)業(yè)平臺為一體，憑借政策、物流通關、運營、金融服務、人力資源等保障體系，形成以原料為基礎，加工為支撐、創(chuàng)意設計為亮點、批發(fā)零售為主體，與旅游文化產(chǎn)業(yè)相結合的特色競爭性產(chǎn)業(yè)項目，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和文化的真正對接。營運模式：以租售模式為主，租金為45元/m2/月，使用權50年。銷售均價8600元/m2。所有廠房均以售罄。

云南紫云青鳥國際珠寶加工貿(mào)易基地紫云青鳥開盤時間待售推出期數(shù)一期推出物業(yè)類型商業(yè)、廠房銷售價格銷售均價8600元/㎡（租金為45元/㎡/月）項目位置昆明出口加工區(qū)海關監(jiān)管大樓旁開發(fā)商云南紫云青鳥珠寶產(chǎn)業(yè)有限公司占地面積153426㎡建筑面積330000㎡綠化率25.6%容積率1.99總戶數(shù)1000戶面積檔200-700㎡案例總結深圳李朗國際珠寶產(chǎn)業(yè)園，是深圳珠寶加工的明星園區(qū)，有完整的加工產(chǎn)業(yè)鏈，綜合性能強，且以珠寶加工產(chǎn)業(yè)以環(huán)保為特色進行建造。但做為珠寶產(chǎn)業(yè)園區(qū)，缺少珠寶產(chǎn)業(yè)的其他功能布局，不是一個完整的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。園區(qū)規(guī)劃完整，引入金融布局，產(chǎn)業(yè)內(nèi)容豐富，以彩色寶石加工為特色，結合產(chǎn)、銷、存一條龍的產(chǎn)業(yè)鏈為基礎。但由于產(chǎn)業(yè)布局不完整，缺乏了產(chǎn)業(yè)的孵化、創(chuàng)意功能，能制作珠寶、卻缺乏珠寶一流品牌制造商。建筑風格突出，以翡翠加工貿(mào)易為主，特別突出了翡翠貿(mào)易板塊，以批發(fā)渠道銷售的產(chǎn)業(yè)模式。產(chǎn)業(yè)模式比較單一，以批發(fā)交易為主，缺乏原料供應和加工模塊，對加工和原料供應的依賴性很強。以翡翠和黃龍玉生產(chǎn)加工一條龍的模式，結合毛料交易初加工的綜合產(chǎn)業(yè)形態(tài)，合理的物業(yè)配比，成熟的商業(yè)運作和銷售。但相比之下沒有金融模塊進入，很難為商戶提供金融支持；沒有電商平臺支持，市場拓展力較弱。以珠寶（主要翡翠）加工設計貿(mào)易為主，引入了保稅區(qū)，海關特殊監(jiān)管模式，建立了相關的孵化機制，對珠寶加工人才的培養(yǎng)，珠寶加工技師的提升提供了平臺。以珠寶產(chǎn)業(yè)做概念，實際以房地產(chǎn)開發(fā)為主要目的的項目案例總結項目定位

定位要素

總體定位項目總體定位項目總體定位依靠文投集團優(yōu)勢資源，結合瑞麗珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展之機，打造世界一流珠寶產(chǎn)業(yè)園區(qū)；以項目為起點，創(chuàng)建產(chǎn)業(yè)對接平臺、國際交易平臺和珠寶產(chǎn)業(yè)投融資平臺；以產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)?；?、規(guī)范化、集約化目標；利用政策優(yōu)勢，爭取稅收優(yōu)惠，掌握原料通道，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定堅實基礎；引進品牌企業(yè)和創(chuàng)意人才，打破云南珠寶產(chǎn)業(yè)設計加工環(huán)節(jié)的薄弱瓶頸；制定行業(yè)標準，引領珠寶產(chǎn)業(yè)市場和消費市場，促進產(chǎn)業(yè)長足發(fā)展。打造全國第一家產(chǎn)業(yè)鏈最完整、產(chǎn)業(yè)功能最完善、產(chǎn)業(yè)配套最齊全、產(chǎn)業(yè)要素最積聚，藝術品味最高的規(guī)模化、規(guī)范化、集約化、品牌化、創(chuàng)意化的國際珠寶文化藝術園區(qū)。定位要素總體定位47

核心產(chǎn)業(yè)定位翡翠產(chǎn)業(yè)

彩寶產(chǎn)業(yè)

黃金產(chǎn)業(yè)項目產(chǎn)業(yè)定位49核心產(chǎn)業(yè)定位園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位研判產(chǎn)品翡翠黃金(貴金屬)彩色寶石鉆石軟玉珍珠原料產(chǎn)地距離近遠近遠遠遠珠寶歷史文化積淀高高低低低低珠寶產(chǎn)業(yè)基礎相對完善缺乏不完善缺乏缺乏缺乏產(chǎn)業(yè)政策指向高高高低低低專業(yè)人才缺乏缺乏缺乏缺乏缺乏缺乏當?shù)厥袌鱿M量高高中中中低周邊國家市場消費量低高高中低低與本項目契合度最高高高較低較低低選擇√√√xxx

彩色寶石是近年投資的“新寵”。在國外，彩色寶石一般占礦物寶石市場份額的20%左右，而中國彩色寶石占市場份額卻不足2%，彩色寶石市場潛力巨大。中國是全球玉石類消費第一大國，每年都保持著超過5%的增速，2013年，翡翠交易額近1500億元。但行業(yè)內(nèi)普遍存在誠信低、價格亂等現(xiàn)象。

中國黃金市場擁有全球產(chǎn)、消第一的傲人記錄，且保持著一枝獨秀的增長勢頭。

2013年我國黃金消費量首次突破1000噸，達到1176.40噸，同比增長41.36%。其中，首飾用金需求比重為52%，約600噸左右。翡翠、彩色寶石、黃金是國內(nèi)珠寶產(chǎn)銷“三秀”50核心產(chǎn)業(yè)定位打造以翡翠、彩寶、黃金為主的，集原料采購、創(chuàng)意設計、加工制造、展示交易于一體的珠寶產(chǎn)業(yè)鏈。原料采購創(chuàng)意設計加工制造展示交易51翡翠產(chǎn)業(yè)翡翠產(chǎn)業(yè)特征市場上商業(yè)品級的翡翠玉石95%以上來自緬甸，緬甸翡翠毛料公盤關系整個行業(yè)命脈，然而緬甸公盤一直處在不穩(wěn)定狀態(tài)，時開時停，于2013年6月15日到6月27日開啟了所謂的“最后一次公盤”。全球80%的翡翠高檔毛料都流向廣東揭陽，全國90%的翡翠成品出自廣東四會、揭陽、平洲三地，廣東翡翠產(chǎn)業(yè)的設計水平和加工能力處于國內(nèi)領先。隨著緬甸對毛料開采和交易的管控的日益嚴格，翡翠價格持續(xù)漲高。國際價值認可度不高，主要消費市場在華人圈。產(chǎn)品設計仍較為傳統(tǒng)、單一，缺乏創(chuàng)意，難以形成高附加值。缺乏具有國際知名度、行業(yè)影響力的品牌。市場長期存在不正當競爭，價格混亂，次品、假貨充斥。缺乏行業(yè)標準、評估體系，產(chǎn)品定價不規(guī)范。52毛料采購材料分析開石切片備料設計畫樣（調攪水分）切形光胚打磨拋光燉蠟噴蠟清除蠟鑲嵌/配座成品交易53翡翠產(chǎn)業(yè)翡翠產(chǎn)品加工流程依托瑞麗邊貿(mào)口岸的翡翠毛料通道優(yōu)勢，打造集多級毛料交易、創(chuàng)意設計、雕刻加工、鑒定評估、展示拍賣、批發(fā)零售、電子商務于一體的翡翠產(chǎn)業(yè)鏈。54翡翠產(chǎn)業(yè)園區(qū)翡翠產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要素與目標定位翡翠毛料保稅區(qū)翡翠毛料二次公盤創(chuàng)意設計人才孵化基地翡翠金融化體系翡翠價值評估體系翡翠電商平臺翡翠展覽與拍賣玉雕大師工作室彩寶產(chǎn)業(yè)彩寶產(chǎn)業(yè)特征國際寶石業(yè)界將彩色寶石按價值高低劃分為“貴寶石”和“半寶石”兩大類；“貴寶石”包括：紅寶石、藍寶石、祖母綠、貓眼，這四種寶石與鉆石并稱為“世界五大珍稀寶石”。“半寶石”包括：紫水晶、黃水晶、托帕石、碧璽、海藍寶、石榴石、橄欖石、

黑曜石、摩根石、坦桑石、鋯石、青金石

、葡萄石

、月光石、珊瑚、歐泊、斑彩、磷灰石等等。緬甸與泰國是紅寶石的主要產(chǎn)地，泰國是世界上最大的紅寶石交易中心。斯里蘭卡與馬達加斯加是藍寶石的主要產(chǎn)地。設計、加工、銷售一體化程度高。全球性的價值認可和流行趨勢，是國際珠寶奢侈品牌的重要寶石材料。廣東番禺是國內(nèi)主要的彩寶加工、交易中心。55彩寶產(chǎn)業(yè)原料采購開料沖坯粘膠圈形研磨拋光款式設計底座加工鑲嵌成品貿(mào)易56彩寶飾品加工流程彩寶產(chǎn)業(yè)發(fā)揮與東南亞、南亞彩寶產(chǎn)地鄰近之優(yōu)勢，把握國內(nèi)彩寶市場增長迅速之機遇，尋求與國際珠寶奢侈品牌之對接，打造集原料交易、切割拋光、創(chuàng)意設計、底座加工、寶石鑲嵌、展示拍賣、批發(fā)零售于一體的彩色寶石產(chǎn)業(yè)鏈。57國際珠寶品牌國際珠寶設計理念彩寶鑒定評估中心彩寶原料、產(chǎn)品集散地彩寶電商平臺彩寶展覽與拍賣珠寶設計名家工作室園區(qū)彩寶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要素與目標定位創(chuàng)意設計人才孵化基地黃金產(chǎn)業(yè)黃金是唯一具有貨幣和商品雙重屬性的物品，具有保值功能和投資功能。在我國，黃金行業(yè)由中國人民銀行監(jiān)管。2002年10月30日上海黃金交易所正式運營，終結了人民銀行統(tǒng)購統(tǒng)售黃金的時代。黃金首飾生產(chǎn)企業(yè)都只是黃金價格的接受者，原材料供應方面沒有哪家企業(yè)有資源優(yōu)勢。無論是哪一個國家或地區(qū)，金飾加工一直是黃金需求中最大且穩(wěn)定的來源，整體來看，首飾加工制造占黃金總需求的7-8成左右。東南亞、南亞國家的珠寶消費者較熱衷于黃金飾品。中國珠寶消費者對黃金飾品的喜愛有悠久的文化傳統(tǒng)，消費量巨大，據(jù)中國黃金協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年我國黃金消費量首次突破1000噸，達到1176.40噸，同比增長41.36%，排名世界第一，而2012年全國黃金消費量832.18噸，同比增長9.35%。2013年，國際金價經(jīng)歷了一次次“跳水”，各大金店的投資金條和黃金飾品均已跌至300元／克以下，黃金價格全面邁入“2”時代。黃金產(chǎn)業(yè)特征58黃金產(chǎn)業(yè)原料采購熔金倒模制?？钍皆O計拋光執(zhí)模壓光車花QC(檢測）產(chǎn)品入庫成品貿(mào)易59黃金飾品加工流程黃金產(chǎn)業(yè)60園區(qū)黃金產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要素與目標定位以項目產(chǎn)業(yè)多元化為目標，引進國內(nèi)黃金加工名企，打造以黃金為主的貴金屬飾品設計、加工、銷售產(chǎn)業(yè)鏈及境外來料、保稅加工、復運出境的黃金保稅產(chǎn)業(yè)鏈。國內(nèi)黃金加工名企黃金保稅加工區(qū)黃金飾品電商平臺寬松的投融資環(huán)境珠寶設計名家工作室創(chuàng)意設計人才孵化基地黃金加工交易許可境外黃金料源翡翠毛料交易中心

生產(chǎn)加工中心

創(chuàng)意設計中心

成品交易中心

博展拍賣中心教育培訓與文化傳播中心產(chǎn)業(yè)孵化中心鑒定評估中心

金融服務中心電子交易中心

旅游休閑中心配套服務體系項目功能定位翡翠毛料保稅區(qū)毛料二次公盤海關特殊監(jiān)管境外翡翠毛料進入保稅區(qū)，可暫免繳納進口稅，直接在區(qū)內(nèi)進行存儲、開料、交易和加工;定期進行緬甸翡翠毛料的二次公盤，為毛料進口提供通關便利；大幅降低翡翠毛料成本，簡化毛料進口手續(xù)，吸引翡翠企業(yè)和從業(yè)者從廣東等省份向瑞麗遷移;規(guī)范翡翠毛料交易，讓翡翠毛料身份合法化。自貿(mào)區(qū)政策優(yōu)勢在自貿(mào)區(qū)的政策優(yōu)勢下，建立全國首個翡翠毛料保稅區(qū)，由海關特殊監(jiān)管。意義功能定位云南省最大的翡翠毛料交易中心壹62功能定位云南省最大的翡翠毛料交易中心壹常態(tài)化毛料交易市場賭石文化體驗區(qū)毛料粗加工場翡翠毛料交易中心毛料公盤保稅倉庫常態(tài)交易區(qū)保稅區(qū)63翡翠毛料通道，是翡翠產(chǎn)業(yè)四個環(huán)節(jié)中第一環(huán)的渠道。掌握了毛料通道，就掌握了產(chǎn)業(yè)鏈的先機。毛料保稅區(qū)的建設，控制了從業(yè)者的采購成本和采購風險，簡化了采購流程，可吸引大量的從業(yè)者。正真做到“玉回云南”。而毛料的回歸也終將帶來整個產(chǎn)業(yè)的回歸！功能定位全國最大的珠寶加工生產(chǎn)中心翡翠加工黃金加工彩寶加工科學規(guī)劃定制開發(fā)持續(xù)發(fā)展業(yè)內(nèi)最具規(guī)?；?、科技化、綜合性、前瞻性及可持續(xù)發(fā)展能力的珠寶加工生產(chǎn)中心。產(chǎn)業(yè)回歸打破“原料外流，產(chǎn)品回流”之尷尬處境，實現(xiàn)珠寶加工產(chǎn)業(yè)的回歸！貳64功能定位貳引入國際著名品牌，提升園區(qū)商業(yè)價值，帶動傳統(tǒng)珠寶加工企業(yè)向品牌化珠寶企業(yè)發(fā)展！全國最大的珠寶加工生產(chǎn)中心引入可提供產(chǎn)品代加工服務扶持世界著名品牌產(chǎn)業(yè)園區(qū)卡地亞周大福蒂芙尼寶格麗推動中國著名品牌中小品牌產(chǎn)業(yè)品牌化65功能定位貳全國最大的珠寶加工生產(chǎn)中心產(chǎn)業(yè)品牌化66圍繞“瑞麗國際珠寶創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”項目名，設計品牌名稱、品牌標識、廣告語、宣傳畫冊等視覺識別系統(tǒng)，樹立園區(qū)品牌，傳遞品牌內(nèi)涵，提高識別度與知名度；形成產(chǎn)業(yè)向心力，強化園區(qū)的招商運營能力，促進園區(qū)珠寶產(chǎn)業(yè)及金融產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增進園區(qū)國際化發(fā)展；提高消費者對園區(qū)內(nèi)的企業(yè)和產(chǎn)品的誠信度，有助于園區(qū)內(nèi)的企業(yè)和產(chǎn)品的推廣，有助于企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌的打造。前期由云南文投集團為園區(qū)品牌提供品牌背書，提高客戶的關注與信任，待園區(qū)品牌建設到一定知名度后，園區(qū)品牌將推動云南文投品牌的傳播。園區(qū)品牌化品牌化價值提高企業(yè)知名度和信任度，提升珠寶產(chǎn)品品牌附加值，促進銷售，增加利潤；有助于樹立企業(yè)形象，維護企業(yè)的合法權益，約束企業(yè)的不良行為；有利于品牌之間相互關聯(lián)和助推，用知名品牌帶動和培養(yǎng)自有品牌。有利于誕生國際品牌最具特色的珠寶創(chuàng)意設計中心功能定位創(chuàng)意引入國際珠寶品牌設立藝術家創(chuàng)意園建設玉雕大師創(chuàng)意集群引進和培養(yǎng)創(chuàng)意設計人才點石成金叁67國際企業(yè)品牌引入，個人品牌引入特色最具特色的珠寶創(chuàng)意設計中心功能定位創(chuàng)意叁68與國際珠寶市場接軌，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)范化、品牌化；提升珠寶的加工技藝和水平，拓寬產(chǎn)業(yè)鏈的上、下游發(fā)展；增進與文化產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)的融合。樹立品牌，打造品牌的核心價值與利潤增長點；強化品牌，提高企業(yè)的自主創(chuàng)新能力和知識產(chǎn)權保護；宣傳品牌，引發(fā)市場對于企業(yè)和產(chǎn)品的關注度。與國際珠寶市場接軌，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)范化、品牌化；提升珠寶的加工技藝和水平，拓寬產(chǎn)業(yè)鏈的上、下游發(fā)展；增進與文化產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)的融合。產(chǎn)業(yè)品牌產(chǎn)品創(chuàng)意是瑞麗品牌走向世界的重要要素！服務功能最完善的珠寶成品交易區(qū)功能定位珠寶成品交易區(qū)商業(yè)步行街品牌商城批發(fā)商場免稅商店珠寶會所展示拍賣鑒定評估金融服務電商平臺餐娛配套肆69全國知名的珠寶博展拍賣中心功能定位在項目中，原料、加工、創(chuàng)意設計三者的優(yōu)勢結合，將由此打造出許多具備稀有性、觀賞性、保值性的珠寶精品、珍品、藏品，為展覽和拍賣活動提供源源不斷的珠寶資源。而另一方面，展覽和拍賣活動也將更深地挖掘拍品的真正價值和保值功能。由此可見，珠寶博展拍賣中心對于項目而言是必不可少的功能。伍70全國知名的珠寶博展拍賣中心功能定位打造永不落幕的珠寶展！

拍賣展會博物館玉雕比賽引進蘇富比、保利、嘉德、佳士得等著名品牌入駐，用拍賣形式帶動高端翡翠鑒賞、收藏。定期舉辦國際性大型珠寶展會，提供持續(xù)性珠寶展示服務，帶動整個瑞麗珠寶品牌效應。展示珠寶（特別是翡翠）文化、歷史、加工工具、珍品藏品等，提升瑞麗珠寶文化效應。舉辦珠寶設計、玉雕技藝等國際性的競賽活動，提升瑞麗珠寶的藝術氛圍和專業(yè)氣息。珠寶博展拍賣中心城市形象以珠寶博覽拍賣中心為功能基礎，打造園區(qū)中心建筑——玉立方，不僅將成為瑞麗市的地標式建筑，也將成為中國珠寶產(chǎn)業(yè)的朝圣地。伍71全國知名的珠寶教育培訓與文化傳播中心功能定位

爭取在項目地建設珠寶學院；與中國地質大學、中央美院等一流大學合辦教學；

開展與珠寶相關的科研、教學、實踐工作；開設珠寶鑒定、珠寶設計、玉石雕刻等珠寶類專業(yè)性學科；

聘請珠寶專業(yè)技術人才、珠寶設計名家、玉雕大師等，通過采取以師帶徒、專題講座、實地指導等方式加強對玉雕學員的培訓；珠寶教育培訓：陸72全國知名的珠寶教育培訓與文化傳播中心功能定位國際品牌、國內(nèi)知名品牌、珠寶設計名家、玉雕大師的入駐將帶來國際最先進、最前沿、最潮流的珠寶文化園區(qū)內(nèi)將開展教學研究、技術培訓、珠寶會展、品牌營銷、高峰論壇等各種文化活動通過制作與發(fā)行珠寶專業(yè)期刊雜志、搭建綜合性珠寶電商平臺等作為文化的傳播媒介形成中西方珠寶文化的交匯地和文化傳播中心，利用文化的向心力使項目成為珠寶產(chǎn)業(yè)的朝圣地珠寶文化傳播：陸73全國首家珠寶產(chǎn)業(yè)孵化中心功能定位產(chǎn)品品牌創(chuàng)意工藝小微企業(yè)科技

科技孵化：珠寶生產(chǎn)廢料再利用技術開發(fā)、加工器械的設計與開發(fā)等；

創(chuàng)意孵化：珠寶創(chuàng)意文化開發(fā)、創(chuàng)意設計人才培養(yǎng)、創(chuàng)意設計征集/大賽、廣告制作、影視拍攝等；

工藝孵化：加工流程環(huán)保化開發(fā)、切割雕刻鑲嵌技師培訓等；

品牌孵化：中小品牌的開發(fā)與傳播；

產(chǎn)品孵化：珠寶產(chǎn)品的多元化開發(fā)、珠寶衍生產(chǎn)品開發(fā)等；

小微企業(yè)孵化：為小微企業(yè)的發(fā)展提供政策優(yōu)惠、技術指導和投融資服務。由文投引導，多方參與，成立珠寶產(chǎn)業(yè)孵化中心，鼓勵珠寶產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展，為園區(qū)內(nèi)具有技術實力、市場潛力的企業(yè)或項目提供多方面的扶持措施和優(yōu)惠政策。柒74培養(yǎng)瑞麗現(xiàn)有珠寶小微企業(yè)，扶持其品牌化和創(chuàng)意化建設，為小微企業(yè)提供珠寶從業(yè)平臺和市場交易市場。珠寶加工工藝流程化研究、標準化研究、環(huán)?；?、智能化研究，引入科學加工模式和管理模式，提高園區(qū)珠寶加工產(chǎn)能和工藝。建立珠寶人才庫，用傳統(tǒng)師帶徒的模式，進行珠寶加工和工藝研究的人員培養(yǎng)，為瑞麗市準備一批非學術性技術人員。珠寶類衍生品的研發(fā)和設計，如彩色寶石的工業(yè)用途研究、翡翠粉末化妝品研究，低品位珠寶建筑用品研究，提升珠寶產(chǎn)品使用率，為瑞麗珠寶產(chǎn)業(yè)的后續(xù)進程提供支持。全國首家珠寶產(chǎn)業(yè)孵化中心功能定位產(chǎn)業(yè)孵化小微企業(yè)培養(yǎng)珠寶衍生品研發(fā)珠寶人才培養(yǎng)珠寶加工工藝研發(fā)柒75國內(nèi)最權威的珠寶鑒定評估中心功能定位

擬與國家珠寶玉石質量監(jiān)督檢測中心、香港珠寶學院、北大寶石鑒定中心、云南省珠寶玉石質量監(jiān)督檢驗研究院等省內(nèi)外一流珠寶鑒定機構共建“瑞麗珠寶質檢服務中心”，為珠寶企業(yè)和消費者提供優(yōu)質高效的咨詢、鑒定、協(xié)調服務。珠寶鑒定：珠寶評估：

由文投集團長期儲備及合作的相關資源，建立珠寶評估體系，重點是翡翠評估體系。以市場化、透明化、規(guī)范化為構建標準。擬通過量化翡翠的水頭、顏色、形態(tài)、質地、工藝等參數(shù)，構建翡翠價值評估體系，并設立評級證書?！罢莆招袠I(yè)的話語權，定價權，讓黃金有價，玉亦有價”捌76珠寶評估中心建立統(tǒng)一的珠寶價值、價格評估體系和標準為珠寶電子商務提供交易依據(jù)在電商平臺上的珠寶展示和交易變的有據(jù)可循，提高消費者對于電商平臺的信任度，推動珠寶電商化的發(fā)展。為珠寶金融服務提供質保依據(jù)為珠寶產(chǎn)品的價值量化提供參照標準，滿足珠寶質押、兌換、典當、保險等金融活動的需要。為珠寶加工產(chǎn)業(yè)提供價值參考使加工價值的體現(xiàn)變得更清晰，為加工企業(yè)和從業(yè)者的原料采購計劃提供價值參考。為珠寶交易市場提供價格準則結束長期以來珠寶市場（特別是翡翠市場）價格混亂，無準可依之局面，使珠寶市場的價格體系更為透明，規(guī)范珠寶交易行為，維護消費者的合法權益。國內(nèi)最權威的珠寶鑒定評估中心功能定位捌7778中國首家珠寶金融中心功能定位玖79珠寶金融中心文產(chǎn)珠寶發(fā)展基金珠寶金融系化次區(qū)域珠寶金融中心募管退投以文投集團作為主體，以合法的模式進行資金引入，籌集資本。引入如洛克斯洛等大型財團，對項目進行融資和金融管理，成立全國首個珠寶基金。拋磚引玉，5億的初募資金，吸納其他基金將對項目進行建設投資，對園區(qū)內(nèi)有潛力企業(yè)進行投資、典當、質押、擔保服務，對產(chǎn)業(yè)從業(yè)者進行第三方兜底銷售，盤活園區(qū)資本市場流通。幫助項目企業(yè)做強做大、把握參與管理的程度和對風險的控制，對企業(yè)進行運作評估，現(xiàn)金管理，把融資企業(yè)變成投資企業(yè)。輔導企業(yè)進資本市場運作。在運作的過程中XXXXXXXXXX如果項目企業(yè)急需，可以在基金內(nèi)形成有效的循環(huán)資本；估算關閉基金的時間，同時向相同投資者募集新基金。把資本運作做靈活，讓企業(yè)在運作時無后顧之憂。按結算15%金融中心構成

一：文產(chǎn)珠寶基金二：商業(yè)銀行三：其他金融投資次區(qū)域珠寶金融中心中國首家珠寶金融中心功能定位拉動珠寶消費；增強珠寶流動性；建立穩(wěn)固行業(yè)價值體系；帶動珠寶行業(yè)升級。珠寶金融化體系架構玖80珠寶金融中心文產(chǎn)珠寶發(fā)展基金珠寶金融體系作為園區(qū)的小貸公司，文投擔保中國首家珠寶金融中心功能定位玖81珠寶金融中心文產(chǎn)珠寶發(fā)展基金組建中國首個珠寶產(chǎn)業(yè)基金—文投珠寶基金；籌建中國首個金融珠寶服務體系；打造以瑞麗為主涵蓋東盟、中國西部；輻射東南和南亞的金融中心。目標措施外幣結算中心珠寶金融體系引國內(nèi)外商業(yè)銀行、保險公司、小額貸款等金融和準金融企業(yè)入駐園區(qū)；完善園區(qū)內(nèi)貨幣收付、貨幣兌換、融資貸款、人民幣結算、外匯結算等金融服務功能；爭取在園區(qū)內(nèi)建設以人民幣為中心的周邊國家貨幣兌換交易中心，推進人民幣與周邊國家貨幣直接掛牌交易；創(chuàng)新金融服務，構建以文投權威認證為基礎的珠寶金融化體系，提供珠寶的質押、貸款服務。設立機構，外幣兌換申請沿邊金改試驗區(qū)產(chǎn)融合作全國最大的珠寶類電子交易中心功能定位

2014年3月，云南首個以珠寶翡翠銷售加工為主的電子商務平臺——翡翠王朝，線上交易額突破6000萬/年。越來越多珠寶企業(yè)正加速拓展網(wǎng)絡市場，讓珠寶電商成為整個B2C行業(yè)里迸發(fā)的一股新生力量，這種強有力的銷售渠道也越來越受到珠寶品牌商的重視，紛紛主動向B2C電商平臺拋出橄欖枝，尋求進一步深入合作。珠寶產(chǎn)品具備電子商務化的一切屬性，電商營銷是時代的趨勢，也是珠寶產(chǎn)業(yè)交易的發(fā)展方向。拾82全國最大的珠寶類電子交易中心功能定位在本項目內(nèi)構建以文投品牌為權威的電子交易中心，是項目的亮點，也是云南珠寶行業(yè)的亮點！根據(jù)市場條件，自主建設或與淘寶、京東等電商企業(yè)合作建設文投珠寶電子交易平臺。為珠寶商家提供展示、營銷、交易、拍賣、設計征集等服務。為網(wǎng)絡用戶提供珠寶購物、行業(yè)資訊、翡翠毛料投標、社區(qū)交流等服務。文投珠寶電子交易中心翡翠毛料網(wǎng)絡投標平臺珠寶網(wǎng)絡交易平臺珠寶網(wǎng)絡拍賣平臺珠寶創(chuàng)意設計展示征集平臺行業(yè)信息整合資訊平臺珠寶網(wǎng)絡社區(qū)與論壇移動終端展示交易平臺跨境珠寶電商平臺拾83全國最大的珠寶類電子交易中心功能定位拾84將傳統(tǒng)的商務流程電子化、數(shù)字化，大量減少園區(qū)企業(yè)的人力、物力，降低了成本；突破了時間和空間的限制，讓園區(qū)的珠寶交易能夠在任何時間、任何地點進行，從而大大提高了經(jīng)營銷率；進一步減少了珠寶從原料采購到成品銷售過程中的中間環(huán)節(jié)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構；為商家和消費者提供大量且權威的珠寶行業(yè)資訊；與園區(qū)保稅區(qū)相結合，實現(xiàn)跨境電子商務和結算。文投珠寶電子交易中心為園區(qū)產(chǎn)品流通提速為園區(qū)擴展銷售通道為園區(qū)品牌提供推廣平臺具有珠寶業(yè)特色、瑞麗歷史文化、邊疆民族特色、異國異域風情的功能定位旅游購物中心拾壹85民族風情街區(qū)；玉雕大師創(chuàng)意園；珠寶文化廣場；國際珠寶展；翡翠博物館。品牌珠寶購物；珠寶批發(fā)；珠寶定制；東南亞、南亞特色商品購物；免稅購物；賭石文化體驗。潑水節(jié)、目瑙縱歌節(jié)、中緬胞波狂歡節(jié)等民俗節(jié)慶；民族和異國風情舞臺演藝；酒吧、養(yǎng)身會所等娛樂休閑業(yè)態(tài)。民族特色美食；東南亞、南亞美食。五星級酒店；商務快捷酒店。城市候機廳。吃住行游購娛具有珠寶業(yè)特色、瑞麗歷史文化、邊疆民族特色、異國異域風情的功能定位旅游購物中心地標式建筑地域特色的建筑設計珠寶博覽珠寶購物免稅購物發(fā)掘當?shù)芈糜挝幕?，展現(xiàn)珠寶產(chǎn)業(yè)特色，把項目打造成為國家4A級景區(qū)！實現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)拉動旅游，旅游帶動人氣，人氣回饋產(chǎn)業(yè)”之目的！異域風情熱帶植物綠化民俗節(jié)慶美食娛樂休閑5星級酒店拾壹86完善的配套服務體系功能定位拾貳員工生活區(qū)企業(yè)總部園區(qū)物流配送區(qū)8788功能定位產(chǎn)業(yè)鏈中的所有功能都是相互支撐和服務的，形成了完整的產(chǎn)業(yè)功能循環(huán)。在相互的支撐下，所有功能具有擴展性，能有效發(fā)揮產(chǎn)業(yè)功能的最大化體現(xiàn)。產(chǎn)品規(guī)劃功能分區(qū)

功能板塊概念性總平面圖

地塊分區(qū)概念性區(qū)劃圖概念性鳥瞰圖功能板塊毛料交易板塊創(chuàng)意設計板塊加工板塊珠寶貿(mào)易板塊企業(yè)孵化板塊企業(yè)總部板塊中心綜合板塊金融服務板塊電子商務板塊鑒定評估板塊旅游休閑板塊物流配送板塊配套服務板塊91概念性總平面圖92A1：中心區(qū)A2：貿(mào)易區(qū)B1：企業(yè)孵化區(qū)B2：創(chuàng)意區(qū)B3：配套區(qū)C1：加工區(qū)C2：保稅區(qū)概念性分區(qū)概念性鳥瞰圖物業(yè)配置中心區(qū)

貿(mào)易區(qū)

品牌區(qū)

創(chuàng)意區(qū)

加工區(qū)

毛料區(qū)

配套區(qū)中心區(qū)玉立方中心區(qū)分區(qū)主題：玉立方概念分區(qū)：A1建筑面積：22000㎡，用地13750㎡容積率：1.6建議層數(shù)：4層物業(yè)功能：項目中心形象建筑97玉立方分層設置中心區(qū)珠寶文化歷史博展館、翡翠文化體驗區(qū)高端收藏品展示廳國際、國內(nèi)大師作品展示廳頂級珠寶收藏、鑒賞、拍賣大廳98珠寶鑒定評估中心中心區(qū)分區(qū)主題：珠寶評估鑒定概念分區(qū)：A1建筑面積：1000㎡建議層數(shù)：1層物業(yè)功能：珠寶評估鑒定中心辦公區(qū)99金融中心中心區(qū)分區(qū)主題：金融服務區(qū)概念分區(qū)：A1建筑面積：18000㎡，用地8810㎡容積率：2.04建議層數(shù)：6層物業(yè)功能：構建文產(chǎn)瑞麗珠寶銀行，引入國內(nèi)外5家商業(yè)銀行、3家典當行、2家小額貸款公司以及珠寶期貨公司。100文投國際珠寶酒店中心區(qū)分區(qū)主題：文投國際珠寶酒店概念分區(qū)：A1建筑面積：15000㎡，用地3571㎡容積率：4.2建議層數(shù)：12層物業(yè)功能：引入專業(yè)酒店管理公司，構建5星級服務的文投品牌珠寶酒店。101免稅中心中心區(qū)分區(qū)主題：免稅中心概念分區(qū)：A1建筑面積：5000㎡，用地3571㎡建議層數(shù)：2.5層物業(yè)功能：國際品牌消費品消費中心珠寶文化廣場中心區(qū)分區(qū)主題：珠寶文化廣場概念分區(qū)：A1建筑面積：10000㎡，用地20000㎡容積率：0.5建議層數(shù)：2層物業(yè)功能：中心區(qū)前廣場、形象廣場、市民廣場貿(mào)易區(qū)珠寶毛料貿(mào)易區(qū)貿(mào)易區(qū)分區(qū)主題：珠寶毛料交易概念分區(qū)：A2建筑面積：20000㎡，用地26667㎡容積率：0.75建議層數(shù)：3層物業(yè)功能：珠寶毛料經(jīng)常性交易，賭石文化體驗，集市型，街鋪型的產(chǎn)業(yè)貿(mào)易產(chǎn)品105珠寶交易中心貿(mào)易區(qū)分區(qū)主題：成品珠寶交易概念分區(qū)：A1、A2建筑面積：40000㎡，用地38095㎡容積率：1.05建議層數(shù)：3層物業(yè)功能：商業(yè)體、街鋪型的珠寶成品交易區(qū)，圍繞中心區(qū)廣場建設，引入國際10家知名珠寶企業(yè)、200家坐市商、1000家珠寶零售商定制化體驗街區(qū)貿(mào)易區(qū)分區(qū)主題：珠寶定制互動、鑲嵌體驗概念分區(qū)：A1建筑面積：20000㎡，用地19048㎡容積率：1.05建議層數(shù)：3層物業(yè)功能：鑲嵌體驗，個性珠寶定制的互動街區(qū)，前店后院式的建筑形態(tài)，單體面積200-400㎡。107珠寶批發(fā)市場貿(mào)易區(qū)分區(qū)主題：珠寶批發(fā)零售概念分區(qū)：A2建筑面積：30000㎡，用地25000㎡容積率：1.2建議層數(shù)：3層物業(yè)功能：集市型的中低端珠寶批發(fā)市場，小鋪、格子鋪、攤位。108電商中心貿(mào)易區(qū)分區(qū)主題：電子商務概念分區(qū)：A2建筑面積：8000㎡，用地5000㎡容積率：1.6建議層數(shù)：5層物業(yè)功能：集宣傳、展示、推廣、評估、交易一體的電子商務平臺109休閑娛樂廣場貿(mào)易區(qū)分區(qū)主題：餐飲、娛樂、購物概念分區(qū)：A2建筑面積：20000㎡，用地25000㎡容積率：0.8建議層數(shù)：2層物業(yè)功能：中心區(qū)后廣場、餐飲娛樂休閑廣場、南博街、民族民俗美食街、民族邊疆集市、文化酒吧街、民族文化演藝廳110企業(yè)孵化區(qū)品牌企業(yè)加工區(qū)企業(yè)孵化區(qū)分區(qū)主題：品牌企業(yè)加工概念分區(qū)：B1建筑面積：30000㎡，用地24000㎡容積率：1.25建議層數(shù)：5層物業(yè)功能：引入行業(yè)內(nèi)領軍品牌加工企業(yè)，單體建筑面積500-1000㎡小微珠寶加工作坊分區(qū)主題：中小企業(yè)區(qū)概念分區(qū)：B1建筑面積：15000㎡，用地16667㎡容積率：0.9建議層數(shù)：3層物業(yè)功能：預計引入100家小型商戶，建筑形態(tài)為臨街式的珠寶加工作坊。113企業(yè)孵化區(qū)珠寶產(chǎn)品研發(fā)區(qū)分區(qū)主題：產(chǎn)品、創(chuàng)意研發(fā)概念分區(qū)：B1建筑面積：4000㎡，用地2856㎡容積率：1.4建議層數(shù)：4層物業(yè)功能：珠寶后續(xù)產(chǎn)品研發(fā)實驗室、珠寶文化研究院、新型珠寶開發(fā)中心、珠寶加工環(huán)保研發(fā)設計中心114企業(yè)孵化區(qū)創(chuàng)意區(qū)創(chuàng)意設計中心創(chuàng)意區(qū)分區(qū)主題：創(chuàng)意設計概念分區(qū)：B2建筑面積：10000㎡，用地6667㎡容積率：1.5建議層數(shù)：6層物業(yè)功能：引入品牌珠寶創(chuàng)意設計企業(yè)、個人116大師工作室創(chuàng)意區(qū)分區(qū)主題：玉雕大師工作室、國際珠寶大師工作室概念分區(qū)：B2建筑面積：60000㎡，用地48000㎡容積率：1.25建議層數(shù)：4層物業(yè)功能：圍院型、別墅型的單體SOHO，集展示、售賣、接待、辦公、居住、地下保險庫一體的建筑產(chǎn)品。單體建筑面積400-800㎡之間。別墅型圍院型加工區(qū)加工廠房加工區(qū)分區(qū)主題：翡翠、黃金、彩寶及其他寶石加工區(qū)概念分區(qū)：C1建筑面積：60000㎡，用地33333㎡容積率：1.8建議層數(shù)：6層物業(yè)功能：規(guī)?；募庸ぼ囬g，具備嚴密的安保性。其中黃金加工廠房，還具備溶金的耐高溫設計。119領軍企業(yè)總部經(jīng)濟園加工區(qū)分區(qū)主題：品牌企業(yè)總部概念分區(qū)：C1建筑面積：30000㎡，用地9524㎡容積率：3.15建議層數(shù)：9層物業(yè)功能：引30家品牌企業(yè)入住，構建品牌企業(yè)總部經(jīng)濟園區(qū)保稅區(qū)翡翠毛料公盤區(qū)保稅區(qū)分區(qū)主題：翡翠毛料公盤概念分區(qū)：C2建筑面積：20000㎡，用地26667㎡容積率：0.75

建議層數(shù)：3層物業(yè)功能：翡翠毛料的公盤交易，海關辦公區(qū)，管理服務中心，交易結算中心。保稅倉庫、粗加工場保稅區(qū)分區(qū)主題：粗加工場概念分區(qū)：C2建筑面積：15000㎡，用地33750㎡容積率：0.4

建議層數(shù)：1層物業(yè)功能：保稅倉庫、寶石毛料的開料、切割、粗加工場地員工生活區(qū)配套區(qū)分區(qū)主題：配套宿舍、社區(qū)服務概念分區(qū)：B1、B2、C1建筑面積：78000㎡，用地30779㎡容積率：2.53建議層數(shù)：6--11層物業(yè)功能：于B1、B2、C1地塊構建加工區(qū)的員工生活服務配套，建筑體設立在園區(qū)兩側邊緣。124效益分析經(jīng)濟效益

用地指標建設與投資規(guī)模

經(jīng)濟效益分析控規(guī)指標用地性質

產(chǎn)業(yè)用地

用地規(guī)模

凈用地約640畝，總用地≤850畝；建議土地控規(guī)劃指標

凈容積率≥1.2

本案測算取1.2

凈建筑密度≤35%

本案測算取33%

凈綠地率：≥20%

本案測算取22%127建設與投資規(guī)模建設規(guī)模

凈用地427482m2，凈容積率1.27，總建筑面積541000m2

其中：

產(chǎn)業(yè)292000m2

占比54%

辦公49000m2

占比9.0%

商業(yè)90000m2

占比16.6%

配套78000m2

占比14.4%

公共32000m2

占比6.0%投資規(guī)模

總投資：19.6億元

本項目總用地面積800畝，可為當?shù)卣畮斫?億土地財政收入。項目建設期(4年)營業(yè)稅：

約1.5億元預估年產(chǎn)值100億元，其中珠寶加工產(chǎn)值約35億元，珠寶交易可達到約50億產(chǎn)值，其他收益產(chǎn)值可達約15億。（含旅游業(yè)收益7億元，年接待人數(shù)超過100萬人）預估年可實現(xiàn)稅收4億元。經(jīng)濟效益分析129社會效益分析產(chǎn)業(yè)整合與優(yōu)化全方位整合國內(nèi)國際珠寶產(chǎn)業(yè)資源，帶動瑞麗珠寶產(chǎn)業(yè)的鏈化發(fā)展，扶持瑞麗大中小珠寶企業(yè)的品牌建設和創(chuàng)意化進程。拉動內(nèi)需、增加就業(yè)建設期能直接提供就業(yè)崗位1000人，間接提供就業(yè)機會（物流、能源、服務）300人，項目建成營運后，能提供就業(yè)20000人，其中技術類人才超過4000人（加工人才、管理人才、科技人才）。人才引進和培養(yǎng)項目建成后，可引進專業(yè)珠寶加工人才超過200人（國家級、省級玉雕大師），專業(yè)金融和科技人才160人，專業(yè)管理人才100人。同時，滇西應用技術大學珠寶學院進駐，建立孵化園區(qū)，每年可為瑞麗和周邊珠寶產(chǎn)業(yè)提供2000人的職業(yè)培訓。城市名片、瑞麗印象提升瑞麗“東方珠寶城”的城市名片形象，以項目園區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈化發(fā)展不斷帶動珠寶產(chǎn)業(yè)的品牌化、國際化進程，豐富瑞麗人文、旅游、購物等多元化資源，打造出瑞麗全新的地標形象和創(chuàng)意經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)模式。130規(guī)劃分析部分

容積率/1.26

建筑密度%32.64%平均層數(shù)3.87總用地面積㎡560169規(guī)劃總用地面積凈用地面積㎡428529規(guī)劃凈用地面積建筑基底面積㎡139866按凈用地面積計綠化面積㎡94340按凈用地面積計道路㎡85706按凈用地面積計地面停車位面積㎡108618按凈用地面積計總建筑面積㎡541758總建筑面積按凈用地面積計算地上建筑面積㎡541000

廠房(商工居)㎡262000

公建配套㎡32000

服務(配套+辦公)㎡247000

地下商業(yè)㎡0

地面停車位面積㎡108618地面停車位（個）2683地下車庫面積㎡758地下停車位（個）22地下可售機動車位面積㎡379其中：可售11地下不售機動車位面積㎡379不可售11地下非機動車車位㎡8115不可售夾層非機動車位（個）5410地下人防和設備面積㎡0地面停車位指標（㎡/個）40.48地下臨商和儲藏面積㎡0地下停車位指標（㎡/個）35戶數(shù)(不含商業(yè)商務戶)戶873

經(jīng)濟分析部分

建筑面積單價可售面積單價數(shù)量總價（萬元）

投資估算部分

36303864

196676

土地費用元/㎡35637954175819284土地收購費用（萬元）：19284地價K1前期工程費元/㎡28230054175815260建設費用前期工程費K1工程建設費用元/㎡1764187854175895585建設費用工程建設費用K1基礎設施費及配套費元/㎡30232254175816376建設費用基礎設施費配套費K1管理費用元/㎡941005417585089管理周期4年管理費率1.00%銷售費用元/㎡1021085417585511按銷售收入銷售費率2.00%貸款利息元/㎡63667754175834482取自有資金投入,貸款周期均3年貸款利率18.01%不可預見費元/㎡941005417585089按建設費用不可預見費率4.0%經(jīng)濟分析部分

建筑面積單價可售面積單價數(shù)量總價（萬元）

銷售收入

275546總建面均價-元/平方米5086均價系數(shù)K售賣率廠房元/㎡3740

26200097988廠房均價-元/㎡3740.01.1100%其它元/㎡3400

00其它均價-元/㎡3400.01.00.00%辦公元/㎡5200

9200047840(寫字樓+酒店)均價-元/㎡5200.01.5100%服務1層元/㎡13600

3400046240服務1層均價-元/㎡136002.00100%服務2層元/㎡9067

3400030827服務2層均價-元/㎡90671.33100%服務3層元/㎡6044

8700052587服務3層均價-元/㎡60440.89100%服務≥4層元/㎡4030

00服務≥4層均價-元/㎡403