大亞灣新城規(guī)劃

大亞灣新城規(guī)劃-分期開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施篇圍繞規(guī)劃實(shí)施主體較為關(guān)心的兩個(gè)層面展開(kāi)。首先，提出大目灣城的建設(shè)實(shí)施策略，包括分期建設(shè)、項(xiàng)目融資、配套政策三方面，構(gòu)想了大目灣城如何分步實(shí)施規(guī)劃藍(lán)圖，以及在建設(shè)過(guò)程中如何進(jìn)行項(xiàng)目融資和制定相關(guān)配套政策以保障分期實(shí)施步驟。其次，類似于近期建設(shè)計(jì)劃，對(duì)大目灣城的近期建設(shè)重點(diǎn)地區(qū)進(jìn)行分析，并提出近期規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目及工作方式以供參考。（一）分期開(kāi)發(fā)1、分期開(kāi)發(fā)原則（1）與母城聯(lián)系緊密的用地優(yōu)先開(kāi)發(fā)在介紹國(guó)內(nèi)外新城建設(shè)的案例分析中已經(jīng)總結(jié)到，新城建設(shè)應(yīng)盡可能依托母城發(fā)展，充分利用母城現(xiàn)有的資源帶動(dòng)新城開(kāi)發(fā)，特別是彌補(bǔ)新城啟動(dòng)期人氣不足的缺陷。就大目灣城而言，其傳統(tǒng)城市功能（商業(yè)、居住、工業(yè)）依托的母城是丹城，而旅游功能依托的則是松蘭山。因此，在開(kāi)發(fā)時(shí)序上，和丹城、松蘭山聯(lián)系緊密的用地應(yīng)優(yōu)先開(kāi)發(fā)。（2）交通和市政設(shè)施建設(shè)條件較好的用地優(yōu)先開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)新城建設(shè)的影響是顯而易見(jiàn)的，它不僅可以大幅度的提升土地價(jià)值，為政府帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)收益，還可以通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)有序引導(dǎo)城市開(kāi)發(fā)，如目前廣為流傳的“TOD”開(kāi)發(fā)模式即是借鑒這一原理。就目前而言，大目灣城還是一塊尚未開(kāi)發(fā)的處女地，道路交通及其它市政設(shè)施還是一片空白，在這種情況下，現(xiàn)在或近期能夠與主城區(qū)的道路及市政系統(tǒng)完成對(duì)接的用地?zé)o疑應(yīng)該得到先期開(kāi)發(fā)。另外，在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及對(duì)接過(guò)程中，要注意有些設(shè)施可以不必一步到位，如新建道路可以在近期交通量不大的前提下只建設(shè)半幅路面，遠(yuǎn)期再根據(jù)規(guī)劃建成剩余部分。這樣，既節(jié)省了投資，又可以在建設(shè)初期有效的發(fā)揮作用。（3） 用地功能確定性高的用地優(yōu)先開(kāi)發(fā)大目灣城的全面建成不是一朝一夕的事情，可能會(huì)持續(xù)幾十年甚至更久。期間，可能會(huì)有許多難以預(yù)料的因素影響目前概念規(guī)劃所明確的城市用地功能，特別是一些經(jīng)營(yíng)性用地的土地使用性質(zhì)可能會(huì)受到開(kāi)發(fā)商的影響而與規(guī)劃產(chǎn)生一定的出入。因此，無(wú)論是規(guī)劃編制還是建設(shè)實(shí)施都應(yīng)保持一定的彈性，以應(yīng)對(duì)未來(lái)的不確定性。在分期開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)現(xiàn)在已明確城市功能的用地（南片區(qū)的工業(yè)用地）應(yīng)優(yōu)先開(kāi)發(fā)，未來(lái)可能發(fā)生功能調(diào)整的用地（商業(yè)、旅游業(yè)），則應(yīng)在規(guī)劃控制范圍內(nèi)（比如說(shuō)制定用地兼容性），順應(yīng)市場(chǎng)供求關(guān)系，慎重且暫緩開(kāi)發(fā)。（4） 現(xiàn)狀土地價(jià)值較高的用地優(yōu)先開(kāi)發(fā)。根據(jù)研究報(bào)告中所做的現(xiàn)狀土地評(píng)價(jià)，已經(jīng)大致得出規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土

地價(jià)值級(jí)差體系，在分期開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)對(duì)這些土地價(jià)值較高的地段先期開(kāi)發(fā)。一方面，可以通過(guò)出讓高價(jià)值的土地獲得高收益的發(fā)展資金，為滾動(dòng)開(kāi)發(fā)提供資金保障，同時(shí)也減輕政府財(cái)政壓力。另一方面，現(xiàn)狀土地價(jià)值較高的地區(qū)也是目前能夠吸引開(kāi)發(fā)商眼球的地段，現(xiàn)狀土地價(jià)值較低的地區(qū)由于缺乏天然的自然景觀資源和人工的建成環(huán)境資源在近期必然無(wú)人問(wèn)津。因此，先期開(kāi)發(fā)土地價(jià)值較高的地區(qū)是必然選擇。2、生長(zhǎng)次序根據(jù)上述分期開(kāi)發(fā)原則，大目灣城可以按照以下次序生長(zhǎng)：?一期（2004?:■:?■::■:::■::■::■::沢犬目旖城芬呦開(kāi)發(fā)示意V4和.-； dm，：.窈:■:?■::■:::■::■::■::沢犬目旖城芬呦開(kāi)發(fā)示意V4和.-； dm，：.窈：i.k甲止I三壯牛K:單■+flVt7i#.L時(shí)進(jìn)行造湖、綠化工程建設(shè)，集聚本地區(qū)人氣和提高知名度。?二期（2011?2015年）：初步建設(shè)期。南片區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐步向東推進(jìn)建設(shè)，同步進(jìn)行工業(yè)、單身宿舍用地、園區(qū)二類居住用地、商業(yè)的配套建設(shè)，初步形成功能合理、配套完善的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。北片區(qū)靠近松蘭山一側(cè)可開(kāi)始進(jìn)行旅游度假或一類居住用地的開(kāi)發(fā)建設(shè)，但必須控制開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，同時(shí)進(jìn)一步進(jìn)行北片區(qū)內(nèi)湖、綠化工程以及環(huán)湖景觀大道的建設(shè)。西大河、東大河、南堡河、海堤內(nèi)側(cè)壓腳河及其兩側(cè)的防護(hù)綠帶也應(yīng)全面開(kāi)始保育性建設(shè)，使規(guī)劃區(qū)“指狀”結(jié)構(gòu)性綠帶基本形成。三期（2016?2020年）：全面推進(jìn)期。南片區(qū)基本形成規(guī)模，這一時(shí)期的建設(shè)重點(diǎn)是生態(tài)用地的建設(shè)，以形成高標(biāo)準(zhǔn)的生態(tài)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。北片區(qū)在內(nèi)湖周圍開(kāi)始建設(shè)居住用地、旅游度假及游樂(lè)用地、商業(yè)用地、政府社團(tuán)用地、市政設(shè)施用地，初步形成規(guī)模。中片區(qū)一方面進(jìn)行內(nèi)湖、綠化工程建設(shè)，另一方面在南堡河的北側(cè)進(jìn)行一定規(guī)模的二類居住用地開(kāi)發(fā)。這一時(shí)期，大目灣城的城市建設(shè)用地將達(dá)到5?6平方公里。四期（2021?2030年）：初步建成期。重點(diǎn)建設(shè)中片區(qū)和北片區(qū)。中片區(qū)由已形成的南片區(qū)和北片區(qū)向中間逐步推進(jìn)，重點(diǎn)建設(shè)岳頭山沿山居住用地、商