xx縣文化博覽園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

********* 1 5 5 5 5 6 7 7 第2章項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 2.1.4宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 第3章項(xiàng)目分析及市場定位 第4章項(xiàng)目定位及項(xiàng)目評估 ****** 4.2方案評估意見 第5章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 5.1有關(guān)工程計(jì)劃說明 第6章投資估算與資金籌措 6.1建設(shè)總投資估算 7.1財(cái)務(wù)評價(jià)范圍和基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 7.1.2財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 7.2.2產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收益預(yù)測估算 7.2.4產(chǎn)業(yè)經(jīng)營成本費(fèi)用預(yù)測估算 7.3財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)分析 第8章可行性研究結(jié)論與建議 8.1本項(xiàng)目的結(jié)論性意見 8.1.1本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益可行性 8.1.2本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益可行性 8.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 ******第9章附圖、附表、附件...............................................58******第1章總論本項(xiàng)目投資商為XXXX置業(yè)有限公司。法定代表人：XXX實(shí)業(yè)公司，現(xiàn)以房地產(chǎn)開發(fā)投資為主體，下轄多家分支企業(yè)，公司以慈善為己任，以奉獻(xiàn)社會(huì)，造福眾生為理念，在發(fā)展歷程中，不但為企業(yè)責(zé)任，打造文化產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為方向，驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)健本項(xiàng)目開發(fā)商為XXXX置業(yè)有限公司，xx置業(yè)公司置業(yè)將繼承縣的地標(biāo)物業(yè)，嶄新的旅游名片，必將取得良好的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效xx置業(yè)公司旗下將成立全新的運(yùn)營管理機(jī)******塑造全新經(jīng)營管理模式，以立足產(chǎn)業(yè)培育、縣公益文化事業(yè)的的成長和發(fā)展，并對配套服務(wù)設(shè)施進(jìn)行配置管理，以商業(yè)化的運(yùn)營方式壯大健全本土文化主題產(chǎn)業(yè)鏈,形成完整產(chǎn)業(yè)模******近年來，在xx縣委縣政府招商引資，共建和諧xx的決策下，xx縣物質(zhì)文明建設(shè)取得了顯著的成就。近幾年來，為了優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營環(huán)縣委縣政府將堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，搶抓二個(gè)機(jī)遇（武漢城市圈兩型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)和全省貧困地區(qū)新農(nóng)村建設(shè)著力改善民生，著力促進(jìn)社會(huì)和諧，打造咸寧次中心城市，建設(shè)富裕的建設(shè)，啟動(dòng)文博園和體育館的建設(shè)，力爭三年時(shí)間完成通羊、大路xx文化博覽園項(xiàng)目是旅游開發(fā)總體規(guī)劃通羊景區(qū)建設(shè)的重要項(xiàng)目，是國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)九宮山、國家級(jí)文物保護(hù)單位闖王陵、國家十五”期間，全國文化設(shè)施建設(shè)堅(jiān)持實(shí)事求是、量力而行、優(yōu)先******安排、填遺補(bǔ)缺的原則，建成文化設(shè)施中，既有高起點(diǎn)、高科技、高標(biāo)準(zhǔn)的大型文化設(shè)施，又有規(guī)模適當(dāng)、標(biāo)準(zhǔn)適宜、滿足群眾文化活動(dòng)基本要求的基礎(chǔ)文化設(shè)施，從而形成省、市、縣、鄉(xiāng)多層次、布局合及配套的有關(guān)政策，以及加強(qiáng)文化設(shè)施管理和利用的具體要求。為深現(xiàn)狀，制定并頒發(fā)了《關(guān)于印發(fā)“十五”基層文化設(shè)施建設(shè)規(guī)劃的通個(gè)。各級(jí)政府把加強(qiáng)縣級(jí)文化館、圖書館和鄉(xiāng)鎮(zhèn)文化站等基層文化設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步改善群眾文化活動(dòng)的服務(wù)設(shè)施和環(huán)境，作為貫徹十六大會(huì)議精神，努力實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想的大事來抓，在對本地文化設(shè)施建設(shè)情況進(jìn)行調(diào)研后，采取積極可行的措施，多渠道籌資，制訂了本地的規(guī)劃和實(shí)施方案。隨著各級(jí)配套資金的逐步落實(shí)，全國一些省區(qū)的省（區(qū)）委、省（區(qū)）政府提出“建設(shè)文化大省，發(fā)加強(qiáng)了公益性文化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)了文化設(shè)施建設(shè)和整個(gè)文化藝******突出了文化建筑和區(qū)域文化的特點(diǎn)。環(huán)境要求（綠化、交通、泛光照明等）進(jìn)一步優(yōu)化；技術(shù)含量大幅度增強(qiáng)，計(jì)算機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)、多媒體為充分發(fā)揮文化設(shè)施的總體效益奠定了基礎(chǔ)。在突出“特色”方面，文化設(shè)施建設(shè)規(guī)模定位進(jìn)一步明確以人為本，并和市場經(jīng)濟(jì)定位結(jié)合文化設(shè)施建設(shè)雖然取得了一定成績，但仍然存在著一些困難和問xx縣位于XX省東南部，以通羊鎮(zhèn)為中心，西北距咸寧市所在溫xx縣是一片美麗土地，山川秀美，風(fēng)光旖旎，東有道教名山太平山，南有華中勝景九宮山，西有百洞之山大城山，北有森林公園大幕山，水上樂園富水湖及地下長廊隱身洞，一步一景，景景別致，目前已有兩處國家級(jí)景點(diǎn)：國家級(jí)風(fēng)景名勝九宮山，國家級(jí)文物保護(hù)單位闖王陵，此外，國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)-森林公園、國家級(jí)地質(zhì)公園-隱水氣清新，地理位置得天獨(dú)厚，是區(qū)住、休閑的最佳區(qū)域，地理位置優(yōu)本項(xiàng)目用地四至范圍：基地西臨二十米支路，南臨橫一路，東臨九宮山，北臨橫二路，現(xiàn)狀用地為水田、旱地及部分山體******淡路，南臨規(guī)劃路，西面是惠南大道，北面為規(guī)劃路，本項(xiàng)目用地面畝，是發(fā)展商貿(mào)業(yè)的繁華黃金地帶。但屬未開發(fā)地，部分在開發(fā)，一部分未被征用，也亟待開發(fā)，這些地塊基本上是建廠房、辦公，或作其他商業(yè)建設(shè)，用地性質(zhì)單一，實(shí)用性差，嚴(yán)重制約了該用地的效益。該地塊具有良好的文化氣息，風(fēng)景優(yōu)美，是適合居住、休憩的展”思路，傾力發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)，初步形成“游山、玩水、休閑、探修建了九宮山至石龍峽公路改造升級(jí)砂銅線公路，基本實(shí)現(xiàn)國、省道二級(jí)化，縣鄉(xiāng)道黑色（瀝青）化，鄉(xiāng)村道通達(dá)化目標(biāo)。以主導(dǎo)大型旅宣傳，擴(kuò)大在國內(nèi)外旅游市場的知名度。把武漢及周邊城市作為最主要客源市場，面向城市游客推出一些旅游精品，成為武漢城市圈名副核電站項(xiàng)目，xx成了XX省惟一的候選地點(diǎn)。該項(xiàng)目今年下半年正式******有關(guān)部門擬建設(shè)橫跨江西、XX兩省的咸（寧）該鐵路通過武漢樞紐銜接長荊、焦柳鐵路，修建咸吉鐵路，北連京廣線，可西去武漢，并直上北京，東到南京（經(jīng)已擬建的沿江鐵路位優(yōu)勢，真正實(shí)現(xiàn)東西貫通的大好時(shí)機(jī)。“岳九鐵路”是“渝杭鐵路”的一部分，是我國東、西鐵路大動(dòng)脈，是我國次等干線鐵路（僅次于交叉點(diǎn)，對xx、鄂南地區(qū)、咸寧市乃至XX經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和區(qū)位優(yōu)勢******不但是積極響應(yīng)中央政府以投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的宏觀方針政策，更配合了優(yōu)勢，決定本項(xiàng)目綜合定位為以文化博覽為主題的復(fù)合商業(yè)型產(chǎn)業(yè)基本項(xiàng)目作旨在面向未來，面向大眾，創(chuàng)造一個(gè)布局合理，配套齊環(huán)境效益充分結(jié)合起來。該項(xiàng)目充分利用自然條件和資源，強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，將自然環(huán)境充分溶入建筑群中，同時(shí)注重生態(tài)環(huán)境其余土地作為開發(fā)用地。博物館和藝術(shù)館用地采取行政劃拔方式，開配套設(shè)施以土地競得人為項(xiàng)目業(yè)主進(jìn)行建設(shè)，建成后無償交付政府使用，產(chǎn)權(quán)屬縣人民政府；藝術(shù)館產(chǎn)權(quán)屬于項(xiàng)目業(yè)主，但項(xiàng)目業(yè)主不得******時(shí)逢十一五規(guī)劃啟動(dòng)與城市進(jìn)入加速階段，位于城市重本項(xiàng)目責(zé)無旁貸地承擔(dān)了重要的歷史責(zé)任和社會(huì)義務(wù)，它的品質(zhì)與定的規(guī)劃目標(biāo)為“一張山水城市中的文化名片，兩條文化景觀帶、三個(gè)與現(xiàn)代融合的人文薈萃，寓情山水的體現(xiàn)xx“人杰地靈，萬世其昌”******體項(xiàng)目的建設(shè)將書法藝術(shù)、盆景藝術(shù)、根雕藝術(shù)、繪畫藝術(shù)、攝影藝一是推動(dòng)縣域文化產(chǎn)品的展示與旅游消費(fèi)；二是推動(dòng)鄂湘贛地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展，構(gòu)筑全方位的旅游產(chǎn)業(yè)平臺(tái)；三是推動(dòng)縣城山水城市特色XXXX置業(yè)有限公司已辦理如下手續(xù)及批文：改革開放30年來，中國文化市場以“一手抓繁榮，一手抓管理”的方針為指引，基本形成了由娛樂市場、演出市場、音像市場、電影市場、網(wǎng)絡(luò)文化市場、藝術(shù)品市場等組成的統(tǒng)一、業(yè)新的發(fā)展空間，促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步成型，所有這些與產(chǎn)******文化產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的新興力量，其表現(xiàn)出越來越強(qiáng)大的市場潛力，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)越來越成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的超強(qiáng)馬車，而且其年增長近年來XX省各地政府極大扶持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，相關(guān)支持政策與資源傾斜力量越來越大，而隨著人們生活水平的提高，對文化消費(fèi)的中央到地方出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施。文化部明確院，“十二五”文化發(fā)展規(guī)劃也在積極制訂中。未來國家將啟動(dòng)骨干文化企業(yè)培育計(jì)劃，文化企業(yè)上市推動(dòng)計(jì)劃及產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)計(jì)劃，加大作用，世界各國和我國各級(jí)政府越來越重視和關(guān)注旅游業(yè)的發(fā)展，近******領(lǐng)歷史風(fēng)騷的楚文化外，還有流播千年、傳奇不朽的三國文化，別具絢麗璀璨的荊楚文化、可歌可泣的紅色文化正和其他文化資源一道，著力推進(jìn)XX文化強(qiáng)省建設(shè)，提升文化軟實(shí)力，在新的歷史起點(diǎn)上實(shí)要充分發(fā)揮好XX工業(yè)、農(nóng)業(yè)、科技、交通、文化方面的比較優(yōu)勢，做強(qiáng)XX的文化軟實(shí)力。促文化資源大省為文化強(qiáng)省，一系列舉措在在文藝精品生產(chǎn)上，創(chuàng)作體現(xiàn)民族精神和突出XX特色的藝術(shù)精品有新突破；全省文化部門迅速聯(lián)動(dòng)，激流勇進(jìn)，加快實(shí)現(xiàn)從文化資源大省向文化強(qiáng)省的歷史性跨越，在中部崛起的史詩性進(jìn)程中，奏響了XX文化大發(fā)展大繁榮的壯麗交響。在構(gòu)建公共文化服務(wù)體系上，構(gòu)建完備的公共文化服務(wù)體系有新突破；在文化人才培養(yǎng)和引進(jìn)上，xx縣在XX省以山水優(yōu)美、休閑之都作為城市形象。山川秀美，風(fēng)景旖旎，東有道教名山太平山，南有華中勝景九宮山，西有百洞之隱水洞，可謂一步一景，景景別致。目前已拿到兩塊國家級(jí)牌子：國xx縣的旅游市場發(fā)展成熟，轄區(qū)內(nèi)存大諸多自然風(fēng)景優(yōu)美的旅游景******游客。九宮山滑雪場大力開展災(zāi)后重建，于年前正常啟動(dòng)迅速打開市還吸引了廣東、安徽等地組團(tuán)前來。位于富水湖邊的全省首家省級(jí)地旅游經(jīng)濟(jì)總量不大、品牌形象不突出、旅游產(chǎn)品要素未完全激活、旅游市場培育尚有差距、發(fā)展理念相對滯后、經(jīng)營管理相對粗放以及資金、交通瓶頸制約等問題和困難。只有整合資源、突出特色、發(fā)揮優(yōu)勢、抓住重點(diǎn)、形成亮點(diǎn)、推出賣點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)跨越式發(fā)展。才能以點(diǎn)帶面，穩(wěn)步推進(jìn)旅游景點(diǎn)建設(shè)；拓展旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展然山水型旅游型城市，但隨著近年來人文景觀，大型樂園體的興起，其它城市的旅游產(chǎn)業(yè)吸引到越來越多的中外游客，相對而言，人文旅文化基地，填補(bǔ)了咸寧地區(qū)乃至XX省旅游市場的一大空白，必將吸本項(xiàng)目不僅作為一個(gè)旅游項(xiàng)目，更綜合了文化價(jià)值產(chǎn)業(yè)鏈，以寓教于樂的形式，集成博覽館、書畫館、主題旅游紀(jì)念品開發(fā)銷售、卡通動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)開發(fā)銷售、文化教育推廣基地開發(fā)拓展、聯(lián)排別墅、居住商業(yè)房產(chǎn)的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)基地，其延伸價(jià)值的發(fā)掘是本項(xiàng)目的根本，預(yù)******項(xiàng)目運(yùn)用綜合旅游規(guī)劃的方式，通過主題文化的運(yùn)營形成，整合東南”地區(qū)最重要的休閑度假旅游目的地和最大的綜合旅游基地的代項(xiàng)目的具體情況，經(jīng)分析測算，本項(xiàng)目投入總資金估算額為人民幣基礎(chǔ)設(shè)施投資包括供水工程、供電工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、綠化工程、小區(qū)環(huán)衛(wèi)工程和停車場工程等，分析測算本項(xiàng)目建安工程包括公共建筑和住宅開發(fā)兩部分，其中公共建筑******包括：文化博覽園、書法展覽館、盆景園藝館和其他公共建筑部分；住宅開發(fā)包括獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅，高層和小高層普通住宅（底層為其中文化博覽園、書法展覽館、盆景園藝館擬通過對外開放門票主要考慮通貨膨脹導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)成本和資金成本的上升，以及設(shè)計(jì)變更對建設(shè)成本的影響等，根據(jù)咸寧市同類項(xiàng)目開發(fā)的一般情況，管理費(fèi)用主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)招待費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按咸寧市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的費(fèi)用水平，考慮到本項(xiàng)目具體情財(cái)務(wù)費(fèi)用是指項(xiàng)目籌集資金過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借開發(fā)期稅費(fèi)是指項(xiàng)目建設(shè)所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的的各種稅******市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)等。這部分費(fèi)用是根據(jù)游客接待量增長快速，其旅游發(fā)展由緩慢趨向顯著增長之態(tài)勢。具體成為XX省主要旅游城市之一；☆國內(nèi)外游客接待人數(shù)增速顯著，目的地吸引力和影響力逐漸☆國內(nèi)游客數(shù)量占據(jù)絕對比重，本省游客為主要客源地，境外☆各種旅游配套設(shè)施不斷完善，其規(guī)模、檔次和結(jié)構(gòu)處于調(diào)整☆xx縣具有良好的資源稟賦和區(qū)位優(yōu)勢，其旅游發(fā)展前景看******縱上所述，xx縣市目前旅游業(yè)正處于初期向快速發(fā)展的過渡階段，各種旅游發(fā)展條件正日趨成熟，政府的大力支持和科學(xué)合理的規(guī)☆xx縣市旅游在XX省旅游中的地位與城市旅游資源稟賦和經(jīng)說基本不再有新鮮的感覺，反而是周邊等自然資源的開發(fā)，成為xx旅游經(jīng)濟(jì)，已形成了中部坍縮的局面，大力塑造本項(xiàng)目位于xx縣市通羊鎮(zhèn)石宕村，通羊鎮(zhèn)的日配套商業(yè)部分亦將成為通羊鎮(zhèn)最重要的商業(yè)服務(wù)區(qū)，輔以項(xiàng)目特色主******前提下，在沒有競爭對手的片區(qū)市場上，必將創(chuàng)造良好的社會(huì)效益與本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，其價(jià)值是多重性的，兼顧了社會(huì)價(jià)值、環(huán)境○在當(dāng)?shù)刈匀粴夂驐l件下，對xx“最宜人居”的理念進(jìn)行城******項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，在體現(xiàn)了上述價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，其本身的開發(fā)與商2******國家紛紛為金融危機(jī)所焦困的時(shí)候，全球消費(fèi)市場萎縮的格局下，作為世界工廠的中國，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展亦面臨著巨大的挑戰(zhàn)，作為出口加工業(yè)重地的珠三角，受此影響頗大，不少中小型企業(yè)面臨艱難的處境，漸趨穩(wěn)定，全球經(jīng)濟(jì)基本止跌企穩(wěn)，但增長速度放緩甚至負(fù)增長的趨各地方政府積極響應(yīng)中央政府的方針政策，不但加大地方投資，采取各種策略拉動(dòng)內(nèi)需，在中央政府與地方政府的積極政策下，中國消費(fèi)市場相對平穩(wěn)，同時(shí)各地政府積極促進(jìn)消費(fèi)，發(fā)放消費(fèi)券，旅游抵用券等新措施不斷出臺(tái)，社會(huì)保障體系的不斷完善，使得民眾消費(fèi)這表明金融危機(jī)對我國旅游業(yè)的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)。中國是世界上最兩萬家，全國旅游總收入已突破一萬億，入境旅游收入占旅游整體收******作為國民經(jīng)濟(jì)的新興行業(yè)，中國旅游業(yè)在發(fā)展初期就明確了開發(fā)建設(shè)的基本方針。一方面堅(jiān)持對外開放，廣泛吸引海內(nèi)外另一方面，充分利用社會(huì)資源，鼓勵(lì)國家、集體、個(gè)人投資建設(shè)旅游項(xiàng)目。這種開放的投資方針推動(dòng)了中國旅游投資市場的活躍和旅游接待能力的提高，為旅游業(yè)的繁榮發(fā)展創(chuàng)造了條件。盡管中國旅游業(yè)的發(fā)展仍存在諸多問題和障礙，特別是旅游業(yè)管理體制和投資機(jī)制的市場化程度較低，但總體上看，中國旅游業(yè)的投資環(huán)境呈不斷優(yōu)化的趨************#工業(yè)#石化工業(yè)#房地產(chǎn)業(yè)增長(%)******xx地產(chǎn)市場受國際金融危機(jī)的影響，隨著國家擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)******展，大廣、杭瑞、咸南三條高速新建，大畈核電的動(dòng)工，兩條鐵路的大畈核電項(xiàng)目所帶來的投資效應(yīng)已經(jīng)影響到核電站帶動(dòng)的旅游設(shè)施建設(shè)，基礎(chǔ)生活設(shè)施建設(shè)能直接讓區(qū)內(nèi)居民受益。在規(guī)劃核電站時(shí)，相關(guān)適時(shí)地配合規(guī)劃一些由核電帶動(dòng)的工業(yè)、統(tǒng)籌當(dāng)?shù)氐娜丝诰蜆I(yè)、旅游以及城市道路等諸多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，D、xx縣旅游、商業(yè)零售及房地產(chǎn)市場未來的趨勢判斷A、旅游產(chǎn)業(yè)行業(yè)人員的可支配收入隨之提高，旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)最管理水平相應(yīng)提高，旅游業(yè)科學(xué)技術(shù)含量和從業(yè)人員素質(zhì)的提升，促提升了住宿、餐飲、交通等非彈性消費(fèi)的性價(jià)比，隨著旅游商品業(yè)與旅游娛樂業(yè)的發(fā)展，游客在購物與娛樂等彈性領(lǐng)域內(nèi)的消費(fèi)額將大幅******基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)到位，尤其是通羊鎮(zhèn)，隨著大畈核電項(xiàng)目臨近，多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)竣工，將使區(qū)域土地價(jià)值大大提升，一定程度帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場的升溫。此外，隨著人民生活水平不斷提高，居民改善居住條件的愿望十分強(qiáng)烈，促進(jìn)了市場推出更多高質(zhì)量的商品房，也域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著通羊鎮(zhèn)城市化的啟動(dòng)與房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐而中國經(jīng)濟(jì)在國家大幅投資的拉動(dòng)下，繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，居民收入衡、價(jià)格基本平穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢，房地產(chǎn)市場將持續(xù)穩(wěn)定，新的熱點(diǎn)區(qū)旺地，商業(yè)增值潛力巨大，同時(shí)便利的交通又給打造大型旅游項(xiàng)******以其巨大的發(fā)展?jié)摿Α⑸霞训纳鷳B(tài)環(huán)境、便捷的生活方式成為置業(yè)的旅游、文化旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)新型工業(yè)化，新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，讓全縣人民得實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠?；厝ズ笠ヒ?guī)劃，高起點(diǎn)整合旅游資源；抓建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)完善旅游設(shè)備；抓經(jīng)營，高膽識(shí)創(chuàng)新開發(fā)機(jī)制；抓宣傳，高規(guī)格打造旅游品牌；抓管理，高要求優(yōu)化旅的區(qū)位條件：XX省區(qū)域空間的資源結(jié)構(gòu)性變化，使得xx縣成為區(qū)域在城市規(guī)劃中，立足特色規(guī)劃，結(jié)合生態(tài)旅游城市這一定位，切xx地理?xiàng)l件優(yōu)越：具有三個(gè)三，兩個(gè)兩，一大圈的優(yōu)勢。即三國景區(qū)，由富水太平山自然形成“仁者樂山，智者好水，信者瞻塔”一大******后，由過去一個(gè)交通相對閉塞，區(qū)位相對邊緣化，變?yōu)榱宋錆h城市圈高速公路：更有發(fā)展前景的還有檸樟國道高速，阿深高速，大畈石宕村作為通羊鎮(zhèn)的主要組成部分，是通羊鎮(zhèn)核心區(qū)域，扼守惠南大道要沖，本身有具備較好的發(fā)展基礎(chǔ)條件與自然資源，無論是商業(yè)、居住，還是發(fā)展大型文化旅游產(chǎn)業(yè)，均具有得天獨(dú)厚的條件，本項(xiàng)目立足人文博覽園的立意又新穎獨(dú)特，必將得到XX省乃到國內(nèi)文化界的關(guān)注，獨(dú)一無二的文化定位，將為本項(xiàng)目帶來超萬人/年的人通羊鎮(zhèn)的居住人口，亦將打造出一個(gè)區(qū)域性的商業(yè)中心，提供每年高******山、窮”于一體的重點(diǎn)貧困縣開始了“優(yōu)美轉(zhuǎn)身”:繼去年成功創(chuàng)建“XX快，但亦存在相關(guān)的缺陷，在旅游投資加速增長的拉動(dòng)下，雖然面臨品種類少、產(chǎn)品終端銷售方式多是設(shè)攤點(diǎn)或小店出售，旅游商品銷售的產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化、集中化、管理標(biāo)準(zhǔn)化程度較低，須加強(qiáng)旅游配套可該片區(qū)的未來價(jià)值，同時(shí)片區(qū)保持了良好的生態(tài)環(huán)境和大量可建設(shè)用地，正是發(fā)展綜合主題文化旅游基地的最佳場所，而建成入住小區(qū)的增多，帶來了是片區(qū)日益旺盛的商業(yè)需求，而本項(xiàng)目的建設(shè)亦將成******主題文化旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，即以生態(tài)保護(hù)為主旨，就是以豐富的生態(tài)資源為基礎(chǔ)、以深厚的文化底蘊(yùn)為靈魂、以發(fā)達(dá)的旅游產(chǎn)業(yè)為整體開發(fā)、互利共贏，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)XX東部、西部相對均衡發(fā)展，加快XX省全面小康社會(huì)建設(shè)的進(jìn)程。以大型主題文化為旅游市場主要帶動(dòng)點(diǎn)，園，立意新穎，必將引來廣大游客和文化人士熱烈歡迎，市場前景巨大，輔以良好的文化創(chuàng)意與商業(yè)化運(yùn)營，可延伸上下游，打造一個(gè)市根據(jù)項(xiàng)目的總體定位，其全球與全國性的戰(zhàn)略創(chuàng)意，預(yù)期客戶來《目標(biāo)顧客區(qū)域構(gòu)成表》來自區(qū)域xx縣市民XX省內(nèi)其它地市港、澳、臺(tái)地區(qū)所占比例20%5%******題延伸可塑性強(qiáng)，本項(xiàng)目亦是通羊鎮(zhèn)急需的區(qū)域配套，區(qū)域市場消費(fèi)******通羊鎮(zhèn)是我縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。地處縣域中部偏西，富里。鎮(zhèn)政府位于縣城洋都大道。轄新城、馬槽橋、石宕、南門橋、雙近幾年來，該鎮(zhèn)發(fā)展出了健全紙業(yè)、通力鎂業(yè)、四海玄武巖、新建材、礦產(chǎn)、能源、造紙等產(chǎn)業(yè)群體。通羊境內(nèi)鳳梓山濃蔭蔽日，鳥通羊鎮(zhèn)位于三棟鎮(zhèn)核心區(qū)域，惠南大道旁，鄰近惠南大道、外環(huán)通羊鎮(zhèn)除了具有得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢以外，還有一支******本項(xiàng)目基地西臨二十六米支路，南臨橫一路，東臨九宮北路，北藕塘及田地，河流與道路將基地分為兩塊，構(gòu)成了獨(dú)特的山水環(huán)境與城市肌理，場地基地內(nèi)部地勢較平坦，有三座小型山體和部分水面水勢平坦，無不良地質(zhì)情況，周邊適宜大型樂園開發(fā)用地儲(chǔ)備充足，且******化住區(qū)”的文化發(fā)展戰(zhàn)略，為城市精神文明和城市物質(zhì)環(huán)境的提升起到了助推器的作用，項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)上，使用現(xiàn)代手法對中式傳統(tǒng)******住宅形式進(jìn)行充分演繹，體現(xiàn)對實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)人文，自然的現(xiàn)代中式居住觀不懈追求，整個(gè)項(xiàng)目給人一種現(xiàn)代、典雅又不失傳統(tǒng)的親和感，試圖使居者和游歷參觀者在快節(jié)奏的現(xiàn)代生活尋找“采菊東籬下，悠然項(xiàng)目與周邊環(huán)境緊密聯(lián)系，充分保護(hù)和利用社區(qū)綠地和水環(huán)境空間，形成和諧共生的生態(tài)環(huán)境，依托于社區(qū)獨(dú)一無二的區(qū)位優(yōu)勢，配合河流以及貫穿整個(gè)小區(qū)的由南向北的山體景觀和帶狀景觀為主要骨架，結(jié)合各具特然的組群綠化，形成社區(qū)整體的水體與綠化交織的生項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃中充分體現(xiàn)文化、休閑、旅游、度假、居住等功能的多樣性，既可以作為第一居所，也可以作為第二居所用作度假，還可以產(chǎn)權(quán)度假的形式進(jìn)行經(jīng)營，使社區(qū)內(nèi)居民既能享受到自然的田園市政府對通羊鎮(zhèn)的重點(diǎn)投入，加上交通與環(huán)境的完善，本項(xiàng)目憑一流的組織運(yùn)營以及樓宇整體質(zhì)素優(yōu)良等特色，從旅游文化、建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)運(yùn)營、文化推廣與傳播、物業(yè)管理等方面充分考慮經(jīng)營與投******市場存在巨大的潛在需求，項(xiàng)目的旅游文化關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營性定位，以本土文化博覽為中心，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)，集文化博覽、書法展覽、休閑娛樂、人居、商貿(mào)于一體的一站式大型產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地，發(fā)揚(yáng)文化精髓，滿足目標(biāo)客戶要求，營造出整體的文化氣氛，吸引更多的游客，對經(jīng)營投資者來講，項(xiàng)目以文化博覽為主題概念，以主題旅游、文化傳播、打造完整產(chǎn)業(yè)鏈加休閑、娛樂、商貿(mào)為主流運(yùn)營方向，引入或按照人有我有，人無我有，兼顧實(shí)用性，經(jīng)濟(jì)性，與適應(yīng)超前性為方項(xiàng)目所在地通羊鎮(zhèn)綜合商服與酒店市場初步升起，潛力巨大，如本項(xiàng)目地處通羊鎮(zhèn)核心區(qū)域，地位位置優(yōu)越，本項(xiàng)目策劃的偏重點(diǎn)在于復(fù)合旅游式主題商業(yè)選擇，主題定位為以文化博覽為中心，以文化傳播、產(chǎn)業(yè)鏈打造為驅(qū)動(dòng)力，集文化休閑、商貿(mào)為一體的一站式為鍛造本項(xiàng)目的高品質(zhì)，體現(xiàn)復(fù)合型旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)，本項(xiàng)目的②完整的主題文化產(chǎn)業(yè)鏈，復(fù)合型的綜合旅游度假基地，滿足目******③遠(yuǎn)景規(guī)劃的超大型戶內(nèi)外綜合旅游樂園，超大型的規(guī)模能持續(xù)游樂設(shè)施、真冰滑冰場、豪華電影院、水上游樂，綜合型購物商場，教育的需求，親子教育、文藝教研、文化名家名人親歷現(xiàn)場等開創(chuàng)文項(xiàng)目擬采用文化博覽為主題的文化旅游多元化運(yùn)營模式，開發(fā)商行綜合產(chǎn)業(yè)運(yùn)營。負(fù)責(zé)文化推廣、品牌傳播，并由下屬物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)的集團(tuán)化運(yùn)營模式，各分支企業(yè)具備各自的項(xiàng)目收普通住宅的銷售收入3）底層商鋪和會(huì)所的整體租賃租金收入。經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)旅游項(xiàng)目商業(yè)化運(yùn)營，產(chǎn)業(yè)鏈端各項(xiàng)收益，支******產(chǎn)品定位符合市場需求，且定位找準(zhǔn)市場空白，投入旅游市場時(shí)機(jī)適宜，基本無市場競爭對手。文化主題定位、科學(xué)運(yùn)營管理以及后續(xù)戶外項(xiàng)目的建設(shè)是本項(xiàng)目的關(guān)鍵與重點(diǎn)：宣傳推廣是否理想；運(yùn)營目標(biāo)是否順利實(shí)現(xiàn)；須在整個(gè)開發(fā)過程宜注重文化策劃、形象設(shè)計(jì)、現(xiàn)場************具體情況，參照規(guī)劃設(shè)計(jì)概算書，經(jīng)分析測算，本項(xiàng)目總投資估算額0******建安工程費(fèi)是建造房屋所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和發(fā)商提供的資料，按照項(xiàng)目的具體情況測算，詳見《建筑安裝工程投前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、可行性研究、設(shè)計(jì)、勘測費(fèi)用及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。費(fèi)用確定主要參考近期《XX工程造價(jià)信息》和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。經(jīng)測算，前前期推廣費(fèi)用主要包括項(xiàng)目建設(shè)期間及項(xiàng)目運(yùn)營前的推廣宣傳費(fèi)用，由于本項(xiàng)目是重點(diǎn)旅游關(guān)聯(lián)文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，前期推廣費(fèi)用額度較高，費(fèi)用包括推廣宣傳人員工資、福利、獎(jiǎng)金、專業(yè)整合推廣機(jī)構(gòu)的咨詢費(fèi)、廣告費(fèi)及代理費(fèi)等，參考目前國內(nèi)一般旅游項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和本管理費(fèi)用主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)招待費(fèi)、房地******財(cái)務(wù)費(fèi)用是指項(xiàng)目籌集資金過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)等。按照本項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)向銀行借款、期限、利率及還款方式估算，向銀行貸款綜合借款利率根據(jù)開發(fā)商的自籌資金量及工程進(jìn)度情況，初步預(yù)計(jì)需向銀行借開發(fā)期稅費(fèi)是指項(xiàng)目建設(shè)所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的的各種稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)等。這部分費(fèi)用是根據(jù)主要考慮通貨膨脹導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)成本和資金成本的上升，以及設(shè)001******2030000用。按照施工進(jìn)度計(jì)劃，必須在建設(shè)初期就開始積極融資，申請銀行營性貸款，由于本項(xiàng)目巨大的市場前景，以及對物業(yè)租賃及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營************本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)主要有財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)，因本項(xiàng)目不屬本項(xiàng)目將整個(gè)企業(yè)即XXXX置業(yè)有限公司作為項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)范對項(xiàng)目的評價(jià)進(jìn)行分析，主要涉及增量數(shù)據(jù)：是數(shù)據(jù)差額，用于財(cái)務(wù)折現(xiàn)率：10%******稅收計(jì)算繳納情況，本項(xiàng)目產(chǎn)品銷售應(yīng)納的營業(yè)稅，稅經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)旅游項(xiàng)目商業(yè)化運(yùn)營，產(chǎn)業(yè)鏈端各項(xiàng)收益，支積售089（1）商