對(duì)房屋優(yōu)先權(quán)購(gòu)買(mǎi)權(quán)的深刻思考

浙江廣播電視大學(xué)畢業(yè)論文4-對(duì)房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的深刻思考[內(nèi)容摘要]優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作為一項(xiàng)民事特權(quán)，在民法典中都有較為詳細(xì)的規(guī)定，并相應(yīng)地建立了比較完善的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度。而在我國(guó)，雖然各級(jí)民事規(guī)范性文件亦對(duì)此進(jìn)行了規(guī)定，但是由于沒(méi)有引起足夠的重視，規(guī)定仍然比較零亂且沒(méi)有建立起統(tǒng)一的制度。目前，我國(guó)正致力于民法典的建設(shè)。民法是一部權(quán)利法，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是其中一項(xiàng)重要的民事權(quán)利。對(duì)于市場(chǎng)主體之間的利益的調(diào)整與均衡具有積極的意義。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有優(yōu)先性和附從性，是一種期待權(quán)和形成權(quán)。進(jìn)而言之，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)應(yīng)為“附延緩條件的形成權(quán)”。因此，建立科學(xué)完善的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度是一個(gè)很重要的課題.而且房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是司法實(shí)踐操作中的難點(diǎn)之一，本文從優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)設(shè)置的意義及歷史淵源、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的定義及租賃權(quán)屬性質(zhì)、租賃房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的基本特征及條件、房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的限制等方面進(jìn)行了探析。[關(guān)健詞]優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)法律性質(zhì)行使期限一、優(yōu)先權(quán)的法律性質(zhì)及定義（一）、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)設(shè)置的意義及歷史淵源當(dāng)前，學(xué)術(shù)界對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)產(chǎn)生是否包括當(dāng)事人的約定仍存在分歧。否定說(shuō)認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主體只能由法律來(lái)規(guī)定，不能由當(dāng)事人按照自己的意愿自由創(chuàng)設(shè)。①還有人認(rèn)為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，意思自治、合同締結(jié)自由為民法的基本原則，財(cái)產(chǎn)的處分依法應(yīng)尊重財(cái)產(chǎn)所有人的意愿，但是如果某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓涉及對(duì)某些特定利害關(guān)系人(如承租人、典權(quán)人、共有人等)利益的保護(hù)，立法者應(yīng)從公平、效益和維護(hù)社會(huì)生活正常秩序的價(jià)值取向出發(fā)，對(duì)此類(lèi)特定利害關(guān)系人予以?xún)A斜保護(hù)，在法律上賦予其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，使這些特定的人能夠獲得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，所以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)是法定的而不是約定的權(quán)利。②在肯定說(shuō)一方，比如臺(tái)灣民法學(xué)者王澤鑒先生認(rèn)為：“權(quán)利的發(fā)生，有基于當(dāng)事人的法律行為者，有基于法律的規(guī)定者。就優(yōu)先承受權(quán)言，其由當(dāng)事人以契約訂定者，民法雖無(wú)明文，但依契約自由原則，自應(yīng)承認(rèn)其為有效，但僅具有債權(quán)之效力?！雹垡虼耍瑑?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的產(chǎn)生原因可以是法律規(guī)定，也可以是當(dāng)事人約定。正是由于產(chǎn)生原因的不同，約定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律效力有所不同.優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利設(shè)置的目的在于保護(hù)承租人的利益，保護(hù)承租人的基本生存和發(fā)展權(quán)，而對(duì)出租人承認(rèn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，從而最大限度的使其所有權(quán)和使用權(quán)一致，以穩(wěn)定財(cái)產(chǎn)關(guān)系，使財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)統(tǒng)一于一個(gè)主體所享有。

在我國(guó)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)古已有之，古稱(chēng)"佃租先買(mǎi)權(quán)"雖無(wú)明文規(guī)定，但民法卻普遍存在，民國(guó)初年為法律所認(rèn)可。在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)變通適用于基地、房屋等財(cái)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。如臺(tái)灣《土地法》第104條規(guī)定"基地出賣(mài)時(shí)，地上權(quán)人、典權(quán)人或承租人有依同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)之權(quán)。"《臺(tái)灣民法典》第426-2條規(guī)定："租用建筑房屋出租人賣(mài)出其基地時(shí)，承租人有依同等條件優(yōu)先承買(mǎi)之權(quán)。"在我國(guó)的多部法律中對(duì)房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行了規(guī)定，1983年12月17日《城市私有房屋管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）第11條："房屋所有人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。"1988年1月26日通過(guò)的《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）規(guī)定："出賣(mài)人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。"1999年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》）第230條："出賣(mài)人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。"(二)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的定義及租賃權(quán)屬性質(zhì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，又稱(chēng)先買(mǎi)權(quán)，是指特定人依法律規(guī)定或合同約定而享有的、在出賣(mài)人出賣(mài)標(biāo)的物于第三人時(shí)，得以同等條件優(yōu)先于他人而購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利④。這一制度在法國(guó)、德國(guó)、瑞士等國(guó)的民法典以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的相關(guān)立法中均有所規(guī)定。在我國(guó)大陸，《中華人民共和國(guó)民法通則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為《民法通則》）、《中華人民共和國(guó)公司法》、《中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》以及《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為《合同法》）等法律分別規(guī)定了共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、有限責(zé)任公司股東的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、合伙人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等等。⑤所謂房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指當(dāng)出租人轉(zhuǎn)讓出租房屋時(shí)，房屋承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)于其他人購(gòu)買(mǎi)該出租房屋的權(quán)利。

我國(guó)現(xiàn)行《合同法》出于保護(hù)承租人的利益，第249條規(guī)定"租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。"此為理論上所稱(chēng)的"買(mǎi)賣(mài)不破租賃"。第230條規(guī)定："出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。"這兩條規(guī)定實(shí)質(zhì)上是授予承租人具有物權(quán)效力。還有《擔(dān)保法》司法解釋第65條規(guī)定："抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。"此類(lèi)似于"買(mǎi)賣(mài)不破租賃"的效力，也體現(xiàn)了承租權(quán)的它物權(quán)性質(zhì)。

租賃權(quán)是一種債權(quán)，租賃合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的是債權(quán)法律關(guān)系，但長(zhǎng)期的社會(huì)發(fā)展中租賃權(quán)具有不同于一般債權(quán)的特征，許多國(guó)家的立法為鞏固承租人的地位，對(duì)租賃權(quán)作了一系列的規(guī)定。學(xué)者稱(chēng)為"租賃權(quán)的物權(quán)化"，就是說(shuō)，租賃權(quán)雖然是一種債權(quán)，但具有物權(quán)的一些特征，租賃合同關(guān)系具有物權(quán)法律關(guān)系的性質(zhì)。物權(quán)分為完全的物權(quán)和限制的物權(quán)，前者即所有權(quán)，后者又分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，其中用益物權(quán)也是一種對(duì)他人1）、必須以有效的租賃合同為前提。出租人和承租人租賃合同無(wú)效不能產(chǎn)生該權(quán)利。如出租人非該房屋的所有權(quán)人，亦未經(jīng)他人授權(quán)而出租房屋的，非法轉(zhuǎn)租的次承租人不能享有房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

2）、必須以合同存續(xù)期間為前提。若租賃合同尚未成立，租賃合同已經(jīng)解除，承租人不能享有該項(xiàng)權(quán)利。

3）、承租人應(yīng)在合理的期限內(nèi)行使。《意見(jiàn)》第118條規(guī)定：出租人出賣(mài)房屋應(yīng)當(dāng)在提前三個(gè)月通知承租人，《條例》第11條亦有相應(yīng)規(guī)定。從而我們可以看出，如果承租人在收到出租人通知三個(gè)月后沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)該房屋的意思表示，那么他的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)就喪失，當(dāng)然在三個(gè)月內(nèi)只要未作出放棄購(gòu)買(mǎi)的意思表示，出租人不得在該期間內(nèi)將房屋賣(mài)與他人。有的學(xué)者認(rèn)為，結(jié)合《合同法》第230條的規(guī)定，以10天或7天為宜。筆者認(rèn)為，在目前法律法規(guī)沒(méi)做出修改時(shí)，仍應(yīng)以三個(gè)月為準(zhǔn)，且合同法第230條規(guī)定，并未否定《解釋》和《條例》的相關(guān)規(guī)定，依照三個(gè)月的期限，可使承租有充分的考慮及準(zhǔn)備時(shí)間，這樣既能兼顧出租人的利益，又能兼顧承租人的利益。且既然出租人愿意將其所有房屋的對(duì)外租賃，就應(yīng)由其承受可能的不利后果。

4）、必須在同等條件下購(gòu)買(mǎi)為前提。在不相同的條件下，承租人不能享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，對(duì)此問(wèn)題司法實(shí)踐中沒(méi)有爭(zhēng)議。那么何為同等條件，即同等條件的內(nèi)涵是什么？在我國(guó)的審判實(shí)踐中，存在兩種主流學(xué)說(shuō)：一為絕對(duì)等同說(shuō)，認(rèn)為這里的等同應(yīng)為絕對(duì)相同或完全一致，筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)在適用中過(guò)于嚴(yán)格，尤其當(dāng)其他買(mǎi)受人所提供的條件（如提供某機(jī)會(huì)）承租人不能做到，但承租人可以多付金錢(qián)的辦法來(lái)彌補(bǔ)這些附加條件的不足時(shí)，則不能苛求承租人提出的條件必須與其他買(mǎi)受人完全一致。二為相對(duì)等同說(shuō)。持此觀點(diǎn)的人認(rèn)為，承租人購(gòu)買(mǎi)條件與其他買(mǎi)受人大致相同，即為"同等條件"。這種觀點(diǎn)在適用中的伸縮性過(guò)大，難以具體操作。王利明先生認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人在支付同等價(jià)格的條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物的權(quán)利，即同等條件主要是指價(jià)格相同。筆者認(rèn)為除此之外，也應(yīng)適當(dāng)考慮支付方式，即第三人承諾一次性付清，則優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不得要求付款或分期付款，總之，在審判實(shí)踐中，同等條件主要是指價(jià)格一致，還應(yīng)兼顧付款方式等其它條件，以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使不損害出租人的利益為原則。（二）、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使期限

為保護(hù)承租人行使其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人”。此所謂"合理期限"，應(yīng)是立法者授權(quán)法官根據(jù)具體交易狀況來(lái)判斷的。惟按照《合同法》頒布之前的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條和《民通意見(jiàn)》第118條的規(guī)定，出租人提前通知承租人的期限應(yīng)當(dāng)是三個(gè)月。不少地方性法規(guī)和規(guī)章也延續(xù)了這樣的規(guī)定，但也有一些地方規(guī)定出租人提前通知的期限是出賣(mài)房屋前的30日內(nèi)。至于承租人接到通知后作出答復(fù)的期限，按照一些地方的規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)在接到通知后的30日內(nèi)作出書(shū)面答復(fù)，逾期不回復(fù)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。不過(guò)，《合同法》和大多數(shù)地方性法規(guī)以及規(guī)章對(duì)此并無(wú)明確規(guī)定。鑒于上述行政法規(guī)、司法解釋和不少地方性法規(guī)及規(guī)章都要求出租人須提前三個(gè)月通知承租人，故在解釋上可以認(rèn)為，承租人也應(yīng)當(dāng)在接到通知后的三個(gè)月內(nèi)作出書(shū)面答復(fù)，否則視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。當(dāng)然，從立法論的角度來(lái)說(shuō)，由于當(dāng)今中國(guó)社會(huì)的交易活動(dòng)十分活躍，市場(chǎng)行情變動(dòng)很快，要求出租人提前三個(gè)月通知承租人，或者要求承租人在接到通知后的三個(gè)月內(nèi)予以答復(fù)，時(shí)間顯然過(guò)長(zhǎng)，未來(lái)立法對(duì)此期限如作具體規(guī)定，應(yīng)予縮短。

在租賃合同中,能夠享有和行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主體僅限于房屋租賃合同中的承租人，這一點(diǎn)并無(wú)疑問(wèn)。不過(guò)，對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)租賃、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃而言，能否通過(guò)類(lèi)推適用的方式，賦予其承租人以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？雖然國(guó)有土地使用權(quán)租賃和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃在實(shí)質(zhì)上均屬不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系，與房屋租賃具有極強(qiáng)的"類(lèi)似性"，但是考慮到賦予承租人以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)會(huì)增加出租人的負(fù)擔(dān)，限制出租人的財(cái)產(chǎn)處分權(quán)，所以在欠缺法律明文規(guī)定的情況下，為保護(hù)出租人的合法利益，尚不宜通過(guò)類(lèi)推適用的方法確認(rèn)此類(lèi)租賃關(guān)系中的承租人對(duì)其租賃標(biāo)的物享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)關(guān)于承租人對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的放棄，應(yīng)注意以下兩方面：一方面，承租人放棄行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行為只能針對(duì)具體的、特定的交易來(lái)進(jìn)行，即在同一買(mǎi)賣(mài)條件之出賣(mài)中，優(yōu)先承購(gòu)權(quán)人表示不欲購(gòu)買(mǎi)，則該形成權(quán)消滅，即不得再行使其權(quán)利。但如是另一買(mǎi)賣(mài)條件之出賣(mài)(較有利于優(yōu)先承購(gòu)權(quán)人)，則優(yōu)先承購(gòu)權(quán)人則又具備另一形成權(quán)可以行使。另一方面，該放棄應(yīng)以明示的方式做出，但承租人在收到出賣(mài)人的出賣(mài)通知后，在法定或約定（因此該期限不能由出租人或承租人單方?jīng)Q定）的行使期間內(nèi)未做出任何表示的，應(yīng)視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

因此，法律規(guī)定出租人的通知義務(wù)不僅是為了便于承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，也是為了確定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的期限，對(duì)出租人也是一種保護(hù)。我國(guó)基本民事法律并未對(duì)此做出規(guī)定，但按照一些地方規(guī)章的規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)在接到通知后的30日內(nèi)做出書(shū)面答復(fù)，逾期不回復(fù)的，視為放棄。王利明起草之《物權(quán)法草案》第一百九十四條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，應(yīng)當(dāng)在收到通知后十五日內(nèi)行使。一般言之，該期限如過(guò)長(zhǎng)則不利于交易的迅速進(jìn)行，如過(guò)短又不利于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人權(quán)衡利弊，筆者認(rèn)為以十五日為期限稍短，應(yīng)以一個(gè)月為宜。此外，當(dāng)事人可以事先約定行使的具體期限，但為保護(hù)承租人的利益，不得約定在少于前述法定期限內(nèi)行使。此外，尚有疑問(wèn)的是，如果出租人未履行通知義務(wù)，則承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的期限應(yīng)如何確定？我國(guó)現(xiàn)行法缺乏類(lèi)似規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)（修改稿）》（1990年12月5日）第134條曾經(jīng)規(guī)定：“享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的人知道房屋所有人將房屋賣(mài)給他人，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系形成之日起超過(guò)三個(gè)月起訴，或者超過(guò)六個(gè)月才知道并起訴的，其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不予保護(hù)?！钡蛟撔薷母宀⑽凑绞┬?，故其規(guī)定并無(wú)效力。在解釋上，依照學(xué)者的見(jiàn)解，消滅時(shí)效僅以債權(quán)人在一定期間內(nèi)不行使權(quán)利的事實(shí)為要件，其適用對(duì)象限于請(qǐng)求權(quán)；但該除斥期間的起算點(diǎn)可參照瑞士民法典，自承租人知悉或應(yīng)當(dāng)知悉契約的締結(jié)和內(nèi)容之日起開(kāi)始計(jì)算。至于此期間之長(zhǎng)度，以?xún)蓚€(gè)月為宜。但為保護(hù)第三人的交易安全、穩(wěn)定既存之法律關(guān)系，可再規(guī)定自出租人與第三人締約之日起兩年內(nèi)沒(méi)有行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，逾此期間，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)即確定地歸于消滅。在承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)后，因承租人違約而導(dǎo)致與出租人之買(mǎi)賣(mài)合同解除時(shí)，此時(shí)其應(yīng)喪失優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。否則，承租人將濫用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而構(gòu)成對(duì)出租人自由意志的過(guò)度干預(yù)。在租賃房屋毀損滅失時(shí)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)亦因此而喪失。原因在于：一方面，租賃物的滅失導(dǎo)致租賃合同無(wú)效，則承租人便不再具有享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提；另一方面，即使其行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，承租人與出租人之間的買(mǎi)賣(mài)合同也因標(biāo)的自始不能而無(wú)效，此時(shí)承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)已失去意義。（三）、承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件根據(jù)《合同法》第230條的規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)具備兩個(gè)條件：一是須出租人"出賣(mài)租賃房屋"；二是承租人須以"同等條件"表示購(gòu)買(mǎi)。“同等條件”是房屋承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件。所謂同等條件，一般認(rèn)為是指以出租人與第三人訂立的買(mǎi)賣(mài)合同中約定的條件為“同等條件”。這一主張符合“優(yōu)先于他人而購(gòu)買(mǎi)”的立法原意，原則上可資贊同。至于何為同等條件，我國(guó)立法上并未對(duì)同等條件做出規(guī)定，但在理論上有不同的見(jiàn)解。主要有“絕對(duì)同等說(shuō)”、“相對(duì)同等說(shuō)”，以及“同等價(jià)格說(shuō)”等觀點(diǎn)。我國(guó)學(xué)者對(duì)我國(guó)立法應(yīng)當(dāng)選擇“同等條件”說(shuō)還是“同等價(jià)格”說(shuō)來(lái)確定承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的對(duì)價(jià)存在著分歧。如有學(xué)者認(rèn)為，在一般條件下，“同等條件”與“同等價(jià)格”并無(wú)不同，“同等條件”即為同等價(jià)格。，“同等價(jià)格”說(shuō)固然具有易于操作、確定等優(yōu)點(diǎn)，但與“同等條件”相比，顯然不夠全面。因?yàn)榉梢?guī)定“同等條件”的意義主要在于保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的需要，同時(shí)又不能損害出賣(mài)人的利益。因此，“同等條件”說(shuō)比“同等價(jià)格”說(shuō)更具全面性，對(duì)于當(dāng)事人也更具公平價(jià)值。在我國(guó)有關(guān)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的各種法律法規(guī)和司法解釋中，對(duì)于何謂"房屋"及其范圍如何，并未進(jìn)行明確的界定和說(shuō)明，實(shí)踐中難免發(fā)生爭(zhēng)議。按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋?zhuān)ㄔ囆校罚?002年3月20日）的規(guī)定，所謂房屋，一般指上有屋頂，周?chē)袎?，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們?cè)谄渲泄ぷ?、生活、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)和儲(chǔ)藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在2.2米以上的永久性場(chǎng)所；根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。按照房屋用途的不同，可將其分為住宅，工業(yè)、交通、倉(cāng)儲(chǔ)用房，商業(yè)、金融和信息用房，教育、醫(yī)療衛(wèi)生和科研用房，文化、新聞、娛樂(lè)、園林綠化、體育用房，機(jī)關(guān)事業(yè)辦公用房，軍事用房以及其他用房（包括涉外用房、宗教用房、監(jiān)獄用房）。按照房屋產(chǎn)別的不同，又可將其分為國(guó)有房產(chǎn)，直管產(chǎn)，自管產(chǎn)，軍產(chǎn)，集體所有房產(chǎn)，私有（自有）房產(chǎn)，聯(lián)營(yíng)企業(yè)房產(chǎn)，股份制企業(yè)房產(chǎn)，港、澳、臺(tái)投資房產(chǎn)，涉外房產(chǎn)以及其他房產(chǎn)（包括宗教、寺廟等房屋）。因此，在現(xiàn)行法關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定中并未對(duì)"房屋"予以明確界定的情況下，在解釋上，不妨采納《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋?zhuān)ㄔ囆校分兴_定的"房屋"標(biāo)準(zhǔn)來(lái)加以認(rèn)定，不論承租人承租的是何種用途以及何種產(chǎn)別的房屋，承租人均應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。根據(jù)《合同法》

第212條的規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，從字面上來(lái)理解，所謂"租賃房屋"，應(yīng)當(dāng)是指出租人交給承租人使用收益并由承租人支付租金的、符合《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋?zhuān)ㄔ囆校分幸?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的房屋。至于承租人承租房屋后，究竟是用于居住還是用于經(jīng)商或者其他用途，只要不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定和當(dāng)事人雙方的約定，均在所不問(wèn)。不過(guò)，如果僅僅這樣簡(jiǎn)單地界定"租賃房屋"的含義及范圍，未免顯得較為僵化，難以適應(yīng)實(shí)踐中出現(xiàn)的各種復(fù)雜的與房屋有關(guān)的租賃關(guān)系。為滿(mǎn)足現(xiàn)實(shí)生活的要求，對(duì)于"租賃房屋"的界定顯然需要采取靈活的態(tài)度，進(jìn)行較為寬泛的解釋。在這方面，我國(guó)的一些地方性法規(guī)和規(guī)章走在了前面。按照這些地方性法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，下列行為也視為房屋租賃：一是經(jīng)規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)修建的臨時(shí)性房屋的租賃；二是房屋內(nèi)的（營(yíng)業(yè)）場(chǎng)地、柜臺(tái)、攤位、櫥窗、地下構(gòu)筑物的租賃；三是將房屋或房屋內(nèi)的（營(yíng)業(yè)）場(chǎng)地、柜臺(tái)、攤位的一定年限的使用權(quán)以經(jīng)營(yíng)權(quán)買(mǎi)斷方式提供給他人的；四是只提供房屋由他人承包經(jīng)營(yíng)的；五是以聯(lián)營(yíng)、入股等形式將房屋提供他人使用，只獲得固定收益，不負(fù)盈虧責(zé)任的。按照《合同法》第130條的規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。依此規(guī)定，在因贈(zèng)與、遺贈(zèng)、繼承而使租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，由于不在"出賣(mài)"的文義范圍之內(nèi)，故而承租人不得行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，至為顯然。在混合贈(zèng)與的情況下，雖兼有買(mǎi)賣(mài)和贈(zèng)與的因素，但究其實(shí)質(zhì)仍以贈(zèng)與的性質(zhì)為主，它更多地考慮到出讓人與受讓人之間的人身信任關(guān)系，與純粹的買(mǎi)賣(mài)終究不同，故于此情形承租人亦不得主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

三、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的逐步完善（一）、房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的限制我國(guó)現(xiàn)行法中規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的類(lèi)型多種多樣，有一些類(lèi)型，例如合伙人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、有限責(zé)任公司股東的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因其乃是針對(duì)股份而設(shè)，并非針對(duì)有體物，故而很難用物權(quán)說(shuō)來(lái)解釋。承租人雖然可以直接占有并支配租賃房屋，但此乃租賃權(quán)的當(dāng)然作用，而非優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有支配作用，實(shí)際上，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)既不支配租賃房屋的使用價(jià)值，也不支配其交換價(jià)值。即使承認(rèn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，此所謂對(duì)抗效力，也僅是指承租人可以請(qǐng)求宣告第三人取得房屋所有權(quán)的行為無(wú)效或第三人與出租人訂立的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，這與學(xué)者所謂物權(quán)的排他效力并不相同。承租人享有和行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的結(jié)果，雖然可以使其優(yōu)先于其他不享有此一權(quán)利之人而與出租人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但此乃優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)本身的作用所在，是立法者進(jìn)行特殊制度設(shè)計(jì)的結(jié)果，與學(xué)說(shuō)上通常所說(shuō)的"物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)"的物權(quán)優(yōu)先效力理論并非一事。一般的物權(quán)受到侵害，物權(quán)人可以行使物上請(qǐng)求權(quán)，包括返還請(qǐng)求權(quán)、妨害除去請(qǐng)求權(quán)、妨害預(yù)防請(qǐng)求權(quán)等，而承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)即使受到侵害，承租人仍可通過(guò)向出租人表示行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而與其成立買(mǎi)賣(mài)合同，但卻很難行使返還請(qǐng)求權(quán)、妨害除去請(qǐng)求權(quán)、妨害預(yù)防請(qǐng)求權(quán)。由此可見(jiàn)，關(guān)于物權(quán)的支配效力、排他效力、優(yōu)先效力以及物上請(qǐng)求權(quán)等等理論，用來(lái)解釋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)和效力，會(huì)產(chǎn)生明顯的排斥現(xiàn)象。這說(shuō)明優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不是物權(quán)。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的結(jié)果，不過(guò)是在出租人與承租人之間成立一個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，這與行使典型物權(quán)所獲得的結(jié)果也顯然有異。因此，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在性質(zhì)上不可能屬于物權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種房屋承租人的權(quán)利，它不是依當(dāng)事人之間的合同而產(chǎn)生的，是依法律規(guī)定產(chǎn)生的，是強(qiáng)制性的。同時(shí)，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也有一定的限制：1)、出租人售房時(shí)，承租人仍在租賃該房屋。準(zhǔn)備租房和租過(guò)該房的承租人，是不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。2)、承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是相對(duì)而言的，只有在與其它競(jìng)買(mǎi)者同等的條件下才可以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)。這里同等條件是指交易的條件相同、價(jià)格相同。3)、承租人并非在任何情況下都可行使其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，只有在出租人轉(zhuǎn)讓其出租產(chǎn)權(quán)時(shí)，才能實(shí)際行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。而且以一般的買(mǎi)賣(mài)方式出賣(mài)租賃房屋的，承租人完全可以享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，如果出賣(mài)人以拍賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，承租人能否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)呢？根據(jù)《拍賣(mài)法》的規(guī)定，拍賣(mài)是拍賣(mài)人以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的，將拍賣(mài)標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)人的方式。出賣(mài)人以拍賣(mài)方式出賣(mài)房屋，在拍賣(mài)以前由于"同等價(jià)格"不能確定，出賣(mài)人不能通知承租人房屋的出賣(mài)價(jià)格；如果出租人通知承租人參加競(jìng)買(mǎi)，就意味著出租人履行了法定的通知義務(wù)，那么承租人的"同等價(jià)格"的優(yōu)先權(quán)無(wú)法體現(xiàn)?！杜馁u(mài)法》第一百五十一條規(guī)定："競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)經(jīng)拍賣(mài)人確認(rèn)后，拍賣(mài)成交，出賣(mài)人與競(jìng)買(mǎi)人的買(mǎi)賣(mài)合同依法成立"，倘若承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)將造成法律上的相互矛盾和事實(shí)上的不公。首先，因承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而將出賣(mài)人與競(jìng)買(mǎi)人業(yè)也成立的合同關(guān)系強(qiáng)制解除，破壞了現(xiàn)有的法律制度，造成了法律秩序的混亂；因行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，最后應(yīng)價(jià)者不能取得拍賣(mài)物，競(jìng)買(mǎi)人依法追究出賣(mài)人的責(zé)任，這又損害了出賣(mài)人和競(jìng)買(mǎi)人的利益。故以拍賣(mài)方式取得轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，則不應(yīng)承認(rèn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因?yàn)橐耘馁u(mài)方式出賣(mài)房屋時(shí)，會(huì)由于拍賣(mài)的性質(zhì)使承租人無(wú)法行使優(yōu)先權(quán)，拍賣(mài)是以公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的方法，將拍賣(mài)物賣(mài)給最高競(jìng)買(mǎi)人，拍賣(mài)結(jié)果不可能出現(xiàn)兩個(gè)以上出價(jià)最高的買(mǎi)主。在這種情況下承租人沒(méi)有行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的余地。承租人欲購(gòu)買(mǎi)得房產(chǎn)，只能報(bào)名競(jìng)買(mǎi)，與他人公平競(jìng)爭(zhēng)。(二)、對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的完善建議本文認(rèn)為至少應(yīng)在以下幾個(gè)方面進(jìn)行立法完善:

1.出租人履行通知義務(wù)期限起點(diǎn)的明確

“出租人應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人”。此處“出賣(mài)之前”做何解釋?zhuān)渴侵笍某鲎馊擞谐鲑u(mài)意圖為起算點(diǎn)?或是自出租人與第三人開(kāi)始締約接觸時(shí)起算？締約磋商時(shí)？簽訂買(mǎi)賣(mài)契約之時(shí)？出租人向承租人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)時(shí)？中華人民共和國(guó)民法草案典(征求意見(jiàn)稿)第335條規(guī)定:出租人對(duì)已出租的房屋需要出賣(mài)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)于六個(gè)月前通知承租人。承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。故其后的民事立法皆應(yīng)以此為藍(lán)本。

2.承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使期限和方式的限制

一般認(rèn)為“同等條件”是以出租人與第三人訂立的買(mǎi)賣(mài)合同中約定的條件。在現(xiàn)代社會(huì)，商業(yè)租賃已為成經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，而租賃物的流轉(zhuǎn)速度大大加快。因此，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使期限為三個(gè)月的時(shí)間，與交易實(shí)際情況相違背的。所以立法上如何限制是需要繼續(xù)研究的問(wèn)題。借鑒外國(guó)和地區(qū)的成熟經(jīng)驗(yàn)是一種簡(jiǎn)便的途徑。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)規(guī)定一個(gè)較短的行使期限，以免過(guò)分干預(yù)和防礙出賣(mài)人的買(mǎi)賣(mài)自由。故建議立法時(shí)這樣規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，應(yīng)當(dāng)在接到通知后30日內(nèi)行使;其他標(biāo)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)在接到通知后10日內(nèi)行使。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)自出賣(mài)人與第三人締約之日起一年內(nèi)不行使消滅。

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使須以一定的方式為之，以便出賣(mài)人確知其權(quán)利行使與否。至于以什么方式為之，國(guó)外民事立法多規(guī)定為通知方式。筆者認(rèn)為，我國(guó)可以借鑒國(guó)外立法，規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使方式以通知為宜，書(shū)面或口頭均可，其通知的對(duì)象是出賣(mài)人(所有權(quán)人)。3.判決條款的充實(shí)和具體化。

承租人向出賣(mài)人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是行使權(quán)利的行為；向法院提起訴訟，是要求法院以國(guó)家強(qiáng)制力保障其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。司法實(shí)踐中，有的法院只判決宣布出租人與第三人簽訂的合同無(wú)效，只判決確認(rèn)出租人只有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而不判決出租人與承租人之間形成房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，也不判令雙方履行已經(jīng)成立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，往往導(dǎo)致判決無(wú)法執(zhí)行，造成承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)得不到法律保護(hù)和實(shí)現(xiàn)。對(duì)此，作者認(rèn)為，承租人的訴訟請(qǐng)求既有事實(shí)根據(jù)又有法律依據(jù)，法院事實(shí)上也判決確認(rèn)了第三人與出賣(mài)人之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同的違法無(wú)效，也確認(rèn)了承租人具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可以基于出租人與第三人簽訂合同的事實(shí)，從而確認(rèn)承私人與出賣(mài)人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，繼而做出履行合同義務(wù)的判決。4.增加判決可供執(zhí)行的條款內(nèi)容承租人向法院起訴，要求出賣(mài)人履行依法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)形成的合同，要求被告按合同轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)，對(duì)這項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，法院應(yīng)當(dāng)首先做出確認(rèn)之訴的處理。換句話(huà)說(shuō)，法院不但要確認(rèn)承租人具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而且要確認(rèn)承租人與出賣(mài)人履行轉(zhuǎn)移合同標(biāo)的物的給付義務(wù)，繼而做出給付之訴的判決，以便于法院能夠強(qiáng)制執(zhí)行，維護(hù)法定權(quán)利和法院判決的嚴(yán)肅性。因此，前述法律規(guī)定的承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是山法律明文規(guī)定的，它無(wú)須法院判決確認(rèn)承租人即依法具有，關(guān)鍵是如何保護(hù)和保證承租人此項(xiàng)權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。如果法院判決書(shū)僅僅宣告承租人具有這項(xiàng)權(quán)利，不進(jìn)一步確認(rèn)承租人因行使該項(xiàng)權(quán)利而與出租人在同等條件下依法成立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，不判決出租人履行合同義務(wù)，無(wú)疑等同于是對(duì)法律條文的轉(zhuǎn)發(fā)和照本宣科，而不是對(duì)個(gè)案的實(shí)體自判，事實(shí)上亦就失去了法院判決的司法意義，這是其一。其二，最高法院司法解釋規(guī)定的各級(jí)人民法院要對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)“予以保護(hù)”，其意旨絕不是只讓各級(jí)法院僅僅照搬出租人與第三人所簽合同無(wú)效、承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的