宏觀專題報告：地方“收儲”加速可能的影響

宏觀研究國內(nèi)經(jīng)濟證券研究報告宏觀周聚焦jiadx@趙偉A0230524070010jiadx@近期，深圳、南京等地宣布開展“收儲”工作，“收儲”城市擴圍至一線、核住房重置價格為參考上限。征收房屋面積上，配售型l“收儲”下的保障房體系建設(shè)進展?配售型保障房加配售型保障房或是后續(xù)保障性住房體系建設(shè)的重要增量。配售部分地區(qū)或可通過“收儲”加快完成配售型保障房籌集目標(biāo)。2024年初，多當(dāng)前，部分地區(qū)已出臺配售型保障房申請機制。3月l“收儲”及保障房或如何影響地產(chǎn)鏈？或可緩解房度加大、征收范圍拓寬至期房，要將商品房住宅廣義庫銷比降至請務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項信息披露與聲明請務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項信息披露與聲明第3頁共17頁簡單金融成就夢想圖1：5月起，多地推出“收儲”政策 5圖2：“租賃機構(gòu)收購模式”示意圖 5圖3：“轉(zhuǎn)化保障房模式”示意圖 5圖4：“拆遷安置模式”示意圖 6圖5：當(dāng)前地方三類“收儲”模式占比 7圖6：部分地區(qū)“收儲”轉(zhuǎn)化為保障房面積要求 7圖7：保障房建設(shè)規(guī)劃及進度 8圖8：2024年上半年保障房建設(shè)進度較快 8圖9：2024年初多地披露其配售型保障房建設(shè)計劃 8圖10：保障房建設(shè)相關(guān)資金支持 8圖11：全國商品房住宅庫存及平均銷售單價 圖12：2024年6月住宅現(xiàn)房庫銷比降至18以下 圖13：2024年地方開發(fā)投資資金受首付及按揭貸款下滑拖累 圖14：當(dāng)前配售型保障房單價低于當(dāng)?shù)匦路績r格 圖15：2021年某商品房住宅成本結(jié)構(gòu) 圖16：2024年非國有房企中資美元地產(chǎn)債到期規(guī)模較大 圖17：當(dāng)前居民購房更偏好現(xiàn)房 圖18：2024年下半年地產(chǎn)新開工或?qū)⒚媾R新一輪內(nèi)生壓力 表1：當(dāng)前地方收購存量房的三種模式 4表2：部分地區(qū)“收儲”要求（截至8月14日） 6表3：部分地區(qū)配售型保障房配售要求 9表4：國務(wù)院第五次全體會議主要內(nèi)容 表5：央行行長新華社采訪主要內(nèi)容 表6：國家發(fā)展改革委聯(lián)合有關(guān)部門建立促進民間投資資金和要素保障工作機制.15表7：廣東省加快推進保交房工作進展 請務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項信息披露與聲明第4頁共17頁簡單金融成就夢想近期，深圳、南京等地宣布開展“收儲”工作，“收儲”城市擴圍至一線、核心二線城市。地方“收儲”若進一步加力提速，對地產(chǎn)新模式發(fā)展可能產(chǎn)生哪些影響？本文系統(tǒng)分析，供參考。5月以來，地方“收儲”工作加速推進，多個地區(qū)出臺“收儲”相關(guān)政策，通過轉(zhuǎn)化為保障房、租賃機構(gòu)收購、拆遷安置等模式收購存量住房。梳理各地不同機制，可大致分為“租賃機構(gòu)收購模式”、“轉(zhuǎn)化保障房模式”、“拆遷安置模式”三類。“租賃機構(gòu)收購模式”為市場化租賃機構(gòu)向開發(fā)商收購存量商品房，用于增加租賃住房房源等；“轉(zhuǎn)化保障房模式”為地方政府組織地方國企向開發(fā)商或居民收購存量新建商品房或二手房，用作租賃型保障房或配售型保障房等；“拆遷安置模式”則為城中村改造、鐵路建設(shè)等涉及拆遷安置項目，通過購買存量商品房代替拆遷安置房建設(shè)。通站點和商業(yè)商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、校區(qū)、院（醫(yī)院）區(qū)等“一點四區(qū)”人口聚集區(qū)…增加保租房及長租房供給，現(xiàn)面向全市征集市場化批量收購商品房用于租賃住房房源賃住房、保障性租賃住房和拆遷安置住房等。房經(jīng)臨安區(qū)人民政府研究決定，在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購一批商品杭州臨安或一年內(nèi)具備交付條件的期房…化安置、房票安置等多元化安置方式，采取市場購買安置…廣州增城請務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項信息披露與聲明第5頁共17頁簡單金融成就夢想“租賃機構(gòu)收購模式”以重慶最為典型。年初在央行租賃住房貸款支持計劃下，重慶地方國有租賃企業(yè)就已收購4207套存量商品房轉(zhuǎn)為租賃房，收購項目的資本金來源為重慶建渝住房租賃基金，配套資金則源于租賃住房貸款支持計劃相關(guān)貸款。其后，在4月政治局會議政策指引下，重慶國有租賃企業(yè)于5月上旬再度發(fā)布公告，向房企批量征收存量房以增加長租房等供給。(個)2024年宣布“收儲”地區(qū)個數(shù)(截至8月14日)864202月3月4月5月6月7月8月資料來源：各地政府網(wǎng)站、住建局等，申萬宏源研究資料來源：相關(guān)部門網(wǎng)站，申萬宏源研究“轉(zhuǎn)化保障房模式”中，以杭州臨安區(qū)為例，其2024年擬收購一萬平米用作公共租賃住房。配售型保障房的資金來源主要是地方財政、企業(yè)（國企城投）自籌、國開行開發(fā)貸款、地方專項債以及中央財政以獎代補專項資金、中央預(yù)算內(nèi)固定資產(chǎn)投資補助資金等。“拆遷安置模式”已在廣州率先落地。廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)發(fā)布《關(guān)于廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）征集符合條件商品性安置房源報名的公告》，提及擬采用購買市場化商品房作為該項目安置房源，并向社會征集符合條件的住宅房源（房請務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項信息披露與聲明第6頁共17頁簡單金融成就夢想“收儲”對象方面，當(dāng)前多地“收儲”細(xì)則顯示，已建成未出售的現(xiàn)房，配套設(shè)施齊全的整棟商品房為重點征收對象。梳理已公布“收儲”細(xì)則的地區(qū)樣本，可以發(fā)現(xiàn)，已建成未出售的商品房即現(xiàn)房為主要收儲對象，個別地區(qū)雖同時征收期房，但也要求滿足“主體已封頂且一年內(nèi)能夠具備交付條件”，“由供應(yīng)商出具保交付資金拼盤方案”等條件。具體的“收儲”標(biāo)準(zhǔn)中，對基礎(chǔ)設(shè)施、地理位置、交通便利、配套車位等亦有考量，同時普遍要求產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰，能夠滿足金融機構(gòu)發(fā)放貸款條件等?！笆諆Α眱r格方面，由于保障房轉(zhuǎn)化模式成為地方“收儲”的主要方式，多地提出收儲價格以同地段的保障性住房重置價格為參考。已公布“收儲”細(xì)則的地區(qū)樣本中，超七成地區(qū)選擇轉(zhuǎn)化為保障房的“收儲”模式，同時其收購價格，通常以同地段保障性住房重置價格為參考上限?？紤]到保障房重點向新市民或中低收入家庭配租或配售，部分地區(qū)限制征收房屋面積上限，配售型保障房面積上限多為120平方米，租賃型保障房面積上限多為70平方米。深圳、杭州臨安區(qū)重點征收小戶型用作保障房，惠州等低能級城市征收面積上限更高、多為120平方米。省份現(xiàn)現(xiàn)房收購主體期期房配套地地段車位滿足放整棟/整單元√√√√政府選定的國企√√√√√√√√√√√√√√/√/√√√√√√√/√√√有限責(zé)任公司√√√請務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項信息披露與聲明第7頁共17頁簡單金融成就夢想房租賃基金攀枝花/√攀枝花/√√√√√√杭州市/√杭州市/√√√√√√√√√√/√√√地方“收儲”政策以轉(zhuǎn)化為保障房模式為主(截至8月14日)u轉(zhuǎn)化保障房拆遷安置uu轉(zhuǎn)化保障房拆遷安置資料來源：地區(qū)政府網(wǎng)站、住建局等，申萬宏源研究40200(40200防城港慶大佛煙大連山臺連杭州臨安門慶攀枝花租賃型保障房(未區(qū)分)資料來源：地區(qū)政府網(wǎng)站、住建局等，申萬宏源研究租賃型保障房“十四五”規(guī)劃目標(biāo)已接近尾聲，配售型保障房或是后續(xù)保障性住房體系建設(shè)的重要增量。"十四五"期間，全國計劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬套計劃完成進度達58%；租賃型保障房剩余建設(shè)目標(biāo)或在362萬套（間）左右。配售型保障房相關(guān)支持政策于2023年8月推出，地產(chǎn)發(fā)展新模式框架指引下，配售型保障房或是后續(xù)重點建設(shè)領(lǐng)域。據(jù)不完全統(tǒng)計，22個城市2024年初設(shè)定其配售型保障房年度籌集目標(biāo)約12萬套。請務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項信息披露與聲明第8頁共17頁簡單金融成就夢想(萬套/間)保障性住房建設(shè)情況(億元)1,00080060040020006000500040003000200010000“十四五”規(guī)劃(租賃型)籌建套數(shù)2021-2023年9月(租2024“十四五”規(guī)劃(租賃型)籌建套數(shù)完成投資(右軸)2024年上半年保障房建設(shè)占年度計劃的66.2%57.666%57.666%保障房籌集計劃待完成目標(biāo)2024年6月底全國已建設(shè)籌集保障性住房套數(shù)(萬套)保障房再貸款、專項債等資金支持下，部分地區(qū)或可通過“收儲”加快完成配售型保障房籌集目標(biāo)。2024年初，多地年度配售型保障房籌集目標(biāo)設(shè)定不低、可比口徑下占2023年住宅商品房成交套數(shù)比例達10%；北京、上海、廣州、深圳2024年配售型保障房籌集目標(biāo)均為一萬套，占2023年商品房住宅比例分別為15%、7%、14%、33%?？紤]到部分地區(qū)配售型保障房籌集目標(biāo)不低，且當(dāng)前保障房建設(shè)具備財政資金、專項債資金、保障性住房再貸款和政策性銀行等支持，地方“以購代建”的“收儲”政策在加快完成配售型保障房籌集目標(biāo)的同時，亦可緩解新房“庫存”壓力。（萬間/套）2024年部分地區(qū)配售型保障房建設(shè)計劃長沙哈爾濱大連南京佛山東莞武漢鄭州南寧昆明沈陽成都濟南青島杭州天津重慶西安北京上海廣州深圳35%28%21%計劃籌建配售型保障房2024年配售型保障房占2023年住宅商品房成交套數(shù)比例資料來源：地方政府網(wǎng)站、住建局等，申萬宏源研究當(dāng)前保障房建設(shè)可用資金當(dāng)前保障房建設(shè)可用資金保障房財政建保障房財政建參考2020-2022年決算數(shù)據(jù)，一般財政支參考2020-2022年決算數(shù)據(jù)，一般財政支出投向保障性住房建設(shè)支出超7000億元左右2020-2023年約15%的新增地方債投2020-2023年約15%的新增地方債投向保障性住房項目，2024年可用專項債資金或在5850億元左右保障性住房再5月設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，可5月設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，可帶動5000億元2023年12月、2024年1月新增5000億元，重點支持三大工程當(dāng)前，部分地區(qū)已推出配售型保障房申請機制，出售價格為“保本微利”，回收價格考慮通脹、折舊等因素。3月以來，福州、杭州、西安等地陸續(xù)推出配售型保障房申請方案；配售價格均按照“保本微利”原則，多地提出按照基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤（例如不超過5%）核定；回購價格則在購房價款基礎(chǔ)上通?？紤]房屋折舊、房款利息等因素；可申請對象主要為無自有住房或人均面積較低的當(dāng)?shù)丶彝ゼ皢紊砭用瘢糠值貐^(qū)優(yōu)先面向收入困難群體。請務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項信息披露與聲明第9頁共17頁簡單金融成就夢想項目按照“保本微利”原則確定配售價格，均價預(yù)折舊、房款利息確定優(yōu)先面向具有六城區(qū)戶籍、住房和收入困難群體配售，剩余房源偏向在六城區(qū)穩(wěn)定工作生活的住房困難的企業(yè)按照基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則核定購時的年數(shù)×2%+購買時年度至回購前一年度的杭州市區(qū)居民消費價格指數(shù)西湖區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)、富陽區(qū)、臨安區(qū)，下同）戶籍。申請家庭一定年限主申請人為落戶滿三年的本市戶籍居民；申請人圍五年內(nèi)無住房登記信息和住房交易記錄；其他需滿足的條件。已享受過政策性住房的申請家庭，滿足以上條根據(jù)項目土地劃撥價格、利潤等因素來定價屋折舊的原則進行核算城鎮(zhèn)戶籍工薪收入群體，以及城市需要引進的人才等群體。對人才群體的申購不設(shè)戶口限制。申購家庭須確定一名具備完全民事行為能力且符合申購條件的家庭成員價格主要由土地價格、建潤以及需據(jù)實核算的相關(guān)成本組成1〕＋房屋專項維修資金余額個月以上；主申請人及其家庭成員在本市市區(qū)范圍內(nèi)無其他需滿足的條件。對于已享受過房改房、經(jīng)濟適房等政策性住房的家庭，需按規(guī)定騰退原政策性住房…售價按同地段普通商品房評估價一定比例確定變時縮短社保年限。一個家庭只能擁有一套配售型保障性住房。同時符合戶籍家庭申購條件和人才家庭申購條件的，可以按需選擇申購。測算的配售價格執(zhí)行若地方“收儲”政策力度加大、征收范圍拓寬，或可緩解房企現(xiàn)金流壓力，有利于“保交樓”推進。2024年6月，商品房住宅現(xiàn)房庫存約為3.8億平方米，期房庫存約為16.3億平方米，住宅現(xiàn)房庫銷比為17.9月，但住宅廣義庫銷比仍達24.7月。若請務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項信息披露與聲明第10頁共17頁簡單金融成就夢想“收儲”政策力度加大、征收范圍拓寬至期房，要將商品房住宅廣義庫銷比降至18個 月，參考配售型保障房單位價格收購(以西安為參考，配售價格約為區(qū)域商品住房價格 的50%左右)，所需“收儲”資金或在2.3萬億元左右。政策指引下，大規(guī)模“收儲”或可一定程度緩解首付及按揭貸款下滑對地產(chǎn)開發(fā)投資資金的拖累，有利于復(fù)工竣工 (億平方米)全國商品房住宅庫存(元/平方米)502007-062008-062009-062010-062011-062012-062013-062014-062015-062016-062017-062018-062019-062020-062021-062022-062023-062024-062007-062008-062009-062010-062011-062012-062013-062014-062015-062016-062017-062018-062019-062020-062021-062022-062023-062024-064000全國商品房住宅廣義庫存全國商品房住宅現(xiàn)房庫存全國住宅銷售額/銷售面積(右軸)40-(月)商品房住宅庫銷比3530252002006-062007-062008-062009-062010-062011-062012-062013-06202006-062007-062008-062009-062010-062011-062012-062013-062014-062015-062016-062017-062018-062019-062020-062021-062022-062023-062024-06住宅廣義庫銷比住宅現(xiàn)房庫銷比02017-062018-062017-062018-062019-062020-062020-122021-062021-122022-062022-122023-062023-122024-06若“收儲”價格明顯低于地產(chǎn)項目投資成本，更大力度“收儲”或主要有助于緩解房企債務(wù)壓力。部分地區(qū)公布的配售型保障房申請方案顯示，其配售單價為當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌ㄒ?024年8月當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌鶅r為例）的40%及以下。拆分2021年某商品住宅項目成本結(jié)構(gòu)，相比保障房建設(shè)的土地劃撥、稅收優(yōu)惠、直接配售、融資支持等成本優(yōu)勢，商品住宅項目的樓面地價、銷售費用、財務(wù)費用、行政性事業(yè)收費及稅費等成本或相對更高。若地方“收儲”價格普遍以保障房重置成本為上限，更大力度“收儲”支持或主要有助于緩解房企償債壓力。請務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項信息披露與聲明第11頁共17頁簡單金融成就夢想(元/平方米)30,00025,00020,00015,00010,0005,0000福州雙龍新居保障性住房項西安配售型保障性住房項目杭州余姚保障房性住房項目目45%40%35%30%配售價當(dāng)?shù)?024年8月新房均價配售價格/8月新房價格(右軸)資料來源：地方政府網(wǎng)站，安客居，申萬宏源研究2021年某商品房住宅成本結(jié)構(gòu)45%36%27%9%0%樓面地價房屋建筑安裝工程費前期工程費行政事業(yè)性收費和基金稅樓面地價房屋建筑安裝工程費前期工程費行政事業(yè)性收費和基金稅費銷售費用財務(wù)費用管理費用費(億美元)中資美元地產(chǎn)債到期情況9050-30-70國有企業(yè)到期規(guī)模非國有企業(yè)到期規(guī)模--o-凈融資若轉(zhuǎn)化為配售型保障房為后續(xù)主要地方“收儲”模式，居民部分商品住宅購房需求或受影響、尤其是期房。2018年之前，地產(chǎn)投資由新房銷售、新開工驅(qū)動，資管新規(guī)后，房企通過期房銷售回款、同時放緩后續(xù)施工進度的方式融資，拉長施工周期，使得目前地產(chǎn)投資更多由存量房復(fù)工驅(qū)動。對于期房交付風(fēng)險的擔(dān)憂也是居民購房意愿修復(fù)較慢的原因之一。在此情境下，若重點征收現(xiàn)房的配售型保障房后續(xù)加速落地，部分居民的商品住宅購買需求或被配售型保障房替代，居民對期房需求或進一步下降。請務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項信息披露與聲明第12頁共17頁簡單金融成就夢想%某房企事件后居民偏好調(diào)整某房企事件后居民偏好調(diào)整資管新規(guī)后房企偏好調(diào)整0商品房銷售面積當(dāng)月同比現(xiàn)房期房20-10-20-302017-402017資跌幅大于項目，施資跌幅大于項目，施%24年7月地產(chǎn)投資對應(yīng)21Q3新開工201820192020202120222023202420252026252050-10-15-20房屋新開工面積當(dāng)月同比（領(lǐng)先31M，12MMA）地產(chǎn)實物量投資當(dāng)月同比（剔除價格，12MMA）房屋復(fù)工面積（12MMA，右）請務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項信息披露與聲明第13頁共17頁簡單金融成就夢想國務(wù)院第五次全體會議召開，強調(diào)以進一步全面深化改革為強大動力，堅定不移完成全年經(jīng)濟社會發(fā)展目標(biāo)任務(wù)。會議提出“要以經(jīng)濟體制改革為牽引，聚焦財稅體制改革、建設(shè)全國統(tǒng)一大市場、推進新型城鎮(zhèn)化等重點領(lǐng)域攻堅突破，提升改革成效”，“要咬定目標(biāo)不放松，下大力氣增強經(jīng)濟持續(xù)回升向好態(tài)勢”。會議重點強調(diào)提振消費、擴大投資、擴大高水平對外開放等，具體舉措包括，加快服務(wù)消費擴容提質(zhì)，有效促進大宗消費，發(fā)揮好政府投資帶動作用，落實好支持民間投資各項政策，擴大地方政府專項債券用作資本金的領(lǐng)域、規(guī)模、比例，撬動更廣泛的社會投資等。近期，央行行長接受新華社采訪，對深化金融體制改革等部署作出回應(yīng)。采訪中提到，下一步，中國人民銀行將加大調(diào)控力度，加快已出臺金融政策措施落地見效，推動企業(yè)融資和居民信貸成本穩(wěn)中有降，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定；同時，引導(dǎo)金融機構(gòu)加大對重點領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)的信貸支持力度，更有針對性地滿足合理的消費融資需求；研究儲備增量政策舉措，增強宏觀政策協(xié)調(diào)配合，支持積極的財政政策更好發(fā)力見效，堅定不移完成全年經(jīng)濟社會發(fā)展目標(biāo)任務(wù)。請務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項信息披露與聲明第14頁共17頁簡單金融成就夢想傳導(dǎo)機制等，保持幣值穩(wěn)定，更好促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展2）健全宏觀審底線3）健全金融市場和金融市場基礎(chǔ)設(shè)施體系，深化金融供給性改革4）建設(shè)更高水平開放型金融新體制，穩(wěn)慎扎實推進人民幣國際總體方案，細(xì)化政策舉措，強化正向激勵，提升金融機構(gòu)服資料來源：中華人民共和國中國人民政府網(wǎng)站，申國家發(fā)展改革委于8月16日聯(lián)合自然資源部、生態(tài)環(huán)境部和國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)出通知，建立促進民間投資資金和要素保障工作機制。通知提出，國家發(fā)展改革委將持續(xù)向民間資本推介項目，特別加大對基礎(chǔ)設(shè)施重點項目的推介力度，如交通、能源、水利等。同時，對于符合條件的全國重點民間投資項目，國家發(fā)改委將安排中央預(yù)算內(nèi)投資等進行加大投資支持。此外，自然資源部和生態(tài)環(huán)境部將提供專項支持來保障項目的用地和環(huán)評，而國家金融監(jiān)督管理總局和國家發(fā)展改革委將制定促進民間投資有關(guān)融資支持政策，以持續(xù)提升民間投資項目的融資便利化水平。請務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項信息披露與聲明第15頁共17頁簡單金融成就夢想表6：國家發(fā)展改革委聯(lián)合有關(guān)部門建立促進民間投資資金和建立促進民間投資資金和要素保障工作機制國家發(fā)展改革委將滾動接續(xù)地向民間資本推介項目，并著力加大對項目的推介力度。對符合條件的全國重點民間投資項目，將