第八章-土地增值稅

第八章土地增值稅主講王碧秀教授LOGO土地增值稅土地增值稅概述1土地增值稅納稅人與征稅對(duì)象2土地增值稅稅額計(jì)算3土地增值稅稅款繳納4第一節(jié)土地增值稅述土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅有利于正確處理政府與土地所有者或者使用者的利益關(guān)系，實(shí)現(xiàn)地利共享有利于土地資源的合理開發(fā)與利用，遏制投機(jī)行為有利于控制地價(jià)，保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定概念作用第二節(jié)土地增值稅納稅人與征稅對(duì)象土地增值稅的納稅人是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人一、納稅人認(rèn)定單位是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織個(gè)人是指?jìng)€(gè)體經(jīng)營(yíng)者和其他個(gè)人第二節(jié)土地增值稅納稅人與征稅對(duì)象土地增值稅的征稅對(duì)象為有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)的行為二、征稅對(duì)象確定地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。附著物是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品只有同時(shí)滿足下列標(biāo)準(zhǔn)的行為所得才能征收土地增值稅:國(guó)有標(biāo)準(zhǔn),轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)必須為國(guó)家所有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓標(biāo)準(zhǔn),指土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)必須發(fā)生轉(zhuǎn)讓取得收入標(biāo)準(zhǔn),指征收土地增值稅的行為必須取得轉(zhuǎn)讓收入案例分析8-1請(qǐng)分析下列行為是否應(yīng)征土地增值稅：（1）政府出讓國(guó)有土地使用權(quán)；（2）房地產(chǎn)贈(zèng)與和繼承；（3）房地產(chǎn)出租；（4）房地產(chǎn)用于抵押；（5）房地產(chǎn)評(píng)估增值。第二節(jié)土地增值稅納稅人與征稅對(duì)象（1）政府出讓國(guó)有土地使用權(quán)，不屬于有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)行為，不征土地增值稅（2）納稅人將房地產(chǎn)贈(zèng)與他人和繼承，不是一種有償轉(zhuǎn)讓，不征土地增值稅（3）納稅人出租房地產(chǎn)，不征土地增值稅分析案例分析8-1請(qǐng)分析下列行為是否應(yīng)征土地增值稅：（1）政府出讓國(guó)有土地使用權(quán)；（2）房地產(chǎn)贈(zèng)與和繼承；（3）房地產(chǎn)出租；（4）房地產(chǎn)用于抵押；（5）房地產(chǎn)評(píng)估增值。第二節(jié)土地增值稅納稅人與征稅對(duì)象（4）納稅人將房地產(chǎn)用于抵押，應(yīng)區(qū)別不同情況處理。房地產(chǎn)在抵押期間，產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生權(quán)屬變更的，不繳土地增值稅。房地產(chǎn)抵押期滿后，以房地產(chǎn)抵債發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓，應(yīng)計(jì)征土地增值稅（5）房地產(chǎn)評(píng)估增值，不征土地增值稅分析第三節(jié)土地增值稅稅額計(jì)算一、稅率選擇級(jí)次增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）150%（含）以下300250%～100%（含）4053100%～200%（含）50154200%以上6035表8-1 土地增值稅稅率表9第三節(jié)土地增值稅稅額計(jì)算（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅（2）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅二、稅收優(yōu)惠10第三節(jié)土地增值稅稅額計(jì)算（3）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定征收土地增值稅二、稅收優(yōu)惠11第三節(jié)土地增值稅稅額計(jì)算（4）個(gè)人之間互換自有居住用房的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免征土地增值稅（5）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到被投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)的，暫免征土地增值稅；投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)征土地增值稅二、稅收優(yōu)惠12第三節(jié)土地增值稅稅額計(jì)算（6）對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)征土地增值稅二、稅收優(yōu)惠13第三節(jié)土地增值稅稅額計(jì)算計(jì)稅依據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額增值額納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款、土地開發(fā)成本、地上建筑物成本及有關(guān)費(fèi)用、銷售稅金等規(guī)定的扣除項(xiàng)目后的余額增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-扣除項(xiàng)目金額三、稅額計(jì)算（一）計(jì)稅依據(jù)確定14第三節(jié)土地增值稅稅額計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入是土地使用權(quán)所有人、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)所有人將土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給他人所取得的全部?jī)r(jià)款◆應(yīng)稅收入為不含增值稅收入◆免征增值稅的，取得的收入不扣減增值稅額三、稅額計(jì)算：計(jì)稅依據(jù)確定1.應(yīng)稅收入確定15第三節(jié)土地增值稅稅額計(jì)算①取得土地使用權(quán)所支付的金額◆為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納的相關(guān)費(fèi)用◆其中地價(jià)款按下列規(guī)定確定：以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式取得的，為納稅人實(shí)際支付的土地出讓金◆以行政劃撥方式取得的，為按國(guó)家規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金◆以有償轉(zhuǎn)讓方式取得的，為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款金額三、稅額計(jì)算：計(jì)稅依據(jù)確定2.扣除項(xiàng)目金額確定——新建項(xiàng)目16第三節(jié)土地增值稅稅額計(jì)算②房地產(chǎn)開發(fā)成本?！艏{稅人開發(fā)土地和新建房屋及配套設(shè)施實(shí)際發(fā)生的成本◆包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等。這些成本允許憑合法有效憑證予以扣除三、稅額計(jì)算：計(jì)稅依據(jù)確定2.扣除項(xiàng)目金額確定——新建項(xiàng)目17第三節(jié)土地增值稅稅額計(jì)算③開發(fā)費(fèi)用◆即與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用◆該費(fèi)用不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而應(yīng)按《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的方法計(jì)算后扣除三、稅額計(jì)算：計(jì)稅依據(jù)確定2.扣除項(xiàng)目金額確定——新建項(xiàng)目18第三節(jié)土地增值稅稅額計(jì)算③開發(fā)費(fèi)用——金額計(jì)算◆納稅人發(fā)生的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類、同期貸款利率計(jì)算的金額◆其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用），按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，公式如下：三、稅額計(jì)算：計(jì)稅依據(jù)確定2.扣除項(xiàng)目金額確定——新建項(xiàng)目允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=分?jǐn)偟睦?（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)19第三節(jié)土地增值稅稅額計(jì)算③開發(fā)費(fèi)用——金額計(jì)算◆納稅人發(fā)生的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用）按取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除三、稅額計(jì)算：計(jì)稅依據(jù)確定2.扣除項(xiàng)目金額確定——新建項(xiàng)目允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)20第三節(jié)土地增值稅稅額計(jì)算④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加◆轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅等稅金及附加◆房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加扣除?！羝渌D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行三、稅額計(jì)算：計(jì)稅依據(jù)確定2.扣除項(xiàng)目金額確定——新建項(xiàng)目涉及增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目21第三節(jié)土地增值稅稅額計(jì)算④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加◆轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅等稅金及附加◆實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加，凡能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的據(jù)實(shí)扣除。否則，按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅和教育費(fèi)附加扣除?！羯婕霸鲋刀愡M(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目三、稅額計(jì)算：計(jì)稅依據(jù)確定2.扣除項(xiàng)目金額確定——新建項(xiàng)目22第三節(jié)土地增值稅稅額計(jì)算⑤財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目◆從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)扣除20%◆其他扣除項(xiàng)目金額=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%三、稅額計(jì)算：計(jì)稅依據(jù)確定2.扣除項(xiàng)目金額確定——新建項(xiàng)目案例分析8-2某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟新建的寫字樓，收入總額為15

000萬元（不含增值稅）。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出資料如下：取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及各項(xiàng)費(fèi)用1

000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3

000萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)700萬元（其中允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額50萬元）。該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。計(jì)算該寫字樓項(xiàng)目繳納土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的金額。第三節(jié)土地增值稅稅額計(jì)算（1）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入金額=15

000（萬元）（2）扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額=1

000（萬元）房地產(chǎn)開發(fā)成本=3000（萬元）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=500+（1

000+3000）×5%=700（萬元）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加=700-50=650（萬元）其他扣除項(xiàng)目金額=（1000+3000）×20%=800（萬元）法定允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=1

000+3

000+700+650+800=6

150（萬元）（3）繳納土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為增值額=1

5000-6

150=8

850（萬元）第三節(jié)土地增值稅稅額計(jì)算分析25第三節(jié)土地增值稅稅額計(jì)算①取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。但對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)支付的金額。三、稅額計(jì)算：計(jì)稅依據(jù)確定2.扣除項(xiàng)目金額確定——轉(zhuǎn)讓舊房②舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是在轉(zhuǎn)讓已使用的舊房及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本乘以成新度折扣率后的價(jià)格26第三節(jié)土地增值稅稅額計(jì)算①取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。②舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。③與轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物有關(guān)的稅金。它包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅等稅金及附加。④舊房及建筑物的評(píng)估費(fèi)用三、稅額計(jì)算：計(jì)稅依據(jù)確定2.扣除項(xiàng)目金額確定——轉(zhuǎn)讓舊房案例分析8-32017年6月，某單位轉(zhuǎn)讓一幢舊房，取得收入945萬元（含增值稅），采用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法繳納了增值稅45萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等4.5萬元。該房建于70年代，當(dāng)時(shí)造價(jià)為70萬元，現(xiàn)經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)為380萬元，有六成新。舊房占地原來是行政劃撥的，轉(zhuǎn)讓時(shí)，補(bǔ)交了土地出讓金80萬元第三節(jié)土地增值稅稅額計(jì)算①取得土地使用權(quán)所支付的金額=80（萬元）②與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)=4.5（萬元）③舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=380×60%=228（萬元）扣除項(xiàng)目=80+4.5+228=312.5（萬元）增值額=945÷（1+5%）-312.5=587.5（萬元）分析28第三節(jié)土地增值稅稅額計(jì)算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入總額-扣除項(xiàng)目金額增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)三、稅額計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算步驟及公式1．計(jì)算增值額2．計(jì)算增值率3．計(jì)算應(yīng)納稅額第三節(jié)土地增值稅稅額計(jì)算收入總額＝15000萬元扣除項(xiàng)目總額＝6150萬元增值額＝15000－6150＝8850（萬元）增值率＝8850÷6150×100%＝144%適用稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%應(yīng)納稅額＝8850