20100730-無錫-海岸城物業(yè)服務(wù)建議

海岸城物業(yè)服務(wù)建議海岸城物業(yè)服務(wù)建議一、住宅部分：為提升海岸城的居住價值，為項(xiàng)目營銷提供更多的宣傳亮點(diǎn)，同時結(jié)合現(xiàn)有客戶對項(xiàng)目配套和安全的關(guān)注，世聯(lián)海岸城項(xiàng)目組對物業(yè)服務(wù)提出以下要求：服務(wù)內(nèi)容包括：（一）、安全管理服務(wù)：提供基礎(chǔ)性的安全管理服務(wù)，加強(qiáng)小區(qū)的安全管理，構(gòu)筑小區(qū)的安全屏障1、預(yù)警機(jī)制：在小區(qū)設(shè)立的信息欄中，公布小區(qū)及周邊治安的最新動態(tài)，提高住戶安全防范意識；2、設(shè)安全便衣崗加強(qiáng)小區(qū)安全的監(jiān)控；3、不定期在小區(qū)周邊開展安全員演練，提高威攝力；4、對外來人員、物資搬運(yùn)實(shí)行登記、核實(shí)制度。（二）、停車管理服務(wù)：1、車輛行駛停泊有序，進(jìn)出有記錄；2、嚴(yán)格車輛停泊管理，引導(dǎo)車主按指定區(qū)域停放；3、在地面露天停車場做好有關(guān)停車場性質(zhì)、停車安全等標(biāo)識，為車主提供明確的指引。（三）、消防安全管理1、貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，制訂消防應(yīng)急預(yù)案，每年至少開展2次消防演習(xí)；2、定期對小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢測，確保消防設(shè)施狀態(tài)良好；2010年7月22日1海岸城物業(yè)服務(wù)建議3、結(jié)合實(shí)際消防案例、“119消防日”等時機(jī)，開展消防安全宣傳活動，提高住戶及物業(yè)服務(wù)中心人員的消防意識。（四）、設(shè)備管理1、周邊防范和閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)管理2、消防管理系統(tǒng)3、小區(qū)IC卡“一卡通”管理系統(tǒng)4、停車場管理子系統(tǒng)5、門禁管理子系統(tǒng)6、保安巡更系統(tǒng)7、信息化寬帶接駁國際互聯(lián)網(wǎng)、網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng)8、背景音樂系統(tǒng)9、機(jī)電設(shè)備設(shè)施與智能化系統(tǒng)管理（五）、裝修管理1、安排專人依據(jù)裝修管理制度對裝修進(jìn)行嚴(yán)格管理；2、對小區(qū)內(nèi)的裝修施工人員進(jìn)行統(tǒng)一管理；3、在業(yè)主或經(jīng)營者辦理裝修手續(xù)時，提前告訴裝修者關(guān)于裝修的注意事項(xiàng)；4、向裝修者提供裝修所需要資料如：水電圖、戶型圖等。（六）、環(huán)境管理1、在基礎(chǔ)的環(huán)境管理基礎(chǔ)上，注重小區(qū)綠化、標(biāo)識等涉及小區(qū)外觀形象的管理與營造，達(dá)成小區(qū)賞心悅目的效果；2、制止物業(yè)服務(wù)中心可控制的噪聲，防止此類噪聲擾民；2010年7月22日2海岸城物業(yè)服務(wù)建議3、小區(qū)的垃圾日產(chǎn)日清，避免因此而產(chǎn)生的異味影響住戶生活；4、在物業(yè)管理服務(wù)工作開展過程中，時時關(guān)注所使用的產(chǎn)品、藥品等的氣味，避免因此而產(chǎn)生的不良異味影響住戶生活。（七）、便民服務(wù)：優(yōu)質(zhì)的便民服務(wù)構(gòu)筑住戶愜意生活保障：1、為業(yè)主提供房屋租售代理服務(wù)。2、為小區(qū)住戶提供家政、維修等各類服務(wù)；3、在小區(qū)內(nèi)提供便民手推車服務(wù)；4、關(guān)注有關(guān)臺風(fēng)、暴雨之類的公共預(yù)警信息，并及時向顧客公告此類信息，提醒顧客注意防范。（八）、特色服務(wù)（選項(xiàng)，也是提升項(xiàng)目品質(zhì)的關(guān)鍵）1、前置服務(wù)：在業(yè)主購買海岸城的第一刻起，便為業(yè)主啟動“購房入住直通車”，設(shè)立“溝通大使、收樓大使、裝修大使”，為購樓過程提供全程服務(wù)，將復(fù)雜的過程交給更為專業(yè)的人士打理；2、管家服務(wù)：建議設(shè)立一對一管家式服務(wù)，每戶都有自己的專職管家（注：管家可兼任多戶），24小時在線。業(yè)主的任何需求都可以直接與他們聯(lián)系，由他們來處理。3、指南針服務(wù)：鑒于目前項(xiàng)目周邊配套相對缺乏，建議物業(yè)對項(xiàng)目周圍的生活消費(fèi)場所進(jìn)行全面調(diào)查，為業(yè)主精心設(shè)計(jì)消費(fèi)服務(wù)菜單，提供“生活顧問”，讓業(yè)主身在海岸城便可了解周邊最為及時、詳細(xì)的消費(fèi)內(nèi)容，掌握一手資訊，豐富業(yè)主日常生活。海產(chǎn)城項(xiàng)目商業(yè)部分正式開業(yè)后，也對內(nèi)部商業(yè)即時資訊即時傳遞給業(yè)主；2010年7月22日3海岸城物業(yè)服務(wù)建議4、健康服務(wù)：為業(yè)主建立家庭健康檔案/提供24小時醫(yī)療急救援助/定期舉辦健康知識講座/提供私人陪護(hù)/提供健康顧問、心理咨詢服務(wù)；5、園藝師服務(wù)：為業(yè)主提供專業(yè)園藝師服務(wù)，提供私家花園澆水、修剪、造型/觀賞水景清洗、觀賞魚喂養(yǎng)/私家花園的病蟲害防治；6、代辦服務(wù)類：代訂報(bào)刊雜志代辦郵政專遞代購商品代訂火車票、飛機(jī)票、酒店、搬家服務(wù)、家居清潔服務(wù)家電保養(yǎng)服務(wù)室內(nèi)小型維修服務(wù)電腦網(wǎng)絡(luò)維修服務(wù)二、辦公及商業(yè)部分：：服務(wù)內(nèi)容包括1、前臺服務(wù)主要包括：問訊服務(wù)和留言服務(wù)，鑰匙分發(fā)服務(wù)；信件報(bào)刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)；個人行李搬運(yùn)、寄存服務(wù)；2010年7月22日4海岸城物業(yè)服務(wù)建議出租汽車預(yù)約服務(wù)；提供旅游活動安排服務(wù)；航空機(jī)票訂購、確認(rèn)；全國及世界各地酒店預(yù)定服務(wù)；餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排；文娛活動安排及組織服務(wù)；外幣兌換，代售磁卡，代售餐券；花卉代購、遞送服務(wù)；洗衣、送衣服務(wù)；代購清潔物品服務(wù)；提供公司“阿姨”服務(wù)；其他各種委托代辦服務(wù)。2、設(shè)施設(shè)備管理（1）、設(shè)備管理建立設(shè)備檔案。做好寫字樓各項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡。完善工程部架構(gòu)。建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。抓好物料采購、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制，開源節(jié)流。制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項(xiàng)維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個人的工作。2010年7月22日5海岸城物業(yè)服務(wù)建議（2）、維修與保養(yǎng)報(bào)修（兩類報(bào)修：自檢報(bào)修、客戶報(bào)修）與維修程序。設(shè)備的保養(yǎng)。一般可建立三級保養(yǎng)制度：日常保養(yǎng)（又稱作例行保養(yǎng)）；一級保養(yǎng)；二級保養(yǎng)。設(shè)備的維修。設(shè)備的更新改造。這里的關(guān)鍵是要把握好更新改造的時機(jī)，制訂切實(shí)可行的更新改造方案。3、保安與消防管理（1）、保安管理建立保安部的組織機(jī)構(gòu)。制定嚴(yán)密的保安規(guī)章制度，明確本部門各類人員的崗位職責(zé)。加強(qiáng)治安防范。主要是加強(qiáng)保安措施，配備專門保安人員和保安設(shè)備（報(bào)警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監(jiān)控器等），加強(qiáng)寫字樓內(nèi)部及外圍保安巡邏，加強(qiáng)對停車場的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發(fā)生的事故。（2）、消防工作消防工作的指導(dǎo)思想是：以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合。進(jìn)行消防宣傳。宣傳的形式有：消防輪訓(xùn)，利用標(biāo)語或牌示進(jìn)行宣傳，發(fā)放消防須知(防火手冊)。宣傳的內(nèi)容有：消防工作的原則，消防法規(guī)，消防須知。建立三級防火組織，并確立相應(yīng)的防火責(zé)任人：管理公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、班組長。2010年7月22日6海岸城物業(yè)服務(wù)建議把防火責(zé)任分解到各業(yè)主、租戶單元。由各業(yè)主、租戶擔(dān)負(fù)所屬物業(yè)范圍的防火責(zé)任。定期組織及安排消防檢查，根據(jù)查出的火險(xiǎn)隱患發(fā)出消防整改通知書，限期整改。制定防火工作措施，從制度上預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。建立自防、自救組織。包括：建立義務(wù)消防隊(duì)；建立專職消防隊(duì)；抓好消防訓(xùn)練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習(xí)。明確火災(zāi)緊急疏散程序。做好疏散的準(zhǔn)備工作，人員疏散為主為先，轉(zhuǎn)移危險(xiǎn)品、搶救貴重財(cái)產(chǎn)在后建立消防檔案制訂滅火方案及重點(diǎn)部位保衛(wèi)方案，每個房間安裝消防走火示意圖。4、清潔衛(wèi)生管理制定完善的清潔細(xì)則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數(shù)、檢查方法等，并嚴(yán)格執(zhí)行。建立衛(wèi)生清潔的檢查制度。①定期巡檢法(隨見隨報(bào)，定點(diǎn)檢查，劃簿登記)；②每日抽查；③會巡制度；④食用水質(zhì)及排污處理檢查。保持公共場所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務(wù)。三、物業(yè)管理公司選擇建議（一）、物業(yè)管理方式分析2010年7月22日7海岸城物業(yè)服務(wù)建議1、引進(jìn)知名物業(yè)管理公司全程托管發(fā)展商聘請知名物業(yè)管理公司，對項(xiàng)目進(jìn)行全程托管，降低發(fā)展商前期工作量及后期工作難度，同時對于項(xiàng)目形象及后續(xù)物管服務(wù)有所保證。同時可作為銷售賣點(diǎn)，增強(qiáng)客戶對項(xiàng)目品質(zhì)的信心，提升項(xiàng)目價值，也是未來物業(yè)升值的保證。2、發(fā)展商物管公司自管發(fā)展商自有物業(yè)管理公司自行管理，可作為發(fā)展商盈利途徑之一，如發(fā)展商有后續(xù)項(xiàng)目，可統(tǒng)一由自有物管公司管理，降低成本。發(fā)展商成立物管公司分為以下情況：（1）、聘請知名物管顧問聘請知名物管顧問，可作為銷售賣點(diǎn)，增強(qiáng)客戶對項(xiàng)目品質(zhì)的信心，提升項(xiàng)目價值；可在項(xiàng)目前期設(shè)備選型上給出專業(yè)建議；協(xié)助發(fā)展商組建物業(yè)公司、進(jìn)行人員培訓(xùn)、搭建物業(yè)管理體系；對于僅聘請物管顧問公司掛牌，不作任何實(shí)際工作的模式，對發(fā)展商的實(shí)際幫助較小，此處不作探討。（2）、不聘請顧問需要發(fā)展商有較豐富的物業(yè)管理及運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，能夠組建物業(yè)公司并較好地運(yùn)營；存在一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，特別是在商用物業(yè)如寫字樓，商業(yè)等；若發(fā)展商物業(yè)管理公司沒有較高知名度，則客戶對于物業(yè)管理質(zhì)量認(rèn)知較難保證，尤其寫字樓物業(yè)，顧客對于物業(yè)管理的關(guān)注度較高；2010年7月22日8海岸城物業(yè)服務(wù)建議可節(jié)約物管顧問費(fèi)用。（二）、本項(xiàng)目公寓物業(yè)管理方式建議1、物業(yè)管理方式建議發(fā)展商對于項(xiàng)目有較高的要求，必須在各個方面有較高的形象進(jìn)行支撐，在物業(yè)管理公司方面應(yīng)該選擇品牌物管托管或顧問。有優(yōu)秀的物業(yè)管理公司/顧問的物業(yè)，為物業(yè)的增值提供了重要保證，也是建立市場口碑的重要舉措。本項(xiàng)目發(fā)展商雖然有較為成功的住宅物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，但商用物業(yè)的管理與住宅物業(yè)存在一定的差異，客戶的關(guān)注程度與角度也有較大的不同，從保證項(xiàng)目后期運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮，建議引入物業(yè)管理公司/顧問。將物業(yè)管理在營銷的四項(xiàng)重要指標(biāo)進(jìn)行分析：判斷指標(biāo)發(fā)展商自管委托知名物管公司代管聘請物管顧問不聘請物管顧問操作難度★★★★★★★發(fā)展商利潤★★★★★★★★★★對于營銷幫助★★★★★★★★后續(xù)服務(wù)保證★★★★★★★★★經(jīng)過以上分析，各項(xiàng)因素綜合后，最優(yōu)方案是聘請知名物業(yè)管理公司顧問。2、管理公司選擇建議2010年7月22日9海岸城物業(yè)服務(wù)建議分檔次物業(yè)管理公司列表公司名稱第一檔次仲量聯(lián)行、世邦魏理仕第二檔次第一太平戴維斯、戴德粱行第三檔次中海物業(yè)、花樣年物業(yè)物管公司選擇考慮因素在選擇物業(yè)管理顧問公司方面，需考慮以下因素：公司資質(zhì)、品牌，物管資質(zhì)是體現(xiàn)物業(yè)管理公司水平的重要指標(biāo)；而品牌是物管公司知名度、口碑、信譽(yù)的體現(xiàn)。服務(wù)內(nèi)容，可提供的服務(wù)內(nèi)容是否齊全，可選擇性是否靈活；管理方案可操作性；人員安排與資歷；費(fèi)用報(bào)價；以往管理項(xiàng)目及客戶評價。世聯(lián)地產(chǎn)海岸城項(xiàng)目組2010/7/212010年7月22日10海岸城物業(yè)服務(wù)建議附件：物業(yè)費(fèi)項(xiàng)目名稱物業(yè)公司方式高層、小高層多層（洋房）別墅備注2.6（疊龍湖物業(yè)自己做未定—加）/3.3龍湖滟瀾山（獨(dú)棟）世邦魏理仕前1.9（帶電梯）華潤新鴻基物業(yè)管理（無錫）期顧問，指導(dǎo)—太湖國際社區(qū)1.901.5（不帶電有限公司自己的物業(yè)公梯）司未定萬科物業(yè)自己做1.40萬科魅力城1.75—浙江綠城物業(yè)管理有限公司自己做—玉蘭花園2.463.00自己做0.90融創(chuàng)天鵝湖1.50無錫融創(chuàng)物業(yè)戴德梁行前期—顧問，后期自—新加坡尚錦城1.75己做怡禾物業(yè)（下屬子公司）2.5以上——自己做天元世家銀城物業(yè)1.3的月基本費(fèi)，外加500深圳崇德物業(yè)（下屬子公元/月的電梯茂業(yè)豪園自己做1.80-2.00——司）和公共能耗費(fèi)朗詩未來之家朗詩物業(yè)自己做3.68——上都物業(yè)（隸屬于九龍倉集自己做2.202.20—九龍倉時代上城團(tuán)旗下的香港夏利文物業(yè)管理有限公司全資子公司）上都物業(yè)（隸屬于九龍倉集九龍倉時代上河團(tuán)旗下的香港夏利文物業(yè)管自己做2.202.20—理有限公司全資子公司）西水東上海新獨(dú)院（下屬子公司）自己做2.22未定