新緣老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄TOC\o"1-2"\h\u30442第一章總論 ⑶摔倒：樓梯間踏步、洗滌、衛(wèi)浴場(chǎng)所水、手扶欄桿的松動(dòng)、走道和道路上的障礙物均可能導(dǎo)致老人摔倒受傷。9.4.2安全防范措施第十章項(xiàng)目組織實(shí)施10.1項(xiàng)目組織管理管理遵循以下原則：1、的實(shí)施應(yīng)符合國(guó)家基本建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)審批程序。2、在團(tuán)風(fēng)縣民政局直接領(lǐng)導(dǎo)下，由黃岡新緣老年公寓有限公司作為項(xiàng)目的執(zhí)行單位，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的組織、協(xié)調(diào)和管理工作。3、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、安裝等單位與項(xiàng)目單位履行必要的法律手續(xù)，違約責(zé)任應(yīng)按照國(guó)家的有關(guān)法律執(zhí)行。4、成立領(lǐng)導(dǎo)小組，由黃岡新緣老年公寓有限公司直接分管，小組下設(shè)工作專班負(fù)責(zé)具體工作的實(shí)施。10.2項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃第一階段：前期準(zhǔn)備階段工作內(nèi)容包括：提出和審批項(xiàng)目建議書；編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；辦理相關(guān)審批手續(xù)；項(xiàng)目核準(zhǔn)；工程設(shè)計(jì)和建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)。第二階段：施工階段工作內(nèi)容包括：制定工作計(jì)劃、建設(shè)準(zhǔn)備、組織施工等。①制定工作計(jì)劃。包括建設(shè)進(jìn)度安排、資金使用安排、主體與設(shè)施配套相互銜接。②建設(shè)準(zhǔn)備。作好技術(shù)準(zhǔn)備，修建臨時(shí)生產(chǎn)和生活設(shè)施，協(xié)調(diào)圖紙和技術(shù)資料供應(yīng)。③組織施工：按計(jì)劃、設(shè)計(jì)文件的規(guī)定，編制施工計(jì)劃，進(jìn)行施工。第三階段：竣工交付使用階段工作內(nèi)容包括項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和交付使用。10.3項(xiàng)目進(jìn)度安排本項(xiàng)目在施工過(guò)程中提倡“科學(xué)管理、文明施工”，力求達(dá)到“優(yōu)質(zhì)、高效、安全、低成本”，使工程早日竣工驗(yàn)收，并交付使用。項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃擬定安排如下：1、申報(bào)階段：2016年3月前,成立項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組、可研報(bào)告的編制報(bào)批；2、前期準(zhǔn)備階段：2016年6月底，完成勘察與總規(guī)設(shè)計(jì)；2016年7～8月，工程招標(biāo)；項(xiàng)目實(shí)施階段：2016年9月～2019年8月。竣工驗(yàn)收：2019年9月～12月工程進(jìn)度時(shí)間2016年2017年2018年2019年1-34-67-910-121-34-67-910-121-34-67-910-121-34-67-910-12可研施工圖設(shè)計(jì)場(chǎng)地準(zhǔn)備及招標(biāo)土建施工裝飾及設(shè)備安裝竣工驗(yàn)收第十一章招標(biāo)方案11.1招標(biāo)編制依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》；2、《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》；3、中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)令第9號(hào)關(guān)于《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》；4、中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)令第3號(hào)《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》；5、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)等七部委令第30號(hào)《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》。11.2招標(biāo)范圍根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，本項(xiàng)目屬于關(guān)系社會(huì)公共利益的項(xiàng)目，且本項(xiàng)目投資規(guī)模較大，因此本項(xiàng)目采用公開招標(biāo)方式進(jìn)行采購(gòu)。11.3招標(biāo)組織形成本項(xiàng)目委托有相關(guān)資質(zhì)的單位進(jìn)行招標(biāo)代理，并與其簽訂委托招標(biāo)協(xié)議書，明確各自的權(quán)利和義務(wù)，以利于建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的順利實(shí)施。11.4招標(biāo)方式為了使建設(shè)資金得到科學(xué)、合理的運(yùn)用，使該項(xiàng)目的建設(shè)順利圓滿地完成，根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定將采取公開招標(biāo)的形式。在有形建筑市場(chǎng)或建設(shè)行政主管部門指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告的內(nèi)容：招標(biāo)單位和招標(biāo)工程的名稱，招標(biāo)工程簡(jiǎn)介，工程承包方式，投標(biāo)單位資質(zhì)，領(lǐng)取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和應(yīng)繳費(fèi)用等。在潛在投標(biāo)人中選定造價(jià)合理、工期短、信譽(yù)好的承包商、監(jiān)理等單位。附項(xiàng)目招標(biāo)基本情況表。招標(biāo)基本情況表項(xiàng)目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)方案及設(shè)計(jì)圖設(shè)計(jì)√√√建筑安裝工程√√√工程監(jiān)理√√√設(shè)備及材料采購(gòu)√√√11.5招標(biāo)工作流程招標(biāo)工作嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》，執(zhí)行黃岡市團(tuán)風(fēng)縣所屬招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)的建設(shè)工程招投標(biāo)工作程序。第十二章投資估算及財(cái)務(wù)分析12.1投資估算依據(jù)1、《湖北省建筑工程概算定額及統(tǒng)一基價(jià)表》鄂建文[2006]122號(hào)；2、《湖北省建筑、安裝、市政、土石方工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表（單位估價(jià)表）》鄂建文[2008]214號(hào)；3、《湖北省建筑安裝工程費(fèi)用定額》鄂建[2008]216號(hào)；4、《湖北省園林工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表》2009年；5、《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)行（2002年修訂本）；6、《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》（發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)）；7、《關(guān)于調(diào)整工程造價(jià)咨詢服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（鄂價(jià)工服規(guī)[2011]23）；8、《黃岡市造價(jià)信息》2015年第4期建材預(yù)算價(jià)格9、團(tuán)風(fēng)縣類似工程的造價(jià)指標(biāo)。12.2項(xiàng)目投資估算本項(xiàng)目建筑安裝工程主要采用指標(biāo)估算法，根據(jù)類似工程的估算指標(biāo)，并結(jié)合各個(gè)單項(xiàng)工程的實(shí)際情況進(jìn)行估算:項(xiàng)目總投資101868.01萬(wàn)元，其中：建筑安裝工程76831.26萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置費(fèi)及安裝費(fèi)9753.54萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)6135.54萬(wàn)元，征地及補(bǔ)償費(fèi)及土地流轉(zhuǎn)費(fèi)1230.04萬(wàn)元，基本預(yù)備費(fèi)7417.63萬(wàn)元，流動(dòng)資金500萬(wàn)元。項(xiàng)目資金來(lái)源：全部由黃岡新緣老年公寓有限公司自籌。12.3財(cái)務(wù)分析依據(jù)12.3.1財(cái)務(wù)分析的設(shè)定條件（1）投資資金與建設(shè)進(jìn)度同步到位，項(xiàng)目建設(shè)按計(jì)劃如期完成。（2）老年公寓、服務(wù)中心在預(yù)測(cè)時(shí)按1:1考慮，即有多少床位招收多少老年人入住。（3）項(xiàng)目的測(cè)算，按照新增固定資產(chǎn)投資+周轉(zhuǎn)流動(dòng)資金需要額的總資金投入，根據(jù)經(jīng)營(yíng)期生產(chǎn)綱領(lǐng)，計(jì)算經(jīng)營(yíng)成本及經(jīng)營(yíng)收入，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行總體的財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)。（4）各類財(cái)務(wù)計(jì)算指標(biāo)匯總詳見附表1。12.3.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本依據(jù)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)國(guó)家發(fā)改委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）規(guī)定的評(píng)價(jià)原則與評(píng)價(jià)方法，評(píng)價(jià)中采用動(dòng)態(tài)與靜態(tài)分析相結(jié)合，以靜態(tài)分析為主。本項(xiàng)目計(jì)算期20年,其中建設(shè)期3年，經(jīng)營(yíng)期17年。達(dá)產(chǎn)計(jì)劃見下表。分年達(dá)產(chǎn)計(jì)劃表經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目生產(chǎn)負(fù)荷第4年第5年第6年第7-20年新緣老年公寓70%90%100%100%旅游度假村70%90%100%100%廟宇佛堂70%90%100%100%12.4營(yíng)業(yè)收入估算1、經(jīng)營(yíng)收入估算經(jīng)測(cè)算，達(dá)產(chǎn)年新緣老年公寓經(jīng)營(yíng)收入為17280萬(wàn)元。達(dá)產(chǎn)年新緣老年公寓經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算表項(xiàng)目名稱每日收入（元）年收入（萬(wàn)元）計(jì)算公式住宿床位費(fèi)1700061202500床×85%/日×360日×80元診斷、檢驗(yàn)費(fèi)562520252500床×45%/日×360日×50元康復(fù)理療費(fèi)1250045002500床×50%/日×360日×100元藥品收入437515752500床×35%/日×360日×50元餐飲收入850030602500床×85%/日×360日×40元合計(jì)4800017280旅游度假村達(dá)產(chǎn)年經(jīng)營(yíng)收入為3900萬(wàn)元。其中年接納旅游人次按目前林家大灣接待20萬(wàn)人次/年的75%計(jì)算，人均消費(fèi)按黃岡市2013年累計(jì)接待游客1362萬(wàn)人次，旅游總收入達(dá)75億元，人均消費(fèi)550/人次的50%，260元/人次計(jì)算。廟宇佛堂達(dá)產(chǎn)年經(jīng)營(yíng)收入為500萬(wàn)元。其中年接納量按旅游人次的三分之一計(jì)算，人均消費(fèi)按100元//人次計(jì)算。項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年經(jīng)營(yíng)總收入估算為21680萬(wàn)元.12.5經(jīng)營(yíng)成本估算本項(xiàng)目年成本與費(fèi)用以企業(yè)提供的資料為基礎(chǔ)并結(jié)合實(shí)際狀況測(cè)算。1、人工工資按人均3萬(wàn)元/年，福利費(fèi)按工資總額的14%計(jì)提；2、水費(fèi)按2元/噸、電費(fèi)按0.57元/度、天然氣2.85元/m3計(jì)算；3、管理費(fèi)按收入總額的1%估算；4、修理費(fèi)按折舊費(fèi)的20%估算；5、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)房屋按50年計(jì)提折舊，固定資產(chǎn)殘值按5%計(jì)算;設(shè)備投資按15年計(jì)提折舊，固定資產(chǎn)殘值按5%計(jì)算；6、無(wú)形資產(chǎn)土地按30年攤銷；7、工程建筑其他費(fèi)按30年攤銷。12.6利潤(rùn)測(cè)算達(dá)產(chǎn)年經(jīng)營(yíng)收入合計(jì)21680萬(wàn)元，總成本15271.68萬(wàn)元，繳營(yíng)業(yè)稅及附加1215.2萬(wàn)元，上繳所得稅1298.3萬(wàn)元。年凈利潤(rùn)總額3894.9萬(wàn)元，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為5.1%，投資利稅率為6.29%。12.7財(cái)務(wù)的評(píng)價(jià)結(jié)論經(jīng)分析計(jì)算，稅前項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率2.75%；項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(折現(xiàn)率8%）FNPV=-31951萬(wàn)元；投資回收期16.08年，稅后項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率0.93%；項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(折現(xiàn)率8%）FNPV=-40974萬(wàn)元；投資回收期18.52年，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。12.8不確定性分析（盈虧平衡分析）BEP(生產(chǎn)能力利用率)=年固定總成本/（年銷售收入-年可變成本-年銷售稅金與附加）*100%=61.49%盈虧平衡分析圖以上分析表明，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期各年利用率（BEP）為61.49%，項(xiàng)目即可保本。12.9財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論由財(cái)務(wù)盈利能力分析可知，本項(xiàng)目的盈利平衡點(diǎn)為61.4%，較高，投資利潤(rùn)率為5.1%，投資利稅率為6.29%，說(shuō)明項(xiàng)目有一定的盈利能力，但由于投資過(guò)大，造成項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)盈利能力較弱。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為2.75%，偏低，投資回收期16.08年較長(zhǎng)，說(shuō)明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是存在一定風(fēng)險(xiǎn)。第十三章社會(huì)評(píng)價(jià)13.1社會(huì)影響分析本項(xiàng)目位于團(tuán)風(fēng)縣回龍山鎮(zhèn)林家大灣村，其建設(shè)及運(yùn)營(yíng)活動(dòng)對(duì)項(xiàng)目所在地不會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。項(xiàng)目建成后能緩解團(tuán)風(fēng)縣城鄉(xiāng)老年人社會(huì)化養(yǎng)老床位緊缺的局面。13.2社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)所涉及的各種社會(huì)因素進(jìn)行社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析，提出協(xié)調(diào)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)關(guān)系、規(guī)避社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)項(xiàng)目順利實(shí)施。13.3社會(huì)互適性分析1、項(xiàng)目地區(qū)各類組織對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的適應(yīng)支持程度該項(xiàng)目關(guān)系到團(tuán)風(fēng)縣社會(huì)養(yǎng)老事業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展，縣政府高度重視，業(yè)主單位會(huì)迅速辦妥各項(xiàng)手續(xù)，組織施工，爭(zhēng)取早日完成項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容，為團(tuán)風(fēng)縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)和老年生活服務(wù)，為構(gòu)建和諧社會(huì)貢獻(xiàn)力量。2、項(xiàng)目所在地區(qū)技術(shù)、文化狀況與項(xiàng)目的互適性分析擬建項(xiàng)目屬于新建工程，能為當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境、人文條件所接納，該項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境是相互適應(yīng)的。13.4社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析該項(xiàng)目施工對(duì)附近居民的生產(chǎn)、生活沒有什么影響。應(yīng)當(dāng)注意的是在施工期間盡可能做到不在居民休息時(shí)施工，施工時(shí)把噪音降到最低限度，以免影響居民的正常生活。社會(huì)化養(yǎng)老事業(yè)是一項(xiàng)現(xiàn)代新興服務(wù)事業(yè)，業(yè)主應(yīng)枳極學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，搞好員工的業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)，切實(shí)增強(qiáng)公寓的服務(wù)軟實(shí)力，創(chuàng)造一流的縣級(jí)社會(huì)化老年服務(wù)示范機(jī)構(gòu)。該項(xiàng)目雖然建筑密度和容積率不高，綠化率和健身場(chǎng)地也均能達(dá)到相關(guān)要求。場(chǎng)地內(nèi)有流轉(zhuǎn)土地，可組織健康老人自愿參加耕種，既可鍛煉身體，又可創(chuàng)收。第十四章結(jié)論與建議14.1結(jié)論新緣老年公寓建設(shè)項(xiàng)目，以旅游推動(dòng)養(yǎng)老業(yè)發(fā)展，以土地流轉(zhuǎn)整合農(nóng)村資源，發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)，以規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化引導(dǎo)農(nóng)民轉(zhuǎn)變觀念，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)推進(jìn)團(tuán)風(fēng)縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)旅游與養(yǎng)老事業(yè)共同發(fā)展，具有較強(qiáng)的示范作用。項(xiàng)目選址回龍山鎮(zhèn)林家大灣交通便利，水、電、通信等配套設(shè)施齊備，適宜項(xiàng)目建設(shè)；項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模合理，建設(shè)方案可行，投資規(guī)模適度，資金來(lái)源有保證；項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的不利影響較小，通過(guò)采取有效地措施，能滿足環(huán)境保護(hù)和節(jié)能的要求。項(xiàng)目建設(shè)順應(yīng)了人口老齡