物業(yè)防汛實戰(zhàn)手冊

物業(yè)防汛實戰(zhàn)手冊

防汛工作要點

工作宗旨:

生命至上，安全第一

工作目標:

完善物業(yè)管理區(qū)域防汛體系，落實各項防汛制度，自查

消除防汛隱患，提高應急搶險保障能力，把災害造成的損失

和影響降低到最低程度。

工作要點:

1、北京市的汛期是每年6月1日至9月15日，其中7

月20日至8月10日是主汛期；京外分公司汛期時間參考當

地規(guī)定。

12、落實防汛責任。物業(yè)項目負責人是本項目防汛工作第一

責任人，全面負責防汛準備、汛期指揮、協(xié)助搶險救援等工作；

物業(yè)項目主管領(lǐng)導為防汛工作的主要負責人，負責督促在管項目

各項防汛工作的落實；

3、建立防汛值班制度。物業(yè)項目應在項目公示欄或明顯位

置公布24小時應急電話，并安排專人值守。在遇各類險情和突

發(fā)事件時，值班人員要在30分鐘內(nèi)分別向項目屬地的防汛指揮

部和住建委、房管局報告，在開展處置的同時，要及時續(xù)報進展

息；

?4、制定演練應急預案。各物業(yè)項目應結(jié)合項目實際及歷年

受災情況，制定可操作性的防汛應急預案，并在汛期前組織不少

于一次的防汛應急演練，確保各項目負責人和一線工作人員能夠

熟練應對防汛應急情況。

隱患排查和物資準備

九種常見隱患的排查及處置

物業(yè)項目負責人應結(jié)合歷年汛情于每年3-4月組織防汛

專項檢查，及時處置檢查中發(fā)現(xiàn)的問題。屬于《北京市物業(yè)

管理辦法》中規(guī)定的危及房屋使用安全的6種緊急情況，需

要使用住宅專項維修資金進行維修的，可以按照《關(guān)于簡化

程序方便應急情況下使用住宅專項維修資金有關(guān)問題的通

知》（京建法【2016】15號）規(guī)定的應急程序辦理。

本手冊列舉了9種常見隱患的排查及處置，供物業(yè)項目參

考。

地下車庫出入口、地下室及人防出入口、首層出入口

逐一檢查項目地下車庫、地下室及人防、首層出入口，對低

于室外地面及易發(fā)生雨水倒灌窗井的部位，應配備擋水板、防汛

沙袋等堵水物資，沙袋隔放及擋水板高度不低于50厘米，有條

件的可砌筑擋水臺。

2

外圍排水管線

I對照室外管網(wǎng)圖和實地情況，對所有污水井、集水坑、化糞

池、雨水井及其附屬管線進行檢查，并檢查排水管線與周邊市政

排水管網(wǎng)的接口，發(fā)現(xiàn)井蓋和井篦破損、管線堵塞或不暢通（例

如：管線坍塌、積水超過排水管、有垃圾落葉等雜物），及時維

修或清理，并注意做好檢查、清理和維修的工作記錄。

3

排水泵及其控制柜（箱）

■對照排水系統(tǒng)圖，對項目內(nèi)污水井、集水坑的排水泵逐一檢

查，重點檢查運轉(zhuǎn)及排水情況。由工程維修人員進行點動測試

后，若出現(xiàn)不能正常啟動、運行有異響，或管道及法蘭接口滲漏

等現(xiàn)象，應及時修復。點動測試后，將控制柜（箱）開關(guān)恢復至

“自動”位置。

4

屋面防水及保護層

B對屋面防水層、保護層及上一汛期中的漏水點進行全面檢

查，如發(fā)現(xiàn)防水層或保護層鼓包、破損、裂紋、接口開裂等現(xiàn)

象，應及時修補，并進行不少于48小時的閉水實驗，確認無滲

漏點。

如汛情來臨前無法修復，應用苫布或油氈遮蓋可能漏水的房

屋頂面，告知頂層業(yè)主屋面防水破損情況，提前做好準備，避免

擴大損失。

5

屋面雨水排放系統(tǒng)

■對屋面的雨水落水口、落水管進行檢查，清理屋面的雜物，

確保雨水落水口無堵塞，管線暢通。對于管線開裂、脫落、滲水

等，及時更換或修復。

6

項目內(nèi)公共照明

■項目內(nèi)的公共照明包括：路燈、草坪燈、景觀照明、宣傳欄

照明、廣告燈（箱）及相關(guān)配電柜（箱）。

對上述內(nèi)容進行逐一檢查，出現(xiàn)安裝松動、電（箱）體破損

等，應加固或更換，發(fā)現(xiàn)接線裸露的進行絕緣處理。

7

道路、散水、圍墻、人造景觀

■發(fā)現(xiàn)塌陷、傾斜、沉降、裂縫等問題，應及時修補。修復期

間應在作業(yè)區(qū)域設(shè)置圍擋，并于顯著位置設(shè)置警示標識。

8

樓外立面

■樓體外立面包括：外墻、外檐、空調(diào)欄板或聲欄、外窗（樓

道）和其它懸掛物等。■

對上述內(nèi)容進行逐一檢查，發(fā)現(xiàn)滲漏、安裝不牢固、銹蝕、

起鼓、開裂、風化、脫落等，應及時修補。修復期間應在作業(yè)區(qū)

域設(shè)置圍擋，并于顯著位置設(shè)置警示標識。對于需要分流的區(qū)

域，應加設(shè)指示標識，引導人員或車輛由安全路線通過。

9

避雷設(shè)施

?每年汛期前，應當對避雷設(shè)施進行專業(yè)檢測6根據(jù)檢測結(jié)果

進行整改。

物資準備

防汛物資配備的種類及數(shù)量可根據(jù)各項目歷年受災情

況、隱患排查處理情況和實地情況科學配置。河道周邊、地

勢較低或曾經(jīng)受災的項目應加大物資配備力度。

物資的存放

H防汛物資應放置在防汛重點部位附近或集中存放在專門區(qū)

域，避免陽光暴曬和風吹雨淋。存放時應分類碼放，存放的部位

應設(shè)置明顯標識，標注防汛物資種類和數(shù)量。

2

防汛物資種類較多，各項目應根據(jù)物資用途，結(jié)合重點防

范部位科學選配，主要包括以下幾個方面：

①.設(shè)施設(shè)備間、地下車庫、地下室或人防、首層等出入

口，應架設(shè)擋水板或碼放沙袋；

■②,低洼處易積水部位，應架設(shè)污水泵，一般分為交流電和

燃油污水泵，注意柴、汽油的日常保管場所和條件應符合易燃易

爆品的管理要求，并定期對發(fā)電機進行啟動式實驗；

③?樓外立面、道路、散水、圍墻等存在隱患未及時處理

的，應在隱患部位周邊設(shè)置警示標識，包括警戒帶、隔離酸、警

示燈等；

④,歷年汛期曾出現(xiàn)過斷電的項目，還應配備專業(yè)照明設(shè)

備,包括應急手持電燈和小型發(fā)電機組6

⑤,除上述物資外，各企業(yè)可根據(jù)實地情況選擇性配備榔

頭、錘、斧、手鋸（雞尾鋸）、電工鉗（或斷線弟）、鐵、鐵

鍬、水桶、掏水盆、對講機、擴音喇叭、三輪車等物資；

沙袋及擋水板的使用

沙袋和擋水板是各項目在防汛工作中必備的防汛物資，

本手冊列舉了擋水板的制作方法及沙袋的碼放標準，供各項

目參考。

1

擋水板的制作方法

■擋水板的材質(zhì)應選擇重量輕、不易腐蝕的材料。如塑料板、

不銹鋼板或進行防銹處理的鋼板。安裝時可采取邊側(cè)立式卡槽或

后方檔桿的方式，如阻擋面過寬，應使用板材之間固定鏈接（可

用緊固夾子）和45度角支架的方式。

2

防汛沙袋的配備

■防汛沙袋主要有兩種：一是普通沙袋，二是新型的膨脹式沙

袋。普通沙袋是由高密度的帆布和沙子制成，新型膨脹式沙袋是

由高科技吸水材料作為填充物而制成，用于圍擋漏洞、暗溝和暗

洞的堵塞。普通沙袋使用時應按堆疊錯位的方式進行碼放，依次

一個壓著一個的放置，碼放高度如超過50CM,應在其堵水下方

增設(shè)45度角的圍堵壩，以加強堵壩的穩(wěn)固性；新型膨脹式沙袋

碼放時，應層疊碼放，盡量靠近邊緣，碼放高度應占孔洞高度的

四分之三左右。

■防汛沙袋平時放置在干燥、通風處，使用過后應應在通風干

燥處控水晾干。

汛情識別及應對措施

汛情預警由低到高劃分為一般、較重、嚴重、特別嚴重四個

預警級別，并依次采用藍色、黃色、橙色、紅色加以表示。當預

警發(fā)布后，啟動相應級別的預警響應，并視情啟動應急處置行

動。

通過以下方式掌握汛情預警級別

L報紙、廣播、電視等媒體發(fā)布的實時信息；

12.登錄XX市防汛抗旱指揮部網(wǎng)站，在左上角預警信息欄

目查看；

應對措施:

(1)項目負責人到現(xiàn)場值守，非當班保安及相關(guān)人員在現(xiàn)

場備勤，通知專業(yè)(電梯)公司維保人員現(xiàn)場備勤，直至預警解

除。

(2)對各設(shè)備機房、低洼地區(qū)、地庫、雨水溝等區(qū)域內(nèi)的

設(shè)施設(shè)備進行排查，確保設(shè)施設(shè)備使用正常、無運行隱患；|

|(3)檢查防汛物資(沙袋等)的情況，確保擺放到位、數(shù)

完整有效；

|(4)在可能危及人身和財產(chǎn)安全的部位，設(shè)立安全警示標

識;.

(5)關(guān)閉或停止室外用電(如霓虹燈、LED屏、水景觀

等)，對于無法排除安全隱患的區(qū)域或部位，及時上報相關(guān)部

門；

2

黃色汛情預警

主要道路部分路段和低洼地區(qū)積水深度可能達20cm以上、

30cm以下。

應對措施：

■(1)項目負責人到現(xiàn)場值守，非當班保安及相關(guān)人員在現(xiàn)

場備勤，通知專業(yè)(電梯)公司維保人員現(xiàn)場備勤，直至預警解

除。

(2)對各設(shè)備機房、低洼地區(qū)、地庫、雨水溝等區(qū)域內(nèi)的

設(shè)施設(shè)備進行排查，確保設(shè)施設(shè)備使用正常、無運行隱患；■

|(3)檢查防汛物資(沙袋等)的情況，確保擺放到位、數(shù)

量達標、完整有效；

(4)在可能危及人身和財產(chǎn)安全的部位，設(shè)立安全警示標

識；

|(5)關(guān)閉或停止室外用電(如霓虹燈、LED屏、水景觀

等)，對于無法排除安全隱患的區(qū)域或部位，及時上報相關(guān)部

門；

(6)項目負責人立即組織人員對地下車庫出入口、地下人

防出入口、供電設(shè)備間、燃氣設(shè)備間、供水設(shè)備間、熱力設(shè)備間

進行巡查。|

I(7)在屋面出現(xiàn)漏雨的部位，用苫布或油氈遮蓋，同時用

鐵絲等固定；

(8)宜通過電話通知、發(fā)送短信、張貼通知等方式，通知

業(yè)主關(guān)閉門窗、自低洼處移走車輛等。

(9)每隔一小時向物業(yè)項目負責人報告情況。

3

橙色汛情預警；

■主要道路部分路段和低洼地區(qū)積水深度可能達30cm以上、

50cm以下，部分立交橋下積水深度可能達50cm以上、100cm以

應對措施：

■(1)項目負責人到現(xiàn)場值守，非當班保安及相關(guān)人員在現(xiàn)

場備勤，通知專業(yè)(電梯)公司維保人員現(xiàn)場備勤，直至預警解

除。

(2)對各設(shè)備機房、低洼地區(qū)、地庫、雨水溝等區(qū)域內(nèi)的

設(shè)施設(shè)備進行排查，確保設(shè)施設(shè)備使用正常、無運行隱患；

(3)檢查防汛物資(沙袋等)的情況，確保擺放到位、數(shù)

■(4)在可能危及人身和財產(chǎn)安全的部位，設(shè)立安全警示標

識：

(5)關(guān)閉或停止室外用電(如霓虹燈、LED屏、水景觀

等)，對于無法排除安全隱患的區(qū)域或部位，及時上報相關(guān)部

■■

(6)項目負責人立即組織人員對地下車庫出入口、地下人

防出入口、供電設(shè)備間、燃氣設(shè)備間、供水設(shè)備間、熱力設(shè)備間

進行巡查。

■(7)在屋面出現(xiàn)漏雨的部位，用苫布或油氈遮蓋，同時用

鐵絲等固定；

■(8)宜通過電話通知、發(fā)送短信、張貼通知等方式，通知

業(yè)主關(guān)閉門窗、自低洼處移走車輛等。

■(9)每隔一小時向物業(yè)項目負責人報告情況。

(10)重點區(qū)域、安全警示標識的部位設(shè)專人看守；

■(11)所有電梯升至安全層站(安全層站根據(jù)各項目自行設(shè)

定，原則上為2層以上)；■

(12)視情況啟動排水設(shè)備Q

4

紅色汛情預警：

主要道路部分路段和低洼地區(qū)積水深度可能達50cm以上,

部分立交橋下積水深度可能達100cm以上。

應對措施：

(1)項目負責人到現(xiàn)場值守，全體人員上崗，通知專業(yè)

(電梯)公司維保人員現(xiàn)場備勤，直至預警解除。

(2)對各設(shè)備機房、低洼地區(qū)、地庫、雨水溝等區(qū)域內(nèi)的

設(shè)施設(shè)備進行排查，確保設(shè)施設(shè)備使用正常、無運行隱患；H

I(3)檢查防汛物資(沙袋等)的情況，確保擺放到位、數(shù)

(4)在可能危及人身和財產(chǎn)安全的部位，設(shè)立安全警示標

識;■■■

(5)關(guān)閉或停止室外用電(如霓虹燈、LED屏、水景觀

等)，對于無法排除安全隱患的區(qū)域或部位，及時上報相關(guān)部

■(6)項目負責人立即組織人員對地下車庫出入口、地下人

防出入口、供電設(shè)備間、燃氣設(shè)備間、供水設(shè)備間、熱力設(shè)備間

進行巡查。

■(7)在屋面出現(xiàn)漏雨的部位，用苫布或油氈遮蓋，同時用

鐵絲等固定；

■(8)宜通過電話通知、發(fā)送短信、張貼通知等方式，通知

業(yè)主關(guān)閉門窗、自低洼處移走車輛等。

■⑼每隔-小時向物業(yè)項目負責人報告情況。

■(10)重點區(qū)域、安全警示標識的部位設(shè)專人看守；

■(11)所有電梯升至安全層站(安全層站根據(jù)各項目自行設(shè)

原則上為2層以上)；

(12)視情況啟動排水設(shè)備。

(13)根據(jù)雨量和積水情況，及時用沙袋或擋水板形成圍

擋，同時，在轄區(qū)門口或地庫入口前，設(shè)專人引導車輛向安全地

帶停放；

(14)監(jiān)控畫面切換到各重點部位，對其進行實行管控處

理，必要時派人到現(xiàn)場看護，避免無關(guān)人員靠近；ui

■(15)安排專門人員在現(xiàn)場對設(shè)施設(shè)備進行監(jiān)控，尤其是供

■水設(shè)備。如配電室出現(xiàn)進水情況，立即進行斷電處理，并向

供電部門報告。

特別注意：一旦出現(xiàn)停電、地庫內(nèi)出現(xiàn)積水等險情，項目

負責人應當立即上報屬地街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))和區(qū)縣防汛指揮部門，

并配合完成搶險的工作。

九種汛期可能出現(xiàn)的險情及應對措施

本手冊列舉了九種險情及其常規(guī)應對措施，供各物業(yè)項目參

考。

低洼處

(包括:下沉式廣場、半地下房屋建筑、水景觀等)積水

1.檢查低洼積水處的雨污水井及排水管線，確保排水暢

通；

I2,當降雨量較大且持續(xù)時間較長，造成的積水面積及深

度不斷增大時，可采取打開雨、污水井蓋的方法來增大排水

量；

3.雨污水井蓋打開后，應設(shè)置安全警示標識并派專人看

管；

I4.當上述措施不能使積水消退且繼續(xù)增長的，應在積水

區(qū)域加裝排水泵，采取機械增壓方式強制排水，同時疏散積

水區(qū)域周邊的人員、物資，并上報屬地防汛辦公室及住建委

或房管局。

市政道路積水涌入小區(qū)

1.在積水涌入處采取必要的堵水措施（如安裝擋水板或

碼放沙袋），減緩積水的涌入速度；

|2.檢查涌入點周邊區(qū)域排水設(shè)施，確保暢通；

I3?當積水深度不斷增大時，應立即使用水泵向外排水，

并組織積水區(qū)域周邊人員、物資的疏散，同時上報屬地防汛

辦公室及住建委或房管局。

排水管網(wǎng)反壓噴涌

1.在涌水點碼放堵水沙袋，減緩涌水速度，控制涌水區(qū)

域；

2.對反壓噴涌點周邊的雨水井、污水井的水位進行檢

查，對水位高于排水管口的，應用排水泵強制排水，使水位

降至排水管口以下；

■3,疏散涌水點周圍的人員和物資，上報屬地防汛辦公室

及住建委或房管局。

四

雨水管、井及屋面雨漏管臟堵

立即清除堵塞物，并安排專人在堵塞處值守，隨時清

掏。被清除的堵塞物應放置在不易被水再次沖走或再次發(fā)生

堵塞的地點。

五

供電、供水、熱力、通訊、燃氣等管井積水

并沿管線涌