房地產(chǎn)分析系列之必知周期篇

必知周期篇研判市場(chǎng)走勢(shì)的核心方法掌握市場(chǎng)周期規(guī)律，做到心中有尺經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗農(nóng)（Vernon）率先提出產(chǎn)業(yè)生命周期理論即房地產(chǎn)生命周期理論的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)行業(yè)必然也要經(jīng)歷初創(chuàng)期—成長(zhǎng)期—成熟期——萎縮期等四個(gè)階段。兩個(gè)周期規(guī)律：1）房地產(chǎn)行業(yè)生命周期（中長(zhǎng)期）從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)也符合生命周期的發(fā)展規(guī)律圖：產(chǎn)業(yè)生命周期模型左肩右肩成熟期生命周期判斷核心量增長(zhǎng)至峰值后出現(xiàn)下降，增速由高至低行業(yè)盈利能力下降，利潤(rùn)率出現(xiàn)明顯下滑房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重要支柱產(chǎn)業(yè)，遵循產(chǎn)業(yè)生命周期的基本規(guī)律保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包兩個(gè)周期規(guī)律：1）房地產(chǎn)行業(yè)生命周期（中長(zhǎng)期）判斷依據(jù)：重點(diǎn)關(guān)注年成交量、行業(yè)利潤(rùn)率指標(biāo)判斷房地產(chǎn)行業(yè)生命周期階段變化的核心標(biāo)準(zhǔn)是成交量和企業(yè)利潤(rùn)率的變化。2011年前后，房地產(chǎn)增速明顯放緩，行業(yè)整體平均利潤(rùn)出現(xiàn)趨勢(shì)性下滑。根據(jù)周期判斷，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已從快速成長(zhǎng)期步入到了成熟期。2010 201120122013 201420152016保利碧桂園恒大華潤(rùn)置地 華夏幸綠城綠地融創(chuàng)萬(wàn)科中海華潤(rùn)置地，33.74華夏幸福，33.03綠地，15.11

融創(chuàng)，13.7201020304050

圖：TOP房企2010-2016年銷(xiāo)售毛利率（%）福02468101214161986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720192020圖：全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積（億㎡）初創(chuàng)期成長(zhǎng)期成熟期土改深圳“第一拍”

商品房概念得以開(kāi)展房改取消福利房分配住宅全面商品化總量保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包峰值美國(guó)經(jīng)驗(yàn)：經(jīng)濟(jì)、人口等因素持續(xù)改善背景下，生命周期可得以延續(xù)主體基本面（經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化率、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)等）的差異化，成熟期可得到時(shí)間上的延續(xù)。日本第二輪泡沫破滅后房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入萎縮期，主因是經(jīng)濟(jì)衰退、人口老齡化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程減慢。美國(guó)房地產(chǎn)成熟期得以延續(xù)，則是由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，移民人口持續(xù)增長(zhǎng)支撐。圖：日本房地產(chǎn)銷(xiāo)售套數(shù)和GDP增速（千套；%） 圖：1963.1-2016.4美國(guó)每月新房銷(xiāo)售套數(shù)及同比增速（千套

）0201963-011964-071966-011967-071969-011970-071972-011973-071975-011976-071978-011979-071981-011982-071984-011985-071987-011988-071990-011991-071993-011994-071996-011997-071999-012000-072002-012003-072005-012006-072008-012009-072011-012012-072014-012015-07生命周期得以延續(xù)25 140成長(zhǎng)期成熟期20120總量峰值151001080560040(10)(5)-101030501301109070150銷(xiāo)售套數(shù)GDP增速（%）第一次房產(chǎn)泡沫成長(zhǎng)期第一次房產(chǎn)泡沫成熟期 衰退期兩個(gè)周期規(guī)律：1）房地產(chǎn)行業(yè)生命周期（中長(zhǎng)期）保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包010000200003000040000500006000001020304050607080902011-092011-112012-012012-032012-052012-072012-092012-112013-012013-032013-052013-072013-092013-112014-012014-032014-052014-072014-092014-112015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-05成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元）不斷創(chuàng)新不斷升級(jí)換代成熟期得以不斷延續(xù)……兩個(gè)周期規(guī)律：1）房地產(chǎn)行業(yè)生命周期（中長(zhǎng)期）保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包深圳現(xiàn)象：城市生命周期的延續(xù)很可能表現(xiàn)為空間上的轉(zhuǎn)移受城市土地影響，生命周期延續(xù)更多的表現(xiàn)為空間上的轉(zhuǎn)移?？萍肌①Y金、精英為深圳注入強(qiáng)大動(dòng)能，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量不足，周邊惠州、東莞、中山承接了其大量的外溢需求。蘋(píng)果產(chǎn)品則通過(guò)更新?lián)Q代實(shí)現(xiàn)生命周期的延續(xù)。圖：深圳房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和均價(jià)（萬(wàn)㎡；元

）兩個(gè)周期規(guī)律：1）房地產(chǎn)行業(yè)生命周期（中長(zhǎng)期）一座城市房地產(chǎn)發(fā)展的本質(zhì)，是其經(jīng)濟(jì)、人口、資本等基本面因素的綜合投射結(jié)果即人口、經(jīng)濟(jì)和資本決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的生命周期，其中人口是最核心的因素房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入水平、城鎮(zhèn)化率、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)等因素如果向好的話(huà)，成熟期可以時(shí)間上得以延續(xù)！在空間上則得到延伸！人口是最核心的因素保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包問(wèn)題：跟廣州相比，成都處于什么發(fā)展階段？?jī)蓚€(gè)周期規(guī)律：2）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行周期（短期）市場(chǎng)短期走勢(shì)可劃分四個(gè)階段，所有城市都會(huì)經(jīng)歷這四個(gè)時(shí)期，循環(huán)往復(fù)從短期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)存在運(yùn)行周期，可劃分四個(gè)階段：筑底期、上升期、盤(pán)整期和下行期，猶如四季中的春夏秋冬。所有城市都會(huì)遵循房地產(chǎn)運(yùn)行周期，兼具必然性和連續(xù)性?xún)纱筇卣鳎恍袠I(yè)、貨幣政策只能提前或延遲周期的運(yùn)行。上升期（夏）盤(pán)整期（秋）下行期（冬）筑底期（春）上升期（夏）關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)1：后上升期&盤(pán)整期關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)2：筑底期&上升初期圖：房地產(chǎn)運(yùn)行周期示意圖必然性① 所有城市都有運(yùn)行的周期性；② 都會(huì)經(jīng)歷這四個(gè)時(shí)期，循環(huán)往復(fù)連續(xù)性上行拐點(diǎn)出現(xiàn)后，價(jià)格會(huì)維持持續(xù)上升，不會(huì)起起落落，反之亦然運(yùn)行周期兼具必然性和連續(xù)性?xún)纱筇卣鬟\(yùn)行周期特性，使得市場(chǎng)具有

可預(yù)測(cè)性保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包短期內(nèi)樓市遵循房地產(chǎn)運(yùn)行周期規(guī)律，循環(huán)往復(fù)，不會(huì)突然出現(xiàn)驟變，所以房?jī)r(jià)短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生起起落落，比股市靠譜多了。兩個(gè)周期規(guī)律：2）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行周期（短期）重要影響因素是貨幣政策，三大核心判斷指標(biāo)是價(jià)格、成交量、庫(kù)存影響房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行周期的核心因素是貨幣政策（利率和流動(dòng)性），而調(diào)控政策則往往是階段發(fā)生變化的導(dǎo)火索。可從價(jià)格、成交量、庫(kù)存三大核心指標(biāo)判斷城市所處的運(yùn)行周期。成交量影響市場(chǎng)短期走勢(shì)的因素判斷運(yùn)行周期的三大核心指標(biāo)保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包貨幣利率環(huán)境關(guān)鍵因素調(diào)控政策往往是階段發(fā)生變化的導(dǎo)火索，背后的利率走勢(shì)是關(guān)鍵因素導(dǎo)火索調(diào)控政策價(jià)格環(huán)比漲跌、成交量同比和庫(kù)存指標(biāo)（絕對(duì)值和去化周期）兩個(gè)周期規(guī)律：2）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行周期（短期）貨幣環(huán)境與利率：是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)最關(guān)鍵因素需求端供給端貨幣環(huán)境與利率影響房貸利率→購(gòu)房成本影響融資額度及利率→融資成本綜合影響開(kāi)發(fā)端和購(gòu)房端的投資決策保利投顧研究院Hello面霸，這里有更多校招大禮包實(shí)際利率是最為關(guān)鍵的影響因素。利率“高原”的形成往往伴隨市場(chǎng)承壓；而隨著利率“高原”的消退，市場(chǎng)又開(kāi)始筑底和上行。兩個(gè)周期規(guī)律：2）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行周期（短期）調(diào)控政策：往往扮演周期階段加速變化的催化劑作用限購(gòu)限制購(gòu)買(mǎi)需求端限貸提高購(gòu)房成本需求端限價(jià)影響企業(yè)利潤(rùn)供給端價(jià)格吸引力大需求端限售二手房供應(yīng)量減少供給端投機(jī)收益被斬?cái)嘈枨蠖吮＠额櫻芯吭篐ello面霸，這里有更多校招大禮包兩個(gè)周期規(guī)律：2）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行周期（短期）三大核心指標(biāo)在不同的運(yùn)行周期階段表現(xiàn)各自不同，有明顯的區(qū)分度我國(guó)房地產(chǎn)從08年以來(lái)呈現(xiàn)3年左右一個(gè)運(yùn)行周期春（筑底期）夏（上升期）秋（盤(pán)整期）冬（下行期）價(jià)格成交量庫(kù)存跌幅放緩?fù)仍鲩L(zhǎng)20%以上首現(xiàn)庫(kù)存減少的拐點(diǎn)上行拐點(diǎn)出現(xiàn)持續(xù)上漲同比大幅增長(zhǎng)持續(xù)減少后上升期開(kāi)始增加開(kāi)始見(jiàn)頂促銷(xiāo)潮出現(xiàn)同比下跌20%以上積壓加快去化周期快速拉長(zhǎng)下行拐點(diǎn)出現(xiàn)持續(xù)回落同比跌幅加大達(dá)40%左右持續(xù)惡化三大核心指標(biāo)：不同運(yùn)行周期階段表現(xiàn)各不相同Hello面霸，這里有更多校招大禮包保利投顧研究院兩個(gè)周期規(guī)律：生命周期與運(yùn)行周期的融合所有生命周期與運(yùn)行周期既有疊加影響，也有區(qū)別對(duì)待生命周期和運(yùn)行周期是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的大小周期（相對(duì)），兩者影響的因素不一樣。生命周期的演進(jìn)不會(huì)改變運(yùn)行周期存在的必然性。而將當(dāng)期市場(chǎng)運(yùn)行周期置于生命周期的成熟期背景下，則其又會(huì)呈現(xiàn)多方面的一個(gè)新常態(tài)。上升期有所縮短，下行階段的壓力增加。周期長(zhǎng)度成熟期市場(chǎng)運(yùn)行波動(dòng)趨